陽(yáng)光假日商城營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［陽(yáng)光假日商城］的文章"陽(yáng)光假日商城\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［營(yíng)銷(xiāo)］的文章"營(yíng)銷(xiāo)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［策劃］的文章"策劃\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案-\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案目

錄

1項(xiàng)目的SWOT分析……………1

1.

1項(xiàng)目的地下位置及特點(diǎn)…………………1

1.1.1

項(xiàng)目的地理位置…………………1

1.1.2

特點(diǎn)及介紹………1

1.

2項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析-S………1

項(xiàng)目的時(shí)間優(yōu)勢(shì)………………1

項(xiàng)目的定位優(yōu)勢(shì)………………2

價(jià)格的優(yōu)勢(shì)……………………3

區(qū)位優(yōu)勢(shì)………3

1.

3項(xiàng)目劣勢(shì)分析-W…………3

商城前廣場(chǎng)占地較少……………3

商城周邊人流量相對(duì)較少………3

商城設(shè)計(jì)欠合理…………………4

1.

4項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析-O………4

1.

5項(xiàng)目威脅分析-T…………4

2項(xiàng)目功能定位\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案……………5

2.

1項(xiàng)目功能定位\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案………5

2.1.1項(xiàng)目定位…………5

2.1.2經(jīng)營(yíng)主題…………5

3經(jīng)營(yíng)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案及策略………………6

3.

1經(jīng)營(yíng)思路及方針…………6

3.2經(jīng)營(yíng)策略…………………7

4平面劃分\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案及裝修建議……………………9

4.1平面劃分建議…………9

4.1.1

負(fù)一層…………9

4.1.2

一層……………10

4.1.3

二層……………11

4.1.4

三層……………12

4.2

裝修標(biāo)準(zhǔn)及建議………12

4.2.1外立面-眼球效應(yīng)……………12

4.2.2入口處理………13

4.2.3項(xiàng)目周邊的環(huán)境………………13

4.2.4門(mén)廳……………13

4.2.5天花……………13

4.2.6墻面造型………14

4.2.7柱身……………15

4.2.8地面……………15

4.2.10色彩…………16

5項(xiàng)目定位可行性評(píng)估…………16

5.1項(xiàng)目定位對(duì)濱江公園附近物業(yè)的影響…………………16

5.2項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的可能性與現(xiàn)實(shí)性……………17

6項(xiàng)目操作及\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［營(yíng)銷(xiāo)］的文章"營(yíng)銷(xiāo)策略………

18

6.1對(duì)本項(xiàng)目操作的建議…………………

18

6.1.1先造環(huán)境再銷(xiāo)售………………

18

6.1.2通過(guò)CIS系統(tǒng)的延續(xù),營(yíng)造鮮明的主題………19

6.1.3塑造物業(yè)中品牌形象…………

19

6.1.4強(qiáng)化后期物業(yè)管理……………

19

6.1.5突現(xiàn)項(xiàng)目特色…………………

19

6.1.6項(xiàng)目命名………

20

6.2\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［營(yíng)銷(xiāo)］的文章"營(yíng)銷(xiāo)策略………………

20

6.3招商思路………………

21

6.3.1負(fù)一層…………

22

6.3.2一、二層………

22

6.3.3三層……………

22

6.4招商方式………………

22

6.4.1加盟店…………

22

6.4.2商品代銷(xiāo)………

23

6.4.3保底分成………

24

6.4.4合作分成………

24

6.4.5純租金…………

24

6.5促銷(xiāo)策略………………

25

6.5.1遞減促銷(xiāo)方式…………………

25

6.5.2互利經(jīng)營(yíng)概念…………………

25

6.5.3連租約買(mǎi)鋪……………………

26

6.5.4返租獲利計(jì)劃…………………

26

6.6目標(biāo)買(mǎi)家分析…………

27

7項(xiàng)目租售推廣\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［策劃］的文章"策劃思路……………………

27

8項(xiàng)目租售推廣工作計(jì)劃……………………

28

9“陽(yáng)光假日商場(chǎng)”新年展銷(xiāo)會(huì)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［策劃］的文章"策劃\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案……29

9.1展銷(xiāo)會(huì)基本框架………29

9.2租售策略設(shè)定…………29

9.2.1突出地理位置等優(yōu)越環(huán)境……29

9.2.2商場(chǎng)特色………29

9.2.3投資置業(yè)的理性分析…………29

9.2.4輔助性的促銷(xiāo)措施……………30

9.2.5增強(qiáng)吸引力的途徑與方法……30

9.2.6促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)的途徑與方法…………………30

9.3展會(huì)過(guò)程設(shè)計(jì)…………

31

9.3.1通過(guò)廣告吸引目標(biāo)客戶(hù),激發(fā)買(mǎi)家投資興趣…31

9.3.2填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)書(shū)……………………31

9.4宣傳推廣………………32

9.4.1報(bào)紙廣告………32

9.4.2電臺(tái)廣告………32

9.4.3電視廣告………34

9.4.4夾報(bào)……………34

9.4.5廣告策略………34

9.4.6宣傳推廣預(yù)算(暫略)…………35

附件:…………36

1主力店…………………36

2品牌店…………………37

3設(shè)計(jì)參考………………39

日升昌?\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［陽(yáng)光假日商城］的文章"陽(yáng)光假日商城

1項(xiàng)目的SWOT分析

1.

1項(xiàng)目的地理位置及特點(diǎn)

1.1.1

項(xiàng)目的地理位置

該項(xiàng)目位于惠州市區(qū)中軸線上，北臨下浦濱江公園，南臨南壇社區(qū)，周邊的配套設(shè)施完善，是惠州市區(qū)的一個(gè)中心商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目的后花園濱江公園是集文化、娛樂(lè)、休閑、健身于一體大型主題公園，給其項(xiàng)目商場(chǎng)的自身定位埋下了伏筆。

1.1.2

特點(diǎn)及介紹

\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［陽(yáng)光假日商城］的文章"陽(yáng)光假日商城是由會(huì)所、空中花園、商鋪和周邊的主題公園組成的獨(dú)具特色的休閑購(gòu)物場(chǎng)所整個(gè)商城的面積約9000平方米，空中會(huì)所3000平方米，北臨西支江和濱江公園，得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，更加鮮明地凸出項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和項(xiàng)目的經(jīng)主題思路。

1.2項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析-S

1.2.1

項(xiàng)目的時(shí)間優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目現(xiàn)已封頂,估計(jì)到明年8月份交樓,這正是項(xiàng)目面臨的大好時(shí)機(jī)。

（1）

中國(guó)加入WTO，勢(shì)必帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，住宅、消費(fèi)將會(huì)更上一個(gè)新的臺(tái)階。傳統(tǒng)的生活方式、生活質(zhì)量也將會(huì)得到一個(gè)質(zhì)的飛躍。消費(fèi)者的消費(fèi)理念也將更加理性和超越。

（2）

中國(guó)申奧的成功，將為中國(guó)發(fā)展商帶平了一個(gè)很好的契機(jī)，城貌的改善、人民生活的提高，將會(huì)大大地促進(jìn)消費(fèi)，從而帶動(dòng)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的生活方式將不斷發(fā)生改變。

