陜西房地產市場分析報告

陜西房地產市場分析報告，中華人民共和國成立60周年，中國的房地產從1978年改革開放開始，已經走過30個年頭。陜西的房地產業(yè)發(fā)展，從西安市南關地區(qū)1982年將十幢新建高層住宅樓全部向市民出售算起，也已歷時近三十年。在中國人眼里，是一種輪回，而對于房地產業(yè)來說，十年則意味著一種階段的調節(jié)。陜西房地產即使起步比沿海等地晚，但也獲得了翻天覆地的巨變，從西安首先起步，一路艱難前行，迄今已蔚為壯觀，按照十年一種階段來劃分，剛好劃分為三個階段：一是從1982年至1992年的分房福利化階段，二是從1992年-住房市場化階段，三是從至今房地產市場品質化階段。通過三十年三個階段的發(fā)展完畢了從居者有其屋到居者優(yōu)其屋的一種轉變，經歷了從追求生存居住到舒適居住再到文化居住的歷程。

一、陜西房地產發(fā)展歷程

（一）、住房福利化階段（1982年——1992年）

1978年改革開放以來，百廢待興。因“文革”造成的城鄉(xiāng)住房建設稀少的矛盾也日益突出，百姓處在一種追求生存居住的階段。解決住房問題曾成為貫徹黨的干部政策和知識分子政策的一項重要內容。福利分房制度是當時最基礎的房地產制度，“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”是這個階段的重要體現(xiàn)。

自計劃經濟轉入市場經濟后，我國逐步取消了福利分房。1998年，《有關進一步深化城鄉(xiāng)住房制度改革，加緊住房建設的告知》文獻出臺，決定自當年起停止住房實物分派，建立住房分派貨幣化、住房供應商品化、社會化的住房新體制。標志著住房福利化的徹底結束。

（二）、住房市場化階段（1992年——）

即使1998年我國才取消了福利分房的制度。但是從1992年鄧小平南巡講話開始，中國房地產就開始了市場化進程，從住宅商品化到房改的實施，從土地免費劃撥使用到掛牌出讓，十年的演變，十年的發(fā)展，形成了現(xiàn)在中國房地產業(yè)的一片波瀾壯闊的景象。陜西房地產業(yè)也同時正式進入商品市場的運作領域，從解決生存需要進入到了舒適居住的階段。借用一句話概括為：“居有屋，住有家，身修使天下治；改有章，易有轍，家齊則中國興?！?/p>

隨著國家住房制度的進一步改革以及住房市場化的快速發(fā)展，使得陜西省的商品房市場得到了極大的增進。商品房開發(fā)由1990年全省局限性10萬平方米增加到僅西安市就達成施工面積183.52萬平方米，竣工170.12萬平方米，銷售面積205.8萬平方米。更是有長足的發(fā)展。房地產公司也由上世紀90年代初全省200余家發(fā)展到僅西安市就600多家。從GDP考量，陜西房地產業(yè)也已成為支撐陜西本地經濟的一大支柱產業(yè)。這個時間段的陜西省房地產市場集起步、發(fā)展、上升為一體，完畢了從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，房地產業(yè)有了突飛猛進的發(fā)展，

（三）房地產市場品質化階段（至今）

從開始西部大開發(fā)的實施，使得西部重鎮(zhèn)的陜西免得到了極大的機遇，借著開發(fā)的東風，地產也蓬勃的發(fā)展。而的西咸一體化，隨著著政府各項宏觀調控政策平穩(wěn)運行以及市場環(huán)境的持續(xù)改良，西安房地產業(yè)的發(fā)展也隨之漸入佳境。在西安房地產業(yè)的帶動下，陜西省的房地產業(yè)也發(fā)展的順風順水。即使-經歷了一種政策的調節(jié)、以及-的房地產行業(yè)調節(jié)，陜西省房地產發(fā)展的增速減緩，但是房地產市場的品質化卻有所提高。而隨著著天水——關中經濟帶的誕生，陜西省房地產行業(yè)再次迎來了發(fā)展的高峰。

