化工可行性研究報告

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第1章化工原料項目總論

§1.1項目背景

§1.1.1項目名稱§1.1.2項目承接單位§1.1.3項目主管部門

§1.1.4項目擬建地區(qū)、地點1.1.5承當(dāng)可行性研究工作的單位和法人代表§1.1.6研究工作根據(jù)§1.1.7研究工作概況§1.2可行性研究結(jié)論§1.2.1市場預(yù)測和項目規(guī)模§1.2.2原材料、燃料和動力供應(yīng)§1.2.3廠址§1.2.4項目工程技術(shù)方案

§1.2.5環(huán)?！?.2.6工廠組織及勞動定員§1.2.7項目建設(shè)進度§1.2.8投資估算和資金籌措§1.2.9項目財務(wù)和經(jīng)濟評論§1.2.10項目綜合評價結(jié)論§1.3重要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表

§1.4存在問題及建議

第2章化工原料項目背景和發(fā)展概況

§2.1項目提出的背景§2.1.1國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

§2.1.2項目發(fā)起人和發(fā)起緣由§2.2項目發(fā)展概況

§2.2.1已進行的調(diào)查研究項目及其成果

§2.2.2實驗試制工作狀況１１

§2.2.3廠址初勘和初步測量工作狀況

§2.2.4項目建議書的編制、提出及審批過程§2.3投資的必要性

第3章化工原料項目市場分析與建設(shè)規(guī)模

§3.1市場調(diào)查§3.1.1擬建項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

§3.1.2產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查§3.1.3產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查§3.1.4替代產(chǎn)品調(diào)查§3.1.5產(chǎn)品價風(fēng)格查

§3.1.6國外市場調(diào)查§3.2市場預(yù)測§3.2.1國內(nèi)市場需求預(yù)測§3.2.2產(chǎn)品出口或進口替代分析§3.2.3價格預(yù)測

§3.3市場推銷戰(zhàn)略§3.3.1推銷方式§3.3.2推銷方法§3.3.3促銷價格制度§3.3.4產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

§3.4產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模§3.4.1產(chǎn)品方案§3.4.2建設(shè)規(guī)?！?.5產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

第4章化工原料項目建設(shè)條件與廠址選擇

§4.1資源和原材料§4.1.1資源評述§4.1.2原材料及重要輔助材料供應(yīng)§4.1.3需要作生產(chǎn)實驗的原料§4.2建設(shè)地區(qū)的選擇§4.2.1自然條件

§4.2.2基礎(chǔ)設(shè)施§4.2.3社會經(jīng)濟條件§4.2.4其它應(yīng)考慮的因素§4.3廠址選擇§4.3.1廠址多方案比較§4.3.2廠址推薦方案

第5章化工原料項目工廠技術(shù)方案

§5.1項目構(gòu)成§5.2生產(chǎn)技術(shù)方案§5.2.1產(chǎn)品原則§5.2.2生產(chǎn)辦法§5.2.3技術(shù)參數(shù)和工藝流程§5.2.4重要工藝設(shè)備選擇

§5.2.5重要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo)§5.2.6重要生產(chǎn)車間布置方案§5.3總平面布置和運輸§5.3.1總平面布置原則§5.3.2廠內(nèi)外運輸方案§5.3.3倉儲方案§5.3.4占地面積及分析§5.4土建工程

§5.4.1重要建、構(gòu)筑物的建筑特性與構(gòu)造設(shè)計

§5.4.2特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計§5.4.3建筑材料

§5.4.4土建工程造價估算§5.5其它工程

§5.5.1給排水工程§5.5.2動力及公用工程§5.5.3地震設(shè)防§5.5.4生活福利設(shè)施

第6章保材料項目環(huán)保與勞動安全

§6.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

§6.1.1項目的地理位置§6.1.2地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象§6.1.3礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

§6.1.4自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施§6.1.5現(xiàn)有工礦公司分布狀況；

§6.1.6生活居住分辨布狀況和人口密度、健康狀況、地方病等狀況；§6.1.7大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況；

§6.1.8交通運輸狀況；§6.1.9其它社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料?！?.2項目重要污染源和污染物

