宅基地買賣案件的裁判規(guī)則

宅基地買賣案件的裁判規(guī)則

一、房屋買賣合同有效的認定是在雙方共同無所謂“土地銷售”，是指出售方因違反了土地銷售法律法規(guī)而要求法院確認房屋的買賣合同無效。這類案件的實質,是城市郊區(qū)的農村為規(guī)避土地征收制度,以“宅基地”的名義將土地分配給農戶建房,并以低于商品房的價格出售給城市工薪階層。因近幾年房地產市場價格猛漲,出賣人反悔,于是以違反宅基地禁止買賣的法律法規(guī)為由,訴請法院確認房屋買賣合同無效。開始時相當數量的法院死摳法律規(guī)定,支持了出賣人的請求,認定買賣合同無效,判決雙方退房、退款。后來許多法官注意到這樣判決不公正。因為購房人往往是城市低收入階層,幾年前按照市場價格購買了房屋,已經交房、付款,居住了好多年。原購房時1千多塊錢1平方米,現在房價漲到3、4千元1平方米,法院判決退房、退款對買受人非常不利,使其無端遭受重大損失。并且這樣判決支持了出賣人背信棄義的行為,也與《合同法》誠信原則相違背。于是改變裁判方案,判決認定買賣合同有效。認定買賣合同有效,有沒有理由?當然可以找到理由。一是采目的性限縮解釋方法,法律法規(guī)禁止買賣的“宅基地”,是指農戶現在居住的房屋的宅基地,并不包括以“宅基地”名義分配給農戶建房出售的土地。二是通過解釋當事人之間的合同性質,屬于“房屋買賣合同”,未涉及“土地使用權問題”,不是宅基地買賣合同,當然不違反禁止宅基地買賣的法律法規(guī)。于是判決認定這類房屋買賣合同有效,避免產生不公正的結果。退一步說,即使認定合同無效,也還可以通過適用《合同法》關于合同無效的規(guī)則,判決由具有過錯的出賣人承擔買受人遭受的損失,實現個案的公正。因為法院判決確認買賣合同無效,使違背誠信的出賣人獲得不當利益,誘使許多出賣人仿效,紛紛向法院起訴,其社會效果當然是不好的。現在法院改變裁判方案,判決駁回出賣人的起訴,維護房屋買賣合同的效力,打消了其他出賣人通過玩弄法律、獲得不當利益的僥幸心理,維護了當事人之間的公平正義,維護了法律秩序,得到好的社會效果。二、關于第三方的債務或與債權人簽訂的債務協議(一)明確違反約定的救濟《合同法》第65條規(guī)定:當事人約定由第三人向債權人履行債務的,第三人不履行債務或者履行債務不符合約定,債務人應當向債權人承擔違約責任。按照本條,雙方約定由第三人履行,如第三人實際履行,則債務人免責;第三人不履行,則債務人不免責。例如“趙薇案”,電影學院與制片人訂立合同,約定趙薇演出。趙薇未去演出,判決電影學院對制片人承擔責任。(二)債務人承擔債務的能力《合同法》第84條規(guī)定:債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的,應當經債權人同意。按照本條,債務承擔,須經債權人同意,該第三人代替原債務人成為新債務人,原債務人退出債權債務關系,如果新債務人(第三人)不履行債務,與原債務人無關。例如乙欠甲債務,乙、丙、甲三方達成協議,約定由丙承擔乙對甲的全部債務;后丙未履行,甲起訴乙,法院判決駁回甲請求。(三)債務人承擔保證債務的能力第三人自愿承諾替代債務人履行債務,稱為債務加入。第三人自愿加入,未經債權人同意,不構成債務承擔,具體規(guī)定在《合同法》第84條,原債務人的債務并不免除,而由自愿加入的第三人與原債務人,成為共同連帶債務人。該第三人實際履行,原債務人免責;第三人不履行,債務人不免責。債權人有權單獨起訴該第三人履行債務,也有權單獨起訴原債務人履行債務,還可以將該第三人和原債務人作為共同被告,在起訴該第三人不能得到清償或者清償不足之后,還可以再起訴原債務人。因訴訟時效起算時點不同,債權人先起訴該第三人未獲得清償,再起訴原債務人時債務人可能因訴訟時效已過而免責。第三人自愿承諾替代債務人履行債務,如經原債務人委托(同意),其履行債務后當然可以向原債務人追償;未經原債務人委托(同意),屬于無因管理。無論屬于何種情形,第三人履行債務之后,均有權向原債務人追償。三、合同解除后合同的解除有三種合同解除方式。其一,協議解除合同?！逗贤ā返?3條1款:“當事人協商一致,可以解除合同”。其二,約定解除權。《合同法》第93條2款:“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人可以解除合同”。