江蘇常州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

【最新資料,Word版，可自由編輯！】【最新資料,Word版，可自由編輯！】市場(chǎng)小結(jié)一、常州市基本狀況1、地理位置常州屬于地級(jí)市，常州位于美麗富饒的HYPERLINK長(zhǎng)江三角洲中心地帶，地處HYPERLINK江蘇省南部，北攜長(zhǎng)江，南銜太湖，與上海、南京等距相望，滬寧鐵路、HYPERLINK滬寧高速公路、HYPERLINK京杭大運(yùn)河均穿城而過(guò)。2、都市交通常州交通便利，對(duì)外有奔牛機(jī)場(chǎng)，京滬高鐵常州站，滬寧城際鐵路常州站，京杭大運(yùn)河，滬寧高速，沿江高速等水路空四通八達(dá)的交通網(wǎng)。內(nèi)部都市公共交通也相稱發(fā)達(dá)，brt，公交，高架，已貫穿整個(gè)市區(qū)，將南(武進(jìn))北（新北區(qū)）順暢的連接起來(lái)，另外都市輕軌的建設(shè)亦在規(guī)劃中。3、行政劃分常州面積4385平方公里，人口460萬(wàn)，都市化率60%，劃分為五區(qū)二市，分別為天寧區(qū)，新北區(qū)，鐘樓區(qū)，武進(jìn)區(qū)，戚墅堰區(qū)，金壇市，溧陽(yáng)市。武進(jìn)為全國(guó)十強(qiáng)縣市。4、建制沿革延陵邑：周靈王二十五年（公元前547年）。毗陵縣：西漢高祖五年（公元前2）。毗陵郡：東漢建武元年。晉陵縣：西晉惠帝永興元年（3）。常州：隋開(kāi)皇九年（589年）。常州望（全國(guó)十望之一）：唐武宗會(huì)昌四年（840年）。常州府：清雍正四年（1726年）。5、常州經(jīng)濟(jì)與都市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造常州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，位于長(zhǎng)三角蘇錫常經(jīng)濟(jì)中心，是全國(guó)50強(qiáng)都市，GDP等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位于全國(guó)25位左右，人均gdp已過(guò)1萬(wàn)美元，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”之稱，旅游業(yè)也發(fā)展較快，現(xiàn)在當(dāng)代制造業(yè)已成為都市的支柱產(chǎn)業(yè)。a、，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2976.7億元，按可比價(jià)計(jì)算增加13.1%，其中一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值99.8億元、1667.2億元和1209.7億元，比上年增加4.3%、13.2%和13.6%。b、HYPERLINK三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由上年的3.6∶56.8∶39.6調(diào)節(jié)為3.4∶56.0∶40.6，服務(wù)業(yè)增加值在全市經(jīng)濟(jì)總量中所占比重較上年提高1個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造得到進(jìn)一步優(yōu)化。c、按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值超出65000元，根據(jù)現(xiàn)行匯率折算靠近10000美元。d、全年實(shí)現(xiàn)地方普通預(yù)算收入286.2億元，比上年增加32.6%；地方普通預(yù)算收入占GDP的比重達(dá)成9.6%，較上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。綜述：總體來(lái)講常州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民富裕，常州支柱產(chǎn)業(yè)為第二產(chǎn)業(yè)，約占總量的60%左右，隨著第三產(chǎn)業(yè)崛起，第一產(chǎn)業(yè)比例逐步減少。第二產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)業(yè)有：裝備制造業(yè)如（輸變電設(shè)備產(chǎn)業(yè)全國(guó)第一）、新能源產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)及生物技術(shù)制藥產(chǎn)業(yè)。以旅游也為主的第三產(chǎn)業(yè)這幾年隨著都市發(fā)展的進(jìn)一步發(fā)展較快。附2表闡明：6、居民收入與消費(fèi)水平，全年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入26269元，比上年增加10.6%；人均消費(fèi)性支出17124元，增加7.3%；城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)為32.7%，比上年下降1個(gè)百分點(diǎn)。附圖表：綜述：a、常州人均收收入每年都維持在10%以上的大幅增加，即使金額上與蘇南其它都市尚有差距但是增加幅度名列前矛,人民富裕程度越來(lái)越高。b、居民消費(fèi)能力逐步提高，消費(fèi)構(gòu)造升級(jí)明顯，對(duì)消費(fèi)產(chǎn)品的規(guī)定也會(huì)越來(lái)越高，特別是將會(huì)增加改善性住房的需求量，改善性需求的購(gòu)房將增進(jìn)本地房地產(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)對(duì)都市的基礎(chǔ)建設(shè)也提出了新的規(guī)定。c、常州現(xiàn)在房?jī)r(jià)普遍在8000元左右，居民月收入為2189元，比值為3.6，遠(yuǎn)低于無(wú)錫，蘇州，處在絕對(duì)的合理范疇內(nèi)，久遠(yuǎn)上看有著較大的上升空間。7、社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況概念：是以貨幣體現(xiàn)的建造和購(gòu)置固定資產(chǎn)活動(dòng)的工作量，它是反映固定資產(chǎn)投資規(guī)模、速度、比例關(guān)系和使用方向的綜合性指標(biāo)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額分為基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和其它固定資產(chǎn)投資四個(gè)部分。、意義：通過(guò)建造和購(gòu)置固定資產(chǎn)的活動(dòng)，HYPERLINK國(guó)民經(jīng)濟(jì)不停采用先進(jìn)技術(shù)裝備，建立新興部門(mén)，進(jìn)一步HYPERLINK調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造和生產(chǎn)力的地辨別布，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為改善人民物質(zhì)文化生活發(fā)明物質(zhì)條件。08,受?chē)?guó)際環(huán)境和宏觀政策的影響增幅出現(xiàn)小幅回落，但每年都保持20%左右的增加幅度，都市的高速發(fā)展，人民生活越來(lái)越好，將帶來(lái)更高的消費(fèi)需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著主動(dòng)地作用。8、房地產(chǎn)投資狀況，盡管?chē)?guó)家持續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策方法，但長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)投資仍保持了高速增加的勢(shì)頭。全年長(zhǎng)三角16個(gè)都市共完畢房地產(chǎn)投資8052億元，比上年增加30.3%，增幅較上年提高22.2個(gè)百分點(diǎn)，占全國(guó)房地產(chǎn)投資的16.7%。從投資規(guī)模看，上海以2119.5億元的投資總額獨(dú)占鰲頭，杭州、蘇州、南京和無(wú)錫分列第2至第5位，投資額分別為956.2億元、935.8億元、754.8億元和612.7億元。我市完畢房地產(chǎn)投資447億元，列第7位。從增加幅度上來(lái)看我市房地產(chǎn)投資增幅由上年的-0.9%回升至46.0%，位次也由上年的第14位躍升至第2位。觀點(diǎn)：a、常州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然相稱活躍，即使由于全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響造成增幅出現(xiàn)負(fù)值，但是考慮到本次事件的性質(zhì)，出現(xiàn)這種小幅減少的狀況已闡明常州房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀環(huán)境下抗壓性很強(qiáng)，的暴發(fā)式增加也闡明該問(wèn)題。b、與其它都市相比，即使房地產(chǎn)投資額排名不高，但是增加幅度卻是位居前列，闡明常州房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，亟待開(kāi)發(fā)。c、房地產(chǎn)投資增加幅度比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增加幅度多了23%個(gè)點(diǎn)，闡明該階段房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快速，但是從前量是來(lái)看，房地產(chǎn)投資僅占總量的21%，依不是全社會(huì)投資的主體投資部分，依有較大發(fā)展空間。9、人文社會(huì)a、歷史文化：常州是一座含有兩千五百數(shù)年悠久HYPERLINK歷史的文化古城，底蘊(yùn)深厚，是吳文化的重要發(fā)祥地之一。公元前547年的HYPERLINK春秋時(shí)期，建邑立邦，始稱HYPERLINK延陵。別名龍城b、常州人杰地靈，人文薈萃，享有“天下名士有部落，東南無(wú)與常匹儔”之譽(yù)?！俺Ｖ萁裎慕?jīng)學(xué)派”、“HYPERLINK陽(yáng)湖文派”、“HYPERLINK常州詞派”、“HYPERLINK常州畫(huà)派”和“HYPERLINK孟河醫(yī)派”飲譽(yù)全國(guó)。代表人物有：龔自珍、瞿秋白、張?zhí)?、惲代英、華羅庚，吳階平，劉海粟等c、傳統(tǒng)工藝如：根雕、HYPERLINK金壇刻紙、HYPERLINK梳篦、HYPERLINK亂針繡、漢畫(huà)磚刻屏、留青竹。d、教育優(yōu)勢(shì)明顯：幼兒園，小學(xué)，中學(xué)，大學(xué)等名校林立。e、景色風(fēng)光：中華恐龍園，淹城春秋樂(lè)園，淹城動(dòng)物園，環(huán)球嬉戲谷，天寧寺，天目湖，南山竹海。另外都市綠化環(huán)境較好，有多個(gè)大型公園如：清楓公園，紅梅公園，東坡公園，南田公園等。10、都市規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r整個(gè)都市發(fā)展分為三期發(fā)展：一期大力發(fā)展市中心，二期發(fā)展新北區(qū)和南邊的武進(jìn)區(qū)，三期發(fā)展城西和城東?，F(xiàn)在處在二期階段，發(fā)展戰(zhàn)略為：提高中心，拓展南北。主城區(qū)形成一體兩翼八組團(tuán)的空間構(gòu)造，拉開(kāi)都市的發(fā)展空間。新港：新港：港口、重化工、環(huán)保、能源產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)、水廠、污水廠等大型市政公用設(shè)施新龍：生活居住，新北區(qū)公共服務(wù)中心、電子工業(yè)園和高新技術(shù)研發(fā)基地城西：發(fā)展機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥、新材料、機(jī)械制造等低、無(wú)污染的當(dāng)代制造業(yè)、當(dāng)代物流業(yè)和鐘樓區(qū)公共服務(wù)中心武南：發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、當(dāng)代物流業(yè)、生活居住和滆湖度假區(qū)中心：商貿(mào)金融文化中心城東：發(fā)展機(jī)車(chē)制造、紡織、印染、汽配、食品及當(dāng)代物流業(yè)，同時(shí)配備居住和公建用地高新：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及行政中心、大型生活社區(qū)、當(dāng)代旅游休閑區(qū)和都市北部商貿(mào)副中心湖塘：科教、休閑旅游、生態(tài)居住和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，以高等職教和淹城遺跡為特色和都市南部商貿(mào)副中心主城區(qū)八組團(tuán)功效分布具體八個(gè)組團(tuán)為：中心：商貿(mào)金融文化中心。湖塘：科教，休閑旅游，生態(tài)居住和高等教育，淹城遺跡為特色和都市南部副商貿(mào)中心。新北高新區(qū)：常州市行政中心，大型生活區(qū)，當(dāng)代旅游區(qū)，高科技電子信息，軟件動(dòng)漫和都市北部副商貿(mào)中心。城東：機(jī)車(chē)制造，紡織，印染，汽配，食品及當(dāng)代物流業(yè)。城西：發(fā)展機(jī)電一體化，機(jī)械制造，生物醫(yī)藥，新材料等。武南：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，當(dāng)代物流，汽配，紡織，生活居住，滆湖度假區(qū)。新龍：大型生活區(qū)，高鐵常州站，公共服務(wù)中心，工業(yè)區(qū)等。新北區(qū)北部新城計(jì)劃：