§6.2.1重要污染源§6.2.2重要污染物

§6.3項目擬采用的環(huán)保原則

§6.4治理環(huán)境的方案

§6.4.1項目對周邊地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

§6.4.2項目對周邊地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

§6.4.3項目對周邊自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

§6.4.4多個污染物最后排放的治理方法和綜合運用方案。

§6.4.5綠化方法，涉及防護地帶的防護林和建設(shè)區(qū)域的綠化。

§6.5環(huán)境監(jiān)測制度的建議§6.6環(huán)保投資估算§6.7環(huán)境影響評論結(jié)論§6.8勞動保護與安全衛(wèi)生§6.8.1生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析§6.8.2職業(yè)安全衛(wèi)生重要設(shè)施§6.8.3勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)§6.8.4消防方法和設(shè)施方案建議

第7章化工原料項目公司組織和勞動定員

§7.1公司組織§7.1.1公司組織形式

§7.1.2公司工作制度§7.2勞動定員和人員培訓(xùn)§7.2.1勞動定員§7.2.2年總工資和職工年平均工資估算§7.2.3人員培訓(xùn)及費用估算

第8章化工原料項目實施進度安排

§8.1項目實施的各階段§8.1.1建立項目實施管理機構(gòu)

§8.1.2資金籌集安排§8.1.3技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

§8.1.4勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨§8.1.5施工準(zhǔn)備

§8.1.6施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備§8.1.7竣工驗收§8.2項目實施進度表§8.2.1橫道圖§8.2.2網(wǎng)絡(luò)圖

§8.3項目實施費用§8.3.1建設(shè)單位管理費§8.3.2生產(chǎn)籌辦費§8.3.3生產(chǎn)職工培訓(xùn)費§8.3.4辦公和生活家具購置費

§8.3.5勘察設(shè)計費§8.3.6其它應(yīng)支付的費用

第9章化工原料項目投資估算與資金籌措

§9.1項目總投資估算§9.1.1固定資產(chǎn)投資總額§9.1.2流動資金估算§9.2資金籌措§9.2.1資金來源§9.2.2項目籌資方案

§9.3投資使用計劃§9.3.1投資使用計劃§9.3.2借款償還計劃

第10章化工原料項目財務(wù)與敏感性分析

§10.1生產(chǎn)成本和銷售收入估算

§10.1.1生產(chǎn)總成本估算

§10.1.2單位成本

§10.1.3銷售收入估算

§10.2財務(wù)評價

§10.3國民經(jīng)濟評價

§10.4不擬定性分析

§10.5社會效益和社會影響分析

§10.5.1項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。

§10.5.2項目與本地科技、文化發(fā)展水平的互相適應(yīng)性；

§10.5.3項目與本地基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的互相適應(yīng)性；

§10.5.4項目與本地居民的宗教、民族習(xí)慣的互相適應(yīng)性；

§10.5.5項目對合理運用自然資源的影響；

§10.5.6項目的國防效益或影響；

§10.5.7對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。

第11章化工原料項目可行性研究結(jié)論與建議

§11.1結(jié)論

§11.1.1對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。

§11.1.2對重要的對比方案進行闡明。

§11.2建議

§11.2.1對可行性研究中尚未解決的重要問題提出解決方法和建議。§11.2.2對應(yīng)修改的重要問題進行闡明，提出修改意見。

§11.2.3對不可行的項目，提出不可行的重要問題及解決意見?！?1.2.4可行性研究中重要爭議問題的結(jié)論。

第12章財務(wù)報表

基本報表

1.重要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表

2.各年損益分派表

3.自有資金財務(wù)現(xiàn)金流量表

4.投資者（整體）財務(wù)現(xiàn)金流量表

5.全投資財務(wù)現(xiàn)金流量表

6.資金平衡節(jié)余（銀行存款）表

7.資產(chǎn)負(fù)債表（繳稅償債分利后）

8.資產(chǎn)負(fù)債表（稅后償債分利前）

9.外匯平衡節(jié)余累積表

10.投資構(gòu)成、資金投入與來源計劃表

11.注冊出資方式比例與年度出資計劃表

12.借款還本付息計劃表

輔助報表

1.生產(chǎn)銷售既定目的

2.進口設(shè)備'原值'估算表

3.購置國產(chǎn)設(shè)備'原值'估算表

4.作價出資設(shè)備'原值'估算表

5.房屋及建筑物'原值'估算表

6.無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)用匯'原值'估算表

7.生產(chǎn)辦公設(shè)備日生產(chǎn)耗能指標(biāo)