其三,法定解除權?！逗贤ā返?4條做出了規(guī)定。根據《合同法》第96條規(guī)定,當事人一方依照本法第93條第2款、第94條的規(guī)定主張解除合同的,應當通知對方?！昂贤酝ㄖ竭_對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”依此規(guī)定,解除權(約定、法定)之行使,采通知(意思通知)方式,不采訴訟方式,通知到達對方時發(fā)生合同解除的效力。對方不同意解除,可以向人民法院提起確認之訴(確認解除的效力),法院審查是否有解除權及行使方式。如果審查結果是肯定的,即判決確認合同自通知到達之時已經解除。反之,則判決認定合同并未解除。依規(guī)定通知到達發(fā)生合同解除的效力,但因對方依法提起確認之訴,屬于雙方對于合同是否解除發(fā)生爭議,應當認為自法院受理案件之時起,至法院作出判決,這段期間,合同處于是否解除未定狀態(tài)。一旦判決確認已解除,其解除溯及于通知到達之時;判決未解除,則自始不發(fā)生解除的效力。關于解除權行使方式,規(guī)定通知方式,并不是不可以采訴訟方式。未履行,采通知方式有利;已履行須解決返還、賠償,采訴訟方式有利。解除權人采取起訴方式行使解除權,當然可以,對方收到起訴狀副本未表示異議,則法庭應認定起訴狀副本送達,發(fā)生解除的效力,這種情形法庭僅依據《合同法》第97條就恢復原狀及損害賠償作出判決。對方表示異議的,經審查原告有解除權,則判決解除合同并依97條判決恢復原狀及賠償損失。關于解除權的期限,《合同法》第95條第2款規(guī)定無約定期限的,由對方催告后在一個“合理期限”內不行使的,解除權消滅。值得注意的是,《最高人民法院公報》刊登的青民二商終字562號判決所確定的權利失效規(guī)則。該判決認定,無約定、法定期限,時隔5年之后,使相對人及第三人有正當理由信賴解除權人不欲再行使解除權,根據誠信原則,不得再行使解除權。如果有解除權人接受對方繼續(xù)履行的,當然應視為放棄解除權。關于對方異議的期限,《最高法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第24條規(guī)定:如未約定異議期限,于解除通知到達之日起3個月后才起訴的,人民法院不予支持。關于解除的效果?！逗贤ā返?7條規(guī)定:“合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失?！睙o論判決解除合同或者確認合同已經解除,均應一并判決恢復原狀(退貨退款)和損失賠償,不能死摳條文,不得要求反訴或另訴。這里有一個問題:合同解除的損失賠償,可否適用約定的違約金條款?違約金條款不屬于《合同法》第57條所謂訂立存在的解決爭議條款(仲裁條款),因合同解除而喪失效力。因此,合同解除的損失賠償,須由當事人主張損失、證明損失。在審判中建議考慮以下問題,第一,合同解除的損失難于計算的情形下,是否可以將違約金作為計算損失的參考?第二,原合同當事人有如不能履行、無效等均應支付一定金額的違約金的意思,違約金條款是否應有效?第三,區(qū)分違約責任賠償可得利益,與合同解除賠償機會損失(實際損失),在商事合同有重要意義(如獨立經銷合同),在一般民事合同如房屋買賣并沒有實質差別。四、簽訂預約合同2012年5月最高法院發(fā)布了《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》),《解釋》第2條規(guī)定,當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同,約定在將來一定期限內訂立買賣合同,一方不履行訂立買賣合同的義務,對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。本條解釋的意義在于,鑒于《合同法》未規(guī)定預約,我國實際生活中的預約的法律地位不明,對于裁判中應否認可預約有效的問題,本條解釋補充了這一法律漏洞,為裁判實踐提供了判斷標準。(一)契約當事人的請求權契約有預約與本約之分,兩者異其性質與效力。預約是雙方關于訂立本約(買賣合同)的合意,預約一經生效,雙方即負有訂立特定的買賣合同的義務。預約當事人的權利,是請求對方履行訂立合同的義務,而非請求對方履行交貨或者付款的義務。