常州北區(qū)位于常州市北部，北臨長(zhǎng)江，與泰州隔江相望，東邊是江陰，西邊與揚(yáng)中市、丹陽(yáng)市接壤，南接常州市中心，境內(nèi)地勢(shì)平坦。新北區(qū)劃分為3個(gè)街道，6個(gè)鎮(zhèn)，分別為：河海街道、三井街道、龍虎塘街道、新橋鎮(zhèn)、薛家鎮(zhèn)、春江鎮(zhèn)、羅溪鎮(zhèn)、西夏墅鎮(zhèn)、孟河鎮(zhèn)。3月新北區(qū)計(jì)劃3年內(nèi)投資360億元以新橋鎮(zhèn)為核心打造北部新城。北部新城是常州市重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略空間，肩負(fù)完善都市功效、展示都市形象的重任。北部新城的范疇西到龍江路，北到122省道，東、南均到新北區(qū)區(qū)界，面積70平方公里，涉及新橋、薛家、春江及三井、龍虎塘、河海。隨著常州市行政中心北移，京滬高速鐵路等基礎(chǔ)交通設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，北部新城正在崛起。11、都市商業(yè)中心發(fā)展?fàn)顩r常州市商業(yè)圈規(guī)劃重要為：一主，二副，七次，七點(diǎn)。一主：以文化宮為主的市級(jí)商業(yè)中心。二副：武進(jìn)新城區(qū)商業(yè)圈、新北區(qū)政府商業(yè)圈。七次：濱江區(qū)域商業(yè)中心、新龍商業(yè)圈、城西區(qū)域中心、城東區(qū)域中心、青龍商業(yè)中心、新運(yùn)河商業(yè)中心、武南商業(yè)中心。七點(diǎn)：孟河、奔牛、鄒區(qū)、湟禮、環(huán)太湖、洛陽(yáng)、橫山橋。小結(jié)：都市正在進(jìn)行大擴(kuò)展，市政大建設(shè)已經(jīng)完畢大框架和主體建設(shè)。都市產(chǎn)業(yè)受大環(huán)境和長(zhǎng)三角區(qū)域都市競(jìng)爭(zhēng)影響面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新中小私營(yíng)公司規(guī)模難以壯大，都市缺少靈活的投資渠道。老城區(qū)尚未完全形成核心磁力，對(duì)周邊衛(wèi)星城還缺少?gòu)?qiáng)大的吸引力。二、宏觀政策1、政策綜述近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)很大，不擬定因素增多。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱造成政策調(diào)控，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，然后又是由于政策扶持，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次回暖，不僅一掃的頹勢(shì)，甚至超出了的發(fā)展水平，成為常州歷史上成交量最大的一年，然而正是因此造成了底，初開(kāi)始常州房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅上漲了50%左右，此時(shí)政府又開(kāi)始了史上最嚴(yán)肅的調(diào)控，調(diào)控手段層出不窮，一種比一種嚴(yán)肅，成交量也開(kāi)始了大量萎縮，但價(jià)格即使增幅減少但仍然環(huán)比穩(wěn)步上升。從市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律能夠看出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)合面臨最不擬定的因素莫過(guò)于政策因素。因此政策因素是我們掌握并預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的根據(jù)之一?，F(xiàn)在中國(guó)重要的任務(wù)還是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，政府重要靠，外貿(mào)，增加投資，擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。外貿(mào)重要就是出口創(chuàng)匯。增加投資就是擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大固定資產(chǎn)投資。而擴(kuò)大內(nèi)需則要靠房地產(chǎn)業(yè)。政府內(nèi)部經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)明確表態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)的核心作用。但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)通過(guò)這幾年的快速增加后，也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，特別是產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不合理，但從房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講其在經(jīng)濟(jì)中的比例較重，并且房?jī)r(jià)也越來(lái)越高，給普通老百姓帶來(lái)了極大的負(fù)擔(dān)，房子也變成人們的生活重心。房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著諸多問(wèn)題。進(jìn)入，國(guó)家開(kāi)始認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，作為十二五規(guī)劃的開(kāi)局年，調(diào)構(gòu)造包增加成了國(guó)家政策的基本基調(diào)。對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)節(jié)也勢(shì)在必行。房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)造性的轉(zhuǎn)的兩個(gè)方面：第一是區(qū)域發(fā)展構(gòu)造的調(diào)節(jié)。現(xiàn)在一線大都市樓市發(fā)展明顯過(guò)熱，房?jī)r(jià)脫離普通群眾的收入水平，供求關(guān)系也比較緊張，從而形成房?jī)r(jià)急速上漲的循環(huán)。中小都市由于資金和人員流動(dòng)較小，房地產(chǎn)的需求重要來(lái)源于區(qū)域內(nèi)，即使在這輪房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中價(jià)格和銷(xiāo)售量也有增加，但幅度要遠(yuǎn)不大于一線都市。因此，要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的發(fā)展平衡，資源的配備平衡，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平衡就必須要對(duì)房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展格局進(jìn)行調(diào)節(jié)。第二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品構(gòu)造調(diào)節(jié)。進(jìn)年來(lái)一線都市豪宅市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快，成交的份額甚至超出了普通住房。這使政府非常緊張。緊張任其發(fā)展必將損害房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的局面。因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出激勵(lì)自住和改善性購(gòu)房需求，并加大廉租房等住房保障體系的建設(shè)。已解決房地產(chǎn)將來(lái)的構(gòu)造問(wèn)題。房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)將從“一線都市過(guò)分發(fā)展，二三線都市長(zhǎng)久處在相對(duì)弱勢(shì)”，轉(zhuǎn)化為“一線都市適度發(fā)展，二三線都市進(jìn)行重點(diǎn)發(fā)展”；住宅產(chǎn)品構(gòu)造的發(fā)展態(tài)勢(shì)是從“非普通住房比重過(guò)大，成交量集中”轉(zhuǎn)化為“繼續(xù)支持自住，改善性需求，大力發(fā)展中低價(jià)位房”。這兩個(gè)轉(zhuǎn)變應(yīng)當(dāng)是甚至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向。另外政府為了控制房?jī)r(jià)，保障低收入人群的生活問(wèn)題，新建了大量的保障性住房，廉租房等等。綜合來(lái)看：在現(xiàn)在一線都市房?jī)r(jià)日益高漲，房地產(chǎn)供求關(guān)系日益矛盾的狀況下，中小都市將成為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的大后方。同時(shí)也為中小都市的都市化發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。（1）房地產(chǎn)政策方面近來(lái)幾年房產(chǎn)政策重要有：1.房地產(chǎn)市場(chǎng)“70--90”政策低調(diào)退市上海，南京，成都等多個(gè)都市已經(jīng)在土地招拍操作中，取消了單體項(xiàng)目70%以上建90平方米下列戶型的硬性規(guī)定。作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控標(biāo)志性政策，“70--90”政策現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)質(zhì)性退出市場(chǎng)。資料顯示，“70--90”政策始于。政策執(zhí)行三年來(lái)，即使增加了小戶型市場(chǎng)占有率，但也滋生了某些問(wèn)題，例如，開(kāi)發(fā)商變相修改構(gòu)造，以贈(zèng)予陽(yáng)臺(tái)面積，增大調(diào)高變雙層構(gòu)造，兩套房打通連售等方式打“擦邊球”。業(yè)內(nèi)為此始終呼吁取消“70--90”限制，給開(kāi)發(fā)商更大的市場(chǎng)自主權(quán)小結(jié)：取消“70--90”限制將節(jié)省開(kāi)發(fā)商變相調(diào)節(jié)構(gòu)造設(shè)計(jì)的隱性成本，提高開(kāi)發(fā)商投資熱情，同時(shí)增加投資類商品房的市場(chǎng)供應(yīng)，這對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定推動(dòng)作用?！