廣州時代新世界中心初步營銷推廣提案

時代新世界中心初步營銷推廣提案敬請關(guān)注：本提案版權(quán)專屬富藝公司所有，敬請各位觀閱者尊重本公司之合法權(quán)益，未經(jīng)本公司同意，不得擅自抄用。謝謝！第一章：廣州寫字樓市場分析市場數(shù)據(jù)：廣州市國土房管局房地產(chǎn)信息中心數(shù)據(jù)顯示：2002年廣州市十區(qū)寫字樓批準預售面積和成交面積分別為23.4294萬平方米和29.8698萬平方米，分別比2001年增長177.8%和34.1%，成交金額為28.1244億元，比2001年增長36.8%。全市十區(qū)成交均價為9416元/平方米，比2001年增長2%。廣州目前有122.5萬平方米的甲Ａ級寫字樓存量，主要分布在天河北北路、環(huán)市東路、東風路和中山路等地。其中，天河區(qū)占據(jù)甲A級寫字樓存量的40%，東山區(qū)緊隨其后占32%，越秀區(qū)則占28%。甲級寫字樓的空置率逐年下降，由1998年的35%下降到2002年的5%。市場態(tài)式分析：住宅裙樓成一大亮點地鐵概念寫字樓租售行情活躍沿江概念寫字樓急速冒起中大規(guī)模寫字樓正在走俏預售成交量有效“放大”政策影響促成“兩極分化”。低檔寫字樓，越低檔越難做，高級寫字樓，越高級越走銷。板塊分析：廣州寫字樓形成三大中心

總體而言，廣州寫字樓市場現(xiàn)已形成了明顯的環(huán)市東、東風路與天河北“三足鼎立”之勢，并且主要集中在東山天河方圓８公里范圍內(nèi)，而且三大寫字樓中心各自有著明顯的特征。

環(huán)市東是廣州市一個既適宜商貿(mào)經(jīng)濟活動，也適宜生活居住的“都會經(jīng)濟”圈。東風路政府行政機關(guān)部門眾多，以致各類高檔商貿(mào)物業(yè)紛紛“扎堆”，由此形成明顯的“府前經(jīng)濟帶”。天河北商貿(mào)地位的崛起得益于廣州城市的東移與新經(jīng)濟尤其是網(wǎng)絡通信科技等ＩＴ業(yè)的興起。雖然天河北居住生活環(huán)境條件備受質(zhì)疑，但作為一個迅速崛起的商貿(mào)中心，其地位是不容置疑的。作為廣州未來的城市“中心”，目前天河北商貿(mào)環(huán)境配套正不斷完善，其將與珠江新城商貿(mào)區(qū)聯(lián)合形成一個巨大的商貿(mào)經(jīng)濟區(qū)。

此外，隨著新中原大廈（面積達３００００平方米）的推出，在沿江路也逐漸形成了一個沿江路“江畔經(jīng)濟環(huán)”，但由于缺乏標志性建筑，目前這一局面還難以成型。

