所有權(quán)-建筑物區(qū)分所有權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)概述建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容物業(yè)服務合同1.2.3.建筑物區(qū)分所有權(quán)概述01建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)共同構(gòu)成的特別所有權(quán)。概念介紹建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的前提是區(qū)分所有的建筑物。所謂區(qū)分，指對建筑物進行縱向和橫向的分割，形成在構(gòu)造上和功能上具有獨立性的部分，業(yè)主對其專有的部分享有所有權(quán)，對建筑物的共有部分享有共有權(quán)和管理權(quán)。區(qū)分方式有三種：縱的分割：連棟、雙拼別墅；橫的分割：建筑物做水平切割，各層分別有不同所有人所有。如：平層官邸、360度的景觀豪宅；縱橫分割：板樓、塔樓。大多數(shù)建筑。建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征如果一棟建筑物從頭到腳都屬于同一個民事主體，則所有權(quán)不需要區(qū)分，例如農(nóng)村的宅院、城里的別墅......（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體為不同的業(yè)主?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條：“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！苯ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的概念和特征業(yè)主包括三種人：①依照不動產(chǎn)登記取得專有部分所有權(quán)的人；②通過合法建造、繼承、受遺贈、法院判決取得專有部分所有權(quán)，但尚未辦理過戶登記的人；③與建設單位簽訂買賣合同，并基于合同受讓房屋的占有，但尚未辦理過戶登記的人。建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)為多個權(quán)利的總和區(qū)分所有權(quán)是一種復合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)組成。是既不同于按份共有，又不同于共同共有的共有形態(tài)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容02專有權(quán)共有權(quán)管理權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容第272條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。一、專有部分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。專有部分范圍的確定建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容1、業(yè)主專有的建筑物內(nèi)的住宅或經(jīng)營性用房。2、房屋買賣合同明示由業(yè)主單獨所有的車位、車庫。3、房屋買賣合同明示屬于業(yè)主單獨所有的綠地。4、具有構(gòu)造上、利用上的獨立性，能夠進行房屋登記的攤位。5、房屋買賣合同明示歸業(yè)主專有的露臺。專有部分包括建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容132取得專有權(quán)即同時取得共有權(quán)和成員權(quán)；反之，喪失專有權(quán)即同時喪失共有權(quán)和成員權(quán)。專有權(quán)的大小，決定共有權(quán)的持有份比例，決定管理權(quán)的大小。區(qū)分所有權(quán)的公示登記，只登記專有權(quán)，不登記共有權(quán)和管理權(quán)。專有權(quán)在區(qū)分所有權(quán)中居于主導地位建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容不得危及建筑物的安全例如：裝修房屋不得擅自拆除承重墻或者改變房屋的基本結(jié)構(gòu)。不得在專有部分內(nèi)實施易燃、易爆等高度危險作業(yè)。不得濫用專有權(quán)，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益業(yè)主不得任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等不得違規(guī)將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。專有權(quán)行使的限制建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第10條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。第11條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。民宅商用---“一票否決制”建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容1、概念和特點：共有權(quán)，指區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同以及管理規(guī)約的規(guī)定，對共有部分所共同享有的財產(chǎn)權(quán)利。（1）共有權(quán)的主體人數(shù)眾多。共有權(quán)的主體可以是整棟建筑物的全部業(yè)主或部分業(yè)主，也可以為整個小區(qū)的業(yè)主。（2）共有權(quán)從屬專有權(quán)。（3）共有權(quán)不能獨立存在，不單獨繼承和轉(zhuǎn)讓。二、共有部分共有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容2、共有權(quán)標的物（1）建筑物的基本構(gòu)造部分。例如支柱、屋頂、外墻、地下室等。（2）建筑物的公用設施。例如樓梯、電梯、走廊、大堂等公共通行部分；給排水系統(tǒng)、公共照明設備、貯水塔、消防設備、大門、通信網(wǎng)絡設備等附屬設施；避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分。（3）建筑物占有的地基使用權(quán)，以及小區(qū)內(nèi)的空地（但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外）。（4）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外）。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容（5）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）。（6）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施（如：露天噴泉設施、免費的健身設施）和物業(yè)服務用房。（7）占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位。（8）建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容（9）建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。（282）《民法典》新增法條。