華潤集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)投資運營模式研究

1——搭建起“萬象城”與“歡樂

”兩大主力平臺1一、集概目前，集初步搭建起從零售、地開到本運作的全商地

投運平

。臺萬家85%果超市1.華潤集團(tuán)業(yè)務(wù)版持股57.79%100% 1-零售經(jīng)2-地產(chǎn)開 3-資本運□ 作1.1集團(tuán)基本業(yè)務(wù)版事/品牌（品）萬象城主平臺置地萬家商形Shopping

mall區(qū)域型物中心主力客群高端、尚型消客群家庭型消客群建筑模15-25萬㎡4-6萬㎡合零售、餐、等1個大賣場、1家百貨，20-30個次主力店投方式自行開，持有自行開，或租物已開目深圳萬象城、杭州萬象城深圳南山首個目開2004年2010年累開目數(shù)2個1個未來5年計劃開業(yè)項目10-15個15-20個重點城市沈陽、重、成都、州、南寧、青等無、海口、哈爾、珠海、成都、合肥等1一、集概1.2集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)核心品牌2004年以來，集以萬象城主品牌，拓展大型合商地域，數(shù)年

累，目前已

入全面段；近期，利用萬家豐富的零售渠道及，通

平臺，重點拓展

區(qū)域型物中心。集形成萬象城、兩大不同分市的商

地品牌。表1.集商地品牌1二、萬家系牌 型商品牌店數(shù)注超市大286家大面8000-15000㎡SG

果-物廣、超市、便利店集中在市便利超市2500家主要提供便利消及服面500-800㎡生超市6家生超市面800-1500㎡Van

go

便利店50家便利店面30-120㎡Ole’超市10家高端超市面4000-6000㎡，口商品比例在70%以上Blt1家作Ole’超市的副牌面500-1000㎡，首家店于2010年1月香港開業(yè)物中心1家合面40000-60000㎡零售LEONARDO-皮鞋、皮具等1902創(chuàng)建于意大利，20世紀(jì)80年代由華潤引入中國中5家珠寶、中高檔服等1959年創(chuàng)立于香港，目前在香港及深圳有5家

店堂46家中西成、個人膚品等目前在香港及內(nèi)地有46家門店酒窖Voila1家高檔酒2010年2月首家在香港開業(yè)Vivo

Plus1家式健康與美容零售品牌2010年10月在香港開業(yè)，2011年進(jìn)軍內(nèi)地市場餐Pacific

Coffee100家休餐2010年收購獲得，分布于香港、內(nèi)地及

南子商CRVMORE-物網(wǎng)站-表2.萬家系列品2.1商業(yè)經(jīng)營核心品牌萬家形成以超市+專零售主的商品牌系列，極餐、（院、院）等域；同，將在成都、哈爾的店以“手制方式”建百公司。1序號城市目名稱面開合作模式1廣/深圳金福灣物廣32,000㎡社區(qū)物中心2010年租物2江/無廣瑞路目60,000㎡區(qū)域物中心2011年地自建3廣/珠海目60,000㎡區(qū)域物中心2012年租物4海南/?？诤？谀?0,000㎡區(qū)域物中心2012年合作開5寧/鞍山區(qū)置地目-區(qū)域物中心-內(nèi)部合作萬家將通的合商平臺，涉足商地域，并全面整合旗下超市、百、酒窖、咖啡店

等近10個零售；同，與其兄弟公司置地深度略合作，充分集零售與地的

同。定位于區(qū)域物中心，是萬家未來重點的新，目前已在全國包括無

、?？?/p>

哈爾、珠海、成都、合肥等多個一、二城市正式啟，未來5年將在全國開15-20個。二、萬家系2.2歡樂頌品牌表3.系列投

概1列1.華潤置地全國各城市項目布局情況目前，置地已入全國24個城市，主要分布在三角、渤海、川渝等全國一、二城市。三、置地系3.1全國拓展版區(qū)域城市待開建筑面(㎡)區(qū)域城市待開建筑面(㎡)渤海北京1,613,014三角上海1,237,563天津860,171州421,748沈陽2,038,732無983,466大1,413,822南通586,400鞍山415,200州200,260青745,400杭州504,669中部州404,000寧波364,925武362,216合肥1,307,912沙1,452,539南深圳9,489川渝重2,371,170福州775,861成都3,630,151廈603,108陽307,826合-22,609,6421表4.置地土地