安挥镁o張取消政策后大戶型激增，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)取向客觀設(shè)計(jì)新項(xiàng)目的戶型比例?！?.商品房面積計(jì)算有新規(guī)常州市人民政府辦公室于近期印發(fā)了《常州市市區(qū)建設(shè)工程建筑面積和容積率規(guī)劃核算管理方法》以及《常州市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積計(jì)算補(bǔ)充規(guī)定（試行）》，兩項(xiàng)新規(guī)將從1月1日起開(kāi)始實(shí)施。每套只能設(shè)一種空中花園近兩年來(lái)常州市場(chǎng)上應(yīng)對(duì)70/90政策所使出的“變通”也并不算少，有的開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，會(huì)將相鄰的兩套小戶型設(shè)計(jì)成一套大戶型號(hào)，否則就采用“偷面積”的方法，慷慨贈(zèng)予大露臺(tái)，大陽(yáng)臺(tái)，空中花園，簡(jiǎn)樸圍合即成房間，且最多只算二分之一面積，甚至增加挑空層，后來(lái)方便業(yè)主做夾層。而1月1日起開(kāi)始實(shí)施的《常州市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積計(jì)算補(bǔ)充規(guī)定（試行）》對(duì)這些大露臺(tái)，大陽(yáng)臺(tái)，空中花園的面積計(jì)算做了嚴(yán)格的規(guī)定，并且每套住宅只能設(shè)立一種空中花園。該《規(guī)定》明確，根據(jù)常州的實(shí)際狀況，有頂蓋，不封閉的空中花園，其進(jìn)深不大于或等于3米時(shí)按其面積的二分之一計(jì)算，不不大于3米時(shí)按全部空中花園的面積計(jì)算全方面積。低層住宅的層高為3--3.6米；辦公用房，普通商業(yè)用房的層高不應(yīng)不不大于4.5米（大型商場(chǎng)，大型超市，專業(yè)市場(chǎng)及特殊商業(yè)建筑除外）。當(dāng)建筑的設(shè)計(jì)層高不不大于上述規(guī)定上限層高時(shí)，其建筑面積要乘以建筑設(shè)計(jì)層高與上述規(guī)定的上限層高的比值。規(guī)定飄窗計(jì)算面積細(xì)則窗臺(tái)與室內(nèi)地坪高差不不大于等于0.45米的飄窗不計(jì)算面積。飄窗的窗臺(tái)與室內(nèi)地坪高差不大于0.45米時(shí)，窗臺(tái)至窗頂?shù)谋M高不不大于2.1米的飄窗計(jì)算全方面積，不大于等于2.1米且不不大于等于1.5米的計(jì)算二分之一面積，低于1.5米的不計(jì)算面積。另外，在符合有關(guān)技術(shù)規(guī)定和滿足本身功效需要以外，為社會(huì)公眾或社區(qū)居民提供開(kāi)放空間，例如臨街建筑在建筑控制線以內(nèi)沿公共空間設(shè)立的騎樓或過(guò)街樓等架空部分，無(wú)圍欄構(gòu)造，為公眾提供綠化及活動(dòng)場(chǎng)地的建筑物底部架空層，其建筑面積不可計(jì)入該項(xiàng)目的核定容積率。在1月1日之前已經(jīng)核定同意的建筑設(shè)計(jì)方案及其建筑面積，根據(jù)原有規(guī)定辦理有關(guān)規(guī)劃手續(xù)。驗(yàn)收總面積允許3%誤差根據(jù)8月21日，常州市政府修訂出臺(tái)了《常州市市區(qū)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)節(jié)管理方法》?？偨ㄖ娣e超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的總建筑面積的，應(yīng)當(dāng)依法查處。在實(shí)際工作中，由于《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》計(jì)算建筑面積的規(guī)則不一致，規(guī)劃核算時(shí)實(shí)測(cè)總建筑面積與規(guī)劃許可總建筑面積存在一定誤差。因此，在實(shí)施的《常州市市區(qū)建設(shè)工程建筑面積和容積率規(guī)劃核算管理方法》中，常州市區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃核算時(shí)，房產(chǎn)測(cè)量建筑面積與規(guī)劃許可建筑面積兩者之間的誤差允許范疇為3%。有地下工程的，地下工程的實(shí)測(cè)建筑面積誤差允許范疇和地上工程的實(shí)測(cè)建筑面積誤差允許范疇為3%。建設(shè)工程包含2個(gè)或2個(gè)以上單體建筑的，單體建筑的實(shí)測(cè)面積誤差允許范疇為5%。為避免建設(shè)方運(yùn)用計(jì)算規(guī)則的不一致牟取利益，基于公平和公正的原則，超出誤差允許范疇的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金和有關(guān)規(guī)費(fèi)。《方法》規(guī)定，實(shí)測(cè)建筑面積超出誤差允許范疇的，先按違法建設(shè)依法解決，對(duì)予以保存的建（構(gòu)）筑物，再按下列狀況進(jìn)行解決：對(duì)超出3%以上（不含3%）的部分，按照《有關(guān)明確超容積率建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)繳土地出讓金原則的告知》明確原則的2倍補(bǔ)繳土地出讓金。小結(jié)：常州市政府印發(fā)的《常州市市區(qū)建設(shè)工程建筑面積和容積率規(guī)劃核算管理方法》以及《常州市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積計(jì)算補(bǔ)充規(guī)定（試行）》兩項(xiàng)新規(guī)，意味著此后常州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)空中花園，大陽(yáng)臺(tái)或挑高戶型上有了嚴(yán)格的限制；而竣工驗(yàn)收總面積和規(guī)劃面積允許有3%的誤差，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言應(yīng)當(dāng)是個(gè)好消息，但超出允許范疇將重罰。新規(guī)發(fā)行的重要目的是為了避免國(guó)有土地收益的流失，增進(jìn)常州房地產(chǎn)行業(yè)健康，規(guī)范的發(fā)展。(2)金融政策方面1.常州房貸收緊，7折利率基本絕跡春節(jié)前，我市各大銀行房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)顯現(xiàn)出收緊跡象，表象在放貸額度的控制上。春節(jié)一過(guò)，取消優(yōu)惠政策，上浮房貸利率正成為一種趨勢(shì)。工行：現(xiàn)在常州工行一套房貸開(kāi)始執(zhí)行首付2成，利率最低8.5折。二套房貸首付4成，利率按基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行。不管首套房貸有無(wú)還清，只要在銀行有貸款統(tǒng)計(jì)的都算二套房，并且以家庭為單位進(jìn)行審核。建行：現(xiàn)在常州建行對(duì)于首套房的認(rèn)定原則更加嚴(yán)格，利率也對(duì)應(yīng)上調(diào)。有房貸統(tǒng)計(jì)的客戶再貸款，都屬于二套房貸。另外，原先的“改善型住房需求”的概念也已不存在。農(nóng)行：農(nóng)行的房貸額度較為寬松，房貸政策尚有優(yōu)惠空間。該行現(xiàn)在一套房貸執(zhí)行首付2成，利率最低8折。二套房貸首付4成，利率最低按基準(zhǔn)利率打9折執(zhí)行，但只針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的界定，需要滿足多項(xiàng)條件并通過(guò)綜合評(píng)定。交行：現(xiàn)在常州交行對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶的首套房貸，利率最低能夠7.5折。二套房首付4成，利率根據(jù)客戶綜合評(píng)定狀況實(shí)施差別定價(jià)。成蒙點(diǎn)評(píng)：根據(jù)常州市金融運(yùn)行報(bào)告，至末，常州市個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)類貸款比重為66.66%，較初上升5.07個(gè)百分點(diǎn)。因此預(yù)計(jì)，房貸政策收緊后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將受一定影響。取消利率優(yōu)惠雖是遲早之事，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更大的是貸款總量控制。對(duì)于融資能力較強(qiáng)、現(xiàn)金流寬裕的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，維持現(xiàn)有房?jī)r(jià)或許不難，但對(duì)于資金較為緊、實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能會(huì)通過(guò)減少部分產(chǎn)品價(jià)格來(lái)增進(jìn)銷(xiāo)售，以加緊資金回籠。市政咨詢類方面：1.常州市都市居民家庭人均建筑面積達(dá)32.6平方米常州市統(tǒng)計(jì)局銷(xiāo)售，常州市居民家庭人均居住消費(fèi)支出1518.7元，比上年增加17.8%，許多居民家庭購(gòu)置第二套以上住房用于投資或出租，初19%的城鄉(xiāng)居民家庭擁有二套以上住房，其中擁有二套住宅的達(dá)17.7%，擁有三套及以上住宅的占1.3%。截止初，常州市都市居民家庭人均建筑面積達(dá)32.6平方米，比上年增加3.5平方米；戶均住房建筑面積為92.4平方米，其中建筑面積在100平方米及以上的家庭占比達(dá)35.7%，比上年提高15個(gè)百分點(diǎn)。都市居民的住房面積不停擴(kuò)大的同時(shí)，住房建筑類型也發(fā)生了很大的變化，擁有臥室，餐廳，廚房和廁所等配套設(shè)施的公寓式單元房成為都市居民住宅的主流。常州市91.4%的都市居民家庭居住單元房，其中擁有四居室住房的居民家庭占9.2%，比上年提高4.9個(gè)百分點(diǎn)；擁有三居室住房的居民家庭占33.7%，比上年提高10個(gè)百分點(diǎn)。4.3%的都市居民家庭居住單棟住宅，比重較上年上升3.6個(gè)百分點(diǎn)。成蒙點(diǎn)評(píng)：隨著都市居民住房條件和居住環(huán)境的逐步改善，常州市居民家庭用于居住的消費(fèi)支出保持快速增加；常州都市居民家庭擁有二套住房的數(shù)量呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，11%的常州都市居民家庭擁有二套住房，則有19%的城鄉(xiāng)居民家庭擁有二套以上住房，這都闡明常州都市居民的居住條件全方面提高，住房面積更加寬敞，人居環(huán)境更加舒適。