實踐中這個問題比較普遍，例如利用樓頂、外墻、電梯做廣告，在小區(qū)的公共空間設置自動售貨機等而取得的收益，往往是物業(yè)公司取得并使用了，實際上這個行為是侵害了業(yè)主的權(quán)益。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容3、共有人的權(quán)利與義務業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔義務;不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。（273-1）業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。（273-2）建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。（283）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容1、概念：管理權(quán)（成員權(quán)）是指區(qū)分所有人基于其對區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)和共有部分的共有權(quán)而作為成員之一享有的對共同事務進行管理的權(quán)利。三、成員權(quán)（管理權(quán)）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容2、特征（1）管理權(quán)是建立在專有部分所有權(quán)基礎之上的權(quán)利。（2）管理權(quán)基于區(qū)分所有人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生。（3）管理權(quán)是一項永續(xù)性權(quán)利。只要成員權(quán)人作為區(qū)分所有建筑物的成員之一，他就當然享有成員權(quán)（4）管理權(quán)是一項從屬性權(quán)利，不得單獨被轉(zhuǎn)讓。它從屬于專有部分所有權(quán)，如果專有部分所有權(quán)（即房屋所有權(quán)）被轉(zhuǎn)讓，成員權(quán)和共有部分共有權(quán)一樣，也當然地轉(zhuǎn)讓給新所有權(quán)人，原所有權(quán)人不得保留成員權(quán)和共有部分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主自行管理委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理管理方式

建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容3、管理方式（1）業(yè)主大會。業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的、管理其共有財產(chǎn)和共同事務的自治組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的組織機構(gòu)，是業(yè)主的意思形成機構(gòu)。（2）業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的部分業(yè)主組成的組織機構(gòu)，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。（3）鑒于實踐中業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立條件和具體程序不清，缺乏規(guī)定，《民法典》第277條授權(quán)法律和法規(guī)規(guī)定，即“業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。”建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容4、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的關(guān)系業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有法律約束力（280-1）業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。（280-2）業(yè)主大會或者業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。（286）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托,依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施,接受業(yè)主的監(jiān)督,并及時答復業(yè)主對物業(yè)服務情況提出的詢問。（285-1）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關(guān)工作。（285-2）對于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。（286-1）以上新增規(guī)定也是考慮了本次新冠肺炎疫情防控期間出現(xiàn)的一些問題，如物業(yè)服務企業(yè)在執(zhí)行政府要求的應急處置措施時認為，政府要求的這些行為缺乏法律依據(jù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容5、業(yè)主共同決定事項第278條下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容《民法典》完善了業(yè)主共同決定的事項。原《物權(quán)法》第76條規(guī)定了七項由業(yè)主共同決定的事項，《民法典》第278條增加到九項。具體變化：其一，把使用建筑物及其附屬設施的維修資金與籌集建筑物及其附屬設施的維修資金區(qū)分為兩個事項；其二，新增了“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”的事項，這主要是針對實踐中，一些物業(yè)服務企業(yè)未征求業(yè)主的意見，就擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營利?！睹穹ǖ洹返男伦兓ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容業(yè)主共同決定的事項的表決程序變化民法典物權(quán)法(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;業(yè)主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容民法典物權(quán)法決定其他的事項，首先應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。此外，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。決定其他的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主共同決定的事項的表決程序變化建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容這樣一來，就意味著三個重大事項實際上只需要專有部分面積占比二分之一以上的業(yè)主且人數(shù)占比二分之一以上的業(yè)主通過就可以了；（2/3×3/4=1/2）而其他事項只需要專有部分面積占比三分之一以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之一以上的業(yè)主通過就可以。（2/3×1/2=1/3）這一修改既保證了有效的決定能夠及時作出，又在區(qū)分事項對業(yè)主重要程度的基礎上保證了業(yè)主的利益