搭建政府融資平臺(tái)拓展土地渠道

搭建政府融資平臺(tái)

拓展土地開(kāi)發(fā)渠道一五搭建融資平臺(tái)二三土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本及收益形式四 BT模式在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用融資渠道的建立土地開(kāi)發(fā)的流程及模式六 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與防范地方打折賣地成風(fēng) 底價(jià)成交成常態(tài)成交量溢價(jià)率話語(yǔ)權(quán)方地土地一開(kāi)沙梅溪湖目背景長(zhǎng)沙的梅溪湖項(xiàng)目

位于長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)域，總占地約11452畝（約8平方公里），總建面約1134萬(wàn)平方米，涵蓋高檔住宅、商場(chǎng)、超五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、文化藝術(shù)中心、科技創(chuàng)新中心等眾多頂級(jí)業(yè)態(tài)。方興地產(chǎn)于2011年1月26日與長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)管理委員會(huì)等相關(guān)各方簽署協(xié)議，成功成為長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開(kāi)發(fā)招募項(xiàng)目的投資人。據(jù)悉，這是方興地產(chǎn)第一次踏入長(zhǎng)沙，也是其首次涉足土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目的前期工程建設(shè)預(yù)計(jì)需投入128億元。作為梅溪湖項(xiàng)目的投資人，方興地產(chǎn)需成

立項(xiàng)目公司來(lái)負(fù)責(zé)籌集并承擔(dān)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補(bǔ)償安置的所需全部資金，合計(jì)85.2億元。與此同時(shí)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施等建設(shè)工程所需資

金也需要項(xiàng)目公司自行籌集。一年下來(lái)，公司在項(xiàng)目上的累計(jì)投入已經(jīng)高達(dá)150億。而初步預(yù)算顯示，該項(xiàng)目一二級(jí)開(kāi)發(fā)完成的總體投入高達(dá)600多億。的頸。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概述長(zhǎng)沙梅溪湖規(guī)劃如何平衡600億的巨大投入？方興地產(chǎn)計(jì)劃在完成一級(jí)開(kāi)發(fā)后，將回購(gòu)一半的土地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，剩余一半則經(jīng)由政府的招拍掛程序公開(kāi)出讓。2011年9月，方興地產(chǎn)還成功引入了中建股份，后者所屬長(zhǎng)沙中建投資公司出資7.5億元參股方興長(zhǎng)沙公司金茂投資（長(zhǎng)沙）有限公司20%股權(quán)，出資后注冊(cè)資本金為37.5億元。根據(jù)協(xié)議，中建股份將與方興一起參與沙梅溪湖國(guó)際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。盡管后者僅占項(xiàng)目20%的股權(quán)，但同為央企的中建股份的加盟，無(wú)疑大大分擔(dān)了方興地產(chǎn)獨(dú)自開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。2011年9月，梅溪湖地塊公告表示出讓首批5宗臨湖地塊，網(wǎng)掛019號(hào)、020號(hào)、021號(hào)、022號(hào)、023號(hào)，可建面積約為100萬(wàn)平方米，出讓起始價(jià)超過(guò)26億元，樓面均價(jià)約為2600元/平方米。均為梅溪湖國(guó)際新城規(guī)劃中一線臨湖的優(yōu)質(zhì)資源地塊。最終，中建股份以15.9億元的價(jià)格拿下網(wǎng)掛023號(hào)和網(wǎng)掛019號(hào)兩宗地，而另外3宗則被方興地產(chǎn)旗下的長(zhǎng)沙金佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以近10億元的總價(jià)拍得。2012年3月22日，該公司旗下位于長(zhǎng)沙的梅溪湖項(xiàng)目前往廣州展開(kāi)土地推介，希冀吸引廣東大牌房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。計(jì)劃2012年在土地出讓業(yè)務(wù)上的銷售收入為30億，占全年銷售任務(wù)的23%。方地土地一開(kāi)沙梅溪湖目一二三四五六土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本及收益形式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指政府委托市土地整理儲(chǔ)備中心（簡(jiǎn)稱土地儲(chǔ)備中心）及開(kāi)發(fā)公司，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為

控制性詳細(xì)規(guī)劃：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。

土地利用總體規(guī)劃：土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀缓蜕鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對(duì)各類用地進(jìn)行統(tǒng)籌安排和合理布局。土地利用總體規(guī)劃是土地利用體系中的重要組成部分，它是土地利用管理的“龍頭”。土地利用總體規(guī)劃是國(guó)家各級(jí)人民政府組織編制的；土地利用職權(quán)總體規(guī)劃的核心是確定和調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和用地布局；它的作用是宏觀調(diào)控和均衡各業(yè)用地。

城市總體規(guī)劃：城市總體規(guī)劃是城市在一定時(shí)期內(nèi)發(fā)展的計(jì)劃和各項(xiàng)建設(shè)（或各項(xiàng)物質(zhì)要素）的總體部署。是城市規(guī)劃編制工作的第一階段，也是城市建設(shè)和管理的依據(jù)。

城市規(guī)劃：城市規(guī)劃是指城市人民政府依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)，統(tǒng)籌兼顧、綜合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理利用城市土地，

協(xié)調(diào)城市空間布局等一定期限內(nèi)的綜合部署和具體安排。

政府產(chǎn)業(yè)政策：產(chǎn)業(yè)政策是政府為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)目標(biāo)而對(duì)產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展進(jìn)行干預(yù)的各種政策的總和。干預(yù)包括規(guī)劃、引導(dǎo)、促進(jìn)、調(diào)整、保

護(hù)、扶持、限制等方面的含義。產(chǎn)業(yè)政策包括產(chǎn)業(yè)組織政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、

產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策和產(chǎn)業(yè)布局政策，以及其他對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有重大影響的政策和法規(guī)。各類產(chǎn)業(yè)政策之間相互聯(lián)系、相互交叉，形成一個(gè)有機(jī)的政策體系。政府采購(gòu)法視野下的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概念界定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，即土地前期開(kāi)發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市

規(guī)劃、土地儲(chǔ)備計(jì)劃等相關(guān)規(guī)劃的要求，由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體對(duì)一定

區(qū)域內(nèi)納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行地上建筑物的拆除、地下障礙物的清除、

土地平整等土地整理工作和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如“七通一平”等），使該區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到供應(yīng)條件的行為。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與土地儲(chǔ)備之間的關(guān)系土地儲(chǔ)備土地收儲(chǔ)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)凈地開(kāi)發(fā)由政府負(fù)責(zé)組織完成征地拆遷安置和補(bǔ)償，并墊付所發(fā)生的費(fèi)用。征地拆遷后的凈地交由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共設(shè)施配套建設(shè)，形成熟地后進(jìn)行儲(chǔ)備或出讓。特點(diǎn)1.資金密集，資金需求量大。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，流動(dòng)性差，使用集中，致使土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企

業(yè)資金嚴(yán)重不足。土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的“小步走，快速跑”的運(yùn)作方式，使得前期資金投入量加大。2.某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補(bǔ)償、拆遷

安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。其中的征地補(bǔ)償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)務(wù)的進(jìn)展，造成資金沉淀，延緩資金周轉(zhuǎn)。特點(diǎn)3.土地需求受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響大。其一，土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場(chǎng)的職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。其二，從二級(jí)市場(chǎng)需求來(lái)講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用

地出讓容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，住宅用地則更是受

到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，

國(guó)內(nèi)許多開(kāi)發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。中央政府的房?jī)r(jià)調(diào)控政策與地方政府的土地財(cái)政的博弈土地財(cái)政在我國(guó)的歷史并不長(zhǎng)，1998年房改之前，地方政府幾乎沒(méi)有賣地收入。在此之后，這筆“額外”的收入占地方財(cái)政收入之比逐年增加，甚至成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。地方政府之所以嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，與我國(guó)的財(cái)稅體制有著密不可分的關(guān)系。1994的分稅制改革，導(dǎo)致地方政府財(cái)政收入分配與事務(wù)責(zé)任劃分倒掛，財(cái)權(quán)事權(quán)的不匹配導(dǎo)致地方政府在平衡財(cái)政收支上捉襟見(jiàn)肘。為了彌補(bǔ)財(cái)政收支的缺口，地方政府紛紛“廣開(kāi)財(cái)路”，進(jìn)行多元化融資，其中賣地融資以其各方面的“優(yōu)勢(shì)”，迅速成為各地財(cái)政收入的主要來(lái)源。中央政府的房?jī)r(jià)調(diào)控政策與地方政府的土地財(cái)政的博弈(續(xù)）

一方面，地方政府擁有土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的壟斷權(quán)，這意味著地方政府實(shí)際上成為土地使用權(quán)出讓的唯一賣方。除了利用城市未開(kāi)發(fā)空地，政府還可以通過(guò)農(nóng)地轉(zhuǎn)化、舊城改造等方式“再生”土地資源。另一方面，招拍掛出讓方式將土地儲(chǔ)備最大化地轉(zhuǎn)化為財(cái)政收入，這一環(huán)節(jié)也被認(rèn)為是高地價(jià)推升高房?jī)r(jià)的最直接的原因。此外，地方政府還可以通過(guò)土地征收與土地出讓的時(shí)間差獲取豐厚的“時(shí)間價(jià)值”。在這種邏輯背后，地方政府并沒(méi)有內(nèi)在動(dòng)力去主動(dòng)遏制房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭。高地價(jià)支撐了高房?jī)r(jià)，反過(guò)來(lái)又繼續(xù)帶動(dòng)周邊地段升值，進(jìn)一步擴(kuò)大了政府財(cái)政收入。一面是地方政府“財(cái)源廣進(jìn)”，一面是房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮帶動(dòng)GDP快速增長(zhǎng)，這實(shí)在是地方政府所樂(lè)于見(jiàn)到的結(jié)果。這也就是為什么中央政府每次出臺(tái)嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控政策卻難以在各地收到實(shí)效的原因。