2.城際鐵路常州站樞紐建設(shè)解讀滬寧城際鐵路常州站綜合交通樞紐工程，堪稱我市投資最大，工期最緊，意義最大的建設(shè)項(xiàng)目之一。明年7月1日通車(chē)（試運(yùn)行），在現(xiàn)滬寧鐵路常州站以北，將矗立起一種聚集鐵路火車(chē)站，城際常州站，長(zhǎng)途汽車(chē)站，公交站場(chǎng)，社會(huì)停車(chē)場(chǎng)，出租車(chē)?？空镜?，集換乘功效于一體的大型當(dāng)代化“都市門(mén)戶”。常州設(shè)5站，并非站站停。京滬高鐵上海至南京區(qū)間只有7站，而滬寧城際鐵路多達(dá)31站。其中在我市設(shè)奔牛東，新閘東，常州，戚墅堰，橫林（武進(jìn)），但并非每趟車(chē)都站站?！，F(xiàn)在的常州汽車(chē)站，將移至火車(chē)站北廣場(chǎng)。規(guī)劃與城際鐵路車(chē)站同時(shí)投入運(yùn)行，火車(chē)站南廣場(chǎng)局部改造工程也同時(shí)規(guī)劃實(shí)施。預(yù)計(jì)到，城際鐵路常州站每天流量近6萬(wàn)人，長(zhǎng)途客運(yùn)站每天發(fā)送量近萬(wàn)次。一體化立體大交通。廣場(chǎng)景觀則超出2萬(wàn)平方米，整個(gè)建筑群簡(jiǎn)潔大氣，通透流暢。從功效布局來(lái)看，客運(yùn)中心及配套工程構(gòu)筑的“地上地下一體化”立體交通模式，體現(xiàn)了南北一體，無(wú)縫換乘，人車(chē)分流，公交優(yōu)先的理念。項(xiàng)目建成后，乘客換乘交通工具，將通過(guò)站前廣場(chǎng)，高架平臺(tái)和地下空間垂直分流。成蒙點(diǎn)評(píng)：滬寧城際鐵路的建設(shè)，為常州提高“都市門(mén)戶”，增強(qiáng)交通樞紐優(yōu)勢(shì)，因此帶來(lái)了重大機(jī)遇。隨著“都市門(mén)戶”的建成，該地區(qū)不僅將成為我市最重要的交通樞紐，更將成為一種全新的商業(yè)中心。3.聚焦50項(xiàng)重點(diǎn)工程常州都市建設(shè)任務(wù)面廣量大，市建設(shè)部門(mén)對(duì)重點(diǎn)工程和工作進(jìn)行了全方面梳理，將項(xiàng)目的實(shí)施內(nèi)容，原則及形象進(jìn)度，確保方法等都作了具體明確，責(zé)任到人。截至9月底，城際鐵路道路配套工程，已經(jīng)完畢投資15.38億元，新堂北路，竹林西路，戚月路均已完畢拆遷總量的80%以上，永寧路鐵路施工單位已進(jìn)場(chǎng)，飛龍東路快車(chē)道已通車(chē)。機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建工程，新北區(qū)范疇的拆遷工作已完畢96%，航站樓樁基已基本完畢。中吳大道都市化改造工程，已完畢投資17.5億元，現(xiàn)在正在抓緊實(shí)施各類管線施工。東大門(mén)建設(shè)中的五一路工程已進(jìn)場(chǎng)施工，完畢投資3億元?！叭尤龍@”景觀建設(shè)工程于9月28日已基本竣工。城建公共設(shè)施建設(shè)工程，污水解決能力提高，工程進(jìn)展順利，已累計(jì)完畢投資2.74億元。交暢通通工程正按計(jì)劃進(jìn)度順利推動(dòng)。公交優(yōu)先工程已全方面形成“十字型”快速公交骨架網(wǎng)絡(luò)，公交日均運(yùn)客量達(dá)成100萬(wàn)人次。青洋路高架工程，鉆孔灌注樁基已完畢總量的56.5%，到現(xiàn)在為止，重點(diǎn)工程建設(shè)已累計(jì)完畢投資近70億元。據(jù)悉，通過(guò)各項(xiàng)保障方法，城際鐵路道路配套工程將與城際鐵路工程同時(shí)完畢，中吳大道和飛龍東路改造工程確保12月快車(chē)道通車(chē)，五一路工程將于5月通車(chē)，清潭路，吊橋路改造工程將于年終竣工，青洋路高架工程確保于9月建成通車(chē)。成蒙點(diǎn)評(píng)：隨著都市向衛(wèi)星城鄉(xiāng)的發(fā)展方略的逐步推動(dòng)，周邊重點(diǎn)城鄉(xiāng)與市中心的聯(lián)系將越來(lái)越緊密，同時(shí)也必將引發(fā)開(kāi)發(fā)商對(duì)周邊衛(wèi)星城鄉(xiāng)的新一輪的投資熱，從而引發(fā)新一輪都市建設(shè)的高潮。三．政策預(yù)測(cè)的政策環(huán)境，特別是上六個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較寬松，預(yù)計(jì)上六個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松的條件下，會(huì)呈現(xiàn)比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在下六個(gè)月。一是要關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與否轉(zhuǎn)暖，這將決定著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴程度。二是關(guān)注一線都市的泡沫在上六個(gè)月與否得到有效控制，如果沒(méi)有得到有效控制，并超出政府承受的底線，那很有可能下六個(gè)月會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控的政策1、房地產(chǎn)政策調(diào)控2、土地政策調(diào)控3、金融政策調(diào)控4、市政政策三、常州房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1、土地市場(chǎng)，，上六個(gè)月房產(chǎn)土地市場(chǎng)具體成交狀況見(jiàn)附近1中的“土地.xls”，“土地.xls”，“土地.xls”土地市場(chǎng)基本狀況：區(qū)域成交數(shù)（宗）成交總價(jià)（億）成交面積（萬(wàn)平方）單價(jià)（元/平方）整個(gè)常州96180.93574.643149新北區(qū)2349.33191.812572中心城區(qū)4293.27268.693471武進(jìn)區(qū)3138.33113.143388土地市場(chǎng)基本狀況：區(qū)域成交數(shù)（宗）成交總價(jià)（億）成交面積（萬(wàn)平方）單價(jià)（元/平方）整個(gè)常州177278.86814.10333425新北區(qū)3771.3985171.2664169中心城區(qū)10062.2195182.40983411武進(jìn)區(qū)40145.2425460.4369931541月-6月土地市場(chǎng)基本狀況：區(qū)域成交數(shù)（宗）成交總價(jià)（億）成交面積（萬(wàn)平方）單價(jià)（元/平方）整個(gè)常州70108.50360.473009.97新北區(qū)55.3719.092810.96中心城區(qū)1921.962.563501.92武進(jìn)區(qū)4681.23278.822913.2土地市場(chǎng)概述：a、常州土地共成交177宗，同比上升84%，其中重要體現(xiàn)在中心城區(qū)的成交量。b、總面積814.10萬(wàn)平方，同比增加41.67%，重要體現(xiàn)在武進(jìn)區(qū)的成交量上，其平均成交面積為11.5萬(wàn)平方，中心城區(qū)的成交面積較小。c、成交單價(jià)為3425元每平方，同比增加8.76%d、成交177宗地中，純商業(yè)，商辦共69宗，住宅101宗。其中住宅地塊中絕大多數(shù)容積率超出2，將來(lái)重要會(huì)以高層住宅為主。e、成交地塊平均面積約為4.6萬(wàn)平方，具體的看該類小型地塊占了成交地塊的絕大多數(shù)，這類地塊能快進(jìn)快出，減少了風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)成本的規(guī)定也沒(méi)那么高。武進(jìn)區(qū)成交地塊平均面積較大，成交總量也較大。重要是由于由于武進(jìn)區(qū)這幾年都市化發(fā)展越來(lái)越進(jìn)一步，多個(gè)配套設(shè)施的越來(lái)越完善，該地區(qū)的住房需求也越來(lái)越多，并且房?jī)r(jià)仍然有較大的上升空間，因此吸引了某些有實(shí)力的外來(lái)房地產(chǎn)在本區(qū)域拿地。例如星河地產(chǎn)在武宜路一下就拿了越35萬(wàn)平方的地，地價(jià)約3000元每平方，樓面價(jià)但是1500左右。利潤(rùn)可想而知。f、即使土地市場(chǎng)受到了政策的調(diào)控，但是由于常州市場(chǎng)巨大的需求量和價(jià)格現(xiàn)狀，雖對(duì)常州市場(chǎng)影響有限。土地的成交量仍然有小幅上升，但成交價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)大幅上升，大部分地價(jià)均以底價(jià)成交，重要是受貨幣政策和對(duì)房地產(chǎn)將來(lái)調(diào)控程度的預(yù)期的影響。固然像市中心，及自然資源無(wú)法替代，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟮牡囟?，成交價(jià)也是溢價(jià)驚人，例如常州保利地產(chǎn)在鐘樓區(qū)清楓公園旁銀杏路北側(cè)地塊溢價(jià)120%。樓面價(jià)達(dá)成了3000元每平方?？傮w來(lái)講，常州土地市場(chǎng)盡管受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，但由于本身都市化進(jìn)程進(jìn)一步所帶來(lái)的大量需求量，整體呈現(xiàn)量升價(jià)平的狀態(tài)，大部分土地均以底價(jià)成交，局部資源優(yōu)勢(shì)無(wú)法替代的地塊則呈現(xiàn)搶手狀態(tài)，成交價(jià)也屢創(chuàng)新高。重點(diǎn)地塊狀況：保利地產(chǎn)清楓公園地塊地塊基本狀況:略地塊周邊資源配套:略Swot分析：略區(qū)域成交數(shù)（宗）成交總價(jià)（億）成交面積（萬(wàn)平方）單價(jià)（元/平方）整個(gè)常州70108.50360.473009.97新北區(qū)55.3719.092810.96中心城區(qū)1921.962.563501.92武進(jìn)區(qū)4681.23278.822913.2上六個(gè)月土地市場(chǎng)概述上六個(gè)月成交70宗，其中新北區(qū)5宗，中心城區(qū)19宗，武進(jìn)區(qū)46宗?？偝山粩?shù)約占的39.55%。武進(jìn)區(qū)占了總套數(shù)的65.7%。總成交面積360.47萬(wàn)㎡，其中新北區(qū)19.09萬(wàn)㎡，中心城區(qū)62.56萬(wàn)㎡，武進(jìn)區(qū)278.82㎡?？