房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案-太倉(cāng)萊茵城市廣場(chǎng)招商經(jīng)營(yíng)提案

太倉(cāng)（萊茵城市廣場(chǎng)）招商經(jīng)營(yíng)實(shí)施提案招商方案報(bào)告會(huì)資料20100525深圳總部RhineHOPSCA目錄第一章整體定位第二章業(yè)態(tài)組合第三章招商策略第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略第五章組織構(gòu)架第六章管理原則第七章合作條件第一章萊茵城市廣場(chǎng)之整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位

科學(xué)合理的業(yè)態(tài)布局劃分使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分的體現(xiàn)，使家居廣場(chǎng)的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)行為及過(guò)程顯得更加順暢和輕松愉快。

萊茵城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分，要體現(xiàn)開(kāi)業(yè)后本項(xiàng)目業(yè)態(tài)商品組合的豐富多樣，必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。科學(xué)合理的業(yè)態(tài)功能劃分方式，可以提升商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售力和凝聚力，便于聚集人氣，利于提高廣場(chǎng)的品牌。前言兼顧銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，在保證經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，最大化銷(xiāo)售利益。第一章萊茵城市廣場(chǎng)之整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位擬四大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以高端品牌規(guī)模，高端賣(mài)場(chǎng)形態(tài)主題、餐飲、娛樂(lè)、文化等多樣化的生活設(shè)施等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。全面滿足區(qū)域型綜合消費(fèi)需求……形成高度集中、專(zhuān)業(yè)的、層次分明的城市廣場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)主題式消費(fèi)理念。的綜合定位和業(yè)態(tài)配比，體現(xiàn)多層次購(gòu)物需求和多形式體驗(yàn)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物到商務(wù)到休閑娛樂(lè)到餐飲的消費(fèi)過(guò)程，不同的業(yè)態(tài)搭配。從大類(lèi)上我們業(yè)態(tài)定位主要分為以下四類(lèi)——零售設(shè)施滿足購(gòu)物需求；文化娛樂(lè)設(shè)施滿足娛樂(lè)和休閑需求；餐飲設(shè)施滿足就餐需求；辦公商務(wù)設(shè)施滿足商務(wù)需求。業(yè)態(tài)定位的原則同業(yè)差異簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是市場(chǎng)有一定承受力，核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的。

