房地產策劃方案廣東江門商業(yè)街項目策劃建議書-191P

駿凱豪庭商業(yè)街

策劃建議書報告架構江門住宅市場分析江門零售商業(yè)市場分析江門社區(qū)商業(yè)市場分析江門社區(qū)商鋪需求定量分析項目分析商業(yè)街開發(fā)建議

PART1江門住宅市場分析

江門住宅市場分析----宏觀市場

江門的樓市一直被認為是珠三角地區(qū)的樓市洼地，但從2006年開始，隨著外來大型房地產商的登陸，江門樓價迅速攀升.在火爆的2007年，部分樓盤的電梯洋房樓價攀升至5000元左右，2007年全年的均價從2000元/㎡上升到3436元/㎡。2008年江門樓市受全國樓市的影響開始進入調整期，市場觀望氣氛較為濃厚，住宅成交量有一定下降，但是由于江門樓市的“洼地”優(yōu)勢，市場剛性需求的存在，隨著市民對樓市信心的恢復，江門樓市將重新回到快速發(fā)展的軌道。 （注：今年3月1日起，江門市區(qū)（未包括新會）所有在售期房、現(xiàn)房全部實行網上即時簽約，該數(shù)據更接近市場的最新動態(tài)變化，所以，以上統(tǒng)計圖僅以市房產局官方網站公布的3月及以后的數(shù)據為基礎。）數(shù)據來源：江門市房產局由2008年3-6月江門市區(qū)商品房成交量和成交均價走勢圖可以看出：樓市“量縮價升”的現(xiàn)象非常明顯，成交量不斷縮小與樓市的整體低迷有關，隨著房價的調整到位，市場會逐漸回暖；成交量萎縮，而成交均價卻一直上漲，說明大戶型和高端住宅產品在成交量中占了一定的比重。樓市走勢分析數(shù)據來源：江門房產局從圖表看到，80平方以下的小戶型約占總成交量的13%，80-120平方中大戶型產品占到45%，而120平方及以上大戶型產品的占總成交量42%以上，占據差不多一半的市場份額，仍然是目前樓市成交的主流產品之一，這與江門住宅市場的供應結構有著很大的關系。大戶型產品成市場交易主流成交產品面積段分析圖表顯示,合同簽約總量中，三房戶型需求量最大，依然是市場交易的絕對主流；同時四房及以上的大戶型產品的成交量占14%，兩房及以下和三房占總量的80%以上，由此可見中小戶型需求量大，而在供應量有限的市場形勢下，中小戶型必然熱銷。成交產品戶型分析數(shù)據來源：江門房產局中小戶型產品受市場歡迎以上數(shù)據顯示，3000元/平方以下單價占總成交的61%，可見經濟型住房仍然是市場需求主體，二次及以下置業(yè)者是主要購買群體。經濟型住宅需求仍然是市場主流成交產品價格分析數(shù)據來源：江門房產局

江門本地市場上供應的樓盤，大戶型的高端住宅（包括別墅）占據絕大比例而小戶型產品的供應明顯不足。因為去年房價上漲過快，市場供應的住宅戶型偏大，使得房屋總價過高，超過了大部分中等收入家庭的購房能力。大量真實的需求被抑制，導致了成交量的萎縮。由此可看出江門樓市供應結構處于一種失衡的狀態(tài)，需求市場和產品市場根本無法同步。產品供應結構不合理，需求市場和產品市場無法同步江門樓市特征分析

價差大，地段價值差異明顯

目前江門市區(qū)各在售樓盤之間銷售價格有很大差異，以洋房為例，蓬江區(qū)均價最高，江海次之，新會洋房均價最低；同一地段的不同樓盤之間價格差異也十分明顯，如高爾夫一號與五邑碧桂園洋房均價相差1000元/平方，甚至是同一樓盤的不同位置的房子之間，價格差異也是非常明顯。

產品在戶型的設計、園林規(guī)劃和包裝上與珠三角其他城市相比存在一定差距，珠江地產

、碧桂園等知名地產品牌的到來給當?shù)貥鞘凶⑷肓诵迈r的血液，近年來一些特色的精品樓盤開始出現(xiàn)，樓盤開發(fā)水平有所高。產品設計落后，發(fā)展商缺乏品牌意識當?shù)鼐用袷侵饕徺I群，外地購房群體逐漸擴大

江門當?shù)厝耸亲≌袌龅闹饕M群體，廣州、南海、順德

中山也有部分人到江門投資置業(yè)，而且隨著江門經濟的不斷發(fā)展，這個人群的數(shù)量也在不斷擴大，但最近由于周邊城市樓價的下調，外來買家特別是炒房者有一定程度減少。自住型消費是需求主體，改善型需求繼續(xù)支撐樓市健康發(fā)展市民買房顯得更加理性

自住型消費依然是江門住宅市場的需求主體，隨著江門城市經濟的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷增長，為住宅需求提供了更強的支付能力，使現(xiàn)階段江門的舊房換新房、小房換大房、中檔房換高檔房的升級改善性需求旺盛。在目前的江門，改善型需求已成為市場的主導性需求，并支撐江門樓市的持續(xù)發(fā)展

市民在購房時除了關注地段、價格和環(huán)境等因素外，越來越關注戶型、物業(yè)管理、升值潛力和發(fā)展商聲譽等因素，說明市民購買商品房更加理性和成熟。區(qū)域住宅市場分析蓬江、江海市場分析新會市場分析

蓬江、江海房地產市場分析

區(qū)域在售樓盤分布圖

五邑碧桂園高爾夫1號駿景灣豪庭鳳山水岸鳳飛云別墅珠江帝景灣灝昌園中天國際五邑錦繡豪庭東堤灣花園華茵堡江?；▓@東華·天鵝灣從上述數(shù)據來看，與07年相比，今年上半年市區(qū)除了商品房交易均價上升外，成交宗數(shù)和成交面積都大幅度減少，說明今年上半年江門市區(qū)樓市處于持續(xù)觀望狀態(tài)；而成交金額沒有出現(xiàn)相應的大幅度減少，又說明大戶型產品及別墅產品在總成交量中占了相當?shù)姆蓊~，由此也大大拉高了商品房交易的均價。

項目地區(qū)商品房（含預售）其中：商品住宅宗數(shù)面積金額均價宗數(shù)面積金額均價蓬江區(qū)江海區(qū)交易情況634869.37236074.733403.12497760.72205649.463386.85同比（%）-26.30-24.83-5.6225.55-24.26-25.55-6.0326.22數(shù)據來源：江門市房產局上半年商品房交易（含預售）情況

數(shù)據來源：中原地產研究在戶型結構上，三房戶型需求量最大，依然是市場交易的絕對主流；兩房及以下和三房占總量的80%以上，由此可見中小戶型最受當?shù)厥袌龅臍g迎。這一方面與江門市民有關，另一方面與當?shù)厥袌鲎≌a品的供應結構有關。產品成交結構分析

從右圖可以看到，80-120平方中戶型產品占到37.69%，120平方及以上大戶型產品的占總成交量的42.41%,說明大戶型是市區(qū)住宅產品成交的主流。數(shù)據來源：中原地產研究房屋單價在3000元/平方米以下的商品住宅最受歡迎，占總成交量的60%以上；同時3000-6000元/平方米的產品占總成交量的30%，環(huán)比提高了20%，這說明高檔住宅產品成交量有所增加，由此也拉高了整個樓市的均價。產品成交價格分析

新會區(qū)目前主要在售的樓盤有8個，位置集中在圭峰板塊和開發(fā)區(qū)板塊，產品以別墅為主，除雍翠華庭只推洋房之外，其余各盤都有推出別墅產品；圭峰板塊中圭峰豪庭處于尾貨消化階段，圭峰花園及玉圭園陸續(xù)有新貨推出；開發(fā)區(qū)板塊新會碧桂園洋房推貨量較大，別墅產品處于尾貨消化階段；今古洲二期別墅產品及洋房逐漸推出市場。預計未來新會住宅市場供應量充足，市場會保持穩(wěn)步向前發(fā)展。今古洲花園新會碧桂園圭峰花園玉圭園雍翠華庭駿凱豪庭圭峰豪庭頤璟藍天新會房地產市場分析