8.單位產(chǎn)品原輔材料消耗定額與產(chǎn)品產(chǎn)量計劃目的

9.各產(chǎn)品原輔材料年消耗計劃目的

10.原輔材料年支出與進項稅額既定目的（一）

11.原輔材料年支出與進項稅額既定目的（二）

12.原輔材料年支出與進項稅額既定目的（三）

13.各產(chǎn)品的原輔材料年進項稅額

14.內(nèi)銷產(chǎn)品年應(yīng)納增值稅與出口產(chǎn)品抵退稅、關(guān)稅

15.各產(chǎn)品的原輔材料（含運費）年支出

16.機構(gòu)設(shè)立、人員編制、工資總額估算

17.部分管理費用、銷售費用估算表

18.年經(jīng)營成本估算表

19.流動資金估算表

20.固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)攤銷估算表

21.總成本費用與銷售稅金及附加計算表

22.各產(chǎn)品成本費用價格構(gòu)成與調(diào)節(jié)統(tǒng)計分析表

敏感分析報表

第13章附件

化工原料項目可行性研究報告附件。

凡屬于項目可行性研究范疇，但在研究報告以外單獨成冊的文獻(xiàn)，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。

項目建議書

項目立項批文

廠址選擇報告書

資源勘探報告

貸款意向書

環(huán)境影響報告

需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

重要的市場調(diào)查報告

引進技術(shù)項目的考察報告

運用外資的各類合同文獻(xiàn)

其它重要對比方案闡明

其它

附圖

---廠址地形或位置圖

---總平面布置方案圖

---工藝流程圖

---重要車間布置方案簡圖

---其它

有關(guān)開辦可行性研究報告

第一章概況

公司的名稱：

公司的地址：

公司法人代表：

產(chǎn)品的名稱：天鵝山牌千錘膏

產(chǎn)品的配方:杏仁、桃仁、生巴豆、陳銅綠、冰片、香油

產(chǎn)品的類型：非處方外貼用膏藥

產(chǎn)品的功效：消腫除毒，專治一切癰疽、多個瘡疔、無名腫毒。無毒副作用。產(chǎn)品的規(guī)格：每張大小：5cm*3cm；

產(chǎn)品的包裝：散裝為塑料袋裝，一袋一張；精裝為盒裝，一盒五袋。

生產(chǎn)目的意義：千錘膏是中華醫(yī)藥寶庫中的一朵奇葩，天鵝山牌千錘膏是湖南地方名醫(yī)張護國老先生的師傳秘方，歷經(jīng)數(shù)十載精制提煉，凝聚了老先生的一生心血，將之發(fā)揚光大并造福于人類是老先生的夙愿；千錘膏物美價廉、療效明顯，深受廣大患者好評！快速上規(guī)模生產(chǎn)上市，急群眾所需，滿足市場需要，提高經(jīng)濟效益，對弘揚祖國醫(yī)藥文化，發(fā)掘中華醫(yī)藥寶庫，增進地方經(jīng)濟建設(shè)，有著非常重要的意義。

項目含有的條件：

一、藥材條件：生產(chǎn)千錘膏的藥材可從各地醫(yī)藥公司（醫(yī)藥市場）采購或從地方收購，原材料極為豐富。

二、外部條件及配合條件

1、國家醫(yī)藥行業(yè)近年來發(fā)展快速，中醫(yī)藥源自中國，但我國的中藥生產(chǎn)技術(shù)、規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于外國，中藥市場重要依賴進口；國家主動支持中醫(yī)藥事業(yè)發(fā)展，激勵公司做大做強。天鵝山牌千錘膏療效明顯，原材料豐富，經(jīng)濟實惠易用，生產(chǎn)工藝簡樸獨特。

2、本廠所在地，屬山區(qū)地區(qū)，四周環(huán)山，沙石地質(zhì)，土地堅硬，常年雨水充足、四季分明，歷史上無地震洪水災(zāi)難。地方電力充足，供電有確保。

