高轉(zhuǎn)高轉(zhuǎn)一線還是小國(guó)造中小型地產(chǎn)在乎主流

高轉(zhuǎn)高轉(zhuǎn)一線還是小國(guó)造中小型地產(chǎn)在乎主流

選擇一個(gè)或兩個(gè)城市是旭慧在高周大變中發(fā)展的重要標(biāo)準(zhǔn)。接近尾聲的2013年,房地產(chǎn)行業(yè)不算平靜。在北京,農(nóng)展館地塊拍出每平米7萬(wàn)元的樓面價(jià),房山、大興等新城區(qū)新拍土地樓面價(jià)格也已超過(guò)周?chē)鷺潜P(pán)的售價(jià);10月上旬,上海陸家嘴拍出的一塊地樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平米。無(wú)論是豪宅還是“剛需”的價(jià)格,都隨著地價(jià)水漲船高。大公司因此嘗到了甜頭。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),到今年底,銷(xiāo)售額超過(guò)千億的房地產(chǎn)公司有可能增至7家,房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)呈愈演愈烈,中小型地產(chǎn)公司面臨挑戰(zhàn)。旭輝集團(tuán)(00884.HK,以下簡(jiǎn)稱旭輝)在2009年的銷(xiāo)售金額僅32億元,在巨鱷云集的房地產(chǎn)行業(yè),只能算“小朋友”。2013年上半年,旭輝銷(xiāo)售收入為83億元,根據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì),這一成績(jī)?cè)趪?guó)內(nèi)排第37位。其總裁林峰預(yù)計(jì),今年公司的銷(xiāo)售規(guī)模至少在140億元。在接受《英才》記者專訪時(shí),林峰表示,旭輝希望能夠在5年后進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前20名?！巴獠凯h(huán)境怎么變化,你沒(méi)有辦法,但是你只要想辦法考進(jìn)班上的前幾名,你就不會(huì)被這個(gè)行業(yè)淘汰?！薄拔覀?000年進(jìn)入上海之后,搬了4次家,平均3年搬一次?！绷址逡源私忉尅爸行∑髽I(yè)”發(fā)展速度,幾乎是一年一個(gè)變化,直到2012年底在港交所上市,旭輝完成了從量變到質(zhì)變的過(guò)程。同策地產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉告訴《英才》記者,上市對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展十分重要,許多企業(yè)正是在上市之后把握住了機(jī)會(huì),得到跨越式的發(fā)展。另有業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為,今年很多中型企業(yè)為了上一個(gè)臺(tái)階,不惜在大城市爭(zhēng)奪地王。的確,一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂。8月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,新房房?jī)r(jià)同比漲幅在20%左右。不過(guò),經(jīng)歷高速擴(kuò)張的旭輝,眼下并不太愿意跟風(fēng)。林峰將北京地價(jià)的上漲歸結(jié)于土地供需的不平衡,而對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì),他甚至有一絲擔(dān)憂:“一線城市的地價(jià)普遍進(jìn)入一個(gè)高峰區(qū),而地價(jià)跟房?jī)r(jià)一樣,一定是有波峰和波谷的?！睆南嚓P(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看,盡管一線城市的銷(xiāo)量和售價(jià)還在增長(zhǎng),但是增長(zhǎng)趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了下滑。