××房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章總論項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：青島市中心和綜合辦公樓建設(shè)工程建設(shè)單位：青島市置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：燕兒島路以北，青島市號項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性項(xiàng)目提出背景青島地處山東半島東南部，位于東經(jīng)度分～度，北緯度分~度分。東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積平方公里，其中市區(qū)平方公里。與上海、廣州、天津、定的沿海開放城市與經(jīng)濟(jì)中心城市。青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進(jìn)出口物資的主要集散地也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的紐帶。作為山東省的重要經(jīng)濟(jì)中心和對外開放的窗口，年省人民政府把青島確定為山東省對外開放的龍頭。為了適應(yīng)改革開放新形勢的需要，青島市作出了行政中邁進(jìn)。東部地區(qū)已成為青島市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一?；氐貏輺|高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。為加快地塊的開發(fā)建設(shè)，武警水電部隊(duì)青島項(xiàng)目部決定在此地塊投資建設(shè)接待中心和綜合辦公樓。項(xiàng)目名稱為青島市***中心和綜合辦公樓建設(shè)工程。按照基本建設(shè)程序委托青島市民用建筑設(shè)計(jì)院有限公司編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申請立項(xiàng)。項(xiàng)目建設(shè)必要性、實(shí)現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)。根據(jù)市總體規(guī)劃，東部開發(fā)區(qū)將建成青島市新的行政中心。經(jīng)過幾年的開發(fā)建中心區(qū)建設(shè)，樹立青島新的形象，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)?！耙率匙⌒小睂τ诎傩丈畋夭豢扇?，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對于旅游居住及餐飲條件的要求也越來越高。年，我市以度假旅游為入資金億元以上，比上年增長約，其中社會性投資占。個(gè)大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際筑業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步。一是數(shù)量多、投資大。年全市已簽約和已簽訂投資意向及約有個(gè)，總投資額約億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項(xiàng)目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共個(gè)，投閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。五是高新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。以建設(shè)現(xiàn)代化國際城市為目標(biāo)以加速生產(chǎn)要素的流動和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與水平為突破口堅(jiān)持城市化與工業(yè)化、市場化、國際化整體推進(jìn)。進(jìn)一步提高中心城區(qū)集聚輻射功能加快新城區(qū)建設(shè)；推進(jìn)五市城區(qū)向中等城市目標(biāo)發(fā)展；使青島成為全國重要的具有較強(qiáng)輻射和帶動力的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市。、符合黨和國家關(guān)于國有企業(yè)改革政策，有利于盤活國有資產(chǎn)。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)對于改善青島市旅游、商務(wù)及辦公條件，完善東部城區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。建設(shè)單位基本情況發(fā)起人情況本項(xiàng)目由青島市置業(yè)有限公司承擔(dān)建設(shè)。經(jīng)營宗旨通過項(xiàng)目各方真誠合作，加強(qiáng)企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，改善旅游環(huán)境，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)的目的。通過認(rèn)真經(jīng)營，在創(chuàng)造可觀的社會效益的同時(shí)獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)營范圍在青島市號地塊建設(shè)賓館、商務(wù)、辦公樓，并進(jìn)行銷售、出租房屋及物業(yè)管本項(xiàng)目總投資為可行性研究工作的結(jié)論可行性研究結(jié)論、本項(xiàng)目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快青島國際化城市建設(shè)的步伐。、通過市場預(yù)測分析，本項(xiàng)目擬建賓館、商務(wù)、辦公市場較好。設(shè)施可以滿足項(xiàng)目需求。、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析可行。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表。