異業(yè)互補(bǔ)目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品項(xiàng)不同，讓顧客逛購(gòu)疲勞的選購(gòu)與讓顧客休息放松的餐飲店互補(bǔ)等等。同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)一站式全體驗(yàn)消費(fèi)空間，商品多層次、消費(fèi)無(wú)拘束合理配比各主力業(yè)態(tài)萊茵城市廣場(chǎng)清晰勾勒出太倉(cāng)商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)；一個(gè)新的HOPSCA正在誕生，太倉(cāng)及周邊地區(qū)的人今后不再有消費(fèi)的煩惱，多業(yè)態(tài)、多層次消費(fèi)組合的萊茵城市廣場(chǎng)，將滿足太倉(cāng)大區(qū)域人民消費(fèi)的多元需求！城市商業(yè)戰(zhàn)略定位：公園情景式主題綜合商業(yè)戰(zhàn)略定位太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)主要承擔(dān)了新城區(qū)建設(shè)和新經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的兩大功能，是太倉(cāng)城市建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)之一，也是太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎之一，貢獻(xiàn)了整個(gè)城市46%的財(cái)稅收入。蘇州蘭德萊茵城市廣場(chǎng)發(fā)展有限公司順應(yīng)城市發(fā)展潮流，引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)HOPSCA城市綜合體規(guī)劃理念，打造太倉(cāng)城市HOPSCA，萊茵城市廣場(chǎng)位于太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)德資工業(yè)園內(nèi)核心位置，占地130畝，總建筑面積約15萬(wàn)平米。由4大片區(qū)組成：南區(qū)：12層太倉(cāng)外資招商服務(wù)中心（建筑面積3.7萬(wàn)平方米）中區(qū)：占地50畝的萊茵景觀廣場(chǎng)，擁有11棟商務(wù)別墅，具備文化演繹、藝術(shù)展覽、商務(wù)聚會(huì)等功能；北區(qū)：24層萊茵世貿(mào)中心大樓，建筑面積為9萬(wàn)平方米。其內(nèi)部約3萬(wàn)平米的裙樓內(nèi)規(guī)劃有購(gòu)物中心、特色餐飲、大型休閑娛樂(lè)中心、健身會(huì)所、美容美發(fā)及社區(qū)便利超市等商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。另外，還擁有近300間套房的五星級(jí)商務(wù)酒店——萊茵國(guó)際大酒店及5A級(jí)智能寫(xiě)字樓和五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓；西區(qū)：占地40多畝的景觀體育公園，擁有網(wǎng)球中心、籃球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)和江蘇唯一的汽車(chē)影院等運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所。新經(jīng)濟(jì)圈誕生新的商業(yè)中心，按照國(guó)際大都市的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市發(fā)展到一定程度，受商圈輻射能力影響，在大城市周邊的衛(wèi)星城（新區(qū)），將誕生一批以滿足區(qū)域消費(fèi)需求和消費(fèi)升級(jí)，萊茵城市廣場(chǎng)交通便捷、配套成熟、人氣旺盛，已經(jīng)成為最受矚目的新城市中心，也成為HOPSCA模式落地生根的不二地段。萊茵城市廣場(chǎng)所處之地是生長(zhǎng)HOPSCA的絕佳區(qū)域從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中收益，從而促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展和業(yè)態(tài)升級(jí)。推進(jìn)太倉(cāng)市場(chǎng)提升及高附加價(jià)值化所必備之商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略定位地產(chǎn)價(jià)值連鎖之完成市場(chǎng)結(jié)構(gòu)合理化第一章萊茵城市廣場(chǎng)之整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位政府開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商供應(yīng)商、合作商戶業(yè)主競(jìng)爭(zhēng)者、消費(fèi)者本項(xiàng)目定位有利于實(shí)現(xiàn)政府關(guān)于啟動(dòng)新區(qū)的功能定位和規(guī)劃目標(biāo)，利益追求是一致。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，是保證業(yè)主投資回報(bào)的根本保障，目前太倉(cāng)沒(méi)有這種業(yè)態(tài),市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯.定位的正確與否，關(guān)系到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成敗，進(jìn)而關(guān)系到開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的社會(huì)形象，一榮俱榮，一損俱損。整個(gè)項(xiàng)目是運(yùn)營(yíng)商、供應(yīng)商及各種合作商戶共同的舞臺(tái)，招徠顧客，吸引客流，把生意做活、做好、做大，是各方共同的利益追求，但在合作過(guò)程上也存在著利益此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。主力客群是25－40歲年齡段、消費(fèi)能力較強(qiáng)、消費(fèi)觀念較新的消費(fèi)群體。中高收入水平的家庭消費(fèi)，各類(lèi)公務(wù)消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和團(tuán)體消費(fèi)，以及一小時(shí)都市圈的中高收入人群利益相關(guān)者分析第一章萊茵城市廣場(chǎng)之整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位品牌的體驗(yàn)――廣場(chǎng)在展示以簡(jiǎn)潔的文字和插圖向顧客介紹品牌故事，讓顧客感受品牌的魅力。實(shí)惠的體驗(yàn)――通過(guò)特色化的經(jīng)營(yíng)，使顧客真正感覺(jué)產(chǎn)品價(jià)格的實(shí)惠，物超所值。文化的體驗(yàn)――本項(xiàng)目將倡導(dǎo)和傳播新的消費(fèi)文化，包括大眾名牌文化，讓大眾暢享品牌生活；本項(xiàng)目要成為休閑購(gòu)物樂(lè)園；全家樂(lè)文化，一家人在這里各有所求、各取所需、各得其樂(lè)。愉悅的體驗(yàn)――簡(jiǎn)潔舒適的購(gòu)物環(huán)境，琳瑯滿目的各種商品，配套完善的商務(wù)及五星級(jí)酒店、餐飲休閑娛樂(lè)設(shè)施，吸引消費(fèi)者及行業(yè)經(jīng)貿(mào)人士前來(lái)感受專(zhuān)業(yè)時(shí)尚，愉悅身心、享受樂(lè)趣。一流的服務(wù)――聯(lián)盟資訊、以國(guó)際和國(guó)內(nèi)知名品牌為主主要商品及品牌定位――以中高檔為主主題定位市場(chǎng)定位--------公園情景式主題綜合商業(yè)預(yù)備引進(jìn)之商家產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)（初期假設(shè)）為了推進(jìn)太倉(cāng)市的市場(chǎng)構(gòu)造之合理化、鎖定國(guó)內(nèi)外品牌及附加值高連鎖之產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)為預(yù)備招商引進(jìn)對(duì)象。第一章新蘇州家居廣場(chǎng)之整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位商業(yè)配套設(shè)施服務(wù)行業(yè)萊茵時(shí)尚主力百貨店：高檔時(shí)尚品牌百貨和超市；萊茵健身及SPA會(huì)所萊茵風(fēng)情街精生活館倡導(dǎo)綠色環(huán)保和時(shí)尚健身運(yùn)動(dòng)的健身及保健美容連鎖機(jī)構(gòu)，憑借先進(jìn)的管理理念、豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、完善的管理體系和管理團(tuán)隊(duì)，提供最有價(jià)值的健康生活服務(wù)；；商業(yè)內(nèi)街式主題美食餐廳、咖啡、酒吧、會(huì)所、等多元主題、特色型飲食場(chǎng)所。依據(jù)特色建筑設(shè)計(jì)與內(nèi)部裝飾強(qiáng)化餐飲主題，營(yíng)造顧客在就餐時(shí)身臨主題情景之感，讓您獲得非同尋常的身心享受；

