產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式研究

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式爭論321產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式的核心要素產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式案例爭論4團(tuán)隊操作工程附件產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式符合開發(fā)商背景及其進(jìn)展目標(biāo)供給產(chǎn)業(yè)進(jìn)展平臺的整體開發(fā)和持續(xù)運營的解決方案，實現(xiàn)從投資選址、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、招商推廣和運營效勞的全程治理和掌握從工業(yè)地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是從建筑廠房寫字樓到在園區(qū)中強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)運營和產(chǎn)業(yè)效勞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要做空間效勞商、時間合伙人；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅要供給空間效勞，更要在企業(yè)進(jìn)展的各個時間段充當(dāng)同甘共苦的合伙人，與入駐企業(yè)共成長，讓企業(yè)在每個進(jìn)展階段都如魚得水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的實質(zhì)是資本運作，是通過職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)力量成功運營一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)工程，由此產(chǎn)生將來可持續(xù)增長的現(xiàn)金流后，在中長期內(nèi)對工程的資本退出、再融資、轉(zhuǎn)基金持有或REITs上市等資本運作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營模式是什么？聽聽別人怎么說……產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營模式涵蓋了從前期預(yù)備到后期產(chǎn)業(yè)運作、產(chǎn)業(yè)效勞平臺落地的全流程，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商通過產(chǎn)業(yè)運營和多元化產(chǎn)業(yè)效勞獵取持續(xù)增長的收益前期預(yù)備工程建設(shè)園區(qū)綜合效勞建設(shè)招商引資搭建效勞平臺第三方運營區(qū)域運營自主開發(fā)持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式的分類：321產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式的核心要素產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式及案例爭論4團(tuán)隊操作工程附件Part2.1區(qū)域運營模式—華夏幸福基業(yè)華夏幸?；鶚I(yè)股份創(chuàng)立于1998年，是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商，經(jīng)過多年的產(chǎn)業(yè)進(jìn)展和資本運作，公司的規(guī)模已經(jīng)超過1000億元公司簡介：華夏幸福基業(yè)成立于1998年,擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)一級資質(zhì),早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)運營模式轉(zhuǎn)變：2023年開頭運營固安工業(yè)園區(qū)后,漸漸向工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商轉(zhuǎn)型,目前已形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的獨特運營模式主營業(yè)務(wù)：在園區(qū)開發(fā)方面,公司主要業(yè)務(wù)內(nèi)容包括對開發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃、根底設(shè)施投資建設(shè)與治理、市政公用設(shè)施建設(shè)與治理、土地整理、產(chǎn)業(yè)進(jìn)展效勞(招商引資效勞)、物業(yè)治理、廠房建設(shè)租賃等。