商品房開發(fā)項目代理(自行)銷售人員應知應會題庫

商品房預（銷）售項目一、知識要點1、取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。對已經(jīng)取得預售許可，但未在規(guī)定時間內(nèi)對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，要嚴肅查處。3、實行現(xiàn)售的商品住房，應符合《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的現(xiàn)售條件；在商品住房現(xiàn)售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將符合現(xiàn)售條件的有關證明文件和房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。4、完善商品住房買賣合同示范文本，積極推行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽訂和備案制度。商品住房買賣合同示范文本應對商品住房質(zhì)量性能，物業(yè)會所、車位等設施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定，并將《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。5、商品住房預售資金監(jiān)管制度規(guī)定：預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。6、商品住房交付使用條件應包括工程經(jīng)竣工驗收合格并在當?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎設施和公共設施已建成并滿足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶熱計量裝置安裝符合設計要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質(zhì)量責任承擔主體已明確、前期物業(yè)管理已落實。7、預售商品住房存在質(zhì)量問題的，購房人有權依照法律、法規(guī)及合同約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔責任并賠償相應損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔責任后，有權向造成質(zhì)量問題的相關單位和個人追責。8、暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預售許可時提交的預售方案，應當明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責任承擔主體，由質(zhì)量責任承擔主體提供擔保函。質(zhì)量責任承擔主體必須具備獨立的法人資格和相應的賠償能力。9、市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門對存在違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可責令限期整改，記入房地產(chǎn)信用檔案，并可暫停商品住房網(wǎng)上簽約；對拒不整改的，要依法從嚴查處，直至取消其開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并將有關信息通報土地、稅收、金融、工商等相關部門，限制其參加土地購置、金融信貸等活動。10、加強房地產(chǎn)信用管理，拓展房地產(chǎn)信用檔案功能和覆蓋面，發(fā)揮信用檔案作用，將銷售行為、住房質(zhì)量、交付使用、信息公開等方面內(nèi)容納入房地產(chǎn)信用體系，信用檔案應當作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據(jù)。11、嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。12、遏制房價過快上漲，實行嚴格的差別化住房信貸政策，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況以家庭為單位，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。13、完善保障性住房和限價商品住房配建制度。凡是規(guī)劃為住宅的建設項目，應按照規(guī)定比例配建保障性住房和限價商品住房。其中，市區(qū)新增建設用地中保障性住房和限價商品住房的配建比例不得低于20%。14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴格按土地出讓合同約定的開工、竣工時間使用土地，嚴禁閑置土地。在建建筑單體達到規(guī)劃批準總層數(shù)三分之一以上的，應當申辦《商品房預售許可證》。15、《青島市國土資源和房屋管理局商品房預（銷）售信息公開管理辦法》的頒布和實施，是為保障購房人的知情權，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預（銷）售信息公開行為，維護本市商品房市場交易秩序。16、合理調(diào)整住房用地供應結構。2010年，保障性住房、拆遷安置住房、限價商品住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價位、中小套型商品住房建設用地的年度供應規(guī)模，不低于各類住房建設用地年度供應總量的77%；今后3年不低于70%。限價商品住房建設用地年度供應規(guī)模，不低于商品住房建設用地年度供應總量的20%。