摒棄“土地財(cái)政依賴癥”的迫切性房?jī)r(jià)高企，背后推手眾多，成因復(fù)雜。而土地財(cái)政之所以更為人詬病，是因?yàn)榈胤秸环矫嬉浴耙?guī)則制定者”的形象壟斷土地征用環(huán)節(jié)，又以“生意人”的形象活躍于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。而“生意人”都是追求利益最大化的，本應(yīng)代表廣大民眾利益的地方政府，在追求自身利益（往往是豐厚的財(cái)政收入和高速的GDP增長(zhǎng)）的沖動(dòng)之下，就難以顧及民眾的利益訴求了。銀行貸款、信托、IPO、PE、REITs土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地成片開(kāi)發(fā)新城建設(shè)城市改造（城中村/棚戶區(qū)/三舊改造）政策法規(guī)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)招商規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、招商資本、規(guī)劃資金支持政府企業(yè)個(gè)人共贏共贏一級(jí)開(kāi)發(fā)商 主開(kāi)發(fā)商住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目改造主體住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單一型 綜合型產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 商城市運(yùn)營(yíng)商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商招拍掛制度建設(shè)用地 用地預(yù)申增減掛鉤 請(qǐng)制度建設(shè)用地占補(bǔ)平衡制度土地出讓 城鄉(xiāng)統(tǒng) 綜合配套收支管理 籌制度 改革試驗(yàn)土地征 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度 用制度……成本構(gòu)成及收益模式1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)

開(kāi)發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用。2.由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用（七）管理費(fèi)（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（九）銷售費(fèi)用（十）應(yīng)納稅費(fèi)（十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)征地拆遷安置費(fèi)用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是最主要的兩部分費(fèi)用，占到了總成本的80%

以上。征地拆遷費(fèi)用都發(fā)生在一級(jí)開(kāi)發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)征地拆遷難度

也日益加大，直接影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度和開(kāi)發(fā)周期，

增加資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用１、場(chǎng)地平整費(fèi)用及為各二級(jí)開(kāi)發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用２、區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用３、市政管線建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)４、市政場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)用

(包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開(kāi)閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定

)５、配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

(區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)

、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站

、消防站、派出所、郵局等

)經(jīng)營(yíng)性用地的招拍掛收入產(chǎn)業(yè)用地的協(xié)議出讓收入直接上繳專門的財(cái)政出讓收入專戶政府財(cái)政審核土地儲(chǔ)備中心的項(xiàng)目成本報(bào)表后，核撥相關(guān)成本費(fèi)用。分配增值收益收入來(lái)源入庫(kù)財(cái)政返還分配收支兩條線土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益模式土地出讓收入當(dāng)中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)資金具體措施將近期出臺(tái)。2011年中央1號(hào)文件提出，從土地出讓當(dāng)中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)。土地出讓收入當(dāng)中提取10%用于保障房建設(shè)基金一級(jí)開(kāi)發(fā)收入2%開(kāi)發(fā)企業(yè)作為土儲(chǔ)中心的受托人，管理執(zhí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，僅收取管理費(fèi)分成土地出讓方的超額收益部分在政府及一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間進(jìn)行分成8%開(kāi)發(fā)企業(yè)受政府委托實(shí)施一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)率為開(kāi)發(fā)成本的8%2%8%分成——土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利案例《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》京國(guó)土市〔2005〕540號(hào)文件中規(guī)定：土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。

其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企

業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。1、土地成本返還土地成本由財(cái)政進(jìn)行審定2、土地增值收益土地出讓增值部分是土地出讓收入扣除經(jīng)政府審核確定（根據(jù)政府審

核批準(zhǔn)的綜合實(shí)施方案確定）的成本（含土地出讓金）后剩余的部分。對(duì)于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，將增值部分按比例進(jìn)行分配。分配給一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值部分作為補(bǔ)充給企業(yè)下一輪的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金，對(duì)該部分資金實(shí)行封閉運(yùn)行、專項(xiàng)使用、專戶管理、全過(guò)程監(jiān)管。投資成本工組商建、

項(xiàng)稅目務(wù)區(qū)、

域公內(nèi)安行、

政等派所出發(fā)機(jī)生構(gòu)的如費(fèi)土用地、組 完建 成、 各運(yùn) 項(xiàng)營(yíng) 財(cái)招 務(wù)商 工機(jī) 作構(gòu) 所所 發(fā)發(fā) 生生 的的 費(fèi)費(fèi) 用用前期成本規(guī)劃修編成本土地開(kāi)發(fā)成本總專 詳專體業(yè) 細(xì)業(yè)規(guī)機(jī) 規(guī)機(jī)劃構(gòu) 劃構(gòu)，

編 ，

修并制 并編組區(qū) 組區(qū)織域 織域?qū)．a(chǎn) ?？偧覙I(yè) 家體評(píng)規(guī) 評(píng)規(guī)審劃 審劃會(huì)和 會(huì)和的概 的控籌措前述資金所產(chǎn)生的利息所委

費(fèi)念委

費(fèi)制委

住其

土征

等單拆

或解

察基發(fā)托

用性托

用性托

宿他

地地

位遷

置決

、

礎(chǔ)生專 、

與

補(bǔ)成

費(fèi)成

換土

設(shè)設(shè)的業(yè) 餐規(guī)

償本

用本

費(fèi)地

計(jì)施費(fèi)機(jī) 飲劃

費(fèi)，

、，

用遺

、

建用構(gòu) 、

修

、

包

拆包

成留

招設(shè)進(jìn) 考編 青括 遷括 本問(wèn) 標(biāo)成行 察有 苗但 補(bǔ)但 題 、

本策 、

關(guān) 及不 償不 所 施，劃 設(shè)的 地限 安限 發(fā) 工包、 計(jì)招 上于 置于 生 、

括勘 等標(biāo) 物安 費(fèi)： 的 監(jiān)但測(cè) 費(fèi)、 補(bǔ)置 、

委 土 理不、 用交 償補(bǔ) 評(píng)托 地 等限測(cè) 通 費(fèi)助 估拆 收 費(fèi)于量 、 等費(fèi) 費(fèi)遷 回 用勘、土地成片開(kāi)發(fā)投資成本收益要點(diǎn)優(yōu)先開(kāi)發(fā)權(quán)貨幣收益 專屬開(kāi)發(fā)權(quán)決策管理權(quán)專屬最高優(yōu)惠其他土 項(xiàng) 建地 目 設(shè)出 區(qū) 、讓 域 銷收 內(nèi) 售公入 用 、減 設(shè) 經(jīng)去 施 營(yíng)投 經(jīng) 自資 營(yíng) 有成 所 資得本 收 金后 入 投的 或 資凈 轉(zhuǎn) 項(xiàng)收 讓 目益 該 所經(jīng)分 營(yíng) 得成 權(quán) 收所 益得收益（）政

土政

發(fā)對(duì)

和對(duì)

先如

參

政

以的

本

招專

區(qū)式

片政

政性府

地府

商可

優(yōu)非

考政

加

府

政經(jīng)

區(qū)

商項(xiàng)

域予

開(kāi)府

府開(kāi)確

開(kāi)承

協(xié)

先壟

慮府

主

承

府營(yíng)

域

基

內(nèi)以

發(fā)同

同發(fā)定

發(fā)諾

議

運(yùn)斷

成在

管

諾

規(guī)管

內(nèi)

金

各明

商意

意、的

計(jì)在

出

營(yíng)性

片區(qū)

區(qū)

區(qū)

范理

享

開(kāi)

項(xiàng)確

融以

成建域 性權(quán) 有 發(fā)唯

劃項(xiàng)

讓

權(quán)公

開(kāi)域

域

內(nèi)

文

的

完

目

資土

片設(shè)一

目

的

用

發(fā)周

開(kāi)

公

件

優(yōu)

成

享

地

開(kāi)并的

周

土

事

商邊

發(fā)

安

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惠

后

有

使

發(fā)享成

邊

地

業(yè)

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的

、

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，

的

用

商有片

一

，

項(xiàng)

出

領(lǐng)

稅

式

遇

政

優(yōu)

權(quán)

在收開(kāi)

定

政

目

同

導(dǎo)

務(wù)

確

永

府

惠

或

自益、 定 不 以發(fā)

范

府

，

類

小

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成

低

區(qū)

待

項(xiàng)

然權(quán)商

圍

優(yōu)

成

競(jìng)

組

商

片

于

域

遇

目

保內(nèi)

先

片

爭(zhēng)

，

等

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以

收

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以

開(kāi)

土

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他

稅

政

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區(qū)再

成

發(fā)

地

使

門

商

區(qū)

收

府

權(quán)推

本

商

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行

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規(guī)

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如予 有 的 一出

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最

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權(quán)

優(yōu)

配

項(xiàng)

