北京市海淀區(qū)人大北路33號院2號樓業(yè)主委員會等物業(yè)服務合同糾紛二審民事判決書

/北京市海淀區(qū)人大北路33號院2號樓業(yè)主委員會等物業(yè)服務合同糾紛二審民事判決書【案由】民事合同、無因管理、不當?shù)美m紛合同糾紛服務合同糾紛物業(yè)服務合同糾紛【審理法院】北京市第一中級人民法院【審理法院】北京市第一中級人民法院【審結日期】2020.08.26【案件字號】(2020)京01民終3541號【審理程序】二審【審理法官】張軍湯平楊磊【審理法官】張軍湯平楊磊【文書類型】判決書【當事人】北京三和同助物業(yè)管理有限公司;北京市海淀區(qū)人大北路33號院2號樓業(yè)主委員會【當事人】北京三和同助物業(yè)管理有限公司北京市海淀區(qū)人大北路33號院2號樓業(yè)主委員會【當事人-公司】北京三和同助物業(yè)管理有限公司北京市海淀區(qū)人大北路33號院2號樓業(yè)主委員會【代理律師/律所】岳見山北京市煒衡律師事務所;程瑾北京市煒衡律師事務所【代理律師/律所】岳見山北京市煒衡律師事務所程瑾北京市煒衡律師事務所【代理律師】岳見山程瑾【代理律所】北京市煒衡律師事務所【法院級別】中級人民法院【終審結果】二審維持原判二審改判【字號名稱】民終字【原告】北京三和同助物業(yè)管理有限公司;北京市海淀區(qū)人大北路33號院2號樓業(yè)主委員會【本院觀點】根據(jù)我國民事訴訟法第一百六十八條之規(guī)定，第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查。業(yè)委會依法經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生后，即取得對外開展民事活動的權利?！緳嘭熽P鍵詞】無效撤銷實際履行違約金支付違約金合同約定自認新證據(jù)質證訴訟請求維持原判執(zhí)行【指導案例標記】0【指導案例排序】0【本院查明】根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，法院認定事實如下： 2013年7月1日，業(yè)委會（甲方）與三和同助公司（乙方）簽訂了《委托物業(yè)服務合同》，合同第一條約定：委托服務物業(yè)項目對象為海淀區(qū)人大北路33號院2號樓（以下簡稱涉案樓房）。第五條約定：委托物業(yè)服務期限為5年，自2013年7月1日至2018年6月30日。第二十六條約定：業(yè)主違反本合同第十三條、第十四條、第十六條約定，經(jīng)乙方書面催繳，未能按時足額繳納物業(yè)服務費，應當由未交費業(yè)主按每日應繳納總額千分之三的標準向乙方支付違約金。同日，業(yè)委會（甲方）與三和同助公司（乙方）簽訂了《補充協(xié)議》，協(xié)議約定：甲方負責本樓公共部分的出租，并收取租金（不含25層），甲方將所得收益的80%交付乙方，用于支付公共能源及部分設施的維護維修，每三個月結算一次。 2013年9月26日，業(yè)委會出具了《關于支付北京三和同助物業(yè)管理有限公司款項決議》，內容如下：依據(jù)物業(yè)合同的補充協(xié)議，人民大學北路33號院2號樓公共部分的出租所得（不含25層），由本業(yè)委會負責收取，并且該所得的80%交付三和同助公司，用于本樓公共能源及部分設施的維護維修，每三月結算一次。依據(jù)此協(xié)議，本業(yè)委會開會并形成以下決議：從協(xié)議簽訂后，每三個月結算一次，業(yè)委會根據(jù)實際收支情況列出收支表，算出本業(yè)委會的凈收益，在業(yè)委會主任解樹江簽字后，將80%的收益以轉賬支票的形式由出納支付給三和同助公司。 2017年4月后，業(yè)委會未再向三和同助公司交付公共部分租金收益的80%。三和同助公司仍墊付了上述期間的公共能源及部分設施的維護維修費用。 2019年6月27日庭審中，三和同助公司稱其訴請中的違約金計算標準系根據(jù)供電局關于晚交電費每日千分之三逾期滯納金的標準來主張，應于2018年4月15日由業(yè)委會支付，但未支付，其已向供電局墊付了電費，故從該日主張。業(yè)委會稱如法院認定其違約，其申請調整違約金，按中國人民銀行同期存款利率為標準計算?！颈驹赫J為】本院認為，根據(jù)我國民事訴訟法第一百六十八條之規(guī)定，第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查。 