（3）

項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)推出時(shí)機(jī)良好，現(xiàn)階段匯景大廈以及項(xiàng)目西邊正在竣工的樓盤(pán)都對(duì)本非形成極大的影響，如不及早推出，等到這兩個(gè)項(xiàng)目都露出市場(chǎng)時(shí)勢(shì)，必對(duì)本項(xiàng)目造成極不利的影響，因此現(xiàn)階段推出市場(chǎng)將會(huì)占盡時(shí)間的先機(jī)。

1.2.2項(xiàng)目的定位優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目的住宅定位抓住了惠州市市場(chǎng)的特點(diǎn),很好地利用現(xiàn)在惠州市高檔住宅的市場(chǎng)空白,為項(xiàng)目的商鋪定位打下了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。高檔住宅必定是上流人仕居住的地方，而上流人仕的生活方式將會(huì)慢慢地追求一個(gè)高品質(zhì)、高生活、高享受的居住空間。

1.2.3價(jià)格的優(yōu)勢(shì)

該商城的最高出售價(jià)只有12000元/㎡（人民幣），相對(duì)于同檔次，同區(qū)域的麗日廣場(chǎng)、數(shù)碼家居廣場(chǎng)、東金鑫大廈商鋪都要低，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)很好的王牌。投資者具有很多投資回報(bào)、升值空間更大。

1.2.4區(qū)位優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目地處南坑北路與濱江公園的交匯處，相對(duì)于同一地段的其它幾個(gè)項(xiàng)目有著明顯的優(yōu)勢(shì)，再加上現(xiàn)階段周邊還有一個(gè)較魘商場(chǎng)（超市），因此，該項(xiàng)目的推出占盡了天時(shí)、地利。

1.3項(xiàng)目劣勢(shì)分析-W

1.3.1商城前廣場(chǎng)占地較少

商城是座落于濱江堤上，地面存在落差，因此能作為商城門(mén)前廣場(chǎng)的用地就相對(duì)較少，不利于客人逗留，停車(chē)的位置也相對(duì)較少，不利天吸引商城的人流量。

1.3.2商城周邊人流量相對(duì)較少

濱江公園是一個(gè)休閑的地方，人流量的高峰多出現(xiàn)在節(jié)假日、夜晚，加上現(xiàn)在周邊沿江堤上的商住樓正在建設(shè)階段，沒(méi)有形成一個(gè)成型的居住環(huán)境，因此，白天的人流量相對(duì)較少，相反過(guò)往車(chē)偏多，給項(xiàng)目銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)方面帶來(lái)一定的難度。

1.3.3商場(chǎng)設(shè)計(jì)欠合理

產(chǎn)品的設(shè)計(jì)缺時(shí)尚性。設(shè)計(jì)的理念落后，部分鋪位的面積過(guò)大，空間設(shè)計(jì)不夠活躍。整個(gè)設(shè)計(jì)規(guī)劃像是一個(gè)先完成后再考慮功能定位和用途的項(xiàng)目。

結(jié)論：缺乏設(shè)計(jì)主題，缺乏整體\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［策劃］的文章"策劃\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案，因而沒(méi)有形成鮮明的特色，發(fā)展商還需投入一定的資金對(duì)其組織同部結(jié)構(gòu)和外部裝修進(jìn)行改造。

1.4項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析-O

(1)

入世的大好形勢(shì)

(2)

項(xiàng)目的發(fā)展前景樂(lè)觀

(3)

沿江路市場(chǎng)漸漸成熟

(4)

宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)

(5)

發(fā)展商經(jīng)營(yíng)意識(shí)超前

1.5項(xiàng)目威脅分析-T

(1)

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn)

(2)

惠州商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈

(3)

沿江路商業(yè)空置量大

2

項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)主題可行性評(píng)估

2.1項(xiàng)目功能定位\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案

2.1.1項(xiàng)目定位

濱江公園作為”\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［陽(yáng)光假日商城］的文章"陽(yáng)光假日商城”的花園，不失為一個(gè)休閑、娛樂(lè)的好天地，給\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［陽(yáng)光假日商城］的文章"陽(yáng)光假日商城的主題命名提供了依據(jù)，濱江公園是惠州市政府扶持的一個(gè)重點(diǎn)公共設(shè)施工程，是營(yíng)造惠州市綠色環(huán)境，新景觀、新風(fēng)貌的重點(diǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也是重要的娛樂(lè)新景點(diǎn)，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［陽(yáng)光假日商城］的文章"陽(yáng)光假日商城占盡了天時(shí)、地利。如我們有效地引導(dǎo)人流，將享受天時(shí)、地利、人和，增值潛力不可估量，將帶來(lái)整個(gè)濱江路的繁榮。

由此我們根據(jù)該項(xiàng)目的區(qū)位環(huán)境，項(xiàng)目本身的狀況（惠州市第一府?。┙o予重新的定位，一種超前項(xiàng)目的定位，一個(gè)占盡大自然環(huán)境的工程，一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的地方；我們將之定位不“惠州首個(gè)休閑購(gòu)物于一體的商城”。

2.1.2經(jīng)營(yíng)主題

\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［陽(yáng)光假日商城］的文章"陽(yáng)光假日商城由于是商住項(xiàng)目混合,該項(xiàng)目的住宅部分是惠州頂級(jí)豪宅，上面住的都是一些社會(huì)名流人仕。因此，在經(jīng)營(yíng)的用途上不能太雜，有別于一般的商場(chǎng)。因此，根據(jù)建筑原有的功能、擴(kuò)大、延伸其經(jīng)營(yíng)范圍，使建筑與城市、商鋪與該項(xiàng)目的城市地位相吻合。

作為惠州的頂級(jí)豪宅，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［陽(yáng)光假日商城］的文章"陽(yáng)光假日商城應(yīng)根據(jù)自身的地理位置，周邊配套，結(jié)合惠州商業(yè)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)的主題應(yīng)以休閑，購(gòu)物為主，我們建議：該項(xiàng)目在作商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，一方面遵循其普通的規(guī)律，另一方面要跳出框框，將其投資目光放在一個(gè)城市的消費(fèi)群體內(nèi)，用投資的目光去爭(zhēng)取最大的利潤(rùn)空間；因此，經(jīng)營(yíng)的主題是：一是服務(wù)于散步、游玩觀光客，所提供的服務(wù)是滿足客人在該地區(qū)逗留1～2個(gè)小時(shí)的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、飲食的基本要求，二是為惠州提供休閑、購(gòu)物的最佳場(chǎng)所，填補(bǔ)惠州這一市場(chǎng)的空白，所提供的服務(wù)是既可以坐下來(lái)享受一下生活，又可以目睹一下濱舉公園的容貌，還可以購(gòu)物滿足現(xiàn)代人居住休閑，購(gòu)物的基本要求；三是為住戶(hù)提供方便，所提供的是足不出戶(hù)可以購(gòu)到所需的生活用品。

