重慶北碚項目策劃提案

重慶北碚新城項目總體策劃報告重慶北碚新城項目總體策劃報告#目錄第一部分：態(tài)勢分析一、 區(qū)域態(tài)勢發(fā)展分析TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"（一） 重慶的城市格局和城市化進(jìn)程對本案的影響…- 2（二） 重慶產(chǎn)業(yè)對本案的影響 7二、 行業(yè)市場態(tài)勢分析1、市場階段分析 82、市場特點分析 10三、 項目SWO■分析 11第二部分項目定位一、 問題的提出 17二、 基本思路與開發(fā)策略1、走區(qū)域營銷的之道 大馬拉小車 202、超越同質(zhì)競爭之道一一總體差異化與局部領(lǐng)先的競爭策略 213、交響樂一一分區(qū)特色與開發(fā)節(jié)奏控制 224、先做環(huán)境，后賣住宅，從休閑走向居家的啟動策略（環(huán)境 >房子） 235、虛打重慶，實做北碚的市場選擇策略 23\o"CurrentDocument"三、 目標(biāo)市場定位 24\o"CurrentDocument"四、 主題概念定位 28\o"CurrentDocument"五、核心產(chǎn)品定位 34\o"CurrentDocument"六、形象與名稱定位 43第三部分社區(qū)功能構(gòu)建\o"CurrentDocument"一、 項目輻射半徑定位 43功能定位 60第四部分策略設(shè)計一、總體思路 48開發(fā)策略 ……50第一部分：態(tài)勢分析—、區(qū)域態(tài)勢發(fā)展分析（一）重慶的城市格局和城市化進(jìn)程對本案的影響1、重慶一一中國西部最具競爭力的城市重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有三大政策支持，一是直轄市的地位，二是國家的西部大開發(fā)政策，三是三峽工程的開展。這三個輪子一起會帶著重慶的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，而其他的省會城市像西安、成都只有一個輪子在轉(zhuǎn)，所以重慶的經(jīng)濟(jì)增長率將會比其他城市的增長率高，帶來的機(jī)會也會比其他城市多一些。重慶提出了“20年建成長江上游經(jīng)濟(jì)中心”的目標(biāo)，并確定了建設(shè)都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈、渝西經(jīng)濟(jì)走廊、三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)"三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)"的構(gòu)想。重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足，具有很強的可持續(xù)性，前途不可限量。中國社會科學(xué)院財貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所博士倪鵬飛撰寫的《競爭力：中國二十四個城市點評》一文，其中重慶市在24個城市中名列第17位，被評為“西部最具競爭力的城市”。2、中國西部唯一、世界上最大的中央直轄市重慶市總面積8.24萬平方公里，總?cè)丝?091萬人，是我國乃至世界的特大城市之一，是我國也是世界上最大的中央直轄市。重慶直轄以來的6年，是重慶歷史上發(fā)展速度最快、發(fā)展質(zhì)量最高的時期。2002年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1930億元，按可比價格計算，比2000年增長21.4%，平均每年增長10.2%。增幅比“九五”期間平均增長速度低1個百分點，比同期全國年均增長速度高出2.2個百分點。預(yù)計今年全市GDP完成2123億，增幅為11%，較去年增加200億元，是直轄以來經(jīng)濟(jì)總量增加最多的一年，經(jīng)濟(jì)增長速度可列全國17位，西部第2位。3、 西部大開發(fā)的領(lǐng)頭羊，長江上游的經(jīng)濟(jì)中心自上世紀(jì)末重慶主城對外開埠成為中國內(nèi)陸開放最早的城市后， 重慶的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口規(guī)模逐漸居中國西部和長江中上游首位。設(shè)立重慶直轄市是中央為實施西部大開發(fā)而采取的預(yù)先部署，是從加快全國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局做出的戰(zhàn)略決策。直轄把重慶的位置推到了西部地區(qū)的最前端，就是說重慶的發(fā)展不僅僅是重慶本身的事，而是整個西部特別是西南經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支撐點， 可帶動長江上游及周邊地區(qū)更快的發(fā)展。它同時也確定了重慶在西部大開發(fā)中的戰(zhàn)略地位和戰(zhàn)略目標(biāo)， 西部要改變目前的發(fā)展?fàn)顩r，站在最前端的重慶必須脫穎而出，成為一個真正的國際性大都市，這不僅是重慶的需要，更是西部大開發(fā)的需要。4、 極具潛力的國際化大都市重慶的城市定位是西部中心城市，作為區(qū)域核心，重慶市面臨其他城市的強烈競爭，尤其是西安、成都。面對競爭，重慶市發(fā)揮區(qū)位和政策優(yōu)勢，全力打造西部“三中心兩樞紐一基地”，即金融中心、貿(mào)易中心、科教信息中心、交通樞紐、通訊樞紐、現(xiàn)代化工業(yè)基地，未來5年重慶市政府將投入8700億作為城市基礎(chǔ)建設(shè)，近期將重點啟動北部新區(qū)、 CBD區(qū)域及涉外商貿(mào)區(qū)，這些區(qū)域已經(jīng)吸引了超過400家世界五百強企業(yè)的投資，同時和記黃埔、瑞安、香江國際等港系財團(tuán)也重資注入，重慶越發(fā)顯現(xiàn)國際特色，正朝著國際化大都市的方向不斷邁進(jìn)。5、重慶處于城市化快速發(fā)展階段重慶的區(qū)域面積在四個直轄市中是最大的，基本上是上海的 14倍、北京的8倍，而城市面積卻是最小的，僅200平方公里，約為上海、北京和天津的六分之一。目前重慶的城市化率為33%，低于全國37%的平均城市化率。按照國際上城市化發(fā)展的規(guī)律，一個城市的城市化率在 30%--70%之間時，城市處于快速發(fā)展階段，所以目前重慶正處于城市化快速增長的黃金時期。 從近幾年重慶的房地產(chǎn)開發(fā)量看，重慶房地產(chǎn)開發(fā)量和銷售量逐年遞增，房地產(chǎn)進(jìn)入黃金周期，根據(jù)重慶市對城市人口的規(guī)劃，到2010年，城市人口將新增600萬人，按照三人一戶，每戶100平方米的住房需求，平均每年的消費量也在 2000萬平方米以上。年份2001年2002年2003年上半年開發(fā)量1020萬M21400萬M21240萬M2銷售量746萬M21500萬M2323萬M26、重慶市居民消費水平偏低重慶市居民消費價格指數(shù)在十大城市中仍居末位。據(jù)北京、天津、上海、沈陽、哈爾濱、西安、武漢、南京、廣州、重慶等全國十大城市資料顯示， 2000年重慶市居民消費價格總指數(shù)為96.7，下降3.3%，在全國十大城市中居末位。北京(103.5)，居十城市之首，其后依次是：廣州(102.8)、上海(102.5)、武漢(100.6)、西安、哈爾濱均為(100.2)、沈陽(100.1)、南京(100.0)、天津(99.6)。可見，重慶要成為一個富裕文明的現(xiàn)代大都市，還需要走很長的路。但通過時間序列分析，我們發(fā)現(xiàn)重慶市居民消費價格指數(shù)已基本趨于穩(wěn)定，且在近幾年內(nèi)有一定程度上的反彈和回升，重慶市整體經(jīng)濟(jì)將更加活躍。7、重慶城市發(fā)展的現(xiàn)有格局來看，北碚目前尚處于邊緣地帶和相對弱勢的地位。在整個經(jīng)濟(jì)的良好支撐下，重慶市城市化的進(jìn)程也大大加快。城市開始迅速向外擴(kuò)張。這也為重慶市周邊區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造了新一輪的機(jī)遇。北碚，地處重慶市的西北區(qū)域，距重慶主城中心的交通距離僅24公里，屬于重慶市的中遠(yuǎn)郊區(qū)域。從重慶城市向北發(fā)展格局來看，北碚還屬于重慶城市化的邊緣地帶，與渝北相比，處于相對弱勢的地位。其主要表現(xiàn)在：從區(qū)位來講，還處于重慶市的中遠(yuǎn)郊，城市化進(jìn)程尚未波及重慶市城市化的進(jìn)程在不斷加快，但現(xiàn)有的格局還處于“退二進(jìn)三”和舊城改造的階段，郊區(qū)化的影響力也僅僅波及到渝北、及童溪鎮(zhèn)等區(qū)域。