法學(xué)系房地產(chǎn)法課件4

第四章

房地產(chǎn)交易法律制度第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)交易的概念以房地產(chǎn)為商品進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動的總稱。二、房地產(chǎn)交易中的基本法律原則1、及時登記2、房地一體3、價格管理4、土地出讓合同設(shè)定的權(quán)利義務(wù)隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移5、效益不可損三、房地產(chǎn)市場在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上的劃分劃分為三級市場一級市場——土地使用權(quán)出讓市場二級市場——土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場。（房地產(chǎn)一手買賣）三級市場——房地產(chǎn)投入使用之后的交易市場（房地產(chǎn)二手買賣）第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類（一）依轉(zhuǎn)讓方式分類買賣、贈予、繼承（二）以轉(zhuǎn)讓標(biāo)的分類私房轉(zhuǎn)讓、公房轉(zhuǎn)讓、商品房轉(zhuǎn)讓（包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售）私房：泛指一切個人所有或共同所有的房產(chǎn)。公房：房管部門所有或代管/由國有企事業(yè)單位投資興建的，分配給個人居住，居住者享有使用權(quán)。

商品房：開發(fā)商開發(fā)的用于出售的房屋。二、轉(zhuǎn)讓行為的有效條件（P234）（一）主體具有合法資格（二）客體符合法律要求注意禁止買賣和限制買賣的情形（P234-235重要）（三）形式要件（書面合同、登記）（四）意思表示要件（五）不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定主體適格（自然人主體/非自然人主體）自然人主體：原則：完全民事行為能力人（否則需代理）特殊主體房屋買賣未成年人房屋買賣[案情]2009年8月，陳某決定以80萬的價格購買方某的房屋，但在簽約驗證時，陳某發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人并不是方某本人。方某當(dāng)即解釋說產(chǎn)權(quán)人方明是他的11歲的兒子，方某作為監(jiān)護(hù)人可以代理方明所有的事物，包括處分方明名下的所有財產(chǎn)，并承諾辦理以下手續(xù)：出示方明的出生證，戶口本等資料；書面聲明自己是方明的合法監(jiān)護(hù)人，可以處分方明的所有財產(chǎn)，所得收益均用于方明的生活教育等；方明在合同上簽字。陳某信以為真，在兩天后與方氏父子簽訂了《房屋買賣合同》，約定10天內(nèi)支付35萬，余款在過戶當(dāng)天及取得房地產(chǎn)證時支付。在陳某支付了35萬后，卻再也聯(lián)系不上方某，陳某就按照合同上記載的方明的地址找到方明及其母親劉某，才得知方某和劉某已離婚。且方某因虐待兒子方明被法院判決取消其對兒子的監(jiān)護(hù)權(quán)。陳某以表見代理為由向法院提起訴訟，被告人為方某及方明，要求確認(rèn)方某代理方明簽訂的房屋買賣合同有效。問題：1、父母是否一定就是未成年人的法定代理人？2、父母身份是否構(gòu)成對子女的表見代理？3、未成年人是否具有被告的訴訟資格？一、未成年人購買房屋的特殊程序（一）一次性注意:合同中購房人名字提交監(jiān)護(hù)關(guān)系證明（父母并不一定就是未成年人的法定代理人）房地產(chǎn)權(quán)證上的姓名(二)抵押貸款

注意:監(jiān)護(hù)人須為共同購買人監(jiān)護(hù)人作為按揭貸款的申請人提出貸款的申請二、未成年人能否出售自己名下的房屋？如何出售？為教育、健康等理由可以出售。程序：提供保證書公告7天辦理過戶（出生證、監(jiān)護(hù)人身份證、單位或團體出具的未成年監(jiān)護(hù)人證明書。如監(jiān)護(hù)人只有一個，則還須提供經(jīng)公證的監(jiān)護(hù)人證明書，證明其唯一監(jiān)護(hù)人資格）三、父母為未成年子女購房的法律利弊利：1、避稅2、節(jié)省將來過戶的手續(xù)和費用弊：1、父母失去財產(chǎn)支配權(quán)。2、出售、抵押、出租受限。3、轉(zhuǎn)讓房屋加重稅賦。外國人購房的限制1、關(guān)于購房主體的居民地位限制（境內(nèi)學(xué)習(xí)工作超一年）2、關(guān)于購房用途的限制具體規(guī)定如下：境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。3、匯兌限制。外匯購房，應(yīng)當(dāng)經(jīng)外匯指定銀行審核確認(rèn)相關(guān)資料，才能將購房資金結(jié)匯后劃入。4、實名制。（預(yù)售合同、預(yù)售登記和最后的產(chǎn)權(quán)證必須是同名）購買經(jīng)濟適用房的自然人必須符合的條件（依《經(jīng)濟適用住房管理辦法》）第二十五條城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用住房應(yīng)同時符合下列條件：

