房屋所有權(quán)確權(quán)登記的法律問題研究善意取得他人離婚后無證房產(chǎn)的認定

房屋所有權(quán)確權(quán)登記的法律問題研究善意取得他人離婚后無證房產(chǎn)的認定

【要點提示】法律明確規(guī)定了房地產(chǎn)的交易和合理轉(zhuǎn)讓。然而，在雙方協(xié)議離婚后，其中一方將另一方所租賃的臨時無證房屋轉(zhuǎn)讓給他人，而另一方是否能夠善意接受房地產(chǎn)，則沒有具體規(guī)定。法院在受理此類案件時,應(yīng)當(dāng)堅持誠實信用原則,對于善意取得制度的適用應(yīng)當(dāng)結(jié)合本案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證暫時不能取得之特性予以綜合考量。事件1:2008年懷民字第30629號復(fù)審：2009年懷民字第03960號原為登記出售不動產(chǎn)的登記權(quán)原告:劉某。被告:阮某。第三人:溫某。1997年1月,阮某以125000元總價款自北京市溫陽城建筑安裝工程公司購買了位于懷柔區(qū)南華大街樓房一套,雙方簽訂商品房購銷合同,但未辦理產(chǎn)權(quán)證。2006年6月15日,在北京恒信萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司第一分公司為中介的情況下,劉某與阮某雙方簽訂了以阮某為甲方、劉某為乙方的房屋買賣合同,合同約定:一、經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商,甲方同意將懷柔區(qū)南華大街5號樓5單元502室,總面積89.36平米樓房出售給乙方。雙方商定價格為184000元。二、乙方交清房款后,甲方將所賣房屋及附屬設(shè)施包括車棚太陽能一并交給乙方使用。三、如今后此房辦理房產(chǎn)手續(xù)時,甲方應(yīng)無償提供任何手續(xù)。(因特殊原因雙方子女必須為辦理房產(chǎn)無償提供任何手續(xù),辦理時原產(chǎn)權(quán)發(fā)生費用由甲方支付,其它費用由乙方負責(zé)支付等協(xié)議內(nèi)容)。合同簽訂后,劉某當(dāng)日依約將買房款184000元給付了阮某,阮某也將原購房合同交給劉某并交付了該房。后劉某搬入訴爭房屋內(nèi)居住,但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。2007年11月9日,北京市懷柔區(qū)建設(shè)委員會發(fā)布《通知》,告知南華大街5號樓居民可以辦理產(chǎn)權(quán)證。因被告拒絕為原告提供辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)手續(xù),故原告于2007年12月25日起訴至法院。另查明:通過證人中介公司呂某及王某證實,在中介公司登記出售房屋時,是被告阮某與第三人溫某共同去中介公司辦理的,雖未進行書面登記,但留下了被告阮某的電話。同時證明,中介公司領(lǐng)原告劉某看房時,被告阮某與第三人溫某均在場,證實第三人溫某知道原、被告買賣房屋的事實。通過證人張某某、物業(yè)公司證實,在房屋出售前,被告阮某與第三人溫某及雙方子女均住該房,鄰居并不知道阮某、溫某夫妻離婚的事,并在騰退房屋后,全家共同租賃他人房屋共住的事實。劉某是房屋銷售合同的執(zhí)行主體,受到性權(quán)糾紛。多元北京市懷柔區(qū)人民法院經(jīng)審理認為,盡管原、被告簽訂房屋買賣合同系經(jīng)中介公司介紹,且原告在交易中亦盡到一定的注意義務(wù),但被告所賣房屋的所有權(quán)確歸其前妻溫某所有,被告系無權(quán)處分人,且雙方未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,原告不符合善意取得所有權(quán)的情形。原告雖出示證人證實看房時溫某在場,但既不能形成表見代理亦不能認定為默示,故應(yīng)認定原、被告所簽訂的房屋買賣合同無效,對原告的訴訟請求,不予支持。依據(jù)合同法第五十一條之規(guī)定,判決:駁回原告劉某的訴訟請求。一審宣判后,經(jīng)一審法院審判委員會討論決定,于2009年8月1日作出(2009)懷民監(jiān)字第03723號民事裁定,再審本案。一審法院另行組成合議庭,公開開庭審理了本案。本案在再審過程中,追加溫某(本案中被告阮某的前妻)為本案第三人。第三人溫某在2008年2月20日曾以房屋歸其所有,原、被告之間的房屋買賣協(xié)議無效為由對本案提出異議。北京市懷柔區(qū)人民法院經(jīng)再審認為,原告劉某與被告阮某簽訂的房屋買賣合同是通過中介公司進行的交易,而中介公司能夠知道被告阮某要出售該房,是通過被告阮某及第三人溫某共同告知的,且中介公司帶原告劉某去現(xiàn)場看該房屋時,第三人溫某在場,由此認定,此次房屋買賣行為被告阮某及第三人溫某應(yīng)是明知的。