萊茵五星級(jí)酒店、5A商務(wù)辦公樓主力店備選：天虹、百佳、華潤(rùn)萬(wàn)家等大型連鎖品牌；北區(qū)中區(qū)

主要商家定位――以中高檔為主萊茵五星級(jí)酒店、5A商務(wù)辦公樓萊茵時(shí)尚主力百貨店：高檔時(shí)尚品牌百貨和超市；萊茵風(fēng)情街精休閑、辦公、餐飲、娛樂(lè)等多樣化的辦公、生活設(shè)施實(shí)行出售和租賃兩種方式對(duì)外經(jīng)營(yíng)；某些高回報(bào)的項(xiàng)目，在資金許可的條件下可實(shí)行自營(yíng)；

中區(qū)及北區(qū)商鋪采取的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，內(nèi)設(shè)產(chǎn)權(quán)商鋪，對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售。中區(qū)風(fēng)情街是由11棟獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商務(wù)別墅構(gòu)成，；大型連鎖品牌主力店：原則上以租賃為主，采用賣(mài)場(chǎng)式經(jīng)營(yíng)方式，；專(zhuān)業(yè)品牌：專(zhuān)業(yè)制造商經(jīng)銷(xiāo)商家及其它服務(wù)品牌；采取出售和租賃兩種方式對(duì)外經(jīng)營(yíng)；萊茵城市廣場(chǎng)是產(chǎn)權(quán)式購(gòu)物休閑廣場(chǎng)，由中區(qū)風(fēng)情街和北區(qū)精品城南區(qū)、西區(qū)四塊組成。設(shè)有停車(chē)位和豐富的商業(yè)配套，融休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的標(biāo)桿型HOPSCA；

經(jīng)營(yíng)定位――以聯(lián)營(yíng)和租賃為主市場(chǎng)定位--三個(gè)第一太倉(cāng)第一商業(yè)品牌——做太倉(cāng)商業(yè)旗幟，促進(jìn)地區(qū)繁榮；太倉(cāng)最有吸引力的商業(yè)廣場(chǎng)——商品豐富、品質(zhì)上乘、價(jià)格實(shí)惠、配套齊全；太倉(cāng)最具特色的主題商業(yè)——提升太倉(cāng)的市場(chǎng)高度、促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展和業(yè)態(tài)升級(jí)；1、萊茵時(shí)尚百貨2、萊茵風(fēng)情街

推薦項(xiàng)目命名以集成式消費(fèi)為導(dǎo)向；以酒店、辦公商務(wù)、餐飲休閑娛樂(lè)為主體；以風(fēng)情街、萊茵時(shí)尚精品百貨為商業(yè)主體；以品牌連鎖店為主力品牌店；以國(guó)內(nèi)外專(zhuān)業(yè)品牌店為品牌補(bǔ)充；以人性化、高科技化的商業(yè)物業(yè)服務(wù)為特征；本項(xiàng)目的目標(biāo)第二章業(yè)態(tài)組合依據(jù)定位主題，我們進(jìn)行相應(yīng)的產(chǎn)品布局和功能分區(qū)，布局遵循不同業(yè)態(tài)的配比原則：以餐飲休閑娛樂(lè)文化設(shè)施為主，其面積規(guī)劃占整個(gè)面積的50%左右；以零售交易設(shè)施為配比業(yè)態(tài)，占整個(gè)面積的40%左右；以配套商業(yè)為附屬業(yè)態(tài)，占整個(gè)面積的10%左右。

零售交易設(shè)施核心主力店：天虹等大型連鎖品牌等備選；

輔助主力店：書(shū)店、音像店等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店；

配套輔助店：不同地區(qū)特色商品店；休閑娛樂(lè)設(shè)施核心主力店：本地知名品牌酒樓、麥當(dāng)勞、肯德基等美式快餐品牌等各式風(fēng)味餐廳中餐飲廣場(chǎng)、咖啡西餐等、酒吧、美食休閑廣場(chǎng)等；

