小陽春的價格反彈,是如何因應無度調(diào)整的

小陽春的價格反彈,是如何因應無度調(diào)整的

今天，中國房地產(chǎn)市場和國際金融危機正朝著相反的方向發(fā)展。2008年的沮喪被徹底拋棄，離開了“小陽春”。全國1至4月商品房成交面積達到1.76億平方米,同比增幅達到17.5%,銷售額達到7290億元,同比增長35.4%。尤其是北京、上海、深圳等一線城市,逐月強勢反彈。北京新建住宅1—4月日均簽約成交量分別達到232、295、485、621套,一季度成交的商品房期房套數(shù)、面積與去年第四季度相比,分別增長了52.3%、41.2%,商品房現(xiàn)房則分別增長了32.9%、30.5%。上海一季度成交商品房281.7萬平方米,同比、環(huán)比分別增長34%、38.4%;廣州一季度成交商品房157萬平方米,同比增長了1倍。我國房地產(chǎn)市場因房價上漲太快、過高,普通大眾不堪承受,黨和政府也為之揪心。以北京為例,城鎮(zhèn)居民2004到2008年人均收入增長72.02%,而商品房米均價格同期增長幅度高達173.86%,房價上漲幅度遠遠超過人民群眾收入增長、超出普通大眾所能夠承受的限度。相對于確定的消費能力,價格上漲應該引起消費需求減少,這是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律,那我國房市何以反常?“小陽春”究竟因何而生、后市還能維持多久、價格信號在我國房失靈了嗎?對此,當有理性分析和判斷。住房價格形成“霸市”,房地產(chǎn)企業(yè)“不差錢”回顧房價暴漲歷程,瘋漲當在2007年,北京商品房每平方米均價格上漲42.3%。買方市場對此并未無動于衷,2008年全國房屋銷售價格同比漲幅,從年初開始逐月回落,12月份出現(xiàn)了2005年7月以來首次同比下降,環(huán)比自8月份起持續(xù)負增長,北京商品房每平方米均價格,由前一年的42.3%上漲幅度,回落到2004年以來漲幅最低點的13.5%,實際漲幅恐怕還要低于這個數(shù),特別是12月份全國70個大中城市房價出現(xiàn)同比0.4%的下降,其中深圳、廣州分別下降15.2%和5%,扭轉(zhuǎn)了自1998年住房取消實物分配改革始長達10年的上漲勢頭。這是房價上漲無度的結果,是消費者“霸市”的結果,是市場經(jīng)濟規(guī)律發(fā)揮作用的結果!與此同時,房地產(chǎn)各項指標均步入下行通道,景氣指數(shù)回落,開發(fā)意愿走低。全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金3.8萬億,同比僅增長1.8%,比上年大幅回落35.5個百分點;商品房銷售面積大幅度下降,全國商品房銷售面積下降19.7%,其中北京、上海、浙江、四川、福建、江西6個省市降幅超過30%,特別是前幾年房價漲得最瘋狂的北京,其商品房住宅現(xiàn)房銷售面積和期房銷售面積,同比分別下降43.4%和39.6%,空置住房面積同比增長26.9%。但是,由于我國正處于城市化加速發(fā)展階段,每年有1000多萬人口成為城鎮(zhèn)居民、加入購房大軍行列;人民群眾收入也處于穩(wěn)定增長階段,住房消費能力持續(xù)提升,房市“不差錢”;特別是上世紀70年代后期開始的執(zhí)行獨生子女政策,此時出生的獨生子女已經(jīng)成為購房主力,他們小家庭的背后往往有兩個家庭支持,“1+2”家庭結構促成的財力,對我國房產(chǎn)價格形成剛性支撐。新世紀、特別是2004年以來,房價上漲過猛對消費需求造成的打壓,買方市場量能釋放出口遭遇堵塞。然而,因去年年底、今年年初房價的實質(zhì)性下調(diào),2008年被壓抑了的買方力量被再次激活,去年累積起來的剛性需求在今年春天得到適度釋放,這當是今年春天房市“小陽春”的背景因素。房地產(chǎn)開發(fā)土地面積庫存偏低需求擴張、價格上揚,這是市場經(jīng)濟規(guī)律使然。隨著市場需求量增大,北京今年2、3、4月房價環(huán)比每平方米均分別上升了890元、440元、510元。但是,確有部分開發(fā)商缺少遠見、誤判了市場,他們把高位房價看成理所當然,把對去年累積需求的釋放當成房市春天真的到來,房價吊得過高,失去了消化庫存積壓的機會。買方市場對房市提價行為表現(xiàn)出了厭倦情緒,延續(xù)四個月的“小陽春”因累積需求量的釋放,也因開發(fā)商再度推高房價,市場終于以“萎縮”來回應。至5月19日,北京日均新建住宅簽約量由4月的621套,回落到509套,環(huán)比下降18.04%。房市終結了“小陽春”、正在向常態(tài)回歸。目前,房市仍然面臨出清庫存的強大壓力,房地產(chǎn)投資持續(xù)低迷,房市形勢是否嚴峻、會否再現(xiàn)“小陽春”,房地產(chǎn)商應該是心知肚明的。