在房地產(chǎn)開發(fā)方面,公司目前已經(jīng)形成以孔雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等完備產(chǎn)品系列業(yè)務(wù)形態(tài)：華夏幸福強(qiáng)調(diào)“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的開發(fā)理念，圍繞人的需求、以提升人的幸福感為前提打造產(chǎn)業(yè)新城，建設(shè)才智生態(tài)、宜居宜業(yè)的幸福城市，制造出一條以人為本的新型城鎮(zhèn)化之路企業(yè)簡介1華夏幸福操作的典型工程為固安產(chǎn)業(yè)新城〔固安工業(yè)園〕工程，由此形成公司“園區(qū)+地產(chǎn)”運營模式，成功實現(xiàn)了公司轉(zhuǎn)型典型工程2華夏幸?；鶚I(yè)公司漸漸接手固安工業(yè)園開發(fā)，通過與地方政府簽訂區(qū)域整體托付開發(fā)協(xié)議，公司全權(quán)接收了園區(qū)開發(fā)的全部事宜，從土地整理階段開頭介入園區(qū)開發(fā)土地運營模式3華夏幸?；鶚I(yè)承受區(qū)域階段開發(fā)模式，優(yōu)先開發(fā)園區(qū)內(nèi)根底設(shè)施，逐步跟進(jìn)園區(qū)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，區(qū)域富強(qiáng)后開展住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)物業(yè)的開發(fā)，形成功能完善的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)模式4針對中小型企業(yè)，園區(qū)內(nèi)有肯定的廠房、辦公研發(fā)空間滿足企業(yè)入駐；針對大型企業(yè)或是對企業(yè)園區(qū)需求的企業(yè)，工業(yè)園可以出讓一局部土地給企業(yè)自行建設(shè)招商引資〔1/2〕5完善了自身的客戶資源治理系統(tǒng)，孕育了一批500余人的專業(yè)招商引資團(tuán)隊，搭建起六大體系環(huán)環(huán)相扣的成熟完整招商引資產(chǎn)業(yè)鏈，保證了固安工業(yè)園招商的成功招商引資〔2/2〕工業(yè)園運營商與政府的盈利嚴(yán)密掛鉤，形成政企雙向利益鏈，相互聯(lián)動，保證各個階段內(nèi)企業(yè)均能實現(xiàn)收入，保證業(yè)務(wù)構(gòu)造實現(xiàn)短中長期收益與現(xiàn)金流平衡進(jìn)展盈利模式6目前固安工業(yè)園園區(qū)投資效勞部下設(shè)24小時效勞指揮中心，24小時全天候供給“全程無憂管家式效勞”，多樣化的效勞解決了各類型企業(yè)的入駐難題生活效勞企業(yè)效勞園區(qū)效勞產(chǎn)業(yè)效勞7產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及較大規(guī)模的資本流淌，為避開公司受制于資本短缺和融資本錢過高的桎梏，華夏幸?；鶚I(yè)樂觀謀求多樣化的融資手段，保證工程資金鏈的良好運作資本運作8企業(yè)上市債權(quán)融資股權(quán)融資華夏幸?；鶚I(yè)的固安工業(yè)園模式帶給我們的思考：值得借鑒的地方難以復(fù)制的地方良好的托付運營模式，保證了企業(yè)的利益，降低了政府的投資風(fēng)險，實現(xiàn)政企雙贏具有遠(yuǎn)見的區(qū)域運營規(guī)劃，為企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的進(jìn)一步進(jìn)展鋪路，形成了區(qū)域獨占優(yōu)勢充分調(diào)用多種形式的資本運作手段，承受多元融資方式，降低了資金本錢，保證了運營初期的投入具備較強(qiáng)的政府資源，通過政府層面保證企業(yè)可以在運營初期就在區(qū)域內(nèi)占據(jù)土地等方面的優(yōu)勢公司豐富的資本儲藏；能夠保證墊付運營園區(qū)初期的土地整備、根底設(shè)施建設(shè)的高額投入高端專業(yè)化運作；在運營過程中的開發(fā)、招商等環(huán)節(jié)都能高效、低本錢的實現(xiàn)公司目標(biāo)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營需要更多的政府資源、資金及具備前瞻性的公司進(jìn)展、園區(qū)進(jìn)展規(guī)劃根底，后續(xù)運營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時候，需要通盤考慮運營鏈的各個環(huán)節(jié)，突出運營商自身優(yōu)勢，躲避不利因素，以實現(xiàn)成功開發(fā)Part2.2自主開發(fā)持續(xù)運營模式—聯(lián)東U谷創(chuàng)辦于1991年，注冊資金6.2億，下轄20多家子公司布局環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、東北亞經(jīng)濟(jì)圈三大區(qū)域入園企業(yè)超過2300家中國規(guī)模最大、產(chǎn)品系列最全、入駐客戶最多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)軍企業(yè)聯(lián)東集團(tuán)—中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運營商作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義者和引領(lǐng)者，聯(lián)東u谷是如何運營的？