遇

基

形

成

護(hù)合 目 建投資收益土地成片開(kāi)發(fā)投資成本收益要點(diǎn)政府支付土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的時(shí)間可分為三種:一是按開(kāi)發(fā)的形象進(jìn)度撥付開(kāi)發(fā)款，二是一級(jí)開(kāi)發(fā)完成驗(yàn)收合格后支付開(kāi)發(fā)款，三是完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的地塊出讓后支付開(kāi)發(fā)款。這三種情況下，企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大，其收益也應(yīng)增大。因此，企業(yè)的一級(jí)開(kāi)發(fā)收益不應(yīng)是一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)使參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)對(duì)于與其風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)的收益有所表達(dá)，利用市場(chǎng)競(jìng)價(jià)機(jī)制確定企業(yè)應(yīng)得的收益。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的獲得

從內(nèi)涵上看，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)除了是一個(gè)以“生地變熟地”為主要特點(diǎn)的工程過(guò)程之外，還具有以下三個(gè)要素：

1、權(quán)屬流轉(zhuǎn)的過(guò)程。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程實(shí)際上是一個(gè)土地所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和流動(dòng)的過(guò)程。2、利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國(guó)家、企業(yè)（一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)）和經(jīng)濟(jì)個(gè)體（包含原用地企業(yè)、城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者）三者之間的利益關(guān)系，是三者利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)。3、調(diào)控土地的手段。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是政府運(yùn)用土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏調(diào)控土地市場(chǎng)的重要手段。市、縣級(jí)政府

管委會(huì)

國(guó)土部門

土儲(chǔ)中心與政府合資

企業(yè)獨(dú)資授權(quán)

招投標(biāo)省級(jí)政府的確認(rèn)

人大審批國(guó)庫(kù)

預(yù)算

人大審批甲方主體乙方主體成為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體方式收益模式的合法性土地出讓收益流程的完善土地投資收益模式關(guān)注要點(diǎn)一二三四五六土地開(kāi)發(fā)的流程及模式二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向北京市國(guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。（二）北京市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。（三）通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。（四）編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。（五）通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開(kāi)發(fā)主體

：1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)；

2、通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，（六）土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)(七)如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。（九）組織驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：

1、審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)-----農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)—征—供經(jīng)過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批程序由國(guó)家出讓土地使用權(quán)于土地開(kāi)發(fā)者1經(jīng)過(guò)土地征收程序使集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地23政府修編城市規(guī)劃、土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案等土地儲(chǔ)備中心聘請(qǐng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位，并簽訂一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議一級(jí)開(kāi)發(fā)單位自行辦理以其為主體的一級(jí)開(kāi)發(fā)所需的規(guī)劃、立項(xiàng)、征地拆遷、大市政建設(shè)等法律手續(xù)，并自行籌措資金土地儲(chǔ)備中心聘請(qǐng)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)辦理以其為主體的一級(jí)開(kāi)發(fā)所需的規(guī)劃、立項(xiàng)、征地拆遷、大市政建設(shè)等法律手續(xù)，并籌措資金國(guó)土、環(huán)保、發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、交通等部門提出原則意見(jiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成建設(shè)用地條件，即熟地將熟地交回土地儲(chǔ)備中心公開(kāi)出讓二級(jí)開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)，辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)，進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)以土地出讓收入支付一級(jí)開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)，或管理費(fèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本操作流程三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式？指政府和企業(yè)在一級(jí)開(kāi)發(fā)中各處于什么位置？即主體是誰(shuí)的問(wèn)題政府下屬土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體政府委托國(guó)資控股的企業(yè)行使一級(jí)開(kāi)發(fā)的職能土地儲(chǔ)備部門通過(guò)市場(chǎng)招投標(biāo)的方式，確定有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行具體地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算資金籌措土地征用拆遷回遷基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)驗(yàn)收評(píng)估土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體權(quán)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式一級(jí)開(kāi)發(fā)《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》對(duì)象及內(nèi)容——對(duì)確定的存量國(guó)有土地、

擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

的行為。依據(jù)——按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃主體——政府委托市土地整理儲(chǔ)備中心及開(kāi)發(fā)公司政府主導(dǎo)政府負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)融資、規(guī)劃、拆遷及市政建設(shè)等手

續(xù)企業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)施工和具體管理主體不同決定企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)融資、規(guī)劃、拆遷及市政建設(shè)等手續(xù)并負(fù)責(zé)組織實(shí)施在一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府機(jī)構(gòu)的作用十分“微妙”。如果政府完全退出，企業(yè)將面臨開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)；如果政府直接操作，則不利于市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。政府采購(gòu)法視野下的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式政府運(yùn)作模式土地儲(chǔ)備中心或國(guó)有控股/參股企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于政府財(cái)政專項(xiàng)撥款政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)運(yùn)作模式政府通過(guò)招標(biāo)方式選擇企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金，獲取固定收益政府與企業(yè)的合作模式政府通過(guò)協(xié)議方式與企業(yè)合作進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)投資融資，承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)來(lái)源于土地收益增值部分根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定及目前土地開(kāi)發(fā)情況，可以將土地開(kāi)發(fā)模式分為政府主導(dǎo)型和市場(chǎng)化運(yùn)作型兩種基本模式。1.政府主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型開(kāi)發(fā)模式是指由土地儲(chǔ)備中心完全負(fù)責(zé)或由政府指定特定的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。主要包括兩種情形：①成立土地儲(chǔ)備中心，由其完成全部土地開(kāi)發(fā)工作，資金可以由政府通過(guò)財(cái)政撥款來(lái)獲得或銀行融資等其他方式獲得。②政府領(lǐng)導(dǎo)下的市場(chǎng)運(yùn)作：由政府授權(quán)直屬的大型企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)隸屬于政府，代表土地儲(chǔ)備中心行使土地儲(chǔ)備職能。2.市場(chǎng)化運(yùn)作政府負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的招投標(biāo)工作，所有有資質(zhì)的企業(yè)均可參加招投標(biāo)，由中標(biāo)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)，政府實(shí)施監(jiān)督。這種模式通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作，能充分利用社會(huì)力量實(shí)施土地開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)企業(yè)自行組織融資，全部風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任都由其自行承擔(dān)，這就會(huì)大大增加開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難度。所有融資的責(zé)任全部由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，不僅使得開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法按合同規(guī)定及時(shí)、順利地完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的任務(wù)，而且還會(huì)危及企業(yè)自身的生存。相對(duì)于融資問(wèn)題以及各種風(fēng)險(xiǎn)，8%的利潤(rùn)率對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的吸引力并不大。因此，在市場(chǎng)化運(yùn)作過(guò)程中，政府也要發(fā)揮其主導(dǎo)作用。一方面政府要加強(qiáng)對(duì)成本的審核、控制和全過(guò)程監(jiān)管；另一方面，要建立收益合理分配制度。對(duì)于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，將增值部分按比例進(jìn)行分配。分配給一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值部分作為補(bǔ)充給企業(yè)下一輪的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金，對(duì)該部分資金實(shí)行封閉運(yùn)行、專項(xiàng)使用、專戶管理、全過(guò)程監(jiān)管。不同的開(kāi)發(fā)融資模式存在不同的特點(diǎn)，選擇哪種模式主要考慮是否有利于進(jìn)行融資、是否有利于提高資源運(yùn)行效率、是否有利于增強(qiáng)招商能力。隨著外部環(huán)境的變化和自身能力的增減，可以適時(shí)地調(diào)整開(kāi)發(fā)模式，使其更有效。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式比較政府主導(dǎo)型模式企業(yè)主導(dǎo)型模式政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，對(duì)于土地具有唯一的開(kāi)發(fā)權(quán)，代表政府行使開(kāi)發(fā)權(quán)的是國(guó)有控股集團(tuán)。政府控制國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)的招投標(biāo)工作，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由企業(yè)來(lái)完成企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)受國(guó)有控股集團(tuán)的委托，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，企業(yè)地位類似于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中施工單位的地位。企業(yè)成為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體，土地的開(kāi)發(fā)主要由企業(yè)完成操作方式土地的征用、房屋的拆遷、開(kāi)發(fā)資金的籌集、開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和布局，開(kāi)發(fā)后土地的出讓和轉(zhuǎn)讓，全部由國(guó)有控股集團(tuán)及政府負(fù)責(zé)完成。通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議。由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。優(yōu)勢(shì)政府開(kāi)發(fā)土地面臨的阻力小于企業(yè)，便于協(xié)調(diào)各種關(guān)系；迅速集中資金對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而且可進(jìn)行貸款或發(fā)行政府債券以籌集開(kāi)發(fā)資金?？梢詭椭鉀Q政府土地開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，減少政府開(kāi)發(fā)土地的

風(fēng)險(xiǎn)；引入企業(yè)機(jī)制，改善政府的管理體制，有利于搞活土地開(kāi)發(fā)，提高土地開(kāi)發(fā)效率劣勢(shì)政府對(duì)土地的開(kāi)發(fā)效率較低；極易滋生腐敗和所改善；開(kāi)發(fā)企業(yè)主觀能動(dòng)性差。政府對(duì)于土地供應(yīng)量的控制將相對(duì)被削弱；極易滋生腐敗和所改善；政府和企業(yè)在投資、經(jīng)營(yíng)決策以及收益分配等方面易產(chǎn)生摩擦。收益土地出讓后的收益上交財(cái)政，財(cái)政按一定比例返還核定成本，利潤(rùn)率不高于成本的8%評(píng)價(jià)重慶政府主導(dǎo)型土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式由于對(duì)各個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)職責(zé)范圍的劃定不是十分明確，國(guó)有控股企業(yè)之間同樣存在博弈，主要體現(xiàn)在爭(zhēng)取進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的地塊時(shí)有利益沖突。北京的企業(yè)主導(dǎo)型土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式處于起步期，是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，招標(biāo)中存在“圍標(biāo)”現(xiàn)象，有待進(jìn)一步市場(chǎng)化，企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要目的是為了二級(jí)開(kāi)發(fā)。出地出讓土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地出讓生地二級(jí)開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)的土地開(kāi)發(fā)模式（土地出讓后開(kāi)發(fā)）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式（土地出讓前開(kāi)發(fā)）土地出讓與開(kāi)發(fā)的順序模式