根據(jù)雙方訴辯，本案爭點為：一、業(yè)委會與三和同助公司簽訂的《補充協(xié)議》及業(yè)委會作出的《關于支付北京三和同助物業(yè)管理有限公司款項決議》的效力認定；二、三和同助公司收取的80%租金收益應否扣除合理成本；三、業(yè)委會應否承擔違約的民事責任；四、違約金支付標準是否約定過高，應否調整問題。 一、關于業(yè)委會與三和同助公司簽訂的《補充協(xié)議》及業(yè)委會作出的《關于支付北京三和同助物業(yè)管理有限公司款項決議》的效力認定問題。根據(jù)我國《物權法》、《物業(yè)管理條例》等相關法律規(guī)定，業(yè)主委員會系由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主行使共同管理權的一種組織形式，有權執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，根據(jù)業(yè)主大會的授權對外代表業(yè)主進行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同以及所作出的決定，對業(yè)主具有約束力。本案中，業(yè)委會和三和同助公司簽訂的《委托物業(yè)服務合同》及《補充協(xié)議》系雙方自愿簽訂，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，對雙方當事人具有約束力，雙方均應依約履行。關于業(yè)委會以《補充協(xié)議》以及事后業(yè)委會作出的《關于支付北京三和同助物業(yè)管理有限公司款項決議》未經(jīng)過業(yè)主大會同意，違反了法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定為由，要求確認《補充協(xié)議》以及《關于支付北京三和同助物業(yè)管理有限公司款項決議》無效一節(jié)，本院認為，業(yè)委會依法經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生后，即取得對外開展民事活動的權利。業(yè)委會與三和同助公司簽訂的《委托物業(yè)服務合同》、《補充協(xié)議》以及事后作出的《關于支付北京三和同助物業(yè)管理有限公司款項決議》，對全體業(yè)主具有約束力，業(yè)委會雖提出未經(jīng)業(yè)主大會同意的意見，但系對內的程序性規(guī)定，而三和同助公司作為物業(yè)公司是業(yè)主以外的第三方，對其不發(fā)生影響合同效力的法律約束力，且業(yè)委會所提意見也不利于保護交易安全和交易效率。故業(yè)委會所提主張缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采納。 二、關于三和同助公司收取的80%租金收益應否扣除合理成本問題。根據(jù)本案雙方簽訂的《補充協(xié)議》內容，協(xié)議雙方對于租金收益的支付比例選擇的是定型化給付方式，每三個月結算一次，即不考慮每月實際用于公共能源及部分設施的維護維修的費用，不以實際需要作為給付標準，而是在訂立協(xié)議時即確定每次給付相同的費用金額。而從合同實際履行情況分析，雙方均將業(yè)委會給付的數(shù)額確定為收益80%而未扣除合理成本，故而，業(yè)委會上訴意見實際上是改變了合同約定，并無任何依據(jù)。故本院對業(yè)委會該項上訴理由不予采信。 三、關于業(yè)委會應否承擔違約的民事責任問題。 通過查明的事實，業(yè)委會對外出租小區(qū)公共部分并收取租金收益，作為《委托物業(yè)服務合同》的合同主體業(yè)已履行了多年的合同義務，故業(yè)委會作為本案被告適格，否則即會出現(xiàn)享受合同權利但不承受合同義務的后果，違反合同權利義務相一致原則，因此，對業(yè)委會該項上訴意見本院亦不予采納。 四、關于違約金支付標準是否約定過高，應否調整問題。 訴訟中，三和同助公司稱其將租金收益用于繳納電費，在業(yè)委會未給付租金收益時，其公司已經(jīng)墊付了電費，三和同助公司并未就因業(yè)委會違約給其公司造成的實際損失進行充分舉證。