表項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號指標(biāo)名稱序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注總投資萬元總建筑面積其中：接待中心第二章市場分析青島房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)發(fā)展概況青島以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場充滿了誘人的魅力。近年來，青島的房地產(chǎn)市場以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級機(jī)關(guān)東遷的決定，原市委機(jī)關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級機(jī)關(guān)新大樓的開工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂、文化中心的東進(jìn)序曲，也促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一司為代表的首批家公司的成立，使青島房地產(chǎn)進(jìn)入萌芽階段，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標(biāo)，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。年青島市開始實(shí)施國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到家。年伴隨著全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高年達(dá)到頂峰，年開始增速減緩，年以來增速明顯減慢，年增長率為，、年則出現(xiàn)了負(fù)增長，分別為和，年開始回升達(dá)到億元，比年增長了，年增幅明顯加大，全年累計(jì)完成投資億元，比年增長青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程與全國情況基本一致，在經(jīng)歷了年高速增長長。隨著國家一系列擴(kuò)大內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)的方針實(shí)施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺，青島市房地產(chǎn)形勢好。上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值億元，比去年同期增長；本年新簽建筑施工合同價(jià)款億元，同比增長筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率萬元人增長。一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高增長，增幅比總產(chǎn)值高個(gè)百分點(diǎn)，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重高達(dá)，同軍。上半年，完成產(chǎn)值超過億元的單位共家，共完成建筑業(yè)總產(chǎn)值億元三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長上半年我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達(dá)萬平方米同比增長。國有及國有控股企業(yè)完成萬平方米，同比增長占全部施工面積的個(gè)百分點(diǎn)，占全部施工面積，同比提高個(gè)百分點(diǎn)。其中：國有及國有控股個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積放量增長說明我市建筑業(yè)發(fā)展勢頭良好。四、建筑市場進(jìn)一步規(guī)范招投標(biāo)率占以上工程招投標(biāo)是強(qiáng)化建筑市場競爭機(jī)制，提高建筑企業(yè)管理水平、水平的一種行之有效的制度。上半年，市建筑市場進(jìn)一步規(guī)范，工程招投標(biāo)率上升，招投標(biāo)率為同比提高個(gè)百分點(diǎn)。其中：國有及控股企業(yè)招投標(biāo)承包面五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長隨著市建筑施工企業(yè)市場競爭能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續(xù)增長。上半年，我市施工企業(yè)新簽施工工程合同價(jià)款達(dá)億元，同比增長。從企業(yè)的資質(zhì)六、全員勞動生產(chǎn)率增幅較快在市建筑行業(yè)繼續(xù)推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時(shí)，以總承包為龍頭，以專業(yè)承包為主與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術(shù)裝備能力進(jìn)一步提高，建筑隊(duì)伍的素質(zhì)明顯增強(qiáng)。今年上半年全人比上年同期增長，其中國有及國有控股及一級等規(guī)模大的企業(yè)都達(dá)到與全國房地產(chǎn)同步起落，整體上仍保持在一個(gè)較高發(fā)展水平。從中房系統(tǒng)公布的城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。目前從局部區(qū)域上看，全市各區(qū)域各具特點(diǎn)，老市區(qū)到東部新區(qū)沿海一線，由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，由南到北隨著環(huán)境的差異，同類房地產(chǎn)價(jià)格能相差倍。年上半年我市餐飲市場繼續(xù)走強(qiáng)零售額億元，增長，拉動全社會消費(fèi)品零售額增長個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場發(fā)展加快的特點(diǎn)。一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高據(jù)青島市企業(yè)調(diào)查隊(duì)年二季度企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，受經(jīng)濟(jì)較快增長、收入穩(wěn)定增加、商務(wù)會展活動日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場表現(xiàn)活躍，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)與企業(yè)景氣指數(shù)均達(dá)今年新高，分別為和。