物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》輔導(dǎo)：淺談中低價(jià)商品房的物業(yè)管理

物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》輔導(dǎo)：淺談中低價(jià)商品房的物業(yè)管理

物業(yè)治理活動中物業(yè)的類型是多種多樣的，每個物業(yè)都有自己的特點(diǎn)和差異性。在物業(yè)類型中最為普遍、數(shù)量的要屬住宅物業(yè)治理，住宅小區(qū)有著區(qū)域的獨(dú)立性、居住的聚攏性、功能的多樣性、構(gòu)造的系統(tǒng)性、治理的綜合性等特點(diǎn)。在住宅物業(yè)中一個必不行少的組成局部——中低價(jià)商品房物業(yè)治理更具有社會性、簡單性和嚴(yán)厲性的特點(diǎn)。中低價(jià)商品房的物業(yè)治理與一般商品房、高檔商品房的物業(yè)治理區(qū)分在于：

一、中低價(jià)商品房的硬件差、配套設(shè)施少

中低價(jià)商品房開發(fā)建立主要是滿意低收入城市居民、安置失地農(nóng)夫和拆遷居民的居住要求，中低價(jià)商品房的地理位置一般都遠(yuǎn)離城市根底設(shè)施完善的地塊，同時開發(fā)建立企業(yè)（單位）是不以盈利為主要目的、根據(jù)國家政策及法規(guī)建立的。因此中低價(jià)商品房的硬件、配套的設(shè)施與一般商品房、高檔商品房相差較大。

二、業(yè)主對物業(yè)治理的承受水平較低

中低價(jià)商品房的業(yè)主主要為失地農(nóng)夫、拆遷回遷居民、低收入居民等，大局部業(yè)主收入較少，加之一些以前的不良生活習(xí)慣，通常對物業(yè)治理的法規(guī)及規(guī)定不了解甚至誤會，對物業(yè)治理活動有抵觸心情，對有償效勞更是不能承受。同時大局部居住的業(yè)主自身文化水平較低，個人素養(yǎng)不高，給物業(yè)治理企業(yè)的效勞工作開展帶來了肯定的難度。

三、物業(yè)治理收費(fèi)難

中低價(jià)商品房的物業(yè)治理費(fèi)的組成與一般商品房、高檔商品房的物業(yè)治理費(fèi)組成是一樣的，但中低價(jià)商品房的物業(yè)治理費(fèi)水平通常比一般商品房要低，且大局部業(yè)主由于各種緣由不能準(zhǔn)時繳費(fèi)甚至不繳費(fèi)。物業(yè)治理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)治理活動后，不能準(zhǔn)時收到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。

隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的加大，國內(nèi)住房私有化程度的提高，造成商品房價(jià)格不斷攀升。為構(gòu)建和諧社會，滿意低收入家庭的居住需求，中低價(jià)商品房在房地產(chǎn)市場中的份額逐步增加。同時，隨著物業(yè)治理“觸角”的不斷延長和市場競爭程度的加劇，對中低價(jià)商品房的物業(yè)治理也不斷提出更高的要求。做好中低價(jià)商品房的物業(yè)治理，應(yīng)在以下幾方面實(shí)行相應(yīng)的措施和方法：

一、聘用高素養(yǎng)的物業(yè)治理效勞人員

高素養(yǎng)的物業(yè)治理效勞人員，在根據(jù)有關(guān)的政策規(guī)定、法規(guī)和合同為業(yè)主供應(yīng)效勞時，不僅能使物業(yè)治理活動處于有序、合理狀態(tài)，同時能改善業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)之間的關(guān)系。在與大局部業(yè)主建立良好的溝系，制造一個具有良好的人際關(guān)系和社會公德的社會環(huán)境的同時，通過物業(yè)治理效勞人員樂觀與相關(guān)單位或業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，來彌補(bǔ)開發(fā)建立時在硬件、配套設(shè)施上的缺乏。由于物業(yè)治理是通過大量的物業(yè)治理效勞人員為業(yè)主供應(yīng)安全護(hù)衛(wèi)、綜合事務(wù)管

理、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施管養(yǎng)等效勞，行業(yè)仍屬于勞動密集型行業(yè)。隨著物業(yè)治理企業(yè)數(shù)量的增加，對物業(yè)治理效勞人員的需求，尤其是高素養(yǎng)的物業(yè)治理效勞人員更為迫切。因此，物業(yè)治理企業(yè)要在人才的設(shè)計(jì)規(guī)劃、引進(jìn)、考核、鼓勵等方面加以重視，從而在選人、用人、育人、留人上表達(dá)企業(yè)的特色，培育出滿意企業(yè)需要的高素養(yǎng)的物業(yè)治理效勞人員。

二、充分發(fā)揮業(yè)主的作用

在物業(yè)治理企業(yè)供應(yīng)效勞的同時，要不斷加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，要強(qiáng)調(diào)發(fā)揮業(yè)主的主觀能動性。業(yè)主作為小區(qū)的主體，物業(yè)治理企業(yè)效勞的對象，物業(yè)治理企業(yè)在供應(yīng)效勞時不能“只低頭拉車，不抬頭看路”，應(yīng)邀請業(yè)主委員會或業(yè)主代表共商小區(qū)的治理制度、進(jìn)展規(guī)劃及急需解決和業(yè)主共同關(guān)懷的問題，讓業(yè)主參加物業(yè)治理、走進(jìn)物業(yè)治理、了解物業(yè)治理、理解物業(yè)治理，讓業(yè)主了解物業(yè)治理的目標(biāo)與業(yè)主的共同利益是全都的，應(yīng)當(dāng)共同做好中低價(jià)商品房的物業(yè)治理工作。

三、克制物業(yè)治理收費(fèi)難的因素

中低價(jià)商品房業(yè)主的消費(fèi)力量與一般商品房、高檔商品房業(yè)主的消費(fèi)力量有肯定的差距，多數(shù)業(yè)主自身的經(jīng)濟(jì)狀況不佳。因此，針對中低價(jià)商品房的物業(yè)治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法要符合物業(yè)的實(shí)際狀況，讓大局部業(yè)主能夠承受和承受。物業(yè)治理企業(yè)在日常效勞過程中，要通過效勞人員、宣傳欄等形式向業(yè)主宣傳有償效勞意識及相關(guān)的政策和法規(guī)。另外物業(yè)治理企業(yè)可以為區(qū)域內(nèi)的困難業(yè)主供應(yīng)就業(yè)時機(jī)等一些力所能及的工作，為業(yè)主排憂解難。

中低價(jià)商品房由于有肯定的特別性，其業(yè)主與一般商品房的業(yè)主相比也有特別性。因此，物業(yè)治理企業(yè)可能遇到根據(jù)政策法規(guī)執(zhí)行難、業(yè)主觀念轉(zhuǎn)變難、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和收繳率低等重重困難。物業(yè)治理企業(yè)在通過實(shí)行相應(yīng)的措施和方法后，對業(yè)主的特別案例可以進(jìn)展特別處理。如業(yè)主無正值理由長期不交納物業(yè)治理費(fèi)或業(yè)主違反《業(yè)主公約》等違規(guī)違章搭建的行為，經(jīng)物業(yè)治理企業(yè)說服、訓(xùn)練無效的，物業(yè)治理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，同時物業(yè)治理企業(yè)可對訴訟的緣由、過程及結(jié)果向業(yè)主進(jìn)展告示，這樣不僅可以維護(hù)大局部業(yè)主的正值合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)治理企業(yè)的治理嚴(yán)厲性，同樣可以給其他有此狀況的業(yè)主一個