涉案雙方就違約責任在合同中雖有明確約定，但根據(jù)對本案事實的審查，雙方就違約金約定的標準明顯高于三和同助公司的實際損失，故一審法院在業(yè)委會提出調整申請的基礎上，考慮業(yè)委會合同履行情況以及三和同助公司預期利益等綜合因素，酌情確定的違約金支付標準并無不當。 綜上，三和同助公司及業(yè)委會的上訴請求和理由均無事實及法律依據(jù)，本院均不予支持。一審法院認定事實及適用法律均無不當，應予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：【裁判結果】駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費17350元，由北京三和同助物業(yè)管理有限公司負擔10415元（已交納）；由北京市海淀區(qū)人大北路33號院2號樓業(yè)主委員會負擔6935元（已交納）。 本判決為終審判決?！靖聲r間】2022-08-1803:10:32【一審法院查明】一審法院認定事實：三和同助公司提交業(yè)委會銀行存款賬照片打印件，稱系業(yè)委會在公示欄中公示而拍攝的，證明業(yè)委會在2017年至2018年出租涉案樓房公共部分收取租金615046元。經(jīng)質證，業(yè)委會對上述證據(jù)真實性有異議，認為賬單不是其發(fā)的。后經(jīng)詢問，業(yè)委會認可照片打印件中三和同助公司主張為租金的入賬名稱中的四家公司均系其承租人，并認可對應租金收益198412元，不認可入賬名稱均為“存現(xiàn)金入銀行”的剩余416634元收入系租金收益；同時認為三和同助公司于2018年5月撤離，而198412元租金收益中2017年7月31日的30000元租金收益和2017年12月25日的30500元租金收益對應的租期均超出三和同助公司的撤離時間。業(yè)委會銀行存款賬照片打印件顯示30000元的入賬名稱為“北京北宇電通房租（2017.7.26日-2018.7.25日”、30500元的入賬名稱為“北京紫瑞圖文制作中心房租（2017.7.28-2018.7.28日）”。三和同助公司稱其是2018年6月30日撤離，并對業(yè)委會不認可系租金收益的416634元收入申請進行審計鑒定，法院依法委托北京中益信華會計師事務所有限公司（以下簡稱鑒定機構）進行審計，鑒定機構后出函要求補充鑒定所需材料，三和同助公司稱所需材料都是業(yè)委會的材料，業(yè)委會稱所需材料已經(jīng)丟失，無法提供。鑒定機構后發(fā)函認為因無法提供所需審計資料，導致無法進行審計，故終止鑒定審計工作。三和同助公司稱此前出租收益不高，也就30萬元左右，業(yè)委會給其20多萬元，后續(xù)其幫助業(yè)委會對外出租，負責維修損壞設施，租金隨之提高，公共能源部分的費用以前都是業(yè)委會去交，業(yè)委會覺得出租收益才30萬元，但要交30多萬元的公共能源費，比較虧，其公司于是與業(yè)委會協(xié)商由其獲得出租收益的80%，對公共能源費包干，公共設施的維護維修需支出20多萬元。法院認為，根據(jù)本案查明事實，可以認定業(yè)委會銀行存款賬照片打印件的真實性，對于三和同助公司主張的業(yè)委會租金收益615046元，業(yè)委會自認其中的198412元系租金收益，法院不持異議，但其中的30000元和30500元租金對應的部分租期確實超過物業(yè)合同期限，業(yè)委會主張三和同助公司于2018年5月搬走，但未提交相應證據(jù)，物業(yè)合同約定的服務期限截止2018年6月30日，三和同助公司亦主張其于該日搬走，故法院采納三和同助公司主張，30000元租金中2018年7月1日至25日期間的租金收益2055元（四舍五入到元）和30500元租金中2018年7月1日至28日期間的租金收益2333元（四舍五入到元）三和同助公司無權主張。業(yè)委會雖不認可剩余416634元收入系租金收益，但未能對上述收入性質做出合理解釋，且因為其不能提供審計所需材料，導致無法通過審計查明上述收入是否系租金收益，故法院認定剩余的416634元亦系三和同助公司主張的租金收益?！疽粚彿ㄔ赫J為】一審法院認為，三和同助公司與業(yè)委會簽訂的物業(yè)合同及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，對雙方當事人具有約束力，雙方均應依約履行。