其中，二季度住宿餐飲業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)比一季度提高點(diǎn)，企業(yè)家信心指數(shù)比一季度提高點(diǎn)。住宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升，表明全市住宿餐飲即期和預(yù)期市場發(fā)展看好。二、餐飲市場消費(fèi)火上半年，全市住宿、餐飲市場在商務(wù)宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等會消費(fèi)品零售額億元，增長；其中家星級及限額以上住宿餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額億元，增長，高于全社會零售額增幅個(gè)百分點(diǎn)。上半年全市星級住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)收入超過千萬元的企業(yè)達(dá)家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的；營業(yè)收入位于前位的企業(yè)分別是：青島海天大酒店有限公司，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入億元；青島肯德基有限公司，營業(yè)收入億元，青島香格里拉大飯店有限公司，營業(yè)收入億元。尤其是民營餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量優(yōu)勢，餐飲業(yè)民營經(jīng)濟(jì)的主體地位已經(jīng)確四、市內(nèi)四區(qū)市場建設(shè)發(fā)展速度快從區(qū)域分布看，市內(nèi)四區(qū)住宿、餐飲市場發(fā)展較快，上半年累計(jì)實(shí)零售額億元，市場份額；其中星級住宿及限上餐飲企業(yè)家，占全部限上企業(yè)的，實(shí)現(xiàn)零售額億元，市場份額達(dá)。五、能源消耗總體低速增長然氣消費(fèi)量萬立方米，增長；煤炭消費(fèi)量萬噸，下降。房地產(chǎn)市場的供求分析青島的房地產(chǎn)市場由于年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起、年房地產(chǎn)業(yè)整升年由于房改實(shí)施銷售面積猛增至萬增長率為，年度房屋銷售形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全年銷售房屋萬比年增長。我市在今年島市度假旅游專項(xiàng)規(guī)劃》，已通過中外專家評審和市旅游工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核，下一步報(bào)市政府審批。市規(guī)劃局牽頭編制了《青島市海島保護(hù)和利用專項(xiàng)規(guī)劃》，已通過專形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時(shí)琊臺風(fēng)景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開。浮山灣國際郵輪母港選址論證已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。極地海洋世界、現(xiàn)代藝石老人休閑園、海軍博物館等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目的規(guī)劃方案已進(jìn)行了綜合論證和審核。投資額億元人民幣。天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水知名旅游品牌達(dá)到多家。目前，香港中旅集團(tuán)、瑞典危爾馬拉集團(tuán)、英國公司、大連海昌集團(tuán)等大企業(yè)投資建設(shè)高星級酒店、大型度假休閑項(xiàng)目以及大型室內(nèi)主事實(shí)上，我市旅游大項(xiàng)目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過人的能量。年，我市資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項(xiàng)目相繼建成或開工，項(xiàng)目建設(shè)投入資金億元以上，比上年增長約，其中社會性投資占。個(gè)大化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、一是數(shù)量多、投資大。年全市已簽約和已簽訂投資意向及浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國際海濱度假城四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。五是高新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。標(biāo)等前期工作，計(jì)劃年底前完成主展館土建工程的；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作，月開工建設(shè)，計(jì)劃年完工；北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院宿舍樓已艇俱樂部已與上海實(shí)業(yè)、英國財(cái)富集團(tuán)簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃店、小珠山主題公園等投資超過億元的項(xiàng)目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議；室內(nèi)滑雪場、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項(xiàng)目正與外商談判中。房地產(chǎn)市場走勢分析、宏觀調(diào)控政策成功地實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。、政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，相應(yīng)出臺了《國務(wù)院關(guān)于深化幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，發(fā)展提供契機(jī)。