2021年城市更新系列白皮書之三：煥新中央活力邁向國際城市-仲量聯(lián)行-2021.10-36正式版

中國|2021年10月煥城市新更新中系列央白皮活書力之三邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05城市更新是持續(xù)的市場關(guān)注熱點。“十四五”規(guī)劃提出“轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式”，“加快推進城市更新，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升”。不同于傳統(tǒng)的大拆大建模式以及傳統(tǒng)的住宅快銷開發(fā)邏輯，城市更新應以“人”為核心，是城市有機體自我生長迭代發(fā)展的必然過程，是城市核心區(qū)通過新產(chǎn)業(yè)、新功能、新業(yè)態(tài)導入，從而優(yōu)化符合現(xiàn)代生活品質(zhì)要求的功能載體，提高存量資源利用效率為城市發(fā)展注入時代活力，推動城市可持續(xù)發(fā)展的持續(xù)過程。在點狀物業(yè)改造向區(qū)域功能升級轉(zhuǎn)變的過程中，如何統(tǒng)籌經(jīng)濟性與社會公平，從而建立長期有效的市場機制，如何以可持續(xù)運營視角推動決策機制和相關(guān)政策的完善，特別是基于新功能業(yè)態(tài)訴求保留技術(shù)標準彈性空間，如何建立有效投融資一體化機制激活多方主體參與等，均是完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略所賦予的時代課題，亦有待以更為開放創(chuàng)新的思維，通過項目試點實踐進行積極的探索。2|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05目錄01城市更新驅(qū)動世界級城市發(fā)展0502城市更新驅(qū)動城市核心區(qū)域升級1203城市更新未來發(fā)展展望1904代表性城市更新項目實踐之路2505附錄：仲量聯(lián)行城市更新解決方案33將鼠標懸停在目錄上，單擊首選主題或通過單擊左右箭頭/頁碼導航頁面。城市更新系列白皮書|3| 01 | 02 | 03 | 04 | 05從國際知名城市邁向國際卓越城市有城市，就有城市更新。從拿破侖的大巴黎重建，到紐約的哈德遜城市廣場，成功的城市更新發(fā)展始終在推進城市活力和城市國際影響力的提升。仲量聯(lián)行在2019年、2020年分別推出了城市更新系列白皮書：我們在2019年探討了城市更新的整體模式、公共場景塑造在城市更新中所起到的時間和距離感官上的影響力以及對整體的片區(qū)場景更新提出了系統(tǒng)性的評分標準；在2020年，因為關(guān)注后疫情時代的城市發(fā)展，我們更多地聚焦在自上而下的城市更新、社區(qū)更新的經(jīng)濟和社會模式分析，并就此展開了關(guān)于社區(qū)治理的探討。

而站在新十年的開始，更多的中國城市站在了國際化的發(fā)展舞臺之上。這些中國城市，在國際化的同時，也充滿著千年以來的歷史文脈與人文活力。而在下一輪的城市發(fā)展中，如何通過城市更新將千年積淀的歷史和文化的力量轉(zhuǎn)化為城市產(chǎn)業(yè)和人文發(fā)展的活力，在保護和建設(shè)的平衡中獲得更高質(zhì)量的發(fā)展，將是這些城市在國際舞臺上，從國際知名城市走向國際卓越城市所必須補上的一環(huán)。因此，2021年城市更新系列白皮書的核心議題將回到城市的地理原點，探討城市在歷史和文脈中前行的力量與發(fā)展模式。2019年2020年《重構(gòu)社群關(guān)系，激活城市動能》《聚焦社區(qū)更新，喚醒城市活力》核心關(guān)鍵詞：核心關(guān)鍵詞：片區(qū)、場景后疫情、社區(qū)發(fā)展核心觀點：核心觀點：更新場景營造社區(qū)發(fā)展動力更新綜合評分標準社區(qū)更新經(jīng)濟模式和社會模式分析點擊二維碼點擊二維碼下載報告下載報告4|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05城01市更新驅(qū)動世界級城市發(fā)展城市更新系列白皮書|5| 01 | 02 | 03 | 04 | 05擁有世界級/國際化發(fā)展定位的城市代表立足自身特點、追求世界引領(lǐng)，中國城市的全球愿景將成為推動城市未來發(fā)展的強勁動力北京青島西安南京無錫蘇州上海成都武漢杭州重慶深圳廣州6|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05北京 上海努力建設(shè)好偉大社會主義祖國的首都、 基本建成具有世界影響力的社會主義現(xiàn)邁向中華民族偉大復興的大國首都、國 代化國際大都市，成為具有全球影響力際一流的和諧宜居之都 的長三角世界級城市群的核心引領(lǐng)城市，成為社會主義現(xiàn)代化國家建設(shè)的重要窗口和城市標桿廣州 深圳建成具有經(jīng)典魅力和時代活力的國際大 建成具有全球影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意之都市，成為具有全球影響力的國際商貿(mào) 都，成為我國建設(shè)社會主義現(xiàn)代化強國中心、綜合交通樞紐、科技教育文化醫(yī) 的城市范例。成為競爭力、創(chuàng)新力、影療中心，朝著美麗宜居花城、活力全球 響力卓著的全球標桿城市城市闊步邁進成都杭州南京踐行新發(fā)展理念的獨特韻味別樣精彩具有中國特色、時公園城市示范區(qū)、的世界名城代特征、國際影響泛歐泛亞有重要影的社會主義現(xiàn)代化響力的國際門戶樞創(chuàng)新名城紐城市蘇州 西安 武漢充分展現(xiàn)“強富美高”新圖景的社會主義現(xiàn)代化強市、國家歷史文化名城、著名風景旅游城市、長三角重要中心城市

具有國際影響力競爭 創(chuàng)新引領(lǐng)的全球城力的國家中心城市和 市，江風湖韻的美麗具有歷史文化特色的 武漢國際化大都市重慶無錫青島建設(shè)國際化、綠色建成具有國際競爭力建成具有較強影響化、智能化、人文化的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新名城、具力的開放、現(xiàn)代、活的現(xiàn)代城市有國際美譽度的生態(tài)力、時尚的國際大都宜居名城、具有全國市，以全球海洋中心輻射力的交通樞紐名城市昂首挺進世界城城、具有全國影響力市體系前列的山水文旅名城來源：各城市2035規(guī)劃、十四五規(guī)劃及國土空間規(guī)劃城市更新系列白皮書|7|01|02|03|04|05主要全球領(lǐng)軍城市發(fā)展歷程工業(yè)革命時期20世紀初194019601970《新自由確定倫敦經(jīng)詢?yōu)橹鞯纳坦I(yè)先導，英國完成初始資本積累與工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整工業(yè)革命為倫敦帶來制造業(yè)的聚集，同時人口爆發(fā)式涌入，城市急速擴張，城市經(jīng)濟大力發(fā)展城市到郊區(qū)：重工業(yè)向后工業(yè)轉(zhuǎn)型期間，倫敦著手展開新城運動，疏散產(chǎn)業(yè)及人口，解救備受壓力的中心城區(qū)；以倫敦為中心分為四個圈層，共建成28個新城鎮(zhèn)“布雷頓森林體系”確立建立以美元和黃金掛鉤的固定匯率制度1944工業(yè)先導、制造業(yè)興起、輕工業(yè)升級服務業(yè)擴展工業(yè)時期先以勞動密集型、資本密集型輕工業(yè)為主，經(jīng)濟發(fā)展重心偏向中心城后在二戰(zhàn)期間輕工業(yè)由低端向高端升級紐約與周圍城市合理紐約港：前工業(yè)化時代紐約為連接歐美的普通港口城市；華爾街：美國金融分業(yè)經(jīng)營模式走工業(yè)革命后成為美國最大貿(mào)易口岸城市升級推動功能迭代加速，賦予城市更新更為復合多元內(nèi)涵