業(yè)委會辯稱《補充協(xié)議》未經(jīng)業(yè)主大會同意，違反法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定，應為無效，其主張缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予采納。根據(jù)《補充協(xié)議》，業(yè)委會應當每三個月將其收取的涉案樓房公共部分租金所得收益的80%交付三和同助公司用于支付公共能源及部分設施的維護維修，但其自2017年4月后未向三和同助公司支付，其行為構成違約，應承擔相應違約責任。業(yè)委會的其他抗辯意見缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予采納。三和同助公司依據(jù)《補充協(xié)議》請求判令業(yè)委會向其支付出租收益的80%，具有事實和法律依據(jù)，法院予以支持。關于應支付的出租收益金額，三和同助公司主張的租金收益中的30000元和30500元租金對應的部分租期超過物業(yè)合同約定的服務期限，故三和同助公司無權主張超出期間的租金收益。關于三和同助公司主張的違約金，《補充協(xié)議》雖未約定違約金條款，但三和同助公司所主張的違約金性質實為違約損失，法院對此予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，故業(yè)委會應向三和同助公司賠償因其逾期付款所造成的違約損失。三和同助公司主張的違約損失起算日期合理，法院予以支持，但其主張的每日千分之三標準明顯過高，業(yè)委會亦申請調整，故法院綜合考慮本案案情判定參照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率標準計算其違約損失至2019年8月19日，2019年8月20日后按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算?！径徤显V人訴稱】三和同助公司上訴請求：撤銷一審法院判決中關于違約損失的內容，依法改判業(yè)委會按照488526.4元的每日千分之三違約金標準，支付2018年4月15日至2019年12月31日期間的違約金。事實和理由：物業(yè)合同及補充協(xié)議系同一合同，且真實有效。業(yè)委會存在明顯的違約行為，應按照物業(yè)合同約定的每日千分之三違約金標準支付違約金。 業(yè)委會辯稱，補充協(xié)議無效，即使有效，補充協(xié)議中也未約定違約金，違約金過高也應調整，故不同意三和同助公司的上訴請求及理由。 業(yè)委會上訴請求：撤銷原審判決第一項，依法改判駁回三和同助公司的全部訴訟請求。事實和理由：一審判決適用法律錯誤，《補充協(xié)議》及決議違反法律強制性規(guī)定，應屬無效；即使補充協(xié)議有效，三和同助公司也沒有證據(jù)證明將80%租金收益全部用于支付公共能源及部分設施的維護維修，應將扣除合理成本后的收益用于補充專項維修資金或按照業(yè)主大會的決定使用；一審法院判決業(yè)委會承擔民事責任，系程序違法。 綜上，三和同助公司及業(yè)委會的上訴請求和理由均無事實及法律依據(jù)，本院均不予支持。一審法院認定事實及適用法律均無不當，應予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：北京市海淀區(qū)人大北路33號院2號樓業(yè)主委員會等物業(yè)服務合同糾紛二審民事判決書北京市第一中級人民法院民事判決書(2020)京01民終3541號當事人上訴人（原審原告）：北京三和同助物業(yè)管理有限公司，住所地北京市海淀區(qū)朱房路16號院1號樓（配套公建）房地下二層2005室。法定代表人：鄭敏，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：李季。上訴人（原審被告）：北京市海淀區(qū)人大北路33號院2號樓業(yè)主委員會，住所地北京市海淀區(qū)人大北路33號院2號樓。負責人：薛文杰，主任。委托訴訟代理人：岳見山，北京市煒衡律師事務所律師。委托訴訟代理人：程瑾，北京市煒衡律師事務所實習律師。