合同范本之與開發(fā)商簽訂購房合同_第1頁
合同范本之與開發(fā)商簽訂購房合同_第2頁
合同范本之與開發(fā)商簽訂購房合同_第3頁
合同范本之與開發(fā)商簽訂購房合同_第4頁
合同范本之與開發(fā)商簽訂購房合同_第5頁
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與開發(fā)商簽訂購房合同【篇一:如何簽訂正式的購房合同】?1.正式合同文本的簽訂買房過程中最棘手的事情之一就是和房地產(chǎn)開發(fā)商簽合同。大家都知道,開發(fā)商對《商品房買賣合同》非常了解,都曾精心研究過,是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”,而購房者對此卻比較生疏,稍不注意就會陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。因此,在簽訂購房合同的時候,購房者一定要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判,盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的重要條款,希望大家能夠詳細(xì)閱讀、體會,相信會對購房者起到一定的提醒和解釋作用。(1)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體仔細(xì)驗證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料,確認(rèn)企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致,以免引起不必要的糾紛。因為在商品房銷售中,很多開發(fā)商都會委托中介公司代銷自己的樓盤。因此,購房者在簽訂《商品房買賣合同》時,無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司,都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(《商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司),在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。此外,還需要驗證合同中的建設(shè)項目依據(jù)和商品房銷售依據(jù)是否與原件相同。(2)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容拿到《商品房買賣合同》后,購房者先不要簽約,而應(yīng)該首先仔細(xì)閱讀其中的內(nèi)容,如果對其中的部分條款及專業(yè)術(shù)語不理解或者概念比較模糊,可以向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢,在自己全部理解之后才開始簽約。(3)不要漏項對《商品房買賣合同》中的所標(biāo)注的商品房銷售許可證、坐落位置、設(shè)計用途、建筑結(jié)構(gòu)、面積等和土地來源情況及年限都應(yīng)當(dāng)逐項填寫,以免出現(xiàn)漏項,因為這些條款關(guān)系到所購房屋的合法性。在現(xiàn)實中,很多購房者對此并不重視,以為房子在那擺著不會出錯,當(dāng)發(fā)現(xiàn)對方?jīng)]有銷售許可證和土地使用權(quán)證時,就很難證明對方欺詐,因此,在簽訂合同的時候,必須將這些內(nèi)容明確地寫進去。(4)尋找談判的機會《商品房買賣合同》中有許多相關(guān)條款都是空白的,這需要買賣雙方協(xié)商后填寫或補充約定。也就是說買賣雙方都有權(quán)利對合同中的條款進行修改、增補或刪減。但房地產(chǎn)商往往提前將空白行劃去或填上于己有利的內(nèi)容,使得購房者失去了平等談判的機會。這時候,購房者需要頭腦清醒地?fù)?jù)理力爭,如果自己不同意合同中的某項約定,就應(yīng)該將自己的意見寫進補充約定中。否則,簽訂認(rèn)購書就視為你同意了合同中的條款。(5)對于雙方違約的處理應(yīng)平等在《商品房買賣合同》中,標(biāo)明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應(yīng)處理條款,但關(guān)鍵內(nèi)容是空白的,需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢,購房者就需要仔細(xì)對比,以達(dá)到雙方違約期限及違約金利息都平等。(6)關(guān)于房屋面積差異的處理關(guān)于商品房面積的計算,我們在前面已經(jīng)有所交代。但是在這里還需要進一步予以詳解:我國最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中,對房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款:出賣人交付使用的房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積與《商品房買賣合同》約定的面積不符,如果合同中有約定,按照約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確,面積誤差比絕對值超出3%,購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。如果購房者同意繼續(xù)履行合同,房屋的實際面積比合同約定面積大的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購房者按約定價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān),此部分所有權(quán)歸購房者;房屋實際面積比合同約定面積小的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由賣方返還購房者,面積誤差比超過3%部分的房價款由賣方雙倍返還購房者。此外,購房者還須重視的就是我們所購買的房子是按建筑面積計算房款,這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分?jǐn)偯娣e之分(套內(nèi)建筑面積是獨立產(chǎn)權(quán),公用建筑分如何簽訂正式的購房合同攤面積是共有產(chǎn)權(quán))。如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款,因為核對公用建筑分?jǐn)偯娣e非常困難,不良開發(fā)商就有可能通過虛增公用建筑分?jǐn)偯娣e來獲得高額利潤,也由此損害購房者的權(quán)益。因此,在合同中應(yīng)明確標(biāo)明公用建筑面積的米數(shù)或計算比例。房屋交付時,開發(fā)商應(yīng)向購房者提交房屋入住通知、《建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補充協(xié)議》中寫明,以免事后出現(xiàn)糾紛。(9)明確房屋質(zhì)量房屋質(zhì)量的好壞,直接影響到購房者的居住質(zhì)量,也是購房者入住后最容易與開發(fā)商產(chǎn)生爭議的地方。因此,應(yīng)在《補充協(xié)議》中標(biāo)明房屋質(zhì)量的具體內(nèi)容。