投資性房地產(chǎn)公允價值模式的運(yùn)用與監(jiān)管-以上海世茂股份有限公司為例-論文設(shè)計

投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的運(yùn)用與監(jiān)管——以上海世貿(mào)股份有限公司為例內(nèi)容提要2006年頒布《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》后，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量不再只有一種模式，公允價值計量模式應(yīng)運(yùn)而生，本文先列示了近十年與投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式相關(guān)的部分文獻(xiàn)內(nèi)容，然后解釋了相關(guān)概念以及采用公允價值計量模式的核算要求，以上海世茂股份有限公司為例，分析其投資性房地產(chǎn)的成本計量模式與公允價值計量模式的不同以及運(yùn)用公允價值計量模式對企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、當(dāng)期損益、償債能力產(chǎn)生的影響，最后對案例分析發(fā)現(xiàn)的問題提出相應(yīng)的監(jiān)管建議。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)公允價值上海世貿(mào)股份有限公司AbstractAfterthepromulgationoftheaccountingstandardsforBusinessEnterprisesNo.3-investmentrealestatein2006,thereisnolongeronlyonemodeforthefollow-upmeasurementofinvestmentrealestate,andthefairvaluemeasurementmodeemergesasthetimesrequire.Thispaperfirstliststhearticlesrelatedtothefollow-upmeasurementmodeofinvestmentrealestateinthepasttenyears,andthenexplainstherelevantconceptsandtheaccountingrequirementsofadoptingthefairvaluemeasurementmodeHaishimaoCo.,Ltd.asanexample,analyzesthedifferencebetweenthecostmeasurementmodeandthefairvaluemeasurementmodeofitsinvestmentrealestate,aswellastheimpactoftheapplicationofthefairvaluemodeontheenterprise'sassetscale,currentprofitandloss,andsolvency,andfinallyputsforwardcorrespondingregulatorysuggestionsfortheproblemsfoundinthecaseanalysis.Keywords:investmentproperty，fairvalue，ShanghaiWorldTradeCo.,Ltd目錄一、緒論 1㈠研究背景 1㈡研究意義 1二、與投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式有關(guān)的文獻(xiàn)綜述 1三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量理論基礎(chǔ) 2（一）投資性房地產(chǎn)的定義及特點(diǎn) 2（二）投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式 3（三）我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用公允價值模式研究 3四、上海世貿(mào)股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量案例分析 4（一）公司簡介 4(二)公司主要會計指標(biāo) 4（三） 公司投資性房地產(chǎn)概況 4（四）上海世茂股份有限公司運(yùn)用公允價值模式計量的動機(jī) 5（五） 上海世茂股份有限公司運(yùn)用公允價值模式對公司財務(wù)的影響 6五、公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用的監(jiān)管建議 7投資性房地產(chǎn)公允價值模式的運(yùn)用與監(jiān)管——以上海世茂股份有限公司為例一、緒論=1\*GB4㈠研究背景在過去一年中，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處環(huán)境更趨復(fù)雜，面臨的挑戰(zhàn)明顯增多，原本已逐漸好轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)形勢轉(zhuǎn)向逐漸衰退。就外部環(huán)境而言，經(jīng)濟(jì)貿(mào)易摩擦此起彼伏，美國保護(hù)主義愈發(fā)濃烈，英國脫歐、地緣政治以及多地上演的民粹主義都為全球經(jīng)濟(jì)帶來了更大的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。