輔助主力店：兒童樂(lè)園等；

配套輔助店：藝術(shù)攝影、DIY（自助類(lèi)項(xiàng)目）等；快餐類(lèi)、風(fēng)味小吃類(lèi)等；配套設(shè)施配套服務(wù)設(shè)施：寫(xiě)字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車(chē)場(chǎng)等產(chǎn)品布局和功能分區(qū)第二章業(yè)態(tài)組合水平人流設(shè)計(jì)，遵循由動(dòng)到靜、由商品吸引到品牌吸引、由隨意消費(fèi)到目標(biāo)消費(fèi)的原則，如中島屬于鬧區(qū)，人流量比較大，因此主要安排大眾、隨意性消費(fèi)商品，以商品吸引促進(jìn)銷(xiāo)售。邊廳處于靜區(qū)，人流量相對(duì)小，主要安排一些品牌個(gè)高檔次商品，以品牌和目標(biāo)消費(fèi)促進(jìn)銷(xiāo)售主通道設(shè)計(jì)2.8米，形成O型的水平環(huán)行人流，保證購(gòu)物距離最短，商品展示區(qū)域最大。輔助通道設(shè)計(jì)1.9米，呈S型分布于中島區(qū)域，保證人流暢通。人流設(shè)計(jì)遵循購(gòu)物和行走習(xí)慣進(jìn)行設(shè)計(jì)垂直人流設(shè)計(jì)，遵循人氣對(duì)流和疲勞指數(shù)進(jìn)行規(guī)劃，人氣對(duì)流指項(xiàng)目頂層和底層規(guī)劃商品吸引力業(yè)態(tài)，如一層的輔助主力店至二樓三樓的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商戶層，引導(dǎo)人流上下運(yùn)動(dòng)，形成對(duì)流。中間層規(guī)劃品牌吸引力業(yè)態(tài)，如精品核心主力店，通過(guò)品牌吸引客戶消費(fèi)。根據(jù)人體疲勞指數(shù)，三層以上部分規(guī)劃為休閑消費(fèi)項(xiàng)目，滿足消費(fèi)人群在購(gòu)物疲后休憩和就餐。詳細(xì)的水平人流設(shè)計(jì)見(jiàn)樓層平面布局圖，垂直人流設(shè)計(jì)見(jiàn)樓層業(yè)態(tài)定（附件）

水平人流和垂直人流設(shè)計(jì)第二章業(yè)態(tài)組合B1234樓主題功能經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目招商品牌備選1-4F區(qū)萊茵時(shí)尚百貨連鎖品牌店、 萊茵健身及SPA會(huì)所咖啡、西餐

高檔時(shí)尚品牌百貨和超市；倡導(dǎo)綠色環(huán)保和時(shí)尚健身運(yùn)動(dòng)的健身及保健美容連鎖機(jī)構(gòu)，憑借先進(jìn)的管理理念、豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、完善的管理體系和管理團(tuán)隊(duì)，提供最有價(jià)值的健康生活服務(wù)；；1-4F1-4F1-4F北區(qū)萊茵時(shí)尚百貨由4層連廊式商業(yè)鋪構(gòu)成:（四層結(jié)構(gòu)）天虹、百佳、華潤(rùn)萬(wàn)家等大型連鎖品牌；中區(qū)精品風(fēng)情街由11棟獨(dú)立型步行街式精品物業(yè)構(gòu)成:（層結(jié)構(gòu)）棟 萊茵風(fēng)情街主題功能經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目招商品牌備選1-11美食餐廳、咖啡、酒吧、會(huì)所、等多元主題商業(yè)內(nèi)街式主題美食餐廳、咖啡、酒吧、會(huì)所、等多元主題、特色型飲食場(chǎng)所。依據(jù)特色建筑設(shè)計(jì)與內(nèi)部裝飾強(qiáng)化餐飲主題，營(yíng)造顧客在就餐時(shí)身臨主題情景之感，讓您獲得非同尋常的身心享受；；美國(guó)百勝集團(tuán)：KFC、；PizzaHut;樓層功能定位和產(chǎn)品布局個(gè)人護(hù)理零售專(zhuān)店糕點(diǎn)、雪糕、水果撈咖啡飲品國(guó)際名品服飾世界名表、眼鏡、珠寶首飾1F國(guó)際精品高端首飾北區(qū)1-4F樓層平面招商規(guī)劃精品生活超市品牌女鞋女士手袋化妝品、精品品牌女裝、內(nèi)衣2F精品超市時(shí)尚女性館北區(qū)1-4F樓層平面招商規(guī)劃品牌男裝品牌運(yùn)動(dòng)鞋服潮流休閑服飾品牌男鞋戶外運(yùn)動(dòng)用品男士皮具3F紳士館運(yùn)動(dòng)集中營(yíng)北區(qū)1-4F樓層平面招商規(guī)劃美食休閑廣場(chǎng)娛樂(lè)休閑、美容SPA大型室內(nèi)健身中心4F健康、美食、休閑生活北區(qū)1-4F樓層平面招商規(guī)劃西面的1-4棟商務(wù)別墅招商目標(biāo)：啤酒吧、高端品牌餐飲；廣場(chǎng)東面的5-10棟商務(wù)別墅招商目標(biāo)：俱樂(lè)部或會(huì)所。第11棟別墅為目前太倉(cāng)最大的行政會(huì)議、宴會(huì)中心，單層面積1100多平米，建成后將成為太倉(cāng)最大的商務(wù)會(huì)議中心、宴會(huì)廳、婚慶大堂。品牌商家備選

