德思勤-東莞豐碩廣場(chǎng)寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

中國(guó)·東莞豐碩廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告1顛覆傳統(tǒng)締造完美豐碩國(guó)際商務(wù)中心重塑新生代寫(xiě)字樓價(jià)值觀2報(bào)告框架1、市場(chǎng)概述2、項(xiàng)目分析3、項(xiàng)目定位4、營(yíng)銷(xiāo)推廣5、商業(yè)建議3指標(biāo)2007年增長(zhǎng)率2006年增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）3151億元20.06%2624.63億元20.26%社會(huì)消費(fèi)品零售總額695.89億元19.05%584.54億元16.91%工業(yè)總產(chǎn)值6649.85億元20.64%5512億元23.31%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額209.42億元27.74%163.94億元13.51%進(jìn)出口貿(mào)易總額1068.73億美元26.90%842.21億美元13.24%居民儲(chǔ)蓄余額2120.74億元5.33%2013.4億元16.50%城鎮(zhèn)人均可支配收入27025元6.73%25320元10.65%全市私營(yíng)企業(yè)累計(jì)48955個(gè)27.80%38275個(gè)25.71%私營(yíng)企業(yè)數(shù)量激增，工業(yè)總產(chǎn)值與進(jìn)出口貿(mào)易均增勢(shì)較強(qiáng)，外向型經(jīng)濟(jì)活躍。東莞市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展東莞歷年GDP東莞經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足迅猛發(fā)展：自2002年以來(lái)東莞GDP從672.27億元上升到3151億元，年GDP均實(shí)現(xiàn)18%以上的驚人增長(zhǎng)速度。東莞市經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析東莞歷年經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值走勢(shì)（億元）東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二、第三產(chǎn)業(yè)總值增長(zhǎng)迅速。東莞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析2007年廣東主要城市GDP及增長(zhǎng)率（億元）東莞的經(jīng)濟(jì)地位在珠三角城市中舉足輕重，2007年?yáng)|莞GDP為3151億元保持排名第四，而年增長(zhǎng)率穩(wěn)居廣東省第一，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。東莞經(jīng)濟(jì)在珠三角增長(zhǎng)率第一珠江三角洲東岸重要的地區(qū)性中心城市重要的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地以國(guó)際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市科技中心信息中心商務(wù)中心加工中心采購(gòu)中心物流中心現(xiàn)代制造業(yè)名城城市定位目前，東莞市已形成一組完整的產(chǎn)業(yè)鏈，為城市資源整合、經(jīng)濟(jì)騰飛提供了條件。同時(shí)，各行業(yè)間日益頻繁的商務(wù)往來(lái)也對(duì)城市的商務(wù)配套完善提出了更高的要求。產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)虎門(mén)、常平——物流基地東部工業(yè)園——生產(chǎn)基地松山湖科技園——研發(fā)基地集產(chǎn)、學(xué)、研于一體的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)城市商貿(mào)、科研城市東莞城市轉(zhuǎn)變——經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙轉(zhuǎn)型策略簡(jiǎn)單的加工制造業(yè)基地工業(yè)城市新型創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和新型商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)升級(jí)，配套支撐推動(dòng)?xùn)|莞商務(wù)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展劉志庚書(shū)記在兩會(huì)期間接受采訪時(shí)指出：東莞將加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的力度和速度，通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把一些勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)調(diào)出去，騰出空間，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級(jí)，將大大促進(jìn)東莞寫(xiě)字樓的需求。產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)寫(xiě)字樓的需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化使得東莞產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)由生產(chǎn)型轉(zhuǎn)向科技、流通型企業(yè)，大量企業(yè)轉(zhuǎn)型后由鎮(zhèn)區(qū)向城區(qū)涌入城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力吸引外地大型企業(yè)來(lái)莞設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)開(kāi)拓市場(chǎng)便捷的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)、“價(jià)格洼地”的成本優(yōu)勢(shì)吸引穗、深科技產(chǎn)業(yè)類(lèi)成長(zhǎng)型企業(yè)為降低成本遷往東莞隨著東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、外地大型公司進(jìn)駐、穗、深成長(zhǎng)型企業(yè)遷移等因素綜合影響，東莞城區(qū)的私營(yíng)企業(yè)數(shù)量正急劇上升，加劇對(duì)寫(xiě)字樓的需求。東莞中小型企業(yè)發(fā)展迅速“東莞大道總部經(jīng)濟(jì)”的構(gòu)想付諸實(shí)施，東莞大道今后將沿著一條商業(yè)發(fā)展為主的脈絡(luò)前行，寫(xiě)字樓產(chǎn)品將是其中最大的受益者。截至2007年底，全市已有公司制企業(yè)6863戶(hù)，比2006年底大幅增長(zhǎng)19.73%；截至2007年11月底，全市民營(yíng)登記注冊(cè)戶(hù)數(shù)達(dá)43.67萬(wàn)戶(hù)，比上年同期增長(zhǎng)16.5%；民營(yíng)登記注冊(cè)資金達(dá)816.4億元；全市私營(yíng)企業(yè)累計(jì)48955戶(hù)，比2006年增長(zhǎng)27.90%；在數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，私營(yíng)企業(yè)規(guī)?；厔?shì)十分明顯，注冊(cè)資金總數(shù)至2007年底已達(dá)702.11億元，比2006年增長(zhǎng)25.6%。市級(jí)民營(yíng)科技企業(yè)逐年增長(zhǎng)東莞中小型企業(yè)發(fā)展迅速宏觀政策從政策面看，07年政府采取了系列有效的措施抑制房?jī)r(jià)上漲及投資過(guò)熱，未來(lái)將陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控。將壓抑住宅的投資，從而轉(zhuǎn)向商務(wù)物業(yè)投資?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》通過(guò)八部委：整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》正式實(shí)施國(guó)土資源部：六項(xiàng)措施深化土地市場(chǎng)治理整頓儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)27日晚聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，要求貸款首付比例不得低于40%。上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率

3月10月4月7月8月9月《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》以戶(hù)為單位介定第二套房11月12月將實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策200814從宏觀長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)強(qiáng)勁的發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展看：１、中國(guó)ＧＤＰ增長(zhǎng)不低于８％，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來(lái)幾年仍保持持續(xù)增加態(tài)勢(shì)，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境看好。２、民眾投資熱情因人民幣對(duì)外升值對(duì)內(nèi)貶值將更加劇。地產(chǎn)發(fā)展看１、中國(guó)居民的住房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)未得到滿(mǎn)足，需求旺盛。

２、中國(guó)城市化進(jìn)程也對(duì)住房提出了更多的需求。房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁15雖然市場(chǎng)處于冰凍期，但品質(zhì)好性?xún)r(jià)格高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo)售良好。市場(chǎng)需求旺盛。