北碚相對渝北、童溪鎮(zhèn)等來講，還處于郊區(qū)化發(fā)展的下一輪目標(biāo)，是重慶城市化的第二個圈層。從現(xiàn)實來講，重慶城市化的影響力還很小，是處于城市化相對弱勢的區(qū)位。交通距離近，心理距離較遠(yuǎn)北碚距離重慶24公里，經(jīng)渝合高速公路，到重慶市區(qū)大約需要30分鐘的車程，現(xiàn)實距離并不遠(yuǎn)；但最大的問題是不夠便捷，從高速路口到北碚要經(jīng)過紅旗河溝轉(zhuǎn)盤，存在嚴(yán)重的交通瓶頸；另外，高速公路的收費和和也是一大障礙。與現(xiàn)實的交通距離相比，心理距離比較遙遠(yuǎn)，在重慶人的心目中，北碚是鄉(xiāng)村，是農(nóng)村縣城，心理距離很遠(yuǎn)的地方。人口基數(shù)小。北碚區(qū)現(xiàn)有人口加上流動人口為66萬人，人口基數(shù)比較小，并且多以鄉(xiāng)村人口和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工業(yè)人口為主，生活素質(zhì)并不高。無產(chǎn)業(yè)支持，城市化水平低；北碚區(qū)主要以輕工業(yè)為主，基礎(chǔ)比較薄弱，目前入駐的企業(yè)也相對較少,產(chǎn)業(yè)支持的力度較??；由產(chǎn)業(yè)帶動的人口、經(jīng)濟(jì)以及消費力都比較弱。產(chǎn)業(yè)工人和固定的上班族比較少，城市生活的要素并不完備，城市化的水平相對較低。8、 城市化的趨勢上看，重慶是向北發(fā)展的，本案處于比較有利的區(qū)位。重慶的城市發(fā)展，受到西部大開發(fā)的大環(huán)境的影響，近幾年來發(fā)展勢頭強勁。最顯著的變化是，房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)突破了嘉陵江的既有市區(qū)格局，轉(zhuǎn)而向幅員較廣的北部區(qū)域范圍內(nèi)擴(kuò)張，大重慶的雛形已經(jīng)初步顯現(xiàn)。從整個城市的發(fā)展趨勢來看，向外擴(kuò)張已經(jīng)成為必然的趨勢。從方向來看，

向北發(fā)展是大使所趨。重慶重要的城市設(shè)施都位于北部， CBD勺核心區(qū)域商務(wù)區(qū)位于江北城；觀音橋商圈的升級，將于解放碑形成抗衡之勢；政府的北移、北部新區(qū)的打造、渝北國際機(jī)場的新建，都預(yù)示著北部將成為重慶未來的城市重心。北碚區(qū)位于重慶的西部部，從長期的發(fā)展趨勢來看，其區(qū)位正好位與重慶向北發(fā)展的擴(kuò)張范圍內(nèi)。從這個意義上講，北碚處于重慶城市化進(jìn)程的發(fā)展區(qū)域內(nèi)，是比較有利的。9、 環(huán)城高速公路，對本案區(qū)域的影響深刻。前面已經(jīng)提及，在與重慶的區(qū)位比較中，交通瓶頸是制約北碚發(fā)展的重要因素之一，環(huán)城干道的建成通車為項目的預(yù)留了交通管線，，隨著轎車的日益增多，環(huán)城干道對于本案區(qū)域的發(fā)展意義重大。一方面，環(huán)城高速的形成，將大大減少重慶到北碚的時間距離，有望從現(xiàn)在的40分鐘，減少到半個小時的車程。以上兩個方面，都會加速金堂融入大重慶體系中的前進(jìn)步伐。［結(jié)論］:從城市化的角度來看，北碚處于重慶城市化發(fā)展的大趨勢范圍內(nèi)，從長遠(yuǎn)看，發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮?。但是，從目前的現(xiàn)實情況來看，北碚還處于相對比較弱勢的區(qū)位中，拉動重慶的時機(jī)并不成熟。在項目的發(fā)展進(jìn)程中，充分認(rèn)識到大的趨勢和當(dāng)前的條件，控制節(jié)奏，做到適度超前。（二）重慶產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)外遷對本案的影響重慶市的城市化在向外擴(kuò)張的同時，舊城改造也進(jìn)入了新的發(fā)展階段。整個城市正在進(jìn)行全面的產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整一一“退二進(jìn)三”。主要原因是：一方面，城市化的飛速發(fā)展，造成內(nèi)城工業(yè)過度集中，人口過度膨脹，職能過度復(fù)雜。從而產(chǎn)生環(huán)境惡化、地價過高、交通堵塞、居住條件差、就業(yè)難等一系列社會、經(jīng)濟(jì)、生活等問題。另一方面，從長遠(yuǎn)上，過多的不適合都市的工業(yè)存在與重慶市的城市定位及未來城市的發(fā)展戰(zhàn)略定位并不相符，不適合都市的工業(yè)將大量外遷；同時新的工業(yè)作為城市的新經(jīng)濟(jì)增長點，也在城市外圍新建。值得關(guān)注的是江北城的大規(guī)模整治搬遷及北部新區(qū)的全力打造！這些為周邊地區(qū)的發(fā)展帶來很大的發(fā)展機(jī)遇，北碚區(qū)及北部新區(qū)都為新工業(yè)集聚的重要區(qū)域之一，將會為周邊區(qū)域帶來人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。北碚區(qū)比較優(yōu)勢是相當(dāng)明顯的。北碚區(qū)幾乎沒有工業(yè)污染，并且具有良好的山水人文環(huán)境，環(huán)境指標(biāo)相當(dāng)優(yōu)良。據(jù)檢測，其的負(fù)氧離子濃度是重慶市區(qū) 30倍。這樣的環(huán)境質(zhì)量，對于周便區(qū)域的居民是有很大的比較優(yōu)勢的。北碚有理由也很有可能成為重慶的“居住后花園”。

［結(jié)論］:重慶的工業(yè)外遷和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，為項目提供了很好的發(fā)展機(jī)遇，北部新區(qū)的工業(yè)定位會吸引更多的企業(yè)、人口和消費力。而北碚的自身環(huán)境優(yōu)勢，決定了它很有可能成為這些工業(yè)區(qū)的居住后花園。因此，工業(yè)的外遷，為本案提供了重要的基礎(chǔ)性客戶。行業(yè)市場態(tài)勢分析1、市場階段分析縱觀中國房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭，可概括為三個階段性升級：最初是從炒家地產(chǎn)到用家地產(chǎn)階段的升級；其后是從實物地產(chǎn)到概念地產(chǎn)階段的升級；目前又表現(xiàn)為從狹義地產(chǎn)到泛地產(chǎn)階段的升級。其最明顯的表現(xiàn)就是在廣州、深圳。中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段市場狀態(tài)炒家市場市場狀態(tài)炒家市場經(jīng)營理念發(fā)展戰(zhàn)略實物地產(chǎn)概念地產(chǎn)（主題地產(chǎn)）（虛）（實）A經(jīng)營理念發(fā)展戰(zhàn)略實物地產(chǎn)概念地產(chǎn)（主題地產(chǎn)）（虛）（實）A（虛+實）營銷賣點炒地皮一賣房子賣家居」」賣環(huán)境—“賣文化（生活方式）狹義地產(chǎn)（專業(yè)地產(chǎn)）—’泛地產(chǎn)（復(fù)合地產(chǎn)）（只局限于行業(yè)內(nèi)部整合資源）（跳出行業(yè)整合資源，與旅游（只局限于行業(yè)內(nèi)部整合資源）（跳出行業(yè)整合資源，與旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)、休閑度假業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等嫁接）說明：1概念地產(chǎn)是一種經(jīng)營理念，泛地產(chǎn)是一種經(jīng)營戰(zhàn)略和思維方式，二者有聯(lián)系，也有區(qū)別，不可混為一談。2、 一般來說，只有實施泛地產(chǎn)戰(zhàn)略，概念地產(chǎn)才能真正落到實處。如果只局限于狹義地產(chǎn)（專業(yè)地產(chǎn)）去做概念地產(chǎn)，往往是徒有空洞的概念。概念地產(chǎn)應(yīng)該是有實質(zhì)性內(nèi)涵的，其根本價值不是為了宣傳炒作與項目包裝，而是更好地滿足消費者的需求。3、 概念地產(chǎn)與泛地產(chǎn)始于賣環(huán)境階段，主要表現(xiàn)在賣文化（生活方式）階段。開發(fā)商要想做出好的環(huán)境和好的文化（生活方式），就必須導(dǎo)入概念地產(chǎn)的經(jīng)營理念和泛地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)項目鎖定的目標(biāo)客戶群的需求，提練出項目的主題與神韻，在更大的行業(yè)跨度與空間尺度上整合資源，從而使項目有血有肉，形神俱備。