小結(jié)：多年來一直萎靡不振的廣州寫字樓市場今年開始進入了“熱身階段”，寫字樓投資信心開始恢復，大面積高檔寫字樓的需求大幅增加。市場出現(xiàn)明顯的“兩極分化”，高檔次的甲級寫字樓需求強烈，存量市場空置率快速下降。第二章：項目分析位于發(fā)展?jié)摿薮蟮奶旌由藤Q(mào)經(jīng)濟區(qū)范疇，新城市中軸線的起點之處，地段優(yōu)勢無可置疑。交通中樞，四通八達。產(chǎn)品的綜合素質(zhì)高，具有塑造成為新型的高層次甲級辦公空間的硬件。納入天河科技園與天河軟件園園區(qū)，入駐企業(yè)可享受多種優(yōu)惠政策和扶持措施：企業(yè)每年可獲得場地補貼，最高為12萬元，最低為3萬元。外商投資企業(yè)免征進口關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)產(chǎn)品稅，增值稅。高新技術(shù)企業(yè)生產(chǎn)的出口產(chǎn)品，除國家限制出口或者另有規(guī)定的產(chǎn)品以外，都免征出口關(guān)稅。高新技術(shù)企業(yè)用于高新技術(shù)開發(fā)而國內(nèi)不能生產(chǎn)的儀器和設備，憑審批部門的批準文件、經(jīng)海關(guān)審核后，免征進口關(guān)稅。中外合資經(jīng)營企業(yè)，合營期在十年以上的，可以開始獲利年度起，頭兩年免征所得稅，后三年減半征收?！叭Y”企業(yè)的外國投資者將其從企業(yè)分得的利潤匯出境外時免繳匯出額的所得稅。經(jīng)認定的高新技術(shù)企業(yè)、減按１５％的稅率征收所得稅。

……第三章：尋找新的市場空間1、甲級寫字樓市場缺口巨大入世之后，銀行、保險、會計、律師等行業(yè)的外資公司被允許經(jīng)營本地業(yè)務，規(guī)模隨著業(yè)務的發(fā)展逐漸擴大，對寫字樓的需求也逐漸釋放出來，由于外資公司偏愛高質(zhì)素的甲級寫字樓，而目前市場上真正的甲級寫字樓相對有限，即將入駐的新盤不多，造成目前廣州，尤其天河類似物業(yè)的需求十分大。隨著市場競爭的加劇，這個缺口將會越來越大，寫字樓需求旺盛的狀態(tài)仍將持續(xù)，租金將會保持2%-3%的幅度微升。2、廣州市科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(一)加速高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展(二)積極運用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)(三)大力發(fā)展科技中介服務機構(gòu)(四)進一步優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境(五)加強對外科技合作，擴大科技開放(六)加強社會協(xié)同，共同推進科技進步3、新型辦公場所的強烈需求滿足激烈市場競爭的全天辦公服務；滿足多種商業(yè)需求的配套服務；人性化設計、服務的辦公場地；可持續(xù)發(fā)展的智能化設施；生態(tài)型的辦公環(huán)境；工作與娛樂相結(jié)合的工作態(tài)度。有高度，才有發(fā)展基于目前的市場態(tài)式與項目本身已形成的獨特核心競爭力，項目的發(fā)展應緊靠整個華南地區(qū)科技產(chǎn)業(yè)的做大，應具有立足廣州，面向全國的高度，成為：

展示廣州科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成就窗口！

全國高新科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展基地！

世界高新科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)先鋒陣地！

第四章：廣闊的客戶群本項目定向的高新科技產(chǎn)業(yè)，所涉及的范疇可包括廣闊的領(lǐng)域：國內(nèi)外信息產(chǎn)業(yè)國內(nèi)外生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)國內(nèi)外新材料產(chǎn)業(yè)國內(nèi)外現(xiàn)代農(nóng)業(yè)國內(nèi)外軟件業(yè)國內(nèi)外生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)國內(nèi)外移動通訊納米技術(shù)全國各地高校及科研機構(gòu)電子商務集成電路(IC)產(chǎn)業(yè)科技中介服務機構(gòu)國內(nèi)外科技風險基金第五章：極具高度與時代精神