9.27新政后，投資客大幅減少，市場(chǎng)呈現(xiàn)濃厚的觀望情緒。新政出臺(tái)后，東莞市場(chǎng)多數(shù)住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售平淡，但個(gè)別產(chǎn)品品質(zhì)高，總價(jià)控制好的項(xiàng)目銷(xiāo)售受影響小，銷(xiāo)售良好。08年2月底開(kāi)始東莞幾大發(fā)展商項(xiàng)目?jī)r(jià)格大幅回落，部分價(jià)格跌落到06年水平，但銷(xiāo)售可實(shí)現(xiàn)突破。新政后從小戶(hù)型項(xiàng)目銷(xiāo)售分析可見(jiàn)，投資客對(duì)低總價(jià)、高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品關(guān)注；但存在總價(jià)限制，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的信心減弱，中大面積投資性產(chǎn)品則受到冷落。寫(xiě)字樓市場(chǎng)受影響較小，1月份推出的財(cái)富廣場(chǎng)均價(jià)1.1萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售達(dá)到80%，成為沉悶樓市的一大亮點(diǎn)。

房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁16小結(jié)東莞經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步、迅猛發(fā)展，城市轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)商務(wù)配套需求，進(jìn)而帶來(lái)寫(xiě)字樓需求的增加。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化使大量企業(yè)涌入城區(qū)，外地大型實(shí)力企業(yè)來(lái)莞設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，穗、深成長(zhǎng)型企業(yè)遷往東莞等因素使得在東莞城區(qū)辦公的企業(yè)數(shù)量大增政府調(diào)控使東莞住宅市場(chǎng)冷清，但商業(yè)、辦公類(lèi)物業(yè)成交活躍17萌芽期粗曠型發(fā)展精細(xì)化發(fā)展市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，客戶(hù)基本需求已租賃為主，產(chǎn)品供應(yīng)和市場(chǎng)需求不能有效對(duì)接——代表項(xiàng)目：金源中心、國(guó)泰大廈、經(jīng)貿(mào)大廈企業(yè)商務(wù)交往帶動(dòng)辦公觀念升級(jí)，開(kāi)發(fā)者發(fā)現(xiàn)需求大量開(kāi)發(fā)，供應(yīng)引導(dǎo)需求——代表項(xiàng)目：鴻福廣場(chǎng)、第一國(guó)際、君豪商業(yè)中心為適應(yīng)市場(chǎng)需求，產(chǎn)品品質(zhì)提升、新概念、個(gè)性化產(chǎn)品層出不窮，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)多元化——代表項(xiàng)目：財(cái)富廣場(chǎng)、臺(tái)商大廈、卡布斯廣場(chǎng)東莞寫(xiě)字樓市場(chǎng)已進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展階段，產(chǎn)品除了提升品質(zhì)外，還應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目自身特征創(chuàng)新立異、避免產(chǎn)品同質(zhì)化，方能增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力最終贏得市場(chǎng)發(fā)展階段寫(xiě)字樓發(fā)展東城區(qū)——主要項(xiàng)目：御景大廈、君豪商業(yè)中心、世博廣場(chǎng)、……莞城區(qū)——主要項(xiàng)目：金源中心、綜藝廣場(chǎng)、鴻福大廈、鴻禧廣場(chǎng)南城CBD——主要項(xiàng)目：第一國(guó)際、華凱廣場(chǎng)、勝和廣場(chǎng)、金盈大廈東莞寫(xiě)字樓主要分布區(qū)域東莞市寫(xiě)字樓的區(qū)域分布具有明顯的地域特征和規(guī)律，分布集中在東城區(qū)、莞城區(qū)、南城CBD區(qū)，其中南城CBD占到城市總量50%以上，且未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。南城CBD區(qū)莞城區(qū)東城區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀交通便利，服務(wù)設(shè)施完善，建筑容量最大，商務(wù)氛圍高，交通便利，多家大型金融機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)氛圍日趨濃厚大型商業(yè)集中區(qū)，寫(xiě)字樓供應(yīng)較少，主要為滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)需求產(chǎn)品特點(diǎn)概念化的純辦公寫(xiě)字樓，產(chǎn)品檔次較高物業(yè)多元化、產(chǎn)品檔次跨度大中小型商務(wù)空間、與成熟商業(yè)構(gòu)成功能互補(bǔ)客戶(hù)特征國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)總部、實(shí)力型企業(yè)及部分追隨的成長(zhǎng)性企業(yè)金融、服務(wù)業(yè)為主，及相關(guān)聯(lián)成長(zhǎng)型企業(yè)供貨商及中小企業(yè)及辦事處，以中小企業(yè)為主發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)集中放量、競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品概念化、多元化中小型商務(wù)樓漸成投資熱點(diǎn)寫(xiě)字樓供應(yīng)量及需求量增長(zhǎng)趨少隨著政府規(guī)劃及城市建設(shè)的推進(jìn)，南城CBD區(qū)的商務(wù)價(jià)值日益提升，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將朝概念化、多元化方向發(fā)展。區(qū)域特征市場(chǎng)供應(yīng)自2004年一次供應(yīng)高峰后，東莞寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)近年來(lái)持續(xù)下降,至2007年全年供應(yīng)總量?jī)H為14.19萬(wàn)m2，無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。市場(chǎng)需求近年?yáng)|莞寫(xiě)字樓使用與空置面積走勢(shì)東莞寫(xiě)字樓空置率在連續(xù)兩年大幅上升后，07年自17.24