新會上半年樓市分析圖表顯示：今年1-6月份新會樓市總體走勢平穩(wěn)，帶小區(qū)管理的商品住宅均價明顯要高于普通商品住宅的價格,價格波動的幅度較小,一直維持在3000元/平方米左右的水平,說明市場的供求狀況總體平衡。同時上半年的別墅市場也較為穩(wěn)定，1-3月成交均價呈遞增的狀態(tài)，3-6月走勢較為穩(wěn)定，其中6月份較5月份均價有525元的漲幅，這和6月份有別墅新盤的推出有關。數(shù)據來源：新會區(qū)房產局區(qū)域項目規(guī)模銷售階段推貨量價格(元/㎡)主力賣點主力戶型蓬江高爾夫一號首期占地4.5萬㎡；總建11萬㎡在售1204800高爾夫球場147-270㎡三、四房五邑錦繡豪庭別墅107棟；5棟18洋房在售42棟別墅別墅：1.4萬,洋房：4900高爾夫球場240㎡以上四房;216-638㎡別墅灝昌園別墅180戶步梯、電梯洋房300戶新推60別墅：1萬地段、高爾夫球場150－380㎡別墅五邑碧桂園占地3000余畝在售新推花語組團384洋房;別墅90棟別墅6168洋房3000品牌、規(guī)模、性價比115-153㎡三、四房;180-650㎡別墅錦繡陽光?鳳山水岸占地約30萬㎡新推洋房329，別墅36洋房：4010戶型、地段103-136㎡三房;疊院美墅鳳飛云別墅占地180萬多㎡尾貨89棟別墅獨立：7200聯(lián)排4600鳳飛云風景區(qū)、天然湖泊162-800m2別墅駿景灣豪庭占地13萬平方米尾貨2343600地段、社區(qū)氛圍、園林120㎡三房江門房地產市場產品統(tǒng)計表江門住宅市場分析----

微觀市場區(qū)域項目規(guī)模銷售階段推貨量價格(元/㎡)主力賣點主力戶型蓬江珠江帝景灣占地12萬平方米在售100多5500品牌、地段、戶型133-163㎡大三房嘉盛華庭共500套新推1924331地段156-259㎡三、四房上城·駿園共110戶新推1103600-4400地段、大戶型160㎡四房世紀花源三期占地面積130多畝新推1703500地段、成熟社區(qū)117-135㎡三房江海東堤灣花園占地99387m2內部登記3044000地段、江景、配套完善135m2-180m2三房江?；▓@占地140967.2m2新推563700品牌、三錯層120-150㎡四房江海玉圭園占地18832m2在售2042998-3700品牌、周邊環(huán)境三房華茵堡占地近230畝尾貨別墅118洋房：5500（帶750元/㎡裝修）；別墅10000元/㎡自然景觀優(yōu)美126-200三、四房區(qū)域項目規(guī)模銷售階段推貨量價格(元/㎡)主力賣點主力戶型新會新會玉圭園占地60萬m2在售別墅169；洋房100多洋房：3200別墅：10000圭峰山風景區(qū)、居住氣氛成熟90-140㎡三房圭峰花園占地22萬m2尾貨7013000圭峰山風景區(qū)365-700m2別墅

雍翠華庭占地16591㎡尾貨194平層:3200復式：4100地段、配套完善平層：120㎡三房新會碧桂園占地600畝在售洋房1320洋房：3088-3474品牌、靠中心南路商業(yè)街、高性價比135-161m2三、四房今古洲花園占地13萬m2在售洋房320多;別墅30洋房：2500聯(lián)排：5800獨立：9000社區(qū)氛圍、交通配套125-135m2三房;別墅508m2頤璟藍天共38棟，900戶在售900多平層：3241復式：4700地段優(yōu)勢、配套完善三、四房中山橫欄勝球陽光花園占地138畝在售1288平層3300；復式3600交通便利；小戶型；巴厘島風情80-92m2兩房格林美域占地80畝在售2003550交通便利；高實用率；歐式風格117㎡三房在售住宅項目價格分析

數(shù)據顯示：洋房方面江海、蓬江屬市中心地段，價格較高，均價達到4131元/平方米；而新會的洋房均價為3270元/平方米，與市區(qū)均價相差861元/平方米。別墅方面，由于江門市區(qū)五邑碧桂園供應量大且價格低，拉低了整體均價。相對而言，新會天然環(huán)境優(yōu)于江門市區(qū)，且別墅密度低，于是別墅價格高于市區(qū)?？拷聲闹猩綑M欄地區(qū)洋房均價為3500元/平方米，而產品的設計更加合理，會給新會住宅市場帶來一定的競爭壓力。數(shù)據來源：中原地產研究（注:江門全市不含中山橫欄）在售住宅項目產品分析由圖表可看出，江門市區(qū)在售住宅產品以面積在120平方以上的三、四房中大戶型產品為主，而120平方米以下的中小面積產品則較為緊缺，供求失衡。同時別墅等高端住宅產品在所供應的產品總量中也占了很大的比例，一定程度上造成了江門住宅市場供應結構的不合理。數(shù)據來源：中原地產研究數(shù)據來源：江門新聞網客戶群分析隨著江門經濟的持續(xù)發(fā)展，將會吸引更多的外地人口尤其是外地優(yōu)秀人才的進入，外來人才在江門安家樂業(yè)，對住房的剛性需求將會逐漸顯現(xiàn)。在目前的購房人群中，30-49歲年齡段的占了絕大的比重，達到總購房人數(shù)的3/4，這一部分

人群多是二次置業(yè)或多次置業(yè)的換房一族，以“小”換“大”的需求旺盛；購房人群中以江門本地及周邊中山、佛山和珠海等地客戶為主；需求結構以自住置業(yè)者為主，以初次置業(yè)、改善型置業(yè)為主的有效購買力的存在，一定程度上保證了江門樓市的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；江門市中心城區(qū)2008住房建設規(guī)劃項目規(guī)模面積商品住房建設規(guī)模14600套建筑面積129.06萬平方米保障類住房建設規(guī)模600套建筑面積4.6萬平方米土地供應80.06公頃其中普通商品住房用地77.2公頃，保障類住房用地2.86公頃數(shù)據來源：江門市規(guī)劃局注：2007年全年批準預售總面積為138.29萬平方米，08年數(shù)據與去年相比略有降，說明在樓市觀望氣氛濃厚的情況下，住宅的供應量也受到了相應的調整。未來供應情況分析江門市中心城區(qū)2009住房建設規(guī)劃項目規(guī)模面積商品住房建設規(guī)模12100套建筑面積110.94萬平方米保障類住房建設規(guī)模400套建筑面積3.04萬平方米土地供應68.8公頃其中普通商品住房用地66.9公頃，保障類住房用地1.9公頃數(shù)據來源：江門市規(guī)劃局項目名稱產品供應量（套）開盤時間金匯城市廣場高層519預計8月份之后東華·天鵝灣洋房、別墅132（一期）估計08年8月底五邑錦繡豪庭（高層）高層洋房330預計08年9月珠江國際新城別墅200多未知中天國際（朗晴苑

）高層洋房27608年10月銀泉花園洋房1000以上09年初圭峰花園公寓公寓洋房3棟11層高層洋房未定東堤灣花園三期高層洋房30408年8月鳳飛云別墅度假區(qū)二期別墅200多未定江南新村項目廉租房、經濟適用房18508年底未來市場供應列表江門樓市走勢預測

從整個珠三角來看，江門房價有著明顯的“洼地”優(yōu)勢，房價依然有著很大的上漲空間，而江門消費者們對樓價的升幅也有了心里準備，這體現(xiàn)了巨大的市場空間和發(fā)展空間。隨著江門城市的快速發(fā)展，未來的一段時間內，她將會吸引更多的置業(yè)者投資置業(yè)。同時江門自然生態(tài)環(huán)境完好，又有著連片未開發(fā)的大量土地，隨著城際輕軌的即將開通，隨著江門交通條件的日益完善，江門非常有潛力成為“區(qū)域房地產”，成為珠三角的人居之城，成為大珠三角的居住、休閑的后花園。樓市逐漸走向成熟，發(fā)展前景良好市場短期內繼續(xù)處于觀望狀態(tài),“量縮價升”的現(xiàn)象依然存在

受全國樓市尤其是珠三角一線城市的影響，江門樓市的觀望狀態(tài)短期內不會改變，但隨著江門房價的調整以及市民對樓市信心的逐漸恢復，未來一段時間內江門樓市將會回歸穩(wěn)定上升的發(fā)展軌道。

受經濟大環(huán)境、剛性需求、土地政策等一系列因素的影響，江門市區(qū)商品房的開發(fā)建設近幾年不會降溫，商品房在供應總量上將會穩(wěn)中有升。隨著江門樓盤開發(fā)素質不斷提高，樓盤之間競爭會更加激烈產品結構層次更加豐富，產品差距也會進一步拉開，總而言之，江門住宅市場將朝著更加理性而健康的方向發(fā)展。商品房建設規(guī)模不斷加大，市場競爭將更加激烈經濟實用型產品將受江門消費者青睞，高端產品升值潛力大