蘇州模式新區(qū)政府委托蘇新集團(tuán)公司融資、征地、配套，政府出讓土地，并將土地出讓金支付征地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用，回購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不足的部分逐年用財(cái)政收入彌補(bǔ)。蘇新集團(tuán)公司是融資主體，而新區(qū)政府是損益主體。不同開(kāi)發(fā)及融資模式

案例政府出土地企融開(kāi)成本費(fèi)用土地收益支付成本、回西安模式西安高新區(qū)在“一次創(chuàng)業(yè)”期間也采用了以高科集團(tuán)公司進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式，高科集團(tuán)公司向銀行融資并開(kāi)發(fā)土地，以政府的名義出讓土地，管委會(huì)（代表政府）除必要的財(cái)政支出外，將土地出讓金和節(jié)余的財(cái)政收入都投入高科集團(tuán)公司用于土地的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。企融開(kāi)成本費(fèi)用企出土地土地收益政府政支出——北京模式北京市一級(jí)土地開(kāi)發(fā)企業(yè)主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)即

土地儲(chǔ)備中心參

與的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

目?jī)H占很小比例，且多為小項(xiàng)目北京市目前為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式并存。例1、目前亦莊總公司受兩區(qū)委托進(jìn)行12平方公里一級(jí)北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要為企業(yè)主導(dǎo)型模式。土地開(kāi)發(fā)2、金融街控股受托進(jìn)行金融街西拓項(xiàng)目各區(qū)縣土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行一級(jí)土地整理儲(chǔ)備2010年各區(qū)縣存量土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)都不再通過(guò)招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)主體，而是改為政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作，即由政府作為開(kāi)發(fā)主體投資，委托企業(yè)具體實(shí)施。2007年1月9日，北京市國(guó)土資源局公布了首批土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)結(jié)果：門頭溝新城子地區(qū)21- 218

號(hào)用地和石景山區(qū)南宮住宅小區(qū)土地分別由北京天泰興業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司和北京世紀(jì)龍泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中標(biāo)。通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)在全國(guó)尚屬首例。有關(guān)人士指出：“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化將是發(fā)展方向。開(kāi)發(fā)

商之所以投向土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，重要的不是因?yàn)?%的利潤(rùn)，而是為了在土地二級(jí)市場(chǎng)做足夠的鋪墊。雖然一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后，土地仍會(huì)拿到二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行正常的招拍掛，但是，由于開(kāi)發(fā)

商參與前期的工作，相當(dāng)清楚地塊的各方面情況，尤其在土

地成本核算方面占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。”北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及其特點(diǎn)北京市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所占比例較小，主要為企業(yè)主導(dǎo)型模式。企業(yè)主導(dǎo)型模式是指通過(guò)招標(biāo)方式對(duì)土地開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行選擇，被確定的企業(yè)要自

主進(jìn)行資金籌集、規(guī)劃編制、項(xiàng)目核準(zhǔn)以及相關(guān)的拆遷和市政建設(shè)等情況，并組

織進(jìn)行貫徹實(shí)施。這個(gè)模式的招標(biāo)遞減主要包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的成本和利潤(rùn)，并

嚴(yán)格控制利潤(rùn)不可超過(guò)預(yù)估成本的8%。確定后的土地開(kāi)發(fā)主體要和政府簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議。這種通過(guò)招標(biāo)選擇相應(yīng)企業(yè)作為主體實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的方式，

具有融資可靠性，有效的節(jié)約政府經(jīng)費(fèi)，減少政府的相關(guān)責(zé)任等特征，這樣能夠

有效的將政府土地開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題進(jìn)行解決，從而有效的規(guī)避政府地開(kāi)發(fā)風(fēng)

險(xiǎn)。北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)是在全市范圍內(nèi)進(jìn)行，但也存在一些不當(dāng)現(xiàn)象。例如

涉足土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的多是房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)定的

8％利潤(rùn)上線顯然不是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)，建設(shè)企業(yè)通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后，能夠?qū)ο嚓P(guān)土地的整體情況進(jìn)行全面了解

和掌握，從而能夠把握信息情況，容易在土地

“招拍掛”出讓時(shí)順利獲得土地，

通過(guò)“曲線拿地”進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，競(jìng)逐房地產(chǎn)市場(chǎng)更高的利潤(rùn)回報(bào)率。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化模式曾經(jīng)一度被推崇，但由于資金問(wèn)題、可控性問(wèn)題、公平競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題和政企職責(zé)不分問(wèn)題，北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政府主導(dǎo)型和市場(chǎng)化相結(jié)合的模式逐漸被政府主導(dǎo)型所取代。北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)不同主體占比分析表2007200820092010招投標(biāo)企業(yè)占比（%）31低于30低于200土地儲(chǔ)備中心及國(guó)企占比（%）69不低于70不低于80100上海土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及其特點(diǎn)上海模式可概括為政府控制下的市場(chǎng)運(yùn)作模式。此模式下土地開(kāi)發(fā)效率較高，體現(xiàn)在變成熟地后的土地產(chǎn)品的較為標(biāo)準(zhǔn)。由于是大集團(tuán)(包括國(guó)有企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)等)統(tǒng)一進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)過(guò)程推進(jìn)較為順利，土地熟化過(guò)程較為規(guī)范，生地變成熟地的過(guò)程就像生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品。上海市為進(jìn)行土地儲(chǔ)備，政府設(shè)立了三類土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)：市土地儲(chǔ)備中心、各區(qū)(縣)

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、特定區(qū)域的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。市儲(chǔ)備中心是市政府設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，土地儲(chǔ)備中心下?lián)碛型惶装嘧拥牡禺a(chǎn)集團(tuán)，負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備運(yùn)作。為明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)不同性質(zhì)開(kāi)發(fā)土地的不同責(zé)任，上海市將土地分為六類：灘涂圍墾成陸地并經(jīng)

驗(yàn)收合格的土地、擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原國(guó)有農(nóng)用地、市政府為實(shí)施城市規(guī)劃需要儲(chǔ)備的其他國(guó)

有土地、擬調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地、擬依法征用后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地、土地管理部門依法收回的閑置國(guó)有土地。其中前三類由市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)儲(chǔ)備；后三類由市土地儲(chǔ)

備中心和所在地的區(qū)(縣)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)合儲(chǔ)備。通常情況下，市土地儲(chǔ)備中心和區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

聯(lián)合儲(chǔ)備原農(nóng)村集體所有土地，所占比例各為

50％；其它聯(lián)合儲(chǔ)備的土地，市土地儲(chǔ)備中心所占比

例為

30％，區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所占比例為

70％。市政府批準(zhǔn)的土地儲(chǔ)備專門機(jī)構(gòu)可以在相關(guān)文件規(guī)定的區(qū)域范圍內(nèi)單獨(dú)實(shí)施土地儲(chǔ)備，或者與市土地儲(chǔ)備中心、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)合實(shí)施土地儲(chǔ)備。上海市的土地儲(chǔ)備政策和制度決定了上海市一級(jí)土地開(kāi)發(fā)在實(shí)際運(yùn)行中的特征。由于各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

分別負(fù)責(zé)不同類別的土地儲(chǔ)備，由此就有不同背景的地產(chǎn)公司與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)合作進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。其中：重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域通常成立一家專門的公司統(tǒng)籌本區(qū)域的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)；在全市范圍內(nèi)進(jìn)行一級(jí)土

地開(kāi)發(fā)的主要是有市屬國(guó)資背景的公司，各區(qū)屬國(guó)資背景地產(chǎn)公司基本上控制了本區(qū)縣的一級(jí)土地開(kāi)

發(fā)市場(chǎng)，一些實(shí)力背景較強(qiáng)的非國(guó)資公司通過(guò)與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的合作獲得一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)。重慶模式重慶的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式屬于典型的政府主導(dǎo)型模式。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體是市政府，代表市政府實(shí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)

構(gòu)是九個(gè)國(guó)有控股集團(tuán)——城

市建設(shè)、高速公路、高等級(jí)公

路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、

開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)、渝富九大集團(tuán)在具體分工上有所不同，其一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式也有所不同總結(jié)為三種方式：自主土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)方式帶項(xiàng)目土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)方式與國(guó)企改革聯(lián)動(dòng)土地儲(chǔ)備方式重慶土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及其特點(diǎn)重慶的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式屬于典型的完全政府主導(dǎo)型模式。土地一級(jí)開(kāi)

發(fā)的主體是市政府，代表市政府實(shí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)是九個(gè)國(guó)有控股集

團(tuán)（城市建設(shè)、高速公路、高等級(jí)公路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、開(kāi)發(fā)

投資集團(tuán)、渝富）。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與土地儲(chǔ)備緊密聯(lián)系在一起，九個(gè)集

團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的權(quán)利，將納入儲(chǔ)備范圍的土地委托一

些公司進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，“生地”變“熟地”后，再到土地交易中心進(jìn)行“招拍掛”出讓。出讓所得的收入在市政府和企業(yè)之間按一定的比例進(jìn)行

分配：出讓所得綜合價(jià)金扣除應(yīng)支付的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本后的10%，作