萬(wàn)㎡下降至7.41萬(wàn)㎡，南城一些項(xiàng)目入住率已接近100%2007年寫(xiě)字樓成交面積為62305㎡，332套，成交主要集中在南城，該區(qū)某些項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一月內(nèi)銷(xiāo)售率達(dá)八成經(jīng)過(guò)近4年的消化東莞寫(xiě)字樓的過(guò)量供應(yīng)局面已明顯緩解，后期隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化及外來(lái)企業(yè)的大量涌入，未來(lái)東莞城區(qū)的寫(xiě)字樓需求將持續(xù)看好，尤其南城CBD備受青睞123456789101112123456第一國(guó)際三期（6.8萬(wàn)㎡）財(cái)富廣場(chǎng)（6.8萬(wàn)㎡）08年09年卓智大廈（3萬(wàn)㎡）卡布斯廣場(chǎng)（3萬(wàn)㎡）廣盈大廈（12萬(wàn)㎡）臺(tái)商大廈（7.5萬(wàn)㎡）信息大廈（8萬(wàn)㎡）市場(chǎng)空白期目前本項(xiàng)目所在南城CBD片區(qū)在售寫(xiě)字樓僅有兩個(gè)項(xiàng)目，剩余可售面積約2萬(wàn)㎡，而2008下半年至明年初將會(huì)陸續(xù)推出5個(gè)項(xiàng)目，總面積約30萬(wàn)㎡。08-09年城區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)分析目前市場(chǎng)上寫(xiě)字樓的成交熱點(diǎn)區(qū)間在151-200㎡，但隨著中小型企業(yè)的增多，100平方米以下寫(xiě)字樓的需求將增多。2007年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售（萬(wàn)m2)2007年?yáng)|莞商品房成交情況2007年第四季度，商品房成交量回落，相反商業(yè)、辦公類(lèi)非住宅物業(yè)成交不降反升07年10月起，寫(xiě)字樓逆市而行，第一國(guó)際三期200多套和財(cái)富廣場(chǎng)256套寫(xiě)字樓相繼熱賣(mài)。東莞技術(shù)型企業(yè)大量涌入城區(qū)、部分穗、深企業(yè)為節(jié)約成本或拓展業(yè)務(wù)來(lái)莞辦公為東莞寫(xiě)字樓需求增多。在政府調(diào)控持續(xù)作用下，東莞住宅市場(chǎng)短期內(nèi)將繼續(xù)蕭條，然而在投資渠道單一的中國(guó)市場(chǎng)，這恰成了成就商業(yè)、辦公類(lèi)物業(yè)的有利時(shí)機(jī)。寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況年份代表項(xiàng)目建筑面積（㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）2004年第一國(guó)際一期9200042002005年勝和廣場(chǎng)750005000中環(huán)財(cái)富廣場(chǎng)380005500第一國(guó)際二期4500051002006年地王廣場(chǎng)230004500華凱廣場(chǎng)1100004300中盛商務(wù)大廈4700065002007年第一國(guó)際三期900008800財(cái)富廣場(chǎng)47000110002004年?yáng)|莞寫(xiě)字樓售價(jià)為4000-4300元/㎡，只比高檔洋房高100-400元，近幾年市場(chǎng)售價(jià)呈跳躍式增長(zhǎng)，至2007年底寫(xiě)字樓價(jià)格過(guò)萬(wàn)，明顯高于住宅均價(jià)，且在房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望成風(fēng)的環(huán)境下銷(xiāo)售狀況依然良好。寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì)客戶(hù)分析東莞的寫(xiě)字樓使用者以第三產(chǎn)業(yè)為主新進(jìn)入東莞的企業(yè)占到35%左右使用者主要包括以下幾類(lèi)：1、金融相關(guān)行業(yè)：包括銀行、擔(dān)保、證券及相關(guān)行業(yè)；2、地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)：設(shè)計(jì)、咨詢(xún)、幕墻、裝修；3、服務(wù)業(yè)：貿(mào)易、律師、會(huì)計(jì)、品牌管理；4、電子科技類(lèi)：網(wǎng)站、科技、電梯、計(jì)算機(jī)公司；5、制造業(yè)的銷(xiāo)售辦公或東莞代表處。南城的辦公客戶(hù)以地產(chǎn)、電子科技業(yè)、服務(wù)業(yè)為主，其中成長(zhǎng)型的科技、服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)速度快，該客戶(hù)群特點(diǎn)是選擇面積較小的辦公戶(hù)型、偏向于開(kāi)放式的管理。寫(xiě)字樓客戶(hù)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)用戶(hù)結(jié)構(gòu)分析自用者形象要求效率要求項(xiàng)目規(guī)模昭示型交通效率信息效率投資者升值要求回報(bào)要求可培育地段價(jià)格空間東莞寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)投資客戶(hù)較多，但近年來(lái)自用客戶(hù)比重明顯增加，有些項(xiàng)目甚至自用多于投資者，客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓的要求越來(lái)越多地關(guān)注交通、信息效率等使用功能客戶(hù)需求分析戶(hù)型實(shí)用區(qū)域氛圍項(xiàng)目名稱(chēng)面積梯數(shù)比（㎡/部）電梯荷載電梯品牌車(chē)位面積比（㎡/個(gè)）配套設(shè)施華凱廣場(chǎng)916618人日立176會(huì)議室、會(huì)所金盈大廈1033313人上海三菱200商業(yè)、餐飲華凱大廈850015人松下160商業(yè)第一國(guó)際766613人星瑪121商業(yè)、園林中盛大廈1175015人訊達(dá)235商業(yè)、餐飲盈鋒廣場(chǎng)750013人帝森55會(huì)所、商業(yè)君豪商業(yè)3450/日立76商業(yè)、餐飲鴻福廣場(chǎng)1620013人上海三菱161酒店、東莞現(xiàn)有寫(xiě)字樓配套硬件水平不高，物業(yè)管理水平低，配套普遍只有購(gòu)物、餐飲類(lèi)商業(yè)，商務(wù)配套嚴(yán)重不足?，F(xiàn)有寫(xiě)字樓調(diào)查——物業(yè)水平目前南城CBD片區(qū)寫(xiě)字樓租金在33-50元/㎡之間，與前幾年相比，租金水平及出租率已明顯提高。項(xiàng)目名稱(chēng)所處位置租金水平（元/月/㎡）出租率第一國(guó)際東莞大道與鴻福路交匯35-4590%華凱廣場(chǎng)行政中心西40-5575%金源中心莞太路文化廣場(chǎng)旁40-5575%御景大廈東升路東城區(qū)政府旁50-6080%華凱大廈行政中心西40-5080%騰龍商務(wù)中心莞太路與鴻福路交匯處40-5090%君豪商業(yè)中心東城中路與東城大道交匯處40-5090%地王廣場(chǎng)莞城東縱大道30--4090%現(xiàn)有寫(xiě)字樓調(diào)查——租金水平典型項(xiàng)目----財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目位置鴻福路與元美路交匯處占地面積11500㎡建筑面積47000㎡樓層數(shù)兩棟20層總戶(hù)數(shù)256戶(hù)型130-240㎡，主力戶(hù)型130-150㎡實(shí)用率74%面積梯數(shù)比4710㎡/部客戶(hù)本地投資客、中型企業(yè)自用價(jià)格10000-11000元/㎡周邊配套行政中心、成熟商業(yè)、各大金融機(jī)構(gòu)自身配套裙樓商業(yè)、豪華大堂、會(huì)所總體評(píng)價(jià)：地處南城核心商圈及CBD商務(wù)區(qū)交界處，享有成熟的商業(yè)配套和超前的行政規(guī)劃，利用開(kāi)發(fā)商本土客源推動(dòng)獲得很好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。目前剩下4套未售。典型項(xiàng)目---第一國(guó)際三期項(xiàng)目位置東莞大道與鴻福路交匯處建筑面積68000㎡樓層數(shù)兩棟28層總戶(hù)數(shù)528戶(hù)戶(hù)型60-200㎡，主力戶(hù)型100-120㎡實(shí)用率70%面積梯數(shù)比5600㎡/部車(chē)位戶(hù)數(shù)比1：1客戶(hù)自用客戶(hù)為主、臺(tái)灣客戶(hù)比例較大價(jià)格8800-10000元/㎡周邊配套行政中心、城市快速干道自身配套大型商業(yè)、大型園林總體評(píng)價(jià)：項(xiàng)目位于交通便利、行政配套齊，片區(qū)商務(wù)前景看好，是總建面約100萬(wàn)㎡的大型綜合物業(yè)，市場(chǎng)影響力強(qiáng)。小結(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入精細(xì)化階段，物業(yè)品質(zhì)及個(gè)性化賣(mài)點(diǎn)是競(jìng)爭(zhēng)取勝的關(guān)鍵未來(lái)高端寫(xiě)字樓放量激增，且集中在南城CBD區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)激烈。寫(xiě)字樓使用市場(chǎng)運(yùn)作良好、入住率及租金水平明顯提高寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)者以投資者為主，但自用購(gòu)買(mǎi)者比重增加迅速目前市場(chǎng)上寫(xiě)字樓同質(zhì)化嚴(yán)重，缺少個(gè)性化的項(xiàng)目。報(bào)告框架1、市場(chǎng)概述2、項(xiàng)目分析3、項(xiàng)目定位4、營(yíng)銷(xiāo)推廣5、商業(yè)建議東莞大道四環(huán)路本項(xiàng)目項(xiàng)目位置：元美路與四環(huán)路交匯處項(xiàng)目板塊：按照南城發(fā)展規(guī)劃，本項(xiàng)目地塊位于CBD南，處于CBD與CLD版塊走廊的中軸線上。項(xiàng)目分析CBDCLD項(xiàng)目概況總用地面積10957.58m2總建筑面積56269.56m2容積率4建筑層數(shù)27層項(xiàng)目?jī)擅媾R主干道，交通通達(dá)性較好，但受噪音影響大。東面為元美公園，景觀好視野開(kāi)闊。地塊西邊為居民小區(qū)，整體商務(wù)形象一般。地塊小范圍內(nèi)缺乏商業(yè)配套。元美公園、海關(guān)大廈西南北東行政中心七寶一居等小區(qū)住宅新區(qū)、報(bào)業(yè)大廈項(xiàng)目四至關(guān)鍵詞：四環(huán)路、東莞大道項(xiàng)目南臨四環(huán)路，東臨科技大道，可順利通往周邊鴻福路、莞太路、東莞大道等城市快速干線，到達(dá)各大鎮(zhèn)區(qū)及廣深高速、107國(guó)道等快速便捷。行政中心四環(huán)路科技大道東莞大道交通輕軌鴻福路項(xiàng)目除了可觀賞元美公園美景，更可遠(yuǎn)觀政府斥資300億建造的行政中心景觀，且遠(yuǎn)望黃旗山東北方向景觀佳四環(huán)路元美路東莞大道本項(xiàng)目行政中心黃旗山鴻福路景觀優(yōu)勢(shì)東北面景觀元美公園項(xiàng)目東面為元美公園該公園位于行政文化廣場(chǎng)南面，總面積約為22公頃。完全建成后的元美公園將是一個(gè)人、自然與城市三者的共生共創(chuàng)、共存與融合的現(xiàn)代生態(tài)型城市中心公園。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目的核心價(jià)值在哪里？區(qū)域價(jià)值？產(chǎn)品價(jià)值？