比如:墻體平直的標(biāo)準(zhǔn);房間的防水標(biāo)準(zhǔn)(頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、管線與地板結(jié)合處無漏水、滲水現(xiàn)象等);表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)(內(nèi)部無任何裂縫,墻壁表面平整);管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn);所用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國家強制性標(biāo)準(zhǔn)等。(10)明確收房入住時須交的費用購房者入住時,還需要交一部分的費用,其中包括取暖費、物業(yè)管理費、煤氣開戶費等等,如果購房者沒有記錄清楚,很可能被開發(fā)商以其他名目索要相關(guān)的其他費用。(11)明確配套設(shè)施房屋的配套設(shè)施(包括水電氣、有線電視、電話、信報箱、寬帶網(wǎng)絡(luò)等)是入住時就必須用到的,因此,在房屋交付的同時應(yīng)當(dāng)具備使用條件。但是,有些時候,其中的部分設(shè)施卻沒能達(dá)到使用的要求,現(xiàn)行法律中也沒有明確違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān),因此,為了避免日后的糾紛,應(yīng)當(dāng)將相關(guān)的條款寫在補充協(xié)議中。(12)明確物業(yè)現(xiàn)實中,業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛,為保證自己入住后的權(quán)益,購房者應(yīng)在《補充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況,包括物業(yè)權(quán)利的限制、物業(yè)費、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化等??傊?,購房者應(yīng)當(dāng)時刻謹(jǐn)慎、小心,秉著宜細(xì)不宜粗的原則,簽訂《商品房買賣合同》或補充協(xié)議,從而最大限度地保護自身權(quán)益。當(dāng)然,如果你能聘請律師幫你辦理相關(guān)事情,那是最好的,因為在商品房買賣中涉及很多專業(yè)的法律知識,聘請律師能預(yù)防買賣合同中的陷阱,雖然這需要支付部分費用,但卻可以降低購房的風(fēng)險。3.關(guān)于建筑面積的補充條款雖然在前面我們曾經(jīng)針對房屋建筑面積的問題有過相關(guān)說明,但是我們在這里還需要進行具體的闡述,因為這是最容易讓購房者吃虧的環(huán)節(jié),稍一不慎就有可能遭受很大的損失,可是因為合同上的漏洞,我們還無法獲得相應(yīng)的賠償。那么,在簽訂具體合同的時候,我們在建筑面積方面應(yīng)該具體注意哪些問題呢?(1)購房者要考慮到套內(nèi)建筑面積包含著套內(nèi)的墻體面積,雖然外墻的一半厚度計入套內(nèi)建筑面積,但磚結(jié)構(gòu)的房子底層墻體都厚,越往上墻體越薄,所以,同單元、不同樓層的套內(nèi)使用面積(外墻米數(shù))還是有很大差別的,即便是同一樓層,樓兩側(cè)單元的套內(nèi)使用面積也要比中間的單元套內(nèi)使用面積小一些。(2)購房者要記住,套內(nèi)的使用面積即大家俗稱的“地毯面積”,并不是真的按地毯面積計算,房間內(nèi)的管道井所占的面積也是被計入套內(nèi)使用面積的。由于現(xiàn)在多數(shù)的樓宇都采用戶外查表,暖氣也實行分戶計量,往往共用的管道井從房屋中通過,因此,在買房的時候,要讓房地產(chǎn)商標(biāo)明你所購買房屋的管道井所占面積究竟有多大,以免你的套內(nèi)建筑面積里記入公用的豎管井面積。(3)套內(nèi)建筑面積包括陽臺的建筑面積。我們都知道,封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積計算;非封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積的一半計算。因此,購房者在簽署合同的時候,必須了解所購商品房的陽臺是不是封閉式的,因為封閉式陽臺是需要報批的,這在商品房規(guī)劃設(shè)計圖上有所標(biāo)注,但有些房地產(chǎn)商往往將非封閉陽臺改成封閉式陽臺,以賺取其中的差額。(4)現(xiàn)今商品房的輔助建筑越來越多,比如:“飄窗”、室內(nèi)的樓梯、閣樓、分體空調(diào)機位等,按規(guī)定,這些輔助建筑有些可以計算面積,有些不可以計算面積,但購房者在不清楚的情況下,開發(fā)商往往將其全部算入購房面積中,為了避免日后不必要的糾紛,購房者最好在買房時向房地產(chǎn)商問清楚哪些輔助建筑算套內(nèi)建筑面積,哪些輔助建筑不算套內(nèi)建筑面積。(5)如今的購房者在與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同時,往往忽略對建筑面積(公攤面積)的約定,從而導(dǎo)致開發(fā)商有條件隨意增加公攤面積,使購房者的利益受到侵害,因此,在簽訂預(yù)售商品房購房合同的時候,一定要在合同的補充條款中標(biāo)明,分?jǐn)偯娣e應(yīng)該由“有資質(zhì)的測繪單位出具商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書及其分?jǐn)偳闆r:被分?jǐn)偟墓貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積;參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù);不分?jǐn)偟墓貌课?。”這些全部都應(yīng)該寫清楚。(6)我們都知道,房屋使用率是套內(nèi)使用面積與建筑面積之比,也就是說,房屋使用率越高,建筑面積就越小,購房者所使用的空間就越大,但是,在通常情況下,購房者不太了解房屋使用率的具體數(shù)值,在簽訂商品房合同的時候,只能接受開發(fā)商提出的房屋使用率,實際上,設(shè)計合理的住宅樓使用率為:高層塔樓約在72%~75%;高層板樓約在78%~80%;多層住宅建筑在85%左右。了解了這些數(shù)值,購房者便可以事先計算出所購房屋的使用率,并以此判斷開發(fā)商所說的使用率是否準(zhǔn)確,以及房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽如何,從而考慮是否簽訂購房合同?!酒汉炠彿亢贤舜笞⒁馐马棥亢炠彿亢贤⒁馐马椧徊樽C1.最主要的應(yīng)該看兩證,一個是國有土地使用證,一個是預(yù)售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。商品房預(yù)售,開放經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費者簽訂商品房預(yù)售合同,預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。2.必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。