從消費需求的層次性透視房地產(chǎn)開發(fā)，可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)是循著賣房子（棲風(fēng)遮雨之所）――賣家居（講究戶型、朝向、立面等）一一賣環(huán)境（講究戶外景觀、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)配套等）一一賣文化、賣生活方式（物以類聚，人以群分，特定的目標(biāo)消費群，如中產(chǎn)階級、非富即貴階層，開始尋求能滿足其多元化的、個性化需求的生活空間，講究文化品味、身份地位歸屬感和系統(tǒng)化的生活方式）的脈絡(luò)螺旋式上升遞進(jìn)的。以這把尺子來衡量，經(jīng)過十余年的發(fā)展，重慶目前的房地產(chǎn)市場處于從賣家居向賣環(huán)境過渡，也是從實物地產(chǎn)向概念地產(chǎn)，從狹義地產(chǎn)向泛地產(chǎn)過渡的階段。廣告訴求紛紛由“地段、地段、地段”轉(zhuǎn)向了“環(huán)境、環(huán)境、環(huán)境” ，并在膚淺和炒作的層面上演繹著概念，同構(gòu)競爭十分激烈。在此種情況下，誰率先跳出同構(gòu)競爭，營造出一種文化、一種生活方式，誰就將贏得市場主動權(quán)與發(fā)言權(quán)。重慶置信集團(tuán)的芙蓉古城已經(jīng)出現(xiàn)買生活方式和賣文化的趨勢。2、市場特點分析1） 重慶房地產(chǎn)“玩”的特點突出，比較追求新奇。重慶是著名的休閑勝地，被譽為：“休閑之城”；而且重慶是“玩的城市，樂的天堂”。玩樂的思想貫穿在重慶的各個角落和各個層次中，休閑已經(jīng)成為重慶的一大特色，休閑也已成為重慶一種支柱性的行業(yè)，這種文化影響下。好追風(fēng)、追求安逸成為生活的標(biāo)準(zhǔn)；虛榮而不勢利，貧富的消費層次不甚明顯，麻將、喝茶、農(nóng)地斗主、家樂為主要的消費休閑方式。重慶的這種文化特征，也深深的影響到房地產(chǎn)行業(yè)中，具體表現(xiàn)在：――消費時尚住房消費象其他很多消費（如手機(jī)、電腦等）一樣，已成為一種時尚。一方面，發(fā)展商不斷推出引導(dǎo)市場和適銷對路的產(chǎn)品，另一方面，市場有著旺盛的需求。這兩方面互相促進(jìn)，致使住房消費成為一種時尚。 購買動機(jī)多元化重慶人購房，除了自住、度假外，炒樓活躍還為房地產(chǎn)作為投資疏通了渠道。購房，對于重慶人來說，有著多元化的動機(jī)。――購買內(nèi)容多元化重慶市場發(fā)育雖比沿海的城市晚一些，但是重慶的文化造就了重慶市場的多樣性，重慶人購房考慮的因素很多，除了住宅內(nèi)部因素（房型戶型、立面風(fēng)格等）外，目前還將大小環(huán)境、功能與配套、物業(yè)管理、社區(qū)文化等都考慮進(jìn)來，買的真正是生活方式，一種生活態(tài)度。――產(chǎn)品形態(tài)多元化重慶市場是一個百花齊放的市場，全國各地的風(fēng)尚和概念都能在重慶找到落腳點。這也造成了重慶產(chǎn)品形態(tài)多元化。2） 生態(tài)與健康日益受到重視需求方面重慶城區(qū)內(nèi)環(huán)境惡化，一方面促使人們向郊區(qū)逃離，促進(jìn)了住宅郊區(qū)化的發(fā)展；另一方面，住在市區(qū)內(nèi)的人更加渴望居住環(huán)境的生態(tài)化和健康化， 人們對于

生態(tài)和健康環(huán)境的需求達(dá)到前所未有的急迫。供給近年，重慶樓盤大打生態(tài)、健康牌，尤其是水主題、運動主題的樓盤備受青睞。但究其本質(zhì)，宣傳大于實質(zhì)，內(nèi)容流于膚淺，多是一些概念上的炒作和包裝。真正將社區(qū)文化做到位的樓盤很少。但從需求和供給可以看出，生態(tài)和健康已經(jīng)越來越受到重視。隨著人們生活水平的不斷提高，注重生態(tài)，關(guān)心健康的生活方式會更加受到重視。3）重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不均，城鄉(xiāng)差距比較大。從整個大重慶的角度來看，重慶的房地產(chǎn)發(fā)展水平很不均衡。隨著大量品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，重慶市區(qū)的水平將和沿海發(fā)達(dá)城市的水平不相上下，產(chǎn)品細(xì)致，環(huán)境營造也比較到位。而重慶郊區(qū)以及周邊市場的水平還很低，與重慶市區(qū)形成很大的反差。本案應(yīng)該充分重視這種差別，爭取在品質(zhì)和形象上，做到重慶市內(nèi)樓盤的水平。項目SWO項目SWO分析（一） 項目優(yōu)勢分析1、 環(huán)境優(yōu)勢生態(tài)保護(hù)好，空氣質(zhì)量佳。項目由2塊200畝左右的自然綠地及山澗組成，地塊內(nèi)有大片的農(nóng)田，植物眾多，沒有污染，空氣清新。無拆遷且地形、地貌良好。項目地塊基本沒有拆遷工程，也無須大工程量的開挖和回填。并且依水而上，稍有起伏，層次感強，地形地貌良好。2、 區(qū)位比較優(yōu)勢對北碚而言，項目地塊處于新城區(qū)的中心地帶，是未來北碚的門戶,區(qū)位優(yōu)勢不言而喻。對北碚而言，地塊是距離老距區(qū)離較近的優(yōu)良生活區(qū)。是在 10分鐘生活圈中，居住氛圍和居住環(huán)境最好的區(qū)域。對于重慶而言，項目臨近高速公路，時間和空間距離感將大大縮短，未來的輻射力也是比較強的區(qū)位。3、 交通優(yōu)勢對北碚而言，項目地塊處于新城主干道旁，交通優(yōu)勢顯而易見。對重慶而言，項目地塊臨高速公路，屬于半小時車程內(nèi)，現(xiàn)實的交通距離是比較有優(yōu)勢的。4、 規(guī)模和配套優(yōu)勢在北碚而言，項目的規(guī)模是比較大的，同時配套也比較齊全，生活便利；規(guī)模大，容易營造更好的社區(qū)氛圍。規(guī)模大有利于降低成本。［小結(jié)］:最具獨家意義的優(yōu)勢：環(huán)境最具價值的優(yōu)勢：區(qū)位比較優(yōu)勢對未來市場最具吸引力的優(yōu)勢： 環(huán)境（二） 項目劣勢分析1、 項目地塊的區(qū)位形象對于重慶人的區(qū)位：是遠(yuǎn)郊概念而不是近郊概念，區(qū)位較陌生，有心理距離。2、 對北碚以外的市場而言，項目的品牌影響比較弱。企業(yè)第一次在重慶開發(fā)項目，前期廣告推出后，在北碚的影響力是比較大的，但對于重慶市場影響力很小，形成不了品牌號召力3、 項目地塊目前配套欠缺目前項目附近還沒有商業(yè)、飲食飲食等配套設(shè)施，在項目開發(fā)中，必須將高素質(zhì)的醫(yī)療、教育和商業(yè)設(shè)施配套等完善。項目開發(fā)必須投入相當(dāng)大的資金進(jìn)行相關(guān)設(shè)施的建設(shè)，加大了開發(fā)商的公建投入。4、 生活成本相對較高對于重慶市客戶而言，這里的交通、通訊（電話算長途）的高收費，增大了生活成本。交通上，如果走高速路，對有車一族來講，來回過橋費就需要60元，會對重慶市場產(chǎn)生巨大阻礙。小結(jié)：短期不可逆轉(zhuǎn)的劣勢：品牌較弱交通影響可以改善的劣勢：區(qū)位形象 通過政府輿論宣傳，交通引導(dǎo)配套 通過加大投入解決（三）項目機(jī)會分析1、重慶城市化、郊區(qū)化帶來的機(jī)會西部開發(fā)為重慶帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇，也為重慶的城市化擴(kuò)展和郊區(qū)化發(fā)展帶來了機(jī)遇，其中尤其重要的是，重慶市區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市功能的調(diào)整，使得大北部區(qū)域得到很大的發(fā)展，人口增加，為本案提供了重要的目標(biāo)市場。2、填補北碚城區(qū)無大知名樓盤的空白點北碚城區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展水平都比較低；目前無大型樓盤，更無檔次高的大盤，市場存在空白點，我們的項目在北碚市場屬于稀缺性資源，開發(fā)時機(jī)恰當(dāng)可拔得市場頭籌，飲得“頭啖湯”；3、 重慶大規(guī)模市政建設(shè)帶來的機(jī)會重慶近幾年來，市政建設(shè)突飛猛進(jìn)，未來重慶的城市交通將更加完善，道路四通八達(dá)，使住宅郊區(qū)化在交通方面有了保障，解決了制約人們往外走的瓶頸。對本案有重要影響的高速公路收費也將在兩年內(nèi)取消。