審理經(jīng)過上訴人北京三和同助物業(yè)管理有限公司（以下簡稱三和同助公司）因與上訴人北京市海淀區(qū)人大北路33號院2號樓業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2018）京0108民初34995號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月22日立案后，依法組成合議庭，因符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條之規(guī)定，不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。二審上訴人訴稱三和同助公司上訴請求：撤銷一審法院判決中關于違約損失的內容，依法改判業(yè)委會按照488526.4元的每日千分之三違約金標準，支付2018年4月15日至2019年12月31日期間的違約金。事實和理由：物業(yè)合同及補充協(xié)議系同一合同，且真實有效。業(yè)委會存在明顯的違約行為，應按照物業(yè)合同約定的每日千分之三違約金標準支付違約金。業(yè)委會辯稱，補充協(xié)議無效，即使有效，補充協(xié)議中也未約定違約金，違約金過高也應調整，故不同意三和同助公司的上訴請求及理由。業(yè)委會上訴請求：撤銷原審判決第一項，依法改判駁回三和同助公司的全部訴訟請求。事實和理由：一審判決適用法律錯誤，《補充協(xié)議》及決議違反法律強制性規(guī)定，應屬無效；即使補充協(xié)議有效，三和同助公司也沒有證據(jù)證明將80%租金收益全部用于支付公共能源及部分設施的維護維修，應將扣除合理成本后的收益用于補充專項維修資金或按照業(yè)主大會的決定使用；一審法院判決業(yè)委會承擔民事責任，系程序違法。二審被上訴人辯稱三和同助公司辯稱，不同意業(yè)委會的上訴請求及理由，請求法院支持三和同助公司的全部訴訟請求。原告訴稱三和同助公司向一審法院起訴請求：判令業(yè)委會向三和同助公司支付出租收益492036.8元，并按每日千分之三的標準向三和同助公司支付上述款項自2018年4月15日起至實際付清之日止的違約金；本案訴訟費由業(yè)委會承擔。一審法院查明一審法院認定事實：三和同助公司提交業(yè)委會銀行存款賬照片打印件，稱系業(yè)委會在公示欄中公示而拍攝的，證明業(yè)委會在2017年至2018年出租涉案樓房公共部分收取租金615046元。經(jīng)質證，業(yè)委會對上述證據(jù)真實性有異議，認為賬單不是其發(fā)的。后經(jīng)詢問，業(yè)委會認可照片打印件中三和同助公司主張為租金的入賬名稱中的四家公司均系其承租人，并認可對應租金收益198412元，不認可入賬名稱均為“存現(xiàn)金入銀行”的剩余416634元收入系租金收益；同時認為三和同助公司于2018年5月撤離，而198412元租金收益中2017年7月31日的30000元租金收益和2017年12月25日的30500元租金收益對應的租期均超出三和同助公司的撤離時間。業(yè)委會銀行存款賬照片打印件顯示30000元的入賬名稱為“北京北宇電通房租（2017.7.26日-2018.7.25日”、30500元的入賬名稱為“北京紫瑞圖文制作中心房租（2017.7.28-2018.7.28日）”。三和同助公司稱其是2018年6月30日撤離，并對業(yè)委會不認可系租金收益的416634元收入申請進行審計鑒定，法院依法委托北京中益信華會計師事務所有限公司（以下簡稱鑒定機構）進行審計，鑒定機構后出函要求補充鑒定所需材料，三和同助公司稱所需材料都是業(yè)委會的材料，業(yè)委會稱所需材料已經(jīng)丟失，無法提供。鑒定機構后發(fā)函認為因無法提供所需審計資料，導致無法進行審計，故終止鑒定審計工作。三和同助公司稱此前出租收益不高，也就30萬元左右，業(yè)委會給其20多萬元，后續(xù)其幫助業(yè)委會對外出租，負責維修損壞設施，租金隨之提高，公共能源部分的費用以前都是業(yè)委會去交，業(yè)委會覺得出租收益才30萬元，但要交30多萬元的公共能源費，比較虧，其公司于是與業(yè)委會協(xié)商由其獲得出租收益的80%，對公共能源費包干，公共設施的維護維修需支出20多萬元。