萬順廣場商業(yè)價(jià)值的報(bào)告

萬順廣場商業(yè)價(jià)值的報(bào)告武漢市商圈分布及消費(fèi)分析

武漢市商圈分布漢正街武廣江漢路鐘家村徐東中南街道口王家灣司門口光谷漢口區(qū)域：江漢路、武廣、漢正街三大商圈。漢陽區(qū)域：鐘家村、王家灣兩大商圈。武昌區(qū)域：司門口、中南、徐東、街道口、光谷五大商圈。中心商業(yè)區(qū)指商業(yè)高度集中，各類商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種齊全，服務(wù)范圍對象以區(qū)域以外消費(fèi)者為主的商業(yè)繁華區(qū)域。規(guī)劃范圍為以中山大道、解放大道中段為主體，分別向沿江（河）大道、建設(shè)大道延伸，適時(shí)擴(kuò)充至王家墩區(qū)域等。包括有武廣，江漢路，漢正街商圈。市級商業(yè)副中心指在居民稠密區(qū)、歷史形成的商業(yè)集中路段、公共交通集散地或新興大型住宅區(qū)周邊位置的地區(qū)性商業(yè)服務(wù)中心。包括有王家灣，司門口，街道口、光谷。市級商業(yè)中心指商業(yè)中度聚集，商業(yè)服務(wù)行業(yè)完善，服務(wù)對象中近50%為區(qū)域以外消費(fèi)者的繁華商業(yè)中心。規(guī)劃以武昌中南路和漢陽鐘家村地區(qū)為核心分別形成我市市級商業(yè)中心。包括有中南，鐘家村商圈。

商業(yè)環(huán)境:王家灣商圈規(guī)劃為市級商業(yè)副中心，但其區(qū)位對武漢新區(qū)有更強(qiáng)輻射力王家灣商圈規(guī)劃定位為市級商業(yè)副中心，在功能定位上以滿足區(qū)域消費(fèi)為主，低于鐘家村商圈。王家灣商圈位于武漢城市發(fā)展空間主軸上，同時(shí)更接近武漢新區(qū)腹地，未來對新區(qū)有更強(qiáng)的輻射力。王家灣商業(yè)中心

商業(yè)環(huán)境:王家灣商圈擴(kuò)容，功能在不斷升級，超越鐘家村商圈的趨勢新規(guī)“一道一圈二線”，將沿龍陽大道進(jìn)一步擴(kuò)容商圈，強(qiáng)化升級商業(yè)功能，提升商圈輻射力，從城市商圈的發(fā)展格局看，鐘家村商圈作為武漢市級商業(yè)中心的地位在受到漢口商圈的影響下，商圈將逐步?jīng)]落。王家灣商圈受到外在競爭壓力較小，發(fā)展?jié)摿薮?，將取代鐘家村輻射整個(gè)武漢新區(qū)。圖例：漢口商業(yè)中心市級商業(yè)中心區(qū)市級商業(yè)副中心“一道一圈二線”一圈指王家灣商業(yè)圈一道即龍陽大道沿線提檔升級，引入星級大酒店和大型會展中心。二線，一是芳草路沿墨水湖，將修建臨湖高檔住宅、生活步行街和湖景公園。另外一線龍陽湖東路沿線，圍繞武漢摩爾城進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，引進(jìn)娛樂休閑項(xiàng)目。

商業(yè)環(huán)境:王家灣商圈在規(guī)模和業(yè)態(tài)上已超越鐘家村商圈定位體量業(yè)態(tài)鐘家村市級25萬購物中心、百貨、超市王家灣副中心75萬購物中心、百貨、超市、家居、家電沌口副中心40萬購物中心、商業(yè)街、超市、家居、家電