3、本廠以機械化生產(chǎn)為主，工業(yè)耗水量少，地方可保障用水。

4、本廠前有新修的水泥公路連接106國道，交通運輸極為便利；通信聯(lián)系十分方便。

5、本廠的生產(chǎn)工藝配方由名醫(yī)張老先生提供并指導(dǎo)，他有獨特的制作技術(shù)和傳統(tǒng)秘方。

第二章公司的經(jīng)營目的及構(gòu)成方案

公司的性質(zhì)：私營合資公司。

經(jīng)營的規(guī)模：本廠計劃先期投資二十萬元。正常生產(chǎn)平均每天生產(chǎn)兩千張?zhí)禊Z山牌千錘膏，一年生產(chǎn)六十余萬張。后來根據(jù)形勢的發(fā)展及市場需要，預(yù)備投資五十萬元，成立，向更高層次更大規(guī)模發(fā)展。

生產(chǎn)工藝流程：藥材采購→精選干燥→打磨粉碎→調(diào)配攪拌→加工制作→包裝入庫。

市場預(yù)測：國家政策大力支持醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展，醫(yī)藥行業(yè)生產(chǎn)銷售市場廣闊。天鵝山牌千錘膏乃獨門配方，獨家生產(chǎn)，無競爭對手；兩元一張，物美價廉，患者輕松消費；它消腫拔毒，對多個瘡疔腫毒，頗具療效，乃家庭備用、患者急需之良藥；市場前景十分廣闊，特別是南方地區(qū)夏天需求量更大。每兩人一年平均消費一張，五千萬人口的湖南，其龐大市場可想而知。

產(chǎn)品銷售方案：產(chǎn)品銷售通過各地的醫(yī)藥公司及零售藥店進行直銷。先期進行試產(chǎn)試銷，采用優(yōu)惠促銷或代銷的形式，與各地客戶（重要是藥店）進行廣泛的聯(lián)系，讓客戶（或者是病人）理解認(rèn)同我們的產(chǎn)品，待打開了一定的市場，建立了比較穩(wěn)定的銷售渠道，再大力進行網(wǎng)絡(luò)、電視、報刊、傳單等廣告宣傳，提高出名度，在全國各大中都市設(shè)立經(jīng)銷商，統(tǒng)一全國批發(fā)零售價，統(tǒng)一營銷方略。以銷定產(chǎn)確保全年無貨積壓或少量存貨；現(xiàn)款交易，不做賒帳生意。計劃第一年立足本縣打開我市之市場，第二年開辟我省之市場，后來逐步進軍全國乃至走向世界，最后使天鵝山牌千錘膏名揚海外，惠及全球。

人員機構(gòu)：公司法人代表，本廠暫設(shè)廠長一人，副廠長一人，專家（張護國）一人，技術(shù)員（聘任）一人，會計一人，業(yè)務(wù)員兩人，技術(shù)工人（藥士）一人、普通工人兩人，累計十人。

技術(shù)培訓(xùn)：員工規(guī)定身心健康，有一定文化技能，為人做事誠實勤懇。聘任醫(yī)藥生產(chǎn)技術(shù)員（工程師，?？埔陨蠈W(xué)歷）一名，技術(shù)工人（醫(yī)藥中專學(xué)歷以上）一名。管理、技術(shù)人員先到有關(guān)公司進行學(xué)習(xí)取經(jīng)；工人由技術(shù)員先期進行生產(chǎn)操作培訓(xùn)。

工資薪金：廠長、專家每人每月三千元，技術(shù)員每月兩千五百元，會計每月二千元，業(yè)務(wù)員、技術(shù)工人一千五百元，普通工人一千元。

第三章生產(chǎn)原料供應(yīng)方案

1、重要藥材：杏仁、桃仁、生巴豆、陳銅綠、冰片、香油。每天消耗累計40kg（按一天生產(chǎn)張計算），一年大概消耗藥材12,000kg。所需藥材可全部從醫(yī)藥公司（醫(yī)藥市場）采購或部分從地方收購，原材料供應(yīng)充足。

2、水、電：每日耗水5t，自建水井可解決藥廠用水之問題。動力用電7.5kw的電機一臺，5.5kw的電機一臺，一天大概100kw，本廠所在地電力充足，用電不愁。

3、包裝材料：每盒產(chǎn)品需包裝紙盒一種，塑料袋五個，塑料薄膜（5cm*3cm）五張，小白布（4.6cm*2.6cm）十張，產(chǎn)品闡明書一份。按一天生產(chǎn)2,000張計算，每天需包裝紙箱10只，包裝紙盒400個，塑料薄膜2,000張，小白布2,000張，產(chǎn)品闡明書400份。一年共需包裝紙箱3,000個，包裝紙盒120,000個，塑料薄膜600,000張，小白布600,000張，產(chǎn)品闡明書120,000份。包裝材料可一年分次定購。