3

經(jīng)營(yíng)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案及策略

3.1經(jīng)營(yíng)思路及方針

在當(dāng)今時(shí)代，隨著人們生活水平的不斷提高,生活方式、生活質(zhì)量都在時(shí)時(shí)刻刻地發(fā)生著變化，同時(shí)也改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)物習(xí)慣，有統(tǒng)計(jì)資料顯示，在一些大中城市，進(jìn)商場(chǎng)購(gòu)物與不購(gòu)物的人群比是4：6，一些大市場(chǎng)特別是一些旅游城市的比例達(dá)到了2：8，那么這60～80%的人群進(jìn)商場(chǎng)干什么呢？閑逛，還是休閑？對(duì)顧客來(lái)說(shuō)，進(jìn)商場(chǎng)單純購(gòu)物的時(shí)代已不復(fù)存在了：而休閑消費(fèi)、休閑購(gòu)物時(shí)已已經(jīng)到來(lái)，而作為商家，單純賣(mài)貨的概念也很淡薄，他們更多的是服務(wù)，迎合引導(dǎo)消費(fèi)者使他們?cè)谛蓍e中消費(fèi)、在休閑中購(gòu)物。

另根據(jù)項(xiàng)目所處環(huán)境，濱臨濱江公園，從而有著得天獨(dú)厚的外部休閑環(huán)境，因而我再?gòu)膬?nèi)部休閑環(huán)境的營(yíng)造，從經(jīng)營(yíng)特色上去挖掘，從而給人以進(jìn)了商場(chǎng)就是進(jìn)了花園，到了公園就進(jìn)商場(chǎng)的互動(dòng)作用：人們自然樂(lè)意進(jìn)去休閑消費(fèi)、休閑購(gòu)物。

所以，本項(xiàng)目決不是一個(gè)單純的購(gòu)物場(chǎng)所，而應(yīng)成為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的多功能場(chǎng)所，故將“休閑消費(fèi)、休閑購(gòu)物”作為本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案的經(jīng)營(yíng)思路，并賦予濃厚的本土特色，鮮明的時(shí)代潮流。

3.2經(jīng)營(yíng)策略

項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)成交價(jià)約為8000萬(wàn)元，如何在較短的時(shí)間里回收大部分資金，化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)策略有很大關(guān)系。

在前面的分析論證中，我們對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方面進(jìn)行了闡述，在此談?wù)劷?jīng)營(yíng)策略問(wèn)題。就是一個(gè)項(xiàng)目在持續(xù)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)保值、增值的問(wèn)題，其經(jīng)營(yíng)策略的核心：“投資與回報(bào)的關(guān)系”。

作為項(xiàng)目的買(mǎi)家，是一種長(zhǎng)期的投資行為。作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，想在短期內(nèi)求得資金的快速回籠，以求得項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。但是是否將近8000平方的商灶面積作為固定投資投入并租用，還是全部售出以求短期快速回報(bào)，在投資的短期和長(zhǎng)期利益之間需要作出平衡，在租售之間作出平衡，敝公司建議：根據(jù)該項(xiàng)目的樓層頒布和經(jīng)營(yíng)的不同，應(yīng)采取“占有主要的，抓住有用的，放棄次要的”原則，以合作經(jīng)營(yíng)，出售經(jīng)營(yíng)，出租經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的策略，用出售的資金和出租的租金回報(bào)投資實(shí)現(xiàn)投入與收益的平衡。

具體建議如下：

（1）

負(fù)一層經(jīng)營(yíng)定位：由于負(fù)一層剛好是臨街商鋪，且

與主題商場(chǎng)分離開(kāi)了，并受停車(chē)場(chǎng)的影響和干擾較大，所以建議作為門(mén)面房全部出售，但又因?yàn)槭亲≌娜肟?，所以在?jīng)營(yíng)范圍上要得以限制，避免多噪音、多污染、檔次較低的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，主要以服裝及床上用品為主。

（2）一層經(jīng)營(yíng)定位：一層的經(jīng)營(yíng)主要起到一個(gè)帶旺該項(xiàng)目為主要經(jīng)營(yíng)思想，所以一層主要以合作經(jīng)營(yíng)和出租經(jīng)營(yíng)為主。

（3）二層經(jīng)營(yíng)定位：二層的經(jīng)營(yíng)主要為了收回投資，所以得以出售為主，并且在考慮的檔次的同時(shí)，還得考慮經(jīng)營(yíng)的范圍，所以定位為了經(jīng)營(yíng)世界精品，劃分不同的街區(qū)，匯聚各國(guó)各具特色的商品，重點(diǎn)的是精品服飾。

（4）三層經(jīng)營(yíng)定位：三層的經(jīng)營(yíng)主要是起到一種附加性、互補(bǔ)性、填充市場(chǎng)空白性的經(jīng)營(yíng)思想，主要是以租售為主，合作經(jīng)營(yíng)為輔。

4

平面劃分\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案及裝修建議

惠州地區(qū)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)過(guò)了十多年的發(fā)展，目前競(jìng)爭(zhēng)格局已定，各商場(chǎng)之間由于所經(jīng)營(yíng)的商品差異不大，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。因此，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［陽(yáng)光假日商城］的文章"陽(yáng)光假日商城的商業(yè)經(jīng)營(yíng)要走一條具有特色的經(jīng)營(yíng)思想，確定自己的位置經(jīng)營(yíng)定位上更加明確，我們建議應(yīng)集中上些品牌店，如西餐廳、咖啡廳、麥當(dāng)勞，作為一個(gè)休閑飲食區(qū)，兒童服裝、兒童玩具、兒童娛樂(lè)場(chǎng)所作為一個(gè)兒童天地區(qū)、營(yíng)造循環(huán)消費(fèi)等為特色經(jīng)營(yíng)，以其品牌的號(hào)召力，形成一個(gè)休閑、購(gòu)物于一體的現(xiàn)代都市商城。

4.1平面劃分建議

4.1.1負(fù)一層

由于是住戶(hù)的主入口受干擾影響較大，主要經(jīng)營(yíng)士多店，

小型超市、日常用品、理發(fā)屋等，分別各占：士多店150平方（二間）、小型超市250平方、理發(fā)屋100平方、小型裝飾材料店200平方、CD、VCD唱片專(zhuān)賣(mài)店200平方米。

4.1.2一層

——麥當(dāng)勞、名典咖啡、銀行、兒童購(gòu)物天地、時(shí)尚天地

一層主要經(jīng)營(yíng)的是兒童用品，因?yàn)楸卷?xiàng)目緊靠濱江公園，而該公園也是惠州市首個(gè)兒童游玩的天地，而兒童對(duì)麥當(dāng)勞又情有獨(dú)鐘，當(dāng)兒童到達(dá)了麥當(dāng)勞，附近就應(yīng)有兒童用品以滿足兒童的需要，由于兒童是由其母親或外婆帶來(lái)的，因此，婦女用品也是第一層很好的一個(gè)突破口，以形成一條鏈狀的消費(fèi)群體，因此初步建議：

麥當(dāng)勞

300～400平方米

咖啡店

300～400平方米

銀

行

100平方米左右

兒童天地

1～4歲

150平方米

4～8歲

200平方米

8～12歲

200平方米

時(shí)尚天地

500～600平方米

（化妝品、婦女用品、手飾）

除了麥當(dāng)勞、咖啡廳、銀行用墻間隔外，其余的都用開(kāi)敞式的建材隔斷，使整層商鋪寬敞明亮，照明、采光、通風(fēng)良好。并且行人通道要寬敞、流暢、整個(gè)場(chǎng)內(nèi)應(yīng)設(shè)置一些方便消費(fèi)者的小設(shè)施，如無(wú)人售貨機(jī)、電子查詢(xún)機(jī)、休息椅、兒童游樂(lè)機(jī)等。（如附圖12、13、14、15、16、17、18）