商業(yè)環(huán)境：扎堆效應(yīng)顯現(xiàn)，王家灣商圈主力店鋪經(jīng)營情況良好目前，王家灣商圈內(nèi)雖然整體商業(yè)體量較大，商業(yè)單體較多，但是其經(jīng)營情況良好。特別是具有品牌效應(yīng)的大洋百貨、沃爾瑪、家樂福超市、國美、蘇寧專業(yè)賣場等主力商家，其經(jīng)營狀況更是常年保持高效、穩(wěn)定。由此說明，在王家灣商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚、且商業(yè)消費(fèi)力旺盛。經(jīng)營情況備注大洋百貨開業(yè)當(dāng)天吸引了近6萬人次的消費(fèi)者，銷售收入逾1446萬，次日再次實(shí)現(xiàn)銷售收入1100萬元?jiǎng)?chuàng)大洋百貨全國紀(jì)錄沃爾瑪開業(yè)三天客流量達(dá)35萬以上，銷售額超過600萬家樂福營業(yè)額在武漢各分店排前三國美營業(yè)額在武漢各分店排前三蘇寧營業(yè)額在武漢各分店排第二

商業(yè)環(huán)境：王家灣商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)值凸顯，租金水平已超過鐘家村商圈在租金水平方面，鐘家村商圈主要商業(yè)單體租金水平大約為一樓300元/㎡/月，二樓150元/㎡/月，三樓100元/㎡/月；王家灣商圈主要商業(yè)單體租金水平大約為一樓300-400元/㎡/月，二樓200-300元/㎡/月，三樓100-150元/㎡/月?？傮w而言，王家灣商圈租金水平已經(jīng)超過鐘家村商圈約50-100元/㎡/月。商業(yè)單體租金水平元/㎡/月王家灣商圈摩爾城一樓300-400二樓200-300三樓150左右21世紀(jì)中心一樓250-320二樓170-200三樓120左右鐘家村商圈閩東國際城一樓300左右二樓150左右三樓100左右核心商圈街鋪200-300王家灣商圈：21世紀(jì)購物中心經(jīng)營現(xiàn)狀：漢商21世紀(jì)經(jīng)營狀況良好，并呈現(xiàn)一下特征：王家灣最老的購物中心，業(yè)態(tài)齊全，加上家樂福作為主力店的帶動(dòng)，聚集了充足的人流；建筑老舊，經(jīng)營檔次偏低，目前擴(kuò)建正在進(jìn)行中。王家灣商圈:大洋百貨大洋百貨龍陽店位于王家灣樂福對面，總營業(yè)面積4.7萬方，是大洋百貨在武漢既江漢路店、光谷店之后的第三家，于2009年12月5日開業(yè)，業(yè)態(tài)定位于中高端零售百貨。項(xiàng)目由武漢商貿(mào)控股開發(fā)。開業(yè)后，與漢商21世紀(jì)購物中心、武漢摩爾城形成了鼎立之勢。目前經(jīng)營狀況一般。商場經(jīng)營方式為商戶返點(diǎn)，各商戶返點(diǎn)比例不一。王家灣商圈:大洋百貨樓層主題業(yè)態(tài)代表品牌-1F運(yùn)動(dòng)休閑館少男休閑、運(yùn)動(dòng)服飾、牛仔系列、體育用品、量販休閑優(yōu)之良品、coco、NIKE、ADI、KAPPA、哥倫比亞、紐巴倫、匡威、Levi’s、Jack-Jones、me-city、Tonyjeans、plory等1F國際精品館化妝品、珠寶、女鞋、貴表BELLE、BASTO、天美意、沃卡索、思加圖、千百度、d:fuse、歐萊雅、歐泊萊、佰草集；玉蘭油、ZA、水之印、露得清、夢妝、安尚秀、自然堂、優(yōu)色林、丸美、美寶蓮；周大福、六福、周生生、老鳳祥、明牌等2F時(shí)尚名媛館少女裝、時(shí)尚女裝、內(nèi)衣、女包、流行表倉喬家、淑女屋、babyfox、honeys、casio、鄂爾多斯、俞兆林、I’d、eblin、pucca、E-LAND、only、vero-moda、歐時(shí)力、basic-house、sprit、自然元素、ES、mind-bridge等3F都會儷人館都市女裝、淑女裝、SPA、美容養(yǎng)顏太和、木依坊、pastime、名典屋、采軒、純粹、midpoint、cheche、bossinistyle、梨人坊、思妍麗等4F紳士名品館男休閑、男正裝、男鞋包、男單品、男配飾goldlion、harson、senda、cele、cartelo、sprit、tonywear、jonone、youngor、美爾雅、selected等5F溫馨生活館餐飲、童裝、童玩、童車、床品家居、小家用金韓宮、重慶小天鵝、綠茵閣、Snoopy、淑女屋、紅青藍(lán)、麗嬰房、E-LAND等王家灣商圈:金馬凱旋家居位于漢陽大道于龍陽大道交匯處，于2005年9月開業(yè)，是香港金馬凱旋集團(tuán)在武漢地區(qū)打造的第四大時(shí)尚家居廣場（武昌中南店、徐東店及漢口常青店），結(jié)束了漢陽無高檔家居賣場的歷史項(xiàng)目經(jīng)營面積約2萬方，聚集了國內(nèi)外知名家居品牌王家灣商圈:好美家家居廣場位于漢陽大道于龍陽大道交匯處（王家灣十升路特一號），經(jīng)營面積達(dá)20000㎡，是華中區(qū)最大的建材連鎖超市主要經(jīng)營裝潢建材和家居用品,經(jīng)營達(dá)45000余種建材、家居商品，國際知名品牌及暢銷品牌在超市均有經(jīng)營王家灣商圈小結(jié)市級商業(yè)副中心，體量約120萬方，定位中檔，作為后起步商圈，處于快速發(fā)展中，規(guī)劃痕跡明顯，使得區(qū)域內(nèi)單體較多，大型知名商家齊集于此，使王家灣商圈迅速實(shí)現(xiàn)全面升級，成為漢陽最大商圈；現(xiàn)在王家灣商圈正處于快速發(fā)展和升級中，據(jù)區(qū)政府規(guī)劃，王家灣未來的商業(yè)體量將超過百萬平方米，商業(yè)前景被看好。目前，鐘家村區(qū)域的商業(yè)基本是由漢商、銅鑼灣（新世界）及區(qū)域內(nèi)眾多中小型商鋪形成。以鐘家村天橋?yàn)橹行乃拿嫱七M(jìn)，直徑約為1公里。商業(yè)環(huán)境:鐘家村商圈在規(guī)模和業(yè)態(tài)上已落后王家灣，