為土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)發(fā)展專項(xiàng)資金存入土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)資金專戶；其余上交財(cái)

政，按市政府頒布的土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，由市與區(qū)縣政府按規(guī)定比

例分配；剩余資金集中市里，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)等

建設(shè)。這九個(gè)集團(tuán)在具體的分工上有所區(qū)別，但主要可以概括為三類：自主土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)方式、帶項(xiàng)目土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)方式以及與國(guó)企改革聯(lián)動(dòng)土地儲(chǔ)備方式。政府壟斷型開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)全程由政府控制開(kāi)發(fā)實(shí)體的確定、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排和開(kāi)發(fā)方案

實(shí)施，有利于縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間，降低開(kāi)發(fā)成本，便于政府實(shí)現(xiàn)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)目標(biāo)。政府可完全掌控地價(jià)，避免土地

開(kāi)發(fā)后的土地增值收益流失問(wèn)題。另一方面，政府承擔(dān)全部

土地開(kāi)發(fā)資金，融資渠道狹窄。政府也面臨著開(kāi)發(fā)資金大的

壓力，且開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)政府進(jìn)行更大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)有一

定的阻礙。由于土地開(kāi)發(fā)主體并非由市場(chǎng)確定及監(jiān)管制度的

缺失，相關(guān)管理人員可以定制出讓條件，使土地出讓隱蔽化，容易產(chǎn)生政企“合謀” ，導(dǎo)致土地資產(chǎn)流失。政府主導(dǎo)、企業(yè)參與型開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)這種方式是我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展方向。其所具備的分工的特點(diǎn)不但指政

府與企業(yè)間的分工，還指一二級(jí)土地開(kāi)發(fā)之間的分工。這種分工模式下實(shí)現(xiàn)

了政企分離，政府負(fù)責(zé)相關(guān)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而企業(yè)在宏觀規(guī)劃的基礎(chǔ)上運(yùn)

用市場(chǎng)調(diào)節(jié)模式進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，并獲取相關(guān)企業(yè)利潤(rùn)；而在這個(gè)流程中，政府主要負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期的招標(biāo)工作，制定相關(guān)招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)整

個(gè)拍賣流程進(jìn)行全程監(jiān)督和控制，有效的控制企業(yè)獲取的利潤(rùn)量。一二級(jí)土

地之間的分工中，參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)不得進(jìn)行二級(jí)土地開(kāi)發(fā)工作，從

而保證土地出讓的公平性和透明性。當(dāng)前，我國(guó)政府主導(dǎo)、企業(yè)參與型開(kāi)發(fā)

模式一般是指政府相關(guān)部門通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的形式對(duì)開(kāi)發(fā)單位和開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行

確定。在具體流程中，強(qiáng)調(diào)自身的監(jiān)控職能，確保選擇最優(yōu)化的企業(yè)來(lái)進(jìn)行

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定控制企業(yè)的利潤(rùn)獲取效益。這種情況下，要

根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式以及轉(zhuǎn)讓的方法差異，在具體操作過(guò)程中有很多

方式。例如

“生地出讓一熟地回購(gòu)”模式，是當(dāng)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)成熟后由政府統(tǒng)一收回拍賣，在政府與一級(jí)開(kāi)發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價(jià)分成、

固定收益+溢價(jià)分成以及完全市場(chǎng)操作等幾種。而且，這種土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用需求量普遍都很高，這種情況下就涌現(xiàn)出來(lái)很多比較有信譽(yù)、有能力的結(jié)

構(gòu)通過(guò)借殼上市的方式進(jìn)行融資后土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。三市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式對(duì)比分析土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)行模式是由開(kāi)發(fā)主體、開(kāi)發(fā)運(yùn)行方式以及收益分配等關(guān)鍵因素決定的。各種模式的土

地一級(jí)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)目標(biāo)一致，都是針對(duì)土地的熟化開(kāi)發(fā)，為將土地納入土地儲(chǔ)備庫(kù)及上市交易做準(zhǔn)備。本文認(rèn)為，各模式的不同之處在于開(kāi)發(fā)主體的選擇，政府與企業(yè)的定位，具體實(shí)施方式以及收益分配

方式等方面不同。對(duì)比三市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)行模式，選取實(shí)施主體、政府定位、企業(yè)定位、實(shí)施方式、收益分配方式幾個(gè)方面。綜合分析，不難發(fā)現(xiàn)北京是政府主導(dǎo)型與企業(yè)主導(dǎo)型并存；上海是政府控制

下的市場(chǎng)運(yùn)作；而重慶則是典型的政府主導(dǎo)型。三種運(yùn)行模式在當(dāng)?shù)靥囟ǖ臈l件下，都有其存在的合

理性和積極意義，也都存在局限性。政府主導(dǎo)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可以減少開(kāi)發(fā)土地過(guò)程中的阻力，便于協(xié)調(diào)各種關(guān)系；可利用國(guó)有控股集團(tuán)

迅速集中資金對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而且可以憑借政府的信譽(yù)進(jìn)行貸款或發(fā)行政府債券籌集資金；資金來(lái)

源多樣性可保證資金鏈不斷裂。然而，政府對(duì)市場(chǎng)信息的把握相對(duì)不充分，可能降低土地的開(kāi)發(fā)效率；土地開(kāi)發(fā)權(quán)掌控在政府手中，容易滋生腐?。磺议_(kāi)發(fā)企業(yè)成為工程承包單位，主觀能動(dòng)性不高；各國(guó)

有控股集團(tuán)職責(zé)范圍的劃定不明確，容易引發(fā)利益糾紛。政府控制的市場(chǎng)化運(yùn)作模式，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與地產(chǎn)集團(tuán)的聯(lián)合體兼具行政職能與公司職能，能夠保證資金供應(yīng)，便于政府控制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程，使開(kāi)發(fā)過(guò)程和形成的熟地更為標(biāo)準(zhǔn)；參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)具有政府背景，有利于開(kāi)發(fā)過(guò)程的推進(jìn)。但地產(chǎn)集團(tuán)的企業(yè)性質(zhì)，且有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的支持，有政企不分的嫌疑。此模式同樣存在政府主導(dǎo)模式的一些缺點(diǎn)。政府與企業(yè)主導(dǎo)并存的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，可以解決政府土地開(kāi)發(fā)資金不足問(wèn)題，減少政府開(kāi)發(fā)土地的風(fēng)險(xiǎn)；引入企業(yè)機(jī)制，有利于改善政府的管理體制，搞活土地開(kāi)發(fā)，提高土地開(kāi)發(fā)效率。但是政府對(duì)于土地供應(yīng)量的控制將相對(duì)削弱，且政府和企業(yè)在投資、經(jīng)營(yíng)決策以及收益分配等方面并不完全一致，容易引發(fā)矛盾，行程內(nèi)耗，同時(shí)也激發(fā)了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商從事一級(jí)開(kāi)發(fā)后進(jìn)而轉(zhuǎn)入二級(jí)開(kāi)發(fā)，追求更高利潤(rùn)回報(bào)的欲望。海南模式海南一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的模式屬于典型的企業(yè)主導(dǎo)型2006年7月19日海南省人民政府出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開(kāi)發(fā)的通知》指出：“土地出讓收入扣除土地開(kāi)發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開(kāi)發(fā)商的分成比例?！币簿褪钦f(shuō)，一級(jí)開(kāi)發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益海南財(cái)政實(shí)力較弱，導(dǎo)致土地一級(jí)

開(kāi)發(fā)市場(chǎng)由提供資金的開(kāi)發(fā)商掌控；中信泰富李嘉誠(chéng)、中信泰富、中信國(guó)安、華潤(rùn)集團(tuán)均參與了海南的一級(jí)開(kāi)發(fā)與政府分成比例為7：3抬高地價(jià)，把其他開(kāi)發(fā)商排除在外通過(guò)招拍掛向利益共同體輸送土地首創(chuàng)進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)開(kāi)始于與?？谑姓⒄劗?dāng)?shù)厮畡?wù)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。2007年4

月29日，首創(chuàng)股份與海口市政府簽訂了《?？谑形骱Ｐ聟^(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合作合同》，該地塊位于海口西海岸的長(zhǎng)流新區(qū)起步區(qū)，為海口新市政中心所在地，規(guī)劃總面積5209畝。上海另類模式

通過(guò)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式由政府組建項(xiàng)目公司進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，再通過(guò)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓等方式將已經(jīng)完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地投向二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。通過(guò)這種方式，可以很方便地定制受讓對(duì)象的條件，又不引人注意，以達(dá)到定向轉(zhuǎn)讓的目的。上海嘉通建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司在產(chǎn)權(quán)交易所將下屬4個(gè)項(xiàng)目公司100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，采用的就是這種方式。嘉通建設(shè)是嘉定區(qū)人民政府和申通集團(tuán)共同投資組建的國(guó)有控股型企業(yè)，也是上海市軌道交通11號(hào)線嘉定段沿線站點(diǎn)綜合開(kāi)發(fā)的建設(shè)開(kāi)發(fā)主體。該公司轉(zhuǎn)讓的4個(gè)項(xiàng)目公司是為軌道交通11號(hào)線嘉定城北站地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)所專門成立的。隨著這4個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的成交，他們共同持有的軌道交通11號(hào)線嘉定城北站地塊也已易主。中鐵二局

“鐵半城“舊城改造項(xiàng)目（千畝）中信深圳（集團(tuán)）公司中信蜀都項(xiàng)目（新中心）成都市干道指揮部城東舊城改造項(xiàng)目城市運(yùn)營(yíng)商成都模式——城市運(yùn)營(yíng)商突破了土地一級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)的范疇，走到了區(qū)域運(yùn)作的層次上。是一個(gè)從土地的整理開(kāi)始，到之后的配套建設(shè)的區(qū)域性的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目舊城改造涵蓋了土