17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂虛假合同而后又申請撤銷備案變相捂盤、炒作、套取貸款等或明知購房人投機炒房、與購房人編造虛假材料騙取撤銷、注銷登記的，房屋交易登記管理部門應責令限期整改，拒不整改的，暫停其商品房網(wǎng)上簽約，同時記入房地產(chǎn)信用檔案并予以曝光，構成違法犯罪的，依法追究法律責任。18、《關于進一步規(guī)范撤銷商品房買賣合同網(wǎng)上備案和注銷商品房預告登記有關問題的通知》中所稱房屋交付之日，房屋預售的以《房屋交接書》簽訂日期為準；房屋現(xiàn)售的以合同中雙方約定的房屋交付日期為準。19、《商品房預售方案》中商品房項目的基本情況應包括：項目名稱、坐落、土地用途、項目總規(guī)模、容積率、綠地率等。20、《商品房預售方案》中商品房項目的建設情況應包括：項目建設周期、各期工程建設計劃和進度安排。21、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當保證預售方案申報價格、現(xiàn)場公示價格與商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)價格一致。預售方案申報價格調(diào)整后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照新調(diào)整的價格對現(xiàn)場公示價格進行更新。22、保障性住房和拆遷安置住房建設規(guī)模，應根據(jù)需求確定并確保供應。適應市場需求，著力增加限價商品住房和公共租賃住房建設規(guī)模。商品住房要放量供應，重點加快中低價位、中小套型商品住房建設。23、房屋行政管理部門應當對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售房現(xiàn)場信息公示情況進行監(jiān)督和檢查，有關單位和個人對房屋行政管理部門依法進行的監(jiān)督檢查應當予以協(xié)助和配合，不得拒絕或者阻撓。24、未取得預售許可的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預定、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。25、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易。26、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得通過簽訂陰陽合同違規(guī)交易，不得發(fā)布虛假和未經(jīng)核實的信息，不得采取內(nèi)部認購、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍。27、商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名，規(guī)范商品住房預訂行為。28、購房人預訂商品住房后，未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂預售合同的，預訂應予以解除，解除的房源應當公開銷售。29、商品房項目一般應以同期取得的《建筑工程施工許可證》載明的范圍為單位申辦預售許可，不得分層、分單元或以套為單位申辦預售許可。30、商品住宅項目中自留房源數(shù)量一般不得超過項目總套（處）數(shù)的5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅項目中不列入預售范圍的自留房源，須在取得《房地產(chǎn)權證》后按照存量房上市交易程序辦理。31、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構銷售商品房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當向房地產(chǎn)交易管理部門申請備案并取得備案證明。32、《青島市商品房預售方案管理暫行規(guī)定》、《青島市商品房預（銷）售信息公開管理辦法》自2010年10月25日起實施，有效期至2014年12月31日。33、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預（銷）售信息公開應當遵循準確、真實、合法、有效原則。34、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房現(xiàn)場公示的相關信息應當及時更新，保持售房現(xiàn)場公示信息、青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公示信息與實際情況相一致。35、商品房預（銷）售相關宣傳單、樓書等宣傳材料的信息內(nèi)容應當真實、準確、合法，不得欺騙或誤導購房者。36、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可時，應同時將商品房預售方案作為必備要件提交房產(chǎn)交易管理部門審核。37、商品房預售方案一般不得變更，確需變更已審核的商品房預售方案的，應提交房產(chǎn)交易管理部門審核。38、商品房預售方案申報價格需調(diào)整的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當重新申報備案，預售方案申報價格調(diào)整未予備案前，準售房源仍按原申報價格銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得停止銷售。39、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照誠信、合法、科學、合理的原則制定商品房預售方案。