到今春3月末,全國商品房空置面積達到1.67億平方米,同比增長37.6%;北京商品房現(xiàn)房空置面積1437.2萬平方米,同比增長34.5%,其中商品住宅空置514.6萬平方米,同比增長33.1%。而房地產(chǎn)開發(fā)土地面積庫存更加嚴重,1998—2008年10年中用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積高達31.3億平方米,截至去年年底僅開發(fā)19.4億平方米,尚有12億平方米滯壓在開發(fā)手中待開發(fā)。上海一家房地產(chǎn)公司,去年年底擁有2000萬平方米土地儲備,按照既有開發(fā)速度,需32年才能開發(fā)完畢。供方市場處于飽和狀態(tài),進一步打擊了房市投資開發(fā)熱情。在大多數(shù)情況下,房地產(chǎn)投資增長要高于全社會固定資產(chǎn)投資增長速度,但是去年全國房地產(chǎn)投資形勢已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn),僅增長20%,今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4880億,同比增長4.1%,回落了28.2個百分點,前四個月全國房地產(chǎn)投資僅增長4.9%,而全社會固定資產(chǎn)投資增長超過了30%,一季度完成土地開發(fā)5223萬平方米,同比下降了11.3%,完成土地購置面積則下降40.1%,回落了69.8個百分點。北京市一季度形勢更嚴峻,住宅新開工164.5萬平方米,同比下降57.7%;開發(fā)商購置土地18.7萬平方米,同比下降85.7%。北京市一季度全社會固定資產(chǎn)資產(chǎn)投資同比下降6.5%,為全國惟一負增長地區(qū),主要原因就在于房地產(chǎn)投資同比下降30.2%,占全社會固定資產(chǎn)投資比重由去年的55.7%,下降到41.6%。5月27日,國務院正式宣布下調(diào)商品房資本金比例,普通商品房由35%下調(diào)了15個百分點,已經(jīng)恢復到1996年水平。房地產(chǎn)投資增長下降幅度之大,著實是不能不管了!房市庫存積壓已經(jīng)進入歷史的臨界點,房地產(chǎn)商對房市前景悲觀當屬正常,除此找不到房市投資急劇下跌的理由。在這種情況下,稍有常識的人都知道,支撐房市“返春”的條件不具備,房市“小陽春”不具備可持續(xù)性。多元化、均衡化的市場自然決定市場房市供方面臨嚴峻庫存壓力,房地產(chǎn)商投資意愿明顯下降,但這還不是“小陽春”不會重現(xiàn)的主要原因。“小陽春”將難現(xiàn)的根本原因,在于買方市場能量部分被“宣泄”,市場需求擴張的支撐因素已不復存在。首先,黨中央、國務院貫徹民生為上施政理念,加大保障性住房建設力度成為房地產(chǎn)市場重要政策選擇。2008年,全國保障性安居工程支出181.9億,增長114.3%。今年政府工作報告又提出,今后三年要拿出9000億政府投資專門建設保障性住房。全國各地也緊緊跟進中央決策,北京市在去年經(jīng)濟適用房開發(fā)投資、新開工面積同比增長27%和23.8%的基礎上,今年擬開工800萬平方米保障性住房建設、竣工200萬平方米。上海在2008年開工400萬平方米經(jīng)濟適用房基礎上,今年再開工400萬平方米。大規(guī)模的保障性住房建設,將把相當規(guī)模的中低收入家庭的購買需求,從商品房市場分流出去。其次,因為房價高得離譜,房屋租售比遠離常態(tài),相對諸如股市等投資領域,房產(chǎn)投資和增值的價值基本喪失,以投資為目的的買方市場接近“歸零”。與此同時,前幾年作為買方市場的投資人,他們已經(jīng)購得的房產(chǎn)也因投資價值喪失亟待出手。今年前5個月,北京市二手房交易數(shù)額均高于新建住宅簽約量,3、4兩月二手交易量達到41490套,高出新建住宅交易量25.51%,為去年全年總交易額的65%。投資性住房需求減少、二手房市場火爆,都將大幅度削弱買方市場力量。房市很難再現(xiàn)“小陽春”,并不意味房市在短期內(nèi)迅速蕭條、房價會暴跌、房地產(chǎn)市場泡沫破滅。一是我國城市化進程的加快、人民群眾收入水平持續(xù)提高,再加上我國計劃生育政策國情決定的購買力,房市不缺接盤手,剛性需求具有內(nèi)生持續(xù)增長特征;二是房價跌不起,也不敢讓跌。在全國6萬多房地產(chǎn)商中,并不是所有開發(fā)商都是暴利獲得者,相當規(guī)模小地產(chǎn)商獲得的是微利,房價下跌“逼死”他們事小,他們背后的銀行則是國家經(jīng)濟命脈,房市泡沫破滅對金融系統(tǒng)將是災難;再說,保發(fā)展、保增長仍然是我國國情決定的第一位政治任務,在外需嚴峻形勢短期不會緩解,內(nèi)需啟動依然困難的情況下,投資仍然是中國經(jīng)濟的“定海神針