從以往成交的數(shù)據看，面積均值都在80-160平米左右，需求產品結構相對穩(wěn)定。但隨著各大房地產商的進駐，樓盤結構會發(fā)生一定的變化，供應市場將打破舒適型產品占主流的局面，主導產品會向經濟實用和升值空間大等類型轉變。隨著“90/70”政策及限制別墅用地項目政策的逐步落實，市場上的別墅、大戶型單位將會逐步減少，這些產品的升值潛力將會逐漸顯現(xiàn)。高爾夫一號五邑錦繡豪庭灝昌園五邑碧桂園錦繡陽光?鳳山水岸鳳飛云別墅度假區(qū)駿景灣豪庭珠江帝景灣嘉盛華庭上城·駿園世紀花源三期各區(qū)域樓盤個案之--蓬江區(qū)高爾夫一號樓盤地址江門市北環(huán)路五邑高爾夫球場段發(fā)展商江門良駿兆業(yè)發(fā)展有限公司規(guī)模首期占地：4.5萬平方米；總建：11萬平方米13棟19層高層聯(lián)排別墅：4套廣告訴求領御一城的峰景現(xiàn)推單位1、5、6、9、10、11、12棟面積78-270㎡，其中可望高爾夫的高層147-270㎡主力戶型140㎡優(yōu)雅三房，160㎡奢華四房戶型比例1-15棟兩房8.4%，三房58.5%，四房33.1%付款方式一次性付款/銀行按揭99折銷售均價洋房：4800元/㎡聯(lián)排別墅：8000元/㎡以上銷售/認購情況4成工程進度封頂交樓日期2008年底裝修標準毛坯代理商珠江恒昌管理費1.8元/㎡*月本案優(yōu)勢①毗鄰蒲葵高爾夫球場，景觀資源得天獨厚；②樓盤位于江門市濱江新區(qū)，區(qū)域升值潛力較大；③產品種類豐富，給消費者留下了更大的選擇空間。劣勢①樓盤緊靠北環(huán)路，靠路的小高層住宅會受到噪音影響；②周邊生活配套設施不夠完善，會給居民生活帶來不便。板房點評樣板房設置在一樓，整體設計呈現(xiàn)代簡約型風格，色調上以暗紅、黑色、灰白為主，地面、墻面采用了大量條紋木板，給人一種非常優(yōu)雅的感覺。參考點①注意裝修風格統(tǒng)一，銷售大廳與樣板房上保持一致，既簡約又不失尊貴，可以給客戶帶來非常連貫的視覺享受。②過道上充分利用臺階，使得小區(qū)園林景觀更有層次感。高爾夫一號五邑錦繡豪庭灝昌園五邑碧桂園錦繡陽光?鳳山水岸鳳飛云別墅度假區(qū)駿景灣豪庭珠江帝景灣嘉盛華庭上城·駿園世紀花源三期樓盤地址江門市蒲葵高爾夫球場西北側發(fā)展商江門市金華房地產開發(fā)有限公司開盤時間別墅：2008-1-1洋房未開盤（預計今年9月），目前已經開始登記，收取登記金10萬元規(guī)模別墅107棟；5棟18層高層洋房廣告訴求盛世府邸一品人生現(xiàn)推單位一期216-638平方別墅；119-428平方洋房戶型比例洋房：119平方（一層北向單位，共5間）240平方占85%以上；420平方復式（16層以上）銷售均價別墅：1.1萬-1.7萬/㎡洋房：3800-6000元/平方工程進度別墅封頂洋房建至3層交樓日期1期別墅今年10月裝修標準毛坯管理費1.5元/㎡*月五邑錦繡豪庭優(yōu)勢①緊靠蒲葵高爾夫球場，自然景觀資源豐富，環(huán)境優(yōu)美；②南靠北環(huán)路，臨近江門市汽車客運站，出行較為便利；③位于江門市濱江新區(qū)與北新區(qū)的交界處，升值空間無限④采用大使級安防系統(tǒng)，安全系數(shù)比其他樓盤高。劣勢①周邊生活、商業(yè)配套還不夠完善；②別墅產品缺乏突出的山水景觀資源。參考點高層洋房與別墅的分區(qū)建設非常合理，高低空間的合理布局使得高爾夫球場的景觀資源得到最大化的利用。高爾夫一號五邑錦繡豪庭灝昌園五邑碧桂園錦繡陽光?鳳山水岸鳳飛云別墅度假區(qū)駿景灣豪庭珠江帝景灣嘉盛華庭上城·駿園世紀花源三期樓盤地址江門市北環(huán)路新昌管理區(qū)灝昌園發(fā)展商佛山東建集團有限公司規(guī)模占地12.2萬平方米；總建8萬平方米。別墅共180戶，步梯、電梯洋房300戶廣告訴求傳世經典·理想家園客戶特征年齡35-45歲，多是江門本地的生意人、成功人士，以自住需求為主?，F(xiàn)推單位二期（共50多套，拿到預售證的15套）150－380平方米別墅主力戶型獨立別墅銷售均價8000-10000元/㎡銷售/認購情況二期新推15套，已售50%工程進度二期25%封頂交樓日期2009年初裝修標準毛坯（部分帶裝修）管理費1.5元/㎡*月灝昌園優(yōu)勢①毗鄰蒲葵高爾夫球場，周邊自然環(huán)境優(yōu)美；②位于濱江新區(qū)，周邊交通網絡完善，升值潛力大；③東建集團在佛山、江門一帶有著較高知名度，會產生一定的品牌效應；

