山東淄博房地產(chǎn)市場分析

山東淄博房地產(chǎn)市場分析，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場總體保持了快速、健康進展勢頭，完畢投資、新開工面積、銷售面積均創(chuàng)歷史新高。受持續(xù)的國家調(diào)控政策及市場本身調(diào)節(jié)妨礙，商品住宅銷售價格顯現(xiàn)一定幅度波動，但總體出現(xiàn)上漲態(tài)勢。

一、市場運行差不多情形

〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)情形。，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場完畢投資156.28億元，同比增加56.16%，其中商品住宅完畢投資119.67億元，同比增加58.52%；商品房施工面積1536.21萬㎡，同比增加8.84%；商品房新開工面積685.86萬㎡，同比增加60.58%，其中商品住宅新開工面積552.88萬㎡，同比增加61.90%；商品房竣工面積212.03萬㎡，同比下降63.38%。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案面積222.75萬㎡，同比增加15.64%；竣工商品房空置〔待售〕面積60.58萬㎡，同比下降46.36%。

〔二〕商品房銷售情形。，全市商品房總銷售面積468.18萬㎡，同比增加28.89%。其中，商品住宅銷售面積402.3萬㎡，占總銷售面積的85.93%，同比增加22.02%，商品房銷售以住宅為主；商品房預售面積416.77萬㎡，占總銷售面積的89.02%，同比增加62.71%，商品房銷售仍以預售為主。商品住宅預售均價3447元/㎡，同比增加18.45%。表一全市房地產(chǎn)開發(fā)市場要緊統(tǒng)計指標情形類型項目商品房其中住宅商業(yè)營業(yè)用房辦公樓指標同比〔%〕指標同比〔%〕指標同比〔%〕指標同比〔%〕完畢投資(億元)156.2856.16119.6758.5211.0032.691.4860.87施工面積(萬㎡)1536.218.861238.549.23149.82-12.4424.42-37.67新開工面積(萬㎡)685.8660.58552.8861.9053.86-19.619.47301.27竣工面積(萬㎡)212.03-63.38167.85-63.9528.05-65.366.49-56.68現(xiàn)售面積(萬㎡)51.41-37.1435.25-52.0911.76131.042.4461.59預售面積(萬㎡)416.7748.08383.2049.6120.2412.579.72584.51空置面積(萬㎡)60.58-46.3624.51-58.5626.68-33.152.68-60.65

表二各月完畢要緊統(tǒng)計指標情形要緊指標月份完畢投資新開工面積預售面積商品住宅預售均價(億元)環(huán)比〔%〕(萬㎡)環(huán)比〔%〕(萬㎡)環(huán)比〔%〕元/㎡環(huán)比〔%〕.017.10-40.7819.45-62.2328.02-47.5332974.04.024.45-37.3220.987.8728.341.1434273.94.0314.74231.2451.22144.1422.85-19.373024-11.76.045.57-62.2147.63-7.0125.089.76368221.76.0511.57107.7268.5243.8629.3817.153563-3.23.0612.175.19124.5081.7034.6317.873100-12.99.079.70-20.3033.61-73.0026.65-23.0432735.58.0812.5128.97102.98206.4026.04-2.2933863.45.0922.3178.3426.99-73.7930.0015.2136939.07.1011.36-49.0858.62117.1945.5551.8337802.36.1122.81100.7978.6734.2047.794.923416-9.63.1221.993.5952.70-33.0172.4451.5835734.60累計156.28-685.86-416.77-3447-

〔三〕公司本年資金來源情形。，全市房地產(chǎn)開發(fā)公司本年資金來源220.21億元，同期完畢投資156.28億元，闡明公司資金鏈較為寬松。其中通過銀行和非銀行金融機構獲得貸款27.10億元，占12.31%，闡明受國家宏觀調(diào)控政策妨礙，公司通過銀行獲得信貸資金較少；自籌資金37.24億元，占16.91%；其它資金〔要緊涉及商品房銷售定金、預收款以及個人按揭貸款〕155.86億元，所占比重最高，達成70.78%，公司通過銷售回籠資金較為順暢，也是現(xiàn)在公司資金來源的最重要渠道。