品牌備選第三章招商策略招商原則招商前提招商目標(biāo)招商實(shí)施來(lái)自大上海圈已擁有諸多的開(kāi)發(fā)區(qū)，太倉(cāng)萊茵城市廣場(chǎng)周邊招商竟?fàn)幀F(xiàn)狀江都經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)南通崇川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)如東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)閔行経済技術(shù)開(kāi)発區(qū)長(zhǎng)三角的開(kāi)發(fā)區(qū)的分布狀況江蘇省浙江省安徽省鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)丁卯片區(qū)鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)大港片區(qū)常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)寧波保稅區(qū)寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)乍浦開(kāi)發(fā)區(qū)杭州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)嘉興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)嘉善經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開(kāi)発區(qū)外高橋保稅區(qū)上海市昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)金橋輸出加工區(qū)奉浦工業(yè)區(qū)辛莊工業(yè)區(qū)松江工業(yè)區(qū)上海化學(xué)工業(yè)區(qū)上海國(guó)際汽車(chē)城規(guī)劃寶山城市工業(yè)園區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)金山嘴工業(yè)區(qū)南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)錫新區(qū)朔州工業(yè)區(qū)張江高科技工業(yè)區(qū)第三章招商策略周邊行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r招商原則第三章招商策略“招商朋友化、長(zhǎng)三角品牌化、特色街區(qū)化、時(shí)尚潮流化、效益最大化”！

“五化”原則作為招商工作的指導(dǎo)方法開(kāi)展方向，始終圍繞、貫穿本‘案的經(jīng)營(yíng)理念和戰(zhàn)略定位并組織實(shí)施招商朋友化、特色街區(qū)化、長(zhǎng)三角品牌化、時(shí)尚潮流化、效益最大化的招商原則，符合了本案的經(jīng)營(yíng)理念、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和定位要求!招商前提政府支持、開(kāi)發(fā)商招商政策、整合社會(huì)資源招商前提之政府支持第三章招商策略核心支持凡進(jìn)入“廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)人，開(kāi)業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊(cè)登記，自廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之日起第一年免征營(yíng)業(yè)稅地方留成部分，免征工商管理費(fèi)，第二三年減半征收；進(jìn)入“廣場(chǎng)”的合法經(jīng)營(yíng)戶，所得稅實(shí)行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按國(guó)家規(guī)定比例的另外享受勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策；進(jìn)入“廣場(chǎng)”的合法經(jīng)營(yíng)戶，凡符合規(guī)定條件的，按規(guī)定程序可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專(zhuān)用發(fā)票。對(duì)實(shí)行定期定額稅的經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)，可采取按年核定稅額；支持一支持二支持三支持四“廣場(chǎng)內(nèi)”有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由管理委員會(huì)申報(bào)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用；對(duì)進(jìn)入“廣場(chǎng)”的所有管理費(fèi)用可實(shí)行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部門(mén)應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托市場(chǎng)管理委員會(huì)按時(shí)代收代繳。有關(guān)部門(mén)必須主動(dòng)為經(jīng)營(yíng)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；必須盡量把物流、倉(cāng)儲(chǔ)、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持；政府不能隨時(shí)、隨地、隨意來(lái)打假，要極力維護(hù)家居廣場(chǎng)的聲譽(yù)，而不能隨時(shí)打假或者檢查；支持五支持六支持七第三章招商策略招商前提之開(kāi)發(fā)商招商政策支持支持一組經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；對(duì)前50名進(jìn)駐的商家，可享受一定的租金優(yōu)惠；租賃廣場(chǎng)商鋪的合法經(jīng)營(yíng)戶，承租為三年，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中享受“第一年免半年租金，第二年返還三個(gè)月租金，第三年返還一個(gè)月租金”的優(yōu)惠政策；開(kāi)發(fā)商鄭重承諾，租賃一年后有權(quán)無(wú)理由退房并返還開(kāi)業(yè)保證金；對(duì)進(jìn)駐的大型品牌商家商家給予一到三年的免租政策；支持二支持三支持四整合社會(huì)資源公司放權(quán)制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益！招商目標(biāo)第三章招商策略近期目標(biāo)遠(yuǎn)期目標(biāo)中期目標(biāo)工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)半年內(nèi)，主力店零售商、品牌美食為招商重點(diǎn)，而且高層的工作重點(diǎn)應(yīng)該集中精力在經(jīng)營(yíng)較好的生產(chǎn)企業(yè)、使他們能盡早的入住本案，并在每年每季每周舉辦和區(qū)域組織活動(dòng)，為提升本案的人氣和商家的營(yíng)業(yè)額提供基礎(chǔ)；利用二到三年的時(shí)間，通過(guò)品牌、特色名品、特色休閑娛樂(lè)互為帶動(dòng)，逐步調(diào)整淘汰部分商家，引入更好更多的商家，達(dá)到均衡比例，從而形成較有特色的綜合廣場(chǎng)；