從內(nèi)部環(huán)境看，從2000年左右起，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，成交率持續(xù)增加，縱觀我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體態(tài)勢，考慮到我國宏觀經(jīng)濟(jì)總體形勢良好、居民最終消費(fèi)支出持續(xù)增加，并且我國消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級，在基本生活必需品上的支出比重越來越小，在可以預(yù)見的未來，房地產(chǎn)交易市場仍會保持較快增長。現(xiàn)在，房地產(chǎn)已經(jīng)不僅用于居住或經(jīng)營，許多投資者開始投資房地產(chǎn)，面對這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，投資者等相關(guān)信息使用者更加關(guān)注與房地產(chǎn)相關(guān)的會計信息，這就要求上市公司財務(wù)報表中相關(guān)的會計信息擁有更高的質(zhì)量。（二）研究意義如今，投資性房地產(chǎn)升值空間較大，成本模式下的賬面價值與市場價值之間會有較大偏差，這種偏差容易誤導(dǎo)公司投資人及其他利益相關(guān)者，使得其在作出決策時受到偏差影響，從而可能決策失誤。因此，公允價值計量模式就顯得尤為重要，在公允價值模式下，市場價值能夠得到充分地體現(xiàn)，市場價值背后反映的企業(yè)的真實(shí)價值更為準(zhǔn)確全面，并且促進(jìn)我國會計準(zhǔn)則逐步走向國際化。本文著重分析投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的使用方法以及注意事項，在案例中分析其對公司資產(chǎn)規(guī)模、當(dāng)期損益、償債能力的影響，并為其在我國進(jìn)一步被廣大企業(yè)接受并采納該會計政策提出相應(yīng)的建議。二、與投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式有關(guān)的文獻(xiàn)綜述Quagli，F(xiàn).Avallone(2010)對歐洲七個國家的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了研究，著重研究它們有關(guān)投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇，通過研究發(fā)現(xiàn)，以成本模式進(jìn)行后續(xù)計量可以達(dá)到通過權(quán)責(zé)發(fā)生制來減少收益不確定性的目的，從而使收益波動變小，對企業(yè)估價的要求較低。[1]葉林（2010）詳析企業(yè)內(nèi)部投資性房地產(chǎn)等與公允價值有關(guān)的會計科目，最后得出結(jié)論：在上海證券交易所上市的擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用公允價值后續(xù)計量模式合理性有待商榷，公允價值這種計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用有限。[2]申慧慧(2012)研究了三家上市公司，描述了三家上市公司通過轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式以對管理其盈余，經(jīng)分析比較發(fā)現(xiàn)，通過限定自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的間隔時間可以降低上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量政策變更對公司進(jìn)行盈余管理的風(fēng)險。[3]李英、鄒燕、江州、蔣舟（2013）分析了公允價值作為一種計量屬性在上市公司的運(yùn)用情況，同時探究上市公司為何使用公允價值，最終分析發(fā)現(xiàn)財務(wù)報表信息可靠性、公允價值估值成本、房地產(chǎn)所處市場環(huán)境以及對財務(wù)指標(biāo)的作用均會影響上市公司對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計政策的選擇。[4]王福勝，程富（2014）的研究結(jié)果顯示，有些企業(yè)選擇公允價值模式計量是為了使其財務(wù)報表中利潤和凈資產(chǎn)等數(shù)據(jù)高一些，與運(yùn)用公允價值模式計量的真實(shí)動機(jī)——提高財務(wù)數(shù)據(jù)的相關(guān)性相悖。[5]張浩威（2019）認(rèn)為研究人員應(yīng)及時深入分析企業(yè)采用公允價值模式后續(xù)計量的原因及結(jié)果，采用公允價值計量模式的后果可能較為嚴(yán)重，對投資者做出正確的投資決策產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，同時使債權(quán)人的利益處于較大的不確定性之中。[6]三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量理論基礎(chǔ)（一）投資性房地產(chǎn)的定義及特點(diǎn)1、投資性房地產(chǎn)的定義我國財政部于2006年發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》中，明確定義投資性房地產(chǎn)，如果持有該房地產(chǎn)目的是獲得租金或是等待其房價上漲，或者持有該房地產(chǎn)在等待其房價上漲時將其對外出租獲得租金，具有以上目的而持有的房地產(chǎn)都被稱為投資性房地產(chǎn)，涵蓋以獲得租金為目的持有的土地使用權(quán)、以增值為目的持有的土地使用權(quán)、以獲得租金為目的持有的建筑物。