4.1.3二層

——千色廣場(chǎng)（巴黎街、羅馬街、香港街、臺(tái)北街、紐約街、悉尼街等）

該層主要是融入世界各地文化，將世界各地具有特色的城市

文化融進(jìn)來(lái)以形成一個(gè)世界精品購(gòu)物城，提高項(xiàng)目檔次和知名

度，以突出\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［陽(yáng)光假日商城］的文章"陽(yáng)光假日商城的特色和與從不同的時(shí)尚領(lǐng)域。該購(gòu)物

環(huán)境應(yīng)為寬敞、明亮、通風(fēng)良好，避免壓抑、灰暗的感覺(jué)，有舒

適的空間感。

各條街的面積按設(shè)計(jì)定位。（如附圖10、20、21、22）

4.1.4三層

——主在經(jīng)營(yíng)西餐、電子游藝城、桌球城、棋牌室、游樂(lè)城、迷宮等

該層主要是以?shī)蕵?lè)活動(dòng)為主，不同功能區(qū)間完全分隔，環(huán)

境根據(jù)不同空間的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目裝修，突出消費(fèi)主題，強(qiáng)調(diào)娛樂(lè)氛

圍，色彩活潑，主題鮮明，如電子游藝城，以動(dòng)感刺激不目標(biāo)，

設(shè)計(jì)合適新一朝的娛樂(lè)空間，主要吸引年青人的消費(fèi)，桌球城、

棋牌室，體現(xiàn)一種休閑、舒適的活動(dòng)空間，突出現(xiàn)代都市人的

生活情調(diào)，西餐廳是體現(xiàn)現(xiàn)代都市人的一種休閑自在、無(wú)憂無(wú)

慮的生活空間。

4.2裝修標(biāo)準(zhǔn)及建議

4.2.1外立面——眼球效應(yīng)

顧客去商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)東西，在進(jìn)入商場(chǎng)之前，第一眼看到的，首先是商場(chǎng)的“門(mén)面”，這個(gè)門(mén)面的設(shè)計(jì)將起到一種對(duì)顧客“請(qǐng)君入內(nèi)”的效果。因此，應(yīng)結(jié)合建筑應(yīng)有的結(jié)構(gòu)特色和經(jīng)營(yíng)特色，利用型、色、光等造型手段，達(dá)到宣傳效果，所以在材料的運(yùn)用應(yīng)講究搭配和突出某一方面的機(jī)理效果，如外墻鉆扣板和反射玻璃以及大片落地玻璃體現(xiàn)了現(xiàn)代材料的搭配；木材的機(jī)理紋與石材的不同搭配，可以體現(xiàn)出古典的、豪華的搭配，不銹鋼和彩色可以表現(xiàn)金屬光澤等。充分利用材料裝飾特性。

色彩的運(yùn)用講究和諧與對(duì)比，特別是該項(xiàng)目定位是一種休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的，因此，應(yīng)用一些淡雅、咖啡色。使其更顯出溫馨、典雅的休閑空間。

燈光照明：要做到點(diǎn)、線、面相結(jié)合，整體效果與局部效果結(jié)合，亮與暗結(jié)合，動(dòng)與靜結(jié)合。（如附圖2、3）

4.2.2入口處理

入口是室內(nèi)外空間的過(guò)渡，也是購(gòu)物城中心室內(nèi)的終點(diǎn)和起點(diǎn)，它是項(xiàng)目門(mén)面的一個(gè)重要組成部分，因此，其設(shè)計(jì)裝修應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目的定位要求，既要?jiǎng)?chuàng)新又要連接好樓盤(pán)的檔次，因此建議采用一種既有古代歷史的韻味，又有現(xiàn)代人追求的那種格調(diào)。（如附圖1、2、3）

4.2.3項(xiàng)目周邊的環(huán)境

正面前十米營(yíng)造一些綠色小品，排放一些排椅，以加強(qiáng)環(huán)境的氣氛，加強(qiáng)項(xiàng)目的感染力。

同時(shí)，將項(xiàng)目周邊清理干凈，并種上植物，以達(dá)到一種舒適、美化的效果。再加一些小品的點(diǎn)綴，更能渲染現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。（如附圖5、6、7、8、9）

4.2.4門(mén)廳

門(mén)廳的裝飾應(yīng)給人一種豪華、尊貴的感覺(jué)，選用經(jīng)久而耐用且易清潔的材料，一般以名貴的石材、裝飾木夾板飾面，并結(jié)合內(nèi)容和環(huán)境需要作一些造型。（如附圖5）

4.2.5天花

設(shè)計(jì)要點(diǎn)

（1）總體布局應(yīng)與平面相一致。密切配合平面設(shè)計(jì)的功能分區(qū)，充分發(fā)揮天花對(duì)空間的界定作用，合理劃分出各個(gè)銷(xiāo)售區(qū)的空間層次和引導(dǎo)顧客流向方式。

（2）天花與地面不同的是它還有空間標(biāo)高的可變性，應(yīng)利用這一特性在合適的局部創(chuàng)造出各種富有造型變化空間組成要素。

（3）天花總體布置要盡量簡(jiǎn)潔，色彩淡雅。局部可以富有變化，材質(zhì)的選用也盡量在同層以一至兩種為主，在統(tǒng)一中求變化。

（4）天花的設(shè)計(jì)除考慮本身具有的材料屬性、造型色彩特性之外，與燈具的設(shè)計(jì)和布置以及藝術(shù)效果關(guān)系最為密切。兩者應(yīng)融合一起統(tǒng)一考慮。

（5）大面積天花用材一定要用不可燃材料。如結(jié)構(gòu)架一般采用輕鋼龍骨，面材選用各類(lèi)石膏板、鉆型板、水泥纖維板、鋁合金扣板、條板、格柵等，部分選用櫳骨、夾板等自然料的，但要按有關(guān)規(guī)定控制數(shù)量。（如附圖21、22）

4.2.6墻面造型

用鋼架、櫳骨、各種規(guī)格的進(jìn)口裝飾夾板作成型骨架，再根據(jù)商品的性質(zhì)用膠板，進(jìn)口裝飾夾板（楓木、櫸木、白栓、橡木，各種影木）或墻毯、網(wǎng)架、利用鈦金、不銹鋼、下班等輔助點(diǎn)綴，配合燈光等設(shè)計(jì)（或內(nèi)墻惻白色乳膠漆、商鋪間隔以泰板板）。（如附圖10）

4.2.7柱身

表面以石材、裝飾材或輕質(zhì)防火墻板為主的，配合不銹鋼等進(jìn)行裝飾，有的全包，有的半包，有的利用原有裝飾進(jìn)行發(fā)行或加或減。（如附圖12、16）

4.2.8地面

擺放框架的部分用淺色地光耐磨磚分色，走道部分用國(guó)產(chǎn)花崗石簡(jiǎn)潔圖案、勾邊處理。門(mén)廳入口處，扶梯起步處重點(diǎn)部分則用國(guó)產(chǎn)高檔石材料和部分進(jìn)口石材作拼花處理（或80×80高級(jí)拋光面磚）