但作為老的商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境還是很理想。鐘家村商圈一直以來都是漢陽商場獨(dú)撐市場，幾經(jīng)興衰后，最近重新崛起；武漢銅鑼灣（新世界）廣場，閩東國際，以及全新包裝的漢商中心，再憑借其中心板塊的交通便利條件和優(yōu)越的自然環(huán)境，一躍成為商業(yè)地產(chǎn)扎堆競爭要地鐘家村商圈作為漢陽傳統(tǒng)商業(yè)集中區(qū)域，鐘家村已經(jīng)形成一個(gè)穩(wěn)定的商圈氛圍，以鐘家村密集商業(yè)為軸心向四周擴(kuò)散。鐘家村核心區(qū)域以漢陽商場、閩東國際城、銅鑼灣廣場為主力，其他區(qū)域以中小鋪面為主。商業(yè)名稱位置面積業(yè)態(tài)現(xiàn)狀漢陽商場武漢市漢陽大道134號2.6萬㎡商品零售為主的大型百貨營業(yè)銅鑼灣漢陽大道漢商對面10萬㎡國際連鎖商業(yè)、超市、電器賣場營業(yè)閩東國際城鸚鵡大道漢商對面4萬㎡大型超市、營業(yè)漢商銀座漢商旁邊5萬㎡大型購物中心暫未營業(yè)

鐘家村商圈:漢陽商場1958年落成，成為漢陽唯一大型商場，檔次較低、服務(wù)漢陽，目標(biāo)消費(fèi)以漢陽中老年為主；商場規(guī)模小，檔次定位較低，市場影響力不大，市場形象不好，但一直是漢陽的商業(yè)中心；采取聯(lián)營扣點(diǎn)的形式，不保底扣取商家10-25%營業(yè)額樓層業(yè)態(tài)規(guī)模-1F超市共六層：每層面積約4300㎡，共約26000㎡1F珠寶、鐘表眼鏡、化妝品、精品名鞋、煙酒、麥當(dāng)勞2F運(yùn)動(dòng)休閑服飾、毛衫內(nèi)衣3F時(shí)尚女裝、漢派女裝、中老年女裝4F武漢電信城、男裝區(qū)、文化用品、陽光電玩5F童裝、兒童玩具、工藝禮品、床上用品、箱包6F現(xiàn)代家電賣場