戰(zhàn)后東京，百廢待興，東京致力于快速恢復，政府對重工業(yè)帶動經(jīng)濟崛起加倍重視1945重型制造業(yè)引領(lǐng)金融轉(zhuǎn)鋼鐵、化工、機械等重工業(yè)制造業(yè)制度改革推動生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)成為經(jīng)濟發(fā)展的中堅力量全球城市升級窗口期不斷縮短制造業(yè)主導期 服務業(yè)/金融業(yè)主導期多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展期摘自仲量聯(lián)行《金色中環(huán)：創(chuàng)新引領(lǐng)，而立浦東再出發(fā)》白皮書8|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05領(lǐng)軍全球城市均步入了“聚焦對創(chuàng)新經(jīng)濟動能的挖掘與培育”的第三次轉(zhuǎn)型期1980199020002010至今主義政治經(jīng)濟策略》《倫敦創(chuàng)新戰(zhàn)略與行動計劃（2003-2006）》《科技城計劃》濟將以法律服務、會計服務、商業(yè)咨倫敦提出建成“世界領(lǐng)先的知識經(jīng)濟”改變英國缺乏本土企業(yè)、龍頭企業(yè)現(xiàn)狀，試圖培育務服務業(yè)，代替制造業(yè)的重要地位本土創(chuàng)新企業(yè)，將倫敦打造成世界科技中心之一197920032010倫敦進入服務經(jīng)濟時代倫敦進入創(chuàng)新驅(qū)動型經(jīng)濟時代1986年撒切爾改革，英國金融放松管制、加速自由化，全球范圍內(nèi)倫敦率先提出發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為文化、以混業(yè)經(jīng)營、金融為主；金融逐漸成為倫敦主導產(chǎn)業(yè)科技和經(jīng)濟深度融合的產(chǎn)物，支撐“創(chuàng)意之都”下一輪發(fā)展金融城：政策改革下，此前極為封閉的金融城成為東倫敦科技城：將東倫敦改造為高科技產(chǎn)業(yè)中心，成為當之無愧的歐洲倫敦第一個CBD，走向全球市場成長最快科技樞紐《金融服務現(xiàn)代化法案》《多元化城市：紐約經(jīng)濟多樣化項目》將國際競爭、贏得全球市場作為目提出把紐約打造成新一代的科技創(chuàng)新之都標，通過鼓勵和促進美國金融業(yè)增《一個新的紐約市：2014-2025》強國際競爭力再次明確“全球創(chuàng)新之都”的城市發(fā)展定位200920151999，金融業(yè)崛起成為紐約支柱產(chǎn)業(yè)紐約進入多元經(jīng)濟戰(zhàn)略時代市為核心的生產(chǎn)性服務業(yè)；伴隨都市圈的初步形成，將經(jīng)濟基礎(chǔ)擴展到以生物科技、時尚、媒體技術(shù)為重點的分工、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作，在金融和貿(mào)易上發(fā)展迅速不同行業(yè)中，逐步改變過度依賴金融業(yè)的發(fā)展路徑硅巷、鄧波區(qū)、康奈爾科技校區(qū)向終結(jié)，華爾街成為金融民主化的重要場所科技創(chuàng)新聚集區(qū)塑造紐約城市新空間《金融體制改革規(guī)劃方案》《東京都產(chǎn)業(yè)振興基本戰(zhàn)略（2011-2020）》標志著日本“金融大爆炸”制度改革的開確立東京都作為首都圈核心的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新地位、引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級；尤其是激始，推動金融自由化和全球化活地方具有優(yōu)秀技術(shù)的中小企業(yè)參與到產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中19972012型，東京邁向亞太“金融龍頭”東京聚焦知識密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展展，以金融業(yè)和信息業(yè)為代表的生產(chǎn)性服務業(yè)向東京集中在政府支持下東京產(chǎn)業(yè)重點向創(chuàng)新經(jīng)濟傾斜丸之內(nèi)：亞洲金融核心；日本金融、經(jīng)濟中心；總部集聚品川：日本政府引導下，以吸引研發(fā)中心、創(chuàng)新總部為核心目標的城市新增長極《關(guān)于開發(fā)浦東的指示》2005年浦東新區(qū)成為第2013年上海自貿(mào)試驗區(qū)正式成立《上海經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略匯報提綱》一個綜合配套改革試驗區(qū)國務院正式宣布開發(fā)開放浦東南匯并入浦東，上海推進科創(chuàng)中心建設(shè)，“兩區(qū)合并”明確下一輪城市發(fā)展目標2009201519841990加速走完工業(yè)化中期經(jīng)歷產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型金融與專業(yè)服務業(yè)并舉上海邁向“卓越的全球城市”國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運和作為制造業(yè)基地，重型化程度高，在發(fā)展和資源約束中轉(zhuǎn)型，從重化工業(yè)向后工業(yè)階段過渡科技創(chuàng)新中心核心功能邁上新臺階陸家嘴、南京西路等為代表的中央商務區(qū)是上海打造卓越的全球城市中國樣本的重要承載區(qū)城市更新系列白皮書|9| 01 | 02 | 03 | 04 | 05全球領(lǐng)核軍心城區(qū)市域的重發(fā)塑展城共市性氣質(zhì)——代表空間：核心體現(xiàn)：代表空間：核心體現(xiàn)：倫敦金融城財富、金融倫敦西區(qū)文化孵化器、“倫敦新精神”代表空間：核心體現(xiàn)：代表空間：核心體現(xiàn)：紐約華爾街“紐約金融夢”紐約哈德遜創(chuàng)意階層“美國夢”的核心城市廣場詮釋空間代表空間：核心體現(xiàn)：代表空間：核心體現(xiàn)：上海陸家嘴開放、金融上海新天地上?！皠?chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城”的全新體現(xiàn)10|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05在地化的城市歸屬感與國際化的時代認同感是城市發(fā)展內(nèi)在動力的兩大核心要素。區(qū)別于新城開發(fā)，城市更新的內(nèi)容已經(jīng)不僅僅是載體的改造，以開放、共享、多元、復合為理念的城市有機更新，是推動全球城市不斷保持活力、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。城市更新的五大核心驅(qū)動要素構(gòu)建 驅(qū)動 賦新 激活 整合產(chǎn)業(yè)生態(tài) 多元復合 城市文脈 城市空間 交通價值以中央活力區(qū)(CAZ,CentralActivitiesZone)理念重塑世界級城市城市更新系列白皮書|11| 01 | 02 | 03 | 04 | 05城02市更新驅(qū)動城市核心區(qū)域升級12|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05以活力發(fā)展理念，重塑世界級城市核心區(qū)吸引領(lǐng)先人才是城市發(fā)展的核心引擎。在新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)快速迭同時，基于城市文化的深厚積淀，城市核心區(qū)同樣是對外展代和競爭發(fā)展的背景下，人口吸引力是城市發(fā)展必須面對的現(xiàn)城市特色的重要空間，因而城市核心區(qū)承擔著城市文化魅命題。工作與生活場景的交織和人群社交空間的多元活躍需力彰顯的重要使命。構(gòu)建活力四射、多元共融的城市核心區(qū)求決定了城市發(fā)展需更加注重對于在地職住關(guān)系和社區(qū)構(gòu)建是世界級城市未來發(fā)展的重要趨勢。的思考。CAZ中央活力區(qū)踐行城市——倫敦2004年，倫敦政府公布的《大倫敦空間戰(zhàn)略規(guī)劃2004》，首次提出建設(shè)中央活力區(qū)（CAZ）。2021年，新一輪公布的《大倫敦空間發(fā)展戰(zhàn)略2021》再次強調(diào)，CAZ是倫敦充滿活力的心臟和全球標志性的核心，是世界最具吸引力和競爭力的商務區(qū)域之一。多元復合產(chǎn)業(yè)金融產(chǎn)業(yè)服務業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)

多元城市功能多維文化旅游功能 豐富購物體驗 品質(zhì)復合居住功能傳統(tǒng)文化遺址與博物館、 集中購物中心畫廊、劇院、音樂廳等新主題特色街區(qū)建文化設(shè)施疊加夜間經(jīng)濟發(fā)展，打造24小時活力空間，串聯(lián)公共活動空間，打破多元功能邊界資料來源：LondonCAZ:《大倫敦空間發(fā)展戰(zhàn)略2004》、《大倫敦空間發(fā)展戰(zhàn)略2021》城市生活區(qū)位交通四大維度探索復合功能核心區(qū)要素商務活動社會影響力城市更新系列白皮書|13| 01 | 02 | 03 | 04 | 05核心區(qū)活力打造—微更新？片區(qū)更新？還是大拆大建？基于活力理念的核心區(qū)發(fā)展，理性界定城市更新范圍的核心影響因子將不在于改造體量的大小，而是在超過一個最小面積界限后能夠覆蓋和影響的總體區(qū)域范圍。由于城市核心區(qū)的空間是有限的，因此現(xiàn)代城市未來核心區(qū)更新發(fā)展所需要關(guān)注的重點，是單位面積中單位個體GDP產(chǎn)出的效率，以及隨之而來的產(chǎn)業(yè)及社會帶動效應分析，而不是整體的GDP數(shù)據(jù)。