偝山幻娣e占44.23%。重要以武進(jìn)區(qū)為主，其成交量占了總成交量得77.35%。成交價(jià)格平均為3010元/㎡，環(huán)比下降了12%，重要是由于現(xiàn)在成交的地塊都不是特別優(yōu)質(zhì)的地塊，重要集中在武進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和西太湖地區(qū)，由于這些區(qū)域尚有待開(kāi)發(fā)，因此價(jià)格整體不高。全部成交地塊中溢價(jià)地塊23宗，占32.86%，其中溢價(jià)率最高為537.40%，是由百興房產(chǎn)拍得的西太湖攬?jiān)聻成虡I(yè)地塊。絕大數(shù)以底價(jià)成交，闡明除了熱點(diǎn)板塊外，受房地產(chǎn)政策的的心理預(yù)期影響，土地市場(chǎng)成交價(jià)格不會(huì)有所提高。成交地塊含住宅地塊占37塊，其它純商業(yè)，辦公33塊。地塊平均成交面積為5.1萬(wàn)平方。成交宗數(shù)分別占55.22%和44.78%左右，成交面積上分別為2525123㎡和1079569㎡，成交比例分別為70.05%和29.95%。普通來(lái)講商住地塊中住宅的開(kāi)發(fā)面積占了絕大多數(shù)，因此后期房地產(chǎn)市場(chǎng)總的來(lái)講仍然會(huì)以住宅產(chǎn)品居多。綜述：上六個(gè)月土地市場(chǎng)能夠看出，新北區(qū)和中心城區(qū)土地成環(huán)比大量減少，重要因素是大量品牌開(kāi)發(fā)商在在該區(qū)域拿地已階段性結(jié)束，優(yōu)質(zhì)地塊也已不多，并且這些項(xiàng)目大部分尚未銷(xiāo)售或處在銷(xiāo)售的開(kāi)始階段，項(xiàng)目區(qū)域的某些價(jià)值尚未被充足帶動(dòng)顯現(xiàn)出來(lái)，因此成交量明顯下降，但是等到這項(xiàng)目將區(qū)域價(jià)值帶出時(shí)，必將再次帶動(dòng)周邊地塊的成交。武進(jìn)區(qū)地區(qū)的成交量環(huán)比持平，成交分布來(lái)看，重要集中在武進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，西太湖，嘉澤地區(qū)。武進(jìn)區(qū)總共成交46宗，以上區(qū)域共成交21宗，占全部的46.65%。重要是由于西太湖已列入常州十二五發(fā)展的重點(diǎn)規(guī)劃，重休閑生態(tài)區(qū)向湖濱新城轉(zhuǎn)變，將來(lái)價(jià)值上升空間巨大，因此吸引了大量有開(kāi)發(fā)商拿地，如星河地產(chǎn)，百興集團(tuán)等。同時(shí)這些品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入也會(huì)更加好地挖掘該區(qū)域的價(jià)值，給該區(qū)域的發(fā)展注入新的活力。其它成交比較分散，多為武進(jìn)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)，以及夏城路附近，武進(jìn)新中心城區(qū)有一宗成交。從這些能夠看出將來(lái)武進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)正在向武進(jìn)南部發(fā)展。上六個(gè)月地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)相比較為冷清，國(guó)家的宏觀調(diào)控起了很大的影響，再加上優(yōu)質(zhì)地塊的匱乏，量?jī)r(jià)都相對(duì)出現(xiàn)了下降，將來(lái)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)仍然是含有得天獨(dú)厚，不可復(fù)制的自然資源優(yōu)勢(shì)及區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)的地塊，如武進(jìn)西太湖板塊，新北區(qū)的恐龍園板塊，鐘樓區(qū)的清楓公園板塊，新北區(qū)的新龍板塊等。再加上品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，對(duì)區(qū)域環(huán)境，配套，交通等都會(huì)很大的完善，區(qū)域價(jià)值會(huì)得到大的提高。另外現(xiàn)在常州的房?jī)r(jià)仍然處在正常水平，需求量仍然巨大。但是受調(diào)控預(yù)期的心理影響，預(yù)計(jì)下六個(gè)月，土地市場(chǎng)除了少數(shù)熱點(diǎn)地塊成交量和價(jià)格會(huì)出現(xiàn)突破外，整體的成交價(jià)格和數(shù)量都不會(huì)有太大改觀。2、房產(chǎn)市場(chǎng)（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合概述A、成交量：常州實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售910.93萬(wàn)㎡，同比下降15.88%，其中住宅銷(xiāo)售711.25萬(wàn)㎡，同比下降16.25%.銷(xiāo)售量?jī)H次于，市場(chǎng)常州歷史第二水平。（常州商品房銷(xiāo)售1082.87萬(wàn)㎡，住宅銷(xiāo)售849.28萬(wàn)㎡）；其中市區(qū)商品房銷(xiāo)售744.32萬(wàn)㎡，商品房住宅銷(xiāo)售574.02萬(wàn)㎡，在江蘇省內(nèi)排名第一。B、成交價(jià)格：商品房成交價(jià)格為6307元/㎡，同比增加26.93%；住宅成交均價(jià)為5818元/㎡，同比增加29.9%。市區(qū)商品房成交均價(jià)為6745元/㎡，住宅成交均價(jià)在6303元/㎡，均低于全省各市區(qū)的平均水平。C、新增量：全市新增商品房供應(yīng)量798.24萬(wàn)㎡，同比增加4.65%，其中住宅624.63萬(wàn)㎡，同比增加8.36%。市區(qū)商品房住房供應(yīng)量516.66萬(wàn)㎡，同比增加1%。D、剩余供應(yīng)量：1月初全市商品房剩余量為969.38萬(wàn)㎡，全市商品房住房余量為487.37萬(wàn)㎡，市區(qū)商品房余量為781.92萬(wàn)㎡，市區(qū)商品房住房余量為386.58萬(wàn)㎡。附圖表：歷年全市商品房成交數(shù)據(jù)商品房成交量?jī)r(jià)格住宅成交量?jī)r(jià)格供應(yīng)量住宅供應(yīng)量910.936307711.255818798.24624.631082.874969849.284479762.79576.45523.484629406.283891.06802.43552.63歷年市區(qū)住宅成交數(shù)據(jù)時(shí)間供應(yīng)量 成交量?jī)r(jià)格295194383645132138775294054107467313428251269648925175776303上六個(gè)月213.01 7462結(jié)論：價(jià)格上：成交價(jià)格每年都呈上升趨勢(shì)，其中以、增幅最大同比增加分別為約15%和28.8%左右。供需比：從數(shù)據(jù)上能夠看出05-供需比不不大于1，闡明此時(shí)供不不大于求，而進(jìn)入供需比僅為為0.74,為0.9，闡明供不大于求，另外成交量上達(dá)成歷年最高，受到國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控成交量出現(xiàn)下滑，但僅次于。受到金融危機(jī)的影響，成交量與相比出現(xiàn)下滑。供應(yīng)量上來(lái)看達(dá)成最大，后受金融危機(jī)影響出現(xiàn)下降，近來(lái)幾年又開(kāi)始逐步上升。余量上：底市區(qū)商品房住房余量?jī)H為386.58萬(wàn)㎡，而供需比僅為0.9，預(yù)示著將來(lái)市場(chǎng)上新增供應(yīng)量低于成交量。另外常州市區(qū)商品房住宅平均每月成交月48萬(wàn)㎡，因此判斷將來(lái)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)非常激烈。趨勢(shì)：即使由于國(guó)家的宏觀調(diào)控，成交量開(kāi)始下降，但是成交價(jià)卻出現(xiàn)了大幅上漲，常州成交量是江蘇省第一，而其成交均價(jià)仍然低于江蘇省的平均水平下列700元/㎡左右，現(xiàn)在常州的房?jī)r(jià)和居民收入比為7：1左右，遠(yuǎn)低于與南京，無(wú)錫，蘇州，南通等都市，因此現(xiàn)在常州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然非?；钴S。另外再結(jié)合常州現(xiàn)在的都市化進(jìn)程狀況以及國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商在常州分分拿地，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的發(fā)展空間。全市商品房每月銷(xiāo)售及成交狀況：123456789101112新增量52.4929.4855.8892.0747.4958.8925.7646.61134.7881.6245.71127.46成交量81.9343.686.18102.150.4962.9841.9649.9792.23119.2482.9100.28價(jià)格533251235569595653755309572560756600713081007568全市商品房住房每月銷(xiāo)售及成交狀況：123456789101112新增量38.4225.1938.8278.3139.7546.2716.5637.29110.8852.4533.73106.96成交量64.8234.8867.2782.3340.0644.4131.337.8274.498.361.0379.3價(jià)格505849355162581449064904524355846040660066437131高新：高新：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及行政中心、大型生活社區(qū)、當(dāng)代旅游休閑區(qū)和都市北部商貿(mào)副中心市區(qū)商品房住房每月銷(xiāo)售及成交狀況：123456789101112新增量30.5719.6435.0169.630.6935.478.432.4289.4446.6825.7592.99成交量47.6423.7961.1675.0727.6531.7922.5930.2263.8478.2349.5462.25價(jià)格484549355162577554185198582460266323715072667458結(jié)論：能夠看出常州供應(yīng)量和成交量在3-4月，和9-12月最大，5-8月較低。另外價(jià)格上整體保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。