鐘家村商圈:銅鑼灣+新世界廣場銅鑼灣項(xiàng)目屬于純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積10萬平米，共分9層，集百貨主力店、國際連鎖商業(yè)、超市、電器賣場、國際影院、主題餐飲、休閑娛樂等全方位功能為一體，滿足現(xiàn)代消費(fèi)需求。

鐘家村商圈:閩東國際城

項(xiàng)目位于鐘家村十字路口西北側(cè)規(guī)劃集購物、娛樂休閑、商務(wù)辦公、居住為一體，設(shè)有大型商業(yè)步行街、大型超市、高級公寓、高檔住宅、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)。商業(yè)體量4.2萬方；區(qū)位樓層業(yè)態(tài)東區(qū)1F流行時(shí)尚生活中心2F家樂福超市3F家樂福超市4F家電數(shù)碼中心西區(qū)1F運(yùn)動(dòng)休閑一條街2F休閑、娛樂中心3F鐘家村商圈租金情況區(qū)域業(yè)態(tài)面積（平米）租金價(jià)格（元/平米）A服飾鞋帽、音像制品、零售20-10080-150B服飾食品、美容美發(fā)、裝飾20-10055-180C食品醫(yī)藥、彩票金融、零售20-10070-200D服飾鞋帽、化妝品、理發(fā)、金融10-5055-150E通訊電子、裝飾廣告、副食20-12075-220F家居服飾、通訊、裝飾廣告、工業(yè)用品20-4555-160G酒店休閑、地產(chǎn)廣告、副食20-7080-200H酒店、服飾、房地產(chǎn)20-8080-200鐘家村商圈小結(jié)鐘家村商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出明顯的全面性和多樣性，涉及到生活、商務(wù)的全部商業(yè)業(yè)態(tài)。而服裝、鞋類、數(shù)碼手機(jī)、電器、餐飲娛樂、銀行網(wǎng)點(diǎn)等則構(gòu)形成了商圈的主體。與此同時(shí)，所有的商業(yè)形態(tài)在表現(xiàn)上則不約而同的表現(xiàn)出小、雜、亂的共性特點(diǎn)，沒有形成明顯的品牌形象，其商業(yè)形象與漢陽鐘家村這一地理位置存在相當(dāng)大的差距。鐘家村地區(qū)的商業(yè)多為自發(fā)形成，缺乏必要的引導(dǎo)與規(guī)劃，在經(jīng)營定位上呈現(xiàn)出明顯的中心流通經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，商圈內(nèi)二十萬常住人口的基本生活配套則嚴(yán)重缺乏，缺少針對普通居民的大型日常購物場所。沌口商圈：經(jīng)開萬達(dá)商業(yè)面積22.3萬方；產(chǎn)品定位：第三代萬達(dá)廣場——城市綜合體。將商業(yè)、商務(wù)、娛樂、居住、文化等多種功能集于一體，擁有室內(nèi)外步行街、時(shí)尚百貨、大型品牌超市、高級寫字樓、公寓、五星級酒店、萬達(dá)國際影城等豐富功能組合。市場定位：區(qū)域型綜合性商業(yè)項(xiàng)目。7月28日試營業(yè)，8月26日開業(yè)。

室外步行街商業(yè)樓（持有）沌口商圈：湘隆時(shí)代廣場武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大型綜合商業(yè)體，商業(yè)面積約16.53萬方，其地處沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心地段，毗鄰武漢體育中心，三面臨街，集步行街、超市、休閑文體健身中心、餐飲、娛樂、辦公及時(shí)尚住宅小區(qū)于一體。