2、投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)首先，投資性房地產(chǎn)背后所蘊(yùn)含的是企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，因?yàn)槠髽I(yè)持有該房地產(chǎn)目的是獲得租金或是等待其房價上漲，或者持有該房地產(chǎn)在等待其房價上漲時將其對外出租獲得租金或等待其價格上漲，投資性房地產(chǎn)雖然是非流動資產(chǎn)，但與一般的非流動資產(chǎn)不同，持有固定資產(chǎn)等一般的非流動資產(chǎn)的目的是生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)等經(jīng)營活動，它們的價值會隨著時間的推移而逐步減少，投資性房地產(chǎn)則不同，其真實(shí)價值一般逐年增加。第二，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的用途是獲取租金或者等待其增值，而作為生產(chǎn)經(jīng)營場所持有的自用房地產(chǎn)主要是為了生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)還用于銷售。第三，結(jié)合全國的房地產(chǎn)市場情況綜合考量，不同地區(qū)的市價確認(rèn)方法也不同，企業(yè)在確定其會計政策時，應(yīng)該將其所處地區(qū)的市場情況考慮在內(nèi)，最終選擇符合市場發(fā)展規(guī)律的計量模式。（二）投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式1、確認(rèn)與初始計量對某向交易或者事項進(jìn)行確認(rèn)時，首先判斷其是否滿足投資性房地產(chǎn)的定義，當(dāng)滿足定義時，再關(guān)注其與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益是否很可能流入企業(yè)并且其成本是否能夠可靠計量。當(dāng)以上條件同時滿足時，才能將該項交易或事項確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。當(dāng)企業(yè)外購或自行建造或開發(fā)投資性房地產(chǎn)，其初始計量都應(yīng)按照成本即付出的對價進(jìn)行，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照可抵扣的增值稅稅額借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目，同時，根據(jù)支付的全部價款或付出對價，貸記“銀行存款”“長期借款”等科目。2、后續(xù)計量我國準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量方面給予企業(yè)自主選擇的權(quán)利，企業(yè)可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇適合本企業(yè)的計量模式——成本模式或公允價值模式。成本模式下，資產(chǎn)負(fù)債表期末列示的投資性房地產(chǎn)是扣減其折舊攤銷后的凈額，其賬面價值通常會低于其初始成本，公允價值模式下則不同，在公允模式下，準(zhǔn)則不再要求企業(yè)計提折舊攤銷，而是以其在活躍市場中的價值為依據(jù)，在期末的資產(chǎn)負(fù)債表中以其市場價值列示，其賬面價值則通常高于其初始成本。同時，準(zhǔn)則為防止企業(yè)通過頻繁變動投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式或?qū)Σ煌耐顿Y性房地產(chǎn)采用不同的后續(xù)計量模式以操縱企業(yè)利潤，所以要求企業(yè)不能隨意變更計量模式，并且一家企業(yè)只能采用一種后續(xù)計量模式計量其所有的投資性房地產(chǎn)。（三）我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用公允價值模式研究2006年，我國財政部發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，其中對投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)計量。2007年1月1日，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第三號——投資性房地產(chǎn)》正式執(zhí)行。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的準(zhǔn)則正式執(zhí)行后，相關(guān)學(xué)者認(rèn)為，擁有投資性房地產(chǎn)項目的上市公司會選擇公允價值模式對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，但他們大多還是選用成本模式。成本模式下，投資性房地產(chǎn)的賬面價值不受市場價值波動影響，追求穩(wěn)步擴(kuò)張的企業(yè)會選用成本模式。盈利能力一般卻渴望提高賬面利潤及凈資產(chǎn)的企業(yè)傾向于采用公允價值模式，中小企業(yè)融資難是近年來較熱的經(jīng)濟(jì)話題，一些擁有投資性房地產(chǎn)的中小企業(yè)通過將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量改為公允價值計量模式，使得其財務(wù)報表在外界看來盈利性良好。近年來，采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)逐漸增加，但總體來看，其占比仍然不高。