構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)城市經(jīng)濟發(fā)展正在由要素驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變，以科技新媒體等為代表的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)正在呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，并已在部分城市商務區(qū)成為繼金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)和商貿(mào)業(yè)等傳統(tǒng)主導產(chǎn)業(yè)之后的核心產(chǎn)業(yè)增長極。上海近年甲級辦公樓租戶結(jié)構(gòu)中科技新媒體企業(yè)占比（基于租賃面積）25%21%20%17%14%15%10%8%10%7%5%0%201620182020中央商務區(qū)非中央商務區(qū)數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部通過對城市文脈的功能活化，豐富區(qū)域空間載體，推動區(qū)域復合化和特色化，從而構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，將驅(qū)動城市產(chǎn)業(yè)功能不斷升級。在此基礎(chǔ)上，需面向創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)導入，適配產(chǎn)業(yè)辦公載體及配套微觀需求，完善優(yōu)化區(qū)域配套，構(gòu)建完整產(chǎn)業(yè)配套體系。亞馬遜在西雅圖的集群式發(fā)展從2010年的約5千人到2020年的約5萬人，亞馬遜在西雅圖擴除了多元的餐飲配套、深厚的文化氛圍、完善的教育醫(yī)療配張態(tài)勢持續(xù)強勁，截至2017年，亞馬遜西雅圖辦公體量達75套，西雅圖政府不斷通過城市更新為亞馬遜及各類科技龍頭萬平方米，辦公載體從單點式發(fā)展轉(zhuǎn)向集群式發(fā)展。 企業(yè)在不同時期提供對應載體，從而實現(xiàn)科技產(chǎn)業(yè)的高度聚合。2007 單點式 2017 集群式14|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05驅(qū)動多元復合在城市更新發(fā)展的背景下，傳統(tǒng)的粗放型外延式發(fā)展模式已難以持續(xù)。在土地價值與城市容量的雙重壓力下，集約型內(nèi)涵式發(fā)展成為必然趨勢。集約化發(fā)展并非在于將每一寸空間按照原有的利用邏輯進行高密度的堆砌。在核心區(qū)賦予多元城市功能和復合的生產(chǎn)生活環(huán)境，構(gòu)建城市休閑、社群交互、教育、運動娛樂、旅游觀光等多元空間，從而適配不同社群、不同客群的新型生活方式訴求，是彰顯城市活力、推動人才集聚的重要手段。同時，通過公共空間的串聯(lián)，一方面實現(xiàn)載體、功能和城市基礎(chǔ)設(shè)施的聯(lián)動，另一方面以內(nèi)容為抓手，將人的情感通過公共空間進行傳導，才能真正實現(xiàn)人與人之間有形和無形的鏈接，構(gòu)建社群網(wǎng)絡(luò)，塑造城市的活力內(nèi)核。

娛樂運動產(chǎn)業(yè)公共空間和休閑內(nèi)容旅游購物倫敦國王十字車站區(qū)域——多元復合功能集聚針對區(qū)域高端人才的高品質(zhì)消費及文化需求，國王十字車站區(qū)域除辦公與居住功能外，充分利用在地文化遺產(chǎn)與公共空間打造極具特色與調(diào)性的商業(yè)、文化及休閑娛樂功能。倫敦國王十字車站區(qū)域開發(fā)項目為倫敦中央?yún)^(qū)一個世紀以來最大的單一開發(fā)商開發(fā)項目，通過引入大量零售、餐廳、社區(qū)設(shè)施及公共綠地，2016年共吸引游客32.5萬人次項目以公園、廣場、步行街區(qū)為組織框架，40%以上的土地作為城市公共空間使用。5條主要城市道路將區(qū)域分成不同組團，組團內(nèi)部不允許私家車進入，確保了其步行體驗與安全。其中GranarySquare、HandysideGardens已成為最受市民及游客喜愛的聚集地之一大量的零售、公園等空間滿足了居民及游客購物、休閑、運動等需求，為城市創(chuàng)造了一片滿足不同客群生活方式的目的地

60%9%建筑空間文娛11%零售總占地面積總建筑面積27萬平方米24%75萬平方米56%40%住宅辦公公共空間資料來源：https://www.kingscross.co.uk/，國王十字概覽（King’sCrossOverview）城市更新系列白皮書|15| 01 | 02 | 03 | 04 | 05賦新城市文脈時間賦予城市魅力。城市不同發(fā)展時期保留至今的歷史和文化符號具備不可復制的文化價值。城市更新過程中，如何活化和再利用城市文脈，彰顯城市內(nèi)涵，撬動和傳遞城市文脈的價值，是城市更新區(qū)別于新區(qū)建設(shè)的重要使命，對城市發(fā)展有著不可估量的意義。仲量聯(lián)行認為，城市文脈的復興和傳承，不應該僅僅停留在單一的文化展示、展覽和回顧，而應該基于文化積淀，結(jié)合

新時期的城市發(fā)展使命，與城市功能進行充分交互，通過新產(chǎn)業(yè)、新功能和新業(yè)態(tài)的導入，構(gòu)建新型城市功能體系，實現(xiàn)真正意義上的城市文脈賦新。將歷史記憶與生活方式結(jié)合，將產(chǎn)業(yè)文脈延續(xù)和升級，將城市功能延展和擴充，形成多元、復合、升級的城市有機空間，更能有效的賦能歷史的時間價值，兌現(xiàn)歷史文脈的未來價值，激活城市文化新生。紐約布魯克林海軍廠——傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)身為以技術(shù)驅(qū)動的現(xiàn)代制造業(yè)中心紐約布魯克林海軍廠起源于1801年，占地1平方公里，二戰(zhàn)時期曾是美國建造大量軍艦和航母的核心造船廠。伴隨戰(zhàn)爭結(jié)束及紐約制造業(yè)向服務業(yè)轉(zhuǎn)型，在經(jīng)營了165年后其被政府關(guān)閉，慢慢荒廢。自2002年開始，伴隨政府多輪重振制造業(yè)的舉措，紐約布魯克林海軍廠逐漸發(fā)展成為紐約最大的工業(yè)綜合園區(qū)，成為紐約新一代智能制造的主要承載區(qū)。紐約布魯克林海軍廠現(xiàn)在擁有450多家企業(yè)，員工超過11,000人，每年為紐約市帶來超過25億美元的經(jīng)濟效益。作為美國歷史最悠久的海軍造船廠，紐約布魯克林海軍廠擁有紐約最深厚的工業(yè)產(chǎn)業(yè)文脈。在新一輪改造升級過程中，紐約政府在傳承原有工業(yè)空間肌理、延續(xù)工業(yè)產(chǎn)業(yè)文脈的基礎(chǔ)上，更順應產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，由原有的傳統(tǒng)制造升級為智能制造，同時與城市功能進行交互，賦予舊工業(yè)廠房以新生，成為城市技術(shù)創(chuàng)新驅(qū)動的現(xiàn)代制造業(yè)中心。2002年以前2002年2003年2004年2016年2017年以傳統(tǒng)制造、倉Crye入駐，防護裝備全流程生Crye擴租至90,000平方英尺儲物流企業(yè)為主產(chǎn)服務商，租賃面積1,000平方英尺服飾及配件Sartorous入駐，服裝配件Catbird入駐，珠寶定制設(shè)計定制生產(chǎn)服務商及生產(chǎn)商，租賃面積1,300平方英尺建筑工程PatinaStudios入駐，F(xiàn)ullStackModular入駐，裝室內(nèi)設(shè)計及生產(chǎn)企業(yè)配式建筑定制設(shè)計及生產(chǎn)組裝企業(yè)DuggalGroup入駐，交互媒科技媒體 體全流程服務商，租賃面積20,000平方英尺