隨著經濟的快速發(fā)展，人們對高品質生活的追求日漸提高。這個十年是陜西省房地產業(yè)在政策調節(jié)中穩(wěn)步前行的過程，也是“從居住有其屋到居者優(yōu)其屋”的過程，這個過程重要就是對房地產品質化的規(guī)定，品質化涉及房地產的當代化、品牌化、以及文化居住、差別化、細化等等多方面的綜合。至今不僅開發(fā)公司的觀念有所轉變，置業(yè)者的理念也有所進步，這個階段開發(fā)公司從最初單純的住宅商品化到現(xiàn)在的房地產市場化程度深化，也有了更多的產品可供消費者選擇，住宅、公寓、別墅、TOWNHOUSE以及越來越細分的產品類型就是一種居住“優(yōu)化”的體現(xiàn)，提高項目本身的品質已經成為市場的核心競爭力。而購房者的觀念也有所調節(jié)，以前人們僅僅將房子作為居住的場合，而現(xiàn)在房產已經成為投資置業(yè)的價值體現(xiàn)，對項目的品質有了更為確切的認識。不管是房企還是置業(yè)者對項目的品質化、性價比等最為看重，品質化成為近十年陜西房地產市場最重要的體現(xiàn)。而隨著著外地出名品牌房企相繼入駐陜西省，更是加劇了品質化房地產競爭。

二、陜西省房地產發(fā)展特性

（一）、陜西省房地產市場發(fā)展較為平穩(wěn)

陜西房地產的整體健康發(fā)展程度很高，對市場的反映能力也較好，價格水平比較穩(wěn)定。以西安市為例，（西安是陜西省省會，西安的房地產業(yè)在全省的房地產業(yè)占有的比例在60%以上，是陜西省房地產業(yè)的重要構成部分。）從陜西的樓市價格來看，現(xiàn)在在全國屬中檔水平。以省會西安為例，大致低檔住宅為每平方米5000元，中檔住宅為每平方米7000元，高檔住宅為每平方米一萬至一萬五千元千元。西安房地產信息網數據研究中心統(tǒng)計數據顯示的第11月西安市商品房價格為5429元/㎡，與北京、上海、深圳等一線都市的價格有著較大的差距，與二線都市中的南京、重慶等也有著一道難關的距離。其它都市的房地產市場是突飛猛漲的，而西安的房地產市場是循序漸進的，穩(wěn)中有升的，市場很平穩(wěn)。

（二）房地產開發(fā)投資旺

西安市住宅建設計劃，西安市開工建設的住宅總面積將超出1000萬平方米，是西安歷史上最大規(guī)模的年度住宅開發(fā)量。建成后，以戶均建筑面積為100平方米計算，也最少可滿足10萬戶家庭的居住需求。如此建筑規(guī)模，反映了陜西房地產業(yè)的強大開發(fā)實力，闡明了房地產投資旺盛。

（三）剛性需求強勁，市場需求潛力較大

11月，西安商品房市場成交152.9萬平方米，同比增加168.58%，環(huán)比增加7.63%。西安商品房總成交668.9萬平方米，11月總銷量與單季度基本持平。自1992年以來，西安房地產業(yè)從市場初步啟動到相對高速發(fā)展以來，今年1-10月西安樓市銷量已超歷年的全年總量，而11月更是創(chuàng)下歷年西安樓市單月成交量新高。數據表明了購房者的置業(yè)熱情，也闡明了剛性需求的強勁，而隨著著陜西省的經濟發(fā)展，人口的逐步增多，陜西省房地產市場的需求潛力較大。

