對養(yǎng)老市場和集團(tuán)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的思考

對中國養(yǎng)老市場現(xiàn)狀的認(rèn)識和對XX集團(tuán)介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的思考一、中國老齡化問題日益突出聯(lián)合國認(rèn)為，如果一種國家60歲以上的老年人口達(dá)成總?cè)丝跀?shù)的10%或者65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%以上，那么這個(gè)國家就已經(jīng)屬于人口老齡化國家。人口老齡化是人口年紀(jì)構(gòu)造變化所產(chǎn)生的，而人口年紀(jì)構(gòu)造的變化取決于出生、死亡和遷移三個(gè)因素。中國開始步入老齡化社會，這已經(jīng)是不爭的事實(shí)。上世紀(jì)80年代計(jì)劃生育政策的實(shí)施使出生率不停下降，以及隨著人民物質(zhì)生活條件以及醫(yī)療水平的提高帶來的人口死亡率的下降，造成我國人口老齡化現(xiàn)象日益加劇。年60歲及以上人口為1.7億人，占全部人口的13.26%，其中65歲及以上人口為1.1億人，占8.87%；年末我國60周歲及以上人口數(shù)為21242萬人，占總?cè)丝诒戎貫?5.5%；65周歲及以上人口數(shù)為13755萬人，占比10.1%，初次突破10%。至，我國60歲以上老年人將達(dá)成總?cè)丝诘?6.23%，至2050年，老年人口總量將超出4億人，老齡化水平將達(dá)成30%以上。中國人口老齡化對經(jīng)濟(jì)、社會的影響：1、人口老齡化對勞動(dòng)力市場的影響。老齡化使進(jìn)入勞動(dòng)年紀(jì)的人口比重下降和勞動(dòng)力年紀(jì)老化，造成勞動(dòng)力供應(yīng)的縮減以及勞動(dòng)生產(chǎn)率的下降。我國傳統(tǒng)的勞動(dòng)力優(yōu)勢，隨著人口的老齡化趨勢，將會逐步被弱化。2、人口老齡化對消費(fèi)構(gòu)造的影響。老年人是特殊生活用品、住房、醫(yī)療保健以及護(hù)理服務(wù)等產(chǎn)品的重要消費(fèi)者。特別是在生活水平快速提高的當(dāng)代社會，老年人在滿足了物質(zhì)消費(fèi)的前提下，也會追求家庭服務(wù)、心理咨詢、休閑旅游等非物質(zhì)消費(fèi)，老年人由于心理、生理上的差別，衍生出了特殊的市場需求。隨著老年人占的比例不停上升，社會對老年消費(fèi)品的需求越來越大，這些物質(zhì)的和非物質(zhì)的消費(fèi)正作用于現(xiàn)存的消費(fèi)構(gòu)造，促使其發(fā)生變化。3、人口老齡化對醫(yī)療保障資金需求影響。人口老齡化對醫(yī)療保障資金需求壓力急速膨脹。老年人是醫(yī)療衛(wèi)生資料的重要消費(fèi)群體，是醫(yī)療保障制度的重點(diǎn)對象。老年人口數(shù)量的急速增加加劇社會醫(yī)療保障費(fèi)用支出規(guī)模的壓力。二、養(yǎng)老市場規(guī)模巨大人口老齡化首先使得我國人口負(fù)擔(dān)比加重，社會贍養(yǎng)率增大；另首先也為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展帶來巨大機(jī)遇。隨著中國老齡化趨勢加緊，養(yǎng)老服務(wù)需求將持續(xù)擴(kuò)大，同時(shí)為滿足老年人特殊需求而形成的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，將面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。全國老齡辦數(shù)據(jù)表明，我國老年人口消費(fèi)規(guī)模達(dá)成1萬億元，預(yù)計(jì)到將達(dá)成3.3萬億元，2030年達(dá)成8.6萬億元，2040年達(dá)成17.5萬億元。而從至2050年間，中國老年人口的消費(fèi)潛力將從4萬億元左右增加到106萬億元左右，占GDP的比例將從8%左右增加到33%左右。我國將成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場潛力最大的國家。三、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的公司實(shí)踐截至，全國已有80余家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科、保利、綠城等大房企都已提前布局。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)即使前景廣闊，但對于高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，如何盈利成為每個(gè)房企操作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的難題。1.保利地產(chǎn)：獨(dú)創(chuàng)“微利盈利模型”從涉水養(yǎng)老地產(chǎn)至今，保利地產(chǎn)已在北京、廣州、成都等5個(gè)都市擁有6個(gè)在建試點(diǎn)項(xiàng)目。，保利重新定義了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，將其作為公司創(chuàng)新升級的重要領(lǐng)域進(jìn)行哺育，稱將來要打造50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。