（2）上六個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合概述a、新增供應(yīng)量b、成交量：全市商品房成交331.88萬(wàn)㎡，同比下降17.99%；其中全市商品住房262.02萬(wàn)㎡，同比下降17.52%，成交均價(jià)6861元/㎡，同比上漲31.24%，較去年12月下降1.73%.市區(qū)商品房成交267.17萬(wàn)㎡，同比下降18.38%，但仍然是全省第一；市區(qū)商品住房成交213.01萬(wàn)㎡，同比下降16.42%。c、成交價(jià)格：全市商品房成交均價(jià)7441元/㎡，同比上漲34.58%，與去年12月份相比，上漲0.68%；全市商品住房成交均價(jià)6861元/㎡，同比上漲31.24%，較去年12月下降1.73%。市區(qū)商品房成交均價(jià)8007元㎡，同比上漲35.17%，較去年12月份上漲0.10%；市區(qū)商品住房成交均價(jià)7462元平方米，同比上漲31.74%，較去年12月下降2.57%。d、在售余量：由于數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源問(wèn)題：以上數(shù)據(jù)參考房管局公布的報(bào)告。由于其數(shù)據(jù)有限，下面以搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)為主具體介紹常州房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。下列數(shù)據(jù)不涉及金壇、溧陽(yáng)。上六個(gè)月，常州樓市共成交商品房18217套，總成交面積194.7612萬(wàn)㎡，其中住宅成交15866套，成交面積174.1338萬(wàn)㎡；商業(yè)成交1130套，成交面積8.8142.59萬(wàn)㎡；別墅成交152套，成交面積5.0568.5萬(wàn)㎡；公寓成交376套，成交面積2.2734.59萬(wàn)㎡；車(chē)庫(kù)成交328套，成交面積1.1567.3萬(wàn)㎡；辦公成交331套，成交面積2.2970.66萬(wàn)㎡；其它成交34套，成交面積1.0290.6萬(wàn)㎡。按月份來(lái)看，常州樓市1月成交商品房6776套，成交面積774115.22㎡；2月成交商品房575套，成交面積61513.85㎡；3月成交商品房2772套，成交面積277618.29㎡；4月成交商品房2520套，成交面積267125.48㎡；5月成交商品房2421套，成交面積261395.6㎡；6月成交商品房3153套，成交面積305843.66㎡。1-6月五區(qū)成交價(jià)格：1-6月份常州五大區(qū)樓市成交均價(jià)區(qū)域1月2月3月4月5月6月新北643682058104785470826939武進(jìn)705073687220725560947812鐘樓692174567578723382829455天寧7635732875029488849010609戚區(qū)584854015590542460526001【數(shù)據(jù)】來(lái)源于搜房網(wǎng)123456套數(shù)67765752772252024213153面積萬(wàn)㎡77.416.1527.7626.726.1430.58小結(jié)：1價(jià)格：價(jià)格繼續(xù)創(chuàng)出新高，但是增加幅度在近幾年內(nèi)首度出現(xiàn)下降。其中天寧，鐘樓，武進(jìn)的價(jià)格位于前列。將來(lái)的調(diào)控預(yù)期對(duì)價(jià)格走勢(shì)有著重大的影響。2成交量：成交量持續(xù)低迷，2月更是創(chuàng)下了新低，和同期相比也是少了諸多。3物業(yè)形態(tài)：市場(chǎng)上現(xiàn)在重要的產(chǎn)品仍然是住宅。成交面積上來(lái)看占了整個(gè)成交量的63%，套數(shù)上占了整個(gè)成交量得87%。4供應(yīng)量：上六個(gè)月供應(yīng)量同比大幅減少。但供需比平均少于1.5余量：住宅市場(chǎng)上的余量環(huán)比減少越在400萬(wàn)㎡左右。6成交區(qū)域：重要集中在新北區(qū)和武進(jìn)區(qū)。重要是現(xiàn)在重點(diǎn)的發(fā)展重要還是南北兩翼，東西的都市化發(fā)展現(xiàn)在仍沒(méi)有大規(guī)模開(kāi)始。而市區(qū)中心的天寧區(qū)的發(fā)展基本飽和。綜述：從各個(gè)指標(biāo)分析能夠看出，現(xiàn)在市場(chǎng)成交量的減少，重要兩方面的因素，一是開(kāi)發(fā)商推案量大幅下降，二是調(diào)控的不停進(jìn)一步，人們的對(duì)其預(yù)期影響的擔(dān)憂越來(lái)越大。另首先現(xiàn)在市場(chǎng)上的價(jià)格并沒(méi)有下降，供需比仍然不大于1，并且常州的成交量仍然處在江蘇第一，而價(jià)格卻低于江蘇省的平均成交價(jià)格，其都市化進(jìn)程的發(fā)展還處在初級(jí)階段，房?jī)r(jià)和人均收入的比值仍然很低，這一切都闡明常州的房地產(chǎn)尚有著巨大的發(fā)展空間，現(xiàn)在的諸多區(qū)域的價(jià)格并沒(méi)有體現(xiàn)出區(qū)域?qū)?lái)的價(jià)值。房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)不會(huì)變化。就短期來(lái)講，由于大環(huán)境的影響，國(guó)家在房地產(chǎn)政策、金融政策等方面調(diào)控的進(jìn)一步，盡管常州下六個(gè)月的推案量會(huì)環(huán)比大量上升，但是預(yù)計(jì)成交量不會(huì)超出去年的同期水平，價(jià)格上的增幅也會(huì)大量減少，某些競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，由于開(kāi)發(fā)商資金上的影響，房?jī)r(jià)甚至?xí)R時(shí)出現(xiàn)下降趨勢(shì)。（2）區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)在常州幾乎全部熱點(diǎn)板塊都在下列五個(gè)區(qū)域內(nèi)，下列簡(jiǎn)要分別闡明：1、武進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)一、都市基本狀況地理位置：武進(jìn)位于長(zhǎng)江三角洲太湖平原西北部，北緯31°19′～31°55′、東經(jīng)119°38′～120°12′。瀕太湖，銜湖（西太湖），東鄰HYPERLINK江陰、HYPERLINK無(wú)錫，南接HYPERLINK宜興，西毗金壇、HYPERLINK丹陽(yáng)，北接常州城區(qū)、新北區(qū)，總面積1246.6平方千米。境內(nèi)平原廣闊，地勢(shì)低平，河網(wǎng)稠密。平原占總面積的99%，其中水域占總面積的27.4%，是典型的“江南水鄉(xiāng)”。全區(qū)有耕地4.07萬(wàn)公頃。自然資源：武進(jìn)位于亞熱帶北緣，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”之稱。植物資源豐富，東部雪堰、潘家低山丘陵地區(qū)盛產(chǎn)茶葉和桃、梨、葡萄等水果。境內(nèi)有太湖湖（西太湖）、陽(yáng)湖、宋建湖等自然湖泊，河港汊蕩縱橫交錯(cuò)，淡水漁業(yè)資源豐富，適宜于魚(yú)、蟹、蝦、蚌等水產(chǎn)養(yǎng)殖。礦產(chǎn)資源重要有鄭陸的石膏礦，焦溪、新安等地的白泥、HYPERLINK紫砂、陶土等，潘家、芙蓉等地的優(yōu)質(zhì)礦泉水。旅游資源：武進(jìn)位于長(zhǎng)江三角洲太湖平原西北部，南臨太湖，西銜西太湖，東部和東南部有低山丘陵，境內(nèi)花木園藝業(yè)發(fā)達(dá)，旅游資源豐富。有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位淹城遺跡1處，省級(jí)文物保護(hù)單位HYPERLINK闔閭城遺跡、HYPERLINK寺墩遺跡等4處，市級(jí)文物保護(hù)單位大林寺、白龍廟等11處，國(guó)家AA級(jí)旅游景點(diǎn)橫山HYPERLINK白龍觀、夏溪藝林苑2處，全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)5個(gè)。區(qū)內(nèi)已設(shè)立當(dāng)代城鄉(xiāng)游、文物古跡游、度假休閑游等特色線路和武進(jìn)城區(qū)一日游、武進(jìn)兩日游等綜合線路。氣候氣溫：，全區(qū)平均氣溫17.28℃，比常年偏高1.48℃，屬偏高年份。其中冬季平均氣溫為4℃，比常年偏低0.4℃；春季平均氣溫為16.9℃，比常年偏高2.2℃；夏季平均氣溫為27.5℃，比常年偏高0.8℃；秋季平均氣溫為18.1℃，比常年偏高0.6℃。全年中1月、4月、6月、7月、9月、10月、11月氣溫正常，8月、12月明顯偏高，2月、3月、5月異常偏高。全年最高氣溫≥35.0℃的高溫日14天，靠近常年。全年極端最高氣溫38.7℃，出現(xiàn)在7月25日；全年極端最低氣溫-3.4℃，出現(xiàn)在1月7日。降水：，全區(qū)降水量1117.2毫米，比常年平均值多25.6毫米，屬正常年份。其中冬季降水量181.2毫米，比常年平均值多53.3毫米；春季降水量199.3毫米，比常年平均值少73.5毫米；夏季降水量613.0毫米，比常年平均值多135.9毫米；秋季降水量193.1毫米，比常年平均值少41.0毫米。3月、9月、10月正常；1月、2月、4月、5月、6月、8月、11月為偏少；12月為偏多；7月為異常偏多。全年日降水量極大值為167.5毫米，出現(xiàn)在7月4日。梅雨從6月21日開(kāi)始，7月24日出梅，梅雨日為33天，梅雨量453.2毫米。5月8日、5月24日、7月4日出現(xiàn)了暴雨和大暴雨，日降水量分別為89.7毫米、55.4毫米、167.5毫米。1月26～28日暴雪，常州最大積雪深度為38厘米，其中武進(jìn)的積雪深度創(chuàng)全區(qū)1952年有氣象統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最新統(tǒng)計(jì)。日照：，全區(qū)日照時(shí)數(shù)2085.2小時(shí)，比常年平均值偏多145.0小時(shí)。其中冬季389.7小時(shí)，比常年少2.4小時(shí)；春季606.5小時(shí)，比常年多128.6小時(shí)；夏季568.6小時(shí)，比常年少9.0小時(shí)；秋季517.0小時(shí)，比常年多24.4小時(shí)。都市榮譽(yù)：分別榮獲“中國(guó)全方面小康十大示范縣（市）”第三名、“全國(guó)最具投資潛力中小都市百?gòu)?qiáng)”第一名、“全國(guó)十佳節(jié)省型中小都市”第一名和“中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最具活力縣（區(qū)）”第一名等多項(xiàng)全國(guó)性榮譽(yù)。都市名片勝景：東西太湖珠聯(lián)璧合