（四）陜西省房地產價格呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢

從1999年開始至今的房地產價風格查數據顯示，陜西省房地產銷售價格也在逐年攀升，上漲速度逐年增加，從1999年到，房地產銷售價格的上漲速度保持在百分之一點多，之后波動上升，達成6.5%的增幅，即使受到國際金融危機的影響，房地產銷售價格的上漲速度卻再次提高，達成了8.1%。與此同時，，我省房屋租賃價格也上漲了5.1%。消費需求、投資需求、供應緊張以及房地產開發(fā)成本的增加都會造成我省房地產價格繼續(xù)上揚。在嚴格的宏觀調控政策下，近期內房地產價格增加速度會有所回落，但回落幅度不會太大；從長久看，房地產價格將呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢。

（五）居住從“有”到“優(yōu)”

從1999年到的十年間，陜西省人均住房面積基本保持了每年0.5平方米的增加速度，從1999年的15.50平方米增加至的20.18平方米，而與92年的人均住房面積不到10平方米相比，翻了近一倍。市場在從“有”到“優(yōu)”，購房者置業(yè)也在從單純買房到選擇一種生活方式。

（六）二手房交易市場不夠活躍

二手房市場的快速拓展，對盡快緩和無房戶住房需求，盤活陜西整個房地產業(yè)一級市級都有著主動意義。然而，陜西的二手房市場發(fā)展卻相對滯后。以西安市為例，其二手房市場啟動，當年交易量局限性40萬平方米。通過７年的發(fā)展，截至11月，1-11月的西安二手房市場交易面積為164.49萬平方米，有了長足的進步，但是與1-11月的新居1120.18萬平方米的成交量相比，仍然有著較大的差距，大致比例為7：1。而上海、廣州等都市二手房交易量已超出了新建房屋交易量，南京、武漢等都市新建商品房與二手房交易的比率基本相稱。一種發(fā)展合理的房地產市場，新建商品房與二手房交易的比率應大致在1:1左右。而陜西二手房交易市場的發(fā)展狀況，則表明陜西房地產市場仍存在著較大的構造性缺點，二手房市場不夠活躍，有待進一步的加強。

（七）住房保障制度仍處在完善過程

住宅保障制度不僅對于陜西以至對我國而言均處在一種完善的過程?，F(xiàn)在我國的住房保障制度尚處在建設的早期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性普通。隨著國內各地逐步加大對各類政策保障性住房的建設力度，之前的狀況將有所改觀，將來的受惠群體較逐步向中檔收入人群過分，而隨著經驗的積累，其操作性逐步得到改善。

（八）政策助推陜西省地產快速發(fā)展

從西部大開發(fā)、到西咸一體化、再到西部金三角（西安、成都、重慶）、以至近來的天水——關注經濟帶，一系列利好政策的實施以及將要實施都對陜西省的房地產市場有著主動增進的作用.

三、陜西房地產市場典型都市房地產發(fā)展分析

陜西省及十個重要都市均價示意圖西安房地產信息網數據研究中心通過對十個典型都市的調研分析，按照各個都市房地產發(fā)展規(guī)模以及發(fā)展?jié)摿Φ牟煌?、按攝影應的比重得出陜西省整體普通住宅的均價為4297元/㎡。從圖上能夠看出，西安普通住宅均價最高，超出5000元/㎡，屬于第一梯隊；榆林、延安、咸陽的普通住宅均價在3000-4000元/㎡之間，屬于第二梯隊；而寶雞、銅川、渭南、漢中、安康普通住宅均價在-3000元/㎡之間，屬于第三梯隊；商洛的普通住宅均價1951元/㎡，是十個都市中均價最低的一種都市。