？項(xiàng)目位于CBD南，CBD的商務(wù)及其他公共城市配套與項(xiàng)目?jī)H步行10分鐘距離，但由于處于CBD的邊緣地帶，臨近為住宅小區(qū)，小氛圍內(nèi)缺乏商務(wù)氛圍。CBD的商務(wù)輻射有限。居民小區(qū)財(cái)富大廈、華凱大廈等寫(xiě)字樓群第一國(guó)際臺(tái)商大廈等寫(xiě)字樓群行政中心四環(huán)路科技大道東莞大道區(qū)域價(jià)值剖析區(qū)域價(jià)值并非項(xiàng)目的核心價(jià)值。CLD產(chǎn)品價(jià)值剖析88m284m257m299m257m2115m287m243m268m262m243m287m2項(xiàng)目單層面積為1185.54，絕大部分單元面積為100平方米以下。為小面積戶(hù)型。項(xiàng)目本項(xiàng)目財(cái)富廣場(chǎng)第一國(guó)際三期臺(tái)商大廈南峰中心卡布斯廣場(chǎng)產(chǎn)品面積40-110130-22060-150——250平米以上——建筑高度27層20層28層68層19層26層實(shí)用率73%73%70.05%60%70%68%建材——新風(fēng)系統(tǒng)、LOW-E玻璃、預(yù)留排水口入戶(hù)大堂挑高11米——LOW——E玻璃、冰蓄冷系統(tǒng)帝森克虜伯電梯、全雙層中空LOW——E玻璃節(jié)能環(huán)保夜景燈飾LOW——E玻璃建筑規(guī)模56000㎡47000㎡68000㎡28.2萬(wàn)㎡53700㎡3.1萬(wàn)㎡面積梯數(shù)比5400㎡/部4700㎡/部5600㎡/部5000㎡/部————市場(chǎng)產(chǎn)品對(duì)比項(xiàng)目除了面積小，在產(chǎn)品品質(zhì)上沒(méi)有體現(xiàn)出獨(dú)特的價(jià)值點(diǎn)。產(chǎn)品價(jià)值剖析產(chǎn)品具備一定的基礎(chǔ)價(jià)值，但不能成為強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品價(jià)值有待后期的提升。如：商務(wù)配套、電梯等配置、環(huán)保建筑材料的運(yùn)用產(chǎn)品特點(diǎn)：小面積單位，間隔合理，南北朝向部分單位配備獨(dú)立衛(wèi)生間戶(hù)戶(hù)設(shè)陽(yáng)臺(tái)2.1米寬公共走廊100平方米以下產(chǎn)品設(shè)計(jì)元美公園景觀優(yōu)勢(shì)緊鄰快速干道交通便利南城CBD區(qū)域價(jià)值輻射實(shí)用率高周邊小區(qū)多，缺少小區(qū)域商務(wù)形象離核心商圈有一定距離缺少商業(yè)配套產(chǎn)品附加價(jià)值無(wú)體現(xiàn)東莞經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變帶來(lái)對(duì)商務(wù)物業(yè)的更多需求政策壓制住宅投資，資金向商務(wù)物業(yè)轉(zhuǎn)移CBD及東莞大道總部經(jīng)濟(jì)規(guī)劃提升項(xiàng)目區(qū)位ie價(jià)值區(qū)域內(nèi)將會(huì)出顯得“井噴”供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)加劇OsWTSWOT分析項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展思路區(qū)域價(jià)值為CBD各項(xiàng)目所共有，項(xiàng)目并不位于CBD核心商圈，純粹的以區(qū)域價(jià)值為核心，將無(wú)法在與住宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)中建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！產(chǎn)品價(jià)值與南城區(qū)其他甲級(jí)寫(xiě)字樓仍有較大差距，純粹的以產(chǎn)品價(jià)值為核心，同樣無(wú)法在與寫(xiě)字樓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)中建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！區(qū)域價(jià)值及產(chǎn)品價(jià)值無(wú)法成為項(xiàng)目的制勝點(diǎn)，必須建立具有市場(chǎng)差異化的項(xiàng)目特性才是立足以市場(chǎng)的根本。同時(shí)抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，盡早入市可避免與眾多高端項(xiàng)目的直面競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目發(fā)展思路項(xiàng)目小面積產(chǎn)品是項(xiàng)目一個(gè)特點(diǎn)，是否能成為吸引客戶(hù)的一個(gè)亮點(diǎn)？（中小成長(zhǎng)型企業(yè)的發(fā)展為市場(chǎng)提供了可能）項(xiàng)目東面22公頃的元美公園是否能成為項(xiàng)目的突破點(diǎn)？？——獲得和保持企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上的成功并將其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最大化的綜合管理體系和發(fā)展戰(zhàn)略。是使企業(yè)獲得快速增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)方式?！獙で笸瑫r(shí)增加顧客滿(mǎn)意和企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略途徑。——是使企業(yè)獲得快速增長(zhǎng)和競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)營(yíng)方式。它不是單純的技術(shù)方法的引用，而是代表實(shí)現(xiàn)卓越目標(biāo)的企業(yè)管理模式。成長(zhǎng)型企業(yè)管理理念六西格瑪管理從六西格瑪問(wèn)世以來(lái)，世界上已經(jīng)有眾多的商業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施了或正在實(shí)施這個(gè)體系。如：索尼(SONY)、柯達(dá)