劣勢①樓盤所在的區(qū)域各種配套設施還不夠完善，會給社區(qū)居民生活帶來一定的不便；②與有山有水的別墅盤相比，缺乏突出的賣點，與競爭樓盤相比不存在優(yōu)勢；③宣傳手段和營銷模式滯后，不利于樓盤的推廣和銷售。參考點小區(qū)園林景觀的設計上以休閑養(yǎng)生為主題，采取“五園一環(huán)”的布局模式，進行不同的功能分區(qū)，按不同的功能分區(qū)來進行園林的規(guī)劃建設，每一部分獨立組團卻又環(huán)環(huán)相扣，融為一體，力圖營造多一些的溫情。高爾夫一號五邑錦繡豪庭灝昌園五邑碧桂園錦繡陽光?鳳山水岸鳳飛云別墅度假區(qū)駿景灣豪庭珠江帝景灣嘉盛華庭上城·駿園世紀花源三期樓盤地址江門市蓬江區(qū)環(huán)市鎮(zhèn)大西坑風景區(qū)水庫旁五邑碧桂園發(fā)展商碧桂園集團規(guī)模占地3000余畝廣告訴求給您一個五星級的家現(xiàn)推單位小高層洋房“星語”共20棟“泊林”美墅主力戶型115-153㎡三、四房戶型比例星語一街、星語二街兩房28.3%，三房占42.9%；四房占28.8%銷售均價洋房3000元/平方米別墅6168元/平方米工程進度封頂，正裝修交樓日期別墅：08年6月、10月洋房：08年底、09年3月裝修標準精裝修管理費1.5元/㎡*月五邑碧桂園星語泊林優(yōu)勢①占地3000余畝，在江門地區(qū)屬于超大型樓盤，有利于形成濃厚的居住氛圍；②位于西環(huán)路旁，靠近江門客運站，周邊交通較為便利；③周邊自然環(huán)境較好；④碧桂園品牌效應，碧桂園的產品以物美價廉著稱，很受一部分人的歡迎。劣勢①靠西環(huán)路的別墅會有一定的噪音影響；②“星語”組團旁邊是高壓變電站，對樓盤的形象也會產生一定的負面影響。板房點評洋房的裝修簡約時尚，米黃色的墻體給人一種非常暖和的感覺，地板統(tǒng)一采取條紋紅木板，力求營造出溫馨的居住空間。別墅：不同的面積不同的裝修風格，能滿足不同客戶的參觀需求。參考點五邑碧桂園追求給人一種清新自然的感受，從售樓大廳的布置到樣板房的設計都延續(xù)著同樣的思路，室內外綠色的合理搭配，相互映照，使人感覺碧桂園的居住環(huán)境更加自然，現(xiàn)場的環(huán)境對客戶有著很強的感染力；高爾夫一號五邑錦繡豪庭灝昌園五邑碧桂園錦繡陽光?鳳山水岸鳳飛云別墅度假區(qū)駿景灣豪庭珠江帝景灣嘉盛華庭上城·駿園世紀花源三期樓盤地址江門市蓬江區(qū)雙龍大道中（加柏仁學校對面）發(fā)展商江門怡福房地產有限公司開盤時間2008年7月下旬規(guī)模占地約30萬平方米，總建48.5萬平方米容積率1.8總戶數(shù)3470戶廣告訴求48萬平米疊景新城忘不掉的江門味道客戶特征各個年齡階段的都有，多是一家?guī)卓谌艘黄鹂捶?，江門本地居民，以自住型需求為主現(xiàn)推單位首期150套小高層電梯洋房，10套疊院美墅主力戶型兩房（88㎡、90㎡、95㎡）、三房（103㎡、116㎡、122㎡、136㎡）戶型比例疊云軒6、7、8棟（11層）兩房33%，三房67%銷售均價4010元/㎡銷售情況認購4成左右交樓日期2009-6裝修標準毛坯管理費1.5元/㎡*月錦繡陽光?鳳山水岸在售優(yōu)惠措施8.9折2、3樓最低3100元/㎡（開盤前認購可享受雙重98折）優(yōu)勢①樓盤位于江門市北新區(qū)雙龍大道與西環(huán)路交匯處，交通網絡完善；②離市區(qū)中心只有很短的距離，生活配套設施完善；③背靠鳳山山頂生態(tài)園，自然景觀資源豐富；④產品創(chuàng)新，每隔三層設70㎡空中花園，在江門目前的住宅產品中依然少見；⑤產品合理搭配，種類豐富，能滿足不同消費者的不同需求。劣勢①鄰街部分的住宅可能會受到一定的噪音影響；②社區(qū)園林包括湖景等依然沒有打造出來，現(xiàn)場效果并不理想。板房點評泰式風格的板房運用了大量的暗紅木板材料，包括客廳的墻面也是很有泰國特色，三房的戶型設計比較合理，實用率很高，為了取得最佳的觀光效果，發(fā)展商在窗和陽臺的設計上花了很大的心思，180°的觀景飄窗使得眺望湖景的效果更佳，房間也顯得更加通透。參考點鳳山水岸充分利用每一處的景觀資源并注意使其達到平衡，高層洋房與別墅高低合理布局，讓建筑與自然更加和諧高爾夫一號五邑錦繡豪庭灝昌園五邑碧桂園錦繡陽光?鳳山水岸鳳飛云別墅度假區(qū)駿景灣豪庭珠江帝景灣嘉盛華庭上城·駿園世紀花源三期樓盤地址江門市杜阮西路鳳飛云別墅開發(fā)商江門市蓬江區(qū)杜阮鳳飛園發(fā)展公司開盤時間一期：2007-10-規(guī)模項目占地180萬多平方米（324畝），總建7萬多平方，純別墅社區(qū)，分三期開發(fā),一期共89套；二期正在開發(fā)中，有200多套別墅，面積以275-350m2為主。廣告訴求領秀山水·尊享人生客戶特征客戶主要來自江門、佛山、東莞等地，私人企業(yè)主居多現(xiàn)推單位一期162-800m2別墅單位產品比例一期：九成是獨立，其余為雙拼和聯(lián)排二期：同樣九成為獨立別墅，其余是雙拼銷售均價現(xiàn)推出一期的獨立別墅7200元/m2，聯(lián)排的4500-4700元/m2，第二期均價7000元/m2交樓日期2008-8-30裝修標準毛坯管理費花園0.3元/㎡*月，套內1.3元/㎡*月優(yōu)惠措施97折鳳飛云別墅度假區(qū)優(yōu)勢①自然環(huán)境優(yōu)越。坐享30萬平方米自然湖泊及周邊的20000多畝原生態(tài)林；②規(guī)劃配套齊全。有臨街商業(yè)街和水上商業(yè)街，緊鄰占地面積達103畝的大型社區(qū)配套區(qū)③純別墅小區(qū)，豐富的別墅種類，兼顧了不同買家的需求。劣勢①商業(yè)裙樓上的別墅臨近小區(qū)外的大路，受噪音影響大；②別墅花園面積過小，實用率不高，停車位設置也不夠不合理；③樓盤有過爛尾歷史，影響)費者對樓盤的印象；④目前樓盤周邊生活配套還不夠完善，會帶來一定的不便。高爾夫一號五邑錦繡豪庭灝昌園五邑碧桂園錦繡陽光?鳳山水岸鳳飛云別墅度假區(qū)駿景灣豪庭珠江帝景灣嘉盛華庭上城·駿園世紀花源三期樓盤地址江門市蓬江區(qū)白石大道中發(fā)展商江門市蓬江區(qū)駿景園房地產開發(fā)有限公司規(guī)模占地13萬平方米，總建29萬平方米廣告訴求生活·在水一方客戶特征多是江門本地居民，以居住需求為主，年齡在30-50歲之間現(xiàn)推單位7、8、9、10四棟主力戶型100-120平方三房戶型比例120平方占50%140平方占25%90平方占25%銷售均價3600元/平方米車位8-9萬/個工程進度封頂交樓日期2009-4裝修標準毛坯管理費1.2元/平方*月駿景灣豪庭優(yōu)惠措施特價單元5、6、7棟3600元/平方優(yōu)勢①樓盤位于江門市蓬江區(qū)的中心地帶，地段優(yōu)勢明顯；②樓盤周邊生活配套設施完善，多路個公交車從樓下經過，交通十分便利；③小區(qū)前期打造的園林景觀效果已經非常理想，有利于感染現(xiàn)場參觀的購房者；④一層架空形成全流通超大型的車庫，實現(xiàn)真正的人車分流，使得社區(qū)環(huán)境更加清靜舒適；⑤駿景園地產在江門的良好品牌形象，為樓盤后期產品的銷售打下了很好的基礎。劣勢①樓盤南向靠白石大道，可能會受到一定的噪音干擾；②樓層過高，樓距較小，會造成部分單元長年照不到陽光規(guī)劃圖參考點駿景灣豪庭在園林景觀的打造非常成功，樓宇全部采取點式設計，樓與樓之間相互錯開，就使得社區(qū)園林的空間變得開闊很多，空氣變得更加流通。同時，社區(qū)的水循環(huán)流動，所以水質不會變壞，而是一直清澈樣板房點評樣板房裝修色調以米黃、橙色和桃紅三色為主，追求給人一種尊貴和舒適的感覺；戶型設計方正實用，大開間客廳讓人感覺非常寬敞，凸窗的設計使室內的通風采光效果更佳，戶型的設計也是相當?shù)慕浀?，實用率很高。高爾夫一號五邑錦繡豪庭灝昌園五邑碧桂園錦繡陽光?鳳山水岸鳳飛云別墅度假區(qū)駿景灣豪庭珠江帝景灣嘉盛華庭上城·駿園世紀花源三期樓盤地址江門市蓬江區(qū)天寧路（中國電信大廈旁）發(fā)展商江門市珠江投資有限公司規(guī)模占地12萬平方米,總建近30萬平方米容積率2.08廣告訴求珠江帝景灣，開啟江門豪宅時代現(xiàn)推單位二期新品133-163平方米舒適大三房全南向社區(qū)“佛羅倫薩”組團9棟11層低層樓宇共180套單元主力戶型133平方米三房；163平方米五房戶型比例凱旋庭1、2棟，凱悅庭1-8棟，凱豪庭1棟，凱盛庭1-7，凱怡庭1-9棟；兩房5.1%，三房24.1%；四房及以上70.8%銷售均價5500元/㎡工程進度封頂交樓日期2008年底裝修標準附送精裝修管理費1.8元/㎡*月珠江帝景灣優(yōu)惠措施160平方米特價單位，最高優(yōu)惠可達20萬優(yōu)勢①樓盤位于江門城市中心，地段優(yōu)勢明顯；②周邊生活配套成熟，交通十分便利；③產品設計較當?shù)仄渌麡潜P而言更為成熟；④珠江地產大品牌效應，更容易贏得消費者信賴。劣勢①大戶型產品，總價較高，留給客戶選擇的空間有限；②位于市區(qū)繁華地帶，空氣質量會受到一定的影響，同時周邊城區(qū)的老建筑對樓盤整體形象也有一定影響。板房點評裝修上追求氣派、高貴，體現(xiàn)一種大宅的風范和主人的尊貴身份，色彩上以金黃色和桃紅色為主，能給人帶來一份尊貴的感受；戶型上設計雙向觀景陽臺，能給居室?guī)碜罴训耐L效果，大開間的客廳和超大的景觀陽臺，更是給視覺上帶來更開闊的享受；參考點社區(qū)園林的設計采取了較為獨特的手法，通過坡度和轉彎的路面來使得園林更具有層次感，橫向延長路面的長度，人走起來不會產生樓盤園林過小的感覺，同時在每一棟樓一層設計了通透的過道，有效地擴展了視線的范圍。高爾夫一號五邑錦繡豪庭灝昌園五邑碧桂園錦繡陽光?鳳山水岸鳳飛云別墅度假區(qū)駿景灣豪庭珠江帝景灣嘉盛華庭上城·駿園世紀花源三期樓盤地址北新區(qū)益華百貨旁開發(fā)商蓬江區(qū)豪仕地產策劃有限公司開盤時間2008-1-27規(guī)?？傌浟拷?00套，主要為高層電梯洋房現(xiàn)推單位156-259㎡高層電梯洋房主力戶型三房戶型比例三房80.91%，四房18.14%，四房以上0.95%銷售均價4331元/平方工程進度封頂交樓日期2009-6裝修標準毛坯嘉盛華庭高爾夫一號五邑錦繡豪庭灝昌園五邑碧桂園錦繡陽光?鳳山水岸鳳飛云別墅度假區(qū)駿景灣豪庭珠江帝景灣嘉盛華庭上城·駿園世紀花源三期樓盤地址江門市蓬江區(qū)豐樂路西側開發(fā)商江門市龍駿置業(yè)有限公司開盤時間2008-7-19規(guī)模共110戶客戶特征購房者基本都是來自江門市區(qū)30-45歲的換房人士，大部分是公務員和機關事業(yè)單位人員現(xiàn)推單位北新區(qū)160平方米闊景半山樓王主力戶型四房戶型比例四房90.91%，四房以上9.19%銷售均價3600-4400元/平方米起工程進度2008-9封頂交樓日期2009-3裝修標準毛坯優(yōu)惠措施Vip客戶可享受9.8折；開盤期間折扣9.8折；8月4日前成交的客戶可享受9.6折上城·駿園高爾夫一號五邑錦繡豪庭灝昌園五邑碧桂園錦繡陽光?鳳山水岸鳳飛云別墅度假區(qū)駿景灣豪庭珠江帝景灣嘉盛華庭上城·駿園世紀花源三期樓盤地址江門市北新區(qū)豐樂路開發(fā)商江門市蓬江區(qū)信宇地產發(fā)展公司開盤時間2008-3-8規(guī)模占地面積130多畝，建筑面積16萬多平方米現(xiàn)推單位三期85-135電梯洋房主力戶型暢銷：85㎡、117㎡、125㎡85-135㎡戶型比例兩房23.5%，三房76.5%銷售均價3500元/㎡工程進度封頂裝修標準毛坯管便費1.2元/㎡*月世紀花源三期東堤灣花園江?；▓@江海玉圭園華茵堡各區(qū)域樓盤個案之—江海區(qū)樓盤地址江門市堤東路93號開發(fā)商江門市富達房地產公司開盤時間首期2005年，第二期2006年推出，三期推出時間未定規(guī)模占地99387m2廣告訴求江景無邊，心景無限現(xiàn)場人氣冷清現(xiàn)推單位第三期為由4棟19層的電梯小高層洋房組成，兩梯四戶，135m2-180m2的平層三房兩廳單位，200-330m2的復式單位戶型比例三房兩廳100%銷售均價估計在4000元/m2左右（未知）工程進度3期共19.5層，已建成19層，接近封頂交樓日期2008年12月裝修標準毛坯東堤灣花園三期優(yōu)勢①環(huán)境優(yōu)美，樓盤可望一線江景,臨近江門白水帶公園②地理位置優(yōu)越，周邊商圈成熟。劣勢①靠近堤東路的住宅會受到很大的噪音影響；②樓盤周邊多是舊的建筑，給樓盤的整體形象帶來影響；③營銷手段落后，不能很好的對外展現(xiàn)樓盤的特色和優(yōu)勢東堤灣花園江海花園江海玉圭園華茵堡各區(qū)域樓盤個案之—江海區(qū)樓盤地址江門市江?；▓@(江門一中隔壁)開發(fā)商江門市東華房地產開發(fā)公司開盤時間2008年6-28規(guī)模占地140967.2平方米，規(guī)劃總戶數(shù)1354戶,現(xiàn)有1000戶,沒商業(yè)街,容積率1.99，綠化率43%，此次名門組團共54套廣告訴求上層別墅，尚美華府樓盤定位健康、環(huán)保、運動、舒適的大型園林生態(tài)社區(qū)現(xiàn)推單位“名門”組團94-150m2主力戶型94㎡復式四房兩廳兩衛(wèi)戶型比例三房30.77%，四房65.38%，四房以上3.85%銷售均價3700元/㎡銷售/認購情況江海花園最后一批尾貨,120㎡面積的單位銷售超過八成，小單位（94㎡左右）存量少，大戶型多交樓日期2009年8月30號裝修標準毛坯管理費1.2元/㎡*月江?；▓@優(yōu)惠措施99折優(yōu)勢①