情況三、置地系截止2010年6月底，置地累待開建筑面2261萬平方米。（數(shù)據(jù)來源：置地公司半年）3.2土地儲備情況目型品系列目列表住宅系列橡灣學(xué)府系列武橡灣、北京橡灣、廈橡灣橡灣英系列上海橡灣、沈陽橡灣、福州橡灣、武中央公園、天津目凰城精品都市系列北京凰城、成都凰城、武凰城、沙凰城、北京西堤山

上?；▓@、上海外fh里、沈陽旋、武MO+、合肥幸福里低密度大平作品大星海灣壹號特色高端作品寧波卡湖谷、州平府商+住宅系列萬象城都市合體系列深圳萬象城、杭州萬象城、沈陽萬象城、南寧萬象城等百萬平米城中城系列成都二十四城、重二十四城、大海中國、無太湖國社區(qū)、北京翡翠城、成都翡翠城、合肥溪住宅+區(qū)域商中心北京橡灣區(qū)域商中心（區(qū)域商中心區(qū)域性主開展，了足客的生活需求，提供如餐、等區(qū)域性生活、物體）住宅+置地與萬家同展“住宅+大”的目，由此充分地與超市的，客提供更多的生活體；目前已在鞍山點。1表5.置地投

目概早期段，置地以開中高端住宅目主；近期，以萬象城、

等商地品牌重點，注于商+住宅的合地開模式。三、置地系3.3開發(fā)產(chǎn)品（數(shù)據(jù)來源：置地公司網(wǎng)站）州平

府寧波卡湖谷大星海灣壹號北京橡

灣上海橡

灣武中央公園沙

凰城沈陽旋1三、置地系3.3開品-中高端住宅3.3開品-商

合1-萬象城都市合體系列2-百萬平米城中城系列3-住宅+區(qū)域商中心4-住宅+1三、置地系1城市占地面建筑面地上建筑面容率投地價款取地深圳8.00萬㎡55.0萬㎡NANA40億港幣NANA杭州9.95萬㎡80.0萬㎡55.0萬㎡5.5350億港幣11.0億元2005/08/29成都1082畝NA226.0萬㎡4.00300億元21.42億元2005/12沈陽8.05萬㎡60.0萬㎡44.0萬㎡NA50

港NA2007/01南寧9.80萬㎡80.0萬㎡57.0萬㎡5.8060億元NA2007/12/28城市商酒店寫字樓住宅停奠基開深圳18.4萬㎡6.8萬㎡4.1萬㎡11.0萬㎡5.6萬㎡2002年2004/12/07杭州24.3萬㎡6.0萬㎡11.0萬㎡14.0萬㎡NA2006年2010年沈陽20.0萬㎡NA8.0萬㎡NANANA2011年春成都24.4萬㎡NA7.4萬㎡188.0萬㎡NA2010/

3/222012年南寧29.0萬㎡4.0萬㎡18.0萬㎡21.0萬㎡NANA2012年秋三、置地系3.4商合-萬象城系列表6.已開或即將開萬象城概況表7.已開或即將開萬象城物

合（數(shù)據(jù)來源：置地公司網(wǎng)站）1城市占地面建筑面地上建筑面商面投地價款取地?zé)o-----25.10億元2005/10重1050畝-227.00萬㎡24.0萬㎡80.0億元19.00億元2006/12青13.50萬㎡-74.54萬㎡150.0億元67.00億元2009/12州6.50萬㎡-41.00萬㎡21.0萬㎡-5.86億元2010/02/05合肥330.86畝-88.23萬㎡27.0萬㎡-18.69億元2010/03/03上海23.46萬㎡55.50萬㎡46.50萬㎡-10.0億元，50%股權(quán)2010/06/29天津50.00萬㎡----19.40億元2010/07/21南188畝--15.0萬㎡10.0億美元-2010/05(協(xié)議）常州----67.0億元--南京江寧-95.0萬㎡-----南京河西-------三、置地系3.5商合-萬象城系列表8.其他劃建的萬象城與合商

系列（數(shù)據(jù)來源：置地公司網(wǎng)站）2——國際化及高端形象定位，開

城市

合體2功能定位：集零售、餐、、公、酒店、居住

等功能于一體的志性“都市綜合體”占地面：近10萬平方米建筑面：55萬平方米投：逾40億港元物合：一期萬象城、

大廈，二期目包括超五星酒店、酒店式公寓、國商休廣和高尚住宅等。A-深圳中心B-深圳萬象城建筑面：18.8萬平方米租合：主力店＋次主力店＋店主力店：Ole’超市、

Réel尚生活百、嘉禾影城、“冰紛萬象”真冰場等品牌合：近300個國內(nèi)外知名品牌專門店，其中1/3品牌商家是首次入中國大或者深圳市。開：2004年12月1-深圳中心-萬象1.1項目概況1.項目規(guī)劃平面萬象城二期21-深圳中心-萬象1.1項目概況物名稱用途建筑面(㎡)萬象城零售159,585大廈寫字樓40,990君悅酒店酒店67,506停停55,667合-323,748表9.深圳中心物

