某地產(chǎn)籌資之路與資本結(jié)構(gòu)分析

財(cái)務(wù)分析經(jīng)典實(shí)踐萬科企業(yè)股份有限公司籌資之路與資本結(jié)構(gòu)分析萬科籌資分析一.公司概況二.08年三季度主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)三.公司籌資之路四.資本結(jié)構(gòu)分析五.建議一.公司概況1984年5月萬科企業(yè)股份有限公司成立1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域1988年12月公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元1991年1月萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)2005年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10評(píng)選第一2006年成為第一家進(jìn)入全國納稅百強(qiáng)榜的地產(chǎn)企業(yè)2007年2月上海萬科新里程一期B標(biāo)工廠化住宅樓全面啟動(dòng)，植根上海、承啟無限。一.公司概況房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源幾乎60-80%依賴銀行貸款，近來國務(wù)院和央行出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，壓縮投資，抽緊銀根。央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產(chǎn)業(yè)的主動(dòng)脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺(tái)，已成為眾多房地產(chǎn)商性命攸關(guān)的頭等大事。發(fā)行前股本結(jié)構(gòu)及大股東持股情況

截至2007年12月31日前十大股東情況

截至2008年9月30日，公司股東總?cè)藬?shù)為1,062,756戶（其中A股1,030,455戶，B股32,565戶）。二、08年三季末主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公司第3季度實(shí)現(xiàn)凈利潤2.15億元，同比下降13.42%；基本每股收益0.02元，同比下降13.04%。1-9月份，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入225.4億元，同比增長66.34%；實(shí)現(xiàn)凈利潤22.8億元，同比增長18.76%；實(shí)現(xiàn)每股收益0.21元。報(bào)告期末公司擁有貨幣資金199.4億元，公司的短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計(jì)170.7億元，低于公司所持有的貨幣資金。公司期末總負(fù)債率69.7%，凈負(fù)債率34.8%，比中期末的凈負(fù)債率37.1％有所下降。08年三季末主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)08年三季末主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)08年三季末主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)08年三季末主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)08年三季末主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)08年三季末主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)行情況中文全稱

：萬科企業(yè)股份有限公司

英文名稱

：CHINA

VANKE

CO.,

LTD

Ａ股代碼

：000002Ａ股簡稱

：萬科Ａ

Ａ股上市日期

：1991年01月29日發(fā)行日期：1988年12月28日

發(fā)行情況

中文全稱

：萬科企業(yè)股份有限公司

英文名稱

：CHINA

VANKE

CO.,

LTDＢ股代碼

：200002Ｂ股簡稱

：萬科ＢＢ股上市日期

：1993年05月28日

發(fā)行日期：1993年04月06日三、公司籌資之路1988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大，并于同年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。1991年1月29日，公司A股在深圳證券交易所掛牌交易。同年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。1992年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為公司的核心業(yè)務(wù)，公司開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年3月，公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，陸續(xù)投資于深圳、上海及北京的住宅項(xiàng)目及零售業(yè)務(wù)，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。年底，華潤集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司成為第一大股東，持有的萬科股份占萬科總股本15.08%?；I資之路2001年，公司將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。2003年，公司進(jìn)入廣州、中山、大連、鞍山房地產(chǎn)市場，初步形成“3+X”的區(qū)域發(fā)展模式。2004年9月，公司19.90億元可轉(zhuǎn)換公司債券公開發(fā)行。本次發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券于2004年10月8日在深圳證券交易所掛牌交易，簡稱“萬科轉(zhuǎn)2”，債券代碼126002。2005年，6月29日實(shí)施公司2004年度每10股派發(fā)人民幣1.5元（含稅）并轉(zhuǎn)增5股的派息、轉(zhuǎn)增股本方案后，轉(zhuǎn)股價(jià)格相應(yīng)調(diào)整為每股人民幣3.55元.