地段升值潛力大，鄰近輕軌、地處城際交通核心樞紐地帶②位處江門生態(tài)領地—白水帶自然風景區(qū)西南端，周邊環(huán)境優(yōu)美③戶型面積跨度廣，戶型類型多樣化，能滿足不同客戶的需求；劣勢①小區(qū)自身配套欠缺，只能考周圍的商業(yè)設施作為補充②車位少,停車難樣板房點評整個戶型最大亮點是錯層布局，讓空間立體感更強，室內交通更動態(tài)，入戶花園的設計很受買家歡迎。東堤灣花園江?；▓@江海玉圭園華茵堡各區(qū)域樓盤個案之—江海區(qū)樓盤地址江門蓬江大橋南引橋西南側開發(fā)商江門市玉圭園房地產公司開盤時間2008-2-8規(guī)模占地18832平方米共5幢住宅204套單元

現(xiàn)推單位電梯小高層主力戶型三房戶型比例三房57%，四房12.7%，四房以上30.3%銷售均價2998-3700元/平方（往上每層按50元/平方遞增）交樓日期2009年年底裝修標準毛坯管理費1元/平方江海玉圭園東堤灣花園江海花園江海玉圭園華茵堡各區(qū)域樓盤個案之—江海區(qū)樓盤地址江門市江海區(qū)江海一路規(guī)模占地近230畝現(xiàn)推單位126-200㎡電梯洋房，別墅主力戶型98-200㎡98㎡已經賣完，最小126㎡銷售均價5000-6000元/㎡（帶750元/㎡裝修）別墅8000-11000元/㎡工程進度封頂交樓日期即買即住裝修標準750元/㎡管理費1.2元/㎡*月優(yōu)勢樓盤自然景觀優(yōu)美劣勢配套設施不足，交通不便華茵堡新會玉圭園圭峰花園雍翠華庭新會碧桂園今古洲花園各區(qū)域樓盤個案之—新會區(qū)樓盤地址江門市新會區(qū)會城潮興路63號開發(fā)商江門市玉圭園房地產公司規(guī)模占地60萬平方米，規(guī)劃建筑面積45萬平方米，以洋就房、別墅為主，樓盤分A、B兩區(qū)，其中A區(qū)包括別墅46套，洋房100多套，現(xiàn)推出的B區(qū)有別墅169套，洋房27棟廣告訴求因山而青翠，因湖而絢麗現(xiàn)推單位90-140㎡B區(qū)洋房；206-846㎡別墅主力戶型三房銷售均價洋房3100-3300元/㎡起，復式4000-5000元/m2，別墅10000元/㎡工程進度現(xiàn)B區(qū)共有169多套別墅，基本可拆外墻，洋房27棟，沒有樣板房，其中A棟的A1-A5封頂（A6-A14未建好），B棟全部封頂（B1-B6），D棟部分封頂，B區(qū)別墅基本是現(xiàn)房，洋房基本建好交樓日期2009-6裝修標準毛坯管理費洋房1元/㎡*月，別墅2元/㎡*月新會玉圭園總規(guī)劃圖A區(qū)B區(qū)優(yōu)勢①周邊環(huán)境優(yōu)美，地處圭峰山東南面，緊靠玉湖風景區(qū)；②靠新會區(qū)中心地帶，交通十分便利，各種配套設施全；③品牌效應，玉圭園地產在新會有很高的知名度和美譽。劣勢①營銷手段落后；②小區(qū)自身配套不夠完善。小區(qū)環(huán)境新會玉圭園圭峰花園雍翠華庭新會碧桂園今古洲花園各區(qū)域樓盤個案之—新會區(qū)樓盤地址江門市新會區(qū)圭陽北路72號開發(fā)商江門市建泰投資置業(yè)發(fā)展公司開盤時間一期：2006-9；二期：2008-10規(guī)模占地22萬平方米，總建19萬平方米，車位1800個一期為公寓，共有8幢洋房,每幢有6層；二期為獨立別墅，全部由88棟歐陸風格別墅組成三期有小高層、公寓、聯(lián)體別墅客戶特征多為江門和新會的本地人,企業(yè)老板和高級白領廣告訴求山體別墅洋房，新會首個半山園林豪宅現(xiàn)推單位365-700m2別墅銷售均價別墅13000元/m2左右工程進度三分之一建成交樓日期2009年6、7月裝修標準毛坯管理費別墅1.5元/㎡*月圭峰花園優(yōu)勢①風景宜人。座落于江門市新會區(qū)國家4A級圭峰山森林公園腳下，距離圭峰山風景區(qū)僅30米,且有1萬平方米的人工湖泊；②交通十分便利，距市區(qū)只需5分鐘車程，從中山古鎮(zhèn)到此也只需10多分鐘；③規(guī)劃配套設施完善。劣勢①沒有公交車經過，住戶生活會有所不便利；②目前周邊配套還不夠完善。新會玉圭園圭峰花園雍翠華庭新會碧桂園今古洲花園各區(qū)域樓盤個案之—新會區(qū)樓盤地址江門新會區(qū)岡州大道中開發(fā)商江門市新會區(qū)新基業(yè)房地產開發(fā)公司開盤時間2007年5月規(guī)模占地16591.46㎡廣告訴求雍容氣度，王者天成現(xiàn)推單位一期：120-260㎡，一梯兩戶，12層高，共有194戶，車位200個，售價8.1萬/個主力戶型三房、四房戶型比例三房兩廳兩衛(wèi)單位78%，四房兩廳三衛(wèi)22%（以上不包括復式）銷售均價平層均價3200元/㎡，復式單價3880-4300元/㎡銷售進度8成以上工程進度一期建至第十一層交樓日期2009-2-28裝修標準毛坯管理費1.1元/㎡*月雍翠華庭優(yōu)勢①