的項目定位廣州高新科技園、軟件園

時代新世界中心

LivingOffice

北天河商務壹號名稱解析：北天河：強調(diào)項目的位于北天河經(jīng)濟商貿(mào)區(qū)的位置，具有巨大的投資潛力。商務：強調(diào)項目的商業(yè)功能。項目依靠整個廣州高新科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展契機的定位所面向的廣泛的客戶群，將使項目具有數(shù)不盡的商機。壹號：強調(diào)項目的地位與高度，具有專門針對高新產(chǎn)業(yè)商務廣州地區(qū)第一的市場地位。LivingOffice:現(xiàn)代商業(yè)社會激烈的市場競爭，使寫字樓內(nèi)的辦公人群，無不感受到巨大的生存壓力。對于工作空間的要求也越高，希望在滿足工作需要的同時，會有更多的人性化的因素，感受到生活的氣息，即能把生活融入于工作之中?！發(fā)ivingoffice”即強調(diào)一種工作生活的理念。以辦公空間中的一系列令人溫馨的生活配套、生活服務，生活景觀，令人感受到一種強烈的生活氣息，而達到?jīng)_淡甚至磨滅工作緊張壓力的效果。項目要素解構(gòu)：廣州高新科技園、軟件園時代新世界中心LivingOffice北天河商務壹號廣州高新科技園廣州軟件園新世界品牌24/7全天辦公生活服務一站式商務生活服務生活（人性化商務服務）智能化一步到位生態(tài)辦公生活環(huán)境廣州高新科技園、廣州軟件園時代新世界中心已被廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)天河科技園管理委員會批準成為“廣州高新區(qū)天河科技園、廣州天河軟件園時代新世界園區(qū)”，將與整個廣州重點發(fā)展的高新科技產(chǎn)業(yè)緊密的聯(lián)系在一起，具有政府支持的堅強后盾。入駐的企業(yè)也將享受一系列的優(yōu)惠扶持政策，是項目不可忽視的強大競爭力。新世界品牌廣州新世界物業(yè)發(fā)展有限公司是香港新世界集團公司的下屬企業(yè)，歷史悠久，已在香港及內(nèi)地成功發(fā)展了較多大型的項目，具有良好的品牌效應，對于本項目的發(fā)展亦是一個重要的依托。24/7全天辦公生活服務：現(xiàn)代商業(yè)社會競爭激烈，“時間就是金錢”，現(xiàn)在的辦公時間已很難限定在每周五天，每天8小時的時間內(nèi)。加班加點是工作中不可避免的事，特別是對于高新科技產(chǎn)業(yè)來講，更是經(jīng)常發(fā)生。而大多數(shù)的辦公場所，只提供法定工作時間內(nèi)的辦公服務。而生活中對于某一些配套服務項目的時間，亦隨著都市居民生活習慣的改變，而需要延長。對此本項目特提出“24/7”的概念，就是每周7天，每天24小時服務，以塑造本項目的獨特核心競爭力。一站式商務生活服務：

涉及整個商務活動全過程的配套服務系統(tǒng)，可包括如下內(nèi)容：設立“時代新世界高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務中心”工商局現(xiàn)場辦公；稅務局現(xiàn)場辦公；高科人力市場；商務中心；郵政快遞中心；商務信息中心（網(wǎng)站）；商務會所；多功能室；小型展示廳；行業(yè)商會；代理票務中心；物流服務。生活（人性化商務服務）茶餐廳；健身房；舞蹈室；乒乓球室；桌球室；壁球室；卡拉OK；美容美發(fā)廳；咖啡廳；迷你影院；棋牌室；鋼琴室；書吧。智能化：樓宇控制智能化系統(tǒng)；磁卡門禁系統(tǒng)；寬帶上網(wǎng)；物業(yè)管理智能化系統(tǒng)；保安智能化系統(tǒng)；消防智能化系統(tǒng)；應急智能化系統(tǒng)。生態(tài)辦公生活環(huán)境：北望白云山，東南望燕玲公園，西南望天河全貌；生活空間澳洲風情精品園林；中空花園；架空層綠化；路邊綠化；屋頂休閑綠化；大廈內(nèi)公共空間綠化；室內(nèi)空間綠化；外立面綠化；瀑布水景；直飲水系統(tǒng)。項目形象定位：高收益（客戶資源）高科技（客戶定位）高標準（服務內(nèi)容）高品質(zhì)（產(chǎn)品素質(zhì)）高度（建筑高度）北天河