籌資之路自2006年1月4日至2006年2月21日，連續(xù)28個(gè)交易日中累計(jì)20個(gè)交易日的收盤價(jià)格高于當(dāng)期轉(zhuǎn)股價(jià)的130％，滿足了有關(guān)規(guī)定和《萬科企業(yè)股份有限公司可轉(zhuǎn)換公司債券募集說明書》相關(guān)約定，本公司行使“萬科轉(zhuǎn)２”贖回權(quán)利，將截至2006年4月7日之前未轉(zhuǎn)股的3,869,600元（38,696張）“萬科轉(zhuǎn)２”全部贖回。其余萬科轉(zhuǎn)２全部轉(zhuǎn)為股份，公司的股本總額增為3,969，898,751股。2006年12月，公司非公開發(fā)行４億股Ａ股，發(fā)行完成后，公司的股本總額為4,369,898,751股。經(jīng)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，公司以10.5元/股的發(fā)行價(jià)格，向華潤股份有限公司等10家發(fā)行對(duì)象，非公開發(fā)行400,000,000股a股股票，共募集資金42億元?？鄢l(fā)行費(fèi)用，募集資金凈額41.967億元。2006年12月27日，非公開發(fā)行的a股股票在深圳證券交易所上市。2008年09月04日萬科59億公司債券發(fā)行正式啟動(dòng)根據(jù)公告，本次萬科發(fā)行的公司債券分為有擔(dān)保和無擔(dān)保兩個(gè)品種，其中有擔(dān)保品種為中國建設(shè)銀行深圳市分行提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。有擔(dān)保品種為5年期固定利率債券，發(fā)行規(guī)模為30億元，票面利率5.50%；無擔(dān)保品種為5年期固定利率債券，基本發(fā)行規(guī)模為15億元，根據(jù)市場條件可超額增發(fā)不超過14億元，最終發(fā)行規(guī)模不超過29億元，票面利率7.00%。早在去年8月，萬科就發(fā)布公告稱，擬發(fā)行本金總額不超過59億元人民幣的公司債券。募集資金擬用15億優(yōu)化萬科負(fù)債結(jié)構(gòu)，剩余將用于補(bǔ)充萬科流動(dòng)資金。此次公司債券的成功發(fā)行將進(jìn)一步改善萬科的資金情況。對(duì)于目前資金普遍緊缺的萬科來說，59億元公司債的發(fā)行成功無異于雪中送炭。介于目前市場整體大勢不好，應(yīng)該不是增發(fā)的最佳時(shí)機(jī)。如果萬科不及時(shí)增發(fā)，這些錢很有可能用來儲(chǔ)備“過冬”。

籌資之路2007年04月16日,以不低于公告招股意向書前二十個(gè)交易日公司A股股票均價(jià)或前一個(gè)交易日A股股票的均價(jià)增發(fā)原有A股和B股增發(fā)A股87,397萬股。

2007年9月5日，公司公開增發(fā)317，158，261股Ａ股。本次募集資金總額為9,999,999,969.33元,至此，公司股本總額達(dá)6,872,006,387股。

2008年09月04日萬科萬科59億公司債券發(fā)行正式啟動(dòng)

多元化的融資方式

1、直接融資方面

公司憑借在國內(nèi)證券市場良好的公司形象、業(yè)績表現(xiàn)以及投資者關(guān)系，取得了資本市場的高度認(rèn)同。公司1988年發(fā)行股票籌資2,800萬元，1991年發(fā)行新股籌資1.27億元，1993年發(fā)行Ｂ股籌資4.5億元港幣，1997年增資配股籌資3.83億元，2000年增資配股籌資6.25億元，2002年發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券籌資15億元,04年又發(fā)行19.9億元。2006年,定向增發(fā)A股,籌集資金42億。公司歷次籌集的資金均嚴(yán)格按照公司承諾使用，收益理想。截止到目前，公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)和股利分配政策均符合上市公司發(fā)行新股相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，為公司再次通過資本市場籌集資金奠定了良好基礎(chǔ)。

2、間接融資方面

公司自上市以來，取得了良好的經(jīng)營業(yè)績，且一直注重維護(hù)公司良好的財(cái)務(wù)形象。公司資信情況良好，公司與中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、招商銀行等金融機(jī)構(gòu)建立了長期友好的合作伙伴關(guān)系，多年來該等金融機(jī)構(gòu)為公司的發(fā)展提供了有力的資金支持。

有利地償債措施

公司將通過持續(xù)增長的良好業(yè)績和股東回報(bào)、穩(wěn)定而貼近市場的分紅派息政策、良好的投資者關(guān)系管理戰(zhàn)略、信息的透明度和規(guī)范運(yùn)作等吸引更多的投資者