保利地產(chǎn)將來將通過新建、住宅項(xiàng)目改造適老設(shè)備等方式，力求在保利進(jìn)駐的每個(gè)都市中，實(shí)現(xiàn)5-6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有可預(yù)期的盈利模式，保利通過不同產(chǎn)品的實(shí)驗(yàn)，建立了自己的“微利盈利模型”：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采用租賃費(fèi)和服務(wù)收費(fèi)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以會籍收入平衡運(yùn)行成本。保利試圖通過專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去帶動(dòng)居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老。將來保利會在國內(nèi)重要的省會都市建立這樣的機(jī)構(gòu)，涉及在大型社區(qū)內(nèi)配建5萬-10萬平方米的持有型養(yǎng)老公寓。2.綠城集團(tuán)：“學(xué)院式養(yǎng)老”有口碑無盈利作為國內(nèi)涉水養(yǎng)老地產(chǎn)較早的房企，綠城的“學(xué)院式養(yǎng)老”嘗試收獲了眾多口碑，但也碰到盈利的挑戰(zhàn)。普通開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)配備老年護(hù)理服務(wù)和醫(yī)療硬件，綠城做養(yǎng)老地產(chǎn)卻主打?qū)W院式，成立專門的教育公司做“老年大學(xué)”。學(xué)院式養(yǎng)老，即在提供基礎(chǔ)的日常生活與醫(yī)療服務(wù)之外，在園區(qū)中以學(xué)校為組織形態(tài)，以開展符合老年人生理和心理特性的學(xué)習(xí)、活動(dòng)為核心內(nèi)容的一種新型養(yǎng)老模式，實(shí)現(xiàn)老年人物質(zhì)與精神的“雙盈晚年”。根據(jù)實(shí)際狀況，又分為“走讀式”、“寄宿式”和“混合式”三種。綠城初次試水養(yǎng)老地產(chǎn)，是推出位于杭州臨平的綠城藍(lán)庭項(xiàng)目中的“頤養(yǎng)公寓”。除健康中心、文體活動(dòng)中心、社區(qū)門診、護(hù)理院等公共配套外，這里還組建了一所社區(qū)老年大學(xué)，以學(xué)校的組織方式，構(gòu)成園區(qū)內(nèi)老年人的日常生活形態(tài)，同時(shí)開展適合老年人身心健康的各類學(xué)習(xí)、活動(dòng)，重新認(rèn)識、解讀老年人的精神需求。這成為綠城“學(xué)院式養(yǎng)老”的初步探索。，綠城還正式組建學(xué)院式養(yǎng)老運(yùn)行平臺——綠城頤樂教育公司，負(fù)責(zé)在十幾個(gè)都市的綠城社區(qū)里開設(shè)的數(shù)十所頤樂學(xué)院的運(yùn)行管理。截至6月，綠城已在北京、上海、浙江等共15個(gè)都市和地區(qū)成立了29個(gè)校區(qū)，注冊學(xué)員多人。但現(xiàn)在仍無法盈利。3.萬科：自持社區(qū)養(yǎng)老配套自起，萬科在杭州、北京已有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了養(yǎng)老地產(chǎn)有關(guān)的嘗試。萬科更強(qiáng)調(diào)在養(yǎng)老地產(chǎn)上做的是服務(wù)，而非開發(fā)，即涉及的“養(yǎng)老”更多是提供養(yǎng)老服務(wù)支持方面的服務(wù)屬性，不是地產(chǎn)屬性。在杭州良渚文化村隨園嘉樹項(xiàng)目的操作過程中，已成功實(shí)踐了“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓+服務(wù)費(fèi)”和“長久租賃+服務(wù)費(fèi)”的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老地產(chǎn)資產(chǎn)端的盈利，也確保了后期運(yùn)行的可持續(xù)性。從隨園嘉樹現(xiàn)在含有的盈利能力來看，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先行業(yè)?，F(xiàn)在，萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在建設(shè)養(yǎng)老住宅和提供養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)等方面。4.遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：做半護(hù)理服務(wù)機(jī)構(gòu)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式成立了“遠(yuǎn)洋養(yǎng)老運(yùn)行管理公司”，并創(chuàng)立全新養(yǎng)老品牌“椿萱茂”。遠(yuǎn)洋進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，采用的方略是和國際出名養(yǎng)老服務(wù)商進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。