合2.目

瞰21-深圳中心-萬象1.2建筑設(shè)4.萬象城室內(nèi)空21-深圳中心-萬象1.3業(yè)態(tài)組合在合方面，萬象城也突出自身的特點。主力店/次主力店所占比例40%；其中，主力店招商在2003

年12

月15

日就確定下來。國名牌占3%，餐占15%，占20%，精品店占22%

。21-深圳中心-萬象1.4功能平面布局5.萬象城平面功能布局示意21-深圳中心-萬象6.二平面1.4功能平面布局一主力店：萬家超市CITYVALUE超廣。21-深圳中心-萬象7.一平面萬家超市1.4功能平面布局21-深圳中心-萬象8.F1平面1-3層主力店：Réel

尚生活百（2萬平方米）；首次入中國內(nèi)地的百公

司，開了個性化女性消境。它的物境、商品合和服極具個性化。Réel尚生活百1.4功能平面布局21-深圳中心-萬象9.F2平面1.4功能平面布局3、4層主力店：嘉禾電影城（所提出的超豪概念在國內(nèi)是無

有的，里可以容七家影院超

1200個座位）21-深圳中心-萬象10.F3平面嘉禾影城1.4功能平面布局4層主力店：“冰紛萬象”溜冰；是中國第一個以休主的奧運準(zhǔn)真冰滑冰，同成立滑冰學(xué)校，在深圳倡冰上運

。21-深圳中心-萬象11.F4平面溜冰嘉禾影城1.4功能平面布局21-深圳中心-萬象12.F5平面1.4功能平面布局2目區(qū)位：杭州市江新城（CBD）核心區(qū)投商：置地（60%）、香港新基（40%）投：40億元人民幣物合：商、甲寫字樓、五星酒店和住宅占地面：9.95萬平方米容率：5.53劃面：80萬平方米（含地下部分）建筑面：550,000平方米物中心面：210,000平方米住宅面：

100,000平方米寫字樓面：180,000平方米商開：2010年4月2-杭州萬象2.1項目概況目概況:13.目

瞰2-杭州萬象22.2規(guī)劃設(shè)14.杭州萬象城效果22.3功能平面布局Ole精品超市尚泰百（20000

㎡）15.二

平面16.一

平面2-杭州萬象尚泰百（20000

㎡）Louis

VuittonFerragamoErmenegildo

Zegna22.3功能平面布局17.F1平面2-杭州萬象22.3功能平面布局尚泰百（20000

㎡）Louis

VuittonSammyH&MNOVOMUJI18.F2平面OVS2-杭州萬象22.3功能平面布局尚泰百（20000

㎡）百老院鼎泰豐OchirlyNOVOMAP

by

belle19.F3平面2-杭州萬象22.3功能平面布局冰萬象（3600

㎡）玩具反斗城外婆家釜山國料理Page

One一茶一座三上日本料理Good

baby百老院Broadway20.F4平面2-杭州萬象22.3功能平面布局大

代豆

坊百老院洲土地PandearMTMBESTBUY21.F5平面2-杭州萬象22.3功能平面布局L688

唐L668

生L658

浙L618

Orlane22.F6平面2-杭州萬象目區(qū)位：青年大街（寧省體育原址）占地面：8.05萬平方米建筑面：近70萬平方米投：50億港幣物合：一期包括近25萬平米物中心萬象城、7萬平方米國5A寫字樓大廈，物中心在2011年春開，寫字樓在2011年中啟用；二期超五星君悅酒店、悅府高檔住宅；三期酒店式公寓，全部工程將于2012年底完成。投商：集展商：置地（沈陽）有限公司建筑：美國RTKL國有限公司中國建筑北京研究院寧分院園林景：爾高林國（香港）23-沈陽中心—萬象3.1項目概況目概況:23-沈陽中心—萬象3.2規(guī)劃設(shè)2、華潤大廈：

7萬平方米，樓高度約180米，將在2011年中全面投入使用1、華潤萬象城：

25萬平方米4、沈陽悅府：高端精品住宅，由三超高□

及兩高

建筑構(gòu)成。3、君悅酒店（略）23.3商部分-萬象城商部分概況:建筑面：25萬平方米樓構(gòu)：地下一、地上六店數(shù)量：超200家開：2011年春主力店：泰國Central百國MEGABOX影城冰萬象滑冰（旗下自主