(KODAK)、東芝

(TOSHIBA)、西門(mén)子

(SIEMENS)杜邦

(DUPONT)、聯(lián)邦快遞

(FEDEX)、強(qiáng)生

(JOHNSON)，

德州儀器(TEXAS

INSTRUMENTS)、諾基亞(NOKIA)。49為成長(zhǎng)型企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速成長(zhǎng)提供良好的機(jī)制及企業(yè)文化；成為成長(zhǎng)型企業(yè)不斷的追求最高品質(zhì)，超越自我的發(fā)動(dòng)機(jī)。西格瑪管理的價(jià)值為成長(zhǎng)型企業(yè)縮短成長(zhǎng)周期，快速進(jìn)入卓越企業(yè)行列提供突破提升式的企業(yè)戰(zhàn)略；50寫(xiě)字樓能表現(xiàn)較好的企業(yè)形象,而且每天都有奮發(fā)創(chuàng)新的激情具有人性化個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)合理靈活的空間選擇有舒適自由的辦公環(huán)境吸引人才有更能體現(xiàn)企業(yè)精神和企業(yè)內(nèi)涵的表現(xiàn)空間智能化程度較高，提高辦公效率能獲得更多資源和商務(wù)機(jī)會(huì)西格瑪理念下成長(zhǎng)型企業(yè)需要什么樣的寫(xiě)字樓51西格瑪理念與項(xiàng)目的結(jié)合舒適自由的充滿(mǎn)人性管理的綠色公園環(huán)境靈活自由空間成長(zhǎng)型企業(yè)要求項(xiàng)目特點(diǎn)公園環(huán)境與個(gè)性化辦公空間5O寫(xiě)字樓52Opportunity（發(fā)展前景）Oxygen（氧氣）Officepark（花園辦公）Officeserve(辦公服務(wù)）Open（開(kāi)放而自由）5O寫(xiě)字樓53報(bào)告框架1、市場(chǎng)概述2、項(xiàng)目分析3、項(xiàng)目定位4、營(yíng)銷(xiāo)推廣5、商業(yè)建議545O標(biāo)準(zhǔn)新型寫(xiě)字樓尋求持續(xù)成長(zhǎng)的高品質(zhì)企業(yè)基地以5O品質(zhì)為基礎(chǔ)，滿(mǎn)足使用的功能與投資的價(jià)值；為成長(zhǎng)型企業(yè)提供度身定做的服務(wù)提升項(xiàng)目附加值；以六西格瑪精神為項(xiàng)目?jī)?nèi)在精神指導(dǎo)，關(guān)注成長(zhǎng)型企業(yè)發(fā)展，在項(xiàng)目服務(wù)及產(chǎn)品品質(zhì)上加以體現(xiàn)，獲取價(jià)值最大化。項(xiàng)目屬性55豐碩國(guó)際商務(wù)中心案名565O國(guó)際商務(wù)中心中央·公園·5O商務(wù)形象定位57客戶(hù)分類(lèi)需求分析與項(xiàng)目契合度自用型前廠后店型企業(yè)（鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)）成本低，不需要企業(yè)形象提升差住宅辦公類(lèi)的轉(zhuǎn)型期公司小型企業(yè)需求辦公物業(yè)形象使用成本低較好中型企業(yè)需求純寫(xiě)字樓，能夠注冊(cè)辦公辦公物業(yè)形象高，品質(zhì)高一般投資客戶(hù)城區(qū)投資客關(guān)注本區(qū)域的投資型物業(yè)關(guān)注投資前景和增值回報(bào)高鎮(zhèn)區(qū)投資客商務(wù)物業(yè)的初級(jí)投資客從眾的，不成熟關(guān)注小面積關(guān)注投資前景和增值回報(bào)較好其他寫(xiě)字樓投資客非常理性標(biāo)準(zhǔn)化投資，清楚投資的標(biāo)準(zhǔn)城市中心區(qū)寫(xiě)字樓，尤其是CBD較弱項(xiàng)目可能的客戶(hù)篩選客戶(hù)定位58客戶(hù)分類(lèi)面積需求需求原因?qū)r(jià)格承受自用型自用客戶(hù)100平米以下辦公環(huán)境、交通因素追求檔次感產(chǎn)業(yè)鏈輻射到的下游企業(yè)敏感較弱投資客戶(hù)投資客50-80平米可能多套熟悉區(qū)域環(huán)境投資前景強(qiáng)投資客可保障銷(xiāo)售速度，能接受較高單價(jià)同時(shí)合理總價(jià)，自用客在單價(jià)承受能力均弱于投資客。項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)鎖定59核心客戶(hù)重要客戶(hù)城區(qū)本地投資客戶(hù)自用客戶(hù)（中小成長(zhǎng)型企業(yè)）輻射客戶(hù)港臺(tái)及鎮(zhèn)區(qū)投資客拓寬客戶(hù)渠道,增加投資客戶(hù)比例擴(kuò)大推廣范圍,建立對(duì)投資客戶(hù)的傳播影響力客戶(hù)定位60選取目前市場(chǎng)上在售項(xiàng)目作為價(jià)格參考，并通過(guò)比較對(duì)其進(jìn)行修正，再通過(guò)權(quán)重的選取估算出本項(xiàng)目的均價(jià)。比較因素本項(xiàng)目財(cái)富廣場(chǎng)第一國(guó)際商務(wù)環(huán)境253028城市化配套151817交通151515建筑外觀151717內(nèi)部配置101311規(guī)模101213景觀1099修正值100114109價(jià)格定位61根據(jù)以上的價(jià)格修正系數(shù)和可比對(duì)象所占權(quán)重對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，計(jì)算公式如下：P=∑（各樓盤(pán)均價(jià)÷樓盤(pán)修正系數(shù)×權(quán)重系數(shù)）×100