DuggalGroup擴租至200,000平方英尺，租賃面積翻至10倍餐飲零售Russ&Daughters入駐，食品制造零售商，租賃面積14,000平方英尺資料來源：PrattCenter發(fā)表《BrooklynNavyYard:AnAnalysisofItsEconomicImpactandOpportunitiesforReplication》16|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05激活城市空間城市空間是生產(chǎn)及生活的載體，是城市的核心資產(chǎn)。城市更新賦予城市重塑商務空間、居住空間、商業(yè)空間及公共空間的機遇，是區(qū)域價值提升的重要驅(qū)動力。城市更新放大城市空間城市更新的目標是通過放大城市空間推動創(chuàng)新要素聚集，打造符合新興產(chǎn)業(yè)需求的辦公樓宇、研發(fā)中心、中試孵化空間等，并營造開放自由的工作環(huán)境和活躍平等的社交氛圍，加速創(chuàng)新人才導入。城市更新重構(gòu)城市空間組合城市空間的價值在于服務人的生活，復合化的城市空間滿足社群的復合，綜合需求，改變傳統(tǒng)街區(qū)的單一性，通過業(yè)態(tài)平衡多樣可滿足全齡階段多元消費層次。利用多種建筑手法及立體交通，從建筑空間上完成橫向功能與縱向功能的雙重混合。城市更新助力城市公共客廳場景營造伴隨城市快速發(fā)展，城市核心區(qū)在集中高強度發(fā)展階段已形成高人口密度格局，市民的城市公共空間也相應被壓縮。城市更新通過對城市“金角銀邊”空間的設(shè)計，激活未被利用的城市空間，綠色廊道打造城市空間的紐帶，成為融入城市肌理的新空間，形成城市豐富切面，構(gòu)建彰顯特色魅力的城市公共客廳，進一步激發(fā)城市活力。

紐約哈德遜城市廣場——特色載體與服務導入各類人群，激活區(qū)域活力核心哈德遜城市廣場位于紐約曼哈頓中城南片區(qū)，中城是紐約辦公樓租金最貴的CBD區(qū)域。在紐約城市規(guī)劃署Far?West?Side重建框架下，2012年，原私人鐵路車場被政府接管后的土地開啟城市更新重建。該項目總投資約200億美元，總建筑面積169萬平方米，涵蓋辦公（占比57%）、住宅（占比34%）、商業(yè)（占比6%）、酒店、文化藝術(shù)、學校（共占比3%）等復合型功能業(yè)態(tài)。哈德遜城市廣場不僅打造了高品質(zhì)的哈德遜10、30、50、55號辦公樓及15、35號住宅樓。同時也為紐約居民與游客創(chuàng)造了全新的社交空間，例如地標性公共建筑The???Vessel,文化表演藝術(shù)中心The????Shed及公共空間Snark?Park，通過植入演唱會、藝術(shù)展覽、脫口秀等各種形式的文化內(nèi)容，為觀眾帶來前所未有的觀賞體驗和有趣的互動空間。哈德遜城市廣場的公共綠地廣場和花園的設(shè)計與曼哈頓西側(cè)的三個重要景觀——高線公園、哈德遜公園及林蔭大道和哈德遜河公園融合協(xié)調(diào)，成為豐富城市空間魅力的綠色紐帶。哈德遜城市廣場成功吸引黑石、KKR、富國銀行等金融機構(gòu)，華納傳媒、Turner、HBO、CNN、華納兄弟等傳媒企業(yè)，F(xiàn)acebook、BCG\DigitalVentures、Sidewalk\Labs、SAP等科技企業(yè)，Tapestry和?L’Oreal等時尚零售企業(yè)等入駐，成為核心區(qū)城市更新的典范。東京丸之內(nèi)——跨越百年的國際商務區(qū)轉(zhuǎn)型之路1894年1998年2007年2017年構(gòu)建國際商務中心以三菱一號館為起點的建設(shè)階段國際商務辦公區(qū)開放性多元化街區(qū)——進一步擴大和深入階段2007年以來，丸之內(nèi)逐步開啟從以商務、商業(yè)、酒店、會議等單一功能的CBD向文化、娛樂、學習、生活復合型街區(qū)發(fā)展。丸之內(nèi)的總體設(shè)計規(guī)劃了八個未來發(fā)展的共同目標，分別是：可方便、舒適行走的街區(qū)，文化繁榮的高品質(zhì)街區(qū)、引領(lǐng)時代的國際化商務街區(qū)，安全城市、信息化交流街區(qū)，地方、行政、來訪者協(xié)力培育的街區(qū)，與環(huán)境共生的街區(qū)及風格和活力協(xié)調(diào)的街區(qū)。通過構(gòu)建串聯(lián)所有商務辦公大樓的仲通大街，提升步行人流，擴散區(qū)域活力與繁華；將具有歷史意義的第一棟辦公樓三菱一號打造成充滿文化和藝術(shù)的美術(shù)館；并逐步豐富東京駅一番街，使其成為代表日本文化特色地下商業(yè)街空間，丸之內(nèi)逐步更新成為具有特色和風格的國際商務中心區(qū)。城市更新系列白皮書|17| 01 | 02 | 03 | 04 | 05整合交通價值在城市擴大發(fā)展的過程中，新區(qū)往往同步采用更高的規(guī)劃標準、更新的發(fā)展理念，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時兼顧多層次交通體系的構(gòu)建，包括地面寬敞的城市快速路網(wǎng)、地下的軌道交通線網(wǎng)、空中的二層慢行系統(tǒng)等。而城市核心區(qū)作為傳統(tǒng)老城區(qū)，街道尺度相對更小、更宜人，但由于發(fā)展歷史悠久，基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，缺乏立體多層次的交通體系，在很多區(qū)域，車與人在地面搶占空間，交通效率低下、體驗感較差。因此，在城市更新的過程中，應注重多層次交通體系的構(gòu)建，通過“小街區(qū)+快慢行分離+TOD復合開發(fā)”三大理念，由舊有的2D交通體系向4D交通體系轉(zhuǎn)變，全面整合交通價值，充分融合商業(yè)功能，提升區(qū)域的交通效率與城市活力。

整合交通價值三大理念小街區(qū) 快慢行分離 TOD復合開發(fā)多層次交通體系轉(zhuǎn)型構(gòu)建2空中：4垂直交通連廊系統(tǒng)商業(yè)空間商業(yè)空間1地面：快速路舊有2D交通體系4D交通體系商業(yè)空間3地下：人車同層、快慢并行地下通道多層次交通體系助力城市核心區(qū)升級城市核心區(qū)/商圈軌道交通軌道交通公交線路數(shù)量市政路網(wǎng)密度慢行系統(tǒng)站點數(shù)量線路數(shù)量（公里/平方公里）新加坡濱海灣95647.46步行、空中連廊東京銀座342910.2步行、騎行、地下通道東京澀谷551810.8步行、騎行、地下通道東京新宿48129.4步行、騎行、地下通道香港尖沙咀33268.69步行、地下通道香港中環(huán)24287.88步行、地下通道、空中連廊上海南京西路25108.39步行、騎行、地下通道便捷的交通可達性、發(fā)達的慢行系統(tǒng)、細密的道路路網(wǎng)，將助力城市核心區(qū)/商圈的提升發(fā)展?？v觀國際知名的城市核心區(qū)，其在交通價值方面具有以下共性：擁有發(fā)達的對外交通條件、宜人的步行系統(tǒng)，軌道交通線路至少3條，慢行系統(tǒng)至少2種；軌道交通連接機場和鐵路樞紐，500米站點覆蓋率超過70%，路網(wǎng)密度達7km/km2以上；交通體系與商業(yè)功能充分融合發(fā)展，助力商業(yè)價值彰顯。18|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05城03市更新未來發(fā)展展望城市更新系列白皮書|19| 01 | 02 | 03 | 04 | 05未來城市核心區(qū)域更新的四大趨勢關(guān)鍵詞1更聚焦于城市核心區(qū)域的城市更新，業(yè)態(tài)功能的創(chuàng)新復合對現(xiàn)有法規(guī)及管理機制提出了更多的挑戰(zhàn)。在去地產(chǎn)化的大背景下，作為驅(qū)動城市發(fā)展的核心舉措，城市更新承擔著社區(qū)改造的重任，亟需在“政策破局性手段”和“經(jīng)營性手段”兩個維度實現(xiàn)破局。政策性破局經(jīng)營性破局?鼓勵自主更新?配套公共服務設(shè)施運營權(quán)?彈性土地用途變更?存量用地轉(zhuǎn)型發(fā)展文創(chuàng)、科創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)用途?容積率轉(zhuǎn)移平衡?城市更新（類）REITs?“邊角地”等存量土地并入規(guī)劃范圍?稅收獎勵返還?創(chuàng)新業(yè)態(tài)五年過渡期先行發(fā)展?騰退及保護修繕補貼關(guān)運鍵營詞2關(guān)鍵詞智慧3關(guān)鍵詞創(chuàng)新4