歷史：天下第一城池武進(jìn)千古風(fēng)情

人文：季札故里誠(chéng)信武進(jìn)

科教：技師搖籃科教名區(qū)

燈具：武進(jìn)燈具點(diǎn)亮萬(wàn)家燈火

花木：武進(jìn)花木扮靚神州

地板：腳踏實(shí)地地板基地

紡織：日出萬(wàn)匹經(jīng)緯天下

制造：成功之道武進(jìn)制造

旅游：花都水城浪漫武進(jìn)行政劃分與交通概況行政劃分：武進(jìn)區(qū)轄2個(gè)街道、14個(gè)鎮(zhèn)：南夏墅街道、西湖街道、湖塘鎮(zhèn)、牛塘鎮(zhèn)、洛陽(yáng)鎮(zhèn)、遙觀鎮(zhèn)、橫林鎮(zhèn)、橫山橋鎮(zhèn)、鄭陸鎮(zhèn)、雪堰鎮(zhèn)、前黃鎮(zhèn)、禮嘉鎮(zhèn)、鄒區(qū)鎮(zhèn)、嘉澤鎮(zhèn)、湟里鎮(zhèn)、奔牛鎮(zhèn)。區(qū)人民政府駐湖塘鎮(zhèn)。撤銷(xiāo)武進(jìn)區(qū)滆湖良種繁育場(chǎng)，將原滆湖良種繁育場(chǎng)管理的區(qū)域與武進(jìn)區(qū)牛塘鎮(zhèn)劃出的塔下村委會(huì)、“一八”農(nóng)場(chǎng)、“七一”農(nóng)場(chǎng)，鄒區(qū)鎮(zhèn)劃出的霍莊、夏蕭、趙墅村等3個(gè)村委會(huì)及嘉澤鎮(zhèn)劃出的厚莊村委會(huì)合并設(shè)立西湖街道辦事處。街道辦事處駐武進(jìn)區(qū)滄海街。人口：末全區(qū)戶籍人口100.6萬(wàn)人，暫住人口50萬(wàn)以上；人口密度為1243人/平方公里。其中，區(qū)政府所在地湖塘鎮(zhèn)（武進(jìn)區(qū)核心區(qū)域）常駐人口在25萬(wàn)左右，人口密度為3085人/平方公里。交通概況：全區(qū)基本形成“一縱三橫”的高速公路和“十一縱七橫兩環(huán)”的干線公路框架，公路總里程達(dá)2521公里，基本達(dá)成了各鎮(zhèn)10分鐘到中心城區(qū)。常澄高速、金武一級(jí)公路、武進(jìn)大道、湖濱大道、武宜南路續(xù)建、長(zhǎng)虹中路改造、延政西路等工程竣工，年末擁有公路總里程2394公里。（3）規(guī)劃分析武進(jìn)1.都市規(guī)劃：按照《常州市武進(jìn)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》擬定的，三城三區(qū)一中心：“一中心”指武進(jìn)中心城區(qū)。14.8平方公里核心區(qū)：指武進(jìn)中心城區(qū)廣電路以南、滆湖路以北、淹城路以東、星火路以西范疇。5.6平方公里重點(diǎn)核心區(qū)：指武進(jìn)中心城區(qū)廣電路以南、滆湖路以北、武宜路以東、常武路以西范疇?！笆晃濉逼陂g，進(jìn)一步完善以中心城區(qū)為核心的城鄉(xiāng)體系規(guī)劃，強(qiáng)化城鄉(xiāng)發(fā)展空間引導(dǎo)與管制，加大中心城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)。到初步形成“一城、二區(qū)、五片”的城鄉(xiāng)格局“十一五”期末，中心城區(qū)建設(shè)大見(jiàn)成效，建成區(qū)面積60平方公里，居住人口50萬(wàn)人，都市功效更加完善，都市形態(tài)更加到位，都市特色更加鮮明。武進(jìn)2.商業(yè)規(guī)劃：新北區(qū)市級(jí)商業(yè)副中心常州市市級(jí)商業(yè)中心武進(jìn)區(qū)市級(jí)商業(yè)副中心常州市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分為市級(jí)商業(yè)中心（一主）和市級(jí)商業(yè)副中心（二副）；區(qū)域商業(yè)中心（七次）；社區(qū)、中心鎮(zhèn)商業(yè)（七片）三個(gè)層面，同時(shí)建設(shè)改造若干個(gè)商業(yè)特色街區(qū)。按城區(qū)“拓展南北，提高中心”的空間發(fā)展方向，新北區(qū)市級(jí)商業(yè)副中心常州市市級(jí)商業(yè)中心武進(jìn)區(qū)市級(jí)商業(yè)副中心此商業(yè)規(guī)劃是在現(xiàn)有商業(yè)基礎(chǔ)上著眼于常州市整體都市建設(shè)，雖能夠極大提高常州都市化進(jìn)程及提高都市整體服務(wù)水平，但由于一主兩副三個(gè)市級(jí)商業(yè)中心相距過(guò)近，中心城區(qū)已形成的較為完善的商業(yè)體系將對(duì)現(xiàn)有湖塘商業(yè)造成較大影響，消費(fèi)分流嚴(yán)重。沿和平路從湖塘樂(lè)購(gòu)過(guò)常武大橋到市中心的延陵路只要20分鐘左右車(chē)程。武進(jìn)的流動(dòng)人口在全市總流動(dòng)人口中占50%，潛在消費(fèi)力很強(qiáng)。點(diǎn)評(píng)：因此對(duì)武進(jìn)區(qū)市級(jí)商業(yè)副中心來(lái)說(shuō)，其消費(fèi)人群應(yīng)更多的偏向本地人消費(fèi)。針對(duì)武進(jìn)本地人群和周邊消費(fèi)人群的消費(fèi)需求做出有特色的商業(yè)以留住本地消費(fèi)人群和吸引外地外出旅游的消費(fèi)人群。二、宏觀經(jīng)濟(jì)1、武進(jìn)重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱生產(chǎn)總值人均生產(chǎn)總值工業(yè)總產(chǎn)值社會(huì)消費(fèi)品零售額全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額849.87億元8.68萬(wàn)元2537.54億元185.98億元403.5億元比上年增加%20.3%比上年增加1.39萬(wàn)元20.8%比上年增加16.8%20.0%2、武進(jìn)重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱生產(chǎn)總值人均生產(chǎn)總值工業(yè)總產(chǎn)值社會(huì)消費(fèi)品零售額全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額965億元9.79萬(wàn)元2900.23億元224.41億元482.13億元比上年增加%13.5%比上年增加1.11萬(wàn)元14.3%比上年增加20.7%19.5%3、武進(jìn)重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱生產(chǎn)總值人均生產(chǎn)總值工業(yè)總產(chǎn)值社會(huì)消費(fèi)品零售額全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額1163.90億元11.8萬(wàn)元3340.84億元267.31億元600.40億元比上年增加%20.6%比上年增加2萬(wàn)元15.2%比上年增加18.9%24.5%4、武進(jìn)區(qū)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與江蘇省其它都市對(duì)比三次產(chǎn)業(yè)占GDP比重(%)工業(yè)總產(chǎn)值gdp(億元）人均gdp（元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)武進(jìn)區(qū)965979000.2970.0329.682900.23南京市4230.26552903.145.651.36799.77溧水縣199.37481517.161.531.4364.86高淳縣205.14479857.955.137.0296.91無(wú)錫市4991.72811461.956.841.310841.53江陰市1713.191098691.960.038.14345.27宜興市680.68537644.756.239.11568.86徐州市2390.162751410.552.337.33597.51豐縣120.151213024.643.931.5101.15沛縣249.982232217.647.834.6321.43銅山縣338.113128910.155.734.2888.09睢寧縣151.151332824.440.834.8146.62新沂市195.532148117.341.840.9238.18邳州市298.462061618.143.338.6459.09常州市2519.93568903.656.739.65982.91溧陽(yáng)市360.80484887.657.435.0728.34金壇市261.43478637.756.336.0453.40蘇州市7740.20836961.858.739.420284.50常熟市1230.70829512.256.241.62326.54張家港市1402.001157631.462.136.53432.07昆山市1750.081353611.065.034.05382.03吳江市850.20753662.961.136.02102.18太倉(cāng)市612.01901414.058.137.91166.56南通市2872.80402318.256.035.86094.89海安縣300.753523311.554.234.3674.95如東縣297.503019813.752.833.5635.30啟東市359.503774713.752.433.9669.50如皋市355.152839410.455.833.8765.01海門(mén)市415.00464318.159.832.2957.03連云港市941.132114416.446.337.31314.27贛榆縣182.441871818.046.235.8198.87東?？h162.691654222.242.835.0152.91灌云縣119.361315328.444.427.3145.52灌南縣107.101711522.746.930.3162.65淮安市1121.752327715.248.336.51621.90漣水縣133.971561228.141.630.2193.98洪澤縣89.862642218.644.237.2148.80盱眙縣129.102034720.847.331.9165.04金湖縣83.212508618.344.737.0141.82鹽城市1917.002555317.248.234.63090.39響水縣104.562040423.248.728.1215.61濱海縣159.601654222.143.334.6229.94阜寧縣166.461751919.748.132.2274.71射陽(yáng)縣201.072203124.241.134.7277.00建湖縣200.502646815.848.335.9357.41東臺(tái)市313.632858318.346.834.9451.92大豐市242.763488719.545.235.2315.35揚(yáng)州市1856.39414067.856.136.14459.68寶應(yīng)縣199.292437519.446.733.9408.03儀征市227.29411575.760.433.9640.38高郵市213.242840919.049.831.1446.84江都市402.08399298.156.735.21103.64鎮(zhèn)江市1672.08547324.558.237.33240.06丹陽(yáng)市502.21535525.956.837.3996.10揚(yáng)中市213.48647893.558.937.5431.93句容市215.123499610.055.434.5465.77泰州市1660.92357118.056.835.23769.46興化市320.482424614.948.336.7516.90靖江市364.43557194.258.936.9908.83泰興市337.07299238.057.334.7687.57姜堰市255.76343957.956.036.1558.25宿遷市826.851746019.346.334.4793.20沭陽(yáng)縣234.311501722.042.935.1219.82泗陽(yáng)縣157.561837120.847.032.2143.14泗洪縣152.931704024.639.436.091.84城鄉(xiāng)固定

資產(chǎn)投資房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)投資億社會(huì)消費(fèi)品零售總額

（億元）城鄉(xiāng)居民人均可支配收入（元）城鄉(xiāng)居民人均

生活消費(fèi)支出

（元）城鄉(xiāng)居民

恩格爾系數(shù)

