物業(yè)管理-理論與方法（物業(yè)管理基本理論Ⅰ）

基本理論本章內(nèi)容1.所有權(quán)（建筑物區(qū)分所有權(quán)）理論2.公共選擇理論3.委托代理理論4.項目管理理論1.所有權(quán)理論現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)的一個重要結(jié)論是“分工和專業(yè)化促進了經(jīng)濟社會的發(fā)展”，而分工和專業(yè)化的存在則是由于人類處于“交換”的需要。戰(zhàn)爭、欺騙、搶劫、偷盜、饋贈等

但是隨著人類文明的推進，這些方式都已經(jīng)逐步退出了人類文明歷史，取而代之的是一種更為新穎的方式：通過市場的方式（貨幣）進行交換的方式，即市場經(jīng)濟的方式。1.所有權(quán)理論市場經(jīng)濟就是市場對資源配置起基礎(chǔ)性作用的商品經(jīng)濟，在這種情況下，商品交換之所以能夠進行，應(yīng)有兩個條件：有可供交換的商品和貨幣，即法律上所謂的財產(chǎn)

商品和貨幣的擁有者可以按照自己的意愿自由處分自己所擁有的商品和貨幣

（所有權(quán)）1.所有權(quán)理論財產(chǎn)權(quán)規(guī)范經(jīng)濟生活保護財產(chǎn)秩序財產(chǎn)歸屬權(quán)財產(chǎn)流轉(zhuǎn)權(quán)財產(chǎn)歸屬于特定的權(quán)利主體，具有排他性，且他人對此種歸屬具有絕對不干涉的不作為義務(wù)。財產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序為目的，其流轉(zhuǎn)得經(jīng)由權(quán)利主體的自由意思完成。有形財產(chǎn)歸屬無形財產(chǎn)歸屬動產(chǎn)、不動產(chǎn)知識產(chǎn)權(quán)《合同法》《物權(quán)法》《知識產(chǎn)權(quán)法》所有權(quán)用益物權(quán)擔保物權(quán)1.所有權(quán)理論1.物的定義物權(quán)法強調(diào)的物：能夠為人力所支配的特定的有體物。注意： （1）與物理學(xué)上的物不是同一概念，如“太陽”； （2）物權(quán)法中的物包括看不見摸不著的有體物，如“電、氣、電波（頻道）”等等。1.所有權(quán)理論2.物的種類不動產(chǎn)和動產(chǎn)－－最主要的法律劃分，用于物的公示、訴訟管轄等；生產(chǎn)資料和生活資料－－經(jīng)濟學(xué)對物的重要劃分，用于區(qū)分消費者、經(jīng)營者；流通物和限制流通物、禁止流通物－－能否作為交易的標的物，對物的流轉(zhuǎn)、物的管理有重要意義；原物和孳息－－用于區(qū)分兩物在產(chǎn)生上的關(guān)系，對所有權(quán)的取得具有意義，如利息、租金；1.所有權(quán)理論2.物的種類主物和從物－－用于交易，從物隨主物一并轉(zhuǎn)移；單一物和集合物－－單一物是物權(quán)的客體；可分物和不可分物－－用于財產(chǎn)的分割；特定物和種類物－－特定物是租賃借用合同的對象，種類物是借貸合同的對象；1.所有權(quán)理論2.物的種類可替代物和不可替代物－－在承擔民事責任中具有意義；一次性消費物和多次性消費物－－從物的使用性能上的劃分；有主物和無主物－－物的歸屬；合法物和違法物－－對于物的歸屬、處理、責任承擔具有意義。1.所有權(quán)理論3.物權(quán)和《物權(quán)法》

物權(quán)是物權(quán)人支配有體物的一種財產(chǎn)權(quán)，即由法律確認的民事主體對物依法所享有的支配權(quán)利。系指對物的權(quán)利，即將某物歸于某特定主體，由其支配，享受利益。在我國物權(quán)主要是通過《中華人民共和國物權(quán)法》來進行調(diào)整的。1.所有權(quán)理論4.物權(quán)的種類（1）所有權(quán)與用益物權(quán)、擔保物權(quán)所有權(quán)：所有人對歸屬于自己且能全面支配的物所享有的權(quán)利；用益物權(quán)：用益人在他人物上設(shè)立的以使用、收益為目的的物權(quán)。擔保物權(quán)：（2）不動產(chǎn)物權(quán)與動產(chǎn)物權(quán)對于物權(quán)的設(shè)立、行使具有意義。1.所有權(quán)理論4.物權(quán)的種類（3）必須登記的物權(quán)、無須登記的物權(quán)與可以登記的物權(quán)此種劃分對于物權(quán)的變動、效益、管理具有重要意義。必須登記的物權(quán)：如房屋所有權(quán)；無須登記的物權(quán)：如手表、衣服；可以登記的物權(quán)：如土地承包經(jīng)營權(quán)（經(jīng)登記可以對抗第三人，未經(jīng)登記不能對抗第三人）。1.所有權(quán)理論4.物權(quán)的種類（4）本權(quán)與占有此種劃分在于判別占有物上有無本權(quán)的存在，以確定保護方法。物權(quán)相對占有稱為本權(quán)。占有是一種法律事實，指對物有事實上的管領(lǐng)力，而不問占有人在法律上有無支配該物的權(quán)限。1.所有權(quán)理論5.所有權(quán)在我國的法律體系中，所有權(quán)是物權(quán)的組成部分，是所有人依法對自己財產(chǎn)所享有的占有，使用，收益和處分的權(quán)利。