〔四〕中心城區(qū)及其它區(qū)縣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情形。，中心城區(qū)完畢投資73.31億元、新開工面積336.27萬㎡、商品房預售面積226.34萬㎡，分別占到全市總量的46.91%、49.03%、54.31%，仍舊占據(jù)市場主導地位。完畢投資各區(qū)縣都有較大幅度增加，其中臨淄區(qū)、桓臺縣同比分別增加104.26%、103.96%，增幅較大；新開工面積除周村區(qū)同比下降32.86%外，其它區(qū)縣都有較大幅度增加，其中臨淄區(qū)新開工面積86.91萬㎡，同比增加152.94%，增幅較大；商品房預售面積除淄川區(qū)同比下降1.82%外，其它區(qū)縣都有較大幅度增加，其中沂源縣預售33.91萬㎡、周村區(qū)預售19.94萬㎡，同比分別增加82.41%、79.32%，增幅較大；商品住宅預售均價各區(qū)縣都有較大幅度上漲，其中桓臺縣房價最高，達成4033元/㎡，淄川區(qū)漲幅最大，同比增加32.57%；博山區(qū)、高青縣商品住宅價格仍舊較低，分別為2294元/㎡、2325元/㎡。表三中心城區(qū)及各區(qū)縣完畢要緊統(tǒng)計指標情形項目區(qū)縣完畢投資新開工面積預售面積住宅預售均價億元同比%萬㎡同比%萬㎡同比%元/㎡同比%中心城區(qū)73.3146.18336.2774.50226.3464.23372518.03淄川區(qū)9.3616.2763.4690.2317.84-1.82314632.57博山區(qū)5.4925.3426.2930.4717.277.2722948.93周村區(qū)16.1275.7940.91-32.8636.1579.32306712.88臨淄區(qū)21.10104.2686.91152.9434.9115.14349824.88桓臺縣14.42103.9652.5689.0624.6331.36403322.91沂源縣10.2063.9949.4960.3733.9182.41310510.85高青縣6.2733.1229.9812.4125.7126.34232510.93

二、市場總體運行特點

〔一〕市場總體處在快速、健康運行態(tài)勢。，全市房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資156.28億元，同比增加56.16%；商品房新開工面積685.86萬㎡，同比增加60.58%；商品房銷售面積468.18萬㎡，同比增加28.89%。以上統(tǒng)計指標絕對值均創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需兩旺的良好局面。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案制度得到進一步推行，全市有65個項目共227.75萬㎡順利通過備案，較分別增加62.5%和15.64%。與此同時，全市新建已竣工商品房空置〔待售〕面積大幅減少，僅為60.58萬㎡，同比下降46.36%。我市房地產(chǎn)開發(fā)市場總體處在快速、健康運行態(tài)勢。表四-完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資對比表五-商品房新開工面積對比表六-商品房預售面積對比

〔二〕商品住宅價格總體出現(xiàn)明顯上漲趨勢。，全市商品住宅預售均價3447元/㎡，同比增加18.45%，漲幅較大。中心城區(qū)均價3725元/㎡，同比增加18.03%，綜合評判品質(zhì)較高的樓盤年內(nèi)漲幅大多在千元以上，部分樓盤均價已超出5000元/㎡甚至更高。受下六個月房價持續(xù)上漲慣性妨礙，年初商品住房價格持續(xù)保持上漲勢頭，1-4月份房均價3370元/㎡，同比增加24.91%；4月中旬國家出臺遏制部分都市房價過快上漲調(diào)控政策后，市場顯現(xiàn)一定觀望氛圍，在售樓盤也不再頻繁提價，商品房銷售面積和價格總體保持平穩(wěn)運行。5-8月份商品住宅預售均價3320元/㎡，與1-4月份相比下降1.48%，初步達成調(diào)控目的；9月份后來，隨著市場觀望氛圍快速排除，商品房銷售重回量增價漲軌道，9-12月份，全市商品房預售面積195.79萬㎡，較5-8月份預售面積116.69萬㎡相比增加67.79%；商品住宅預售均價達成3583元/㎡，較5-8月份均價3320元/㎡相比增加7.92%。表七以來各季度商品住宅預售均價走勢〔三〕新調(diào)控政策對市場運行總體妨礙有限。，國家持續(xù)出臺了一系列針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控方法，要緊目的是遏制部分都市房價過快上漲。專門是4月份出臺的實施更為嚴格的差別化住房信貸政策對消費者的購置能力提出更高規(guī)定，但由于我市房價總體水平不高，大部分消費者首付壓力仍在可承當范疇內(nèi)，市場銷售并未受到明顯妨礙。僅下六個月商品房預售面積就達成198.29萬㎡，較上六個月增加138.47%。同時，我市絕大多數(shù)開發(fā)公司對市場前景也較為看好，加之資金鏈較為寬松，投資力度較大，僅下六個月就完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資100.67億元，較上六個月增加81.03%。