地一級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)

和土地二級(jí)市場(chǎng)的

開(kāi)發(fā)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）兩個(gè)層次

蘇州中心廣場(chǎng)因其罕見(jiàn)的體量規(guī)模而創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)建筑的六個(gè)“第一”：蘇州中心廣場(chǎng)項(xiàng)目總面積達(dá)182萬(wàn)平方米，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的整體開(kāi)發(fā)城市綜合體;項(xiàng)目地下空間總面積約52萬(wàn)平方米，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的整體開(kāi)發(fā)地下空間;在蘇州中心廣場(chǎng)內(nèi)，設(shè)有蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司與新加坡凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司合資合作開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)單體規(guī)模最大的購(gòu)物中心，總建筑面積達(dá)40多萬(wàn)平方米;項(xiàng)目將建5萬(wàn)平方米的屋頂花園，是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的空中生態(tài)花園;蘇州中心廣場(chǎng)設(shè)置集中供冷供熱系統(tǒng)，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的城市綜合體集中供冷供熱系統(tǒng);此外，項(xiàng)目整體地下三層、部分地下四層，基坑占地面積達(dá)14萬(wàn)平方米，開(kāi)挖深度17至22米，開(kāi)挖土方約220萬(wàn)立方米，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的城市建筑基坑工程。城市合體

城市綜合體，是一個(gè)新近風(fēng)靡的地產(chǎn)概念，指那些集酒店、寫(xiě)字樓、公園、購(gòu)物中心、會(huì)展中心和公寓等于一體的特大型公共商業(yè)設(shè)施。國(guó)人熟知的上海第一高樓環(huán)球金融中心投資額約為73億元，而蘇州中心廣場(chǎng)項(xiàng)目的投資額則遠(yuǎn)超過(guò)前者。事實(shí)上，除了上述兩個(gè)超高建筑外，該中心廣場(chǎng)綜合體由10幢建筑構(gòu)成，其中100-200米高層塔樓7棟、大型商業(yè)建筑一座，總投資約285億元。蘇州廣場(chǎng)中心一旦完工，將與周邊的九龍倉(cāng)國(guó)際金融中心、蘇州新鴻基大廈、東方之門、環(huán)球188、蘇州廣電傳媒廣場(chǎng)、蘇州尼盛廣場(chǎng)、蘇州鳳凰文化廣場(chǎng)、圓融星座、晉合廣場(chǎng)等在內(nèi)的環(huán)金雞湖CBD，規(guī)模龐大，國(guó)內(nèi)大部分項(xiàng)目或無(wú)從比擬。辦公占比47.6%，商業(yè)22.3%，酒店10%，公寓11.6%，配套8.5%。雖然綜合體的總投資額較高，但并不是一次性付款，可以用回款良好的住宅項(xiàng)目維持其投資，而且可以與住宅項(xiàng)目用一個(gè)建設(shè)單位，這樣墊資的事情也好談，資金的調(diào)度余地更大?！鄙鲜鰣@區(qū)任職官員如是分析可能的資金來(lái)源。城市合體一邊是嚴(yán)厲地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，日益萎縮的住宅項(xiàng)目，一邊卻是四處開(kāi)花的超大城市綜合體，這種狀況讓人困惑。萎縮的公共綠地由于大規(guī)模建設(shè)用地需要，原先綠茵環(huán)繞，號(hào)稱小新加坡的蘇州工業(yè)園區(qū)的公共綠地規(guī)模迅速減少。綜合體的建設(shè)進(jìn)度更要匹配城市規(guī)模擴(kuò)大的速度、人流增長(zhǎng)的速度，要根據(jù)實(shí)際需求不能盲目。未來(lái)一年商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大量爛尾樓？蘇州中心廣場(chǎng)項(xiàng)目18塊土地皆由當(dāng)?shù)卣尘暗钠髽I(yè)通過(guò)招拍掛程序獲得。蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司為了獲得金雞湖旁的商業(yè)用地，單位面積(每平方米)價(jià)格達(dá)1.5萬(wàn)元左右。這相當(dāng)于園區(qū)政府在用自己的公司造城市綜合體。優(yōu)點(diǎn)是，充分運(yùn)用了園區(qū)政企合一的身份，以財(cái)政作為擔(dān)保和背書(shū)，運(yùn)用政府融資平臺(tái)進(jìn)行融資建設(shè)。但缺點(diǎn)也是顯而易見(jiàn)的，這個(gè)模式必須在上升通道時(shí)才能運(yùn)轉(zhuǎn)，萬(wàn)一地產(chǎn)的整體大勢(shì)不好，容易造成園區(qū)背上沉重的債務(wù)。城市綜合體的未來(lái)前景以及城市綜合體的大規(guī)模資金投入等都隨時(shí)考驗(yàn)著這些國(guó)企。城市合體

危機(jī)簽約主體項(xiàng)目概況合同目的合作原則合作范圍開(kāi)發(fā)主體及授權(quán)土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃合作特設(shè)機(jī)構(gòu)規(guī)劃修編權(quán)招商權(quán)雙方責(zé)任界定與劃分BT項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)區(qū)特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目代建項(xiàng)目土地出讓收益分配及使用陳述與保證政策支持與投資保障通知條款糾紛處理生效條件城市運(yùn)營(yíng)協(xié)議主要合同條款第一層級(jí)第二層級(jí)第三層級(jí)第四層級(jí)框架協(xié)議城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)協(xié)議土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議融資協(xié)議成本收益計(jì)算及支付協(xié)議（運(yùn)營(yíng)協(xié)議附件）BT協(xié)議土地一級(jí)開(kāi)發(fā)部分工程承繼協(xié)議合作特設(shè)機(jī)構(gòu)設(shè)立及運(yùn)

營(yíng)規(guī)則（運(yùn)營(yíng)協(xié)議附件）特許經(jīng)營(yíng)/公益設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議征地安置補(bǔ)償協(xié)議政府項(xiàng)目代建協(xié)議工程承包協(xié)議市政配套（水、電、消防、通訊）設(shè)計(jì)、施工協(xié)議相關(guān)設(shè)計(jì)、咨詢、審計(jì)、監(jiān)理、管理等中介服務(wù)協(xié)議…土地項(xiàng)目合同層級(jí)一覽(1)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)完全由政府主導(dǎo)，由政府土地行政主管部門或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的審批等手續(xù)，負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)企業(yè)只是拿著各種明確的審批文件去干具體工作，以提高工作效率。(2)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體應(yīng)堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法，實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，并為二級(jí)開(kāi)發(fā)商服務(wù)，達(dá)到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益高度動(dòng)態(tài)統(tǒng)一。(3)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)要市場(chǎng)化，但也不能完全交給市場(chǎng)，由于土地資源的特殊性，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一定要由政府來(lái)主導(dǎo)。(4)城市土地儲(chǔ)備制度要達(dá)到完全壟斷城市土地一級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)，這種定位違背了我國(guó)土地使用權(quán)市場(chǎng)化改革的目標(biāo)，城市土地所有權(quán)權(quán)益是通過(guò)“委托代理"關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市土地出讓市場(chǎng)由代理人高度壟斷，會(huì)損害土地資源的配置效率，導(dǎo)致土地資產(chǎn)的流失?？刂瞥鞘型恋毓?yīng)市場(chǎng)應(yīng)該是形成“統(tǒng)一+競(jìng)爭(zhēng)"的土地供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。(5)土地儲(chǔ)備是由消滅原權(quán)利人的物權(quán)到供地前的土地整理過(guò)程，土地整理自然需要一段時(shí)間。而充分利用儲(chǔ)備土地在供地前的空閑時(shí)間才是國(guó)務(wù)院要求一級(jí)開(kāi)發(fā)本意。即在土地出讓前，完成必要的前期開(kāi)發(fā)，縮短開(kāi)發(fā)周期，防止形成新的閑置土地。防止二次閑置是進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的終極目的。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)行的不同觀點(diǎn)模式1.

固定收益模式（按照土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的固定比例計(jì)算一級(jí)開(kāi)發(fā)收益）土地開(kāi)發(fā)流程土地整理資金流向土地出讓金流向企業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)收益=土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本×？%地方政府授權(quán)、招標(biāo)選定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體返還土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本+企業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)收益一級(jí)開(kāi)發(fā)商二級(jí)開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備中心土地進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)整理招拍掛出讓土地驗(yàn)收交付投入資金支付土地出讓金進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)模式1.

固定收益模式（北京模式）土地開(kāi)發(fā)流程土地整理資金流向土地出讓金流向企業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)收益=土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本×X%地方政府授權(quán)、招標(biāo)選定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體一級(jí)開(kāi)發(fā)商二級(jí)開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備中心土地進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)整理招拍掛出讓土地驗(yàn)收交付投入資金支付土地出讓金（扣除一級(jí)開(kāi)發(fā)成本+企業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)收益部分）進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)返還土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本+企業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)收益土地開(kāi)發(fā)流程土地整理資金流向地方政府授權(quán)、招標(biāo)選定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體一級(jí)開(kāi)發(fā)商二級(jí)開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備中心土地進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)整理招拍掛出讓土地驗(yàn)收交付投入資金支付土地出讓金進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)模式2.