所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（物權(quán)法）1.所有權(quán)理論6.建筑物區(qū)分所有權(quán)在我國討論“房屋”的所有權(quán)分為兩部分，其一是土地所有權(quán)，其二是建筑物的所有權(quán)。對于第一部分，我國《憲法》、《物權(quán)法》和《土地管理法》都有了明確的規(guī)定：土地所有權(quán)分為國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。1.所有權(quán)理論6.建筑物區(qū)分所有權(quán)

“建筑物區(qū)分所有權(quán)”，指高層建筑物出現(xiàn)后，各業(yè)主對住宅等專有部分享有所有權(quán)，對電梯、過道等共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。是一項重要的不動產(chǎn)所有權(quán)形式。不考慮土地所有權(quán)1.所有權(quán)理論6.建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共有部分持分權(quán)全體區(qū)分所有人組織的成員權(quán)在結(jié)構(gòu)和使用上具有獨立性，專屬于某人在結(jié)構(gòu)上供全體區(qū)分所有人共同使用如業(yè)主大會1.所有權(quán)理論6.建筑物區(qū)分所有權(quán)區(qū)分所有的產(chǎn)權(quán)人，為區(qū)分所有人。各區(qū)分所有人按照所占建筑面積的價值與整體建筑面積的價值的比例，享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。－－按建筑面積區(qū)分－－按價值區(qū)分1.所有權(quán)理論6.建筑物區(qū)分所有權(quán)（1）專有部分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠嬃吭O(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施。專有部分的兩項要件：構(gòu)造上的獨立性。能客觀的區(qū)分范圍，有無獨立的出入門；使用上的獨立性?？梢詥为毷褂?，有獨立的經(jīng)濟效用。1.所有權(quán)理論6.建筑物區(qū)分所有權(quán)（1）專有部分——中心說墻體地板天花墻體中心線專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間。1.所有權(quán)理論6.建筑物區(qū)分所有權(quán)（1）專有部分——空間說墻體地板天花墻體中心線專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間。1.所有權(quán)理論6.建筑物區(qū)分所有權(quán)（1）專有部分——最后粉刷層說最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層。（1）專有部分——壁心和最后粉刷表層說

實質(zhì)為一種折衷說。專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間。專有部分范圍：在內(nèi)部關(guān)系上，取最后粉刷表層說。在外部關(guān)系上，取壁心說。1.所有權(quán)理論6.建筑物區(qū)分所有權(quán)（2）共有部分共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設(shè)備、設(shè)施。1.所有權(quán)理論6.建筑物區(qū)分所有權(quán)（2）共有部分共同所有

全體區(qū)分所有人共同共有建筑物某一部分區(qū)分所有人共有二人共有1.所有權(quán)理論6.建筑物區(qū)分所有權(quán)（3）成員權(quán)指作為建筑物管理團體之一成員享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)。成員權(quán)的特征獨立于專有所有權(quán)，不僅僅是單純的財產(chǎn)關(guān)系，還有很大部分的管理關(guān)系。有“人法性”因素?；趨^(qū)分所有權(quán)人的共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利。是一種存續(xù)性的權(quán)利。建筑物存在，區(qū)分所有權(quán)人的團體就會存續(xù)，原則上不可解散。成員權(quán)與前二項不可分割。7.居住區(qū)其它部分的所有權(quán)當物業(yè)指一片住宅小區(qū)時：（1）住宅本身。；（專有部分）（2）附屬設(shè)施設(shè)備。如電梯、空調(diào)、備用電源等。（共有部分）（3）公共服務(wù)設(shè)施。指配套建設(shè)的教育設(shè)施、市政設(shè)施、商業(yè)設(shè)施共八大類。（4）道路；（5）綠地等。（所有業(yè)主共有）1.所有權(quán)理論1.所有權(quán)理論7.居住區(qū)其它部分的所有權(quán)