財(cái)富廣場(chǎng)第一國(guó)際本項(xiàng)目均價(jià)110008900x參考權(quán)重45%55%100%綜合市場(chǎng)情況，結(jié)合項(xiàng)目后期在營(yíng)銷(xiāo)策劃上的溢價(jià)本項(xiàng)目的參考均價(jià)建議為：8500—9000元/平米62報(bào)告框架1、市場(chǎng)概述2、項(xiàng)目分析3、項(xiàng)目定位4、營(yíng)銷(xiāo)推廣5、商業(yè)建議63高調(diào)造勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)推廣5O寫(xiě)字樓價(jià)值概念；引入六西格瑪管理理念于營(yíng)銷(xiāo)中，為項(xiàng)目輸入軟價(jià)值；細(xì)分客戶(hù)，專(zhuān)項(xiàng)客戶(hù)渠道營(yíng)銷(xiāo)；策略總綱64行動(dòng)話題起勢(shì)推廣造勢(shì)價(jià)值攻略商務(wù)功能品質(zhì)展示商務(wù)前景和增值前景展示周邊直效輻射全城覆蓋社會(huì)話題，區(qū)域造勢(shì)項(xiàng)目造勢(shì)全面滲透東莞城市轉(zhuǎn)變與企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)攻略65形象攻略展示攻略推廣攻略階段策略08.056月7月8月9月10月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)7.12開(kāi)盤(pán)造勢(shì)先行，社會(huì)話題引起關(guān)注產(chǎn)品強(qiáng)勢(shì)推廣\開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)5O國(guó)際商務(wù)中心6.15售樓處開(kāi)放會(huì)員升級(jí)產(chǎn)品介紹會(huì)VIP卡發(fā)行樓體模型到位戶(hù)外廣告網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外發(fā)布圍墻廣告到位各小眾渠道（短信、直郵等）主流報(bào)紙硬廣節(jié)點(diǎn)投放，軟文配合樣板房展示到位大堂展示到位戶(hù)外廣告更新戶(hù)外廣告更新周末現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)集中發(fā)力快速引爆熱銷(xiāo)見(jiàn)證價(jià)值銷(xiāo)售執(zhí)行總體安排66策略：以社會(huì)話題引起市場(chǎng)及目標(biāo)客戶(hù)關(guān)注以企業(yè)管理話題引導(dǎo)客戶(hù)認(rèn)知5O寫(xiě)字樓價(jià)值主要手段：軟文炒作時(shí)間安排：6月初話題起勢(shì)67對(duì)話·從城市轉(zhuǎn)變看東莞寫(xiě)字樓發(fā)展一、組織背景:東莞建市20年，東莞實(shí)行經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙轉(zhuǎn)型策略，城市轉(zhuǎn)變激發(fā)更多成長(zhǎng)型企業(yè)，同時(shí)帶來(lái)更多的寫(xiě)字樓需求。二、活動(dòng)構(gòu)想：通過(guò)媒體及其他資源，邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)界、地產(chǎn)界或政府人士進(jìn)行項(xiàng)目入市的推廣。三、活動(dòng)目的：通過(guò)舉辦論壇引起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注通過(guò)媒體炒作使市場(chǎng)及客戶(hù)認(rèn)知項(xiàng)目?jī)r(jià)值通過(guò)舉辦論壇提升企業(yè)品牌美譽(yù)度四、活動(dòng)價(jià)值點(diǎn)：高度決定影響力主流傳播大價(jià)值話題起勢(shì)68推廣造勢(shì)策略：高調(diào)入市、強(qiáng)勢(shì)傳播項(xiàng)目?jī)r(jià)值；城區(qū)（特別南城區(qū)）信息覆蓋確?？蛻?hù)關(guān)注度及上門(mén)量；低成本直效營(yíng)銷(xiāo)，以行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈密集區(qū)域?yàn)樾畔l(fā)布點(diǎn)擴(kuò)大影響力；69主流媒介報(bào)紙外圍包裝廣告牌其他媒介短信直郵電話渠道攻略東莞日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)軟硬結(jié)合利用昭示面好優(yōu)勢(shì)進(jìn)行包裝充分利用，及時(shí)更新信息選定城區(qū)行業(yè)客戶(hù)，德思勤客戶(hù)資源，包括第一國(guó)際、中環(huán)財(cái)富廣場(chǎng)投資客戶(hù)重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)城區(qū)電視宣傳推廣攻略70第二階段（7月份）5O寫(xiě)字樓空間企業(yè)成長(zhǎng)的階梯5O品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)配置全能商務(wù)服務(wù)第一階段（5月-6月）開(kāi)啟東莞寫(xiě)字樓5O時(shí)代5O國(guó)際商務(wù)中心西格瑪管理理念下的企業(yè)成長(zhǎng)最佳投資鼎級(jí)平臺(tái)第三階段(8-10月份)釋放企業(yè)創(chuàng)造力中央·公園·生態(tài)立體交通便捷商務(wù)東莞城市轉(zhuǎn)變帶來(lái)企業(yè)及寫(xiě)字樓發(fā)展高調(diào)入市聚引關(guān)注產(chǎn)品亮相價(jià)值訴求贏得聲望口口相傳推廣主題71企業(yè)需求50品質(zhì)中央商務(wù)·公園6西格瑪理念品牌升級(jí)提出辦公樓新趨勢(shì)50品質(zhì)——產(chǎn)品的推出中央·公園——借助大區(qū)域商務(wù)價(jià)值，中央公園生態(tài)優(yōu)勢(shì)價(jià)值升級(jí)—導(dǎo)入6西格瑪管理理念，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值層層遞進(jìn)層層提升推廣主題72推廣手段報(bào)紙形式：軟硬結(jié)合，聯(lián)合媒體系列炒作目的：短時(shí)間內(nèi)建立項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度及高端形象。主題：結(jié)合東莞建市20周年從東莞城市轉(zhuǎn)變，成長(zhǎng)型中小企業(yè)的增加對(duì)新型寫(xiě)字樓的需求增加角度切入項(xiàng)目，開(kāi)啟東莞專(zhuān)為成長(zhǎng)型中小企業(yè)打造的5O寫(xiě)字樓，一個(gè)能實(shí)現(xiàn)企業(yè)西格瑪管理理念的5O國(guó)際商務(wù)中心。投放思路：集中在6、7月，強(qiáng)勢(shì)爆發(fā)。投放媒體：東莞日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)73推廣手段戶(hù)外廣告區(qū)域：項(xiàng)目周邊主要干道、東莞大道目的：增強(qiáng)客戶(hù)關(guān)注度，引導(dǎo)路過(guò)客戶(hù)上門(mén)重點(diǎn)：經(jīng)常更新，通過(guò)更新增強(qiáng)吸引力度，加強(qiáng)廣告牌使用率時(shí)間：07年5月開(kāi)始中央·公園5O商務(wù)中心74內(nèi)容：東莞未來(lái)城市轉(zhuǎn)變與成長(zhǎng)中心企業(yè)的發(fā)展、CBD商務(wù)大區(qū)域的形成、5O寫(xiě)字樓的市場(chǎng)產(chǎn)生、5O在項(xiàng)目的具體表現(xiàn)、投資前景分析；