買賣預約,通常約定所要訂立買賣合同的標的物及價金的計算標準,以作為將來訂立買賣合同的依據,但不能因此認為已經成立買賣合同。簡而言之,買賣預約,是雙方約定在將來一定期限內訂立買賣合同的合同。(二)區(qū)分訂單壓力和訂單條款1.人的意思不明是否須另外訂立買賣合同?當事人所訂立的合同,究竟是買賣合同,抑或是買賣預約應依當事人的意思決定。如果當事人的意思不明,則應通觀合同全部內容決定。如買賣合同全部要素均已達成合意,據此雙方均可履行各自義務,實現締約目的(一方獲得標的物所有權、他方獲得價金),而無須另外訂立合同,即應認定為本約(買賣合同)。反之,必須另行訂立合同,才能實現各自的締約目的,則應屬于預約。無須另外訂立合同,為本約;反之,為預約。2.依合同“直接發(fā)生”的權利義務交貨付款義務是否直接發(fā)生?預約與本約的區(qū)別在于,依合同“直接發(fā)生”各自交貨付款的權利義務是買賣合同本約;“非直接發(fā)生”各自交貨付款的權利義務,必須通過一個中間環(huán)節(jié)(簽訂正式合同),應為預約。3.合同法上的救濟違約時對方作何請求?違反買賣預約,拒絕訂立買賣合同,構成根本違約。對方可依《合同法》第107條追究違約責任,亦可依據《合同法》第94條行使法定解除權。本條解釋明示預約的兩種救濟手段及非違約方的選擇權。據此,可以合同違反后當事人作何請求,作為判斷預約與本約的補充標準:請求違約方履行訂立合同的義務,然后再要求依所訂立的合同履行(交貨、付款),為預約;請求違約方履行(交貨、付款)合同義務,或請求追究違約責任,或解除合同,為本約。4.權益信任+申請合同“非終局的直接發(fā)生”各自交貨付款的權利義務,但須待一定條件成就或者某個期限到來,買賣合同生效,屬于附條件(期限)買賣合同本約。如:合同須經批準,須待房屋騰空,須待出賣人取得房屋所有權。合同內容有“訂立正式合同”文句,為預約;合同內容有關于“生效”約定,為附生效條件、期限買賣合同,為本約。(三)關于預算費1.本約或預約不能賦予當事人本約或預約當事人由他方受有定金者,應屬于已成立之契約,但究為本約抑或預約,應依其情事,解釋當事人之意思定之,不得謂凡有定金授予者,概視為已成立本約。2.違約保證金,即契約定成約定金,交付定金作為成立條件(今日已無);證約定金,交付定金作為契約成立之證據(德、瑞);解約定金,作為解除契約之代價(法、日);違約定金,違約損害賠償之預定,相當于違約金。交付方違約,喪失定金;收受方違約,應雙倍返還定金。且定金之交付,有證明合同成立的功能。因此,違約定金,兼有證約定金的作用。我國臺灣地區(qū)民法的定金,為違約定金。3.同法上定我國臺灣地區(qū)的保證金《合同法》第115條規(guī)定:定金作為債權的擔保,債務人履行后,定金應當返還或者抵作價款。給付定金一方違約,無權要求返還定金;收受定金一方違約,應雙倍返還定金?？梢?我國《合同法》上的定金,是參考我國臺灣地區(qū)的定金,性質上屬于違約定金,兼有證約定金的功能。此為一般原則,如有特別約定,交付定金一方可拋棄定金而解除合同,收受定金一方可雙倍返還定金而解除合同,則屬于解約定金,是為例外。值得注意的是,依民法原理,違約定金為損害賠償之預定,性質上同于違約金,因此定金與損害賠償不得并用。但最高法院對此有不同解釋,即《解釋》第28條:“買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失,對方請求賠償超過定金部分的損失的,人民法院可以并處,但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失”的規(guī)定。4.預約與約定返還不能僅根據有定金的收受而認定屬于本約,預約亦可有定金。定金之收受,可以作為成立本約的證據,亦可作為成立預約的證據。區(qū)分的關鍵在于定金條款的內容。約定交付定金一方“不訂立”買賣合同(本約),即喪失定金,收受一方“不訂立”買賣合同(本約)應雙倍返還定金,則屬于預約;如約定交付方“不履行合同”則喪失定金,收受方“不履行合同”應雙倍返還定金,則屬于本約。5.是合同成立、成立合同判斷是否成立預約,仍然應當依據要約、承諾規(guī)則,關鍵看受要約方的意思表示是否構成承諾,包含愿受合同約束的意思,應為承諾(實盤),和沒有愿受約束的意思,為虛盤。