三、市場運行中存在的要緊問題及緣故

〔一〕部分樓盤價格增加偏快。，部分位于都市黃金地段和擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的中高檔在售樓盤價格增加較快，給社會公眾心理造成強烈的通漲預期，極易引發(fā)改善性和投資性需求的跟風追漲。要緊緣故：一是開發(fā)建設剛性成本增加較快。去年以來，土地出讓成交價格普遍大幅提高，建安、配套、人工等費用持續(xù)上漲，勢必帶來開發(fā)建設剛性成本的明顯增加。二是高品質(zhì)樓盤供求矛盾突出。隨著居民收入增加以及消費理念的轉變，對高品質(zhì)住宅項目需求呈明顯增加趨勢，而市場能夠提供的位置好、品質(zhì)高、配套設施完善的樓盤數(shù)量有限，必然帶來高品質(zhì)樓盤銷售價格的提高。三是〝學區(qū)房〞拉動房價。由于教育資源分布不均衡，隨著城鄉(xiāng)家庭對兒女教育的日益重視以及〝劃片入學〞政策的推行，部分擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的〝學區(qū)房〞價格自然要高于其它項目。

〔二〕改善性需求提早入市，投資性需求明顯增多。前幾年，我市商品住房價格始終不高，增加緩慢，市場需求以自住和改善性為主，投資性需求較少，投機性需求幾乎沒有，市場進展總體較為平穩(wěn)。隨著以來房價的快速上漲，加之銀行信貸利率較低、物價上漲較快，又缺少其它更加好的投資渠道，部分有一定經(jīng)濟實力的城鄉(xiāng)居民為實現(xiàn)住房條件的改善和持有貨幣的保值增值，主動提早加入到購房行列。我市外來人口增加相對緩慢，商品房消費仍以內(nèi)需為主，但改善性需求的提早入市和投資性需求的大量增多，盡管在一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場的進展，也造成了房地產(chǎn)市場的虛假繁華和一定時期供求矛盾突出。我市商品房市場供應量大大超出以往，但仍明顯供不應求，要緊緣故就在于此。

〔三〕單位團購住房明顯增多，不利市場發(fā)育。1998年國家住房制度改革取消單位福利分房，實施住房貨幣化的新政策后，我市大部分機關、事業(yè)單位和效益較好的公司差不多通過團購差不多解決了職工首套住房問題。然而從以來，單位團購住房現(xiàn)象又呈明顯增加趨勢。由于價格優(yōu)待幅度較大，升值潛力明顯，絕大多數(shù)團購單位職工主動購置，除少部分為自住和改善性需求外，大部分購房目的是投資，擠占了有限的市場資源。尚有某些職工通過私下交易轉讓團購資格從中牟利，擾亂了正常房地產(chǎn)市場秩序。開發(fā)公司運作單位團購住房，既是一種促銷手段，也是一種融資手段，單位團購普遍存在違規(guī)提早收取購房資金的問題，潛藏的市場風險不容無視。同時，相對較低的團購價格在一定程度上減少了國家稅費收入。

〔四〕房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為不規(guī)范問題仍舊存在。近年來，我市房地產(chǎn)市場秩序經(jīng)不停整治逐年好轉，但仍有部分公司受利益驅動、法律意識淡薄妨礙，開發(fā)建設手續(xù)不全既開工建設等違法行為仍舊存在；公布虛假廣告、非法預售、合同欺詐、變相違法集資等行為屢禁不止；因延期交房、商品房質(zhì)量問題、配套設施不完善等引發(fā)的投訴糾紛還比較突出。部分區(qū)縣存在都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上以舊村改造的名義違法從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，擾亂了正常房地產(chǎn)市場秩序，對房地產(chǎn)市場的健康進展造成了危害。張店南部片區(qū)城鄉(xiāng)結合部集體土地違法進行房地產(chǎn)開發(fā)并對外銷售的行為尤為嚴峻。

四、房地產(chǎn)開發(fā)市場進展趨勢推測

〔一〕房地產(chǎn)業(yè)進展面臨新的歷史進展機遇?，F(xiàn)在，我市正處在工業(yè)化、城鄉(xiāng)化優(yōu)化進展的核心時期。是〝十二五〞開局之年，12月底召開的全市經(jīng)濟工作會議上提出，要加緊都市當代化和新型城鄉(xiāng)化步伐，科學把握新型城鄉(xiāng)化進展趨勢，進一步強化規(guī)劃引控，和諧推動新城區(qū)建設和老城區(qū)改造。集中推動中心城區(qū)都市綜合體建設，打造功效當代、輻射能力強的高端服務業(yè)集合區(qū)；加緊新區(qū)建設步伐，啟動中心城區(qū)百棟高層建筑建設工程，進一步拉開城區(qū)規(guī)劃建設的框架。我市房地產(chǎn)業(yè)進展空間大幅度拓寬，面臨著新的歷史進展機遇，推測最少在后來內(nèi)，以商品住房開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)仍將是市場消費〝熱點〞。