（一）西安（5181元/㎡）

西安作為二線都市，房地產市場發(fā)展從1992年起步，通過1992－1999年的起步、調節(jié)上升期，到－年相對穩(wěn)定的協(xié)調發(fā)展期，經歷了－的政策調節(jié)、快速提高期，再到—，房地產行業(yè)全方面調節(jié)期。一路走來，已經走過17個年頭，西安房地產市場長久以來體現(xiàn)為穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，即便在數年來全國一線都市房價隨著著政策的調控大起大落時也是如此。在西安樓市更是較為火爆，1-11月的新居成交量為1120.18萬平方米，發(fā)明了新的歷史統(tǒng)計?，F(xiàn)在，西安在售項目個數為529個，是陜西省房地產市場的支柱都市，商品房供應面積占全省比例的60%左右。均價在上漲幅度尤大，已經“破五”現(xiàn)在為5181元/㎡，高于其它九個都市的均價最低也在元/㎡以上。

特性：

1、房地產開發(fā)量數年以30%以上速度增加

2、商品房銷售市場交投活躍，市場需求空間較大

3、“穩(wěn)中有升”是西安房價的長久體現(xiàn)

4、住宅物業(yè)成為商品房市場絕對主體

5、都市規(guī)劃建設與房地產發(fā)展形成“互哺”，房地產助推西安都市化進程

(二)咸陽（3143元/㎡）

從開始，隨著著都市經濟的發(fā)展，在西咸一體化發(fā)展戰(zhàn)略的帶動下，咸陽市房地產市場快速起步并進一步運行，特別后市場發(fā)展加速，整體市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局。但是咸陽城區(qū)面積相對有限，現(xiàn)在咸陽商品房市場供應集中于城內以及城南西咸共建區(qū)，城北、城東及城西相對偏少。同時從都市地理來看，南為渭河，北邊為塬以及高速公路阻斷，整體房地產開發(fā)空間受到一定限制，現(xiàn)在市場在售項目為60個左右，均價為3342元/㎡。

特性：

1、宏觀經濟持續(xù)向好，帶動房地產業(yè)快速發(fā)展

2、房地產市場供需兩旺，價格穩(wěn)升

3、房地產市場趨于縱深化發(fā)展

4、產品理念較為傳統(tǒng)，呈現(xiàn)扁平化特性

（三）寶雞（2268元/㎡）

寶雞房地產市場從開始起步，但是較為緩慢，直到在寶雞國民經濟持續(xù)快速發(fā)展和都市化快速推動的過程中，房地產業(yè)才有了較快的增漲。6年來，寶雞市房地產開發(fā)投資規(guī)模逐步擴大，－，開發(fā)投資額由16.18億元增加到58.56億元，增加2.6倍，年均增加37.9%。房地產開發(fā)投資占全社會投資總額的比重，由的11.5%上升到的13.0%，已成為拉動寶雞固定資產投資增加和經濟快速發(fā)展的重要力量。寶雞的居住區(qū)域重要集中在經二路上，數年來房價保持平穩(wěn)。但是近年來，東高新國家級開發(fā)區(qū)的快速崛起，使得人們開始矚目寶雞?，F(xiàn)在，寶雞市2268元/㎡，在售項目僅次于西安市，共有69個項目在售，集中在城東區(qū)以及城南區(qū)，項目多為中小規(guī)模項目，以住宅為主。

特性：

1、開發(fā)規(guī)模不停擴大。

2、房價保持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。

3、住宅供應構造性問題仍然突出

4、房地產開發(fā)層次尚處在初級階段。

（四）延安（3536元/㎡）

延安四周環(huán)山，城里的重要建筑都在兩山之間的平地上，土地資源非常緊張，可供開發(fā)的平地比較少，因此整體都市發(fā)展受到一定的局限，并且土地價格較高，從而也造成延安的房價居高不下，在十個都市中延安房價僅次于西安以及榆林。延安均價為3536元/㎡，在售項目僅有18個，是十個都市中在售項目最少的都市。受地理位置的影響，項目基本以高層、小高層為主，容積率高、產品密度高。和省會都市西安相比，延安市場畢竟開發(fā)得晚某些，正走在發(fā)展階段?，F(xiàn)在延安商品房項目比較集中的有百米大道、延安大學、火車站周邊等三個板塊。