４、廠房及重要設(shè)備的預(yù)算。廠房共需170m2，辦公室一間20m2，包裝物一間20m2，成品倉庫一間20m2，藥材倉庫一間20m2，生產(chǎn)車間三間各30m2。重要生產(chǎn)設(shè)備涉及藥材粉碎、攪拌、制膏機一套，塑料袋封口機一臺。

第四章安全環(huán)保

１、污染物的解決：本廠產(chǎn)品的生產(chǎn)不產(chǎn)生廢水、廢氣、廢渣、煙塵及噪音等，少量的廢水廢渣皆有序解決排放，不會對環(huán)境造成影響。

２、藥廠生產(chǎn)按照國家有關(guān)的安全生產(chǎn)管理規(guī)定及工業(yè)衛(wèi)生原則的規(guī)定執(zhí)行，確保安全生產(chǎn)，文明操作，衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。

３、工人生產(chǎn)全部培訓(xùn)上崗，按勞動安全保護條例嚴(yán)格操作，文明生產(chǎn)，全部員工全部訂立勞動用工合同，參加意外工傷保險，保障員工的正當(dāng)權(quán)益，解決員工的后顧之憂。

第五章實施計劃

首先完畢可行性研究報告。

第二步對可行性研究報告進行補充完善。

第三步對可行性研究報告進行調(diào)查論證。

第四步進行商標(biāo)注冊。

第五步通過具體論證，同意實施，進行廠房建設(shè)，設(shè)備安裝調(diào)試，招聘員工，組織員工學(xué)習(xí)培訓(xùn)。

第六步進行試產(chǎn)試銷，觀察理解市場行情。

第七步正式開工生產(chǎn)。

為了減少麻煩，確保工廠的順利進行，制藥廠要努力協(xié)調(diào)好與政府各有關(guān)部門的關(guān)系，減少政府部門的干預(yù)；搞好周邊群眾關(guān)系，獲得周邊群眾的支持與信任，確保制藥廠生產(chǎn)一切順利進行。

第六章財務(wù)分析

本廠計劃投資二十萬元，投資來源全部為自籌資金。

投資明細(xì)項目——藥材粉碎、攪拌、制膏機等一套8萬元，廠房場地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)6萬元，原材料、包裝物1.5萬元，廣告宣傳0.5萬元，其它開支2萬元，流動資金2萬元，累計20萬元。

生產(chǎn)能力，正常生產(chǎn)計劃日產(chǎn)天鵝山牌千錘膏

2,000張，年產(chǎn)600,000張。

成本分析:

成本項目數(shù)量單價金額

藥材40kg*20=800

人工張*0.5=670

包裝物張*0.2=400

設(shè)備折舊、維修張*0.05=100

水電張*0.05=110

其它開支張*0.25=500

稅金元*6％=120

累計2,700

利潤分析:

日產(chǎn)量:2,000張

每張售價:2元

日銷售額:2,000張*2元=4,000元

生產(chǎn)成本:2,700元

日利潤:1,300元

月利潤:1,300元*30=39,000元

年利潤:39,000元*10=390,000元

制藥廠的投資生產(chǎn)，可有力的增進地方經(jīng)濟建設(shè)，解決地方勞動就業(yè)人員十人，一年為國家上繳利稅近4萬元。

第七章不擬定性分析

考慮到現(xiàn)在公司難辦,地方投資環(huán)境不佳，政府部門干預(yù)過多，稅費過多，會增加公司的負(fù)擔(dān)及影響公司的辦事效率；周邊村民可能有糾紛，難免不出現(xiàn)糾紛事故，影響公司生產(chǎn)及發(fā)展；國家對藥品生產(chǎn)公司管制嚴(yán)格，手續(xù)繁多，必然會給公司帶來許多麻煩。另外,假冒偽劣產(chǎn)品擾亂市場；資金緊張，周轉(zhuǎn)困難；技術(shù)但是關(guān)，管理不善；營銷不當(dāng)，市場疲軟等都會給公司帶來意想不到的問題及后果。

