合同范本之購房合同糾紛案例

購房合同糾紛案例【篇一：購房合同糾紛案例解析】購房合同糾紛案例解析來源:未知作者：gege日期：12-03-13單方擴大解約權(quán)【分析】訂立或解除合同必須在當事人自愿前提下進行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進行催告，催告后，買受人還有三個月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營者自身責任等，故意排除了消費者與經(jīng)營者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費者責任，單方擴大了經(jīng)營者解除合同的權(quán)利，剝奪了消費者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。任意使用免責權(quán)【實例】某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房?！痉治觥吭谏鲜鲈蛑校械拇_實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔違約責任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準備的，不能作為免責事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風險轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔任何責任。違約責任不對等【實例】【分析】上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等。經(jīng)營者延期交房必須等一個月后方計算罰金，且額度僅為消費者已付房款的3%;消費者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標的額大，雙方承擔的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費者責任，減輕經(jīng)營者責任。違反了法律的公平原則，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構(gòu)予以撤銷或變更?！酒嘿彿亢贤m紛案例】購房合同糾紛案例：已生效合同不受限購政策影響2011年2月出臺的“京十五條”也被稱為“限購政策”，此前簽署的購房合同受不受“京十五條”的限制？成為近年來房屋買賣合同糾紛的新問題。日前，朝陽區(qū)檢察院通報一案，明確正在履行中的房屋買賣行為不因為限購政策的出臺而無效。2010年1月，小謝與小蘇簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定小蘇將名下一套位于朝陽區(qū)望京的房產(chǎn)以288萬元的價格轉(zhuǎn)讓給小謝，小謝分五期支付房款。合同簽署當天，小謝支付了10萬元訂金并住進該處房產(chǎn)。就在小謝按約定支付完前四期房款后，“京十五條”出臺。因為小謝沒有本市戶口，且雙方?jīng)]有辦理房屋過戶手續(xù)和網(wǎng)簽（即簽訂合同后到房地產(chǎn)相關(guān)部門備案，并網(wǎng)上公布），小蘇要求雙方終止合同，小謝則起訴到法院要求小蘇繼續(xù)履行合同。法院經(jīng)過審理后判決合同繼續(xù)履行，小蘇應(yīng)配合小謝辦理房屋過戶手續(xù)。小蘇不服生效判決，向檢察機關(guān)提出監(jiān)督申請。檢察機關(guān)經(jīng)審查認定原審判決并無不當，最終未支持小蘇的監(jiān)督申請。辦案檢察官認為，“京十五條”在性質(zhì)上不屬于行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定。我國合同法規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。根據(jù)上述規(guī)定，房屋買賣合同不因違反“京十五條”而無效。本案中，小謝是否具備購房資格、是否按行政機關(guān)的要求辦理網(wǎng)簽、是否具備過戶的現(xiàn)實可能性，只會對合同履行及房屋過戶產(chǎn)生影響，不影響合同生效。小蘇提出的合同無效并沒有法律依據(jù)。期攜帶購房款到房產(chǎn)公司準備正式簽訂商品房買賣合同，簽訂合同前，周某經(jīng)向產(chǎn)權(quán)機關(guān)查詢得知他預(yù)訂的該套住宅已于認購協(xié)議簽訂前抵押給銀行。周某遂拒絕簽訂商品房買賣合同，并要求房產(chǎn)公司返還定金2萬元;并提出在房產(chǎn)公司解除對該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買賣合同。但房產(chǎn)公司不愿退還已收取的定金。周某遂將房產(chǎn)公司告上法庭，要求法院判令該公司撤銷《房產(chǎn)認購協(xié)議書》，返還已交的2萬元定金并加倍賠償2萬元。開庭后，房產(chǎn)公司辯稱：該房產(chǎn)確實已抵押給銀行，但公司在與周某簽訂協(xié)議之前，已告知周某房產(chǎn)被抵押的事實，銀行也同意公司銷售被抵押的房產(chǎn)，何況目前周某沒有遭受任何損失。由于周某沒有按時簽訂商品房買賣合同，已經(jīng)違約，故公司不退還購房定金的行為并無不當，請求法院駁回其訴訟請求。法院審理后認為，由于房產(chǎn)公司在訂立《房產(chǎn)認購協(xié)議書》時，沒有如實向購房者說明房產(chǎn)已被抵押，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出判決：撤銷雙方簽訂的《房產(chǎn)認購協(xié)議書》，房產(chǎn)公司返還周某已付購房定金2萬元，并支付賠償金2萬元。案例二，陳某與某地產(chǎn)公司簽訂《房產(chǎn)定購協(xié)議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金1萬元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購協(xié)議時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現(xiàn)場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認為該合同的補充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。法院審理后認為：該協(xié)議明確載明：陳已詳細閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容，故陳應(yīng)按定購協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳的訴訟請求。實踐中，開發(fā)商擬定的《訂購協(xié)議》往往把自身的責任推的一干二凈，工作時出具的《訂購協(xié)議》，換簽《商品房買賣合同》的時間無法確定，開發(fā)商將在建工程抵押給銀行，在未撤抵押前無法網(wǎng)簽正式《商品房買賣合同》，這時簽訂正式合同的時間會約定為：自開發(fā)商通知之日起幾日內(nèi)換簽《商品房買賣合同》。到底什么時候通知沒有約定，有時長達幾個月，使購房者錯過貸款優(yōu)惠政策或趕上不利政策，審查合同時注意此方面。法律分析：適用法律：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。”第五條商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同?！蛾P(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第115條：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當雙倍返還定金?！边@類糾紛主要集中在兩方面：第一，訂購協(xié)議的效力問題；第二，定金罰則問題。1、根據(jù)我國法律以及相關(guān)司法解釋，效力問題可以分兩種種情況分別分析。首先，如果雙方簽訂的商品房訂購協(xié)議不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同十三項（下稱“十三項”）主要內(nèi)容，（附：《商品房銷