(一)具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；

(二)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；

(三)無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。廣州市經(jīng)濟適用房申購條件廣州市經(jīng)濟適用住房制度實施辦法（試行）第六條申請購買經(jīng)濟適用住房的家庭應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件：（一）申請人及共同申請的家庭成員具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居住；（二）家庭年人均可支配收入、家庭資產(chǎn)凈值符合市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)（附件1）；（三）無自有產(chǎn)權(quán)住房，或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均居住面積低于10平方米；（四）未享受過以下購房優(yōu)惠政策：1．按房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房；2．購買解困房、安居房、經(jīng)濟適用住房；3．參加本單位內(nèi)部集資建房；4．落實僑房政策專用房；5．拆遷安置新社區(qū)住房；6．政府提供的其他購房優(yōu)惠政策。（五）申請人及共同申請的家庭成員在申請之日前5年內(nèi)沒有購買或出售過房產(chǎn)。非自然人主體P234客體合法、確定、可能1、可以合法轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)A一般轉(zhuǎn)讓條件（出讓方式取得土地使用權(quán)的/劃撥方式取得土地使用權(quán)的）B商品房現(xiàn)售條件C商品房預(yù)售條件城市房地產(chǎn)管理法第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。商品房現(xiàn)售條件<商品房銷售管理辦法>第七條商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。商品房預(yù)售條件城市商品房預(yù)售管理辦法第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。第六條商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。2、禁止買賣的基本情形

第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

城市房地產(chǎn)管理法

第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；物權(quán)法第九十七條處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用房的上市出售（一）概念:1、已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價(或標(biāo)準(zhǔn)價)購買的公有住房。2、經(jīng)濟適用住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定按照成本價或地方人民政府指導(dǎo)價購買的住房，其中包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。（二）經(jīng)濟適用房的特征：1、經(jīng)濟適用房的購買實行申請、審批和公示制度。2、經(jīng)濟適用住房價格實行政府指導(dǎo)價3、經(jīng)濟適用住房的購買具有一次性（三）已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售1、上市出售的條件：已取得合法產(chǎn)權(quán)證的已購公房和已取得合法產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證的經(jīng)濟適用住房，5年以后可以上市出售。有下列情形之一的，不得上市出售：（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按有關(guān)規(guī)定補足房價款的；（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或補足房價款及裝修費用的；（3）已購公房或經(jīng)濟適用住房處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并列入拆遷公告范圍內(nèi)的；（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋其他共有人不同意出售的；（5）已經(jīng)抵押而未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；（6）上市出售后會形成新的住房困難的；（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。2、上市出售的程序：（1）申請。（2）審核批準(zhǔn)。（3）辦理過戶手續(xù)。（4）辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。（四）已購公房和經(jīng)濟適用住房出售后的收益分配1、以成本價購買的產(chǎn)權(quán)歸個人所有的公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，其收入在按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費和土地收益后，歸出售者個人所有。2、以標(biāo)準(zhǔn)價購買，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購公房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，其收入的分配有兩種辦法：（1）出售人先按照成本價補足房價款及利息將原購住房全部產(chǎn)權(quán)歸個人所有后再出售，其收入在按規(guī)定繳納有關(guān)稅費和土地收益后，歸出售人所有。（2）將房屋直接上市出售，其收入在按有關(guān)規(guī)定繳納稅費和土地收益后，由出售住房的職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分配。（五）已購公房和經(jīng)濟適用住房上市出售時土地收益的分配國家財政部、國土資源部和建設(shè)部規(guī)定：1、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時，由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款。2、土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金之價款的標(biāo)準(zhǔn)相同，均為不低于上市公房和經(jīng)濟適用住房坐落位置標(biāo)定地價的10%。3、土地出讓金按規(guī)定上交財政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（一）合同的訂立過程訂約流程要約邀請甲乙

要約甲乙承諾甲乙要約邀請——當(dāng)事人一方發(fā)出的希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約——是一方當(dāng)事人向他方發(fā)出的希望與其訂立合同的意思表示。承諾——是受要約人同意要約的意思表示。

（二）合同訂立過程中的若干法律實務(wù)問題A銷售廣告或宣傳資料的要約邀請性質(zhì)發(fā)展商作出的承諾主要情形有：（1）向購房人提供某些優(yōu)惠或者贈送禮品的說明（2）對商品房周邊環(huán)境的陳述，如發(fā)展商宣傳其住宅小區(qū)配套建設(shè)有商場、市場、醫(yī)院、草坪、學(xué)校、游泳池和網(wǎng)球場籃球場等商業(yè)服務(wù)、文化服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生公共設(shè)施

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。案例分析許XX訴廣州市XX房地產(chǎn)公司商品房糾紛案件宣傳資料——地下車庫、兒童活動場所、球類公園注意事項：詳細(xì)樓宇圖則以國家有關(guān)部門最后批準(zhǔn)的圖則為準(zhǔn)，如有更改恕不另行通知。規(guī)劃變更導(dǎo)致?lián)p害,能否索賠?情況一:如果合同或廣告沒有情況二:如果合同或廣告做了承諾1、出賣人擅自進(jìn)行變更。2、由出賣人提出，規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)變更。3、規(guī)劃部門主動變更。B認(rèn)購書（認(rèn)購協(xié)議）的法律性質(zhì)1、訂約定金合同2、商品房買賣合同

第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。案情：