虛盤不是有效承諾,而屬于新的要約。有效承諾才成立合同。定金交付是合同成立的證明,約定違約金也是合同成立的證明,或者有定金交付,或者約定違約金,均可認定成立合同的判斷標準。再看適用定金罰則或違約金的條件,以“不訂立合同”為適用定金罰則的條件,是預約;以“不履行(交貨或付款)義務”為適用定金罰則的條件,是本約。同樣,以“不訂立合同”為適用違約金的條件,是預約;以“不履行(交貨或付款)義務”為適用違約金的條件,是本約。沒有“愿受合同約束的意思”(既沒有定金交付也沒有約定違約金),是虛盤,不構成預約。6.只使用書的名字來確認訂單預約系約定將來訂立一定契約(本約)之契約。如將來系依所訂立契約履行而無須另定本約者,縱名為預約,仍非預約。五、關于所有權的轉移《解釋》第3條規(guī)定:“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持?！北緱l是對《合同法》132條的反面解釋與新創(chuàng)將來財產買賣效力規(guī)則的合并。(一)不動產和動產設計情形《合同法》第132條規(guī)定:“出賣的標的物,應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。”《解釋》第3條是對其進行的反面解釋。具體包括:1.國家機關或者國家舉辦的事業(yè)單位處分“直接支配的不動產和動產”,不符合“法律和國務院的有關規(guī)定”(即《物權法》第53、54條);2.抵押人出賣抵押物未經抵押權人同意(即《物權法》第191條2款);3.融資租賃承租人出賣租賃設備(即《合同法》第242條);4.保留所有權買賣合同的買受人在付清全款之前轉賣標的物(即《合同法》134條);5.出賣他人之物,包括惡意出賣他人之物,及誤認為自己之物而出賣。其中,第5出賣他人之物,已規(guī)定在《合同法》總則部分第51條無權處分規(guī)則(包括出賣他人之物合同、贈與他人之物合同),因此本條需要解釋的是前四種情形。(二)該平衡不存在“大性能”的問題現行《合同法》起草于中國由計劃經濟向市場經濟轉軌之初,當時將來財產的買賣還不普遍,起草人無法預見到此種買賣是市場經濟條件下重要的買賣合同形式,故《合同法》未設相應規(guī)則,致形成法律漏洞。此種買賣的特征在于,經銷商與零售商或終端購買人簽訂銷售合同之后,經銷商自己再與上端出賣人(生產商、進口商、批發(fā)商)訂立購買合同,因此經銷商與終端買受人之間的買賣合同簽訂之時,出賣人并無標的物的所有權或者處分權。因為符合“出賣他人之物”的文義,為《合同法》第51條的適用范圍所涵括,屬于“隱含漏洞”。換言之,僅從《合同法》第51條文義看,將來財產的買賣合同應在《合同法》第51條適用范圍之內;但《合同法》第51條立法本意,并不包括將來財產的買賣合同。由此可知,《解釋》第3條系新創(chuàng)規(guī)則,而非對《合同法》第51條的解釋,更談不到對《合同法》第51條無權處分規(guī)則的修改。六、法庭適用:審判形式,訴訟成為“義務”《解釋》第27條規(guī)定:“買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金,對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的,人民法院應當就法院若不支持免責抗辯,當事人是否需要主張調整違約金進行釋明?！比绻粚彿ㄔ赫J為免責抗辯成立且未予釋明,二審法院認為應當判決支付違約金的,可以直接釋明并改判。此項解釋規(guī)則,來源于《最高人民法院關于審理民商事合同案件的指導意見(法發(fā)40號)》規(guī)定,“現階段由于國內宏觀經濟環(huán)境的變化和影響,民商事合同履行過程中違約現象比較突出。對于雙方當事人在合同中所約定的過分高于違約造成損失的違約金或者極具懲罰性的違約金條款,人民法院應根據《合同法》第114條第2款和最高人民法院《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《合同法解釋(二)》)第29條等關于調整過高違約金的規(guī)定內容和精神,合理調整違約金數額,公平解決違約責任問題。”