四、上海世貿(mào)股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量案例分析（一）公司簡介上海世茂股份有限公司于1994年在上海證券交易所上市，股票代碼為600823.SH，經(jīng)營范圍廣，包括實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)綜合開發(fā)等，規(guī)模小于20萬平方米住宅項目和規(guī)模小于10萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目在其開發(fā)行列之中，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，上海世茂股份有限公司經(jīng)驗(yàn)豐富，能力一流，在國內(nèi)開發(fā)商中名列前茅。(二)公司主要會計指標(biāo)表1上海世茂股份有限公司2007—-2012年主要會計指標(biāo)表單位：萬元項目200720082009201020112012營業(yè)利潤24734.0912335.6930311.58145197.22168053.81179955.77利潤總額24861.5714444.4931571.55150117.03172497.23188069.20凈利潤13980.9110151.5722199.74102720.74123591.78140103.16經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額50398.07-66557.93-103983.09-174724.17-174896.99174751.35總資產(chǎn)312764.96271472.181597941.812594560.113300655.963708448.63數(shù)據(jù)來源：2007-2012年上海世茂股份有限公司年度報告。上海世茂股份有限公司2007年至2012年主要會計指標(biāo)如表000所示。從表中我們可以看出，2007年到2012年，上海世茂股份有限公司營業(yè)利潤、利潤總額、凈利潤、總資產(chǎn)均呈現(xiàn)出上升的趨勢，其中，2008年有明顯下降波動，值得注意的是，2007年至2011年，上海世茂股份有限公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額逐年下降，在2010和2011年竟為負(fù)數(shù)，這表明企業(yè)可能是通過變更投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式給上市公司帶來了利潤增長。（三）公司投資性房地產(chǎn)概況1、投資性房地產(chǎn)項目2009年6月30日，上海世茂股份有限公司2009年（第一次）臨時股東大會召開。會議通過了關(guān)于公司會計政策變更及<投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法（試行）>的議案》，決定于2009年6月1日將投資性房地產(chǎn)后續(xù)模式由成本模式變更為公允價值模式。截止2018年，公司共持有投資性房地產(chǎn)項目16項，包括北京世貿(mào)大廈、紹興世茂迪蕩新城A2A3、上海南京西路258號世茂商都大廈、昆山世茂華東商城、沈陽世茂商業(yè)S2等。2、投資性房地產(chǎn)比重表2上海世茂股份有限公司2007-2012年投資性房地產(chǎn)比重單位萬元項目200720082009201020112012投資性房地產(chǎn)金額1490.161391.58235469.00763930.001080830.001203250.00資產(chǎn)總額312764.96271472.181597941.812594560.113300655.963708488.63占資產(chǎn)比重0.480.5114.7429.4432.7532.45數(shù)據(jù)來源：2007-2012年上海世茂股份有限公司年度報告由表2可以看出，，投資性房地產(chǎn)的賬面價值由2007年的1490.16萬元上升至2012年的1203250.00萬元，增幅達(dá)80646.36%。投資性房地產(chǎn)與資產(chǎn)總額之比呈現(xiàn)上升態(tài)勢，其中2012年小幅波動。（四）上海世茂股份有限公司運(yùn)用公允價值模式計量的動機(jī)1、為投資者等利益相關(guān)者提供高質(zhì)量的財務(wù)信息編制財務(wù)報告向其股東、債權(quán)人及其他利益相關(guān)者提供公司的相關(guān)信息是上海世茂股份有限公司不可推脫的義務(wù)，從而使其能夠通過對財務(wù)報表的分析，從而對上海世茂股份有限公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行判斷，并使利益相關(guān)者做出相對更優(yōu)的決策。具有可靠性、重要性、及時性的高質(zhì)量會計信息對于利益相關(guān)者來說才是相對重要的信息。成本模式下進(jìn)行的后續(xù)計量是以房地產(chǎn)過去的歷史成本為基礎(chǔ)，與其現(xiàn)有價值之間具有一定的差距，使用成本計量模式不能滿足財務(wù)報告高質(zhì)量的要求，這些會計信息對于投資者做出決策意義不大。公允價值模式則不同，其在一定程度上可以向公司的利益相關(guān)者提供面向未來的高質(zhì)量的會計信息，為其做出科學(xué)合理的決策打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。2、改善財務(wù)狀況公司對于開發(fā)房地產(chǎn)項目需要投入大量資金，并且回收期較長，在項目開發(fā)過程中，公司必須持續(xù)投入資金，與發(fā)行股票籌資方式相比，公司一般會選擇向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款，考慮到發(fā)行股票的籌資方式成本較高，手續(xù)復(fù)雜嚴(yán)格，會稀釋當(dāng)前股東對公司的控制權(quán)，造成管理上的困難，同時公司還將承擔(dān)較高的信息披露成本。