（一）公司將首先以募集資金投資項(xiàng)目的良好收益進(jìn)行償債；

（二）當(dāng)募集資金投資項(xiàng)目尚未產(chǎn)生收益或收益未能滿足償債要求時(shí)，公司將以公司自有資金進(jìn)行償付；公司將對(duì)公司的資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量以及現(xiàn)金流量進(jìn)行合理調(diào)控，使公司具有合理的資本結(jié)構(gòu)、良好的資產(chǎn)質(zhì)量、充足的現(xiàn)金流量，保證公司的償債能力；良好的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力

建立與業(yè)務(wù)快速發(fā)展相匹配的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。這包括三方面的工作：第一是加強(qiáng)對(duì)外部環(huán)境變化趨勢的研究和把握，做到及時(shí)應(yīng)變；第二是秉持“現(xiàn)金為王”原則，完善現(xiàn)金流管理體系；第三是強(qiáng)化職員職務(wù)行為準(zhǔn)則宣導(dǎo)，完善內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制。年份2008年9月30日2007年9月30日短期借款4,533,515,833.31450,000,000.00 交易性金融負(fù)債6,268,680.00 0應(yīng)付賬款10,198,440,954.15

6,602,873,390.84預(yù)收賬款31,079,804,725.17

28,798,755,594.01

應(yīng)付職工薪酬145,114,899.01 86,274,773.89 應(yīng)交稅費(fèi) (1,875,394,835.99)(1,498,944,645.75)

其它應(yīng)付款11,228,370,543.88

4,844,286,819.67應(yīng)付利息 108,639,124.21 0一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 12,536,270,483.48

5,867,148,000.00 年份2008年9月30日2007年9月30日長期借款 9,923,907,410.4217,770,538,277.09應(yīng)付債券 5,761,746,675.832,549,981,050.00專項(xiàng)應(yīng)付款 18,942,745.8812,487,599.20預(yù)計(jì)負(fù)債 45,022,390.3462,264,574.26遞延所得稅負(fù)債902,975,348.5525,433,543.64四、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析年份2008年9月30日2007年9月30日流動(dòng)負(fù)債67,961,030,407.22

45,150,393,932.66長期負(fù)債16,652,594,571.0220,420,705,044.19債務(wù)資本合計(jì)84,613,624,978.2465,571,098,976.85權(quán)益資本36,851,653,027.9829,456,226,233.07資產(chǎn)負(fù)債率變動(dòng)趨勢圖69.66%69%

大規(guī)模的籌集資金，使得公司08年的負(fù)債率與去年同期相比有所升高，而且遠(yuǎn)高于同行平均53.96%；08年負(fù)債率達(dá)到約70%，這都由于預(yù)收帳款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款等的增加等因素的關(guān)系。這一負(fù)債水平限制了公司進(jìn)一步舉債的能力。而在宏觀調(diào)控逐步深入之后，尤其是在近期爆發(fā)的全球的金融危機(jī)，市場面臨很多機(jī)會(huì)與危機(jī)，如果不能籌措足夠資金，公司可能會(huì)錯(cuò)失加快發(fā)展的機(jī)遇。

針對(duì)上述情況，公司應(yīng)進(jìn)一步開拓融資渠道，增加信托發(fā)行，擴(kuò)大與境外資金合作。在接下來的時(shí)間里，公司應(yīng)展開更多新的融資方式的嘗試。管理層應(yīng)秉承安全原則，將負(fù)債率控制在適當(dāng)水平，但仍不能排除短期內(nèi)負(fù)債水平一定程度上升的可能。

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析（2008.9）資產(chǎn)負(fù)債率(%)=69.66（與往年同期的對(duì)比）股東權(quán)益比(%)=30.34長期負(fù)債資產(chǎn)比(%)=13.71財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)=1.14

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析從以上數(shù)據(jù)可以看出負(fù)債當(dāng)中流動(dòng)負(fù)債的比重大,長期負(fù)債比率較低,因而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)增加,應(yīng)該增大長期負(fù)債,以加強(qiáng)抵御其風(fēng)險(xiǎn)的能力在長期負(fù)債資產(chǎn)比中，長期借款占59.59%，去年同期為87.02%,故有所下降,原因是今年全球爆發(fā)金融危機(jī),在此情況下,萬科長期借款依然很高,這要追溯歷史原因，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在以銀行融資為主的單一融資渠道以及以短期負(fù)債為主的貸款結(jié)構(gòu)問題。面對(duì)新的政策變化和信貸緊縮環(huán)境，行業(yè)面臨資金緊張的壓力，以及過度依賴銀行信貸和以短期貸款為主的不確定風(fēng)險(xiǎn)，如