（％）武進(jìn)區(qū)482.1361.29224.41245911614033.9南京市2153.27595.681935.49246781587335.8溧水縣101.819.6456.3121256634.1高淳縣43.116.1565.05230101450630.3無(wú)錫市1704.07463.371542.69250271561936.6江陰市225.2078.95325.21271191940732.6宜興市153.8735.51233.44232011490235.5徐州市1337.56159.06805.9914798942335.2豐縣59.1310.7443.0810507648237.5沛縣129.8411.9281.0012447783837.8銅山縣208.1015.1666.4714821933634.8睢寧縣69.088.7153.1110602660641.5新沂市116.6917.5052.40114221003834.9邳州市138.4615.2471.4013536747333.9常州市1166.48306.20891.54233921569334.2溧陽(yáng)市124.2017.77121.89207741286037.9金壇市89.6620.4395.10216811310836.0蘇州市2225.98724.342026.84271881712134.6常熟市240.3878.06304.59273201744332.3張家港市214.6447.97226.18275481625630.7昆山市325.37155.19298.05276091834135.0吳江市236.9982.01187.40276151829633.9太倉(cāng)市212.9941.03120.59273201669734.4南通市1048.71200.791080.22194691190836.4海安縣142.7319.53112.50182111057235.6如東縣89.4411.14125.31182201117537.8啟東市84.5611.44143.58183681127437.4如皋市90.2514.85144.63177091001136.2海門(mén)市112.0519.84147.92206031265836.2連云港市745.59110.81362.7313886902937.0贛榆縣109.5416.0666.4612731775336.2東?？h100.2710.3264.1612813815436.3灌云縣116.3510.0348.9310345659539.9灌南縣115.538.2135.0112096733635.0淮安市682.95182.15394.7514050942636.7漣水縣71.6617.4938.0011935790935.4洪澤縣48.4512.5035.7214417936339.6盱眙縣103.8122.4138.4014710786437.8金湖縣42.7811.2733.4314655828340.6鹽城市856.98129.85644.81148911037837.0響水縣62.936.5824.8812028871939.4濱海縣67.767.6844.4312557835141.0阜寧縣69.779.1856.6312080848839.9射陽(yáng)縣61.695.1869.28128261023836.7建湖縣70.436.9866.95139841004238.4東臺(tái)市97.3812.98102.93158551092438.8大豐市96.2211.9868.78148871051635.4揚(yáng)州市723.61129.53612.59173321143937.4寶應(yīng)縣61.3013.7067.1012567833543.0儀征市89.358.2871.41178611112636.8高郵市87.318.5269.40150291042737.7江都市144.7630.87121.17176141224837.2鎮(zhèn)江市606.6595.47475.74210411219738.8丹陽(yáng)市91.1215.61128.56207991083140.9揚(yáng)中市38.988.7157.17232271145934.9句容市50.8613.5958.76205331266237.1泰州市564.20123.88467.36180791120437.2興化市65.6911.4873.45164221025036.1靖江市123.7921.2878.92195261131436.2泰興市84.739.5692.51178491156135.6姜堰市64.3315.8279.18181471121638.9宿遷市450.75117.36243.3411149744038.6沭陽(yáng)縣119.5430.3568.6211293774536.4泗陽(yáng)縣81.4520.8239.7610760645441.8泗洪縣66.0119.0037.8710166747738.8總結(jié)：1、武進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，綜合經(jīng)濟(jì)能力位于全國(guó)前10強(qiáng)，人民生活相對(duì)富裕，消費(fèi)能力強(qiáng)。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主，盡管其第二產(chǎn)業(yè)有著強(qiáng)勢(shì)的體現(xiàn)，但是服務(wù)業(yè)及其中的房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于其它發(fā)達(dá)都市而言還比較落后。3、隨著都市化發(fā)展的進(jìn)程，以及武進(jìn)作為常州都市副商貿(mào)中心的大力發(fā)展，將來(lái)服務(wù)業(yè)及其中的房地產(chǎn)將會(huì)有較大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)投產(chǎn)占社會(huì)固定資產(chǎn)的比例仍然很低。三、武進(jìn)土地市場(chǎng)武進(jìn)區(qū)成交明細(xì)詳見(jiàn)附件.xls成交明細(xì)見(jiàn)附建武進(jìn)土地.xls武進(jìn)全區(qū)共成交土地31宗，總占地面積113.14萬(wàn)平方米，總成交金額338323萬(wàn)元，平均成交面積36497㎡，平均地價(jià)3388元/㎡。其中14宗溢價(jià)，溢價(jià)率45%，但其溢價(jià)幅度相稱的小，與總價(jià)比較起來(lái)，幾乎能夠忽視不計(jì)。含住宅21宗，純商業(yè)及其它10宗。武進(jìn)全區(qū)共成交88宗，其中2宗流拍，實(shí)際成交86宗，成交面積417.62萬(wàn)㎡，總成交額1359801.85萬(wàn)元。平均成交面積48560㎡，平均地價(jià)3256元/㎡。溢價(jià)28宗，溢價(jià)率32.56%，即使比去年下降，但是溢價(jià)幅度明細(xì)增大，有的地塊競(jìng)爭(zhēng)相稱激烈。其中含住宅55宗，純商業(yè)及其它31宗。注：常州土地市場(chǎng)概述：常州土地交易共出讓167宗地，總出讓面積7940160平方米。其中中心城區(qū)出讓37宗地，占總數(shù)的22%，出讓面積1988341平方米，占總量的25%；武進(jìn)區(qū)出讓97宗地，占總數(shù)58%，出讓面積4386286平方米，占總數(shù)的55%；新北區(qū)出讓33宗地，占總數(shù)的20%，出讓面積1565533平方米，占總數(shù)的20%。從用地性質(zhì)來(lái)看，全年住宅類用地占比例最多，個(gè)數(shù)占全部類型的30%，面積占38%。商業(yè)用地個(gè)數(shù)多但出讓面積少，個(gè)數(shù)占總數(shù)的25%，位居第二位，面積占15%，位居最后一位。商住用地個(gè)數(shù)占25%，面積占總數(shù)的32%。武進(jìn)兩年重要數(shù)據(jù)對(duì)比：總結(jié)：成交量同比大幅提高，同時(shí)占了常州總成交量得58%，湖塘鎮(zhèn)成交重要以武宜路和降子路及西太湖附近，另外周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的成交占了總成交量得二分之一左右。能夠看出將來(lái)武進(jìn)中心城區(qū)的熱點(diǎn)將是以上區(qū)域，中心城區(qū)雖有零碎成交，但開(kāi)發(fā)幾乎已經(jīng)飽和。從成交價(jià)格上來(lái)看溢價(jià)幅度大幅上升，經(jīng)常達(dá)成100%，大量品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入常州，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的價(jià)格較低，其比重較大，因此平均地價(jià)略為下降。從成交的土地性質(zhì)上來(lái)看，將來(lái)市場(chǎng)上仍然會(huì)住宅為主，輔以商鋪，就武進(jìn)城區(qū)成交區(qū)域上的這些地區(qū)來(lái)看，還沒(méi)有好的居住氛圍，會(huì)以住宅---商業(yè)----住宅來(lái)發(fā)展。住宅的產(chǎn)品形態(tài)重要還是以高層為主，輔以花園洋房等市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品。將來(lái)的武進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)上升，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，品牌房地產(chǎn)公司的進(jìn)入將會(huì)更大的發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，將會(huì)給武進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更大的活力。將來(lái)的價(jià)格和成交量方面由于地價(jià)的上升，開(kāi)發(fā)商成本增加，考慮到供應(yīng)量上升及市場(chǎng)上的供求關(guān)系，以及國(guó)家的調(diào)控，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將來(lái)還會(huì)平穩(wěn)上升，而成交來(lái)會(huì)出現(xiàn)下滑。四、武進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)重要市場(chǎng)地區(qū)狀況綜述：重要區(qū)域北臨中吳大道，南到常州大學(xué)城，規(guī)劃中國(guó)的312國(guó)道，新京杭大運(yùn)河?xùn)|西穿城而過(guò)，武宜路和常武路兩條大動(dòng)脈貫穿常州南北，開(kāi)發(fā)區(qū)沿江高速連接滬寧、京杭高速，為區(qū)域的對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作提供了快速的交通條件?，F(xiàn)在常州“一體兩翼”的都市建設(shè)正在快速進(jìn)行，城南的發(fā)展仍然處在高潮之中，作為常州副商業(yè)中心的武進(jìn)，現(xiàn)在中吳大道已經(jīng)改造成功，樂(lè)購(gòu)和花園街商業(yè)圈已經(jīng)建成，區(qū)域配套逐步完善，接下來(lái)武宜路及其向西，降子路、夏城路附近，大學(xué)城向南，西太湖等等區(qū)域?qū)⑹前l(fā)展的熱點(diǎn)，大量品牌開(kāi)發(fā)商在這些區(qū)域紛紛拿地，將來(lái)區(qū)域的價(jià)值將會(huì)更大的被挖掘，房地產(chǎn)開(kāi)放將會(huì)進(jìn)入又一種高速發(fā)展期。唯一的影響將會(huì)是房地產(chǎn)調(diào)控政策，階段性可能會(huì)有影響，但總的趨勢(shì)不可變化。1、房地產(chǎn)投產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量成交量成交價(jià)格在售余量城東41.6376.775048城南106.95157.955161城中13.6732.7411506城西54.7699.585424城北150.16205.645822注：以上數(shù)據(jù)為circ數(shù)據(jù)庫(kù)。其中供應(yīng)量為實(shí)際推案量，而非新增商品房預(yù)售面積總量。（1）供應(yīng)量：新增商品房供應(yīng)量106.95萬(wàn)㎡，占總量的29%，僅次于城北區(qū)域的41%。城南區(qū)域1-12月份累計(jì)推案106.95萬(wàn)方，從走勢(shì)來(lái)看，城南區(qū)域推案相對(duì)頻繁，僅個(gè)別月份供應(yīng)量在5萬(wàn)方下列，平均月供應(yīng)量高達(dá)8.9萬(wàn)方，究其因素，重要是由于城南項(xiàng)目較多，且去化速度較快，較高的成交量支撐起區(qū)域的供應(yīng)量。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC（注：區(qū)域供應(yīng)量為實(shí)際推案面積）1-12月城南區(qū)域新增供應(yīng)樓盤(pán)匯總表:新盤(pán)/后續(xù)推案時(shí)間樓盤(pán)名稱屬性建筑形態(tài)現(xiàn)在銷(xiāo)售價(jià)格(元/㎡)總規(guī)模(萬(wàn)㎡)本次推出(萬(wàn)㎡)后續(xù)-4-18中吳雅苑住宅別墅16.80.72后續(xù)-7-25云山詩(shī)意住宅高層/小高層6800230.86后續(xù)-12-12御城住宅小高層750081.72.56后續(xù)-9-24新城域住宅小高層7000451.11后續(xù)-10-12新城域住宅小高層7000450.64后續(xù)-10-24新城域住宅小高層7000450.63后續(xù)-11-13新城域住宅小高層7000450.64新盤(pán)-6-14新城域住宅高層7000456.44后續(xù)-7-18新城域住宅高層/小高層7000453.53后續(xù)-8-22新城域住宅小高層7000451.37新盤(pán)-12-18新城萬(wàn)博都市廣場(chǎng)住宅高層80008010.83后續(xù)-4-25新城公館住宅高層1460.50后續(xù)-1-23香江壹品住宅高層620016.232.00后續(xù)-4-17香江壹品住宅小高層620016.231.70后續(xù)-5-29溪湖小鎮(zhèn)住宅高層/小高層520028.33.32后續(xù)-7-25溪湖小鎮(zhèn)住宅高層/小高層520028.33.08后續(xù)-3-21溪湖小鎮(zhèn)別墅別墅1100028.30.30新盤(pán)-10-30外灘一號(hào)住宅高層780034.882.57后續(xù)-12-18外灘一號(hào)住宅高層780034.882.58后續(xù)-10-2天翼御品住宅小高層79003.70.74后續(xù)-12-26天翼御品住宅小高層79003.70.65后續(xù)-4-25天雋峰住宅高層8000401.60后續(xù)-9-28高整天鵝湖住宅高層7200511.79后續(xù)-10-23高整天鵝湖住宅高層7200511.74后續(xù)-11-20高整天鵝湖住宅高層7200511.73新盤(pán)-10-30摩卡空間住宅高層4800181.08新盤(pán)-12-18摩爾上品住宅小高層58009.174.34新盤(pán)-9-12龍濤紫郡住宅小高層56008.521.46后續(xù)-10-23龍濤紫郡住宅小高層56008.521.42后續(xù)-5-29龍濤紫郡住宅高層56008.521.00后續(xù)-5-1蘭陵尚品住宅高層5500170.92后續(xù)-3-20蘭陵尚品住宅高層5500175.00后續(xù)-10-23萊蒙城別墅別墅15000961.57后續(xù)-5-8萊蒙城住宅高層7200962.27后續(xù)-4-24萊蒙城住宅高層7200966.10新盤(pán)-12-5凱爾鋒度住宅高層6800151.29新盤(pán)-1-4聚湖半島住宅小高層5100202.20后續(xù)-1-31聚湖半島住宅小高層5100201.10后續(xù)-3-28九洲豪廷苑住宅別墅14000181.60后續(xù)-11-28景城名軒住宅小高層7500101.90后續(xù)-6-16景城名軒住宅高層7500102.61后續(xù)-3-28景城名軒住宅高層/小高層7500102.30后續(xù)-3-21錦湖公寓隨園住宅小高層6800201.80新盤(pán)-12-26金色湖濱住宅小高層43006.091.90新盤(pán)-4-25弘建一品住宅高層77