(第一階段,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用后60日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān);第二階段的30日里,由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù))3.應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用,無《住宅交付使用許可證》的,公安部門不予辦理入戶手續(xù)。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時,應(yīng)當(dāng)向消費者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。二房屋面積的條款1.建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積和公攤的面積(自己分?jǐn)偟墓妹娣e)及其測量方法要明晰。具體做法:a,應(yīng)在條款中寫明建筑面積,建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。b,公攤面積:和開發(fā)商約定清楚,不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位臵?,F(xiàn)在有很多贈與這個,贈與那個,實際上有的時候是公用的面積。c,其他:所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位臵示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃(主要是外部環(huán)境)要詳細(xì)約定。面積差異的處理方式:一種是雙方自行約定,約定使用面積不能大于1%,或者0.5%;另一種,約定面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算房款,面積誤差比絕對值超過3%,開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任,同時允許購房者退房。某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化為“多退少補、據(jù)實結(jié)算”,此點必須注意不接受,約定清楚。2.房屋質(zhì)量的條款要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進合同。如:臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級,建材配備清單、等級,屋內(nèi)設(shè)備清單,水、電、氣、管線通暢,門、窗、家具瑕疵,房屋抗震等級等。同時,合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。(下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題)注意:涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾時,合同要求雙方對有關(guān)承諾的違約責(zé)任作出處理約定。避免籠統(tǒng)地寫上“由出賣人繼續(xù)完善”或是“由買賣雙方協(xié)商解決”,或干脆空白不填。另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等,可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。下列情況,購房人因為房屋質(zhì)量問題,有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失:房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,不能交付使用;房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格;因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。注意查看交付標(biāo)準(zhǔn):多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標(biāo)準(zhǔn),即“該商品房經(jīng)驗收合格”。而國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中已明確規(guī)定,住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)進行綜合驗收,分期開發(fā)的應(yīng)當(dāng)分期驗收,否則不得交付使用。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。三交房時間和預(yù)期交房條件在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時間。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項目、收費等,同時明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時間。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費,如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續(xù)費等,拒付。要清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),應(yīng)注意:如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價款,維修費、物管費等等。房子的保修期限和范圍。對維修期限、條件作出約定。明確按揭辦不下來的話,雙方的責(zé)任?,F(xiàn)在買房通常需要按揭,確實有的情況下按揭沒有辦下來,沒有辦下來的原因比較復(fù)雜,有購房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來,雙方各自的責(zé)任是什么。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),應(yīng)注意:一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾,還是百分之幾。四不可抗力條款確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況,比如說地震、發(fā)洪水等等,一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了,比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決,比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同,比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤,都認(rèn)定為不可抗力。