目的：提升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度。到位時(shí)間：6月底5O商務(wù)中心產(chǎn)品手冊(cè)印刷品：5O商務(wù)中心產(chǎn)品手冊(cè)推廣手段75直郵——精準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)投放區(qū)域:城區(qū)目標(biāo)客戶(hù)群投放時(shí)間:每月定期派發(fā)投放形式：以折頁(yè)+投資白皮書(shū)的形式投放，每期發(fā)布項(xiàng)目最新展示、銷(xiāo)售信息，制作精美，凸現(xiàn)品質(zhì)。短信——時(shí)效性、針對(duì)性投放對(duì)象:項(xiàng)目上門(mén)客戶(hù)、德思勤客戶(hù)資源投放時(shí)間：前期以項(xiàng)目形象宣傳為主，中后期以項(xiàng)目各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)活動(dòng)信息為主投放關(guān)鍵點(diǎn)：持續(xù)投放，維持固定的投放頻率；數(shù)據(jù)篩選標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格；確保直達(dá)目標(biāo)客戶(hù)小眾直效媒體推廣手段76推廣手段外圍包裝手段：墻體包裝、圍墻包裝墻體包裝位置：南面樓體，主打項(xiàng)目名及電話、主推廣語(yǔ)。東面樓體，主打項(xiàng)目名及電話、銷(xiāo)售信息。上畫(huà)時(shí)間：08年5月初低成本的實(shí)效推廣，是項(xiàng)目推廣的基礎(chǔ)行動(dòng)5O國(guó)際商務(wù)中心5O國(guó)際商務(wù)中心77提前展示，借勢(shì)截留售樓處（咨詢(xún)中心）盡早開(kāi)放戶(hù)外廣告形象墻樓體廣告網(wǎng)絡(luò)低成本營(yíng)銷(xiāo)先行提前展示搶占先機(jī)推廣手段78活動(dòng)造勢(shì)重點(diǎn)活動(dòng)預(yù)熱期：東莞發(fā)展與中心企業(yè)成長(zhǎng)之路論壇； 項(xiàng)目推介會(huì)VIP卡發(fā)行（6月）引爆期：開(kāi)盤(pán)暨5O商務(wù)體驗(yàn)（7月）熱銷(xiāo)期：六西格瑪管理理念課堂（8月）其他活動(dòng)周末小型活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛活動(dòng)，形式多樣，以吸引新老客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，促進(jìn)成交為主。79客戶(hù)積累策略：最大限度積累客戶(hù)多手段多渠道吸引客戶(hù)分步價(jià)格引導(dǎo)80投資客戶(hù)共同的典型特征;有車(chē)一族：他們的代步工具主要是自駕車(chē)；商務(wù)活動(dòng)繁多：他們多在酒店進(jìn)行商務(wù)溝通；車(chē)行酒店、西餐廳銀行新客戶(hù)渠道拓展通過(guò)各種渠道（廣告、擺放資料、短信等）將信息傳遞到特定客戶(hù)手中客戶(hù)積累目標(biāo)投資客戶(hù)日常消費(fèi)娛樂(lè)場(chǎng)所；高爾夫等高級(jí)場(chǎng)所81價(jià)值攻略?xún)r(jià)值核心：追求最高品質(zhì)，超越自我的企業(yè)成長(zhǎng)基地以人為本，舒適度，人性化的50辦公模式價(jià)值表現(xiàn)六西格瑪走廊（公共走廊）尊重員工成長(zhǎng)價(jià)值的樣板作業(yè)間大堂內(nèi)“步步為贏之道”商務(wù)伙伴式經(jīng)營(yíng)模式商務(wù)顧問(wèn)式營(yíng)銷(xiāo)與服務(wù)模式高效率多功能的配套設(shè)施82策略：商務(wù)功能品質(zhì)展示到位,體現(xiàn)物有所值區(qū)域商務(wù)環(huán)境及前景充分展示項(xiàng)目投資回報(bào)靈活引導(dǎo),體現(xiàn)增值回報(bào)價(jià)值攻略83價(jià)值攻略材料品質(zhì)建議用LOW-E防紫外線雙層鍍膜中空玻璃幕墻高檔石材,仿鋁塑板涂料（仿金屬漆）外啟窗均帶紗窗智能品質(zhì)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電梯液晶電視智能停車(chē)系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)公共信息查詢(xún)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)分戶(hù)式新風(fēng)換氣系統(tǒng)，送風(fēng)系統(tǒng)中有引進(jìn)負(fù)離子和氧吧等功能分戶(hù)空調(diào)按購(gòu)買(mǎi)面積配送84價(jià)值攻略環(huán)境品質(zhì)東向中央公園開(kāi)闊景觀屋頂園林綠色生態(tài)空間植物花木的選擇除具欣賞價(jià)值外更關(guān)注其輔助人體健康的功能成長(zhǎng)型多主題景觀樓內(nèi)盡可能多綠色健康植物（重點(diǎn)電梯間）共享平臺(tái)建立西格瑪社區(qū)網(wǎng)：植入社區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)意識(shí)，提供各種服務(wù)與商務(wù)平臺(tái)：如公告通知，企業(yè)展示，工作間代租代售，會(huì)議室管理，天氣預(yù)報(bào)，辦公用品統(tǒng)一預(yù)訂采購(gòu)，餐廳每日健康食譜，下午茶預(yù)訂，公共活動(dòng)，水電費(fèi)物業(yè)費(fèi)自助查詢(xún)，尋找商機(jī)自助式租車(chē)服務(wù)，優(yōu)秀企業(yè)管理咨詢(xún)，學(xué)習(xí)培訓(xùn)，人才庫(kù)，合理化建議，論壇等，鏈接機(jī)票業(yè)務(wù)，商場(chǎng)活動(dòng)預(yù)告等85商務(wù)平臺(tái)企業(yè)理財(cái)服務(wù)中心：與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合為入住企業(yè)提供多種金融、理財(cái)服務(wù)，如推出移動(dòng)銀行業(yè)務(wù)”、代發(fā)工資業(yè)務(wù)、流動(dòng)資金貸款、客戶(hù)銀行中心、企業(yè)財(cái)務(wù)顧問(wèn)、企業(yè)信息咨詢(xún)等等；企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心：定期企業(yè)管理課堂，服務(wù)式辦公室，網(wǎng)絡(luò)管理，法律咨詢(xún)，工商稅務(wù)咨詢(xún)，企業(yè)社保，合同代辦等；企業(yè)展示交流中心：定期在大堂和每層的公共形象框?yàn)槠髽I(yè)提供展示平臺(tái)，共享共創(chuàng)商機(jī)價(jià)值攻略86目的：展示項(xiàng)目中心商務(wù)邊緣區(qū)、交通網(wǎng)絡(luò)及中央公園特性，展示未來(lái)大區(qū)域的國(guó)際商務(wù)區(qū)，通過(guò)具像的模型充分展示項(xiàng)目未來(lái)升值前景及環(huán)境；