法院認為，根據(jù)本案查明事實，可以認定業(yè)委會銀行存款賬照片打印件的真實性，對于三和同助公司主張的業(yè)委會租金收益615046元，業(yè)委會自認其中的198412元系租金收益，法院不持異議，但其中的30000元和30500元租金對應的部分租期確實超過物業(yè)合同期限，業(yè)委會主張三和同助公司于2018年5月搬走，但未提交相應證據(jù)，物業(yè)合同約定的服務期限截止2018年6月30日，三和同助公司亦主張其于該日搬走，故法院采納三和同助公司主張，30000元租金中2018年7月1日至25日期間的租金收益2055元（四舍五入到元）和30500元租金中2018年7月1日至28日期間的租金收益2333元（四舍五入到元）三和同助公司無權主張。業(yè)委會雖不認可剩余416634元收入系租金收益，但未能對上述收入性質做出合理解釋，且因為其不能提供審計所需材料，導致無法通過審計查明上述收入是否系租金收益，故法院認定剩余的416634元亦系三和同助公司主張的租金收益。本院查明根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，法院認定事實如下：2013年7月1日，業(yè)委會（甲方）與三和同助公司（乙方）簽訂了《委托物業(yè)服務合同》，合同第一條約定：委托服務物業(yè)項目對象為海淀區(qū)人大北路33號院2號樓（以下簡稱涉案樓房）。第五條約定：委托物業(yè)服務期限為5年，自2013年7月1日至2018年6月30日。第二十六條約定：業(yè)主違反本合同第十三條、第十四條、第十六條約定，經(jīng)乙方書面催繳，未能按時足額繳納物業(yè)服務費，應當由未交費業(yè)主按每日應繳納總額千分之三的標準向乙方支付違約金。同日，業(yè)委會（甲方）與三和同助公司（乙方）簽訂了《補充協(xié)議》，協(xié)議約定：甲方負責本樓公共部分的出租，并收取租金（不含25層），甲方將所得收益的80%交付乙方，用于支付公共能源及部分設施的維護維修，每三個月結算一次。2013年9月26日，業(yè)委會出具了《關于支付北京三和同助物業(yè)管理有限公司款項決議》，內容如下：依據(jù)物業(yè)合同的補充協(xié)議，人民大學北路33號院2號樓公共部分的出租所得（不含25層），由本業(yè)委會負責收取，并且該所得的80%交付三和同助公司，用于本樓公共能源及部分設施的維護維修，每三月結算一次。依據(jù)此協(xié)議，本業(yè)委會開會并形成以下決議：從協(xié)議簽訂后，每三個月結算一次，業(yè)委會根據(jù)實際收支情況列出收支表，算出本業(yè)委會的凈收益，在業(yè)委會主任解樹江簽字后，將80%的收益以轉賬支票的形式由出納支付給三和同助公司。2017年4月后，業(yè)委會未再向三和同助公司交付公共部分租金收益的80%。三和同助公司仍墊付了上述期間的公共能源及部分設施的維護維修費用。2019年6月27日庭審中，三和同助公司稱其訴請中的違約金計算標準系根據(jù)供電局關于晚交電費每日千分之三逾期滯納金的標準來主張，應于2018年4月15日由業(yè)委會支付，但未支付，其已向供電局墊付了電費，故從該日主張。業(yè)委會稱如法院認定其違約，其申請調整違約金，按中國人民銀行同期存款利率為標準計算。一審法院認為一審法院認為，三和同助公司與業(yè)委會簽訂的物業(yè)合同及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，對雙方當事人具有約束力，雙方均應依約履行。業(yè)委會辯稱《補充協(xié)議》未經(jīng)業(yè)主大會同意，違反法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定，應為無效，其主張缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予采納。根據(jù)《補充協(xié)議》，業(yè)委會應當每三個月將其收取的涉案樓房公共部分租金所得收益的80%交付三和同助公司用于支付公共能源及部分設施的維護維修，但其自2017年4月后未向三和同助公司支付，其行為構成違約，應承擔相應違約責任。業(yè)委會的其他抗辯意見缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予采納。三和同助公司依據(jù)《補充協(xié)議》請求判令業(yè)委會向其支付出租收益的80%，具有事實和法律依據(jù)，法院予以支持。關于應支付的出租收益金額，三和同助公司主張的租金收益中的30000元和30500元租金對應的部分租期超過物業(yè)合同約定的服務期限，故三和同助公司無權主張超出期間的租金收益。