基于經(jīng)營性破局理念，不同于住宅社區(qū)開發(fā)模式，在傳統(tǒng)的政府、市場和社會三大利益主體之外，需要站位“營城”。從長期運營角度，對實施過程實行全周期的統(tǒng)籌管理，并給予運營方更多支持和長期激勵。城市更新是一項跨學科、多方參與、全生命周期的系統(tǒng)性開發(fā)工程。得益于數(shù)字孿生、物聯(lián)網(wǎng)、城市信息模型（CIM）/建筑信息模型（BIM）等未來科技的成熟與賦能，智慧科技、智慧管理與智慧服務等復合智慧場景的應用已成為可能。也因此，基于“智慧城市”理念的智慧運營管理系統(tǒng)將為未來城市更新的決策與實施提供充分的支撐并助力城市的自我生長與迭代。城市更新是一個“舊瓶裝新酒”的過程，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)將會被騰退，并同時植入新的功能。創(chuàng)新的思維與量體裁衣的巧思，將成為決定城市更新成敗的核心課題。圍繞“新文化”、“新業(yè)態(tài)”、“新產(chǎn)業(yè)”以及“新風貌”四新特色，將形成創(chuàng)新性的賦新生態(tài)圈，為城市注入持續(xù)的新格調(diào)、新活力，打造可持續(xù)的城市發(fā)展新格局。20|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05多元主體創(chuàng)新探索產(chǎn)城融合：打造創(chuàng)新驅(qū)動的商業(yè)新模式在為城市更新片區(qū)融入復合化產(chǎn)業(yè)元素的過程中，需要引入更多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展視角，從產(chǎn)業(yè)角度審視更新后的空間價值。如果能以數(shù)字化研究方式，量化地明確資金投入產(chǎn)出的收益范圍，并在傳統(tǒng)房地產(chǎn)資本之外，匹配多樣化的產(chǎn)業(yè)資金渠道，明確短期效益和長期效益并舉的政策路徑，方能實現(xiàn)區(qū)域發(fā)展的破局。

規(guī)劃突破：實現(xiàn)新舊物業(yè)的使用效率最大化城市更新片區(qū)發(fā)展一般會涉及大量新舊物業(yè)的混合。在保障公眾利益、符合更新目標的前提下，項目為符合今日城市核心區(qū)的功能現(xiàn)代化改造，需要在用地性質(zhì)、容積率、建筑高度以及城市規(guī)劃的退讓及綠化標準規(guī)范上，擁有更多的自由度，從而保證物業(yè)改造后的使用效率的最大化。政企合作：探索多元主體創(chuàng)新合作機制城市核心區(qū)域發(fā)展勢必需要多元主體參與，而各主體間的合作模式亟待突破創(chuàng)新。通過聚合政府與開發(fā)主體、投資主體、運營主體等，最大化形成通力合作機制，樹立政企合作示范，方能助力區(qū)域持續(xù)發(fā)展。城市更新3S發(fā)展路徑體系STEPI:SPOTSTEPII:SITE五大視角城市公共痛點分析在地更新潛力場地潛力

STEPIII:SOLUTION整體行動計劃

近期行動計劃列表若干個近期行動計劃(示意）?提升空間效益產(chǎn)業(yè)生態(tài)?倡導公交與慢行優(yōu)先的綜合交通網(wǎng)絡(luò)?營造鼓勵街道生活的慢行環(huán)境大數(shù)據(jù)?打造具感官體驗的場景式空間+?釋放共享交流空間多元驅(qū)動數(shù)字城市?策劃多元社區(qū)活動孿生?適應文化及氣候環(huán)境的改造方案產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?以在地特色引導發(fā)展方向歷史文脈?促進健康生活的動感社區(qū)市民?建立多方溝通的機制與渠道?優(yōu)化營商環(huán)境意見?搭建智慧管理運營平臺空間營造?構(gòu)建高效的公共服務平臺?加強國際參與度?完善公共服務的供給與品質(zhì)復合化產(chǎn)業(yè)社區(qū)｜CAZ中央活力區(qū)交通整合活力后巷夜經(jīng)濟｜智慧城市服務在地環(huán)境塑造

公共空間景觀功能改造綜合交通解決方案城市氣質(zhì)重塑國際城市站位-友好城市-宣傳推廣-國際招商GDP品質(zhì)提升公共社區(qū)服務+智慧社區(qū)管理

優(yōu)先級綜合評價矩陣可實施性評價經(jīng)濟性評價重要性評價緊迫性評價其他在地評價

基于項目環(huán)境的提升計劃（U形改造，綜合形象整治等）基于特色文化基礎(chǔ)的場景營造計劃（如祠堂、名人故居、歷史街區(qū)等）基于智慧社區(qū)的智慧城市打造計劃基于綜合交通工具的區(qū)域慢行系統(tǒng)打造計劃基于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)招商計劃及政策配套以及產(chǎn)業(yè)載體的功能性改造其它頂層邏輯 找出問題 發(fā)掘價值

實施評價

開展行動通過頂層設(shè)計尋找項目發(fā)展立意的“核心驅(qū)動力”；通過規(guī)劃突破，把握文化傳承保護和規(guī)劃限制突破的平衡；通過產(chǎn)業(yè)要素集聚，打造戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)與城市功能的有機融合；通過運營思路創(chuàng)新，整合多類業(yè)態(tài)形成需求導向的“產(chǎn)品模塊”；從而形成3大利益的平衡和4大核心城市功能的綜合改善。社會價值城市更新3大大平平衡衡4大大功功能能改改善善居住游憩(城市空間)面臨的平衡經(jīng)濟文化環(huán)境交通工作價值價值城市更新系列白皮書|21| 01 | 02 | 03 | 04 | 05創(chuàng)新政策探索

廣深城市更新路徑對比參考深圳和廣州的城市更新實施路徑，我們可以看到在實施區(qū)域的范圍劃定上，雙方具有比較明確的一致性，即考慮首先設(shè)立改造范圍和區(qū)域，再在政府相關(guān)部門統(tǒng)籌下進行更新規(guī)劃編制。但雙方的編制責任主體的選定又有很大的不同：即深圳是由政府牽頭考慮整體規(guī)劃，再確定更新實施主體；而廣州（乃至廣東大部分區(qū)域），都是在單元計劃的規(guī)劃編制階段，就已經(jīng)將未來的實施主體納入了編制參與范圍。而由此產(chǎn)生的更新市場化運作模式發(fā)生了相對應的變化。深圳城市更新 廣州城市更新申報階段編制階段實施階段

堅持市場主導，開發(fā)主體自主選擇，自主申報法定圖則為依據(jù)城市更新年度計劃為依據(jù)核查匯總土地及建筑物信息申報城市更新單元規(guī)劃規(guī)劃編制確定單一實施主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議土地使用權(quán)出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證城市更新項目實施

實施階段批復階段審核階段編制階段申報階段

機構(gòu)申請納入標圖建庫合理確定改造范圍區(qū)一級申請納入城市更新年度計劃數(shù)據(jù)摸查區(qū)一級政府編制項目實施方案區(qū)一級政府申報、市城市更新局受理提交市城市更新小組審議市城市更新局批復最終方案區(qū)政府組織，進行社會風險評估并通過拆遷補償及建設(shè)相關(guān)資料辦理項目建設(shè)/完成驗收《上海市城市更新條例（草案）》解讀2021年8月10日公示的《上海城市更新條例（草案）》征求意見稿，在原有的強調(diào)政府統(tǒng)籌、社會資本及公眾權(quán)益多方參與的基礎(chǔ)上，提出了三個新的嘗試，即：嘗試明確了雙軌制的更新主體模式；嘗試提出了容積率轉(zhuǎn)移的新經(jīng)濟模型；嘗試提出了突破土地招拍掛限制的用地保障審批路徑。這些改變結(jié)合原有的上海城市更新路徑，將能夠更好地促進城市更新多方主體的參與意愿，同時也更符合金融賦能下城市更新基金的普通合伙人（GP）-有限合伙人（LP）更新發(fā)展模式。22|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05上海城市更新審批路徑示意圖確定評估范圍、完成資料整理明確更新項目和更新項目主體編制區(qū)域評估報告編制更新項目意向性方案開展公共要素評估編制更新單元建設(shè)方案劃定更新單元范圍審批實施計劃明確各更新單元的公共要素清單審批區(qū)域評估報告市場主體參與實施計劃階段涉及調(diào)規(guī)，評估報告涉及調(diào)規(guī)的，編制控規(guī)調(diào)整任務書，報市級審批需要重新開展區(qū)域評估工作

