有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制分析

有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制分析摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成內(nèi)容部分，具體組成包括：項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招標(biāo)階段、發(fā)包、施工階段和項(xiàng)目銷售階段。投資項(xiàng)目開發(fā)量應(yīng)控制在允許的范圍內(nèi)，及時(shí)糾錯(cuò)，開發(fā)項(xiàng)目的最終目標(biāo)是獲取利潤，應(yīng)合理利用現(xiàn)有的資源使開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上取得良好的效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜的工程。實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制，具有提高行業(yè)資金的高效利用率，降低項(xiàng)目造價(jià)成本，進(jìn)一步提高企業(yè)的市場競爭力。本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制進(jìn)行階段性分析。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成成本控制造價(jià)一、項(xiàng)目策劃階段一般的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目應(yīng)先啟動(dòng)數(shù)據(jù)收集，需要做大量基礎(chǔ)資料的前期工作。一個(gè)工程項(xiàng)目的模式不是那么簡單的，因此要了解土地的基本情況、內(nèi)部通水、通電等實(shí)際情況來進(jìn)行深入探討。其中包括：施工材料的類型，價(jià)格和質(zhì)量，如果用其他材料代替，需收集其他材料的整體數(shù)據(jù)。應(yīng)該指出的是，當(dāng)面對一個(gè)資深的房地產(chǎn)商，高標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算成本也會相應(yīng)的增加，這意味著，定位不同的房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算成本也會不同。一個(gè)資深的房地產(chǎn)企業(yè)不可能只看到現(xiàn)在，但在發(fā)展的規(guī)劃階段，預(yù)計(jì)將當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃和它所能達(dá)到的經(jīng)濟(jì)增長前景等方面做特別重要的評估，研究市場發(fā)展動(dòng)向和定位要準(zhǔn)確。如果企業(yè)想實(shí)現(xiàn)最終以盈利為目的的目標(biāo)，那么就是要確保有未來盈利的成長空間，產(chǎn)品必須是合理的唯一可行性。因此，這就要求開發(fā)人員做好提前研究的準(zhǔn)備，盡量減少預(yù)算成本，盡可能適合房地產(chǎn)企業(yè)自身?xiàng)l件。房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目成本預(yù)算成本管理的計(jì)劃階段是建立在合理的實(shí)際數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，然而，很長一段時(shí)間，許多造價(jià)工程師的思想道德水平和業(yè)務(wù)水平都在降低，大多數(shù)項(xiàng)目預(yù)算憑借自己的意愿來估計(jì)，沒有聯(lián)系房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，追求自己的利益。鑒于這種現(xiàn)象，我們一定要明確、了解清楚投資估算。這需要房地產(chǎn)企業(yè)使用集體決策的方法，良好的設(shè)計(jì)已不再是擺設(shè)，而將是一個(gè)真正的真實(shí)的“建筑房地產(chǎn)的框架”。切實(shí)落實(shí)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制，以保證企業(yè)項(xiàng)目能夠占據(jù)市場領(lǐng)先地位。通過這種方式，才是房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，不僅能夠增加企業(yè)運(yùn)營的營運(yùn)資金，并相應(yīng)減少經(jīng)營成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的又好又快發(fā)展。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段的預(yù)算成本控制，是工程造價(jià)管理整個(gè)過程中的重點(diǎn)，簡單來說，設(shè)計(jì)招標(biāo)是最有說服力的事情，能夠讓議，特別是設(shè)計(jì)圖紙和要求，不能更改或替換圖紙。三、項(xiàng)目招標(biāo)階段項(xiàng)目工程在招標(biāo)階段預(yù)算成本控制的主要內(nèi)容是尋找項(xiàng)目、市場調(diào)研和風(fēng)險(xiǎn)評估。