另涉訴樓房歷史上形成當(dāng)時不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,而被告阮某在收到賣房款的同時,將原購房協(xié)議給了原告劉某,從而使得原告劉某足以相信阮某就是房屋的所有人,因為原購房協(xié)議在沒有產(chǎn)權(quán)登記的情況下就是房屋所有權(quán)重要的證據(jù)。第三人溫某也應(yīng)當(dāng)知道該購房協(xié)議的重要性,在明知是自己所有房屋的情況下,不保留該重要證據(jù),與情理不符。原告劉某通過中介部門與被告阮某簽訂房屋買賣合同,主觀上是善意的。以合理的價格交付價款后,已實際取得了該房屋的所有權(quán),雖在形式上未能辦理過戶手續(xù),是因當(dāng)時的條件所限,符合善意取得的條件,應(yīng)認定原告劉某善意取得該房屋的所有權(quán)。據(jù)此,判決:撤銷一審判決;涉訴樓房歸原告劉某所有。劉某是否為善意取得所有權(quán)圍繞本案中原告劉某是否可以善意取得訴爭房產(chǎn),一審法官和再審法官形成了兩種截然相反的意見。一審法官認為,原告劉某不符合善意取得所有權(quán)的情形;而再審法官則認為,被告劉某符合善意取得的條件。因此,本案的最大爭議是劉某購買房屋的行為是否符合善意取得的構(gòu)成要件。根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定,受讓人依照該規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定。一、本案登記的法律屬性本案討論過程中,首先需要考慮被告阮某是否為無權(quán)處分人,這是確定善意取得構(gòu)成的先決條件。對此,有兩種爭議觀點。第一種觀點認為,無論是與中介公司接洽,還是向買房人介紹房屋,均有第三人溫某在場,并且其未提出任何質(zhì)疑意見,二人的行為使得劉某對阮某與溫某是否離婚沒有任何懷疑。且該房屋當(dāng)時不具備登記條件,未經(jīng)登記,劉某可以合理推定為阮某與溫某二人共同同意將房屋出賣,因此,被告阮某并非無權(quán)處分人。第二種觀點認為,阮某與溫某二人已于2000年離婚,并有生效離婚協(xié)議,協(xié)議中已經(jīng)明確規(guī)定,該房產(chǎn)屬于溫某所有,阮某以自己的名義與劉某簽屬房屋轉(zhuǎn)讓合同,屬于無權(quán)處分。圍繞這一爭議,筆者認為,應(yīng)當(dāng)從以下兩個方面考慮:首先,離婚協(xié)議有效。本案阮某與溫某于2000年12月份登記離婚。雙方在離婚協(xié)議書中就財產(chǎn)進行了分割,訴爭房屋及家具歸溫某所有。其次,登記的例外。依據(jù)物權(quán)法第九條規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。因此,可認定因離婚變更房產(chǎn)的雙方當(dāng)事人亦需要經(jīng)過不動產(chǎn)物權(quán)登記才能生效。但是,本案中房產(chǎn)卻有著不同于一般商品房的特征,阮某與溫某僅憑購房合同擁有該房產(chǎn)。直到2007年11月9日,懷柔區(qū)建設(shè)委員會發(fā)布《通知》,告知涉訴樓房可以辦理產(chǎn)權(quán)證。那么,在未辦理產(chǎn)權(quán)證之前,房產(chǎn)的所有人應(yīng)當(dāng)如何認定?筆者將從登記的效力出發(fā)解決這一問題。有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律屬性爭議歷來已久。圍繞這一問題一直有公法行為說、私法行為說以及折衷說三種觀點。在筆者看來,不論是不動產(chǎn)登記具有私法上的功能,即表彰物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)、維護交易安全和促進交易迅捷,還是具有公法上的公定力、拘束力、確定力和執(zhí)行力等效力,都無法忽略這一事實,即不動產(chǎn)登記實質(zhì)上是認可當(dāng)事人已經(jīng)存在的權(quán)利義務(wù)、補充當(dāng)事人之間已經(jīng)發(fā)生的法律行為效力并使其完成的行政行為。既然如此,不動產(chǎn)未經(jīng)登記也不能否認當(dāng)事人已經(jīng)存在的權(quán)利義務(wù),特別是在本案房產(chǎn)暫時無法辦理產(chǎn)權(quán)證時,這一認識更為重要。本案溫某雖不持有房產(chǎn)證,但其權(quán)利義務(wù)已經(jīng)形成。溫某具有在非主觀條件(條件與房產(chǎn)本身、開發(fā)商等相關(guān))實現(xiàn)時辦理產(chǎn)權(quán)證的資格。事實上,2007年11月9日,本案所涉房產(chǎn)具備了辦理產(chǎn)權(quán)證的條件。