土地出讓合同明確實施計劃相關(guān)要求，相關(guān)承諾納入土地出讓合同進行管理，從政策端確項目實施保城市更新功能及效果的實現(xiàn)更新責任主體創(chuàng)新住建局牽頭自然資源局城市更新中心更新統(tǒng)籌主體+作為規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)指引作為專職更新物業(yè)權(quán)利人主體設(shè)置更新辦公室編制主體參與單位雙軌更新模式更新操作路徑創(chuàng)新更新主體物業(yè)權(quán)利人A 物業(yè)權(quán)利人B更新地塊新建地塊+已批控規(guī)+風貌保障政策激勵容積率轉(zhuǎn)移

更新用地保障創(chuàng)新協(xié)議出讓 不動產(chǎn)登記公有權(quán)益和現(xiàn)存市場化物業(yè)權(quán)益歸集的可能性綜合利益考慮確定土地期限的突破土地出讓金參考廣深案例，進一步解讀《上海市城市更新條例（草案）》：三地在城市更新歷程演變上有明顯差異，但最終趨勢殊途同歸。1.參與主體從政府大包大攬逐步演變?yōu)檎鲗П尘跋碌亩喾焦仓\，對小地塊改造提供了更多的可能性；2.改造模式從大拆大建逐步演變?yōu)橐虻刂埔说牟?、改、留、修、保多元舉措；3.更新方向從政府制定更新計劃自上而下、層層分解的供給模式，逐漸演變?yōu)榻y(tǒng)籌方、權(quán)益人業(yè)主、社區(qū)團體等可自發(fā)申請更新的供需雙向模式；4.更新目標從單純的增加人均住房面積，提供城市發(fā)展用地，逐步演變?yōu)槎嗑S度促進城市產(chǎn)業(yè)及活力的全面綜合發(fā)展；5.更新制度建設(shè)是基于在多個城市的實踐上，相互借鑒，不斷延伸完善，制度逐漸系統(tǒng)化、精細化。政策參考：上海-上海市政府網(wǎng)站、上海市城市更新實施辦法、上海市城市更新條例（草案）廣州-廣州市城市更新局、舊城鎮(zhèn)全面改造更新項目報批指引、舊廠房政府收儲（整備）與自行改造結(jié)合更新項目報批指引、舊廠房政府收儲（整備）更新項目報批指引、舊廠房自行改造更新項目報批指引、舊村莊全面改造更新項目報批指引深圳-深圳市政府網(wǎng)站、深圳市城市更新局、《深圳市城市更新辦法》城市更新系列白皮書|23| 01 | 02 | 03 | 04 | 05商業(yè)模式探索

金融賦能，解決城市更新的創(chuàng)新發(fā)展模式城市更新可通過金融賦能的創(chuàng)新模式，更快速有效地在實現(xiàn)社會價值、經(jīng)濟價值、文化環(huán)境價值間平衡的基礎(chǔ)上，完善城市更新的多目標訴求的決策機制。從以前單個開發(fā)主體到多個開發(fā)主體組成的有限合伙人（LP）集合，聚集到一個普通合伙人（GP）去統(tǒng)籌各主體的訴求及專業(yè)性，方能達到片區(qū)政府、社會資本、市民三者的平衡，從而形成合力，實現(xiàn)區(qū)域的整體發(fā)展目標?；鸸芾硎芡蟹缴鐣r值訴求GP1%（極端情況示意）LP1LP…投資公司政府機構(gòu)等，社會效益呈現(xiàn)財務收益訴求城市更新……項目LP2LP4產(chǎn)業(yè)發(fā)展商，引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提地產(chǎn)開發(fā)訴求供產(chǎn)業(yè)招商服務環(huán)境可持續(xù)LP3發(fā)展訴求

收益比例及給付次序設(shè)置LPLPLPLP投資機構(gòu)類商業(yè)及文化地產(chǎn)政府相關(guān)發(fā)展商類開發(fā)商類機構(gòu)類風險最高，有政策、兌付比例及以區(qū)域發(fā)展有保底有保底條件較為嚴格為目的長期發(fā)展基金地產(chǎn)基金模式的設(shè)立，是地產(chǎn)界一場重大的變革，標志著城市發(fā)展的主體話語權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)集團向產(chǎn)業(yè)、金融、城市運營主體的轉(zhuǎn)移，通過納入更多的利益主體考量維度，更綜合性地審視城市更新目標。城市更新基金運作方式及流程城市更新基金基于母子基金架構(gòu)的發(fā)展模式，可由政府、更新區(qū)域產(chǎn)權(quán)權(quán)益人、產(chǎn)業(yè)資本和其它開發(fā)主體共同出資創(chuàng)立母基金，母基金可在統(tǒng)籌開發(fā)的模式引導下與多個維度的權(quán)益人及機構(gòu)再次共同投資設(shè)立子基金，多目標、多輪次參與到城市建設(shè)中。政府 社會資本出資 出資展發(fā)設(shè)建輪

Step1:城市更新母基金籌集前期資本引導金融和政府母基金投入城市更新項目投資機構(gòu)Step2:解決城市更新過程中產(chǎn)業(yè)、資源、資金導入問題下為成Step3:根據(jù)各子基金的風險度及貢獻度，基金收益池共同享受投資收益24|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 0504項目實踐之路代表性城市更新城市更新系列白皮書|25| 01 | 02 | 03 | 04 | 05北京首都功能核心區(qū)我們的研究視角構(gòu)建高精尖產(chǎn)業(yè)體系