區(qū)位面積業(yè)態(tài)代表品牌A區(qū)2.89萬㎡精品步行街集時(shí)尚、美容、美食、休閑、健身、書店、服飾和培訓(xùn)等業(yè)態(tài)為一體；B區(qū)8.72萬㎡時(shí)代廣場必勝客、銳利運(yùn)動(dòng)、武商量販、帕菲克、工貿(mào)家電C區(qū)4.39萬㎡商務(wù)酒店區(qū)KFCD區(qū)5373㎡MINI飾品中心/沌口商圈小結(jié)沌口目前商業(yè)體量已達(dá)40萬方；；經(jīng)開萬達(dá)廣場將建成開發(fā)區(qū)首個(gè)集大型商業(yè)中心、休閑娛樂中心、五星級酒店、高級寫字樓、公寓、商業(yè)步行街為一體的大型城市綜合體；經(jīng)開萬達(dá)廣場開業(yè)后，在填補(bǔ)武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展空白。同時(shí)攔截了沌口至王家灣的消費(fèi)人流。職業(yè)以區(qū)域內(nèi)企業(yè)職工為主，年齡集中在20-30歲、月收入水平集中在1500-3000元商業(yè)消費(fèi)者一般消費(fèi)產(chǎn)品主要集中在服裝、日常家庭用品；大體上區(qū)域消費(fèi)客戶每周消費(fèi)1-2次；區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)金額集中在50-200元/次周消費(fèi)頻次次消費(fèi)金額消費(fèi)產(chǎn)品商業(yè)消費(fèi)者以便利、交通以及價(jià)格為主要偏好；商業(yè)類型需求為百貨公司、步行街及大型超市；出行工具為公交車為主消費(fèi)偏好商業(yè)類型需求出行工具商業(yè)消費(fèi)者潛在需求主要為餐飲及休閑娛樂，且檔次集中在中高端餐飲服務(wù)需求餐飲消費(fèi)金額商業(yè)服務(wù)需求商業(yè)消費(fèi)者區(qū)域未來客戶演變：隨著區(qū)域中高端及高端樓盤的集中推出（特別是四新片區(qū)），加上目前的中高端及高端客戶，使得未來幾年區(qū)域內(nèi)中高端及高端消費(fèi)需求機(jī)會明顯，在建面積約2000萬平米，總戶數(shù)約65000戶，人口約20萬世茂龍灣經(jīng)開萬達(dá)廣場世茂錦繡長江華潤中央公園九龍倉地塊中煙集團(tuán)地塊朗詩項(xiàng)目海天歡樂購萬科陶家?guī)X項(xiàng)目金色港灣嘎納印象水墨清華水墨蘭軒湘隆時(shí)代公館恒大綠洲湖墅觀止人信千年美麗溫莎半島區(qū)域市場分析總體結(jié)論鐘家村商圈已成為漢陽商業(yè)中心以及武漢三大百萬級商圈之一鐘家村商圈缺乏標(biāo)桿型綜合體項(xiàng)目來引領(lǐng)鐘家村商圈業(yè)態(tài)單一、檔次不高，急需升級區(qū)域商業(yè)消費(fèi)人群未來幾年會發(fā)生較大變化，目前以中檔次及中低檔消費(fèi)為主，未來幾年中高端及高端需求增長迅速，人口增速較大，商業(yè)機(jī)會明顯鐘家村商圈未來升級方向?yàn)楝F(xiàn)代、時(shí)尚、品味的休閑娛樂、餐飲、特色零售以及中高端百貨

項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置項(xiàng)目資料所屬區(qū)域：漢陽鐘家村樓盤地址：漢陽漢陽大道128號環(huán)線位置：內(nèi)至二環(huán)物業(yè)類別：住宅底商/社區(qū)商鋪建筑類別：高層總層數(shù)：9層項(xiàng)目特色：投資地產(chǎn)開發(fā)商：萬順置業(yè)占地面積：15517.00平方米建筑面積：90000平方米項(xiàng)目現(xiàn)狀及周邊狀況1樓主要經(jīng)營首飾化妝品2-5樓主要以品牌服裝、服飾、鞋帽休閑餐飲為主6樓有大型兒童樂園、西餐7樓以上為溜冰場、量販KTV等1、項(xiàng)目屬于老城區(qū)，商業(yè)氛圍和經(jīng)