建議一定要僅僅把握住三個條件,就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下,約定在最小的范圍內(nèi),不要擴展,擴展以后,延期交房的時候,他都可以說我免責(zé)。五補充條款簽合同要注意的事項由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語,一般購房人很難完全搞懂。因此,購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議,先將補充協(xié)議拿回來,找專家進行咨詢,將補充協(xié)議中不合理的地方找出來,并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的,保護購房人的條款很少,因此,應(yīng)在專家的指導(dǎo)下,在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求,那么,購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。六退房條件如果出現(xiàn)以下八種情況,購房人可提出退房。1.實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)。2.開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約,即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。3.開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空【篇三:怎樣簽訂正式的購房合同】怎樣簽訂正式的購房合同買房過程中最棘手的事情之一就是和開發(fā)商簽合同。大家都知道,開發(fā)商對《商品房買賣合同》非常了解,都曾精心研究過,是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”,而購房者對此卻比較生疏,稍不注意就會陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。因此,在簽訂購房合同的時候,購房者一定要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判,盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的全部條款逐一解讀,希望億房網(wǎng)友能夠詳細(xì)閱讀、體會,相信會對購房消費起到一定的提醒和解釋作用。怎樣簽訂正式的購房合同(1)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容拿到《商品房買賣合同》后,購房者先不要簽約,而應(yīng)該首先仔細(xì)閱讀其中的內(nèi)容,在自己全部理解之后才開始簽約。(2)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體——同當(dāng)事人的約定《商品房買賣合同》開篇中的合同當(dāng)事人的約定需仔細(xì)驗證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料,確認(rèn)企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致,以免引起不必要的糾紛。因為在我市的商品房銷售中,很多開發(fā)商都會委托代理公司代銷自己的樓盤。因此,購房者在簽訂《商品房買賣合同》時,無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司,都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(《衡水市商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司),在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。(3)合同第一條——項目建設(shè)依據(jù)1、注意土地使用年限,我國法規(guī)規(guī)定,住宅的土地使用權(quán)年限為70年,商業(yè)用地40年,如開發(fā)商取得土地使用權(quán)較早,而購買人簽訂合同較晚,則對購房人的土地使用權(quán)有一定影響。2、注意開發(fā)商的三證:《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》,如合同中哪怕就差一證,購買人最好不要簽約,因為開發(fā)商如未辦理此一證,則開發(fā)商無法取得商品房預(yù)售許可證,那么可能無法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。(4)合同第二條——商品房銷售依據(jù)如開發(fā)商未取得的《商品房預(yù)售許可證》,為實現(xiàn)順利銷售,在合同中填列虛假或過期的《預(yù)售許可證》號,則構(gòu)成欺詐。(5)合同第三條——買受人所購商品房基本情況購買人首先應(yīng)明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號,以避免開發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型(幾室?guī)讖d)。(6)、合同第四條——買受人商品房所在項目基本情況要明確約定合同中的各項目,如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理條例》規(guī)定的各項權(quán)利,明確約定車庫、停車場的所有權(quán)、使用權(quán)(7)、合同第五條——計價方式及價款明確約定房屋的總價款及計價方式,對房價款外的費用,不要作約定。(8)、合同第六條——付款方式及期限此條是購房人最重要的合同業(yè)務(wù),購買人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟能力對付款方式進行慎重抉擇;付款時應(yīng)妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù),此為購房人最重要的證據(jù)之一;如是選擇按揭貸款方式付款的,一般都由開發(fā)商辦理。因此購買人要及時取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票,以證明購買人及時履行了付款義務(wù)。此條還應(yīng)特別注意約定買受人逾期付款的違約責(zé)任,要注意約定的逾期時間盡量長些為好,以保證合同仍能繼續(xù)履行;出賣人解除權(quán)的約定,約定的逾期時間盡量長些,違約金盡量低些。(9)、合同第七條——買受人逾期付款的違約責(zé)任本條是約定我們自己的違約責(zé)任。要注意約定的逾期時間盡量長些為好,以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好,盡量不要超過每日萬分之三。