銀行等金融機(jī)構(gòu)收到公司的貸款申請后，需要對公司的財務(wù)信息進(jìn)行嚴(yán)格分析，充分細(xì)致了解公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，用財務(wù)數(shù)據(jù)為其償債能力提供合理保證。在我國房價居高不下的背景下，投資性房地產(chǎn)的公允價值大多高于賬面價值，所以，以公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，既提高了企業(yè)利潤指標(biāo)，也增加了企業(yè)的總資本。因此，有些企業(yè)即使某些指標(biāo)不符合銀行規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，通過轉(zhuǎn)換其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，可以在一定程度上起到掩飾公司真實(shí)償債能力的作用。3、逐漸完善會計制度，積極與國際會計準(zhǔn)則接軌公允價值計量是一種趨勢，財務(wù)報表傳遞的信息應(yīng)該具有時效性，即應(yīng)當(dāng)與企業(yè)資產(chǎn)在當(dāng)前活躍市場中的價值相符，不能僅以歷史成本計量，公允價值在我國當(dāng)前市場中不易確定，但是必須要有敢于承擔(dān)的企業(yè)首先選擇公允價值，我們的市場才能日漸活躍，會計信息才能更加可靠，我國準(zhǔn)則才能與國際準(zhǔn)則逐漸接軌。（五）上海世茂股份有限公司運(yùn)用公允價值模式對公司財務(wù)的影響1、對資產(chǎn)規(guī)模的影響投資性房地產(chǎn)在成本模式下，需要對其計提折舊或攤銷，由此，其賬面價值逐年遞減，并低于初始成本。公允價值模式下，則用公允價值計量，其賬面價值會隨著房地產(chǎn)的市場行情起伏，并不一定會低于其賬面余額。近十多年，我國房地產(chǎn)市場一路高歌猛進(jìn)，面對這種情況，公允價值后續(xù)計量模式下的企業(yè)賬面價值會隨著市場價格增長，進(jìn)而使得企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模隨之增大。根據(jù)上海世茂股份有限公司的年度報告得知，在成本計量模式下，投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)和存貨的賬面價值為16.7億，2009年轉(zhuǎn)為公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量后，其賬面價值增加到23.5億。將折舊的影響考慮在內(nèi)，對資產(chǎn)規(guī)模的影響將超過7億。2、對當(dāng)期損益的影響上海世茂股份有限公司投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值計量模式后，期末一旦市場價格發(fā)生變動，便要調(diào)整其賬面價值，將公允價值變動數(shù)額計入公允價值變動損益，這一會計處理直接影響著企業(yè)的利潤，2009年，公司投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)總的比例明顯上升，與此同時，我國房地產(chǎn)形勢大好，投資性房地產(chǎn)的公允價值不斷上升，從而通過變更計量模式即可大大提高了企業(yè)的盈余。在盈余增加的同時，當(dāng)期費(fèi)用還在不斷減少，因?yàn)槌杀灸Ｊ较?，需要對其進(jìn)行折舊或攤銷，公允價值模式下則不需要，這更進(jìn)一步增加了企業(yè)的利潤。從表3中可以看出，2009年采用公允價值計量后，當(dāng)期公允價值變動收益占利潤總額的51%。表3投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更對當(dāng)期損益的影響項目2009201020112012投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益（億元）1.162.531.742.91利潤總額（億元）3.1615.0117.2518.81投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益占利潤總額的比重51%17%10%15%3、對償債能力指標(biāo)的影響表4對2009年投資性房地產(chǎn)成本后續(xù)計量模式和公允價值后續(xù)計量模式進(jìn)行比較，我們可以看出公允價值模式下的資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)均低于成本模式下對應(yīng)的財務(wù)比率，由此可以看出，采用公允價值模式后續(xù)計量且市場價格持續(xù)走高時，投資性房地產(chǎn)的賬面價值會升高，從而其資產(chǎn)規(guī)模的增加，財務(wù)分析數(shù)據(jù)所體現(xiàn)出的企業(yè)長期償債能力會不如成本模式所計算出來的數(shù)據(jù)體現(xiàn)的長期償債能力，表4中上海世茂股份有限公司的數(shù)據(jù)即是如此，與公允價值模式比較，資產(chǎn)負(fù)債率下降5%，產(chǎn)權(quán)比率下降8%，權(quán)益乘數(shù)下降3%，這些財務(wù)指標(biāo)都與企業(yè)的長期償債能力密切相關(guān)。表4投資性房地產(chǎn)計量模式變更對償債能力指標(biāo)的影響項目2009年公允價值模式下2009年成本模式下下降百分比資產(chǎn)負(fù)債率0.560.59-