〔二〕中心城區(qū)專門是新區(qū)將持續(xù)主導市場進展。以省運會在我市召開為契機，近年來，我市持續(xù)大幅度增加中心城區(qū)都市基礎配套設施投資，加大城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治力度，建成區(qū)面積快速擴大，中心城區(qū)對周邊區(qū)縣輻射、吸引能力明顯增強，越來越多有一定經(jīng)濟實力的居民選擇來中心城區(qū)就業(yè)、購房、上學和生活。專門是隨著淄博新區(qū)市政、教育、體育、文化等都市基礎配套設施的日趨完善和加緊建設，全市政治、文化重心加速西移，〝東商西居〞逐步形成中心城區(qū)居民的共識，更多的開發(fā)公司將下一步進展空間瞄準新區(qū)商品房建設。下六個月，市體育中心鄰近兩黃金地塊先后以較高價位出讓，預示著淄博新區(qū)房價上升空間將領跑全市，成為下一時期中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重點和亮點。

〔三〕本土房企將面臨更為激烈市場競爭。，中海、華潤等國內(nèi)品牌房企持續(xù)登陸淄博市場，這些公司的品牌增值效應必將對原有市場格局造成強烈沖擊，很快的此后市場就會顯現(xiàn)外來品牌房企與本土同臺競爭的局面。競爭層面的提高必將對我市本土公司提出嚴肅的考察，大量的中小房企生存空間將進一步受到擠壓，但同時也為有一定實力的本土房企順勢而為、加緊品牌項目建設制造了良好的條件和契機。通過競爭，更多高品質(zhì)、有特色的房地產(chǎn)項目將持續(xù)進入市場。

五、幾點建議

住房問題關系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是妨礙社會穩(wěn)固的重要民生問題。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，有關增進我市經(jīng)濟快速進展、拓寬就業(yè)渠道、提高都市形象、改善居住環(huán)境都含有十分重要的意義。

〔一〕持續(xù)因地制宜貫徹貫徹各項調(diào)控政策。持續(xù)認真貫徹中央、省、市經(jīng)濟工作會議精神和中央、省市出臺的各項房地產(chǎn)調(diào)控政策，以滿足城鄉(xiāng)居民差不多住房需求為動身點，以增加投資、擴大消費、規(guī)范秩序為著力點，改善和加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。加大供應和需求的雙向調(diào)劑力度，持續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，克制投資和投機性購房，防備住房按揭貸款風險；引導房地產(chǎn)公司及時根據(jù)市場需求調(diào)節(jié)開發(fā)節(jié)奏，提高商品房品質(zhì)，杜絕頻繁漲價和盲目開發(fā)，小心市場潛在風險。

〔二〕進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。一是全方面貫徹?淄博市人民政府辦公廳有關加強房地產(chǎn)開發(fā)治理工作的意見?〔淄政辦發(fā)〔〕2號〕文獻精神，通過提高市場準入門檻、加大清出力度、加強從業(yè)人員培訓、構建行業(yè)信用體系、強化開發(fā)過程監(jiān)管、加強組織領導等綜合方法，保持房地產(chǎn)市場的規(guī)范進展。二是進一步加大市場執(zhí)法檢查力度，重點查處未經(jīng)同意變化土地用途、閑置土地、出借資質(zhì)、手續(xù)不全違法開工建設、違規(guī)收取預售資金等違法違規(guī)行為，加大曝光和處分力度。三是嚴禁黨政機關、企事業(yè)單位運用職權集體購置商品房為職工謀取利益，嚴禁各級政府、各部門為單位團購房提供稅費減免等優(yōu)待政策。四是要切實加強對舊村改造的指導，從嚴操縱舊村改造的規(guī)模和范疇。適時組織國土資源、規(guī)劃、城管執(zhí)法、建設等部門重點查處運用集體土地開發(fā)商品住宅并對外銷售的行為。

〔三〕實施建設條件意見書制度，完善竣工綜合驗收制度。根據(jù)〔淄政辦發(fā)〔〕2號〕規(guī)定，完善現(xiàn)行土地出讓模式，在房地產(chǎn)建設用地出讓、劃撥前，由住房城鄉(xiāng)建設部門會同規(guī)劃、房管等部門出具包含開發(fā)項目用地點式、規(guī)劃設計、開發(fā)期限、基礎設施和配套公用設施建設原則、拆遷賠償安置、住宅產(chǎn)業(yè)化