椿萱茂是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“跨洋合作”的首例，遠(yuǎn)洋和哥倫比亞太平洋公司、美國出名養(yǎng)老服務(wù)商Emeritus集團(tuán)訂立合同，共同組建中外合資公司進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營。5.銀城地產(chǎn)：適老住宅+CCRC社區(qū)養(yǎng)老+都市社區(qū)養(yǎng)老銀城是南京較早試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的本土地產(chǎn)公司。銀城君頤東方項(xiàng)目，開發(fā)了近二分之一的適老住宅用于銷售，同時(shí)，配建了400張床位的老年康復(fù)醫(yī)院，1000張床位的老年公寓。項(xiàng)目的盈利模式為銷售回籠+會員收費(fèi)。醫(yī)養(yǎng)一體化的CCRC社區(qū)模式，其醫(yī)療護(hù)理配套建設(shè)以及老年公寓建設(shè)的投入，均依賴于長久經(jīng)營收入實(shí)現(xiàn)逐步回收，因此這類項(xiàng)目的資金規(guī)定較高，回收期較長。同時(shí)，CCRC社區(qū)的會員制收費(fèi)在南京乃至中國都處在探索階段，老年群體的消費(fèi)理念需要長久培養(yǎng)。同時(shí)，銀城在重資產(chǎn)模式之外，也在嘗試輕資產(chǎn)的養(yǎng)老經(jīng)營模式。其與上海的出名養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)紅日東方在龍江寶船項(xiàng)目上合作開辦了銀城紅日養(yǎng)老公寓，依靠成熟區(qū)位和成熟社區(qū)開展社區(qū)養(yǎng)老模式的探索。該養(yǎng)老公寓銀城著眼于哺育自有的養(yǎng)老服務(wù)品牌和盈利能力，與紅日的合作更多出于管理導(dǎo)入和團(tuán)體培養(yǎng)的戰(zhàn)略意圖，銀城其它的社區(qū)養(yǎng)誠實(shí)踐均立足于本身，力求將來通過服務(wù)盈利。四、養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式現(xiàn)在，市場上的養(yǎng)老項(xiàng)目大致能夠分為三類：（1）傳統(tǒng)住宅為主業(yè)的品牌地產(chǎn)公司涉足的養(yǎng)老項(xiàng)目，如萬科隨園嘉樹，綠城烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)園等。項(xiàng)目大多選址在有較好自然資源或人文旅游資源的區(qū)域，以養(yǎng)生、旅游、人文、養(yǎng)老為主題打造養(yǎng)老社區(qū)。客戶群多是健康老人，離開熟悉的都市，離開兒女，老年人多是異地短時(shí)間居住養(yǎng)老，社區(qū)提供介護(hù)護(hù)理，應(yīng)對日常健康管理、康復(fù)和日常門診等服務(wù)。對于這些公司而言，養(yǎng)老產(chǎn)品的規(guī)模占比較小，通過試點(diǎn)探索養(yǎng)老住宅的開發(fā)模式，產(chǎn)品研發(fā)和運(yùn)行管理模式，為后來快速占領(lǐng)養(yǎng)老地產(chǎn)市場，做足準(zhǔn)備功課。（2）主打養(yǎng)老產(chǎn)品的地產(chǎn)公司開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目，如上海親和源，宜興九如城，天津永泰紅磡陽光幸福村等。這些公司都有自己明確的公司愿景或業(yè)務(wù)特點(diǎn)，根據(jù)土地獲得方式和土地性質(zhì)，擬定養(yǎng)老產(chǎn)品的運(yùn)行模式。核心的養(yǎng)老產(chǎn)品都是持有物業(yè)，這些公司或是選擇打造自我運(yùn)行管理團(tuán)體，成為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，后來將服務(wù)管理打包輸出，實(shí)現(xiàn)增值；或是整合國際先進(jìn)運(yùn)行管理資源，進(jìn)行后期服務(wù)支持，運(yùn)用品牌效應(yīng)提高養(yǎng)老項(xiàng)目的吸引力。（3）獲得不動(dòng)產(chǎn)投資牌照的保險(xiǎn)公司開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目，如國壽萬莊（廊坊）生態(tài)健康城，合眾健康社區(qū)，泰康之家燕園等。險(xiǎn)資公司含有獨(dú)特優(yōu)勢，保險(xiǎn)資金的使用成本較低，并且諸多險(xiǎn)資公司能夠直接對接部、省、市、局各方政府部門，協(xié)調(diào)有關(guān)政策關(guān)系。在這些方面?zhèn)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)公司只能望其項(xiàng)背。養(yǎng)老地產(chǎn)如何盈利？賺土地的錢——相比之下，遠(yuǎn)郊地產(chǎn)反而在一定程度上更適合養(yǎng)老，因而土地價(jià)值得以提高。這部分是最容易，也是開發(fā)商最想賺到的錢。賺服務(wù)的錢——養(yǎng)老人群處在身心衰退期，就有消費(fèi)的需求，因此發(fā)展商在護(hù)理方面、服務(wù)方面供應(yīng)品種豐富，就有盈利的機(jī)會。