項目背景2020年頒布的首都功能核心區(qū)控規(guī)中，明確了首都功能核心區(qū)的戰(zhàn)略定位：全國政治中心、文化中心和國際交往中心的核心承載區(qū)，歷史文化名城保護的重點地區(qū)，展示首都形象的重要窗口地區(qū)。同時，明確了首都功能核心區(qū)的發(fā)展目標：綱維有序、運行高效的國家中樞，古今輝映、禮樂交融的千年古都，舒朗莊重、藍綠環(huán)抱的文化名城，和諧寧靜、雅韻東方的人居畫卷。東西城作為北京首都功能核心區(qū)的組成部分，將在相當長的時期內(nèi)，持續(xù)推動“雙控四降”，通過城市減量更新，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)體系創(chuàng)新、城市功能升級、空間活力釋放、歷史文化傳承和消費品質(zhì)提升。2014至2018年，北京頒布并定期修訂產(chǎn)業(yè)禁限目錄，在首都功能核心區(qū)實施了嚴格的新增產(chǎn)業(yè)管控，同時制定了高精尖產(chǎn)業(yè)指導目錄。2018年后，產(chǎn)業(yè)禁限和指導目錄進入跨委辦局動態(tài)更新維護階段。首都功能核心區(qū)清退了批發(fā)、一般制造、高耗能和高耗水等低端產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，釋放了城市功能空間和產(chǎn)業(yè)承載空間。特別是2021年9月北京證券交易所的設(shè)立將極大推動金融與創(chuàng)新的融合，首都功能核心區(qū)“金融+文化+創(chuàng)新”的產(chǎn)業(yè)格局將更加明晰。既有樓宇的改造升級將進一步推動核心區(qū)產(chǎn)業(yè)的提質(zhì)增效。激活城市空間首都功能核心區(qū)的城市更新，嚴格規(guī)避了房地產(chǎn)開發(fā)模式，通過留白增綠，體現(xiàn)了減量發(fā)展的思路。前門東區(qū)的三里河通過恢復古三里河水系景觀，在天安門廣場東南約800米處，再現(xiàn)了江南水鄉(xiāng)的生活場景。南鑼鼓巷西側(cè)，恢復北玉河河道，重現(xiàn)當年水運碼頭場景。通過背街小巷整治，提升了街區(qū)的精細化管理。利用拆除違建和騰退空間再利用，為歷史街區(qū)的原住居民提供了口袋公園、微型綠地、養(yǎng)老設(shè)施和基本社區(qū)商業(yè)，保持了胡同里的煙火氣。驅(qū)動多元復合首都核心區(qū)歷史文化片區(qū)集中體現(xiàn)了中華民族融合、多元藝術(shù)融合、地域文化融合。寺廟祠觀、名人故居、胡同宅院、非遺老字號、博物館學館、劇場會館等靜靜地講述著曾經(jīng)的輝煌榮光；國際組織、金融機構(gòu)、設(shè)計師工作室、先鋒劇場、體驗商業(yè)、獨立書店、主題文化酒店、民宿客棧、養(yǎng)生SPA、酒吧咖啡、文化餐廳、特色小吃等功能融合到歷史街區(qū)中，打發(fā)著當代文藝青年的愜意時光。引領(lǐng)商圈升級2021年，北京與其它城市一起，率先開展國際消費中心城市培育建設(shè)。2019年王府井完成北延開街，前門區(qū)域持續(xù)調(diào)整升級品牌和業(yè)態(tài)，北京坊提升了商圈的國際化水平，楊梅竹斜街打造了一條輕度商業(yè)的文青斜街，西打磨廠通過引入若干設(shè)計師院落和創(chuàng)新空間，變身設(shè)計師胡同。2020年崇雍大街改造提升，完成向高品質(zhì)的生活性道路轉(zhuǎn)型，減少了一般性旅游紀念品商業(yè)，增加了體驗業(yè)態(tài)，彌補了歷史片區(qū)居民生活性商業(yè)的品質(zhì)缺口。賦新城市文脈2017年以來，北京的中軸線申遺進展明顯加快。在中軸線及兩側(cè)，鐘鼓樓周邊和地安門內(nèi)大街、南鑼鼓巷、景山后街及國家美術(shù)館周邊、前門大柵欄片區(qū)、天壇東門和天橋周邊，都在加快人口疏解、城市更新和品質(zhì)提升，再現(xiàn)北京“壯美的中軸線”。騰退后的幾百處文物的活化利用將成為新的話題。2021年以來，西城區(qū)開始試點文物活化利用，引入社會運營商，將文物用于中英金融交流、京劇藝術(shù)傳播、文化藝術(shù)空間、糖果主題閱讀等功能?？臻g利用指引2021年，北京正式頒布了城市更新指導意見，并對核心區(qū)平房(院落)保護性修繕和恢復性修建出臺了專門的配套文件。騰退后的院落優(yōu)先用于保障中央政務功能、服務中央單位、完善地區(qū)公共服務設(shè)施、補齊地區(qū)配套短板、改善留住居民的居住條件，還可用于傳統(tǒng)文化傳承展示、體驗及特色服務、創(chuàng)辦眾創(chuàng)空間或發(fā)展租賃住房。與其它城市不同，北京首都核心功能區(qū)的平房院落區(qū)域正在進入自愿申請式騰退階段，總結(jié)過去的一級開發(fā)模式、棚改模式的經(jīng)驗，自愿申請式騰退減少了在拆遷安置過程中的矛盾，政府也提供了更好的回遷安置房資源和城市公共服務。26|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05上海新天地 項目背景1995年前，新天地-太平橋片區(qū)擁有最為密集的石庫門里弄建筑群，具有中西風格融合的石庫門建筑成為了海派文化的一個核心符號。1996年，上海盧灣區(qū)政府正式啟動城市更新計劃，目標改造太平橋地區(qū)的舊城。1997年，太平橋規(guī)劃開啟。2003年，拆除、保留與修繕工作啟動。至今，上海“新天地”成功打造了一個在世界范圍都極具贊譽的城市更新案例。隨著新天地廣場2019年改造開業(yè)，新天地成為集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。我們的研究視角整體化的戰(zhàn)略視野僅以單體項目的運營、形象、財務等指標的成敗衡量城市更新優(yōu)質(zhì)與否是對區(qū)域整體性訴求的忽視。既在街道、環(huán)境等多維度尊重原生文化，和城市的肌理文脈融為一體，也不斷地強化內(nèi)核并豐富外延，新天地盤活的不僅是建筑，而是從整體性出發(fā)，在更大的空間尺度上，以太平橋區(qū)域為核心，老城廂為腹地，聯(lián)動外灘與人民廣場，全面提升黃浦區(qū)區(qū)域核心競爭力。關(guān)注“創(chuàng)意階層”的產(chǎn)業(yè)融合力構(gòu)建未來城市的競爭力體現(xiàn)在城市作為一種“場域”在吸引高素質(zhì)人力資本的能力上?！皠?chuàng)意階層”指創(chuàng)新經(jīng)濟時代崛起帶來的有用共同的創(chuàng)意精神，即重視創(chuàng)造力、個性、差異性和實力的產(chǎn)業(yè)人群，上海新天地擁有金融、零售、專業(yè)服務與TMT四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，創(chuàng)意階層的生長亦將助力片區(qū)全面貫徹融合數(shù)字經(jīng)濟、在線經(jīng)濟兩大未來趨勢產(chǎn)業(yè)，復合多元化城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)?！笆澜绻瘛币I(lǐng)下的消費活力構(gòu)建世界公民（Glocal）指的是兼具國際視野與本土情懷主張的群體。在全球化時代，當大城市發(fā)展模式由生產(chǎn)“推動”演變成由“消費”拉動，世界公民加持下的商業(yè)社群生態(tài)圈構(gòu)建將進一步放大新天地時尚商業(yè)、旅游休閑、文化體驗等綜合效應，孕育更潮流的城市消費文化。城市更新系列白皮書|27| 01 | 02 | 03 | 04 | 05廣州珠江琶醍啤酒文化創(chuàng)意藝術(shù)區(qū)

項目背景“北有燕京，南有珠江，東有青島，西有重啤”，珠江琶醍的前身，便是我國改革開放后首家全面引入國外先進設(shè)備與工藝技術(shù)的現(xiàn)代化啤酒企業(yè)——珠江啤酒。珠啤作為一個35年歷史、承載廣州城市記憶的文化品牌，伴隨了幾代廣州人的青春歲月。2010年，在廣州“退二進三”浪潮下，珠啤將生產(chǎn)功能遷至城郊，遺留占地2.7萬平方米舊廠區(qū)。通過城市更新，依托產(chǎn)業(yè)升級、文化輸出及空間激活等手段，匯聚科研、商務、餐飲、文創(chuàng)、時尚等要素，打造多元化頗具現(xiàn)代藝術(shù)格調(diào)的高端休閑娛樂業(yè)態(tài)，每年舉辦國際啤酒節(jié)、美食節(jié)、音樂節(jié)、時尚藝術(shù)展等大型活動，從工業(yè)區(qū)蝶變?yōu)槿珖膭?chuàng)潮流網(wǎng)紅打卡地。我們的研究視角激活城市空間，工業(yè)場景與當代藝術(shù)的超時空對話搬遷后的舊廠區(qū)保留了極具釀酒工業(yè)特色的構(gòu)筑物：發(fā)酵罐、包裝車間、麥芽倉、水塔、煙囪等。將包裝車間改造為演藝廳，將發(fā)電室改造為藝術(shù)展廊、將貨運碼頭改造為江景餐吧…以全新消費體驗賦能傳統(tǒng)工業(yè)場景，感受時空穿梭。構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，實現(xiàn)園區(qū)永續(xù)發(fā)展城市更新改造后，珠江琶醍利用自身優(yōu)越的地理位置、創(chuàng)意的辦公空間、完善的商業(yè)配套及獨特的工業(yè)文化魅力，通過招商引資，至今已吸納數(shù)十家企業(yè)入駐。入駐企業(yè)類型主要包含網(wǎng)絡(luò)科技、文化傳媒、餐飲管理、商務咨詢、貿(mào)易等。多元產(chǎn)業(yè)為園區(qū)注入持續(xù)生命力與消費活力。延續(xù)工業(yè)文脈，傳承時代記憶除卻舊房改造，新建配套物業(yè)也同樣采取新舊混搭的新銳設(shè)計模式，融合啤酒工業(yè)元素，保留記憶符號，打造復古、創(chuàng)意、具有藝術(shù)氛圍的辦公場所，為文創(chuàng)、商旅、傳媒等產(chǎn)業(yè)進駐園區(qū)提供自由開放的創(chuàng)新空間。以文化為核心，驅(qū)動多元業(yè)態(tài)復合珠江琶醍的業(yè)態(tài)體系大多都圍繞“文化”而展開，從中國第一家啤酒文化博物館、風格各異精釀啤酒餐吧、以麥芽倉為背景的啤酒文化廣場，到琳瑯滿目的時尚買手店、頗具格調(diào)的文創(chuàng)零售、小眾藝術(shù)拍賣廊等。多元化的文化業(yè)態(tài)，共同構(gòu)建廣州文化消費首選場所，也是廣州文化創(chuàng)意實力的展示名片。28|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05成都春熙時尚活力區(qū)