(10)合同第八條——面積確認(rèn)及面積差異處理關(guān)于商品房面積的計算,但是在這里還需要進一步予以詳解:我國最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中,對房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款:出賣人交付使用的房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積與《商品房買賣合同》約定的面積不符,如果合同中有約定,按照約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確,面積誤差比絕對值超出3%,購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。如果購房者同意繼續(xù)履行合同,房屋的實際面積比合同約定面積大的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購房者按約定價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān),此部分所有權(quán)歸購房者;房屋實際面積比合同約定面積小的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由賣方返還購房者,面積誤差比超過3%部分的房價款由賣方雙倍返還購房者。此外,購房者還須重視的就是我們所購買的房子是按建筑面積計算房款,這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分?jǐn)偯娣e之分(套內(nèi)建筑面積是獨立產(chǎn)權(quán),公用建筑分?jǐn)偯娣e是共有產(chǎn)權(quán))。如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款,因為核對公用建筑分?jǐn)偯娣e非常困難,不良開發(fā)商就有可能通過虛增公用建筑分?jǐn)偯娣e來獲得高額利潤,也由此損害購房者的權(quán)益。因此,在合同中應(yīng)明確標(biāo)明公用建筑面積的平方米數(shù)或計算比例。當(dāng)然,這一條款成立的前提是符合建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定。(11)、合同第九條——交房期限及條件首先應(yīng)明確約定交房期限;其次應(yīng)明確約定交房條件,根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定,證明商品房經(jīng)驗收合格的文件就是由衡水市建委頒發(fā)的《建筑工程竣工驗收備案表》,開發(fā)商在商品房交付時必須向購房人出示,否則,購房人有權(quán)拒絕接收房屋,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任;然后在明確約定基礎(chǔ)設(shè)施,公共配套建筑交付的具體時間;最后對因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的,約定出賣人應(yīng)在發(fā)生之日起10日內(nèi)書面告之買受人。同時還需注意在《商品房買賣合同》中,商品房的供水、供電的運行日期都是空白,這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如今的很多開發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會填寫“入住時具備通水(電、氣)條件”??瓷先ミ@句話沒什么問題,但是細(xì)細(xì)品味就會發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做:“入住時具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時的,還是正式的?入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此,在這些條款中,需要明確注明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制,暖氣的開通也受季節(jié)限制,但合同中都應(yīng)對此有盡量明確的約定。(12)、合同第十條——出賣人逾期交房的違約責(zé)任在《商品房買賣合同》中,標(biāo)明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應(yīng)處理條款,但關(guān)鍵內(nèi)容是空白的,需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢,購房者就需要仔細(xì)對比,以達(dá)到雙方違約期限及違約金利息都平等。為保障自己的權(quán)益,約定逾期交房時間越短越好,最好不要超過1個月,約定出賣人逾期交房違約金越高越好,目前衡水的開發(fā)商普遍是約定萬分之二;此外在購買人的解除權(quán)約定中,開發(fā)商逾期的時間不超過30日,解除合同的違約金盡量高些。(13)、合同第十一條——交接現(xiàn)在很多開發(fā)商都是以電話通知的方式交房,應(yīng)約定開發(fā)商向我們提交房屋入住通知書《建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補充協(xié)議》中寫明,以免事后出現(xiàn)糾紛。(14)、合同第十二條——規(guī)劃、設(shè)計變更的約定很多購房者不重視合同中的設(shè)計變更條款,尤其是對所購房屋無關(guān)的環(huán)境變更,因為他們認(rèn)為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻并非如此,任何的設(shè)計變更都是有原因的,這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益,但同時卻又有可能傷及購房者的利益,因此在簽訂此條款時更應(yīng)審慎對待。因是開發(fā)商原因?qū)е沦彿咳私獬贤?,開發(fā)商約定的違約金不應(yīng)低于銀行同期貸款利率。買受人要力爭。(15)、合同第十三條——關(guān)于辦理房地產(chǎn)權(quán)屬此條是相關(guān)部門聯(lián)合制定的格式化條款,可以說已是盡最到力保護消費者的利益了,既然是格式化條款,也就只能一帶而過。(16)、合同第十四條——出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任如今,房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌子,但并沒有寫明怎樣算粗裝修,怎樣算精裝修,這時,就必須在合同中明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。建議在合同附件四中加以具體明細(xì)。(17)、合同第十五條——關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定因開發(fā)商的原因,無法辦理產(chǎn)權(quán)登記,導(dǎo)致購買人解除合同的,約定的違約金盡量高些,最好在10%左右。(開發(fā)商常約定1%)同時,購房者還應(yīng)知道,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)(銷)售許

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