“(上漲趨勢(shì))已經(jīng)是強(qiáng)弩之末了,看起來(lái)還在漲,但后期已經(jīng)乏力了,這是一個(gè)拐點(diǎn)的信號(hào)吧。”林峰表示,在土地儲(chǔ)備能夠覆蓋明年全年的情況下,旭輝在這一波拿地時(shí)會(huì)十分謹(jǐn)慎。這種謹(jǐn)慎與旭輝自身的開(kāi)發(fā)策略不無(wú)關(guān)系。在拿到新的項(xiàng)目后,旭輝通常會(huì)在一年時(shí)間內(nèi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。如果市場(chǎng)稍有變化,開(kāi)發(fā)商在如此短的時(shí)間內(nèi)可能面臨項(xiàng)目利潤(rùn)急劇下滑。據(jù)《新地產(chǎn)》雜志統(tǒng)計(jì),國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)公司今年上半年平均毛利水平約為36%,同比去年有所下降。今年上半年,旭輝毛利約為12.2億元,絕對(duì)規(guī)模同比翻了一番多,但25.3%的毛利率低于行業(yè)平均水平。剛需的住宅,由于受制于這些人群的購(gòu)買(mǎi)力,利潤(rùn)的確會(huì)薄一點(diǎn),但這本來(lái)就是一個(gè)薄利多銷(xiāo)的領(lǐng)域?！绷址逭f(shuō),早在2010年“限購(gòu)”政策剛出臺(tái)前,公司就決定多做“剛需”產(chǎn)品。土地收購(gòu)量少,導(dǎo)致土地價(jià)值低企業(yè)想要做大,一定要專注于主流市場(chǎng)——旭輝輝集團(tuán)董事局主席林中在此前接受媒體采訪時(shí)如此表表態(tài)。而主流并不只是包括“剛需”,選擇中國(guó)人口聚聚集的城市亦十分重要。在準(zhǔn)備赴香港上市之前,旭輝已經(jīng)在內(nèi)地資本市市場(chǎng)上排了3年隊(duì)。林峰坦言,在那段最“火熱”的的時(shí)候,旭輝為上市嚴(yán)格地控制著負(fù)債率,因此放棄棄了很多機(jī)會(huì)?！耙?yàn)槟沅N(xiāo)售的好,一大塊是預(yù)收賬款,但預(yù)收收賬款在內(nèi)地是算作負(fù)債項(xiàng)的,而境內(nèi)上市負(fù)債率不不能超過(guò)75%,如果我扣掉那一塊,我負(fù)債就可能只只有30%,有息負(fù)債是很低的?！彼f(shuō)。適時(shí)轉(zhuǎn)做剛需的旭輝,降低了土地收購(gòu)的成本,增增加了土地儲(chǔ)備的面積。2009和2010年,旭輝的平均土地收購(gòu)價(jià)格分別為3515元/平方米和4454元/平方米,而到了2011年,平均成本僅為1940元/平方米。旭輝在2011年土地儲(chǔ)備面積約為218.4萬(wàn)平方米。截至2012年底,其土地儲(chǔ)備總建筑面積積約為620萬(wàn)平方米。據(jù)記者統(tǒng)計(jì),今年1—9月,旭旭輝收購(gòu)?fù)恋氐慕ㄖ娣e約為285.3萬(wàn)平方米,新進(jìn)進(jìn)入了杭州、武漢、沈陽(yáng)三個(gè)城市。事實(shí)上,選擇一、二線城市(林峰更愿意將杭州、武武漢稱作1.5線城市)已經(jīng)成為旭輝在高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張時(shí)時(shí)的重要標(biāo)準(zhǔn)。“我們儲(chǔ)備的土地都是在一、二線城市,而不是是在四、五線城市儲(chǔ)備那么多土地?！绷址逭J(rèn)為,這些些城市在半徑300公里的范圍內(nèi)有明顯的優(yōu)勢(shì),可能能會(huì)提供持續(xù)穩(wěn)定的需求。今年上半年,旭輝在一、二線城市銷(xiāo)售所占比例例達(dá)93%?！叭魏我粋€(gè)城市的需求,不僅僅是本地人口的自自然增長(zhǎng)所帶來(lái)的,而是大量的新移民進(jìn)入這個(gè)城市市所帶來(lái)的居住上的需求?！绷址逭f(shuō)道。標(biāo)普發(fā)布的關(guān)于旭輝的評(píng)級(jí)報(bào)告中認(rèn)為旭輝在上上海市場(chǎng)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)及穩(wěn)固的地