4、 二次置業(yè)、旅游市場帶來的機(jī)會重慶特有的休閑文化造就了重慶旅游市場的昌盛不衰，隨著國家假日經(jīng)濟(jì)政策的出臺，休閑已經(jīng)成為人們生活的重要組成部分，休閑活動在本質(zhì)上與家居生活息息相關(guān)。以度假島結(jié)合縉云山、北溫泉引來人流，再通過環(huán)境營造和領(lǐng)先產(chǎn)品打動他們，進(jìn)而使其成為購房客戶。5、 市場日益旺盛的生態(tài)、健康需求與供給的水平較低隨著城市環(huán)境的日益惡化，人們對城市的居住環(huán)境越來越不滿意，都向往自然環(huán)境好、少污染的居住地，市場上對于能體現(xiàn)生態(tài)、健康的樓盤需求日益旺盛，但發(fā)展商給市場上提供的此類樓盤要么停留在綠化層面上（多栽樹，多植草） ，要么停留在概念炒作上，市場上沒有真正將生態(tài)、健康做到位的產(chǎn)品，這給我們的項目提供了一個難得的市場機(jī)會。表現(xiàn)尤其突出的是北碚區(qū)，人們收入和生活水平在不斷的提高，而目的居住環(huán)境不理想。這為項目提供了絕好的機(jī)遇，完全有可能成為北碚區(qū)的居住首選。小結(jié)：可能獨享的機(jī)會：填補北碚城區(qū)無大型樓盤的空白點機(jī)會的利用：1、開發(fā)動作快2、開發(fā)出概念吸引，技術(shù)超前的產(chǎn)品最具價值的機(jī)會：市場日益旺盛的生態(tài)、健康需求與供給的水平較低機(jī)會的利用：在開發(fā)中每一個角落、每一個細(xì)節(jié)都以生態(tài)、健康為原則，將生態(tài)、健康落到實處，在環(huán)境、建筑、產(chǎn)品上表現(xiàn)出來。（四）項目威脅分析1、 新區(qū)內(nèi)的競爭威脅目前新區(qū)內(nèi)將有四個項目啟動，總的開發(fā)量為60—80萬平方米，產(chǎn)品定位有比較大的重復(fù)，市場壓力較大2、 北碚區(qū)其他大盤的威脅北碚區(qū)靠近高速公路沿線的童溪口鎮(zhèn)，目前盤踞了兩個大盤，水天花園及中安翡翠胡，這兩個項目的開發(fā)水平都比較高，企業(yè)號召力比較強，同時距離市區(qū)很近，對本案吸引市內(nèi)客戶的威脅巨大。3、 北碚新的項目威脅北碚區(qū)目前提出打造重慶后花園，從目前的規(guī)劃上看，沿渝合高速沿線江還會出現(xiàn)新的項目，新的產(chǎn)品和項目也會對項目產(chǎn)生新的威脅。小結(jié)：不可回避的挑戰(zhàn)：北碚周邊的競爭威脅。應(yīng)對手段：發(fā)揮自然資源優(yōu)勢，差異化的產(chǎn)品超脫同構(gòu)競爭快速啟動市場，做到北碚區(qū)第一樓盤的品質(zhì)和形象

SWO分析簡表一、項目優(yōu)勢二、項目的劣勢1、環(huán)境優(yōu)勢：1、項目地塊的區(qū)位形象1）生態(tài)保護(hù)好，空氣質(zhì)里佳 02、品牌較弱2）無拆遷且地形、地貌良好。3、項目地塊高素質(zhì)配套還沒有2、區(qū)位比較優(yōu)勢4、生活成本較咼3、規(guī)模優(yōu)勢三、項目的機(jī)會四、外部威脅1、重慶城市化、郊區(qū)化帶來的機(jī)會1、北碚新區(qū)競爭威脅2、填補北碚城區(qū)無大型知名樓盤的空白點2、北碚區(qū)已出現(xiàn)的大盤威脅3、重慶大規(guī)模市政建設(shè)帶來的機(jī)會3、北碚區(qū)新項目的威脅4、一次置業(yè)、旅游市場帶來的機(jī)會5、、市場日益旺盛的生態(tài)、健康需求與供給的水平較低第二部分項目定位問題的提出問題的提出1、如何選擇主打市場？任何項目的開發(fā)，最重要的一點就是要考慮市場。本案處于市場容量有限的縣級城鎮(zhèn)市場，找準(zhǔn)目標(biāo)市場更顯得重要。市場夠不夠大？如果夠大，則主要目標(biāo)人群是哪些？我們的項目位于重慶郊區(qū)北碚，距離重慶40分鐘車程。北碚和重慶是截然不同的兩個市場，一個是西南知名的中心城市；一個是工業(yè)基礎(chǔ)薄弱、剛剛發(fā)展起來的社會主義新城鎮(zhèn)。主打重慶，遙遠(yuǎn)的車程以及重慶周邊板塊的競爭，北碚有沒有足夠的吸引力？立足金堂及周邊，200畝的規(guī)模市場能不能承受？這些問題都取決于主打市場的確定，正因為市場復(fù)雜，確定主打市場就顯得非常重要。確定不下主打市場，則建設(shè)的住宅（比如戶型、面積、裝修與否等）就很難確定，相應(yīng)的配套也很難確定，交通問題如何解決也很難確定，宣傳推廣的內(nèi)容和方式也很難確定。可以說，所有這一切，都是建立在主打市場確定之后，根據(jù)具體主打市場而定下來的。選擇主打市場的方法，一定要建立在客觀、全面的基礎(chǔ)之上，全面分析各個市場的方方面面，優(yōu)勢劣勢，哪個是主要，哪個是次要。全面權(quán)衡之后，才能定下主打市場。2、如何解決市場信心不足的問題？在明確了市場之后，針對我們的項目，對于市場，還存在一個市場信心的問題。不管是對哪一個市場，都存在這個問題。首先是區(qū)位導(dǎo)致信心不足，對重慶來說，這里是北碚，是鄉(xiāng)下概念，重慶人對這里還比較陌生；其次是這里缺乏足夠的、高質(zhì)量的配套。以上導(dǎo)致市場信心不足的問題，將嚴(yán)重影響市場對項目的認(rèn)可和購買行為。要想解決市場信心問題，面對諸多困難。就不能以常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)模式，建設(shè)房子進(jìn)行銷售。必須用超常規(guī)的開發(fā)手段，用強有力的主題概念拉動市場，也就是說是市場十分歡迎的概念。從而打動市場，消除市場的擔(dān)憂。3、 如何充分利用項目自身獨有優(yōu)勢（自然景觀資源）？從SWOT分析中可以看出，項目的獨有優(yōu)勢是自然環(huán)境。地塊擁有自身的綠地，參與性和景觀性極佳，地塊內(nèi)自然生態(tài)保持良好。在北碚的規(guī)劃中，這里是生態(tài)居住區(qū)。在重慶和附近地區(qū)，擁有如此豐富和優(yōu)良的景觀資源地塊沒有，環(huán)境優(yōu)勢十分明顯。既然是獨有優(yōu)勢，也就是說，是別人不具備的?？梢娫谟H自然環(huán)境這一點上，我們已經(jīng)超越了市場的同構(gòu)競爭。但如果只是停留在自然環(huán)境這一層面上，那就等于沒有利用好這一獨有優(yōu)勢，只是被動的利用，還沒有升華到主動利用的層面上。只有升華到主動利用的層面上，才能在更多的環(huán)節(jié)上，超越同構(gòu)競爭。從而有助于提高整體社區(qū)形象。4、 如何順應(yīng)市場發(fā)展的趨勢，適度超前把握市場機(jī)遇？項目占400畝，對于一個縣級城鎮(zhèn)來講，已經(jīng)是大盤的概念，操作周期相對較長。這給我們策劃提出了更高的要求，既要能夠準(zhǔn)確把握當(dāng)前的市場機(jī)遇，又要能夠把握市場的發(fā)展趨勢。也就是說，今天的策劃案，在今后的幾年之內(nèi)，都是領(lǐng)先的，至少不能落后。只有這樣，整個項目，才能在不斷的發(fā)展和完善之中，長久保持市場的追捧。我們一直都在講要領(lǐng)先市場，只有領(lǐng)先市場，才能獨享一片天空。但領(lǐng)先市場不是盲目的，如果領(lǐng)先得太多，市場還沒有到那一個層面，還沒有認(rèn)同，就會踩空。對于市場容量有限的市場，更是需要備加謹(jǐn)慎。所以領(lǐng)先市場要建立在大量的事實根據(jù)之上，千萬不可盲目。確定領(lǐng)先觀念之前，要認(rèn)真研究市場。研究市場的現(xiàn)狀，通過現(xiàn)狀研究發(fā)展趨勢，通過趨勢尋找項目主題。5、 如何快速啟動市場？快速啟動市場對我們的項目起著非常重要的作用。假如不能快速啟動市場，則往往會使發(fā)展商非常被動。一拖再拖，容易導(dǎo)致爛尾。不可收拾。如果能夠快速啟動市場，則會帶來濃濃的人氣，從而吸引更多的人，打消市場的顧慮；則會提供資金保障，從而使項目良性循環(huán)下去；開始建立市場口碑，有利于品牌的發(fā)展。要想快速啟動市場，也就是說，產(chǎn)品一推向市場，馬上就能得到市場的追捧。要想達(dá)到這個目的，必須要了解市場的需求，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品；必須要讓市場感到物超所值，得到了實惠；必須要用強有力的概念吸引和打動市場。6、 如何確保項目開發(fā)的可持續(xù)性？可持續(xù)發(fā)展是對項目的總體要求。只有可持續(xù)發(fā)展，社區(qū)才能一步步走向高檔；只有可持續(xù)發(fā)展，才能不斷的尋找出新的賣點和個性。從而保證在市場中的領(lǐng)先地位；只有可持續(xù)發(fā)展，才能使建立的品牌日益豐滿和完善；只有可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)才可能實現(xiàn)對高額利潤的追求?？沙掷m(xù)發(fā)展不是無中生有，它建立在大量的事實基礎(chǔ)之上。