步實(shí)行住房分配貨幣化，切斷了個(gè)人對福利分房的依賴，鼓勵個(gè)人購房，銀行支持個(gè)人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費(fèi)成為、融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個(gè)人人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預(yù)售率大大、房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道房地產(chǎn)法地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。在上述種種利好情況下，可以預(yù)見青島房地產(chǎn)市場前景廣闊，令人看好。特別是從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入，會有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個(gè)較高水平上。伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，政府的宏觀調(diào)控的力度會得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。的創(chuàng)意文化城、億元的中加數(shù)字動漫基地、億元的卡通樂園項(xiàng)目將赴濟(jì)南參卡通樂園、中加數(shù)字動漫基地都將于今年啟動。由此可見青島的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可項(xiàng)目的市場前景分析項(xiàng)目的環(huán)境分析及市場定位本項(xiàng)目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足米，周圍居民區(qū)密集，商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。本項(xiàng)目建設(shè)以賓館、商務(wù)、辦公樓開發(fā)為主，全部對外租售。從周圍地塊辦公樓周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。根據(jù)項(xiàng)目的地理位置與銷售對象的需求結(jié)構(gòu)分析，我們認(rèn)為其商品房應(yīng)以高檔賓館及商務(wù)用房為主，其主要租售對象冊師等。綜合考慮項(xiàng)目具有的競爭優(yōu)勢如下：、項(xiàng)目位置地處東部海濱，是機(jī)關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域，便于以為人們提供一個(gè)良好的商務(wù)環(huán)境。、周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。綜上所述，項(xiàng)目是選擇置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。家，外地駐青辦事機(jī)構(gòu)已逾家，目前數(shù)量還不斷增加。這些企業(yè)、機(jī)構(gòu)需在青島置業(yè)，特別是駐青機(jī)構(gòu)，大都把目標(biāo)定在青島南部沿海一線。大部分選擇寫字樓、賓館，這是項(xiàng)目的一大潛在市場。商品房價(jià)格分析青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時(shí)間、整體布局等原因房地產(chǎn)價(jià)格變化較大，基本呈由南到北價(jià)格明顯的下降趨勢。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價(jià)格相對較低，同類房地產(chǎn)價(jià)格南北最大相差倍。元之間，本項(xiàng)目綜合考慮本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格平均為元。第三章項(xiàng)目地址及外部配套條件項(xiàng)目地址本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于青島市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西麓。本項(xiàng)目位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積，距離市政府公里，距海濱不足米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足米，交通便利。周邊多為近年新建的住宅，是辦公、商住、居家理想之地。地質(zhì)條件根據(jù)巖土工程勘察公司對項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘察報(bào)告，工程地質(zhì)情況如下：、擬建場地地貌單元屬丘陵地，地勢東高西低，最大高差米。、擬建場地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動性斷裂構(gòu)造帶，場根據(jù)建筑場地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)判定該場地土類別為Ⅰ類，場地巖土穩(wěn)定性良好，可作為工程天然地基。建議以強(qiáng)風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。地震裂度外部配套條件項(xiàng)目用電主要是設(shè)備用電及生活用電，經(jīng)初步估算項(xiàng)目總裝機(jī)容量為電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。市電力部門具有為本項(xiàng)目的供電能力。主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引按照規(guī)定，排水實(shí)行雨污水分流制。項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項(xiàng)目該項(xiàng)目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項(xiàng)目需求。