物業(yè)管理-理論與制度（物業(yè)管理法律制度Ⅲ）

物業(yè)管理法律制度本章內(nèi)容1.我國(guó)社會(huì)主義法律體系2.物業(yè)管理法律體系3.物業(yè)管理基本法律制度3.物業(yè)管理基本法律制度1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理法律體系，其核心就是《物業(yè)管理?xiàng)l例》，正是通過(guò)該條例對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系進(jìn)行調(diào)整。“2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布，根據(jù)2007年8月26日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂”。3.物業(yè)管理基本法律制度1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》條例共七章總則（5）業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（15）前期物業(yè)管理（11）物業(yè)管理服務(wù)（18）物業(yè)的使用與維護(hù)（8）法律責(zé)任（13）附則（1）共七十條3.物業(yè)管理基本法律制度2.物業(yè)管理基本制度（1）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)制度《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章如何運(yùn)作falv地位案例P63案例P793.物業(yè)管理基本法律制度2.物業(yè)管理基本制度（2）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則制度第十七條

第十八條除了業(yè)主的自覺(jué)以外，有沒(méi)有其他辦法促使業(yè)主遵守《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》？根據(jù)這兩個(gè)條款，中央和地方政府的住建部門(mén)制訂了《管理規(guī)約示范文本》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本》。3.物業(yè)管理基本法律制度2.物業(yè)管理基本制度（3）前期物業(yè)管理制度和招投標(biāo)制度項(xiàng)目決策項(xiàng)目動(dòng)用項(xiàng)目廢除或拆遷決策階段實(shí)施階段運(yùn)營(yíng)管理階段業(yè)主大會(huì)成立前期物業(yè)管理物業(yè)管理項(xiàng)目預(yù)售前期物業(yè)管理階段是不是一定存在呢？3.物業(yè)管理基本法律制度2.物業(yè)管理基本制度（3）前期物業(yè)管理制度和招投標(biāo)制度《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)這一條款，很多地方都制定了物業(yè)管理招投標(biāo)辦法。3.物業(yè)管理基本法律制度2.物業(yè)管理基本制度（4）物業(yè)承接查驗(yàn)制度《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

根據(jù)這一條款，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制訂了《物業(yè)承接承接查驗(yàn)辦法》。3.物業(yè)管理基本法律制度2.物業(yè)管理基本制度（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條：從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。根據(jù)這一條款，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制訂了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。3.物業(yè)管理基本法律制度2.物業(yè)管理基本制度（6）物業(yè)專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

根據(jù)這一條，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及人力資源部設(shè)立了物業(yè)管理師的職業(yè)資格制度：《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》3.物業(yè)管理基本法律制度2.物業(yè)管理基本制度（7）合同管理制度《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條：建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。3.物業(yè)管理基本法律制度2.物業(yè)管理基本制度（8）住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度專(zhuān)有部分共有部分保修期內(nèi)保修期外保修期內(nèi)保修期外《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。物業(yè)服務(wù)費(fèi)維修資金3.物業(yè)管理基本法律制度2.物業(yè)管理基本制度（8）住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所