通過(guò)三到五年時(shí)間，逐步調(diào)整、不斷提高入住品牌和商家的檔次，雄踞太倉(cāng)面向長(zhǎng)三角，影響全國(guó)，從而形成長(zhǎng)三角較有特色的商業(yè)廣場(chǎng)的定位要求；經(jīng)營(yíng)公司的發(fā)展規(guī)劃及工作思路：更高層次上重建和重塑經(jīng)營(yíng)公司的形象和管理團(tuán)隊(duì)，建立精致高效的企業(yè)組織，為本案將來(lái)打下基礎(chǔ)；推廣和招商：制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績(jī)效評(píng)估體系；策劃并制定本案的經(jīng)營(yíng)策略，提供更多的增值服務(wù)，同時(shí)建立完善的客戶服務(wù)管理體系，穩(wěn)定進(jìn)場(chǎng)的企業(yè)和商家，幫助他們提高經(jīng)濟(jì)效益；對(duì)經(jīng)營(yíng)管理公司的業(yè)務(wù)、服務(wù)和管理進(jìn)行細(xì)分、整合和重組，組建各類(lèi)相關(guān)商業(yè)中心機(jī)構(gòu)，對(duì)各種業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌和管理，為各種商業(yè)類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。提高經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，重視公司的組織架構(gòu)和人才團(tuán)隊(duì)；對(duì)公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，進(jìn)行有條件的管理輸出、業(yè)務(wù)輸出和技術(shù)輸出。招商關(guān)鍵12通過(guò)各級(jí)政府和協(xié)會(huì)，把較為成功且有影響力的品牌企業(yè)、品牌服務(wù)商和個(gè)體工商戶聚集起來(lái)，進(jìn)行探討，達(dá)成一致意見(jiàn)，使他們?nèi)腭v本案使其入駐本案通過(guò)我們團(tuán)隊(duì)的努力，針對(duì)本項(xiàng)目的主力客戶群特點(diǎn)，將整合我司客戶資源：擬在香港、廣州、深圳、北京、上海等地進(jìn)行短期駐地招商。在十幾年的經(jīng)營(yíng)中，我們積累了一定數(shù)量的投資者和國(guó)內(nèi)外的知名品牌，此部分資源的有效利用可有效縮短項(xiàng)目的招商周期；第三章招商策略招商實(shí)施第三章招商策略整合政府、協(xié)會(huì)、專(zhuān)家學(xué)者等各方社會(huì)資源，通過(guò)各種媒體、渠道來(lái)讓江浙滬乃至全國(guó)知道太倉(cāng)將崛起一座新興國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)。

