物業(yè)管理實務物業(yè)的招標與投標

物業(yè)管理實務物業(yè)管理的招標與投標四川省建設(shè)廳物業(yè)企業(yè)經(jīng)理部門經(jīng)理應試培訓物業(yè)管理的招標

物業(yè)管理招標的含義物業(yè)管理的招標，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主大會、業(yè)主委員會，在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制定符合其管理效勞要求和標準的招標文件向社會公開，由多家物業(yè)效勞企業(yè)競投，從中選擇最正確對象，并與之簽訂物業(yè)效勞合同的過程。物業(yè)管理招標

產(chǎn)權(quán)人招投標選擇物業(yè)公司物業(yè)管理招標的特點

超前性長期性階段性物業(yè)前期介入的特點物業(yè)管理的長期性效勞內(nèi)容價格變化物業(yè)管理的招標方式物業(yè)工程公開招標邀請招標協(xié)議招標

是指招標人〔業(yè)主業(yè)主大會開發(fā)商〕以招標公告的方式，邀請不特定的物業(yè)效勞企業(yè)參加投標的招標方式。

公開招標應在公共媒介上發(fā)布公告！

中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)

中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)

一些具有重大影響的媒體發(fā)布免費公告公開招標

是指招標人〔業(yè)主業(yè)主大會開發(fā)商〕以投標邀請書的方式，邀請?zhí)囟ā?－8家〕的物業(yè)效勞企業(yè)參加投標的招標方式。

關(guān)系到國家平安和機密小規(guī)模非收益性〔住宅物業(yè)〕物業(yè)邀請招標

協(xié)議招標是指招標人〔業(yè)主業(yè)主大會開發(fā)商〕不公開發(fā)布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔或獲標的物業(yè)效勞

企業(yè)，邀請其投標，然后通過平等

協(xié)商，最終達成協(xié)議的招標方式。

投標人少于三個住宅規(guī)模較小，經(jīng)

物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地

產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用議

標。協(xié)議招標（議標）物業(yè)管理招標的程序

選擇招標方式編制招標文件招標行政備案發(fā)出招標信息提供招標文件組織現(xiàn)場考察收存投標書開標評標定標發(fā)出中標通知定標行政備案簽訂物業(yè)效勞合同

招標文件招標文件招標人及工程簡介，〔名稱地址聯(lián)系方式工程根本情況物管用房的配備等〕物業(yè)管理效勞內(nèi)容要求對投標人及標書的要求〔資格標書格式主要內(nèi)容〕評標標準和方法招標活動方案〔組織機構(gòu)開標時間地點〕物業(yè)效勞合同簽訂說明其它事項說明及法律法規(guī)規(guī)定的其它內(nèi)容

行政備案10日前與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)工程開發(fā)建設(shè)的政府批文招標公告或招標邀請書招標文件法律法規(guī)規(guī)定的其它材料招標人資格證明物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明業(yè)主大會決議

評標委員會

評標由招標人依法組建評

標委員會負責。

招標人代表組成

物業(yè)管理方面的專家

成員為5人以上單數(shù)

物業(yè)專家＞成員總數(shù)的2／3物業(yè)管理招標的原那么公平公正公開老實信用招標的時限

招標時限

新建現(xiàn)售商品房工程應當在現(xiàn)售前

30日完成

預售商品房工程應當在取得?商品房預售

許可證之前完成

非出售的新建物業(yè)工程應當在交付使用前

90日完成

物業(yè)管理的投標物業(yè)管理投標的含義物業(yè)管理投標是物業(yè)效勞企業(yè)針對特定的物業(yè)管理工程招標文件的相關(guān)要求，在充分分析工程情況及自身開展目標和實力的前提下，組織相關(guān)資源，擬寫投標文件，參與爭奪物業(yè)管理工程的市場活動。

物業(yè)效勞企業(yè)市場競爭

物業(yè)工程管理投標人物業(yè)管理投標的實施

成立工作小組獲取解讀招標文件考察物業(yè)現(xiàn)場參加標前會議進行投標可行性分析編制投標文件封送標書現(xiàn)場辯論簽訂委托效勞合同物業(yè)管理投標的策略攻勢策略守勢策略低本錢策略差異策略物業(yè)管理投標文件的主要內(nèi)容投標函投標報價物業(yè)管理方案招標文件要求提供的其它材料物業(yè)管理方案的編制物業(yè)項目概況管理目標組織架構(gòu)管理效勞內(nèi)容管理方式效勞宗旨員工編制分工任職條件管理效勞分項指標措施物業(yè)管理效勞模式設(shè)計社區(qū)文化活動員工培訓物資裝備的配置項目經(jīng)費收支測算物業(yè)管理效勞費的測算包干制物業(yè)效勞費用＝物業(yè)效勞本錢＋稅費＋物業(yè)企業(yè)利潤酬金制物業(yè)效勞費用＝支出＋物業(yè)效勞企業(yè)酬金物業(yè)效勞本錢