第八章綜合評價

總而言之，本項目的投資生產(chǎn)是可行的。一是符合國家的政策發(fā)展及市場需求；二是項目周邊地理環(huán)境良好，含有生產(chǎn)條件；三是原材料供應(yīng)充足、生產(chǎn)技術(shù)可靠、銷售市場前景廣闊，產(chǎn)供銷條件成熟；四是投資風(fēng)險不大，規(guī)?？纱罂尚?；

五是生產(chǎn)操作簡樸，安全可靠，對周邊無環(huán)境污染；六是經(jīng)濟效益可觀，生產(chǎn)順利不到一年即可收回全部成本；七是可增進地方經(jīng)濟發(fā)展，提高公司的社會效益。

黃非紅

二００七年六月

《項目可行性研究報告》（基本內(nèi)容）

csc/pdp/002/a001

一、項目概況

涉及但不限于下列內(nèi)容：

1.1項目背景：含項目來源、土地性質(zhì)、權(quán)屬狀況，項目合作方狀況介紹等。

1.2地塊位置、素質(zhì)及現(xiàn)狀：含地理位置、四至范疇、土地面積、地面現(xiàn)狀、

宗地形狀、地勢地貌、地質(zhì)水文狀況、景觀資源、地下狀況、規(guī)劃控制條件等。

1.3周邊環(huán)境：涉及人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)生活配套，治安狀況、空氣

狀況、各類污染狀況、多個危險源等，以及周邊土地用途規(guī)劃等。

1.4市政配套設(shè)施：道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r；供水、排水、供電、通訊、

燃?xì)?、供熱狀況。

1.5項目宗地分析結(jié)論。

1.6項目獲取及合作模式：

土地獲取方式與途徑；重要合約條款、投資各方股權(quán)比例；付款進度及與土地過戶程序的配合；項目涉及的法律問題，正當(dāng)合規(guī)性分析；法律可行性分析結(jié)論。

如屬收購的項目，需具體闡明有關(guān)公司的法律及財務(wù)盡職調(diào)查狀況，盡職調(diào)查報告中不清晰、未經(jīng)查明、風(fēng)險較大的事項，對應(yīng)的應(yīng)對方法；有關(guān)公司的債權(quán)債務(wù)狀況、資產(chǎn)抵押狀況、股權(quán)或產(chǎn)權(quán)過戶程序。如屬工程換土地項目，需具體闡明土地過戶有關(guān)程序等。

1.7項目手續(xù)辦理狀況：

土地使用權(quán)辦理程序、所需時間；如涉及土地變性，需闡明有關(guān)程序、

問題及所需時間等；如涉及規(guī)劃更改，需闡明有關(guān)問題或障礙、所需時間等；其它手續(xù)問題。

附圖：地塊位置示意圖，地形圖

地塊現(xiàn)狀與周邊景觀照片或圖例

地塊周邊土地用途規(guī)劃圖

交通狀況示意圖

商業(yè)、生活配套分布圖

市政配套設(shè)施的管線走向、容量及接口位置示意圖

項目交易流程、股權(quán)構(gòu)造圖（如交易程序復(fù)雜，需提供有關(guān)示意圖）

二、市場調(diào)查

涉及但不限于下列內(nèi)容：

2.1地塊所在都市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r：所在都市的人口、經(jīng)濟構(gòu)造、重要產(chǎn)業(yè)，

近幾年都市經(jīng)濟總量、居民收入與消費狀況、固定資產(chǎn)投資等。

2.2地塊所在都市的規(guī)劃發(fā)展方向。

2.3地塊所在都市及地塊周邊的土地市場狀況：土地供需狀況及價格走勢，

須提供近來一年土地公開出讓市場成交狀況匯總表；周邊可比樓盤的拿地時間及拿地價格等。

2.4地塊所在都市及片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況：重要消費群體分析；近幾年房地

產(chǎn)投資、開發(fā)建設(shè)及銷售狀況，同類物業(yè)供應(yīng)、需求及價格走勢等；可供租售的同類物業(yè)面積、庫存率、空置率等；現(xiàn)時的及潛在的競爭性樓盤狀況。