）Ole‘超市（萬家高端超市品牌）3-沈陽中心—萬象4-其他萬象城系列2南京萬象城南寧萬象城州萬象城成都萬象城3——鎖定家庭型消

客群，定位區(qū)域型物中心事具體明品牌名稱（崇尚“快樂消費”理念，家庭歡樂型文化商業(yè)名片）運主體萬家（零售集）投方式第一家店面以租方式，未來更多的目將自物消客群所在區(qū)域的家庭消者主要服象，兼商與旅游客目定位區(qū)域型物中心目模集中在4-6萬㎡（理想

面在5-8萬㎡）功能不具日常物、休、餐、文化、金融等服功能，同，迎合了消者的“快樂消 ”□

心，加入游、、影院等各種功能。一站式+快消商家合以一個大、一家百主，再加入20-30個次主力店品牌合60%由華潤旗下業(yè)態(tài)以及緊密合作品牌實行一級控制，余下40%

由外來品牌入展劃未來5年內(nèi)，全國開設(shè)15-20家，開面逾70萬㎡重點拓展城市深圳、無、?？?、哈爾、珠海、成都、合肥等一、二城市3一、品牌表10.萬家-基本情況定位于區(qū)域型物中心，以所在區(qū)域的家庭消者主要服象；兼具生活服、文化

等功能。1.1品牌綜述目位置：深圳市南山區(qū)南街道占地面：

21,288

㎡

（包括物中心、大型露天及

南荔公園）商建筑面：35,000

㎡建筑構(gòu)：地下二，地上五停位：

350個機(jī)動車停車位，100余個非機(jī)動車停車位投平臺：萬家（零售集）投方式：整體租（投

1億元)主方：金福瑞公司（尾樓改造,

投1.8億元重組）目定位：區(qū)域型物中心開：2010年10月1日3二、案例：南山金福瑞店2.1項目概況室內(nèi)效果百超市3二、案例：南山金福瑞店2.2規(guī)劃設(shè)2314外休廣效果休餐

施3二、案例：南山金福瑞店2.2規(guī)劃設(shè)序號主元素具體1尚元素百、品牌服、化品2餐元素各國美食、休餐、速食3元素4生活元素超市、數(shù)品、器、家具用品5教育元素培中心、店、兒童教育6運元素健身美體中心、運店7服元素金融機(jī)構(gòu)、美美容、體、通區(qū)域型物中心“歡樂”深圳南山店包含主百、主力超市、餐、美容美以及文化、金融等日常服功能。餐占比25-28%，百占比30-35%，超市占比30%，休占比8-10%。23.各樓主表11.物中心主功能元素3二、案例：南山金福瑞店2.3業(yè)態(tài)布局B1平面布局（主：生活）主要超市主力店、并配□

適量家居生活用品

店。32.4平面分布主要鞋子、珠寶、化品、品牌服等精品百，并配少量休吧、餐。F1平面布局（主：咖啡）32.4平面分布F2平面布局（主：美）主要淑女、少女裝服等，并配少量餐

。32.4平面分布F3平面布局（主：士味道）主要男裝、運、休服及皮具鞋子等，并配美

中心。32.4平面分布F4平面布局（主：家庭）主要家居家、兒童用品、老年服、內(nèi)衣等。32.4平面分布F5平面布局（主：空中花園）主力休餐，并置空中花園及室外平臺。32.4平面分布4——倡快

及體

式消，生活方式的休化無太湖國社區(qū)：蠡湖之，建筑面

145萬平方米，有無唯一的文化

中心、2座規(guī)劃中的社區(qū)

站、2000米珍稀湖岸線和近36萬平方米國化商中心，將打造成無市都市旅游休商的典范。41-無太湖國社序號物目建筑模建成1物中心6.0-8.0萬㎡2009-20122沿湖休商街區(qū)3.0萬㎡2008-20103商街區(qū)（二期）4.0萬㎡2010-20114五星酒店4.5萬㎡2008-20115特色酒店2.0-3.0萬㎡2009-20126服公寓3.0-4.0萬㎡2009-20127商墅10.0萬㎡2008-2011表12.目主要物

概況1.1項目概況目效果大序號具體建筑模明高檔百1伊丹30,000租模式2JUSCO20,000租3店20,000主口商品，租主，自2000平方米概念店4Neiman

Marcus10,000高檔名品，采取合模式5奢侈品服10,000名店主6運品牌店3,000廠商直概念店或