賺設(shè)施的錢——為老年人配制的會所，跟平時(shí)上班族配制的會所完全不同，由于老年人一天到晚在那里活動(dòng)，只要把這個(gè)地方做好，老年人就樂旨在那里買單。服務(wù)和設(shè)施是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但這一部分是現(xiàn)在國內(nèi)項(xiàng)目的短板，將來需要開發(fā)商進(jìn)一步加強(qiáng)。賺人群的錢——當(dāng)一種社區(qū)成熟之后，會形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應(yīng)，從而有助于提高地產(chǎn)價(jià)值。賺量身定做的錢——細(xì)分市場、研究老年人的活動(dòng)規(guī)律，進(jìn)行有針對性的設(shè)立，即量身定做，形成一套成熟服務(wù)體系、管理體系，從而提高價(jià)值。從精神層面和量身定做提高價(jià)值需要開發(fā)商進(jìn)行長時(shí)間的探索，才有可能實(shí)現(xiàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)重要盈利模式：（1）銷售住宅快速盈利，通過出售住宅產(chǎn)品快速回籠資金，與傳統(tǒng)的出售產(chǎn)權(quán)房方式基本一致，普通是借養(yǎng)老地產(chǎn)之名進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，資金周轉(zhuǎn)快，風(fēng)險(xiǎn)小，是現(xiàn)在較為普遍的一種盈利方式。（2）會員制盈利模式，以出租為重要經(jīng)營方式，普通采用記名會員制形式，交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費(fèi)即可獲得居住權(quán)利，記名會員卡能夠繼承和轉(zhuǎn)讓。（3）逆抵押貸款購房，即老年人退休后來，從開發(fā)商處購置一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人逝世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商全部。（4）轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式，在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實(shí)際條件下，堅(jiān)持買賣不破租賃原則，采用轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式，這也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)行的抱負(fù)模式。（5）分散租賃模式，采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期普通比較分散，有長有短，在這種模式下，普通是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。現(xiàn)在國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目重要通過出售或出租住宅的使用權(quán)而盈利。五、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存的問題1、尚未形成成熟的盈利模式養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被普遍看好，投資機(jī)構(gòu)和民營資本都想做，也都在做，但現(xiàn)在來看，沒有什么特別固化的獲利模式出現(xiàn)，基本都是在做養(yǎng)老地產(chǎn)?，F(xiàn)在真正可供操作及復(fù)制的有效模式極其缺少。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤率不高，90%都在虧損。某些公司要么采用租售并舉模式；要么就直接賣房子，只是在樓盤無障礙設(shè)計(jì)等方面有所重視。真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，不應(yīng)當(dāng)像普通的開發(fā)商同樣，簡樸地賣房子，而是要通過運(yùn)行來獲得盈利及資產(chǎn)的增值。銀城紅日養(yǎng)老公寓，120張床位，根據(jù)入住老人的身體狀況及自理能力區(qū)別收費(fèi)，月費(fèi)起點(diǎn)是5000元，9月份開始試營業(yè)，按照現(xiàn)在出租率50%，其月收入在30多萬?，F(xiàn)在管理人員及護(hù)工40人左右，人工成本在15萬左右。人工成本普通占總的營運(yùn)成本的40-50%。也就意味著，其現(xiàn)在才剛剛靠近收支平衡，這還沒有把房屋改造裝修的投入、房屋租金等算進(jìn)去。將來出租率如果無法做高的話，將很難盈利。2、資金投入巨大，行業(yè)門檻過高養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入門檻不低，房企的資金鏈條也倍受壓力。由于地價(jià)高昂，開發(fā)商幾乎只能在郊區(qū)嘗試做養(yǎng)老地產(chǎn)。萬科良渚文化村距離杭州市中心20公里，萬科幸福匯在北京的南六環(huán)以外，綠城烏鎮(zhèn)雅園也同處郊區(qū)，離杭州和上海都有上百公里的距離。