項目背景國務院批復的《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》明確將成都定位于第六個國家中心城市。2017年7月2日，成都國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會召開，決定在全市統(tǒng)籌布局建設(shè)66個主導產(chǎn)業(yè)明確、專業(yè)分工合理的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，全面提升城市能級。在《優(yōu)化后的成都市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)名單》中，原天府時尚產(chǎn)業(yè)及中央商務功能區(qū)與東大街金融服務功能區(qū)合并為成都春熙時尚活力區(qū)，作為錦江區(qū)三大功能區(qū)之一重點發(fā)展。成都春熙時尚活力區(qū)總面積約7.79平方公里（調(diào)整前），涵蓋傳統(tǒng)CBD、春熙路鹽市口核心商圈及東大街金融服務功能區(qū)等多個片區(qū)，主要涉及金融業(yè)、商貿(mào)業(yè)及商務業(yè)，產(chǎn)業(yè)及功能多元復合。在新的城市發(fā)展戰(zhàn)略要求下，仲量聯(lián)行提供了成都春熙時尚活力區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究，提出“國際商務+時尚消費+金融服務”主導產(chǎn)業(yè)體系，并針對時尚消費產(chǎn)業(yè)，提出核心商圈提升打造建議；針對金融服務業(yè)，提出產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的發(fā)展方向。我們的研究視角中心商業(yè)區(qū)持續(xù)提升，助力國際化商圈建設(shè)成都春熙時尚活力區(qū)坐擁春熙路-鹽市口核心商圈，是成都乃至西南地區(qū)的商業(yè)中心。但由于發(fā)展起步早，區(qū)域內(nèi)老舊商業(yè)載體多、消費體驗“斷點”頻繁、新消費場景缺乏，仲量聯(lián)行通過對標多個世界級商圈，從客群、產(chǎn)品、載體等三大維度，提出成都中心商業(yè)區(qū)進一步提升發(fā)展的建議。?客群：用好“成都外籍人士144小時過境免簽”政策，吸引更多國際入境人群前往觀光消費，提升商圈國際化水平。?產(chǎn)品：依托區(qū)內(nèi)錦華館、四圣祠等豐富的歷史文化建筑，打造特色文化商業(yè)街區(qū)，提升商圈的文化吸引力；打造豐富的新消費場景，提升消費體驗。?載體：改造春熙路-鹽市口商圈內(nèi)的老舊百貨，推出一批新的商業(yè)載體；打造連續(xù)的慢行系統(tǒng)，解決城市主干道對商圈的割裂，減少消構(gòu)費建“產(chǎn)斷業(yè)點生”態(tài)。圈，完善城市功能配套成都春熙時尚活力區(qū)的東大街片區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展已成為全市主要的金融業(yè)聚集地之一，但區(qū)域內(nèi)缺乏金融交易市場，中小企業(yè)活力有限，產(chǎn)業(yè)配套有待進一步完善。仲量聯(lián)行通過對標研究倫敦金融城、紐約華爾街、香港中環(huán)、上海陸家嘴等世界知名金融服務業(yè)聚集區(qū)，提出東大街的產(chǎn)業(yè)提升建議。?構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈：爭取各類型金融交易市場，提升產(chǎn)業(yè)能級；提升金融產(chǎn)業(yè)規(guī)模，發(fā)展金融科技、法律服務、財務服務等金融相關(guān)的科技創(chuàng)新及商務服務企業(yè)，引領(lǐng)“金融+”中小企業(yè)集聚發(fā)展，釋放經(jīng)濟活力。?完善城市功能配套：完善商務配套、公共文化休閑設(shè)施等多元配套，打造具有便利性、舒適度、宜居性及極富活力的城市中心區(qū)域，進一步鞏固其地位及影響力。城市更新系列白皮書|29| 01 | 02 | 03 | 04 | 05南京新街口 項目背景南京市新街口區(qū)域，位于南京市江南主城的中心區(qū)位。傳統(tǒng)意義上指北至珠江路-廣州路，東至洪武北路，南至程閣老巷-秣陵路，西至莫愁路-上海路圍合的區(qū)域，面積約1.8平方公里。2017年新街口管委會委托仲量聯(lián)行編制《新街口金融商務區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》。仲量聯(lián)行從城市更新和活力再造的視角，提出了一系列戰(zhàn)略層面和實施層面的建議。我們的研究視角整體定位全面提升從原來單一的商務商貿(mào)區(qū)，提升到商旅文功能融合的都市中央活力區(qū)、南京國際化名片。構(gòu)建有韌性 產(chǎn)業(yè)體系順勢而為差異發(fā)展，聚焦高端專業(yè)服務業(yè)、大型保險、外資銀行、私人銀行等對于新街口有黏性的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)租戶，設(shè)立產(chǎn)業(yè)黑名單摒棄低端生活服務業(yè)進入甲級辦公樓，構(gòu)建有韌性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。多種手段豐富體驗和品牌進一步提升購物中心和體驗業(yè)態(tài)的比例，招引國際品牌首店和旗艦店，發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟，鼓勵夜間經(jīng)濟。?人流商流引導加強商業(yè)體、地塊之間交通連接和步行友好性，劃分整體動靜分區(qū)，增加立體機動車停車配置，優(yōu)化交通。后街背巷提升通過后街背巷的載體活化和整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，構(gòu)建若干具有鮮明特色的美食街區(qū)、夜行街區(qū)、文化體驗街區(qū)。公共空間活化因地制宜設(shè)置更多的戶外和立體的公共空間、口袋公園、社交場所、休憩設(shè)施，優(yōu)化非購物場景和體驗。文脈精神傳承活化一批知名歷史建筑、復興太平南路民國商業(yè)盛況，策劃“莫愁無趣”文創(chuàng)街區(qū)，促進商旅文融合發(fā)展，打造有南京獨特歷史人文魅力的城市名片。30|煥新中央活力，邁向國際城市| 01 | 02 | 03 | 04 | 05杭州湖濱路步行街

項目背景杭州從“西湖”而譽滿世界，到邁向社會主義現(xiàn)代化國際大都市的進程中，湖濱一直是城市的窗口和商業(yè)的主核。湖濱步行街地理位置優(yōu)越、商業(yè)底蘊深厚，但由于其長久的產(chǎn)權(quán)遺留問題、低效的旅游消費屬性和日盛的城市商業(yè)競爭，商業(yè)發(fā)展步履緩滯。2018年，杭州湖濱步行街被國家商務部列為全國首批步行街改造提升試點，仲量聯(lián)行提供了商業(yè)業(yè)態(tài)提升改造規(guī)劃服務。在多方協(xié)作之下，杭州湖濱步行街一期于2019年國慶節(jié)順利開街，并于2020年7月被正式授牌，成為首批五條“全國示范步行街”之一。我們的研究視角確立整體戰(zhàn)略樹立湖濱步行街“杭州城市新名片，‘醉杭州’樣板”的發(fā)展方向定位。驅(qū)動多元復合解決湖濱路品牌同質(zhì)化和業(yè)態(tài)單一化痛點，通過品牌首店/創(chuàng)新業(yè)態(tài)/概念旗艦店的打造，提升商業(yè)質(zhì)量，建立起杭州時尚品牌進駐的首站氛圍。打造城市商旅文窗口，通過對老字號的保留再挖掘及活化、對現(xiàn)有歷史建筑群落植入特色文化體驗業(yè)態(tài)、布置“杭州之窗”城市投影，延伸藝術(shù)文化氛圍，詮釋新時尚潮流生活方式。構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)盤活低效物業(yè)，提供多樣化場地，引入藝術(shù)創(chuàng)作和體驗消費融合的場所，強調(diào)話題性的櫥窗設(shè)計，構(gòu)建時尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚高地，展現(xiàn)杭州文化與國際文化的對接、碰撞與融合。激