物業(yè)效勞支出＝設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用經(jīng)業(yè)主同意的其它費用管理效勞人員的工資社保和按規(guī)定提取的福利費物業(yè)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護費

清潔衛(wèi)生費綠化養(yǎng)護費秩序維護費

辦公費用物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費5﹒5％的物業(yè)營業(yè)稅8％－15％的物業(yè)企業(yè)利潤請思考一下

1、根據(jù)?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法?新建商品房工程的前期物業(yè)管理招標人應當在現(xiàn)售前〔〕日完成招標投標工作。

A15B30C60D90

2、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)的，由〔〕以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

A縣級B市級C省級D建設(shè)部

3、編寫物業(yè)管理投標書最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是標價的計算和〔〕。

A招標文件的解讀B物業(yè)管理方案的設(shè)計C物業(yè)管理企業(yè)介紹

D可行性分析

1B2A3A單項選擇題

請思考一下

4、物業(yè)管理招標投標和評標活動中〔〕屬于違規(guī)及禁止行為。

A在確定中標人之前，招標人與投標人就投標價格進行協(xié)商

B在評標過程中召開現(xiàn)場辯論會C維護投標人公平公正競爭

D不得以低于本錢的報價競爭

5、由二個或二個以上的物業(yè)效勞企業(yè)組成一個聯(lián)合投標體，在簽訂共

同投標協(xié)議時，一般按照〔〕確定投標的聯(lián)合資質(zhì)等級。

A聯(lián)合體中最高的B綜合資質(zhì)C平均資質(zhì)D等級較低企業(yè)

6、根據(jù)?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法?預售商品房工程的前

期物業(yè)管理，招標人應在〔〕之前完成招標工作。

A商品房竣工B取得?商品房預售許可證?C交付90日

D物業(yè)效勞企業(yè)接管驗收

4D5D6B單項選擇題

請思考一下

7、物業(yè)管理投標書在編寫過程中物業(yè)管理方案的設(shè)計和〔〕是最關(guān)

鍵的環(huán)節(jié)。

A投標報價一覽表B投標物業(yè)效勞企業(yè)簡介C可行性分析

D解讀招標文件

8、投標書要按規(guī)定要求答復招標文件中的所有問題，并〔〕、擬組

建的工程管理機構(gòu)和擬定的物業(yè)管理方案要點。

A重點介紹物業(yè)管理方案模式B重點介紹物業(yè)效勞企業(yè)文化

C重點介紹物業(yè)效勞企業(yè)D重點介紹物業(yè)管理特色

9、自中標通知發(fā)出之日起〔〕日內(nèi)簽訂委托效勞合同。

A15B20C25D30

10、招標人應當在投標有效期限〔〕日前確定中標人。

A15B20C25D30

7B8C9D10D單項選擇題

請思考一下

11、評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為〔)

人以上。

A3B5C7D11

12、建設(shè)部的?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法?規(guī)定，前期物業(yè)

管理的招標人應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出招標邀請書的〔〕日

前，提交規(guī)定的材料報物業(yè)工程所在地的縣級以上地方人民政府房

地產(chǎn)行政主管部門備案。

A5B10C15D30

13、〔〕的主要作用是作為招標人審核投標人報價、評價和確定中標

人的重要依據(jù)。

A投標資格B投標文件C投標標的D標的

單項選擇題11B12B13D

請思考一下

14、物業(yè)管理方案初步擬定時，注意以下內(nèi)容〔〕

A效勞特色B效勞內(nèi)容與質(zhì)量標準

C效勞工程定價策略和原那么D創(chuàng)作效勞品牌意識

15、物業(yè)管理方案一般包括物業(yè)效勞企業(yè)介紹、目標工程物業(yè)管理特點

分析、物業(yè)管理效勞〔〕等內(nèi)容。

A內(nèi)容B模式C質(zhì)量標準D收費原那么

16、物業(yè)管理效勞的價格形式可以分為〔〕。

A政府政策指導價B政府指導價C業(yè)主委托商議價D市場調(diào)節(jié)價

17、招標人及招標工程的簡介中包括〔〕配備情況等。

A招標人名稱地址聯(lián)系方式B工程根本情況

C要求對物業(yè)效勞的方式D物業(yè)管理用房

多項選擇題14ABC15ABCD16BD17ABD

請思考一下

18.物業(yè)管理招標工作包括的內(nèi)容是〔〕。

A提供招標文件B組織現(xiàn)場考察C召開標簽會議D收存標書

19.物業(yè)效勞企業(yè)編制投標文件時，應寫的具體內(nèi)容是〔〕。

A投標函B投標報價C物業(yè)管理方案D招標文件要求提供的其它材料

20.物業(yè)效勞企業(yè)要想在辯論會上中標，要做到〔