2.5可比樓盤分析：選用同區(qū)域若干可比樓盤進行介紹，涉及但不限于項目

位置、開發(fā)商、物業(yè)類型、建筑規(guī)劃指標(biāo)、項目特性、優(yōu)勢與劣勢、銷售價格、戶型構(gòu)造、裝修原則、銷售狀況等。

2.6同類物業(yè)的平均建筑成本分析：結(jié)合本地原材料價格、人工成本等因素，

具體闡明同類物業(yè)建筑成本狀況。

2.7政策因素分析：國家及地方有關(guān)該類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的有關(guān)法規(guī)和特

殊政策，地方政府給本項目的優(yōu)惠政策或特殊限制等。

2.8市場調(diào)查結(jié)論。

附圖：地塊與可比樓盤的位置示意圖

三、開發(fā)規(guī)劃和營銷規(guī)劃

涉及但不限于下列內(nèi)容：

3.1基本數(shù)據(jù)：涉及土地面積、容積率、總建筑面積、建筑密度；各功效部

分的樓面面積、戶型構(gòu)造、車位數(shù)量；可售面積、公建面積、經(jīng)營性公建面積等指標(biāo)。

3.2規(guī)劃的規(guī)定與限制：涉及代征地、代征道路占地面積，公建物業(yè)占地面

積和建筑面積，退紅線規(guī)定及建筑物限高等；結(jié)合人防工程和車位配備規(guī)定對地下面積做一專項闡明。

3.3開發(fā)方案的初步構(gòu)想：項目規(guī)劃設(shè)計分析報告作為附件，就項目的規(guī)劃

設(shè)計可行性、基本建筑形態(tài)做初步分析。

3.4計劃開發(fā)期：涉及從項目開始投資到項目竣工全部投入使用的全部周

期。

3.5項目的優(yōu)劣勢分析：從地段、環(huán)境、交通、配套設(shè)施、設(shè)計、景觀、規(guī)

模、品質(zhì)等方面將本項目與可比樓盤進行比較。

3.6目的市場的擬定和開發(fā)定位：目的客戶群分析、產(chǎn)品定位、預(yù)計售價等；

項目初步市場定位報告作為附件。

3.7租售方案：項目銷售計劃，預(yù)測銷售速度和消化期等。

3.8重要營銷策劃和促銷手段。

附件：初步市場定位報告

規(guī)劃設(shè)計分析報告

四、開發(fā)成本

涉及但不限于下列內(nèi)容：

4.1稅費原則：所在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)各項稅費及征收原則。

4.2土地費用：涉及政府土地有償出讓價、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施等、拆遷賠償

費、土地辦證費、合作方賠償費（收購溢價）、中介費、物業(yè)分成或分利費用在內(nèi)的土地費用。

4.3前期費用：涉及三通一平費、調(diào)研評定費、勘察設(shè)計費、報規(guī)報建費、

開辦費等。

4.4建筑安裝費：涉及前期工程費，可售物業(yè)、不可售物業(yè)以及地下建筑的

建筑安裝費，紅線內(nèi)配套設(shè)施費、配套工程費，室外工程費用、精裝修工程費等。

4.5其它直接費：涉及工程管理費、項目（地盤）管理費、水電增容費、物

業(yè)管理基金等。

4.6銷售費用：涉及項目營銷費用、售后服務(wù)費等。

4.7其它間接費用：涉及公司管理費、財務(wù)費（利息等）等。

4.8不可預(yù)見費：由不擬定因素引發(fā)的不可預(yù)見費。

4.9成本分析：總投資構(gòu)成和各部分所占比重分析，與以往已開發(fā)竣工的項

目或其它公司的項目做橫向比較。

五、財務(wù)評價

涉及但不限于下列內(nèi)容：

5.1項目銷售收入測算。

5.2項目各項稅金測算。

5.3項目成本利潤分析。

5.4項目資金來源與運用分析。

5.5項目資金回收與貸款償還分析。

5.6項目現(xiàn)金流量分析與效益預(yù)測。

5.7財務(wù)評價結(jié)論。

六、風(fēng)險分析與對策

涉及但不限于下列內(nèi)容：

6.1項目盈虧平衡點分析。

6.2項目敏感性分析。

6.3項目風(fēng)險因素分析：涉及市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、

管理風(fēng)險等。

6.4風(fēng)險分析基本結(jié)論及應(yīng)對方法。

七、綜合分析與建議

涉及但不限于下列內(nèi)容：

7.1綜合分析：項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅（swot分析），可從下列方

面敘述：項目宗地狀況；市政配套、生活配套；地區(qū)優(yōu)惠政策、都市發(fā)展規(guī)劃；地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢；本項目規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭狀況；項目合作方式；項目資金平衡、經(jīng)濟效益；啟動速度、開發(fā)進度；本公司財務(wù)狀況、戰(zhàn)略規(guī)劃等。