“在當前企業(yè)經營狀況普遍較為困難的情況下,對于違約金數額過分高于違約造成損失的,應當根據合同法規(guī)定的誠實信用原則、公平原則,堅持以補償性為主、以懲罰性為輔的違約金性質,合理調整裁量幅度,切實防止以意思自治為由而完全放任當事人約定過高的違約金?！薄盀闇p輕當事人訴累,妥當解決違約金糾紛,違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約進行免責抗辯而未提出違約金調整請求的,人民法院可以就當事人是否需要主張違約金過高問題進行釋明?！睂⒈緦儆诋斒氯颂幏謾喾秶鷥鹊氖马?即法律規(guī)定的實體權利之是否行使,納入法庭釋明權行使的范圍,反映了人民法院在當前形勢下,堅持實質正義,確保公正裁判,維護企業(yè)合法權益的指導思想,在司法政策上值得肯定。但是否因此動搖法院裁判的中立性原則,不無疑義。特別值得注意的是,上述指導意見非常謹慎地采用了賦權性措辭“可以”,據此,法庭是否進行釋明,屬于法庭的“職權”,而非法庭的“義務”。這一點很重要,既然是法庭的職權,法庭對于是否進行釋明,有充分的裁量自由:當法庭認為本案違約金約定“顯然過高、過低”時,當然有權對當事人釋明;反之,法庭當然有權不予釋明;法庭未予釋明,即使事后二審法庭認為本案違約金約定“顯然過高、過低”,也不得因此認定一審判決錯誤。假如二審法庭認為,一審法庭未就違約金調整進行釋明,導致一審判決顯失公正,可以采取兩種方法予以糾正:一是發(fā)回重審,二是直接改判。理由是:合同關于違約金的約定違反《合同法》第6條關于誠信原則的規(guī)定。而《解釋》本條規(guī)定為“應當”“進行釋明”,此項釋明,成為法庭的“義務”,與上述指導意見截然相反。既然屬于法庭“義務”而法庭未予釋明,當然構成一審程序錯誤。七、訴訟上抗辯的結果下面對被告可能主張的抗辯作一個分類,并介紹其大致的順序。首先應當考慮“適用范圍抗辯”,即主張本案事實不符合原告方提出的“法律規(guī)范”的“適用范圍”。例如,針對原告以《合同法》第107條為請求權基礎的違約責任賠償訴訟,主張合同不成立、合同未生效、合同無效均屬于“適用范圍抗辯”;再如,針對原告以《消費者權益保護法》第49條為請求權基礎的雙倍賠償的消費者訴訟,主張原告購買商品不是為了“生活消費的需要”;再如,針對原告以《產品質量法》第41條為請求權基礎的產品責任訴訟,主張“不屬于產品”,亦屬于“適用范圍抗辯”。如果抗辯成功,法庭將駁回原告方的“訴訟請求”。其次應考慮“構成要件抗辯”,即主張本案事實不符合該“法律規(guī)范”的“構成要件”。例如,在違約責任訴訟中主張不構成違約;在瑕疵擔保責任訴訟中主張標的物質量合格(無瑕疵),主張買受人未在約定的或者合理的檢驗期間內發(fā)異議通知;在過錯侵權訴訟中主張“無過錯”、主張“不存在因果關系”;在侵犯名譽權訴訟中,主張所傳播的事實“基本真實”、主張“未造成原告社會評價降低”;在請求雙倍賠償的訴訟中,主張“不構成欺詐行為”;在產品責任訴訟中,主張“產品無缺陷”等,均屬于“構成要件抗辯”。如經審查認為抗辯理由成立,法庭將認定本案事實不符合“法律規(guī)范”的構成要件,并作出原告敗訴、被告勝訴的判決。再次應考慮“免責抗辯”,即主張被告有“免除責任”的正當理由。例如,主張“訴訟時效經過”,主張“不可抗力免責”,主張合同有“免責條款”,以及主張有“法定免責事由”等,屬于“免責抗辯”。如果抗辯成功,法庭將判決被告不承擔責任。最后還應當考慮“減輕責任的抗辯”,即主張被告有減輕責任的正當理由。例如,主張“受害人有過失”、“監(jiān)護人有過失”,主張合同約定的“違約金過高”,主張原告為及時采取措施避免“損失擴大”,在違約責任訴訟中主張“不可預見規(guī)則”等,屬于“減輕責任抗辯”。如果抗辯成功,法庭將判決減輕被告的賠償責任。須特別說明,主張“適用范圍抗辯”和“構成要件抗辯”,是以“事實”作為“抗辯理由”,法庭有主動審查的義務,即使被告未主張“適用范圍抗辯”、“構成要件抗辯”,法庭亦應主動審查本案是否符合該法律規(guī)范的適用范圍,是否具備該法律規(guī)范的構成要件。如果法庭疏于審查,將構成適用法律錯誤,是上訴審或者再審撤銷原判的理由。有鑒于此,法庭為了查明有關適用范圍和構成要件的事項,可以對當事人進行“釋明”,例如違約責任案件,提示當事人就違約或者不違約舉證;侵權責任案件,提示當事人就是否存在因果關系、過錯舉證。請