“竣工驗(yàn)收備案”是房屋交付的必備要件

“竣工驗(yàn)收備案”是房屋交付的必備要件？根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條與《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定，商品房經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。即“驗(yàn)收合格”是商品房交付的前提條件，但是法律法規(guī)并未規(guī)定“驗(yàn)收合格”就是指“竣工驗(yàn)收備案”，那竣工驗(yàn)收備案是否屬于房屋交付的必要要件呢？本期根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定并結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述。一、“驗(yàn)收合格”的理解？開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者對(duì)于“驗(yàn)收合格”都會(huì)做對(duì)自己有利解讀，在期房買賣中開(kāi)發(fā)商一般會(huì)補(bǔ)充約定“驗(yàn)收合格”即指“五方驗(yàn)收合格”。購(gòu)房者則認(rèn)為驗(yàn)收合格就是指開(kāi)發(fā)商取得“竣工驗(yàn)收備案表”。通俗的講“五方驗(yàn)收”就是開(kāi)發(fā)商組織四家單位自發(fā)的驗(yàn)收行為，“綜合驗(yàn)收”是要得到規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保等部門的驗(yàn)收認(rèn)可，“竣工備案”則是將前述所有驗(yàn)收文件進(jìn)行行政備案，是一個(gè)行政管理程序。在商品房開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)取得五方驗(yàn)收合格報(bào)告遠(yuǎn)比取得備案表容易可控，但是對(duì)于購(gòu)房者而言備案證明就相當(dāng)于一個(gè)政府部門的背書文件具有公信力。二、“竣工驗(yàn)收備案”是否是交付必備？若要構(gòu)成房屋交付的必備條件則該條件應(yīng)屬于法定或約定要件，“法定要件”即指屬于強(qiáng)制性法律法規(guī)明確規(guī)定必須具備該要件才可交付。“約定要件”即指買賣雙方在買賣合同中明確約定該條件作為交付前提。“竣工驗(yàn)收備案”屬于何種呢？（一）“竣工驗(yàn)收備案”屬于法定交付要件？建設(shè)工程竣工驗(yàn)收在1999年之前實(shí)施的行政許可制度，也就是未經(jīng)驗(yàn)收合格則不得交付。但是在2000年1月實(shí)施的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》改變了這一制度，將竣工驗(yàn)收改成了由建設(shè)單位組織、相關(guān)各方參與的活動(dòng)，即俗稱的“五方驗(yàn)收”，從此竣工驗(yàn)收不再需要行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或者認(rèn)可。在2004年5月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》，將“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”的行政審批項(xiàng)目予以取消，原有的商品房驗(yàn)收行政許可制度逐步過(guò)渡為商品房竣工驗(yàn)收備案制度，即由建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收，并由建設(shè)行政主管部門對(duì)竣工驗(yàn)收進(jìn)行備案管理的制度。同時(shí)法律法規(guī)也并未明確規(guī)定以“取得竣工驗(yàn)收備案表”作為商品房交付前提，故而筆者認(rèn)為“取得竣工驗(yàn)收備案表”并非法定交付要件。（二）“竣工驗(yàn)收備案”屬于約定交付要件？為了控制驗(yàn)收備案等過(guò)多的行政審批等不確定因素，故而公司對(duì)外的房屋買賣合同均約定以“五方驗(yàn)收合格”為交付條件，并未約定以“取得竣工驗(yàn)收備案表”作為交付前提，因此“竣工驗(yàn)收備案”不屬于約定交付要件。但是，在買賣雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)購(gòu)房者往往以買賣合同系開(kāi)發(fā)商制定的格式條款為由要求確認(rèn)該條款無(wú)效。對(duì)于該觀點(diǎn)筆者認(rèn)為約定以“五方驗(yàn)收合格”作為交付條件，不屬于違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不存在相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的可以視為無(wú)效的情形，對(duì)買賣雙方均具有約束力。三、未取得竣工驗(yàn)收備案文件就交付房屋的后果（一）是否構(gòu)成逾期交房？雖然筆者從法理上分析認(rèn)為“竣工驗(yàn)收備案”不作為交付的必備條件，但是從司法實(shí)踐中來(lái)看，各級(jí)法院對(duì)此還是有持相反觀點(diǎn)的，持該觀點(diǎn)的法官則認(rèn)為竣工驗(yàn)收備案表是交付的必備要件，若未取得該要件的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。與筆者持相同觀點(diǎn)的法官則認(rèn)為只要滿足合同約定的交付條件，則不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任，若因?yàn)榉课荽嬖谫|(zhì)量問(wèn)題或者工程瑕疵的，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)質(zhì)保責(zé)任。因此未取得竣工驗(yàn)收備案就交付開(kāi)發(fā)商或?qū)⒚媾R“逾期交付”的違約賠償責(zé)任。（二）是否面臨行政處罰？現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策文件等筆者并未檢索到有關(guān)“未取得竣工驗(yàn)收備案文件擅自交付”行政處罰規(guī)定。各大法律、政策文件也僅僅是明確了未組織竣工驗(yàn)收、未按期辦理驗(yàn)收備案等行為面臨的法律后果。若在房屋已交付使用后，在辦理竣工驗(yàn)收備案的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為或采用虛假證明文件辦理工程竣工驗(yàn)收備案的，備案機(jī)關(guān)有權(quán)責(zé)令停止使用并處以罰款。故而，若未取得竣工備案文件提前交付使用的，若后續(xù)辦理備案出現(xiàn)前述情況的，則開(kāi)發(fā)商除了要承擔(dān)對(duì)購(gòu)房者的違約賠償外，還將面臨相應(yīng)的行政處罰。綜上所述，即使公司各項(xiàng)目的買賣合同均約定以“五方驗(yàn)收合格”作為交付條件，故而未取得竣工驗(yàn)收備案文件就提前交付“不