比如良好的環(huán)境為社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供了外在的保障；充足的市場為社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供了必要的前提；強有力的主題概念為可持續(xù)發(fā)展提供了寬松的平臺。明確了可持續(xù)發(fā)展的諸多要素之后，下一步就是要對這些要素進(jìn)行詳細(xì)的分析。得出可靠的支持，至V底那些應(yīng)該充分利用？那些應(yīng)該尋找機(jī)遇？7、 如何啟動重慶市場？重慶市場，讓人歡喜讓人憂。一方面這里擁有足夠的市場基礎(chǔ)； ；房地產(chǎn)市場競爭激烈；但生活質(zhì)量有待引導(dǎo)和提高，為我們提供了很大一部分客源。另一方面市區(qū)人觀念保守；對城市的情節(jié)較重，上下班等公共設(shè)施的需求和依賴很強，說服和接受還需要時。重慶的市場對本案至關(guān)重要，不是要不要打的問題，而是如何打、如何啟動的問題。如果能夠把重慶市場啟動起來，以我們項目的相對較大優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢，將在北碚市場處于領(lǐng)頭羊的地位。啟動重慶市場，一定要謹(jǐn)慎。有以下幾個條件制約重慶市場的啟動：――必須是現(xiàn)成的東西，要眼見為實；――必須是相對比較成熟的社區(qū)，有人為他們提供樣板示范；——必須要比他們現(xiàn)在的生活質(zhì)量高出許多。不但要營造出高出重慶現(xiàn)在的生活質(zhì)量和生活環(huán)境，更重要的是讓重慶人認(rèn)識到良好生活環(huán)境對他們的意義，引導(dǎo)意義非常大；只有這幾點都成熟了，重慶市場才會水到渠成。二、基本思路與開發(fā)策略1、走區(qū)域營銷的之道一一大馬拉小車。用北碚的“大馬”拉動項目的“小車” <本案的規(guī)模已經(jīng)可以稱的上是北碚的大盤。對于如此規(guī)模的項目，“蓋房子,賣房子”的傳統(tǒng)操作方式顯然已經(jīng)不能適應(yīng)，需要用超常規(guī)的手段，實現(xiàn)項目的超常規(guī)運作。實現(xiàn)超常規(guī)運作的支點就是北碚區(qū)。要把項目的運作和北碚的發(fā)展趨勢與戰(zhàn)略緊密結(jié)合起來。，不僅僅關(guān)注項目運作的成功，還要為城市創(chuàng)造價值，為要贏得老百姓（最終消費者）的滿意，即：三老策略?！项^子區(qū)域品牌政績工程老板、老百姓k企業(yè)品牌投資回報全新生活方式利益關(guān)系圖具體來講：對北碚區(qū)的意義：提升城市形象，打造區(qū)域品牌。成為花園城是的有力支撐。改善投資環(huán)境成為北碚區(qū)新時代人居環(huán)境的代表，成為政績工程。對老板的意義：品牌提升：為企業(yè)品牌注入血液，樹立新時期的企業(yè)品牌“五出”戰(zhàn)略“出成果、出機(jī)制、出人才、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)”，為企業(yè)的下一步發(fā)展積累人才、品牌以及經(jīng)營經(jīng)驗。效益最大化。對老百姓的意義創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境提供全新的生活方式具體策略：大馬拉小車、金龍計劃。大馬拉小車一一將項目與北碚聯(lián)系起來，甚至在主打重慶市場中，可以推出“我是北碚，北碚是我“的概念，成為“北溫泉第一城”、“花園城”的載體。利用北碚的“大馬”，帶動項目的“小馬”。金龍計劃一一將現(xiàn)有規(guī)劃中的自然綠地、步行街及周邊的住宅項目一起，打包形成北碚區(qū)的生態(tài)居住中心一一沿毗道路兩側(cè)宛如一條“金龍”。而本案是龍頭。是畫龍點睛的重要一筆。通過“金龍計劃”，企業(yè)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)本案的超常規(guī)運作，還有可能獲得更多的政府和社會資源。2、超越同質(zhì)競爭之道——總體差異化與局部領(lǐng)先的競爭策略項目所處的北碚區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)的水平還不高，基本還處于“賣房子”階段,同質(zhì)化競爭的現(xiàn)象非常普遍。在這樣的市場競爭中要想脫穎而出，就必須要采取差異化的競爭策略。而針對不同的競爭市場，可以米取不同的差異化策略。針對重慶市場：環(huán)境、價格、主題概念的差異。――盡管重慶市場競爭激烈，但各個樓盤的競爭僅集中于“環(huán)境、環(huán)境、環(huán)境”的競爭上，而真正以環(huán)境營造生活方式的樓盤還比較少，市區(qū)內(nèi)好的景觀環(huán)境樓盤仍不多見。項目現(xiàn)有的異常豐富自然綠地資源，是自然的、生態(tài)的神秘島，以及周邊優(yōu)良的整體環(huán)境指標(biāo)，都和重慶市內(nèi)的環(huán)境形成強烈的差異。在親水與休閑主題概念的統(tǒng)領(lǐng)下，有條件在環(huán)境營造上構(gòu)成與重慶市場的差異性?！壳爸貞c市場上好地段的房子價格在4000元左右，一般地段的中檔房子價格也要在3000元左右。項目在價格上具有一定競爭優(yōu)勢一一構(gòu)成差異性。――雖然親水、親自然的主題概念在重慶市場上已經(jīng)出現(xiàn)， 項目獨特的綠地資源優(yōu)勢，完全有可能成為重慶生態(tài)文化的代表。營造主題概念的差異，對于重慶市場異常關(guān)鍵，它是樹立項目形象和地位的最好辦法。針對同類概念樓盤：整體差異，主要指主題演繹與支持體系的差異。如上所述，，我們主要從主題概念的演繹上和支持體系的營造上，尋求差異性。需要因早一個立體的、可親近的居住生態(tài)文化，從自然島的野趣休閑、親水休閑以及商業(yè)娛樂休閑的多哥角度構(gòu)筑主題概念，形成不僅可賞可觀，還能可親可近，可參與其中的全新生態(tài)文化主題概念。與其他樓盤形成明顯差異。針對重慶和北碚的樓盤：整體差異，主要在整體水平上，全面超越重慶樓盤。重慶樓盤無論是從環(huán)境、還是從單體建筑方面都沒有自己的特色，還處于初級階段。項目必須體現(xiàn)出郊區(qū)房產(chǎn)應(yīng)有的舒緩、優(yōu)美和休閑風(fēng)格。在整體開發(fā)水平上，都必須超越重慶現(xiàn)有樓盤，成為重慶西北區(qū)域的優(yōu)勢品牌。3、交響樂——分區(qū)特色與開發(fā)節(jié)奏控制大盤開發(fā)，時間跨度長。這樣的大項目，一忌就是沒有引導(dǎo)市場的題材，二忌在首期開發(fā)時絕招出盡，使后期開發(fā)無題材可做。這將把成敗壓力完全放到后期的營銷工作上，給項目帶來巨大的風(fēng)險。所以，必須從策劃和規(guī)劃開始，為未來的營銷準(zhǔn)備題材，以源源不絕的賣點吸引市場持續(xù)性的高度關(guān)注。就像交響樂一樣，由一個可持續(xù)性的主題概念——生態(tài)休閑作為總譜，不同時期開發(fā)的不同分區(qū)的特色，和不同時期針對不同目標(biāo)群所構(gòu)成的不同推廣方式、訴求點構(gòu)成了各自的樂章。項目的開發(fā)和營銷始終有著精彩的題材，在市場上脫穎而出，成為市場領(lǐng)先者。同時，綜合控制開發(fā)節(jié)奏，就像交響樂的指揮一樣，只有這樣，總譜和樂章才能得到完美的演繹。4、先做環(huán)境，后賣住宅，從休閑走向居家的啟動策略（環(huán)境>房子）好的開局至關(guān)重要。目前市場上的啟動方式中，常見的是邊建樓邊銷售，賣樓花套取銷售回籠進(jìn)行后續(xù)建設(shè)的方式。而如碧桂園大膽地采用建好再賣的啟動方式，市場反應(yīng)極好。但這種方式需要強有力的資金支持和品牌號召力。這是我們目前所不具備的。根據(jù)企業(yè)實力現(xiàn)狀和地塊環(huán)境特點，我們建議采用先做環(huán)境，后賣住宅，從休閑走向居家的啟動方式，原因在于：a） 只有先做環(huán)境，才能發(fā)揮地塊自然環(huán)境資源的優(yōu)勢，予人充分的吸引；b） 只有先做環(huán)境，才能將生態(tài)休閑概念落到實處，予人感性的認(rèn)識；c） 只有先做環(huán)境，才能顯示企業(yè)實力，予人充分的信心；d） 先做環(huán)境，由于地塊自然環(huán)境資源優(yōu)越，投資不大，但效果顯著。e） 先做環(huán)境，將地塊中的綠地、山澗先行整治，可以考慮建立與小島連接的有獨特風(fēng)格的吊橋，將生態(tài)島做成休閑公園，視資金情況，設(shè)置一些參與性強、與普通公園具有差異性的設(shè)施和項目，吸引重慶周末休閑、度假，增加市場對地塊的認(rèn)識，并由此改善地塊的區(qū)位形象，并帶動人氣“生地變熟地，熟地變寶地”。休閑與居家只有一步之遙。當(dāng)市場接受了休閑公園之后，賣房子便成了順理成章的事情，水到渠成。