4.2.9照明

商場(chǎng)照明設(shè)計(jì)是整個(gè)設(shè)計(jì)的重要組成部分，其亮度、色線等影響整個(gè)商鋪的格調(diào)，很多面貨商場(chǎng)、商鋪都采用一些普通日光燈或節(jié)能燈，這些燈光偏色太多，顯色性不好，發(fā)紫發(fā)污，使人感到不夠明快所致。因此，建議采用飛利浦光源，在色溫上有所改善，并且注意到廣州天河城的做法，每?jī)芍Ч夤芫陀幸恢俏ⅫS色的光源，以改善日光燈管光感偏冷的感覺(jué)。

推薦照度值

場(chǎng)

所

照度（LX）

千色廣場(chǎng)（超市）的營(yíng)業(yè)廳

500～700

門(mén)廳、廣播室、美工室、試衣間

75～150

值班室、換班室、一般工作室

30～75

商品庫(kù)、樓梯部、走道、衛(wèi)生間

20～50

4.2.10色彩

本項(xiàng)目設(shè)計(jì)在色彩和材料的運(yùn)用上一律以淡雅為主，首

層以樣本及淡雅色膠為主，2～3層以楓木和淡色的膠板為主，所有色調(diào)均以淺米色系為主，局部造型用壓紋鋁板、外墻塑鋁板、不銹鋼、啡色玻璃（雅色）玻璃，1～3層的天花用白色或浮白色調(diào)。

5

項(xiàng)目定位可行性評(píng)估

5.1項(xiàng)目定位對(duì)濱江公園附近物業(yè)的影響

濱江公園是惠州市集娛樂(lè)、游玩于一休的水上樂(lè)園，實(shí)

屬是一個(gè)休閑觀光的好地帶，但商業(yè)氛圍不濃，因此如果單

純是從商業(yè)角度去看該區(qū)域，除了晚上，平時(shí)人流量少，定

位該項(xiàng)目，可能難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，如果推翻了傳統(tǒng)的商

業(yè)運(yùn)作，利用以休閑消費(fèi)帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi)，將這條路子走下去，

那將是該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的最大突破口。

5.2項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的可能性民現(xiàn)實(shí)性

該項(xiàng)目根據(jù)惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和目前的現(xiàn)狀，初步認(rèn)

為如果在今后不出太大的失誤，投資方向是可行的，但是也

有一定的難度，以該項(xiàng)目現(xiàn)在的位置、環(huán)境來(lái)說(shuō)，要想以最

短的時(shí)間達(dá)到最大的收益，是為太現(xiàn)實(shí)的。

但是，如果將項(xiàng)目包裝好，住宅部全部包裝好，這時(shí)候

已初步形成了環(huán)境，然后再推項(xiàng)目，要比預(yù)期的目標(biāo)會(huì)更順

利地實(shí)現(xiàn)。

最有利的是該項(xiàng)目搶得了該地段的先機(jī)，目標(biāo)明確，思

想超前，將其建成惠州最大的休閑購(gòu)物城，填補(bǔ)了惠州市場(chǎng)

這一空白點(diǎn)?，F(xiàn)代人的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)慢慢地隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而

轉(zhuǎn)變，那種追求新潮和新時(shí)尚的生活的一族，開(kāi)始慢慢地深

入現(xiàn)代人的生活空間里。因此，該項(xiàng)目的定位初步是可實(shí)現(xiàn)

的，但難度是有的。

6

項(xiàng)目操作及\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［營(yíng)銷(xiāo)］的文章"營(yíng)銷(xiāo)策略

6.1對(duì)本項(xiàng)目操作的建議

鑒于本項(xiàng)目是商住樓具有特殊性，其住宅為豪宅，所以

在商場(chǎng)的定位與經(jīng)營(yíng)都得與此相匹配。并且其住宅在前期推廣過(guò)程中，已經(jīng)形成了一定的影響。并在買(mǎi)家心里形成了一定的形象輪廓。所以在商場(chǎng)的操作過(guò)程中：

（1）可借助住宅推廣的影響力，建議以現(xiàn)有CIS系統(tǒng)進(jìn)行演變和延伸，并達(dá)到一舉兩得的效果，從而達(dá)到互相利用和相互推動(dòng)的作用。這樣也同時(shí)節(jié)約了推廣成本。

（2）可借助會(huì)所的功能不定期吸引顧客和買(mǎi)家，以會(huì)所\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［營(yíng)銷(xiāo)］的文章"營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)帶動(dòng)人群，以達(dá)成商場(chǎng)和住宅的銷(xiāo)售?，F(xiàn)階段人們的生活方式漸漸提高，傳統(tǒng)的居住模式已不適應(yīng)現(xiàn)在人居要求。取而代之，必是當(dāng)今完善的配套，超前的設(shè)計(jì)理念，智能化的住宅。而會(huì)所是不可忽略的一個(gè)設(shè)計(jì)問(wèn)題。會(huì)所是現(xiàn)代人居住身份特征，也是現(xiàn)代人所追求和向往的天地。因此，我們建議先裝修會(huì)所，由會(huì)所來(lái)帶動(dòng)人流，由人流帶動(dòng)消費(fèi)，由消費(fèi)帶旺商鋪，以達(dá)到商鋪和住宅銷(xiāo)售的目的。

6.1.1先造環(huán)境再銷(xiāo)售

通過(guò)商場(chǎng)的外部包裝和外墻的裝修，加強(qiáng)項(xiàng)目的整體氛

圍，搶奪客戶(hù)的眼球，以達(dá)到宣傳和推廣的作用。

6.1.2通過(guò)CIS系統(tǒng)的延續(xù),營(yíng)造鮮明的主題

通過(guò)已有的項(xiàng)目定位，以豪宅的定位，營(yíng)造一個(gè)鮮明的

購(gòu)物廣場(chǎng)主題，鎖定其目標(biāo)內(nèi)戶(hù)。集中“轟炸”，對(duì)物業(yè)進(jìn)行先包裝，，突出顯赫之處，讓各界人士認(rèn)識(shí)并感知到在這里投資、轉(zhuǎn)業(yè)、購(gòu)物是一種享受，一種榮耀和自豪，證明是明智之舉，是經(jīng)濟(jì)實(shí)力，社會(huì)高尚文化的象征。

6.1.3塑造物業(yè)的品牌形象

其包裝環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)VI系統(tǒng)，形成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力的品質(zhì)占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)，從表面的感知階段過(guò)渡到內(nèi)在感知階段。要擁有市場(chǎng)就得擁有領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的品牌，這是在未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的必不可少的一部分，也是未來(lái)物定保值、升值的必備要素。

6.1.4強(qiáng)化后期物業(yè)管理

一是讓經(jīng)營(yíng)者放心，二是讓住與商的真正結(jié)合，真正促進(jìn)，相互不受到影響和干擾，創(chuàng)造商業(yè)物業(yè)的同時(shí)，創(chuàng)造住宅物業(yè)。

6.1.5突現(xiàn)項(xiàng)目特色

項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，而且項(xiàng)目周邊閑置類(lèi)似商業(yè)物業(yè)較多，這對(duì)于項(xiàng)目而言，并不是價(jià)格的問(wèn)題，關(guān)鍵是個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，所以項(xiàng)目的推廣過(guò)程中，除了項(xiàng)目的特點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)，趁熱的反復(fù)推介，給公眾留下深刻的印象，同時(shí)還要為經(jīng)營(yíng)者作推介，使得大眾消費(fèi)者認(rèn)知、認(rèn)同該商場(chǎng)及商場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的商業(yè)。