樓盤位于新會區(qū)岡州大道與僑興北路交匯處，坐擁新會最繁華地段，地段優(yōu)勢明顯；②周邊配套設施齊全，人氣旺盛；③戶戶一梯兩戶，彰顯業(yè)主尊貴身份；④半沉式停車場的設計，實現(xiàn)真正的人車分流，營造更優(yōu)美的居住環(huán)境。劣勢①地處繁華地段，靠馬路的住宅會有噪音影響，同時空氣質量也會受到一定的影響；②樓盤周邊存在大量的舊的市政和居民建筑，這會給樓盤的整體形象帶來影響；③建筑密度稍大，容易讓人產生壓抑的感覺。參考點弧形陽臺和弧形陽光樓臺的設計，將花園引入住宅，形成立體的園林景觀，對于規(guī)模較小的城區(qū)樓盤來說，這不失為一種值得借鑒的園林設計思路。新會玉圭園圭峰花園雍翠華庭新會碧桂園今古洲花園各區(qū)域樓盤個案之—新會區(qū)樓盤地址江門市新會區(qū)會城鎮(zhèn)新會大道中與新港中路交匯處東開發(fā)商碧桂園集團規(guī)模占地600畝，總體規(guī)劃兩千戶廣告訴求給您一個五星級的家客戶特征年齡階段28至40來歲，其中又以年輕夫婦為主現(xiàn)推單位現(xiàn)推的組團麗景清泉二街的1、2、3座共3棟(9號樓)，樓高11層，均為一梯四戶單位，約135-161m2三房二廳和四房二廳主力戶型150多平方四房兩廳戶型比例四房占三分之二，三房占三分之一銷售均價單價3088-3474元/m2銷售/認購情況麗景清泉今年6月份推出的11號樓132套已賣出120，9號樓賣出三成交樓日期麗景清泉于2009年的3、6、7月交樓，08年7月13號推出的9號樓于2008年7月交樓裝修標準帶精裝修管理費1.3元/㎡*月新會碧桂園優(yōu)惠措施凡于2008年7月13日成功認購，一次性付款額享受減200元/m2優(yōu)惠，銀行按揭額外減100元/m2優(yōu)惠優(yōu)勢①項目地段優(yōu)勢明顯，位于會城南環(huán)路和新港大道的交界處，臨近中心南路商業(yè)中心，配套完善，交通便利；②配套完善，規(guī)劃建設大型的鳳凰商業(yè)街，升值潛力大；③品牌優(yōu)勢，碧桂園的知名度和美譽度大大的增強了消費者的信心；④規(guī)劃前景可觀，將成為黃金商圈。劣勢①戶型種類少，供顧客選擇的空間有限;②靠近南環(huán)路的單位有噪音影響；③園林設計過于單調，缺乏層次感。新會玉圭園圭峰花園雍翠華庭新會碧桂園今古洲花園各區(qū)域樓盤個案之—新會區(qū)樓盤地址江門市新會區(qū)今洲路68號開發(fā)商江門市新會區(qū)浩宏房地產開發(fā)公司開盤時間一期2006年推出二期現(xiàn)正建設中，別墅今年6月銷售規(guī)模項目占地13萬多平方米200多畝，其中別墅140棟，公寓320多套廣告訴求觀景洋房銀洲湖畔的別墅家園現(xiàn)推單位一期的銀泉閣洋房組團和二期的別墅主洋房98-100m2的兩房兩廳兩衛(wèi)，125-135m2的三房兩廳兩衛(wèi)單位；復式180-200m2主力戶型125-135m2三房客戶特征業(yè)主以新會居多，其余的為廣州、深圳和港澳人士。大部分為私企老板，少量為公務員和白領管理階層。銷售均價2500元/m2起聯(lián)排：5800/m2起獨立別墅：7500-10000元/m2銷售情況一期銷售一半洋房，別墅全部售罄交樓日期2008-11管理費0.8元/㎡*月優(yōu)惠措施99或者98優(yōu)惠今古洲花園板房點評整體采用經典的一梯兩戶設計，超寬樓距，保證私密性；超寬客廳，雙陽臺設計，主人房帶獨立套間，盡享尊貴。戶型實用，設計合理，坐北向南的朝向方便采光通風。優(yōu)勢①毗鄰三和大道和今洲路，交通便利；②配套設施齊全，物業(yè)形態(tài)豐富。劣勢①所處的今古洲開發(fā)區(qū)位置較偏，生活配套設施還不夠完善；②營銷手段落后，發(fā)展商品牌意識薄弱；③小區(qū)管理存在問題，特別是對前期開發(fā)的產品賣出后沒有進行統(tǒng)計的管理，嚴重影響了社區(qū)的形象。勝球陽光花園格林美域各區(qū)域樓盤個案之—中山橫欄樓盤地址中山橫欄鎮(zhèn)貼邊村勝球·陽光花園規(guī)模總占地138畝，一期16萬平方米，二期17萬平方米發(fā)展商中山市勝球房地產開發(fā)有限公司開盤時間2008-6-28廣告訴求國際化生活榜樣客戶特征古鎮(zhèn)白領階層，小欖和橫欄當?shù)厮綘I企業(yè)主，以自住型需求為主現(xiàn)推單位一期1288套主力戶型80-92平方米兩房，帶陽光花房戶型比例兩房約占60%；三、四房比例未知80-92平方米銷售均價洋房3300元/㎡；復式3600元/㎡車位：地下200-250/個*月,地上150/個*月銷售情況已認購96%工程進度部分已經封頂交樓日期2008年底裝修標準毛坯管理費1.5元/㎡*月勝球·陽光花園優(yōu)勢①樓盤位于中山橫欄鎮(zhèn)岐江公路旁，毗鄰古鎮(zhèn)、小欖，交通十分便利；②產品類型豐富，從79㎡的兩房到150㎡的四房，給消費者更大的選擇空間；③所有戶型設計有大面積陽臺，以小戶型為主，總價較低；④2.5萬平方的市政綠化健民廣場9月份開始動工年底交付使用，增加休閑活動空間。劣勢①臨近岐江公路的住宅會受到一定的噪音影響；②離中山市中心較遠，周邊商業(yè)配套設施有待進一步完善；③樓盤周邊存在許多工業(yè)廠房建筑，會給樓盤的整體形象帶來一定的影響。勝球陽光花園格林美域各區(qū)域樓盤個案之—中山橫欄樓盤地址中山市中江高速橫欄出口慶豐路發(fā)展商中山市世光創(chuàng)建地產投資有限公司規(guī)模占地80畝（5.5萬m2），總建約20萬平方米以十二層小高層為主，十五、十八層中高層為輔廣告訴求純粹的歐洲小鎮(zhèn)客戶特征多是中山橫欄和周邊幾個鎮(zhèn)的白領、私營企業(yè)主，以自住需求為主現(xiàn)推單位G7、G8、G9、G11（1期樓王）、F10主力戶型三房戶型比例二房37.5%；三房62.5%銷售均價均價3550元/㎡3400-3700元/㎡工程進度封頂交樓日期2009-4裝修標準毛坯管理費1.5元/㎡*月格林美域商業(yè)街在售優(yōu)惠措施6.30之前購房一次性付款可享受97折，另可獲得價值6000元名牌液晶電視一臺；銀行按揭付款可享受98折，另可獲得價值6000元名牌液晶電視一臺。優(yōu)勢①格林美域位于中山小欖、古鎮(zhèn)和橫欄三鎮(zhèn)交界處，周邊交通網絡完善，出行非常方便；②歐式建筑風格，很大程度上受到中山人的歡迎；③世光創(chuàng)建地產在當?shù)赜幸欢ㄖ?，會產生一定的品牌效應。劣勢①樓盤東南向緊靠岐江公路，來往的車輛會給樓盤帶來一定的噪音影響；②樓盤所在區(qū)域有許多破舊的工業(yè)廠房和村民平房，這會對樓盤的整體形象產生一定的影響。參考價值①格林美域要在中山打造純粹的歐洲生活小鎮(zhèn)，非常注意把歐洲生活的元素融入到建筑上，融入到園林上，在社區(qū)中充分運用各種植物，裝飾材料和景觀小品來體現(xiàn)小區(qū)的主題，取得了非常理想的效果②大面積的飄窗窗臺，很好的增加了房間的使用面積，同時讓固定的空間變得更加開闊。板房點評中式裝修風格，運用了大量的紅木材料，整個房間顯得簡約而大方，又有幾分中國古代居室的書香氣息，總體上能讓人感覺到家的溫馨和舒適；戶型設計緊湊實用，各功能分區(qū)也非常合理，大飄窗的設計使得窗臺面積更寬大。PART2江門零售商業(yè)市場分析市場特征分析在售/在租商業(yè)項目分析商業(yè)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)項目個案分析江門市零售商業(yè)市場分析