這類遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，真正要滿足老年人群的日常生活護(hù)理需要，必須要在醫(yī)療養(yǎng)護(hù)配套上做必要的投入。而這方面的投入，由于都屬于沉淀資本，不是普通的開發(fā)公司能夠承受得起的。3、供需構(gòu)造性矛盾突出目的消費(fèi)群的消費(fèi)能力，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持久動(dòng)力。在養(yǎng)老需求的滿足上，現(xiàn)在的市場供應(yīng)，無論是適老住宅售價(jià)、養(yǎng)老公寓床位租金，還是護(hù)理服務(wù)收費(fèi)等，價(jià)格普遍偏高，普通的養(yǎng)老人群無法承受，市場化養(yǎng)老更多成為高端養(yǎng)老的代名詞?，F(xiàn)在市場上大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套設(shè)施落后，缺少當(dāng)代化的管理方式；服務(wù)及費(fèi)用參差不齊，且由于長久護(hù)理經(jīng)驗(yàn)的局限性造成某些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不肯接受入住前就已失能的老人。就南京市場而言，現(xiàn)在條件和服務(wù)都相對較好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，每個(gè)床位每月的收費(fèi)原則起步普通都在4000-5000元，這不是普通的退休老人能夠承受得起的。但是，從現(xiàn)實(shí)途徑而言，現(xiàn)階段養(yǎng)老住宅只能從高端老人做起，得出經(jīng)驗(yàn)后再逐步向中低檔過渡。如果說一開始就從買不起的老年人做起，這個(gè)難度太大，而等市場真正做起來后，服務(wù)成本就會減少，服務(wù)效率也會有所提高，屆時(shí)再向“中低端”普及。4、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資偏重于硬件建設(shè)，養(yǎng)老服務(wù)投入局限性諸多央企、上市公司、保險(xiǎn)公司等，近些年都在發(fā)展自己的養(yǎng)老板塊業(yè)務(wù)，試圖從中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中分一杯羹。這些市場參加主體，共同的特性是資金實(shí)力雄厚，闡明行業(yè)介入對資金的依賴性過大。而市場真正更需要的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，關(guān)注度仍然不夠。市場投資主體現(xiàn)在偏重于資產(chǎn)端的投資，關(guān)注點(diǎn)集中在老年居住、養(yǎng)老設(shè)施上，而養(yǎng)老服務(wù)方面的投入?yún)s并不匹配。養(yǎng)老市場的發(fā)展，根本上依賴于滿足老年居住和養(yǎng)護(hù)需求的平衡發(fā)展。專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的研究、推廣，養(yǎng)老運(yùn)行管理人才的培養(yǎng)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的扶持，需要得到更多的社會參加和資本投入。開發(fā)商會蓋房子，發(fā)揮本身土地、資金及管理建設(shè)三大優(yōu)勢，但是養(yǎng)老服務(wù)其未必擅長，不一定要由自己來完畢，能夠把做不了的事情交給社會專業(yè)人士去管理，做成一種社會老年服務(wù)體系。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，需要政府、社會、醫(yī)療及養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、地產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合在一起的緊密配合。5、社會保障制度不健全制約養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展即使民政部已正式公布了社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃，諸多地方政府也都在主動(dòng)激勵(lì)支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)在大多停留在標(biāo)語上。現(xiàn)在我國諸多都市都在努力形成“9073”社會養(yǎng)老服務(wù)格局，所謂“9073”，是指90%的老人享有居家養(yǎng)老服務(wù)、7%的老人享有社區(qū)日間照顧服務(wù)、3%的老人享有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。現(xiàn)在民政部做的是解決3%的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老問題，也就是我們普通所說的福利院、養(yǎng)老院等，其重要協(xié)助對象是社會上的孤寡老人。但實(shí)質(zhì)上3%的床位數(shù)并不能滿足社會上這類人群的需求，按照國外的做法普通是5%-6%才基本能夠平衡。而7%的社區(qū)養(yǎng)老部分，更多需要社會力量的參加來滿足需求。市場化養(yǎng)老是社會養(yǎng)老體系中重要構(gòu)成部分，與福利保障性養(yǎng)老在土地供應(yīng)，資金來源，養(yǎng)老體系上都有很大區(qū)別。