到位時(shí)間：6月中旬到位區(qū)域模型（中央商務(wù)邊緣區(qū)）價(jià)值攻略87細(xì)節(jié)建議—滿(mǎn)足24小時(shí)辦公

空調(diào)設(shè)置往往是客戶(hù)進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)決定階段最關(guān)注的問(wèn)題，其運(yùn)行模式和收費(fèi)方式直接影響著日后的公司運(yùn)營(yíng)成本?？照{(diào)分戶(hù)計(jì)量運(yùn)行模式88細(xì)節(jié)建議-公共空間的營(yíng)造整體感，材質(zhì)和色調(diào)的呼應(yīng)色調(diào)明亮，商務(wù)質(zhì)感強(qiáng)現(xiàn)代流暢的風(fēng)格電梯廳需要考慮公司昭示問(wèn)題，提升辦公空間銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)89屋頂花園五層屋面商務(wù)生態(tài)花園細(xì)節(jié)建議-綠色共享空間90細(xì)節(jié)建議-生態(tài)停車(chē)場(chǎng)綠色停車(chē)場(chǎng),善于每一處空間91商務(wù)配套員工綠色中餐廳小型休閑西式餐廳企業(yè)者交流書(shū)吧中型多功能會(huì)議室，并可對(duì)外經(jīng)營(yíng)會(huì)議報(bào)告廳一站式商務(wù)中心自助式健康測(cè)試儀92報(bào)告框架1、市場(chǎng)概述2、項(xiàng)目分析3、項(xiàng)目定位4、營(yíng)銷(xiāo)推廣5、商業(yè)建議93寫(xiě)字樓位置規(guī)模租金（元/㎡）售價(jià)(萬(wàn)元/㎡）租售情況中環(huán)財(cái)富廣場(chǎng)鴻福路四層共10737平方米街鋪150—200元，內(nèi)鋪80—150元。55%的使用率首層均價(jià)3.2萬(wàn)，55%的使用率臨街商鋪?zhàn)馔?，?nèi)商鋪出租少量怡豐陽(yáng)光大廈鴻福路20間鋪街鋪75元，二層35元2萬(wàn)元剩余少量未租鴻禧大廈莞太路/120元，二樓租35元/基本招滿(mǎn)華凱大廈勝和路／70-110元，７米高，管理費(fèi)2.8元／剩余少量?jī)?nèi)鋪未租第一國(guó)際鴻福路20萬(wàn)臨街鋪60—80元，內(nèi)鋪僅需付管理費(fèi)28元即可入駐一期賣(mài)2—3萬(wàn)元，二期賣(mài)2.3萬(wàn)一期商鋪基本銷(xiāo)售完畢，招商情況極差華凱廣場(chǎng)元美路/90—160元，二層50元臨街商鋪3—3.3萬(wàn)內(nèi)鋪大量未出租寫(xiě)字樓商業(yè)總體一層租售情況良好，內(nèi)鋪及二層待租賃面積多，存在大面積空置；二層與一層租金及售價(jià)差距大，二層租金及售價(jià)基本在一層的30—40%。南城寫(xiě)字樓商業(yè)94寫(xiě)字樓商業(yè)案例勝和廣場(chǎng)規(guī)模：分為3座，每座3層商業(yè)，總體商業(yè)面積約2—2.5萬(wàn)平方米商業(yè)規(guī)劃：一層全街鋪+二、三層整體招商商鋪層高：6米管理費(fèi)：4.8元/平方米租金： 一層商鋪?zhàn)?25元/平方米 二層商鋪整層租36元/平方米租賃情況： 一層基本出租，二三層空置面積大三大主要業(yè)態(tài)：餐飲、家居裝飾、休閑娛樂(lè)占總體面積的85%，餐飲占最大比例；二層整層進(jìn)行招商的商業(yè)形式限制了其所能選擇的招商對(duì)象，餐飲、娛樂(lè)休閑等大型商家是目標(biāo)性強(qiáng)的招商對(duì)象。95規(guī)模：二層，共4000平方米商業(yè)規(guī)劃：一層街鋪+二層整層租賃層高：一層7.2米，二層5.4米管理費(fèi)：3.7元/平方米租金：120元/平方米，二層35元/平方米租賃情況： 一層基本出租，二層2000平方米，整體待租中寫(xiě)字樓商業(yè)普遍特點(diǎn)：餐飲仍是主要業(yè)態(tài)，比例達(dá)到60%；因臨近智通人才市場(chǎng)，有大面積的人才中介服務(wù)店。寫(xiě)字樓商業(yè)案例鴻禧大廈96規(guī)模：2萬(wàn)多平方米商業(yè)規(guī)劃：二到三樓租賃給家電品牌商家蘇寧，四層整體招商；銷(xiāo)售均價(jià)：3.2萬(wàn)元/平方米商場(chǎng)內(nèi)鋪15000-20000元/㎡銷(xiāo)售及招商狀況：銷(xiāo)售完畢，街鋪招商完畢，內(nèi)鋪大面積內(nèi)鋪待租中。商業(yè)規(guī)劃不合理，時(shí)尚精品難以和電器業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，一層預(yù)留面積小，難以形成規(guī)模。大面積內(nèi)鋪空置并不是偶然。寫(xiě)字樓商業(yè)案例中環(huán)財(cái)富廣場(chǎng)97寫(xiě)字樓商業(yè)總結(jié)（CBD）寫(xiě)字樓商業(yè)缺乏合理規(guī)劃，多為相同規(guī)劃。眾多寫(xiě)字樓商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成上相似，是以發(fā)展寫(xiě)字樓部分使用人：白領(lǐng)，便利性需求、就餐需求、商務(wù)性需求、娛樂(lè)性需求發(fā)展而形成。CBD商圈內(nèi)寫(xiě)字樓商業(yè)的顯著特點(diǎn)：餐飲基本上是必備的商業(yè)形態(tài)。

寫(xiě)字樓人員的消費(fèi)是本項(xiàng)目商業(yè)的一個(gè)重要組成。98從區(qū)域來(lái)看，項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)镃BD南，住宅項(xiàng)目較多，商業(yè)為滿(mǎn)足住宅小區(qū)的社區(qū)小商業(yè)，規(guī)模小、檔次低，為本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。CBD核心區(qū)商業(yè)聚集，發(fā)展與項(xiàng)目10分鐘步程，有一定輻射。CLD南城商業(yè)步行街商業(yè)發(fā)展較好，同樣與對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域有一定輻射。本案CBD核心