特性：

1、土地資源緊張，地價高漲

2、置業(yè)人群較為單一

3、開發(fā)區(qū)域集中，多數項目皆在寶塔區(qū)

4、市場較不規(guī)范

（五）銅川（2551元/㎡）

銅川市位于陜西省中部，經濟發(fā)展緩慢，銅川地區(qū)房地產市場發(fā)展始終很緩慢，市場化從開始，才三四年的時間，處在發(fā)展的初級階段，宏觀政策方面的對市場的影響并不大，市場重要是以剛性需求為主，在售項目59個，均價為2551元/㎡。

特性：

1、開發(fā)產品單一，絕大部分為住宅類項目

2、商品房施工面積大幅增加,新開工面積呈現(xiàn)較強增加態(tài)勢。

3、棚戶區(qū)改造，有待加強

（六）榆林（3747元/㎡）

榆林受地理因素影響都市規(guī)劃外的土地由于荒漠化嚴重，造成規(guī)劃內土地尤為稀缺，土地投資較為火熱，從而讓房價水漲船高。而由于煤、石油的發(fā)現(xiàn)，榆林已經成為陜西經濟的重要一極，人們的生活水平日益提高，房產需求量也隨之有大幅度的增加。

榆林房地產起步于九五時期，通過10數年的發(fā)展，房地產開發(fā)隊伍不停壯大，全市共有房地產開發(fā)公司130多家，住宅設計理念和建設水平不停提高，人民群眾居住條件不停改善，，全市城鄉(xiāng)人均住房面積達29平方米。到上六個月，商品房完畢投資近200億元，經濟合用住房近100萬平方米，完畢投資10多億元?，F(xiàn)在均價為3747元／㎡，個別項目已達5000元/㎡，緊隨西安，在售項目為21個。

特性：

1、80%以上的住宅社區(qū)規(guī)模偏小，建筑風格單一

2、周邊區(qū)縣的置業(yè)人群占客源量的50%左右，改善型需求增多

3、中小戶型受寵

4、房地產開發(fā)理念落后，模仿嚴重

（七）渭南（2683元/㎡）

渭南市房地產市場正處在起步發(fā)展階段，市場發(fā)育還很不成熟，各個房產項目之間的競爭正處在地段競爭向產品競爭階段的過渡之中。渭南市按照房地產業(yè)的發(fā)展狀況可大致分辨為：中心區(qū)、高新區(qū)、老城區(qū)等三個區(qū)域。中心區(qū)是都市經濟文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人抱負的居住地。渭南現(xiàn)在的大型房產項目業(yè)集中于此區(qū)域。開發(fā)區(qū)正處在建設開發(fā)階段，大片為開發(fā)綠地較多，其中一部分已被作為房地產用地征用，但現(xiàn)在尚無大規(guī)模開發(fā)建設。老城區(qū)同都市中心地帶被沋河分割成兩個部分，隨著都市的西移，老城區(qū)已越來越發(fā)偏遠。在售項目49個，均價為2683元/㎡。

特性：

1、整體產品檔次較低，價格水平相近，產品單一

2、市場缺少規(guī)范和市場意識

3、市場發(fā)展?jié)摿Υ螅俣瓤?/p>

4、高新區(qū)為開發(fā)熱點區(qū)域

（八）漢中（2564元/㎡）

漢中素有“西北小江南”的美譽。水資源是漢中的天然之寶，也是漢中樓市區(qū)別與其它都市的最重要特性。借助優(yōu)勢，房地產市場呈現(xiàn)出強勁的開發(fā)勢頭，現(xiàn)在均價為2564元/㎡，在售項目40個。。綜觀漢中，現(xiàn)在的都市骨架不大，還沒有形成大的都市發(fā)展藍圖。同時受政策、公司實力、本地的供求關系的影響，即使?jié)h中還缺少能開發(fā)帶動區(qū)域板塊項目的特大公司，但是，漢中沿漢江兩岸的板塊格局已見雛形。一江兩岸的久遠規(guī)劃，天漢大道的貫穿，漢中的都市骨架在逐步拉大，規(guī)劃也更加合理，將打造陜西唯一一種以水文化為特色的居住都市勢在必然，能夠吸引大量的外地置業(yè)者在此購房置業(yè)，凸顯都市居住的獨特性。