商業(yè)發(fā)展概況

江門市歷史上是一個對外開放的商埠，改革開放以來，商貿流通業(yè)發(fā)展勢頭較好，全市商貿流通業(yè)目前已具備一定規(guī)模，特別是傳統(tǒng)商業(yè)實現(xiàn)了較快增長。市場特征分析江門市基本上已形成了多樣的商貿流通業(yè)態(tài)，如百貨店、食品超市、便利店、專賣店的零售形式，專業(yè)市場、專業(yè)大賣場、電視直銷、購物中心等；呈現(xiàn)出明顯的發(fā)展規(guī)律，即百貨業(yè)地位逐漸在下降，新興業(yè)態(tài)迅速崛起。商業(yè)發(fā)展概況

商業(yè)空間布局

經過多年建設，江門市逐漸形成了市級與片區(qū)級城市綜合商業(yè)中心。市級商業(yè)中心：主要位于蓬江區(qū)，目前有兩個：以東湖百貨商場、新一佳為主的港口路江華路、東華路一帶；以五邑城、常安商場為主包括長堤風貌街在內的風貌商業(yè)區(qū)

片區(qū)級商業(yè)中心蓬江區(qū)海傍路一帶新會區(qū)知政路、惠民路一帶港口路、江華路、東華路一帶商業(yè)中心長堤風貌商業(yè)區(qū)知政路、惠民路一帶商業(yè)中心海傍路一帶商業(yè)中心

目前，江門市零售商業(yè)，呈現(xiàn)各種傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)包括大中型百貨商場、小型專業(yè)商店、小型雜貨店、各類特色零售店，以及各種現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)包括便利店、專賣店、超級市場、購物中心（即綜合型服務中心）并存的格局。大型商業(yè)項目定位不明確，業(yè)態(tài)五花八門，規(guī)劃零亂。零售業(yè)業(yè)態(tài)混亂、缺乏主題定位商場零售市場特點分析規(guī)模小、檔次低

江門市區(qū)的超市、購物廣場分布相對集中，主要分布在商業(yè)較為發(fā)達的港口路、江華路、江會路、農林東路、迎賓北路，此外紫茶路、河南地區(qū)、北郊、外海鎮(zhèn)亦有零星分布，但規(guī)模普遍較小，檔次低。營業(yè)面積（㎡）數(shù)量商業(yè)項目名稱30～6006怡盛廉價貨場、蓬城商場、百盈自選商場、星星超級商場、祥華自選商場等1000左右3大昌超級市場、嘉聯(lián)商場和匯興超級商場5000～60001東湖百貨6000～90002中旅大廈、優(yōu)越美莎購物廣場10000以上6江門東湖百貨購物廣場、新一佳江門購物廣場、深圳人人樂江門購物廣場、易初蓮花購物廣場、壹加壹泰富城購物廣場、益華百貨購物廣場2007年江門市市區(qū)零售業(yè)情況表目前，江門市商業(yè)中心的等級配置狀況是一級中心多于二級中心,商業(yè)中心的等級結構體系不合理。

二級商業(yè)中心位置過分集中在市中心，數(shù)量較少且分布不均衡,沒有起到承接一級中心,下聯(lián)三級中心的承上啟下的作用。一些新建的住宅小區(qū)商業(yè)服務設施不足,居民生活十分不便。商業(yè)結構不合理，分布不均商業(yè)網點輻射力弱江門市商業(yè)地域是在原有基礎上建立起來的,呈向心內向型結構,商業(yè)網點高度集中于城市中心，輻射力弱，偏遠居民區(qū)的商業(yè)網點很少,區(qū)域性商業(yè)骨干網點發(fā)展很慢。經濟因素

改革開放以來江門市經濟快速發(fā)展,人民的收入有較大的提高。居民家庭經濟收入狀況對商品的購買能力有很大影響。對江門市城區(qū)居民抽樣調查數(shù)據表明，家庭收入增加,各項消費品支出的絕對金額相應增多,例如:全年收入在10000元以下的家庭,購買服裝的支出僅為633元;而全年收入在35000元以上的家庭,購買服裝的支出達2363元。江門市家庭購買食品的支出在消費總支出中的比重較高。通常高收入家庭因擁有雄厚的經濟實力,對商品的質量和品牌較重視,傾向于高級零售點。消費者購物行為因素分析

社會因素是影響人們欲望和行為的重要因素,如不同階層、不同職業(yè)要求的商品檔次、服務項目不同,直接影響商業(yè)的配置。個體工商戶、白領階層、干部、醫(yī)生、高校教師等職業(yè)人群光顧大商店的次數(shù)較多;工人、一般職員光顧普通商店較多、農民、農民工光顧鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心商店較多。高職稱、高學歷的專業(yè)人才對商場的檔次、商品的質量、商場提供的服務要求較高。社會因素2007年江門市不同職業(yè)人口到各中心地次數(shù)統(tǒng)計表家庭類型戶數(shù)家庭成員每年到下列中心的平均次數(shù)省級中心（廣州）市級中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心工人1297.0346.0926.81農民253.7443.1259.62知識分子2389.4471.3843.10干部22632.0169.0923.6民工632.6126.8156.25個體工商戶1660.122811其它227.9956.0986.06以上數(shù)據表明：江門市居民喜歡在市級的商業(yè)中心購物消費，鄉(xiāng)級的商業(yè)中心次之，到廣州購物的行為習慣已經越來越少了。

據江門市購物內容與購物距離抽樣調查表明,蔬菜、水果、肉、蛋、魚及日常小商品距消費者住地愈近,購物行為發(fā)生頻率越大;而服裝、家具、耐用消費品,購物行為發(fā)生頻率與消費者居住距離關系不大,主要取決于商品的質量與價格。江門市消費者購物內容與購物距離統(tǒng)計表購物者居住地與商店的距離

物品距離（公里）蔬菜、水果蛋、肉、魚服裝化妝品家具耐用消費品經常性購物距離2.002.265.646.237.238.05較經常購物距離4.234.536.956.816.757.47商業(yè)網點自身因素

江門市有三成多的家庭,以交通方便作為到某一商店或購物中心的理由,在各種理由中居第三位。交通方便與否是看購物中心的位置如何及有無大型停車場。一般來說,市中心交通便捷,能夠連結城市的各個角落,城市職能齊全,在一定程度上吸引了外地消費者,因而造成市中心流動人口大,適合于建市級商業(yè)中心。它不但能吸引當?shù)鼐用駚泶速徫?還吸引近郊及五邑地區(qū)其他縣級市的消費者前來購物。商店所處位置的交通狀況經營狀況及模式江門主要商業(yè)項目經營狀況總體較好，人氣較旺。相比起社區(qū)商鋪，江門當?shù)厝烁矚g到大型的商場、超市購物消費。經營模式靈活多樣，敢于創(chuàng)新。諸如臺日式、銀座式、租售結合式、保底經營式、國際先導CITYMALL商業(yè)模式等經營模式，正逐步改變著江門市民的消費觀念。除此以外，江門各大商業(yè)項目還根據當?shù)叵M者的生活習慣、興趣愛好和購物的形態(tài)規(guī)律，不斷調整商業(yè)結構和布局，以適應市場的發(fā)展和要求。在售/在租商業(yè)項目分析

目前，江門市商業(yè)項目租售價格如下：租價：

60～80元/㎡；售價：蓬江區(qū)：10000～12000元/㎡；新會區(qū)、江海區(qū)：5000～7000元/㎡價格江門部分商業(yè)項目租售價格統(tǒng)計表項目名稱租金（元/㎡·月）售價（元/㎡）地王廣場80～8510000～12000優(yōu)越美莎百貨按營業(yè)額22%------益華百貨85～9011000～13000新一佳百貨75～80------江會時代城50～605000～6000中環(huán)廣場85左右7000～8000商業(yè)項目的商鋪面積可以自由間隔，由20多平方米到幾百平方米不等；大致比例如右圖所示：產品主要以平層為主，層高3米左右商鋪面積