6.1.6項(xiàng)目命名

根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位，同時(shí)又對(duì)現(xiàn)有品牌的延續(xù)與提升，建議取一個(gè)新穎、獨(dú)特、易理解、易記憶的商業(yè)物業(yè)名稱(chēng)。

本項(xiàng)目暫命名為：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［陽(yáng)光假日商城］的文章"陽(yáng)光假日商城

6.2\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［營(yíng)銷(xiāo)］的文章"營(yíng)銷(xiāo)策略

本項(xiàng)目無(wú)非是自主招商經(jīng)營(yíng)、出售部分產(chǎn)權(quán)或出租經(jīng)營(yíng)，在\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［營(yíng)銷(xiāo)］的文章"營(yíng)銷(xiāo)方面從以下幾點(diǎn)考慮：

（1）大力宣傳項(xiàng)目的品牌形象，并逐漸向休閑購(gòu)物、休閑消費(fèi)外延，豐富其商業(yè)文化和休閑購(gòu)物文化內(nèi)涵。

（2）在對(duì)商城與豪宅的定位要做到家喻戶(hù)曉，并且在宣傳中保持策略的一致性。

（3）重點(diǎn)突出項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境配套優(yōu)勢(shì)。

（4）突顯項(xiàng)目的精品化。營(yíng)造休閑購(gòu)物氛圍，在管理經(jīng)營(yíng)方式上做到“人無(wú)我有，人有我精”。

（5）通過(guò)各種活動(dòng)，引導(dǎo)人流，并使人們逐步克服“買(mǎi)下不買(mǎi)上”的心理慣性。

（6）抓住主要客戶(hù)群，隨時(shí)寄送有關(guān)項(xiàng)目資料。

（7）物業(yè)管理不可忽視，包括現(xiàn)在的豪宅部分，可考慮讓有實(shí)力的物業(yè)公司進(jìn)行管理，提高物業(yè)的影響力和知名度，營(yíng)造一個(gè)星級(jí)的購(gòu)物環(huán)境。

（8）價(jià)格策略

低調(diào)入市，先聲奪人。首先占領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大社會(huì)影響，提高企業(yè)和物業(yè)的影響力，滾動(dòng)發(fā)展達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，或采取按揭或其他更靈活的付款方式，并以相當(dāng)優(yōu)惠的價(jià)格吸納主力店進(jìn)駐。做旺市場(chǎng)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)是首要目的，也是物定升值的必要保障。

6.3招商思路

本項(xiàng)目以出售經(jīng)營(yíng)為主，租售并舉，以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報(bào)為目標(biāo)，針對(duì)項(xiàng)目該區(qū)域“無(wú)大戶(hù)不穩(wěn)，無(wú)小戶(hù)不活”的現(xiàn)狀，緊緊圍繞本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略，將有號(hào)召力的品牌，名牌商戶(hù)引入商場(chǎng)作為牽頭商戶(hù)，對(duì)此商戶(hù)主要是以租賃為主，所以必須盡量將租賃條件放寬，讓其進(jìn)駐，再利用品牌、名牌商戶(hù)的號(hào)召力吸引其他商戶(hù)。

這既是整個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)取最大投資回報(bào)的重點(diǎn)和難點(diǎn)，下面根據(jù)各層商場(chǎng)細(xì)化了的功能定位，針對(duì)性的提出相應(yīng)的招商建議。

6.3.1負(fù)一層

臨街商鋪，這一層基本上不愁賣(mài)的，可以全部賣(mài)給個(gè)體商戶(hù)或投資者，為了方便項(xiàng)目住戶(hù)，可將一樓的銀行鋪面設(shè)在負(fù)一層。

6.3.2一、二層

是本項(xiàng)目招商的重點(diǎn)，也是主力店、名牌店引進(jìn)的重點(diǎn)，其中主力店比如麥當(dāng)勞（或肯德基）、咖啡廳，采取直接聯(lián)系。其他品牌店采用直接聯(lián)系廠商或地區(qū)經(jīng)銷(xiāo)商的形式招商，可以輔助廣告?zhèn)鬟_(dá)信息給廠商、經(jīng)銷(xiāo)商、投資者。

6.3.3三層

從休閑、娛樂(lè)定位上比較靈活，并且可以結(jié)合會(huì)所的部分功能自主經(jīng)營(yíng)，也可以出租經(jīng)營(yíng)。

6.4招商方式

6.4.1加盟店

加盟店是由經(jīng)營(yíng)者向品牌商戶(hù)繳納一定數(shù)額的加盟費(fèi)（額度按各品牌而定），經(jīng)營(yíng)者即可獲得該品牌的使用權(quán)，貨源由品牌商戶(hù)以較高的價(jià)格折扣提供。經(jīng)營(yíng)者將貨品買(mǎi)斷，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)營(yíng)者負(fù)擔(dān)。

這種做法，經(jīng)營(yíng)者前期需支付一筆不菲的加盟費(fèi)用，又要支付購(gòu)買(mǎi)貨品的資金，更要承擔(dān)貨品能否適銷(xiāo)對(duì)路帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，采用此方法，所帶來(lái)的資金壓力較大，應(yīng)該慎重考慮該品牌是否適應(yīng)市場(chǎng)需求和能否對(duì)其他商戶(hù)帶來(lái)吸引，能否給商場(chǎng)帶來(lái)豐厚的回的。

建議對(duì)一般的品牌不宜采用上術(shù)方法，但針對(duì)一些知名度很高、在相關(guān)行業(yè)內(nèi)有極大影響力、對(duì)商場(chǎng)其他商戶(hù)有極大吸引的著名品牌（如麥當(dāng)勞）可以采用。

6.4.2商品代銷(xiāo)

由經(jīng)營(yíng)者設(shè)立專(zhuān)柜，商戶(hù)按一定的價(jià)格提供貨源（價(jià)格根據(jù)貨品而定），經(jīng)營(yíng)者將其商品價(jià)格上浮，再放到專(zhuān)柜內(nèi)出售，貨品售后與商戶(hù)結(jié)算，上浮部分利潤(rùn)由經(jīng)營(yíng)者獲得。

這種做法，商戶(hù)在資金上承但一定的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)商品又不可能以較大的折扣給經(jīng)營(yíng)者。所以經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)較少，但承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也小，建議對(duì)商品生產(chǎn)的商家使用以上辦法，避免經(jīng)多重環(huán)節(jié)增加商品成本，以提高商品的競(jìng)爭(zhēng)力。

6.4.3保底分成

發(fā)展商制定一個(gè)合理的分成比例，確定最低的營(yíng)業(yè)額度作為保底線，營(yíng)業(yè)額高于保底線按制定的比例分成，低于確定的營(yíng)業(yè)額度不作分成的一種方法，將商鋪?zhàn)饨o商戶(hù)使用。

此方法能減輕商戶(hù)在租金上的壓力，但如果商戶(hù)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了解不深，將難以吸引其進(jìn)駐。此方法對(duì)廣東的商戶(hù)不宜采用，但對(duì)了解本地市場(chǎng)的重慶市商戶(hù)可以實(shí)行。