本項(xiàng)目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi)，開源熱力公司有能力滿足青島市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿足項(xiàng)目煤制氣需項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目地址周邊道路縱橫交錯，四通八達(dá)。距火車站、青島港均不足公里，距離空港公里，交通十分便利。第四章建設(shè)方案建設(shè)概況和背景局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。建筑設(shè)計(jì)以“人”為本，合理組織人流、車流。堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化營造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。綠化景觀：前提下，盡量減少土石方工程量，就近進(jìn)行土方平衡，以節(jié)約工程造價(jià)，同時(shí)建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建筑等級按工程用途、規(guī)模，建筑標(biāo)準(zhǔn)為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范為甲類。本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按度地震基本烈度考慮，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，上部采用筒框結(jié)構(gòu)，主樓與裙房之間不設(shè)沉降縫。主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料，以建筑設(shè)計(jì)1．平面布置：地下兩層停車庫，地上五層裙房加層接待中心和層綜合辦公樓。入口都位于基地西南測，結(jié)合周邊地勢標(biāo)高，根據(jù)功能的不同分層設(shè)置。酒店標(biāo)準(zhǔn)層圍繞交通核布置客房，路線便捷，面積都大于平米，寬敞舒適。能滿足不同客戶的需求。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡潔實(shí)用，分割靈活，適合現(xiàn)在辦公的需求。裙房平面外墻線條靈活，內(nèi)部空間寬敞，方便實(shí)用。2．立面造型：兩座主樓高低呼應(yīng)，立面簡潔但又不失細(xì)部的精心設(shè)計(jì)。延豎向追求變化，體現(xiàn)建筑的挺拔和加強(qiáng)向上的動感。變化之中追求統(tǒng)一，相同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感。采用新型的建筑材料，體現(xiàn)豐富的建外裝修要以青島的城市特點(diǎn)結(jié)合國際現(xiàn)代化水準(zhǔn)考慮，與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調(diào)，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。內(nèi)裝修可視客戶要求進(jìn)行精裝修。公用工程與設(shè)備()安裝無線及有線網(wǎng)絡(luò)。給排水系統(tǒng)本項(xiàng)目用水主要是生活用水、運(yùn)營用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量，冬季日用水量按考慮。水源取自寧夏路市政給水管網(wǎng)。接供水，系統(tǒng)為下行上給式。地上六至層為高區(qū)，屋頂設(shè)高位水箱，采用水泵水箱管網(wǎng)聯(lián)合供水方式，系統(tǒng)為上行下給式。消防用水見消防篇。項(xiàng)目排水采用雨污分流制。雨水通過院內(nèi)雨水管網(wǎng)，直接排至城市雨水管網(wǎng)。項(xiàng)目采用集中中央空調(diào)系統(tǒng)與分區(qū)空調(diào)相結(jié)合方式，熱源由青島開源熱力公司用下供式送至各廚房。機(jī)械通風(fēng)電梯機(jī)房、泵房、地下停車場等按規(guī)范機(jī)械送排風(fēng)。新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)范要求第五章交通影響分析背景交通量是指未來擬建項(xiàng)目以外的社會交通量。背景交通量的預(yù)測采用傳統(tǒng)的表1無項(xiàng)目時(shí)周邊路段/交叉口交通量及飽和度序號序號路段/交叉口名稱通行能力高峰小時(shí)交通量飽和度服務(wù)水平相互干擾；服務(wù)水平二級，飽和度0.4-0.7，部分汽車成隊(duì)行駛，但還是有部分汽車可以超車行駛；服務(wù)水平三級，飽和度0.7-1.0，多數(shù)汽車成隊(duì)行駛，且超車行駛很困難，可能會出現(xiàn)短暫交通阻塞；服務(wù)水平四級，道路交通需求大于通行能力，可能出現(xiàn)長時(shí)間交通阻塞。5.2.2誘增交通量預(yù)測交通方式預(yù)測方式結(jié)構(gòu)，如表。但是，由于建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位和自身特點(diǎn)，其本身交通出行方式結(jié)有所提高，步行、自行車和摩托車的出行比重將下降；項(xiàng)目周邊公共交通發(fā)達(dá)，分布目本身未來的交通出行方式結(jié)構(gòu)，如表。交通出行量預(yù)測不同用地性質(zhì)高峰小時(shí)的交通吸引率和產(chǎn)生率是不同的，通過對表3項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)高峰小時(shí)居民出行產(chǎn)生/吸引率不同業(yè)態(tài)建筑性質(zhì)不同業(yè)態(tài)建筑性質(zhì)擬建項(xiàng)目的三個(gè)設(shè)計(jì)案中，方案三的有效建設(shè)規(guī)模和停車位較大，所以報(bào)告僅分P=*a*1β*μ業(yè)態(tài)面積（平方米）者的高峰時(shí)間和平峰時(shí)間進(jìn)行錯位疊加，得到項(xiàng)目綜合高峰小時(shí)交通出行量為：產(chǎn)生量由上表可以看出，本項(xiàng)目綜合高峰小時(shí)產(chǎn)生的機(jī)動車交通量約為900標(biāo)準(zhǔn)車/小時(shí)，將以上交通量在規(guī)劃路網(wǎng)上采用多車種平衡分配法進(jìn)行分配，得到不同路段/交根據(jù)項(xiàng)目需要，遵循“遠(yuǎn)近結(jié)合、節(jié)省投資、施工簡便”的原則對項(xiàng)目周邊的交案時(shí)，道路交通量相對較大。