面積段（㎡）

項目名稱20～4040～6060～100100～300300以上地王廣場1520401510優(yōu)越美莎百貨203035105益華百貨1015253020新一佳百貨525302515江會時代城3015102520中環(huán)廣場---10253035江門市部分商業(yè)項目商鋪面積比例表（%）從上述數(shù)據可知，江門地區(qū)商業(yè)項目業(yè)態(tài)的比例和分布大致是：樓層一層二層三層四層業(yè)態(tài)主要經營超市百貨兼營高檔服裝服飾、首飾、精品、皮具等主要經營女性服裝經營家私家電、文化體育等經營餐飲、休閑娛樂、酒店等業(yè)態(tài)分布

業(yè)態(tài)類型

項目名稱服裝商場超市家私家電休閑娛樂百貨零售餐飲文化體育首飾皮具其他地王廣場459--13138--12--優(yōu)越美莎百貨75--5--5----105益華百貨183532--15--------新一佳百貨252525--25--------江會時代城1055358824--5中環(huán)廣場--87423155--20江門市部分商業(yè)項目業(yè)態(tài)組合表小結各商業(yè)中心以零售業(yè)、餐飲業(yè)為主，商務辦公、金融、旅游服務及娛樂等綜合功能較弱，呈現(xiàn)“多中心、弱中心”的格局。雖然近年來有大型商業(yè)項目搶攤江門并且發(fā)展迅速，但有限的輻射力和貧乏的基礎配套設施，一般只能扮演大眾消費社區(qū)的角色，依然沒有形成富有特色和競爭力的“黃金商圈”。江海組團商業(yè)中心北新區(qū)商業(yè)中心南新區(qū)商業(yè)中心根據《江門市城市總體規(guī)劃》，到２０１０年，江門市主城區(qū)商業(yè)體系規(guī)劃分為九大類：市級商業(yè)中心，采取“一主兩副”結構，主中心為中心綜合商業(yè)中心，副中心為新會商業(yè)中心和濱江商業(yè)中心；區(qū)級商業(yè)中心，規(guī)劃有３個，包括北新區(qū)商業(yè)中心、南新區(qū)商業(yè)中心、江海組團商業(yè)中心。另外，還有７個組團級商業(yè)中心以及居住區(qū)級商業(yè)中心、街坊商業(yè)、專業(yè)（特色）街區(qū)、零售業(yè)態(tài)、專業(yè)批發(fā)市場、物流園區(qū)、配送中心等。商業(yè)發(fā)展規(guī)劃總體規(guī)劃新會組團商業(yè)中心由老城區(qū)傳統(tǒng)綜合服務中心構成。老城區(qū)知政路、惠民路一帶，通過外圍交通環(huán)改善，整合新會老城區(qū)商業(yè)設施，強化傳零售商業(yè)發(fā)展，形成綜合商業(yè)服務中心。南新區(qū)商業(yè)中心培育新會南新區(qū)現(xiàn)代商業(yè)服務職能，規(guī)劃布置大型商業(yè)服務設施，形成以綜合商業(yè)、現(xiàn)代辦公為主體的新型商業(yè)中心，輻射城市西南地區(qū)。區(qū)級規(guī)劃中環(huán)廣場地王廣場益華百貨蓬江區(qū)市政府新一佳百貨美莎百貨江門蓬江區(qū)、江海區(qū)主要商業(yè)項目分布圖江門市主要商業(yè)項目情況地王廣場優(yōu)越美莎百貨益華百貨新一佳（江門中店）新會時代城中環(huán)廣場項目名稱地王廣場項目地址江門市建設路與勝利路交叉路口

規(guī)模占地面積1萬多平方米，總建筑面積約３萬平方米

整體布局建筑主體樓高5層，地下一層，并附設停車場項目定位集品牌、購物、餐飲、娛樂、休閑觀光于一體的綜合商場經營模式銀座式商廈，先招商后賣鋪業(yè)態(tài)組合地下一層：小面積鋪位的商戶，以經營中高檔服裝為主；一樓：以經營國際、國內的品牌時裝、皮鞋、手袋等；二樓：以時尚女裝為主，兼營超市、餐飲；三樓：歡樂新天地游藝中心，并經營精品婦兒用品等地王廣場主要品牌美特斯邦威、亞禮得體育、歐點、袋鼠、畢莉華、日順皇、大昌超市、真功夫等開業(yè)率95%以上。租金、售價80～85元/㎡·月；10000～12000元/㎡商業(yè)氛圍良好優(yōu)點1位置優(yōu)越，交通方便，人流量大，營商環(huán)境良好2四面臨街的銀座式商廈；3投資回報率高達9%，100%帶租約出售；4參考地下商鋪成功銷售案例，出售率達98%；5引進國際級物管公司參與商場管理地王廣場優(yōu)越美莎百貨益華百貨新一佳（江門中店）新會時代城中環(huán)廣場項目地址江門市港口路15號規(guī)模優(yōu)越美莎百貨租賃了中旅大廈裙樓的一、二、三層，面積達１６０００多㎡，其中營業(yè)面積1.3萬㎡。共5層，每層約5000㎡，每層40-50個鋪位?，F(xiàn)有營業(yè)員1000名，收銀員300名；有免費停車場。整體布局商場采用中庭設計，四周環(huán)繞商鋪，商場有2部觀光電梯，1組扶梯；店鋪數(shù)量200左右項目定位江門首家中高檔的臺日式精品百貨；主要目標客戶為港臺觀光的人士，各地游客，白領，金領等經營模式優(yōu)越美莎百貨采用臺（灣）日（本）式的經營管理模式，即：經營商場不是為了出租物業(yè)，不出租任何單體的商鋪，而與進駐商家采取聯(lián)營合作的方式，爭取雙贏。這種臺日式的管理模式，意味著不僅單個商戶要對消費者負責，商場也要以整體信譽為所有的消費者提供商品質量和售后服務保證。由于商場與每個品牌之間是聯(lián)營的關系，商場更需要通過整體的管理和促銷推廣手段促進消費。優(yōu)越美莎百貨主要品牌

1樓：國美電器、屈臣氏、麥當勞、金大福、六福、周生生、順源珠寶、美紅珠寶、鱷魚、啄木鳥、蜘蛛王、老北京、老人頭、紅蜻蜓、兔牌、蘋果、金利來、金盾、老爺車、七匹狼、BOSS、登喜路、華倫天奴、POLO、過橋米線、明廊眼鏡、丹詩格爾、美寶蓮、OLAY、卡姿蘭、羽西、保仙健2樓：達芙妮、迪路、TaTa、OLAY、美寶蓮、捷芙絲、歐柏蘭奴、百絲服飾3樓：米老鼠、小豬班納、以純、IP、佐丹奴、班尼路業(yè)態(tài)組合主要業(yè)種為男女服裝、金銀珠寶、皮鞋、皮具、精品化妝品、少女服飾、童裝、運動服裝一樓黃金珠寶、精品、化妝品、男女鞋、皮包、皮具、手機、各種休閑中性服飾二樓流行少女服飾、流行飾品、傘帽襪帕、淑女裝、職業(yè)裝、內睡衣女褲、風衣三樓紳士服、男士精品、領帶西褲、襯衫、牛仔、運動服飾、童裝、床用、家用開業(yè)率1至3層全部開業(yè)，4、5層尚未有店鋪入駐。商業(yè)氛圍良好商鋪面積格局二樓女裝店鋪實用面積30多㎡/間；中庭面積500多㎡租金不收租金，而直接跟各品牌的營業(yè)額掛鉤（按營業(yè)額的22％收取）管理費25元/㎡優(yōu)點1定位獨立細分2名牌數(shù)量多3珠寶品牌集中經營4配套業(yè)種互補優(yōu)質5位置優(yōu)越，成行成市缺點1重疊經營嚴重2賣場空間限制了視野和空間的變化備注

現(xiàn)正調整一樓的業(yè)態(tài)：包括男裝、皮具等；整幢物業(yè)屬于大長江集團旗下的豪爵公司

地王廣場優(yōu)越美莎百貨益華百貨新一佳（江門中店）新會時代城中環(huán)廣場項目名稱益華百貨項目地址江門市迎賓大道118號規(guī)模經營面積３００００多平方米，目標客戶群五邑大學附近的高檔住宅消費群體以及國內外旅游團項目定位百貨為主，超市做精，走高檔路線經營模式﹑租金﹑售價國際先導商業(yè)模式ＣＩＴＹＭＡＬＬ；85～90元/㎡·月；11000～13000元/㎡業(yè)態(tài)組合一樓：服裝百貨，經營金銀珠寶首飾、高檔化妝品、名牌時裝、服飾用品、皮具皮鞋、鐘表眼鏡、床上用品等；二樓：樂家超市，經營家庭日用品、生鮮食品、糧油食品、兒童服裝、玩具、孕婦服裝、書店、婚紗攝影店、冰吧、西餅屋等；負一樓：四海電器