養(yǎng)老作為一種巨大的社會公共保障問題，沒有一種國家能夠僅靠政府本身的力量來解決，即使是高福利的西方發(fā)達(dá)國家。此后的養(yǎng)老必將是推向市場化的一種進(jìn)程。六、XX集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的途徑思考（一）養(yǎng)老地產(chǎn)起步方略中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，用一種時(shí)髦的描述是，抱負(fù)很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景廣闊，是人口構(gòu)造變化和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展共同促成的必然趨勢。從產(chǎn)業(yè)布局角度，無論是出于地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型升級的需要，還是為投資板塊將來的產(chǎn)業(yè)整合提前積累產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的需要，XX集團(tuán)都應(yīng)當(dāng)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做必要的研究和關(guān)注。但如何從這一巨大的金礦里掘出金來，至今市場上還沒有令人信服的成功案例。因此，XX集團(tuán)介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，早期應(yīng)以技術(shù)儲藏、資源儲藏為主，能夠結(jié)合個(gè)別項(xiàng)目做嘗試，不適宜投資過大，務(wù)實(shí)穩(wěn)妥推動(dòng)為宜。具體來說，從產(chǎn)品研究著手，依靠在建項(xiàng)目和已建成社區(qū)，著眼于豐富在建項(xiàng)目產(chǎn)品線和配套、盤活已建成社區(qū)的存量資產(chǎn)，進(jìn)行小范疇試水，積累對適老住宅的理解和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，并同時(shí)哺育在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的自有品牌和經(jīng)營管理團(tuán)體。（二）養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)的結(jié)合在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式上,國內(nèi)有不少是結(jié)合旅游、養(yǎng)生等開發(fā)的養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū),結(jié)合旅游地產(chǎn)或文化地產(chǎn)的開發(fā)，重要針對活躍的健康老人。四季溫暖、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，海南含有滿足度假、養(yǎng)生需求的天然優(yōu)勢。建議公司運(yùn)用海南得天獨(dú)厚的氣候條件和自然資源，在自有項(xiàng)目上建設(shè)一部分適老型通用住宅和養(yǎng)老公寓，面對島外的含有度假、養(yǎng)生需求的活躍長者推廣，以租售并舉+服務(wù)收費(fèi)的模式經(jīng)營，積累在老年居所方面的研究和養(yǎng)老服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)。（三）與專業(yè)團(tuán)體合作，創(chuàng)立自有養(yǎng)老服務(wù)品牌養(yǎng)老服務(wù)是專業(yè)性很強(qiáng)的服務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)專業(yè)化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)行也是機(jī)構(gòu)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的基本保障。因此建議公司引入這方面的專業(yè)合作人，以合作方式快速形成專業(yè)化服務(wù)的基礎(chǔ)，也借此哺育自有的養(yǎng)老服務(wù)品牌。在此基礎(chǔ)上，將來除了運(yùn)作公司本身投資的養(yǎng)老項(xiàng)目外，也能夠輸出管理和服務(wù)，接管其它的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和市場化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。打造養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)和管理的軟實(shí)力，哺育自有的養(yǎng)老服務(wù)品牌，是實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)行的最佳途徑。（四）社區(qū)小微養(yǎng)老機(jī)構(gòu)試水集團(tuán)南京、三亞等地的項(xiàng)目，區(qū)位都比較成熟，周邊配套全，社區(qū)居住人口多，社區(qū)氛圍活躍，因此，能夠結(jié)合部分成熟社區(qū)，評定開設(shè)50-60個(gè)床位的小