經(jīng)過預(yù)測，2010年項(xiàng)目周邊道路/交叉口的交通量及服表9有項(xiàng)目時(shí)周邊道路/交叉口的飽和度序號序號路段/交叉口名稱通行能力高峰小時(shí)交通量飽和度服務(wù)水平路段/交叉口的飽和度大都在0.8左右，處在三級服務(wù)水平。擬建項(xiàng)目的停車位配建數(shù)量通過配建指標(biāo)法進(jìn)行測算。根據(jù)規(guī)劃局《規(guī)劃管理政務(wù)公開手冊》和市政府已批復(fù)的《青島市市南區(qū)東片區(qū)1、設(shè)計(jì)方案在寧夏路的進(jìn)出口，可以采取右進(jìn)右出的方式，最大限度減輕對寧夏路的交通影響程度；改造時(shí)，宜將交叉口進(jìn)口道拓寬一個(gè)車道，以增加交叉口的通行能力。通過適當(dāng)?shù)慕煌▋?yōu)化完善并配以交通管理措施后，建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的誘增交通量對周邊交通系統(tǒng)的影響是可以接受的。2、項(xiàng)目方案配建的停車泊位高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。第六章消防本工程為高層綜合型商住樓，工程建筑標(biāo)準(zhǔn)為一類，耐火等級為一級。按建筑方便使用，技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理。設(shè)計(jì)依據(jù)、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范消防措施建筑防火措施、大廈四周按規(guī)范設(shè)計(jì)設(shè)環(huán)行消防車道，車道寬度不小于米、在地下室設(shè)獨(dú)立消防水泵房，主樓頂層設(shè)高位水箱。消防泵房的出口直接對外。、防火分區(qū)每層按規(guī)范要求劃分，每個(gè)防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于個(gè).、主樓設(shè)防煙樓梯和消防電梯。電梯井井壁為耐火極限不小于小時(shí)的非燃燒體，井壁的檢查門采用乙級防火門。、按規(guī)范要求設(shè)疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應(yīng)設(shè)防煙、排煙設(shè)施，并設(shè)消防疏散指示標(biāo)志。、結(jié)構(gòu)和裝飾材料應(yīng)盡量采用防火阻燃材料。、配電間采用防火墻。、建筑物安裝避雷裝置，以防雷擊。、地下停車場設(shè)計(jì)按汽車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范執(zhí)行。、電氣設(shè)備的安裝，線路敷設(shè)及竣工驗(yàn)收須按照電氣裝置安全工程施工及、消防用電設(shè)備采用單獨(dú)的供電線路，配電線路應(yīng)采用防火保護(hù)管。、所有用電線路定期進(jìn)行絕緣檢查，以避免因線路短路引起的火災(zāi)。、為防止雷擊，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道及電纜保護(hù)皮均應(yīng)在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。、照明和動力用電線路分開設(shè)置并安裝短路保護(hù)及過載保護(hù)裝置?；馂?zāi)報(bào)警與滅火系統(tǒng)在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。、配備常用滅火器，建筑物內(nèi)按規(guī)范要求設(shè)一定數(shù)量的手提式滅火器?？尚行匝芯侩A段關(guān)于消防安全的原則意見供設(shè)計(jì)單位參考，設(shè)計(jì)單位完成建筑第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、住宅密集。屬居住、文教區(qū)。按照我國環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定，本項(xiàng)目建成使用后，污染物的排放應(yīng)符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)依據(jù)、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)、大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、城市區(qū)域環(huán)境振動標(biāo)準(zhǔn)主要污染源根據(jù)項(xiàng)目使用性質(zhì)，不存在有毒有害物質(zhì)對環(huán)境的污染，項(xiàng)目起用后主要污染辦公垃級、餐廳和商場內(nèi)的廢棄物及廢損物品。廚房內(nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。停車場內(nèi)汽車排放的尾氣。汽車發(fā)動時(shí)的噪聲、設(shè)備間機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)產(chǎn)生的噪聲等。按照我國現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)置必要的垃級收集設(shè)施，由專人負(fù)責(zé)做到日產(chǎn)日廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。地下停車場安裝通風(fēng)排氣、排煙裝置。設(shè)備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。產(chǎn)生震動的機(jī)電設(shè)備，安裝時(shí)進(jìn)行設(shè)備基礎(chǔ)減震處理。所有機(jī)電設(shè)備均選用低噪音設(shè)備。通風(fēng)系統(tǒng)，在必要的位置加裝消音器。本項(xiàng)目能源消耗主要有電、水、煤制氣、柴油。其中電是主要能耗，設(shè)計(jì)的主要原則按照國家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的先進(jìn)、可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料。盡量做到合理高效。節(jié)能措施、主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。、門和窗采用保溫