6.4.4合作分成

合作分成即從營(yíng)業(yè)額中提取一部分作為商場(chǎng)的回報(bào)（提取額度根據(jù)各行業(yè)而定），發(fā)展商跟商戶(hù)共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。此種方法風(fēng)險(xiǎn)由發(fā)展與商戶(hù)共同承擔(dān)，使商家消除市場(chǎng)的顧慮。發(fā)展商亦可根據(jù)商戶(hù)的品牌，及在當(dāng)?shù)氐氖軞g迎程度和營(yíng)業(yè)者的信心，利用此辦法，與商家共同分享利潤(rùn)，爭(zhēng)取商戶(hù)進(jìn)駐本商場(chǎng)。

建議在招商工作中主要采用此方法。

6.4.5純租金

發(fā)展商直接將商鋪?zhàn)饨o商戶(hù)使用，收取固定的租金，商戶(hù)自己經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此辦法發(fā)展商雖無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)使商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的形象。

建議此辦法在面積較大的獨(dú)立鋪使用。

上述幾種方法，將在本項(xiàng)目招商時(shí)組合使用，根據(jù)具體情況靈活變通，以保障發(fā)展商的利益。

6.5促銷(xiāo)策略

鑒于現(xiàn)時(shí)獲得本項(xiàng)目的資料有限，現(xiàn)階段我司暫時(shí)制定以下促銷(xiāo)策略，待貴司我司進(jìn)一步商討后，制定進(jìn)一步促銷(xiāo)策略。

6.5.1遞減促銷(xiāo)方式

制定一準(zhǔn)確終止日期，及每日遞減售價(jià)的百分比金額，例如以100萬(wàn)的鋪位為計(jì)算，終止日期為2001年1月1日，遞減金額為售價(jià)的0.5%，以成交當(dāng)日為11月1日，即價(jià)格倒數(shù)天數(shù)為61日（61×100萬(wàn)×0.5%＝305,000），成交日期越早價(jià)格越平，促使買(mǎi)家盡早決定購(gòu)買(mǎi)意向，加快成交速度。

6.5.2互利經(jīng)營(yíng)概念

在原售價(jià)上提高5%，從成交額里提取5%的金額作宣傳基金，開(kāi)業(yè)后定期投放廣告，如定期在報(bào)紙刊登商廈經(jīng)營(yíng)的物品及籌辦的促銷(xiāo)活動(dòng)，開(kāi)定后成立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)控基金投放情況。

6.5.3連租約買(mǎi)鋪

將發(fā)售樓層部分進(jìn)行返租，建議返租為3年3成，以市價(jià)的租金向商戶(hù)返租，減少商戶(hù)投資風(fēng)險(xiǎn)，在招租時(shí)向租戶(hù)收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（同類(lèi)商場(chǎng)市價(jià)為2000/m2），從而抵消反租鋪出租時(shí)部分空置鋪的租金損失，減低發(fā)展商承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

例：二層商鋪，以10㎡的商鋪計(jì)算

售價(jià)

面積

3年3成返租金額

發(fā)展商每月返還業(yè)主金額

60萬(wàn)元

10平方米

18萬(wàn)元

5000元

估計(jì)租價(jià)

面積

進(jìn)場(chǎng)費(fèi)

租客每月付給發(fā)展商金額

500/平方米

10平方米

2萬(wàn)元

5555元

由上表可見(jiàn)，除去應(yīng)付返租回報(bào)后，發(fā)展商每月利潤(rùn)555元

6.5.4返租獲利計(jì)劃

由返租帶出的促租\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案，為給買(mǎi)家足夠信心，建議通過(guò)知名保險(xiǎn)公司名義承保，3成返租的金額出發(fā)展商撥款給保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司名義將金額返還給客戶(hù)，此舉使返租更具透明度及可信性。

3成返租的租金發(fā)展商可從客上獲得，通過(guò)返租獲得計(jì)劃相信能有效加速商鋪銷(xiāo)售。

上述促銷(xiāo)策略若能有幸通過(guò)貴司同意定必提交進(jìn)一步詳細(xì)操作\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案，促銷(xiāo)策略若能通過(guò)，建議分期進(jìn)行促銷(xiāo)。

6.6目標(biāo)買(mǎi)家分析

現(xiàn)時(shí)的商鋪市場(chǎng)，私人購(gòu)鋪的比例持續(xù)穩(wěn)定，機(jī)構(gòu)團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)力則逐漸萎縮，投機(jī)炒作之風(fēng)仍然存在，但投資保值的比例不斷上升。綜合以上分析及項(xiàng)目實(shí)際情況，現(xiàn)主要面向銷(xiāo)售對(duì)象：

（1）經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)寬裕，收入較高，并且希望將手頭資金用作投資保值的買(mǎi)家。

（2）

以自主經(jīng)營(yíng)為主的買(mǎi)家

（3）

在惠州中心區(qū)域已擁有或租有商鋪的業(yè)主。

（4）

項(xiàng)目及周邊住戶(hù)，可經(jīng)營(yíng)、可投資。

7

項(xiàng)目租售推廣\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［策劃］的文章"策劃思路

由于項(xiàng)目目前所處位置并非鬧市區(qū)，其商業(yè)環(huán)境完全得靠發(fā)展商自己營(yíng)造，所以，項(xiàng)目應(yīng)采取“以點(diǎn)帶面”的操作方式進(jìn)行項(xiàng)目的租售推廣，其思路如下：

12月10日～20日

有針對(duì)性的尋找主力店

達(dá)到掌握進(jìn)駐商城的第一

目標(biāo)客戶(hù)

批（使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定下來(lái)）

客戶(hù)12月20日～31日

全面推廣，以主力商家?guī)?/p>

達(dá)到掌握進(jìn)駐商場(chǎng)的零散

動(dòng)吸引品牌店目標(biāo)客戶(hù)

客戶(hù)（使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活起來(lái)）

元月1日～2月10日

深度推廣，吸納零散客戶(hù)

將持觀望態(tài)度的目標(biāo)客戶(hù)

及投資者

吸引過(guò)來(lái)3月

租售工作完畢，開(kāi)業(yè)8

項(xiàng)目租售推廣工作計(jì)劃

（1）第一階段：12月10日～20日地面進(jìn)攻（點(diǎn)）主力店的引進(jìn)。

工作重點(diǎn)

安排

完成時(shí)間

尋找主力店目標(biāo)客戶(hù)

主力店的選擇、聯(lián)系、合作的洽談

12月19日前完成

VI系統(tǒng)及廣告設(shè)計(jì)

宣傳單張（夾報(bào)）、報(bào)紙稿的平面設(shè)計(jì)、VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

12月15日前完成

戶(hù)外廣告、電視廣告

戶(hù)外廣告電視廣告設(shè)計(jì)

12月18日前完成

現(xiàn)場(chǎng)包裝

由中城置地、開(kāi)發(fā)商、廣告公司共同完成

12月19日前完成

所有平面資料制作

由開(kāi)發(fā)展在當(dāng)?shù)赝瓿?/p>

12月20日前完成

（2）第二階段：12月20日～31日全面出擊（面）品牌店、主力店的引進(jìn)。

工作重點(diǎn)

安排

完成時(shí)間

尋找品牌目標(biāo)客戶(hù)

選擇品牌店客戶(hù)、聯(lián)系客戶(hù)、以傳真、直郵形式介紹項(xiàng)目并洽談（廠商區(qū)域經(jīng)銷(xiāo)商目標(biāo)客戶(hù)