另一方面，重視環(huán)境的營造，要花更多的心思在環(huán)境上。同樣的錢，花在環(huán)境上顯然要比花在房子本身上的效果、市場反映要好的多。尤其對于處于郊區(qū)的不同于城市內(nèi)的本案來講，重視環(huán)境顯得更加必要。5、虛打重慶，實做金堂的市場選擇策略之所以采取虛打重慶的策略，是因為在重慶市場所建立起來的品牌，對于帶動北碚市場和周邊市場都有一定的帶動作用。相反來說，在北碚市場建立起來的品牌，只是區(qū)域性的品牌而已，對于重慶基本沒有影響力。如果能在重慶市場樹立良好的形象品牌，對北碚的實際購買者將會形成強大的號召力，也給了目標(biāo)客戶一個理由。就如同碧桂園推出的鳳凰城二期。主要的營銷和宣傳市場在廣州，而實際的購房客戶70%來自于周邊市場。當(dāng)?shù)谝黄谑袌鲩_發(fā)完畢，社區(qū)基本成熟，健康的生活方式已見雛形，一切都實實在在，看得見摸得著時，重慶市場就對項目有良好的印象。這時完全可以掉轉(zhuǎn)進(jìn)攻的方向，主打重慶市場，推出適當(dāng)中高檔產(chǎn)品。激發(fā)重慶人的購樓欲望。三、目標(biāo)市場定位1、目標(biāo)市場的界定根據(jù)項目所處的區(qū)位特點和市場的輻射范圍，本案的目標(biāo)市場依次可以分為三大目標(biāo)市場：第一目標(biāo)市場：北碚區(qū)市場高校教工政府公務(wù)員企業(yè)、廠礦中高層管理人員私營業(yè)主第二目標(biāo)市場：溫泉鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場。高級公務(wù)員縣城的換房者和富裕人士做小門面生意的生意人（小老板）外來投資者周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕人士打工族回鄉(xiāng)置業(yè)者第三目標(biāo)市場：重慶市場向往良好居住環(huán)境的老年市場部分自由職業(yè)者舊城改造撤遷戶解決孩子教育問題家庭2、 市場比例劃分結(jié)合項目自身的環(huán)境因素、地域因素、人口因素、目標(biāo)市場的購買力、消費心理、投資方式等，項目的主要目標(biāo)市場定位于北碚區(qū)市場，北碚的高校教工階層市場。市場大致構(gòu)成如下：目標(biāo)市場比例（%推廣時機(jī)市場定位重點北碚50-60開盤時主推以居家自用為主，北碚周邊鎮(zhèn)30-40北碚市場熱銷后反推以居家自用和投資并重重慶10-20社區(qū)成形具影響力時以養(yǎng)老、度假、教育為主3、市場的轉(zhuǎn)換項目處于北碚，北碚的現(xiàn)實市場容量有限，對于北碚的大盤來講，拓寬客戶層面，開拓外地市場就顯得非常重要。目標(biāo)客戶和市場的轉(zhuǎn)換順序：北碚一一周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)一一重慶主打重慶，現(xiàn)實的交通距離和區(qū)位認(rèn)識都比較差。加上重慶近郊各個板快的強烈競爭，北碚并沒有優(yōu)勢，因此，短時間啟動重慶市場的時機(jī)并不成熟。難度也比較大。而北碚的作為新興的衛(wèi)星城，正在迅速的發(fā)展起來。造就了大批有購房潛力和愿望的客戶。另一方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住條件不理想，生活環(huán)境較差。因此，我們首期的主打客戶選擇北碚的客戶。但是，隨著項目的成熟，北碚本地的客戶的承接能力也慢慢減弱，北碚周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費潛力卻還沒有被釋放。因此，在項目首期取得主打北碚成功后，應(yīng)該轉(zhuǎn)而主打周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場。形成重慶西北區(qū)片第一盤的氣勢。在社區(qū)成熟后，可以根據(jù)市場情況，從虛打重慶轉(zhuǎn)而實做重慶，以養(yǎng)老和度假以及成熟的社區(qū)生態(tài)文化，拉動重慶市場。實現(xiàn)項目品牌從區(qū)域性到重慶市品牌的轉(zhuǎn)換。4、目標(biāo)客戶群背景分析（包括經(jīng)濟(jì)背景和文化背景）北碚區(qū)客戶：1） 高校的教工此類人群具較好的專業(yè)知識和文化修養(yǎng)，有穩(wěn)定的收入，生活品質(zhì)要求較高，一般已擁有一套住房，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但其對居住環(huán)境的高要求，使其不滿意現(xiàn)有的住房。因此要在樓盤的質(zhì)素上、環(huán)境和配套上有所突破，就有可能吸引其置業(yè)。此類人群有足夠的經(jīng)濟(jì)實力購買新的住房或換房?，F(xiàn)有的穩(wěn)定的工資收入屬于中高水平，加上擁有一定年頭的積蓄。完全有能力購買本案的住宅。此類客戶將是我們重要的基礎(chǔ)性客戶。也是首期主打的重點。2） 企業(yè)的中高層管理人員及公務(wù)員此類人群一般都有自己的住房。但是，居住條件并不理想。此類人知識層面高，對好地東西有較強的理解能力，因此，對環(huán)境優(yōu)美、價格合適的住房有強烈的消費欲望。此類客戶最大的競爭來自于重慶，因為他們的經(jīng)濟(jì)實力已經(jīng)可以滿足在重慶市內(nèi)購買普通住宅，但可能是高層公寓。另外一方面，此類客戶對重慶有比較強的向往。但如果我們在樓盤環(huán)境和文化品位的營造上下工夫。使他覺得能用買重慶市內(nèi)普通住宅的價格買到環(huán)境優(yōu)美的TOWNH0U甚至別墅，加上交通和距離很近，絕對能夠吸引的。關(guān)鍵是要做好引導(dǎo)市場。此類客戶將是項目中高檔產(chǎn)品（TOWNH0U及獨立別墅）的重要客戶。北碚周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)目標(biāo)客戶：1） 公務(wù)員階層（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的高中級管理人員）此類人群具較好的專業(yè)知識和文化修養(yǎng)，有穩(wěn)定的收入，生活品質(zhì)要求較高，一般已在鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)擁有一套住房，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但其對居住環(huán)境的高要求，使其不滿意現(xiàn)有的住房，只要在樓盤的質(zhì)素上、環(huán)境和配套上有突破，做到“北碚第一樓盤”的形象，就能吸引其置業(yè)。2） 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的換房者和富裕階層此類人群屬于縣城中的中高層收入者，屬于金字塔尖或向下的一批人。他們比較注重身份感，注重樓盤的形象。同時，關(guān)注樓盤的環(huán)境和素質(zhì)。本案如果在環(huán)境和樓盤質(zhì)量上能夠與現(xiàn)有的樓盤形成比較大的差異， 加上適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，就能刺激此類客戶的換房欲望。另一方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的樓盤轉(zhuǎn)讓相對比較容易，也側(cè)面刺激著此類人群的換房欲望。此外，此類人群對孩子的教育比較重視，營造高素質(zhì)的教育也會成為他們換房和購房的刺激因素。3）做小生意的生意人及外來投資者（小老板）此類人群主要從事服裝、餐飲、日用品等經(jīng)營。文化素養(yǎng)較低，收入較好，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。置業(yè)注重價格、子女入學(xué)、方便生意，對環(huán)境要求不高，項目要成功吸納這類人群，就必須在學(xué)校配套上，在戶型、付款方式上充分考慮他們的實際需要。外來投資者主要是指包括重慶及溫州等地的生意人，他們現(xiàn)在雖然數(shù)量不多，但發(fā)展?jié)摿薮?，隨著北碚的發(fā)展，相關(guān)聯(lián)的外地投資者會因為這批客戶而成為項目的潛在客戶。置業(yè)主要關(guān)注價格和投資性。4）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕階層此類人群對于城鎮(zhèn)有獨特的向往，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)中比較富裕的人群，長時間在農(nóng)村生活,富裕以后渴望過上城里人的生活。