7.2基本結(jié)論。

7.3存在的問題。

7.4投資建議。

八、附件

8.0項目地形圖、交通圖等

8.1項目可比樓盤調(diào)查表

8.2項目與可比樓盤定價因素比較表

8.3項目開發(fā)進度計劃表

8.4項目銷售進度及收入估算表

8.5項目成本及盈利測算表

8.6項目成本科目闡明

8.7項目投資支出與資金籌措計劃表

8.8項目借款還本付息計劃表

8.9項目資金來源與運用表

8.10項目現(xiàn)金流量預(yù)測表（全投資）

8.11項目現(xiàn)金流量預(yù)測表（自有資金）

8.12項目投資各方現(xiàn)金流量預(yù)測表（股東甲）

8.13項目敏感性分析表

8.14項目初步市場定位報告

8.15項目規(guī)劃設(shè)計分析報告

附件2：

項目可行性研究報告普通格式和規(guī)定

一、項目摘要。項目內(nèi)容的摘要性闡明，涉及項目名稱、建設(shè)單位、建設(shè)地點、建設(shè)年限、重要建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、產(chǎn)品方案、投資估算、運行費用與效益分析等。

二、項目建設(shè)的必要性和可行性。

三、市場（產(chǎn)品或服務(wù)）供求分析及預(yù)測（量化分析）。重要涉及本項目區(qū)本行業(yè)（或主導(dǎo)產(chǎn)品）發(fā)呈現(xiàn)狀與前景分析、現(xiàn)有生產(chǎn)（業(yè)務(wù)）能力調(diào)查與分析、市場需求調(diào)查與預(yù)測等。

四、項目承當(dāng)單位的基本狀況（原則上應(yīng)是含有對應(yīng)承當(dāng)能力和條件的事業(yè)單位）。涉及人員狀況，固定資產(chǎn)狀況，現(xiàn)有建筑設(shè)施與配套儀器設(shè)備狀況，專業(yè)技術(shù)水平和管理體制等。

五、項目地點選擇分析。項目建設(shè)地點選址要直觀精確，要貫徹具體地塊位置并對與項目建設(shè)內(nèi)容有關(guān)的基礎(chǔ)狀況、建設(shè)條件加以描述，不能夠項目所在區(qū)域替代項目建設(shè)地點。具體內(nèi)容涉及項目具體地址位置（要有平面圖）、項目占地范疇、項目資源、交通、通訊、運輸以及水文地質(zhì)、供水、供電、供熱、供氣等條件，其它公用設(shè)施狀況，地點比較選擇等。

六、生產(chǎn)（操作、檢測）等工藝技術(shù)方案分析。重要涉及項目技術(shù)來源及技術(shù)水平、重要技術(shù)工藝流程與技術(shù)工藝參數(shù)、技術(shù)工藝和重要設(shè)備選型方案比較等；

七、項目建設(shè)目的（涉及項目建成后要達(dá)成的生產(chǎn)能力目的1

或業(yè)務(wù)能力目的，項目建設(shè)的工程技術(shù)、工藝技術(shù)、質(zhì)量水平、功效構(gòu)造等目的）、任務(wù)、總體布局及總體規(guī)模；

八、項目建設(shè)內(nèi)容。項目建設(shè)內(nèi)容重要涉及土建工程、田間工程、配套儀器設(shè)備等。要逐項具體列明各項建設(shè)內(nèi)容及對應(yīng)規(guī)模（分類量化）。土建工程：具體闡明土建工程名稱、規(guī)模及數(shù)量、單位、建筑構(gòu)造及造價。建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及建設(shè)原則應(yīng)與項目建設(shè)屬性與功效相匹配，屬于分期建設(shè)及有特殊因素的，應(yīng)加以闡明。水、暖、電等公用工程和場區(qū)工程要有工程量和造價闡明。田間工程：建設(shè)地