更高層次上重建和重塑經(jīng)營(yíng)公司的形象和管理團(tuán)隊(duì)，建立精致高效的企業(yè)組織，制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績(jī)效評(píng)估體系；在引進(jìn)商家方面，以江浙、閩粵為突破口，完成風(fēng)情街這一塊的招商任務(wù)；在引進(jìn)品牌主力商家方面，以附國(guó)內(nèi)一線品牌為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；制定游戲規(guī)則，并用此規(guī)則在最短時(shí)間內(nèi)搞定行業(yè)協(xié)會(huì)及行業(yè)帶頭；實(shí)施一實(shí)施四實(shí)施三實(shí)施二第三章招商策略招商控制：1、業(yè)態(tài)的控制：2、商家品牌的控制個(gè)一、二線品牌帶動(dòng)三線及特色品牌區(qū)域，以“以點(diǎn)帶片”原則；3、商家經(jīng)營(yíng)面積的控制主力品牌先行、其它品牌跟進(jìn)招商為后期的經(jīng)營(yíng)服務(wù)、良好經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)的價(jià)值招商的目的在于實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)后的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)；招商成功是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)商圈建立，烘托商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍，順利經(jīng)營(yíng)的先決條件，特別是品牌商家的引入更能為項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值提供強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力，成為項(xiàng)目以后銷(xiāo)售的重大賣(mài)點(diǎn)，從而促進(jìn)以后項(xiàng)目銷(xiāo)售利益的最大化；立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，放水養(yǎng)魚(yú)“先做人氣，再做生意”主動(dòng)出擊，重點(diǎn)突破、因時(shí)利導(dǎo)、控制有序！第三章招商策略項(xiàng)目招商工作銜接范圍招商前期準(zhǔn)備工作：1、與人事行政部做好招商團(tuán)隊(duì)的組建、專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)工作，項(xiàng)目操作執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度、招商計(jì)劃、業(yè)務(wù)分工等；2、招商前期的物料等準(zhǔn)備工作；與工程部對(duì)商業(yè)物業(yè)配套的規(guī)劃要求（如：消防設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等）；3、招商手冊(cè)、包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介及分區(qū)功能圖，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象包裝的策劃工作；招商階段工作：1、經(jīng)常保持與公司各職能部門(mén)的溝通，對(duì)公司監(jiān)控的各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)，應(yīng)定期與不定期地向公司負(fù)責(zé)人及董事長(zhǎng)匯報(bào)項(xiàng)目的執(zhí)行情況；2、與商戶進(jìn)行及時(shí)的溝通工作，及時(shí)把相關(guān)信息發(fā)布給商戶；3、商戶進(jìn)場(chǎng)工作；對(duì)已簽定合同商戶與其它相關(guān)負(fù)責(zé)人審查商戶資料準(zhǔn)備、資質(zhì)審核；跟進(jìn)商戶進(jìn)場(chǎng)辦理裝修效果圖、施工圖、電路圖，資料齊全分別由物業(yè)部、財(cái)務(wù)部、工程部審核；進(jìn)場(chǎng)裝修由物業(yè)部管理；裝修完工由物業(yè)部組織各相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收工作；開(kāi)業(yè)后根據(jù)商戶經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行鋪位調(diào)整等工作；招商實(shí)施第三章招商策略招商流程及審核第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)宗旨定位決定市場(chǎng)---以差異化的市場(chǎng)定位搶占先機(jī)經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值---以創(chuàng)新性經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造和提升價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)核心不斷提升和增加本項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新力價(jià)格破壞力服務(wù)親和力時(shí)尚流行力賣(mài)場(chǎng)感染力商圈輻射力門(mén)店集客力第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)原則以“牌”聚人――讓品牌說(shuō)話。以“折”服人――讓商品價(jià)格發(fā)威。