收益分成模式（按照土地出讓凈收益的一定比例計(jì)算一級(jí)開(kāi)發(fā)收益）返還土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本+企業(yè)獲得的土地出讓收益分成部分土地出讓金流向企業(yè)獲得的土地出讓收益分成部分=（土地出讓收入-成本-各項(xiàng)基金稅費(fèi)）×X%模式3.

固定收益+分成模式地方政府授權(quán)、招標(biāo)選定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體一級(jí)開(kāi)發(fā)商二級(jí)開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備中心土地進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)整理招拍掛出讓土地驗(yàn)收交付投入資金支付土地出讓金（扣除一級(jí)開(kāi)發(fā)成本+企業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)固定收益部分）進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)返還土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本+企業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)固定收益支付企業(yè)獲得的土地出讓收益分成部分土地開(kāi)發(fā)流程土地整理資金流向土地出讓金流向企業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)固定收益=土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本×X%企業(yè)獲得的土地出讓收益分成部分=（土地出讓收入-成本-各項(xiàng)基金稅費(fèi)）×X%模式4.

固定收益+補(bǔ)貼模式地方政府授權(quán)、招標(biāo)選定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體一級(jí)開(kāi)發(fā)商二級(jí)開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備中心土地進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)整理招拍掛出讓土地驗(yàn)收交付投入資金支付土地出讓金（扣除一級(jí)開(kāi)發(fā)成本+企業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)固定收益部分）進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)返還土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本+企業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)固定收益土地開(kāi)發(fā)流程土地整理資金流向土地出讓金流向企業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)固定收益=土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本×X%關(guān)聯(lián)公司提供政府補(bǔ)貼關(guān)聯(lián)關(guān)系土地開(kāi)發(fā)流程土地出讓金流向地方政府土地（毛地、半熟地）支付土地出讓金收儲(chǔ)土地土地儲(chǔ)備中心模式5.

政府補(bǔ)貼模式二級(jí)開(kāi)發(fā)商招拍掛出讓土地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)返還土地出讓金其他投資商土地開(kāi)發(fā)流程土地整理資金流向土地出讓金流向地方政府授權(quán)、招標(biāo)選定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體一級(jí)開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備中心土地進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)整理招拍掛出讓土地驗(yàn)收交付投入資金按一級(jí)開(kāi)發(fā)成本價(jià)支付土地出讓金二級(jí)開(kāi)發(fā)商支付的土地出讓金=土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本模式6.

一、二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)模式合作進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)其他投資商二級(jí)開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)關(guān)系返還土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本2009年北京昌平區(qū)回龍觀村，采用了創(chuàng)新的“學(xué)校、醫(yī)院等民生配套設(shè)施由政府出資先建，居民回遷后可馬上使用”的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)新模式。以前政府沒(méi)錢，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要是由開(kāi)發(fā)企業(yè)主導(dǎo)，因?yàn)槿谫Y比較難，開(kāi)發(fā)商能不建的就不建。2009年北京市實(shí)施1000億元的土地儲(chǔ)備投資計(jì)劃，

儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表政府完成了融資，使配套先行這種模式的嘗試成為可能。以回龍觀村項(xiàng)目為例，在費(fèi)用上，先把學(xué)校、醫(yī)院等配套的建設(shè)成本納入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，由政府先支付，今后再由周邊經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地進(jìn)行分?jǐn)偂＝ㄔO(shè)上，配套具體用地位置及規(guī)劃指標(biāo)由規(guī)劃部門確定，地塊內(nèi)的征地、拆遷工作后，由一級(jí)開(kāi)發(fā)主體單位組織建設(shè)，建設(shè)完成并驗(yàn)收合格后，整體移交相關(guān)主管部門。這樣一來(lái)，待回遷居民入住時(shí)，他們可直接到已經(jīng)建成的學(xué)校上課，在家附近的新醫(yī)院看病?！鞍凑找酝拈_(kāi)發(fā)模式，相應(yīng)配套要等開(kāi)發(fā)商拿地后配建，至少需要3年時(shí)間。如今，拆遷項(xiàng)目把教育、醫(yī)療等公共配套建設(shè)納入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)范疇，建設(shè)周期可以縮短一半?！北本┦袊?guó)土資源局局長(zhǎng)魏成林說(shuō).配套設(shè)施建設(shè)先行的方式2008年，受金融危機(jī)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑壓力影響，西安市城市發(fā)展資金缺口較大，中***開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司通過(guò)先支付誠(chéng)意金的方式，緩解政府的部分資金壓力，并通過(guò)與政府簽訂合作協(xié)議，對(duì)擬獲取地塊的位置、土地價(jià)格、主要規(guī)劃指標(biāo)、掛牌時(shí)間和凈地交付時(shí)間等事項(xiàng)進(jìn)行約定，確保開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司如期獲得土地。同時(shí)，通過(guò)地產(chǎn)投資帶動(dòng)設(shè)計(jì)、承包業(yè)務(wù)發(fā)展。關(guān)注點(diǎn)：由于土地開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在毛地掛牌，凈地交付的模式下，周邊土地升值可能會(huì)導(dǎo)致政府履約質(zhì)量的下降（延遲交付凈地）；土地交付的滯后使項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的掌控力下降，加大了開(kāi)發(fā)的難度。因此，需要在運(yùn)作策劃時(shí)評(píng)估好征地拆遷的難度和執(zhí)行力度，重點(diǎn)關(guān)注凈地交付時(shí)間的約定和執(zhí)行，確保能夠按照約定時(shí)間及時(shí)交付凈地。毛地掛牌

凈地交付雙方約定BT項(xiàng)目商務(wù)條件和開(kāi)發(fā)商意向獲取土地的位置、規(guī)劃指標(biāo)、土地價(jià)款和掛牌時(shí)間。BT項(xiàng)目回購(gòu)分四次，分別為20%、30%、20%、30%；除第一次外，其余回購(gòu)分別于竣工驗(yàn)收合格或者項(xiàng)目投入使用后的第12個(gè)月、第24個(gè)月、第36

個(gè)月各支付一次。第一次支付與拿地項(xiàng)目部分掛鉤。即土地價(jià)款與工程建安暫估總造價(jià)的20%對(duì)沖，多退少補(bǔ)。開(kāi)發(fā)公司通過(guò)集團(tuán)提供擔(dān)保的方式獲得銀行貸款。政府出具政府辦公會(huì)議決議文件，批準(zhǔn)以BT方式建設(shè)，列入政府采購(gòu)預(yù)算，

承諾以土地收入作為回購(gòu)資金主要來(lái)源（國(guó)土局出具項(xiàng)目回購(gòu)配置土地的函），不足部分以其他財(cái)政收入補(bǔ)足，同時(shí)，財(cái)政局出具財(cái)政回購(gòu)承諾函。城市運(yùn)營(yíng)BT

、土地聯(lián)動(dòng)模式BT項(xiàng)目在授權(quán)和擔(dān)保方面的商務(wù)條件的落實(shí)；(商業(yè)銀行擔(dān)保；實(shí)物資產(chǎn)抵押擔(dān)保；有實(shí)力企業(yè)擔(dān)保；土地使用權(quán)擔(dān)保；股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保等）BT項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)集團(tuán)地產(chǎn)之間內(nèi)部聯(lián)動(dòng)；(設(shè)計(jì)、施工等）政府履約不及預(yù)期；地塊成交超過(guò)約定地價(jià)的處理；(例如：掛牌起始價(jià)格為凈用地150萬(wàn)元/畝，若發(fā)生競(jìng)價(jià)，掛牌起始價(jià)至200萬(wàn)元

/畝的凈溢價(jià)部分，在扣除不多于10%的政策性提留后，50%返還給開(kāi)發(fā)集團(tuán)；200萬(wàn)元/畝以上的溢價(jià)部分，全額支付給開(kāi)發(fā)集團(tuán)。）政府采購(gòu)審批文件；土地權(quán)屬轉(zhuǎn)讓及拆遷的困難；工程進(jìn)展快，但土地未交付時(shí)的工程款結(jié)算問(wèn)題。由BT發(fā)包方代付部分土地出讓金（BT的發(fā)包方也是區(qū)域的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商）城市運(yùn)營(yíng)BT

、土地聯(lián)動(dòng)模式通過(guò)實(shí)施BT項(xiàng)目，與政府建立良好的合作關(guān)系，篩選并鎖定BT項(xiàng)目回購(gòu)資金來(lái)源地塊，實(shí)現(xiàn)工程與土地聯(lián)動(dòng)。通過(guò)BT業(yè)主墊付土地款實(shí)現(xiàn)后續(xù)地價(jià)款與BT回購(gòu)款的抵扣，為BT項(xiàng)目采購(gòu)款的回收提供了一定的保障，降低BT項(xiàng)目政府履約風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和財(cái)力狀況如果一般，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體水平就會(huì)相對(duì)滯后；聯(lián)動(dòng)地塊周邊配套是否完善；周邊是否有大量的土地供應(yīng)對(duì)于聯(lián)動(dòng)地塊構(gòu)成潛在的競(jìng)爭(zhēng)力；聯(lián)動(dòng)地塊如果尚未收儲(chǔ)，一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中還將面臨實(shí)施進(jìn)度、成本等多種不確定因素影響；簽約主體對(duì)于聯(lián)動(dòng)地塊土地出讓權(quán)利的覆蓋性。城市運(yùn)營(yíng)BT