置業(yè)比較注重價格，注重社區(qū)形象，同時對子女教育非常重視。而對于環(huán)境要求并不咼。此類客戶是屬于本案的自然客戶，只要做出北碚第一的形象，就能吸納此類客戶。5）打工族回鄉(xiāng)置業(yè)者重慶也是全國有名的勞務(wù)輸出地，這批客戶是很值得關(guān)注的客戶。此類客戶收入相對較好，同時眼界比較開闊，見多識廣。其置業(yè)的動機(jī)主要有兩個：一是回鄉(xiāng)生活，一是為子女上學(xué)或父母養(yǎng)老。考慮在縣城置業(yè)。因此，針對此類客戶可以在節(jié)假日（春節(jié)）做巡回專場推介。重慶市場：1） 向往良好居住環(huán)境的老年市場北碚自然環(huán)境優(yōu)美，有山有水，著名的市級風(fēng)景旅游區(qū)一一縉云山風(fēng)景區(qū)項目地塊不遠(yuǎn)；城內(nèi)水系優(yōu)良，綠意蔥蔥，非常適宜于居住和生活，空氣質(zhì)量非常優(yōu)良，負(fù)氧粒子的濃度是重慶市內(nèi)的50倍以上。同時，北碚的工業(yè)比較薄弱，沒有太多工業(yè)污染。這些都為老年休養(yǎng)、生活提供了優(yōu)良的客觀條件。此類客戶比較注重環(huán)境，置業(yè)相對比較穩(wěn)定，對配套設(shè)施也比較關(guān)注。他們是本案重要的補充性客戶，也是提升社區(qū)品質(zhì)和形象的重要性客戶。2） 自由職業(yè)者重慶的休閑文化及城市發(fā)展造就了大批的自由職業(yè)者，“工作就是休閑”是這些人的主張。北碚優(yōu)良的自然環(huán)境、縉云山旅游風(fēng)景區(qū)、北溫泉等對于藝術(shù)行業(yè)的如畫家、音樂工作者等有很強的吸引力。此類客戶十分注重社區(qū)的總體自然環(huán)境。比較崇尚自然的、生態(tài)的生活方式。對于社區(qū)品位有較高的要求。此類客戶可能重要絕對數(shù)量不多，但是本案提升性的重要客戶之一。［小結(jié)］:本案客戶主要有四類：北碚區(qū)客戶一一重要的主力客戶群北碚及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶一一重要的基礎(chǔ)性客戶重慶客戶一一重要的提升性客戶四、主題概念定位1） 什么是項目主題概念a） 主題概念是一條主線：如果說項目分區(qū)分期推出的產(chǎn)品是一顆顆珍珠，那么項目的主題概念就像一條主線，把這些珍珠串成一條項鏈；b） 主題概念是一個統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點：它把構(gòu)成社區(qū)的種種要素如環(huán)境、建筑、交通、配套設(shè)施、服務(wù)和文化統(tǒng)領(lǐng)于旗下，構(gòu)成一個完整的系統(tǒng)；c） 主題概念是一個中心：開發(fā)商的土地選擇、規(guī)劃設(shè)計、建筑工程、營銷

推廣、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)等等行為均圍繞這一中心完成；d） 主題概念是一種包裝或一種說法：整個項目的構(gòu)成、功能、風(fēng)格、規(guī)范、形象均通過它得到合理的，深入人心的闡述。2） 主題概念確立的原則核心原則――主題概念必須迎合市場與行業(yè)發(fā)展的趨勢與機(jī)遇這就要求主題概念一方面要根植于買家生活中的根本需求和成長性需求；另一方面要高度重視市場及行業(yè)走勢，特別注重那些已經(jīng)被人們認(rèn)同，卻又沒有在市場上得到充分滿足的需求。――主題概念必須立足于項目或企業(yè)自身的資源優(yōu)勢如果不符合項目或企業(yè)獨特的優(yōu)勢，主題概念一定做不好。不以自身優(yōu)勢迎合市場，即使主題概念做出來，它的演繹和支持體系也不完善。甚至很容易被別人克隆，而且有可能比我們做得還好。盡管我們花了很大的力氣去做，卻被別人所利用，讓別人出盡風(fēng)頭。從以上兩方面考慮，主題概念的提出必須尋求到資源優(yōu)勢與市場機(jī)遇的對接點。必要原則――符合社會發(fā)展，特別是市場與行業(yè)發(fā)展趨勢，具有可持續(xù)性。――深度、廣度和高度：主題概念的內(nèi)涵有足夠的深度，才能充分挖掘出源源不絕的題材以吸引買家主題概念的外延有足夠的廣度，才能包容社區(qū)開發(fā)的種種要素主題概念的境界有足夠的高度。才能超越同行和同類，樹立唯一性、權(quán)威性和排他性?！毺匦裕褐黝}要非常獨特，與眾不同。如果是市場上已有的概念，就要在內(nèi)容上有突破、創(chuàng)新和提高，在表現(xiàn)形式上別具一格。3）主題概念的提出：生態(tài)親水休閑主題根據(jù)以上的原則，我們提出本案的主打的主題概念是生態(tài)親水休閑，教育主題是重要的輔助主題。大型社區(qū)就象一篇交響曲，擁有共同的主旋律，同時社區(qū)的名稱必須在居家革命的角度上賦予其靈魂，即每一階段都要有一個明確的營銷主題。使大盤越推動越有后勁，使地盤的吸引力越來越大。為未來的營銷推廣做好沖擊和拉動市場的題材。我們把居住、休閑、教育主題交融在一起，相互滲透，相互促進(jìn)。為以后的營銷預(yù)留管線，同時賦以社區(qū)鮮明特色。如下圖：這里主要對休閑、教育主題的意義及支撐系統(tǒng)展開闡述主打主題 輔助主題為什么要做休閑主題?城市需求——重慶人生活的休閑風(fēng)氣濃郁，體現(xiàn)在生活的方方面面。以休閑為主的居家方式有很大的市場。在重慶，休閑文化主要分為兩個領(lǐng)域，第一個是旅游休閑，以度假為主。另外是日常休閑，重慶人的日常休閑很豐富也很有傳統(tǒng)。喝茶、看報以及打麻將，斗地主是重慶人生活的代表，也造就了重慶人比較戀城。而在旅游休閑和城市日常休閑之間，以休閑為主的居家方式還有很大的市場。尤其對于重慶的客戶來講，擁有良好的環(huán)境和擁有獨特的休閑方式同等重要。對于重慶客戶來講，自然環(huán)境也是良好的休閑方式之一。居住需求遠(yuǎn)離污染，城內(nèi)工作城外享受，休閑、環(huán)境、商業(yè)，三位一體；由于重慶市區(qū)自然環(huán)境不太理想，其中包括空氣、噪聲等環(huán)境因素。使很多生活在市區(qū)的人們感覺到非常疲倦，因此擁有良好自然環(huán)境、又不失城市便利性的住宅就成為他們的夢想。他們期望擁有一個和市區(qū)環(huán)境同樣成熟的生活環(huán)境，同時享有一個休閑、雅致、清靜、富有品味的生活空間。資源優(yōu)勢一一擁有的唯一獨特的社區(qū)綠地公園地塊的自然綠地資源優(yōu)勢使得本案擁有超長距離的景觀、獨特的生態(tài)保持良好的“生態(tài)神秘島”。獨特的綠地資源造就了地塊環(huán)境的獨特優(yōu)勢，也是項目的核心的、獨特的優(yōu)勢資源。良好的資源為休閑文化的形成提供了天然的環(huán)境。通過親水生態(tài)休閑的主題統(tǒng)籌，可以把項目的自然資源、人文資源等形成一種新的凝聚力。市場優(yōu)勢——重慶西北郊區(qū)域缺乏居住休閑環(huán)境、基本上是一個市場空白。根據(jù)初步調(diào)查分析，重慶西北郊區(qū)域一一還非常缺乏良好的休閑居住環(huán)境。在這一區(qū)域還沒有強有力的、具影響力的房地產(chǎn)品牌形成，高尚的、注重環(huán)境營造的社區(qū)一直是市場的空白點。為本案提供了良好大市場機(jī)遇。（2）親水生態(tài)休閑主題概念的支持系統(tǒng)概念闡述――有山有水，是居住的良好環(huán)境，也是最本質(zhì)的休閑。正如最實在的休閑是回家，把家安在風(fēng)景中。――一個休閑式的社區(qū)，意味著輕松、舒適、寫意、美麗的生活。――休閑的本質(zhì)是放松、體驗、享受、交流、娛樂和對美的追求，這與家居生活一脈相承概念體現(xiàn)——休閑首先是一種環(huán)境，一種建筑風(fēng)格和社區(qū)氛圍；――休閑其次是某些設(shè)施，是社區(qū)交流活動的內(nèi)容與方式；――休閑同時可以是樓型、房型的特點――休閑也是一種社區(qū)開發(fā)的啟動方式概念支持：休閑主題的營造，關(guān)鍵是突出特點與個性，本案的突出優(yōu)勢就是豐富的生態(tài)資源。做好親水生態(tài)文章，就做好了整個主題概念的營造。從基地條件和現(xiàn)實環(huán)境來看，主要有以下支持體系：1公里長的綠色生態(tài)景觀一一山澗、綠地風(fēng)景休閑主體社區(qū)水系——水中景觀休閑200多畝的綠島構(gòu)成的自然野趣休閑餐飲、購物構(gòu)成的——時尚購物休閑水文化的深度挖掘一一溫泉洗浴休閑教育主題教育是當(dāng)今購房者關(guān)心的焦點問題，特別是在北碚來講，“為了娃娃”是大多數(shù)家長的心態(tài)。對于這樣的大盤來說，教育不但必須做，更要做出特色，使之成為拉動市場的強大力量。對于孩子來說，其實有四個課堂，學(xué)校的課外活動、家庭和社區(qū)環(huán)境。對于成人來說，最適宜的生活除了休閑和健康，還應(yīng)該是不斷成長、不斷充電的過程，也就是終身教育。