以“景”引人――讓主題景觀出彩。

以“玩”留人――在休閑中體驗(yàn)愉悅。

以“誠(chéng)”感人――讓好的口碑傳揚(yáng)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)心服務(wù)。第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略設(shè)立“交易網(wǎng)”籌建華南招商處發(fā)展全國(guó)及區(qū)域市場(chǎng)的總代理總經(jīng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)保持與相關(guān)國(guó)家及地區(qū)商會(huì)的密切聯(lián)系開(kāi)展外貿(mào)批發(fā)業(yè)務(wù)前沿品牌+大眾品牌的雙勢(shì)互利策聯(lián)營(yíng)帶動(dòng)的漸退經(jīng)營(yíng)模式拍賣(mài)會(huì)+換貨會(huì)的雙會(huì)策略VIP會(huì)員服務(wù)折扣聯(lián)盟（或會(huì)員增值服務(wù)）編印《中外名品裝飾材料折扣消費(fèi)》雜志文化營(yíng)銷(xiāo)：創(chuàng)造亮點(diǎn)、議論點(diǎn)借助公交線路揚(yáng)名聚客顧客免費(fèi)巴士休閑太倉(cāng)一日游吸引一小時(shí)都市圈的客人營(yíng)銷(xiāo)措施第五章組織構(gòu)架經(jīng)營(yíng)管理公司營(yíng)銷(xiāo)推廣物業(yè)管理租務(wù)招商后勤服務(wù)公共關(guān)系物流公司經(jīng)營(yíng)管理旅業(yè)協(xié)會(huì)組織財(cái)務(wù)、行政人事策劃部廣告公司信息物流長(zhǎng)期招商商鋪?zhàn)赓U組織架構(gòu)圖第五章組織構(gòu)架1、本架構(gòu)暫按以商業(yè)管理公司為主導(dǎo)的模型設(shè)計(jì)。2、招商項(xiàng)目統(tǒng)歸業(yè)務(wù)部。3、公司級(jí)的財(cái)務(wù)總監(jiān)、招商總監(jiān)、營(yíng)運(yùn)總監(jiān)等視經(jīng)營(yíng)要求而定。4、籌備期間，招商主管每人配一個(gè)助理，待營(yíng)運(yùn)籌備開(kāi)始后，部分助理逐漸轉(zhuǎn)入營(yíng)運(yùn)主管崗位。5、以上架構(gòu)中，相關(guān)業(yè)務(wù)部、營(yíng)運(yùn)部、財(cái)務(wù)部（核算部分）的人員會(huì)隨經(jīng)營(yíng)自營(yíng)業(yè)務(wù)量而有所調(diào)整。組織架構(gòu)說(shuō)明第五章組織構(gòu)架總經(jīng)辦主要負(fù)責(zé)對(duì)外關(guān)系（政府、媒體）、人力資源、行政事務(wù)、后勤保障及內(nèi)部的統(tǒng)籌協(xié)調(diào);業(yè)務(wù)一部主要負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)外名品及頂級(jí)品牌的招商組織、引進(jìn)、淘汰；產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售、聯(lián)營(yíng)、租賃等經(jīng)營(yíng)方式的選擇，促銷(xiāo)活動(dòng)洽談；并代管華南辦事處;;業(yè)務(wù)二部主要負(fù)責(zé)風(fēng)情街商家的招商主營(yíng)業(yè)務(wù)以外其他的零售、餐飲、休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的招商、引進(jìn)、產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售；經(jīng)營(yíng)方式的選擇；促銷(xiāo)活動(dòng)洽談;財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)資金運(yùn)用、費(fèi)用控制、租金管理費(fèi)用核算、單據(jù)流轉(zhuǎn)、階段審核、經(jīng)營(yíng)分析等;營(yíng)運(yùn)部主要負(fù)責(zé)整個(gè)營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的綜合管理、銷(xiāo)售組織，顧客及業(yè)主服務(wù)中心、會(huì)員管理、團(tuán)購(gòu)銷(xiāo)售、顧客投訴處理等工作。全權(quán)管理收貨員、營(yíng)業(yè)員、廠商促銷(xiāo)隊(duì)伍;企劃部主要負(fù)責(zé)銷(xiāo)售活動(dòng)策劃組織、賣(mài)場(chǎng)促銷(xiāo)、自有媒體經(jīng)營(yíng)（廣告等）、DM的設(shè)計(jì)制作、賣(mài)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造、CI形象的維護(hù)、平面功能規(guī)劃等工作;物業(yè)管理部主要負(fù)責(zé)整個(gè)廣場(chǎng)的設(shè)備維護(hù)、安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、防火防盜防災(zāi)等工作;信息系統(tǒng)部主要負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站的建設(shè)維護(hù)、信息系統(tǒng)的運(yùn)作，所有信息的輸入、電腦數(shù)據(jù)的分析整理等工作;質(zhì)管部主要負(fù)責(zé)審核合作商戶和廠家的資質(zhì)及商品質(zhì)檢的相關(guān)證書(shū)，負(fù)責(zé)商品質(zhì)量監(jiān)督，市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查，商品的控制。;部門(mén)職責(zé)第六章管理原則忠誠(chéng)原則品質(zhì)原則激勵(lì)原則成本原則公仆原則效率原則創(chuàng)新原則集中原則細(xì)節(jié)原則和諧原則第六章管理原則降低自身運(yùn)作成本利用有形資產(chǎn)創(chuàng)造股東價(jià)值、關(guān)注消費(fèi)市場(chǎng)的需求，不斷提高消費(fèi)者滿意度、利用無(wú)形的品牌資產(chǎn)創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值；

終極目標(biāo)降低招商成本降低營(yíng)運(yùn)成本不斷降低成本，吸引更多客戶，為股東創(chuàng)造更多價(jià)值

利用無(wú)形的品牌資產(chǎn)創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值

對(duì)消費(fèi)者需求的深刻理解建立詳細(xì)的消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫(kù)完善現(xiàn)有服務(wù)并不斷創(chuàng)新滿足消費(fèi)者功能需求，及心理需求建立消費(fèi)者導(dǎo)向的流程、組織及KPI不斷提高員工滿意度和員工熱情建立順暢的消費(fèi)者溝通渠道采用ECR、CRM、定制化等先進(jìn)的客戶管理技術(shù)消費(fèi)者熱情消費(fèi)者滿意消費(fèi)者忠誠(chéng)$企業(yè)價(jià)值第七章合作條件---我們的前期策劃服務(wù)項(xiàng)目分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力(賣(mài)點(diǎn)）分析競(jìng)爭(zhēng)者比較分析（問(wèn)題及機(jī)會(huì)）一、市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域狀況調(diào)研：區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)者狀況調(diào)研市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者調(diào)研消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī)項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研購(gòu)買(mǎi)能力調(diào)研品牌供應(yīng)商調(diào)研品牌類(lèi)別細(xì)分品牌資料庫(kù)建立項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研租金承受能力調(diào)研二、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目品質(zhì)功能定位品牌形象定位