、土地聯(lián)動(dòng)模式小結(jié)一：應(yīng)在房地產(chǎn)部門的專業(yè)力量支持下，主動(dòng)提前深入做好聯(lián)動(dòng)土地的價(jià)值研究。尤其是項(xiàng)目處于三四線城市時(shí)，務(wù)必要對(duì)城市容量、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間、政府履約能力和信用等做好充分調(diào)研。二：受市場(chǎng)變化、政府換屆等因素影響，聯(lián)動(dòng)土地征拆交付的不確定因素較多，在前期談判時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)地塊征地拆遷的難度和執(zhí)行力度，確保能夠按照約定順利交付凈地。同時(shí)，與土地聯(lián)動(dòng)的BT項(xiàng)目本身的商務(wù)條件不宜弱化。三：在財(cái)政收支兩條線的體制下，實(shí)現(xiàn)土地出讓價(jià)款與BT項(xiàng)目回購(gòu)款直接抵扣存在障礙，提前策劃好現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)的路徑。四：在現(xiàn)行財(cái)政收支體制下，落實(shí)雙方約定底價(jià)拿地的溢價(jià)返還路徑存在一定障礙。在政府授權(quán)的BT項(xiàng)目業(yè)主單位與其授權(quán)的一級(jí)開(kāi)發(fā)主體統(tǒng)一的情況下，業(yè)主單位可以合法的補(bǔ)償形式予以土地溢價(jià)返還，落實(shí)返還名義、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等。五：若目標(biāo)地塊出讓收益為開(kāi)發(fā)商實(shí)施BT項(xiàng)目回購(gòu)資金來(lái)源之一，政府有意在土地出讓時(shí)抬高地價(jià)，帶動(dòng)周邊土地市場(chǎng)氛圍，開(kāi)發(fā)商應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，把握是否拿地的主動(dòng)權(quán)。六：充分利用集團(tuán)公司的全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)，在地方政府的支持下，通過(guò)簽訂合作框架協(xié)議明確合

作意向，在對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，以獲取質(zhì)優(yōu)價(jià)低土地為評(píng)估重點(diǎn)，帶動(dòng)投資開(kāi)發(fā)、工程、設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展。城市運(yùn)營(yíng)BT

、土地聯(lián)動(dòng)模式上海推進(jìn)土地二次開(kāi)發(fā)

促工業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥(niǎo)”

存量開(kāi)發(fā)2011年，上海制定了工業(yè)“五個(gè)萬(wàn)億”的“十二五”發(fā)展規(guī)劃。具體為：新增工業(yè)總產(chǎn)值1萬(wàn)億；

建設(shè)10個(gè)千億級(jí)產(chǎn)出的園區(qū)，總計(jì)超萬(wàn)億；打造裝備制造、汽車制造、石油化工等10個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，總計(jì)超萬(wàn)億；力爭(zhēng)培育100個(gè)百億收入的龍頭企業(yè)，總計(jì)超萬(wàn)億；五年累計(jì)貢獻(xiàn)企業(yè)稅收超過(guò)萬(wàn)億。但目前經(jīng)濟(jì)的情勢(shì)給這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)了壓力?！渡虾＝?jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2012）》顯示，2011年，上海的產(chǎn)業(yè)投資出現(xiàn)明顯下降，呈現(xiàn)降幅大、降速快等特點(diǎn)，特別是工業(yè)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資難以繼續(xù)發(fā)揮主要作用。原因之一是工業(yè)園區(qū)用地受到制約。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海目前工業(yè)園區(qū)用地面積為700多平方公里，可供增長(zhǎng)的空間已不大。同時(shí)，全市工業(yè)園區(qū)土地產(chǎn)出效率存在高低不一的狀況。統(tǒng)計(jì)顯示，上海確立的104個(gè)工業(yè)區(qū)，2010年共實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2.26萬(wàn)億元，占全市工業(yè)總量的73％；市級(jí)以上產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和稅收總額分別占全市工業(yè)的50％和60％左右。在投入產(chǎn)出效率上，這些工業(yè)園區(qū)土地平均產(chǎn)出水平為53億元/平方公里，市級(jí)以上開(kāi)發(fā)區(qū)單位土地產(chǎn)出62.6億元/平方公里。其中，效益最好的漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地產(chǎn)出則接近300億元/平方公里。而位于松江區(qū)九亭鎮(zhèn)的老工業(yè)園，由于起步開(kāi)發(fā)早，落戶企業(yè)普遍規(guī)模小、效益低、污染重，44家企業(yè)年稅收還不足1000萬(wàn)元。上海的產(chǎn)業(yè)園區(qū)要進(jìn)行土地二次開(kāi)發(fā)，實(shí)行“騰籠換鳥(niǎo)”，必須通過(guò)淘汰劣勢(shì)企業(yè)等方式盤活低效的存量土地。

上海推進(jìn)土地二次開(kāi)發(fā)

促工業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥(niǎo)”

“騰籠換鳥(niǎo)”2011年以來(lái)，上海各大工業(yè)園區(qū)已開(kāi)始展開(kāi)盤活存量土地、調(diào)整工業(yè)項(xiàng)目的工作。大多數(shù)市郊工業(yè)園區(qū)選擇從已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中動(dòng)手，擠出部分閑置廠房和土地提供給更適宜型企業(yè)。據(jù)悉，青浦工業(yè)園區(qū)可開(kāi)發(fā)的1.72萬(wàn)畝土地，目前大部分已開(kāi)發(fā)完畢，剩余的空間只有2000畝左右。通過(guò)近三年對(duì)老園區(qū)的二次開(kāi)發(fā)，青浦區(qū)共盤出了1000畝土地，其中八成是閑置廠房，這其中80％是一次性的股份和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。對(duì)一些老工業(yè)園區(qū)而言，土地空間有限，盤活的零星土地資源分散，“騰籠換鳥(niǎo)”重新利用則顯得難度很大。一方面要承接轉(zhuǎn)移而來(lái)的大量新、擴(kuò)建項(xiàng)目，另一方面又要想方設(shè)法引進(jìn)高精尖企業(yè)，對(duì)不少老工業(yè)園區(qū)的用地提出了挑戰(zhàn)，這就需要園區(qū)通過(guò)整體改造，尋找新的經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)業(yè)定位。一些園區(qū)已有斬獲。如松江區(qū)九亭鎮(zhèn)的老工業(yè)園區(qū)坐擁黃金地段，又坐擁軌道交通9號(hào)線，目前通過(guò)整體改造的，已基本完成了原有企業(yè)的關(guān)、停、遷移工作。而盤活的305畝土地，被九亭鎮(zhèn)納入“北部商務(wù)區(qū)”的整體規(guī)劃，瞄準(zhǔn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及技術(shù)優(yōu)勢(shì)、資本密集的項(xiàng)目進(jìn)行招商。九亭鎮(zhèn)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，新引進(jìn)項(xiàng)目最近已集中簽約，有望實(shí)現(xiàn)1個(gè)億的稅收，比黃亭小區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整前猛增了10倍。據(jù)悉，“十二五”期間，松江將每年至少增加一個(gè)區(qū)塊，如永豐街道玉樹(shù)路西片區(qū)、松江工業(yè)區(qū)一期，以及滬松公路沿線的九亭、泗涇、洞涇、中山等的產(chǎn)業(yè)區(qū)塊，都將實(shí)施類似的區(qū)塊整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從土地存量中挖掘出“二次創(chuàng)業(yè)”的新空間。

四五六一二三融資渠道的建立三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源可分為三部分：金融機(jī)構(gòu)貸款、財(cái)政資金和其他資金。其中，財(cái)政投入和銀行貸款仍然是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源。隨著金融市場(chǎng)的發(fā)展，企業(yè)債

券、中期票據(jù)等直接融資工具，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及股權(quán)融資

方式在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中發(fā)揮的

作用逐漸增大。1.以政府為損益主體的開(kāi)發(fā)模式蘇州做法：新區(qū)政府委托蘇新集團(tuán)公司融資、征地、配套，政府出讓土地，并將土地出讓金支付征地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用，回購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不足的部分逐年用財(cái)政收入彌補(bǔ)。蘇新集團(tuán)公司是融資主體，而新區(qū)政府是損益主體。重慶做法：建立政府全資的土地儲(chǔ)備中心，由該中心以規(guī)劃土地未來(lái)的土地出讓金作為質(zhì)押，向心代表政府出讓、拍賣土地。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資模式政府出土地企融開(kāi)成本費(fèi)用銀行借款土，地由收中益心征地，并委托有關(guān)公司進(jìn)行配套，中支付成本、回2.以企業(yè)為損益主體的開(kāi)發(fā)模式西安做法：西安高新區(qū)在“一次創(chuàng)業(yè)”期間也采用了以高科集團(tuán)公司進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式，高科集團(tuán)公司向銀行融資并開(kāi)發(fā)土地，以政府的名義出讓土地，管委會(huì)（代表政府）除必要的財(cái)政支出外，將土地出讓金和節(jié)余的財(cái)政收入都投入高科集團(tuán)公司用于土地的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。業(yè)組建的大連軟件大連做法： 園開(kāi)發(fā)有發(fā)的。該園區(qū)的良性運(yùn)營(yíng)取決于三方面因素：一是獨(dú)特的行業(yè)定位，二是政府的大力支持，大連市政府把軟件作為支柱產(chǎn)業(yè)，投入了許多資源。三是良好的地段使得園區(qū)有可能獲得較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益，以支撐園區(qū)的良性發(fā)展。企融開(kāi)大成連本軟件費(fèi)園用是企出土地限土公地司收負(fù)責(zé)益開(kāi)由私營(yíng)企

政府政支出土地開(kāi)發(fā)融資渠道分析從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源可分為三