開發(fā)商應(yīng)該把研究重點(diǎn)放在投資環(huán)境、項(xiàng)目的市場價(jià)值、項(xiàng)目的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、交通、市政設(shè)施、施工材料和設(shè)備等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)必須重視開發(fā)階段，并結(jié)合可能發(fā)生的費(fèi)用，該項(xiàng)目的成本整個(gè)控制中發(fā)揮著不可或缺的作用。第一，要堅(jiān)持公平、公正、公開的原則，招標(biāo)前，如果你想清楚地了解是否施工單位有資格來完成這個(gè)任務(wù)，你也可以進(jìn)行實(shí)地考察，以防萬一。這主要是由于私自分包的現(xiàn)象特別突出，中標(biāo)的是一級資質(zhì)的企業(yè)，由于利益的驅(qū)使，一級企業(yè)私自分包給二級的企業(yè)進(jìn)場施工，嚴(yán)重影響成品的質(zhì)量，不僅過多消耗建筑材料，也影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。第二，招一些實(shí)惠并且施工有保障的施工單位，作為項(xiàng)目投資方不能一味追求價(jià)格最低，我們必須保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量，在質(zhì)量合格的基礎(chǔ)上在對預(yù)算成本進(jìn)行有效的控制。比如：有些工程質(zhì)量不合格，將會有道路，房屋倒塌等嚴(yán)重事故的發(fā)生，給人類的生活帶來嚴(yán)重危害。第三，投標(biāo)企業(yè)單位的惡性競爭，是一個(gè)嚴(yán)重性的問題。特別是在當(dāng)前，一些投標(biāo)單位以不良的形式來獲取某個(gè)工程項(xiàng)目，在競爭中采用非法手段，然后獲得該項(xiàng)目。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在招標(biāo)階段對預(yù)算成本進(jìn)行有效的控制，可以在招標(biāo)過程中，選到適宜中標(biāo)合適自己的單位，獲得更多經(jīng)濟(jì)利益，達(dá)到處變不驚的理想狀態(tài)。四、發(fā)包、施工階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目總承包合同，施工和設(shè)備安裝及材料采購合同。發(fā)包、施工階段的項(xiàng)目預(yù)算成本控制是工程造價(jià)控制的全過程的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用多種方式的合同價(jià)格，合同價(jià)一般為固定的預(yù)算，材料預(yù)算定額和取費(fèi)的基礎(chǔ)上統(tǒng)一規(guī)定的國家或地方標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商給出工程范圍和圖紙，承包人按照這些資料報(bào)出工程造價(jià)，開發(fā)商根據(jù)承包人實(shí)際完成的工程項(xiàng)目質(zhì)量和數(shù)量進(jìn)行最終結(jié)算。因此，發(fā)包、施工階段的預(yù)算成本控制對項(xiàng)目完成后的工程決算有著顯著影響。預(yù)算成本控制中的施工階段包括：（1）熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將容易影響項(xiàng)目費(fèi)用的部分，作為重點(diǎn)控制對象；（2）對經(jīng)濟(jì)技術(shù)進(jìn)行比較，并預(yù)測和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和技術(shù)的變化；（3）工程數(shù)量要詳細(xì)審計(jì)，審核工程付款賬單，嚴(yán)格管理經(jīng)費(fèi)簽證；做好施工記錄，保存好各種施工圖紙，特別是設(shè)計(jì)變更，為處理可能發(fā)生的索賠提供了依據(jù)。（4）要有一支自己的工程項(xiàng)目監(jiān)管隊(duì)伍，控制對項(xiàng)目的投資。定期或不定期開展對工程質(zhì)量的審核，不能只在工程竣工后再對其進(jìn)行審計(jì)，這樣我們就可以在施工階段降低風(fēng)險(xiǎn)，以及減少了相應(yīng)的不必要投資。五、項(xiàng)目銷售階段。預(yù)算成本控制中的銷售階段，主要是銷售費(fèi)用。一般主要開支部分是銷售房地產(chǎn)廣告費(fèi)用。一般情況下，成本為商品房銷售價(jià)格的2-4%，大量的房地產(chǎn)開發(fā)的成本對利潤水平產(chǎn)生直接影響。六、結(jié)束語總而言之，預(yù)算有利于控制房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的成本的，在競爭激烈的建筑市場，為緩解當(dāng)前環(huán)境下項(xiàng)目開發(fā)的困難，維持公司快速發(fā)展的連續(xù)性，應(yīng)堅(jiān)持項(xiàng)目預(yù)算成本控制的目標(biāo)，堅(jiān)持以成本為核心，最大限度地優(yōu)化資源配置，增強(qiáng)企業(yè)的建設(shè)工程項(xiàng)目管理與成本控制目標(biāo)的市場競爭力，逐步提高企業(yè)的綜合實(shí)力和協(xié)同能力，并最終走上發(fā)展質(zhì)量效益型企業(yè)的道路。參考文獻(xiàn)：[1]封新彥，楊曉玲.房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的成本預(yù)算管理探究[J].時(shí)代金融，2013，33：82.[2]王舒悅.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制