教育主題的支持系統(tǒng)整個社區(qū)的教育系統(tǒng)由兩部分組成：基礎(chǔ)教育系統(tǒng)和終身教育服務(wù)。重視基礎(chǔ)教育系統(tǒng)，尤其是高素質(zhì)的幼兒教育，終身教育主要以老人和職工的教育為主。社區(qū)教育主題的構(gòu)成社區(qū)教育的特色：以高素質(zhì)的基礎(chǔ)教育為核心，輔助老人活動中心，成人教育形成的全方位的教育體系?；A(chǔ)教育系統(tǒng)主題主要包括三個方面內(nèi)容：高素質(zhì)的幼兒教育體系。這部分是我們構(gòu)造教育體系最重要的支撐點，也是目標(biāo)客戶最關(guān)心的內(nèi)容。幼兒園的引進(jìn)方面，可以考慮與重慶市的知名幼兒園。保證社區(qū)內(nèi)擁有高素質(zhì)的幼兒園。整合周邊的中、小學(xué)教育體系。在中小學(xué)的教育方面，北碚已經(jīng)有很好的中學(xué)一一師大附屬學(xué)校。再加上北碚教育市場的容量比較有限，還主要依賴公共教育，真正的貴族學(xué)校的市場風(fēng)險比較大。因此，我們沒有必要在社區(qū)中獨立設(shè)置中學(xué)和小學(xué)。在中小學(xué)的教育上，重要的是整合周邊的資源為我所用。把師大附中等學(xué)校納入到社區(qū)基礎(chǔ)教育的體系中，女口：可以將學(xué)校的課外活動中心設(shè)在社區(qū)內(nèi)，形成校內(nèi)校外聯(lián)動的教育模式。對我們來講，對業(yè)主子女入學(xué)會有一定的優(yōu)惠；也解決了中小學(xué)教育的問題，為業(yè)主解除了后顧之憂。對學(xué)校來講，拓寬了教育的層面，豐富學(xué)生的課外教育。課外活動中心，青少年素質(zhì)教育基地。課外活動中心主要是利用基地的自然和人文優(yōu)勢，形成各種活動為核心的課外興趣小組的形式。如課外生物小組，自然小組。與學(xué)校的課堂教育聯(lián)動，并與重慶市的素質(zhì)教育聯(lián)動。青少年素質(zhì)教育主要是指各種青年活動俱樂部和協(xié)會形式。女口：攀巖登山俱樂部，青年旅游接待中心等等。形成重慶市東北區(qū)域重要的青少年集會、活動中心。終身教育系統(tǒng)主要包括兩個方面：老年學(xué)校。這里的老年學(xué)校不是傳統(tǒng)意義上的老年學(xué)校，是老年人生活和休閑的中心，是老年人互相交流的場所，是老年人興趣中心。學(xué)校的組織也可能是自發(fā)性的，如舞蹈藝術(shù)團(tuán)，棋牌會、麻將協(xié)會等等。老年學(xué)校也是吸引重慶老年市場的重要部分，形成具有北碚特色的老年活動和藝術(shù)中心。職工技能學(xué)校主要是針對縣城市場的基礎(chǔ)教育市場，如：電腦培訓(xùn)特殊技能培訓(xùn)等等五、核心產(chǎn)品定位1、核心產(chǎn)品的類別和分布根據(jù)項目規(guī)劃，本案主要有以下幾種核心產(chǎn)品：5層的疊加復(fù)式、多層洋房、高層、TOWNHOU四E中產(chǎn)品形態(tài)。按照不同的開發(fā)分區(qū)和地塊，可以分為不同的三個區(qū)域：2、各個核心產(chǎn)品的特色――多層洋房主力客戶類別：是本案的主力客戶群，是核心產(chǎn)品的核心。客戶層面比較寬，主要是北碚及周邊的主力客戶產(chǎn)品特色：時尚感強，戶型比較實用，功能全而結(jié)構(gòu)緊湊。戶型面積以北碚主要客戶為目標(biāo)，以三室兩廳、二室一廳為主。產(chǎn)品示例：南國奧園多層天津奧園北京天賜良園杭州九溪玫瑰園杭州九溪玫瑰園高層主力客戶類別：北碚及周邊的中青年客戶，他們的特點是比較向往都市的、時尚的生活，對都市中的高層建筑形式有一定的追捧和向往。對面積的要求比較苛刻,既要面積小，又要功能全。產(chǎn)品特色：有良好的景觀，以及良好的戶型性價比。——TOWNHOUSE主力客戶類別：北碚及周邊中高收入者重慶市的中產(chǎn)階層產(chǎn)品特色：景觀良好，有比較好的性價比。產(chǎn)品示例:聯(lián)排townhouse 半島〃藍(lán)灣（天津）聯(lián)排townhouse 半島〃藍(lán)灣（天津）

聯(lián)排 亞運新新家園（北京）雙拼一一半島〃藍(lán)灣（天津）

雙拼一一半島〃藍(lán)灣（天津聯(lián)排一一一棟洋房（北京）疊加復(fù)式主力客戶類別：北碚及周邊的中高收入階層（教師、公務(wù)員）產(chǎn)品特色：有天有地，獨立院落，別墅享受，性價比高。產(chǎn)品示例：六、形象與名稱定位1、總體形象理念從總體形象上，本案要體現(xiàn)三個方面的內(nèi)涵：北碚的歷史繼承、北碚現(xiàn)代形象的象征以及東北地區(qū)房地產(chǎn)和人居水平的代表。北碚歷史以及城市文脈的重要載體溫泉文化的代表：北碚是有名的溫泉洗浴之地，有著悠久的溫泉養(yǎng)身文化水歷史。歷史名城之一：北碚是歷史名城之一，是盛極一時的繁華地，有無數(shù)的歷史名人居留與此，并留下很多歷史痕跡。佛教圣地之一：太虛道長在縉云山創(chuàng)辦的世界佛學(xué)院漢藏教理院聲名遠(yuǎn)播， 一度在歐亞20多個國家產(chǎn)生了極大影響。北碚新時代形象的集中代表北碚新時期形象名片：是北碚新時期的代表，是北碚的客廳，北碚城市形象的名片。重慶后花園的集中代表：北碚提出：“打造重慶的后花園”的形象，而本案有絕佳的地理位置，不僅具有最好的自然資源，也有能力形成花園式的社區(qū)?！敖瘕堄媱潯钡摹褒堫^”：項目是生態(tài)人居園的核心，是我們提出的金龍計劃的龍頭，起著畫龍點睛的作用。代表了北碚人居生態(tài)園的整體水平。重慶西部居住形象的代表北碚地區(qū)的后花園重慶西部區(qū)域的第一樓盤2、 形象定位縉云青山，嘉陵秀水一一生態(tài)休閑小鎮(zhèn)3、 名稱建議：從區(qū)域營銷的角度北碚雅鎮(zhèn)：北碚區(qū)域營銷的重要舉措，是“北碚即我，我即北碚”的重要體現(xiàn)左岸新都水岸青城從基地的自然資源一一綠地、青山的角度天高云淡：用抽象的手法形象表述項目的區(qū)位及自然資源豐富，同時對居住形態(tài)有深切的體驗，也顯得大氣。綠島明珠綠島新城第三部分社區(qū)功能構(gòu)建一.項目輻射半徑定位“碚都”、“中國歷史名城”，曾經(jīng)繁華一時，在近代的發(fā)展中，北碚漸漸被人所淡忘，如今的北碚在重慶輻射的郊區(qū)的圈中也僅屬于二流，當(dāng)渝北、巴南、人和等重慶近郊發(fā)展得如火如荼的時候，本案如何找到市場的空隙，發(fā)展我們的優(yōu)勢是本部分所解決的問題。在的重慶向北發(fā)展格局中，房地產(chǎn)發(fā)展勢頭看好之時，在本區(qū)域沒有一個較好的項目。由于歷史、交通等諸多因素，北碚未得到較大的發(fā)展，也正因為沒有得到發(fā)展，自然環(huán)境保持較好，隨著渝合高速公路的開通，北碚完全有理由成為重慶北部后花園，本項目的服務(wù)半徑為以北碚為主，輻射到重慶西北部的居住核心區(qū)一一打造“重慶西北部第一郊區(qū)樓盤”。、功能定位8功能定位圖9、功能分析輻射重慶所含功能：一一“虛打重慶”休閑度假：生態(tài)神秘島、水文化、溫泉養(yǎng)身文化商業(yè)服務(wù)：會議、休閑、娛樂、購物居家：老年市場、度假市場、教育立足北碚所含功能：一一“實做本地”居家：北碚區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場、教育：本項目客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)：北碚周邊休閑度假：生態(tài)神秘島、水文化、溫泉養(yǎng)身文化3?功能支撐體系——生態(tài)水文化在本案中生態(tài)養(yǎng)身水文化是項目的核心價值，對水、生態(tài)環(huán)境的營造上不僅在形式上有所體現(xiàn)，還要賦予其文化內(nèi)涵：可觀一一本案所處的園林水環(huán)境有別于其他項目，既有1公里的自然綠地，又可在社區(qū)內(nèi)人工建造?？涉乙灰痪G島、山澗及小區(qū)園林水體建成為可參與的場所，大面積的綠島提供舉辦大型活動的場所，社區(qū)中小體量的人工園林小溪增添生活情趣?？陕犚灰蝗嗽殳B泉、人造噴泉，以水為主題的社區(qū)音樂背景，都時時刻刻渲染以水為主題社區(qū)的獨特氛圍。――社區(qū)開放性休閑廣場、休閑步道北碚有市民廣場，但形式過于常規(guī)，綠島前的市民休閑道，不僅僅是一片草坪，而是市民休閑、運動、玩耍的重要場所，而路口廣場則是一個以音樂水主題益智休閑廣場，結(jié)合“回歸家本位”的基本理念，將休閑氣氛貫穿于小區(qū)的每個細(xì)節(jié)中，形成一個吸引人氣的磁場一一社區(qū)開放性休閑廣場。銷售的賣場：現(xiàn)場售樓中心、入口形象大門、社區(qū)候車室獻(xiàn)給市民休閑場所：散落在步道上的各種咖啡座、休閑椅等，只是一種感覺，清風(fēng)拂面、詩也簡單、