因此,筆者認為,溫某并不會因為未持有產(chǎn)權(quán)證而使得房產(chǎn)的所有權(quán)處于不確定狀態(tài),溫某實際擁有本案所涉房屋的所有權(quán)。二、被告的理由系善意本案在審理過程中,被告曾經(jīng)提出原告明知涉案房產(chǎn)當(dāng)時不能辦理產(chǎn)權(quán)證,仍要購買,從而否認原告劉某之善意構(gòu)成。什么是善意?有學(xué)者認為,善意是指不知讓與人無讓與權(quán)利,有無過失在所不問。①另有學(xué)者認為,善意是指不知讓與人無處分權(quán),是否出于過失,固非所問,但依客觀情勢,在交易經(jīng)驗上一般人皆可認定讓與人無讓與的權(quán)利者,應(yīng)認為系惡意。①還有學(xué)者認為,善意是指不知或不得而知讓與人無讓與的權(quán)利。②雖然學(xué)者們的觀點不統(tǒng)一,但是不知的內(nèi)容統(tǒng)一指向為讓與人無權(quán)處分。本案被告提出原告明知該房產(chǎn)不能辦理產(chǎn)權(quán)證,這與不知的內(nèi)容并不一致。因此,被告的理由不足以否認原告的善意構(gòu)成。本案判定劉某是否明知阮某無讓與權(quán)利,才是善意的判定基礎(chǔ)。具體來看,這一問題需要從以下兩個方面考慮:1.售房人是否為產(chǎn)權(quán)人本案所涉房產(chǎn)的特殊性——暫時不能辦理產(chǎn)權(quán)證,并不否認該類房產(chǎn)因無法登記而所有權(quán)不明。同樣道理,在房產(chǎn)暫時不能辦理產(chǎn)權(quán)證時,購房人當(dāng)然無法通過登記查詢來確認交易的安全。在此種情形下,購房人只能憑借售房人持有的購房合同,來判斷售房人是否為真正的產(chǎn)權(quán)人。本案阮某與溫某雖然已于2000年離婚,但是二人并未向購房者劉某、房產(chǎn)中介公司說明這一情況。無論是去中介公司登記售房,還是中介公司帶劉某看房,阮某與溫某都是共同在場,這使得劉某足以相信阮某就是房屋的所有人。劉某由于阮某和溫某的不善意而不知阮某為無權(quán)處分人,則構(gòu)成善意。2.中介公司應(yīng)首先核實其歸售房人的合同利益購房人劉某是基于中介公司的介紹與售房人簽定購房合同的。在該項服務(wù)中,中介公司應(yīng)當(dāng)首先核實該房產(chǎn)是否歸售房人阮某所有,而購房人基于對中介公司履行經(jīng)紀合同義務(wù)的合理信賴,自然不會對此輕易質(zhì)疑。中介公司對阮某為無權(quán)處分人的不知情,更加確認了購房人劉某的善意構(gòu)成。三、商品房的價格確認根據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定,善意取得制度的另一個構(gòu)成要件是以合理的價格轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定是基于善意取得制度對交易安全的維護,盡管交易在廣義上也包含無償轉(zhuǎn)讓,但此處僅限于狹義上對交易的理解。什么是合理的價格?事實上,房產(chǎn)因為其本身的特殊性,在其合理價格的確認上呈現(xiàn)以下特點:一、非商品房與商品房在價格確認上有不同。如,商品房在開盤時有市場價,易于確認房價,但是沒有辦理登記手續(xù)的單位福利房、經(jīng)濟適用房、房改房等,并沒有確切的市價,合理價格不易統(tǒng)一確定,亦無參照性。本案所售賣的房屋就屬于后者。二、房價受建筑年限、朝向、布局、樓層等因素影響而不同。當(dāng)受讓人支付了看似低于市場價格的價格,也不適宜認定其價格不合理。三、在考慮房價的合理價格時,應(yīng)當(dāng)結(jié)合履行期限。因為如果履行期限太長,則即使是高額的價格也相當(dāng)于無償。綜上考慮,筆者認為,本案劉某在購房當(dāng)日以184000元的價格購買房屋應(yīng)認定為合理的價格。四、登記效力不具備登記條件的情形下的產(chǎn)權(quán)混亂現(xiàn)象物權(quán)法第一百零六條第一款規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”這一規(guī)定,其實是基于兩方面的考慮:一方面是依據(jù)物權(quán)法規(guī)定,不動產(chǎn)買賣采用登記生效原則。但是,本案中,鑒于房屋的購買時間和可以登記的時間有差距,房屋暫時性不可登記,因此,對于此類特殊房屋的購買,則無須通過登記這一行為來證明房屋的所有權(quán)。另一方面,登記手段的實行是為了防止出現(xiàn)一物多賣現(xiàn)象的出現(xiàn)。如果出現(xiàn)大量的不動產(chǎn)交易,卻沒有辦理登記,極有可能出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂的現(xiàn)象。本案當(dāng)事人并非能而不辦,而是不能故不辦。也就是說,在不具備登記條件的情形