特性：

1、市場的需求還正處在增加期

2、居住性需求仍然是房地產市場的主導

3、“漢、水、綠”文化與自然特點是漢中樓市的獨特特性

（九）安康（2697元/㎡）

作為陜南重鎮(zhèn)的安康，安康房地產業(yè)從20世紀80年代周期開始起步，歷經房屋統(tǒng)建、舊城改造、安居工程及經濟合用房、商品房綜合開發(fā)等階段，但是真正的市場化階段要從開始，之后以一種較快的速度發(fā)展。近年來隨著安康交通瓶頸問題的改善，青山綠水的宜居環(huán)境已經吸引西安為主體的周邊居民來安家置業(yè)，從而帶動安康房地產業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)在，在售項目28個，均價為2696元/㎡。

特性：

1、在建、在售商品房沒有差別化，產品單一化較為普遍

2、房地產市場供應總量充足，住宅供應構造逐步優(yōu)化。

3、住房建設規(guī)劃逐步實施。

（十）商洛（1951元/㎡）

商洛市以產業(yè)帶動經濟發(fā)展的總體規(guī)定，打造商洛山水園林生態(tài)旅游都市，房地產業(yè)開發(fā)建設得到快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民居住條件明顯改善。近年來，相繼建成了桂園新村、宏安社區(qū)、全興園社區(qū)、通安社區(qū)、晨光家居、丹江新城等重點住宅項目，活躍了市場，但是房地產市場仍然處在初級階段，供應單一，以城中區(qū)為主，物業(yè)類型皆為普通住宅。均價為1951元/㎡，是十個都市中，惟一一種均價在元下列的都市，在售項目為19個，相對也較少。

特性：

1、房地產市場發(fā)展呈現(xiàn)出扁平化。

2、房地產市場均價較低，是十個都市中均價最低的都市

3、置業(yè)者還沒有形成理性的置業(yè)觀念，沒有品牌的認知，同時開發(fā)商的思維也相對落后，開發(fā)、宣傳、營銷等與西安仍然有一定的差距

4、住房供應體系單一

四、陜西房地產市場將來發(fā)展預測

（一）一平兩旺將繼續(xù)保持

“一平”指的是市場很平穩(wěn)，“二旺”指的是住房需求旺和房地產投資旺。從中央到各地開始從政策上對開發(fā)構造加強了信息監(jiān)測及政策調控，市場供應已經開始向符合大多數購房者的需求角度轉移，隨著著市場開發(fā)的趨于成熟及購房者的逐步理性，將來市場開發(fā)及需求構造也將趨于更加合理。從陜西省的市場發(fā)展來看，一平兩旺將是長久的房地產發(fā)展特性。

（二）保障性住房將會增加

國務院擴大內需、增進經濟增加的首要方法是加緊保障性住房建設。住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司介紹，將來3年，計劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難。其中287萬戶通過實物配租解決，460萬戶通過租賃補貼解決?？偼度爰s2150億元。而從久遠來看，保障性住房將會是中央政府以及地方政府的工作重點。

中央財政將加大對廉租房建設和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適宜提高中西部地區(qū)補貼原則，借此良機，西安政府已經開始著手保障性住房建設的規(guī)劃。從而能夠預見陜西省的保障性住房將會增加。

（三）品質化是房地產的核心競爭力

陜西的發(fā)展?jié)摿?，吸引而來不少?/p>