40、《青島市國土資源和房屋管理局關于進一步規(guī)范撤銷商品房買賣合同網(wǎng)上備案和注銷商品房預告登記有關問題的通知》中所稱商品房買賣合同包括《青島市商品房預售合同》、《青島市商品房出售合同》、《青島市限價商品住房買賣合同》、《青島市經(jīng)濟適用住房買賣合同》四類，本通知適用于青島市七區(qū)五市的行政區(qū)域。二、知識內(nèi)容1、商品房預售方案應當明確哪些內(nèi)容？答：（1）商品房項目的基本情況（2）商品房項目的建設情況（3）商品房項目中物業(yè)用房、車庫、會所及公用部位和公用設施的具體范圍及權屬約定（4）商品房開發(fā)企業(yè)自留房產(chǎn)的位置、面積、套（處）數(shù)等情況（5）本期預售商品房的可售房源幢數(shù)、套（處）數(shù)、建筑面積、銷售均價（6）本期預售商品房的可售房源表（7）銷售起始日期、銷售流程、承諾合同撤銷控制比例（8）銷售方式和銷售人員情況（9）商品住房質(zhì)量保證制度和措施、責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施（10）解決商品房銷售矛盾糾紛和處理突發(fā)事件的預案（11）房產(chǎn)交易管理部門認為需要明確的其他事宜2、商品房預（銷）售在售樓處設置證件公示欄（臺）應公示那些證件和信息？答：（1）《商品房預售許可證》或《房地產(chǎn)初始登記證明》（2）《房地產(chǎn)權證》（3）《建設工程規(guī)劃許可證》（4）《建筑工程施工許可證》（5）《房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權證》（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)《資質(zhì)證書》（7）代理銷售的，還應公示房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證明及委托協(xié)議3、商品房預（銷）售在售樓處設置文件公示欄（臺）應公示那些證件和信息？答：（1）《商品房銷售管理辦法》（2）《城市商品房預售管理辦法》（3）《商品房預（出）售合同示范文本》（4）《青島市商品住宅使用手冊》（5）《購房特別提示》4、商品房預（銷）售在售樓處設置可售房源信息公示欄應包括那些內(nèi)容？答：（1）批準預售本期和原有的可售房源總套數(shù)、建筑總面積和平均銷售價格（按建筑面積計算）（2）每套商品房建筑面積和套內(nèi)建筑面積（3）每套房屋的銷售總價（4）抵押相關信息（5）商品房房源“可售”、“已付定金”、“已簽合同”、“已登記”、“自留”等預（銷）售動態(tài)信息5、商品房預（銷）售項目，在售樓處設立的信息查詢處應提供那些信息查詢服務？答：（1）通過電腦等設備，免費為購房者提供商品房網(wǎng)上簽約備案查詢服務（2）《房地產(chǎn)測繪成果預（實）測報告》（3）《商品房預售方案》（4）《前期物業(yè)服務合同》（5）相關管理部門規(guī)定其他需要提供查詢的信息6、《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號）中，完善商品住房預售制度包括哪些內(nèi)容？答：（1）嚴格商品住房預售許可管理（2）強化商品住房預售方案管理（3）完善預售資金監(jiān)管機制（4）嚴格預售商品住房退房管理7、《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號）中，加強預售商品住房交付和質(zhì)量管理包括哪些內(nèi)容？答：（1）明確商品住房交付使用條件（2）完善商品住房交付使用制度（3）落實預售商品住房質(zhì)量責任（4）強化預售商品住房質(zhì)量保證機制8、《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號）中，進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管包括哪些內(nèi)容？答：（1）加強商品住房預售行為監(jiān)管（2）嚴肅查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為（3）加強房地產(chǎn)銷售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管（4）加強商品住房買賣合同管理（5）健全房地產(chǎn)信息公開機制（6）鼓勵推行商品住房現(xiàn)售試點他們繼續(xù)往前走。走到了沃野，他們決定停下。被打巴掌的那位差點淹死，幸好被朋友救過來了。被救起后，他拿了一把小劍在石頭上刻了：“今天我的好朋友救了我一命。”一旁好奇的朋友問到：“為什么我打了你以后你要寫在沙子上，而現(xiàn)在要刻在石頭上呢？”另一個笑笑回答說：“當被一個朋友傷害時，要寫在易忘的地方，風會負責抹去它；相反的如果被幫助，我們要把它刻在心靈的深處，任何風都抹不去的?！迸笥阎g相處，傷害往往是無心的，幫助卻是真心的。在日常生活中，就算最要好的朋友也會有摩擦，也會因為這些摩擦產(chǎn)生誤會，以至于成為陌路。友情的深淺，不僅在于朋友對你的才能欽佩到什么程度，更在于他對你的弱點容忍到什么程度。學會將傷害丟在風里，將感動銘記心底，才可以讓我們的友誼歷久彌新！友誼是我們哀傷時的緩和劑，激情時的舒解劑；是我們壓力時的流瀉口，是我們?yōu)碾y時的庇護所；是我們猶豫時的商議者，是我們腦子的清新劑。但最重要的一點是，我們大家都要牢記的：“切不可苛求朋友給你同樣的回報，寬容一點，對自己也是對朋友?！睈垡蛩固拐f：“世間最美好的東西，莫過于有幾個頭腦和心地都很正直的朋友?！彼麄兝^續(xù)往前走。走到了沃野，他們決定停下。被打巴掌的那位差點淹死，幸好被朋友救過來了。被救起后，他拿了一把小劍在石頭上刻了：“今天我的好朋友救了我一命。”一旁好奇的朋友問到：“為什么我打了你以后你要寫在沙子上，而現(xiàn)在要刻在石頭上呢？”另一個笑笑回答說：“當被一個朋友傷害時，要寫在易忘的地方，風會負責抹去它；相反的如果被幫助，我們要把它刻在心靈的深處，任何風都抹不去的?！迸笥阎g相處，傷害往往是無心的，幫助卻是真心的。