關于三和同助公司主張的違約金，《補充協(xié)議》雖未約定違約金條款，但三和同助公司所主張的違約金性質實為違約損失，法院對此予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，故業(yè)委會應向三和同助公司賠償因其逾期付款所造成的違約損失。三和同助公司主張的違約損失起算日期合理，法院予以支持，但其主張的每日千分之三標準明顯過高，業(yè)委會亦申請調整，故法院綜合考慮本案案情判定參照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率標準計算其違約損失至2019年8月19日，2019年8月20日后按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條規(guī)定，判決如下：一、北京市海淀區(qū)人大北路33號院2號樓業(yè)主委員會于本判決生效后七日內向北京三和同助物業(yè)管理有限公司支付出租收益488526.4元及違約損失（違約損失以488526.4元為基數(shù)，自2018年4月15日起至2019年8月19日按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算，自2019年8月20日起至實際給付之日止按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率標計算；二、駁回北京三和同助物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本院二審期間，雙方當事人均未提交新證據(jù)。一審法院根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)查明的事實屬實，本院予以確認。本院認為本院認為，根據(jù)我國民事訴訟法第一百六十八條之規(guī)定，第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查。根據(jù)雙方訴辯，本案爭點為：一、業(yè)委會與三和同助公司簽訂的《補充協(xié)議》及業(yè)委會作出的《關于支付北京三和同助物業(yè)管理有限公司款項決議》的效力認定；二、三和同助公司收取的80%租金收益應否扣除合理成本；三、業(yè)委會應否承擔違約的民事責任；四、違約金支付標準是否約定過高，應否調整問題。一、關于業(yè)委會與三和同助公司簽訂的《補充協(xié)議》及業(yè)委會作出的《關于支付北京三和同助物業(yè)管理有限公司款項決議》的效力認定問題。根據(jù)我國《物權法》、《物業(yè)管理條例》等相關法律規(guī)定，業(yè)主委員會系由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主行使共同管理權的一種組織形式，有權執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，根據(jù)業(yè)主大會的授權對外代表業(yè)主進行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同以及所作出的決定，對業(yè)主具有約束力。本案中，業(yè)委會和三和同助公司簽訂的《委托物業(yè)服務合同》及《補充協(xié)議》系雙方自愿簽訂，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，對雙方當事人具有約束力，雙方均應依約履行。關于業(yè)委會以《補充協(xié)議》以及事后業(yè)委會作出的《關于支付北京三和同助物業(yè)管理有限公司款項決議》未經(jīng)過業(yè)主大會同意，違反了法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定為由，要求確認《補充協(xié)議》以及《關于支付北京三和同助物業(yè)管理有限公司款項決議》無效一節(jié)，本院認為，業(yè)委會依法經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生后，即取得對外開展民事活動的權利。業(yè)委會與三和同助公司簽訂