從12月27日起

樹(shù)立項(xiàng)目品牌，全面發(fā)掘潛在客戶(hù)

以電視、電臺(tái)、報(bào)紙廣告全面宣傳

從12月27日起

對(duì)品牌店客戶(hù)跟進(jìn)工作，對(duì)零散客戶(hù)的跟進(jìn)

12月28日完成

懸掛主力店進(jìn)場(chǎng)裝修等字樣條幅

12月26日前完成

（3）第三階段：元月1日～2日打響經(jīng)營(yíng)品牌，促進(jìn)租售工作全面完成。

工作重點(diǎn)

安排

完成時(shí)間

新的目標(biāo)客戶(hù)的發(fā)掘，零散客戶(hù)的跟進(jìn)

主力店的裝修

從元月15日起

品牌店的進(jìn)場(chǎng)、裝修

從元月25日起

吸引潛在客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)

從元月25日起

經(jīng)營(yíng)品牌的提升

新聞繕稿的形式宣傳

從元月1日起9

“陽(yáng)光假日商場(chǎng)”新年展銷(xiāo)會(huì)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［策劃］的文章"策劃\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案

9.1展銷(xiāo)會(huì)基本框架

（1）

時(shí)間：2001年12月26日～2002年1月1日

（2）

地點(diǎn)：陽(yáng)光名邸售樓部

（3）

展銷(xiāo)會(huì)名稱(chēng)：陽(yáng)光假日商場(chǎng)新年展銷(xiāo)會(huì)

（4）

目標(biāo)對(duì)象：惠州市及周邊各鎮(zhèn)投資置業(yè)者及經(jīng)銷(xiāo)商家。

（5）

首次推出銷(xiāo)售樓盤(pán)：負(fù)一層至三層（除主力店）的商鋪。

（6）

目標(biāo)：在春節(jié)前銷(xiāo)售或招租60%（除主力店鋪）。

9.2租售策略設(shè)定

9.2.1突出地理位置等優(yōu)越環(huán)境

（1）

濱江公園休閑購(gòu)物場(chǎng)所

（2）

經(jīng)商、投資的風(fēng)水寶地

9.2.2商場(chǎng)特色

（1）

市場(chǎng)定位：惠州市第一家“休閑購(gòu)物商場(chǎng)”

（2）

經(jīng)營(yíng)理念：深化“休閑消費(fèi)、循環(huán)消費(fèi)“的經(jīng)營(yíng)理念。

9.2.3投資轉(zhuǎn)業(yè)的理性分析

（1）

推銷(xiāo)前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)（突出最低售價(jià)）：新年驚喜價(jià)。

（2）

返租獲利計(jì)劃（3成）

（3）

投資回報(bào)

9.2.4輔助性的促銷(xiāo)措施

（1）

見(jiàn)面有禮：親臨展銷(xiāo)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)者，均可獲得精美禮品一份。

（2）

現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)：獎(jiǎng)品豐富，循環(huán)抽獎(jiǎng)等。

9.2.5增強(qiáng)吸引力的途徑與方法

（1）

數(shù)量限帛：發(fā)展商推出38套商鋪，限額優(yōu)惠發(fā)售，先到先得。

（2）

時(shí)間限制：僅在12月26日至2002年元月1日期間，享受內(nèi)部?jī)?yōu)惠。

（3）

購(gòu)買(mǎi)條件：比如，必須提前領(lǐng)表、簽定認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、繳納訂金（如果不買(mǎi)可以在展銷(xiāo)會(huì)當(dāng)天退還）等。

9.2.6促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)的途徑與方法

（1）

現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售以“叫賣(mài)“的方式進(jìn)行，主持人將按照設(shè)定的順序依次公布出售的鋪位

（2）

填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)書(shū)并已事先繳納2萬(wàn)元訂金者，具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并可以將此優(yōu)先權(quán)保留至展銷(xiāo)會(huì)第一天中午12點(diǎn)30分。這樣可以將那些希望購(gòu)買(mǎi)較低價(jià)格鋪位的買(mǎi)宜直處于等待狀態(tài)，以保持現(xiàn)場(chǎng)的人氣。

（3）

填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)書(shū)者，均可參與“競(jìng)買(mǎi)”，按照展銷(xiāo)會(huì)當(dāng)天到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的秩序決定最終購(gòu)買(mǎi)者。這樣可以提高展會(huì)當(dāng)天到場(chǎng)買(mǎi)家的人數(shù)。

（4）

預(yù)留1～2個(gè)價(jià)格較低的鋪位，在開(kāi)始“叫賣(mài)”后推出，吸引買(mǎi)家踴躍競(jìng)買(mǎi)，形成爭(zhēng)購(gòu)的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，造成立即購(gòu)買(mǎi)的心理影響。

9.3展會(huì)過(guò)程設(shè)計(jì)

9.3.1通過(guò)廣告吸引目標(biāo)客戶(hù),激發(fā)買(mǎi)家投資興趣

(1)

優(yōu)越環(huán)境

(2)

商場(chǎng)前景

(3)

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

(4)

廣告中只標(biāo)明最低價(jià)（返租以及投資回報(bào)率等均按最低售價(jià)計(jì)算）

(5)

首期限量推出38個(gè)商鋪，限額優(yōu)惠發(fā)售

(6)

現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)

9.3.2填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)書(shū)

（1）

現(xiàn)場(chǎng)接待、介紹、看鋪，提供樓書(shū)資料等。

（2）

詳細(xì)介紹新年展銷(xiāo)會(huì)的有關(guān)優(yōu)惠，引導(dǎo)客戶(hù)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)。

（3）

簽認(rèn)購(gòu)書(shū)即送小禮品一份（比如廣告?zhèn)愕龋?/p>

（4）

認(rèn)購(gòu)書(shū)必須標(biāo)明選擇的鋪位。

（5）

如果繳納了2萬(wàn)元訂金，則展銷(xiāo)會(huì)當(dāng)天具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（6）

如果不繳納訂金，則按照展銷(xiāo)會(huì)當(dāng)天到場(chǎng)的先后優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。

9.4宣傳推廣

9.4.1報(bào)紙廣告

（1）訴求重點(diǎn)：項(xiàng)目形象傳播

版面篇幅：1/4版，軟性文章

媒體選擇：惠州日?qǐng)?bào)

投放時(shí)間：12月24日

（2）訴求重點(diǎn)：形象推廣、價(jià)格（投資回報(bào)率）、返租計(jì)劃、限量發(fā)售、商場(chǎng)前景等。

版面篇幅：1/2豎版彩版

媒體選擇：惠州日?qǐng)?bào)

投放時(shí)間：12月26日

（3）訴求重點(diǎn)：項(xiàng)目形象傳播、展銷(xiāo)會(huì)、銷(xiāo)售熱線

版面篇幅：1/2版，硬性廣告

媒體選擇：惠州日?qǐng)?bào)

投放時(shí)間：12月27日

（4）訴求重點(diǎn)：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［陽(yáng)光假日商城］的文章"陽(yáng)光假日商城明天推出、優(yōu)惠促銷(xiāo)、售樓信息、展銷(xiāo)會(huì)

版面篇幅：1/2版，硬性廣告

媒體選擇：惠州日?qǐng)?bào)