聯(lián)東自主開發(fā)，以持續(xù)經(jīng)營和持有增值模式對產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)展運營自主開發(fā)持續(xù)經(jīng)營模式：在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園中拿一塊有肯定規(guī)模的土地，進(jìn)展整體開發(fā)和招商，以總部辦公、研發(fā)中試、生產(chǎn)廠房等產(chǎn)業(yè)載體，吸引企業(yè)入駐辦公和生產(chǎn)經(jīng)營，并圍繞企業(yè)需求供給一系列的配套及增值效勞，進(jìn)展持續(xù)經(jīng)營和持有增值全案解決持續(xù)經(jīng)營規(guī)模效應(yīng)特點復(fù)合多元產(chǎn)品服務(wù)持續(xù)升級、區(qū)域內(nèi)最優(yōu)秀的作品聚合多功能滿足多需求大體量、大規(guī)模、資源聚合租售運營并舉，持續(xù)經(jīng)營、持有增值全鏈條解決方案，涵蓋從定位至運營服務(wù)全案管理引領(lǐng)升級政府賜予聯(lián)東更多的優(yōu)待政策和扶持，聯(lián)東則以自身的實力解決政府面臨的問題，實現(xiàn)雙贏政企聯(lián)合1政府角色核心政府角色事實上，相當(dāng)于聯(lián)東的進(jìn)入為政府解決了很多問題，相應(yīng)的政府會賜予更多的政策與優(yōu)待聯(lián)東通過對客戶進(jìn)展三層級分類，以微笑曲線的兩端為切入點，對產(chǎn)業(yè)類型進(jìn)展劃分和整合，并結(jié)合不同城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和區(qū)位特征進(jìn)展組合，形成匹配客戶需求的產(chǎn)業(yè)線客戶需求精準(zhǔn)定位2基于客戶——土地——產(chǎn)品的三角關(guān)系，在適宜的土地上為適宜的客戶供給與之匹配的產(chǎn)品聯(lián)東基于標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)魔方理念，構(gòu)建出產(chǎn)業(yè)綜合體集總部綜合體兩條標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，為不同的客戶供給適合的產(chǎn)業(yè)載體產(chǎn)品構(gòu)成3企業(yè)數(shù)量擴(kuò)展：聯(lián)東u谷以精準(zhǔn)化招商模式為核心理念，進(jìn)展客戶資源整合與延長，強(qiáng)化招商力量精準(zhǔn)招商〔1/2〕4企業(yè)質(zhì)量把控：多方式結(jié)合，延遲產(chǎn)證發(fā)放以掌握入園企業(yè)質(zhì)量精準(zhǔn)招商〔2/2〕根底效勞增值效勞定制效勞搭建集根底效勞、增值效勞和定制效勞的多維產(chǎn)業(yè)進(jìn)展運營效勞平臺，建立首席效勞執(zhí)行員制，到達(dá)快速反響快速效勞的效果效勞平臺5稅收收益租售收益運營收益前期以租售收益為主，后期轉(zhuǎn)向運營收益，包括物業(yè)效勞費、廣告運營收益、企業(yè)效勞收益、投資園區(qū)企業(yè)收益等盈利模式6產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聚合U模式>精準(zhǔn)的客戶定位與產(chǎn)品組合>專業(yè)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計>成熟的招商模式>完善的增值效勞體系優(yōu)勢分析>地塊要求高，不是全部城市都適合進(jìn)駐>資金回現(xiàn)慢>產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與市場差異化的博弈劣勢分析聯(lián)東U谷自主開發(fā)持續(xù)運營模式帶給我們的思考：Part2.3第三方運營模式—光谷聯(lián)合創(chuàng)辦于1997年，下轄全資子公司15家，控股公司7家從武漢起步，布局華北、東北、華中、華南等區(qū)域運作產(chǎn)業(yè)園超過20個，總開發(fā)面積超過1500萬平方米

憑借附加值高且具可復(fù)制等優(yōu)勢的業(yè)務(wù)模式，于2023年成功上市光谷聯(lián)合—城市主題產(chǎn)業(yè)園建設(shè)解決方案供給商作為城市主題產(chǎn)業(yè)園建設(shè)解決方案供給商，光谷聯(lián)合是如何運營的？光谷聯(lián)合的核心競爭力是打造全方位的產(chǎn)業(yè)園設(shè)計、開發(fā)與運營于一體的業(yè)務(wù)模式；已成功開發(fā)軟件園、金融港、研創(chuàng)中心和創(chuàng)意天地四類主題產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)模式1主要業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)物業(yè)開發(fā)商業(yè)運營效勞建筑合同物業(yè)租賃為第三方供給開發(fā)治理效勞光谷聯(lián)合戰(zhàn)略產(chǎn)品大多項選擇址在進(jìn)展?jié)摿薮蟮亩€富有城市，打造基于工業(yè)用地的低密度研發(fā)、中試等多元化功能的大規(guī)模樓宇開發(fā)戰(zhàn)略2光谷聯(lián)合秉承四位一體的園區(qū)開發(fā)規(guī)劃理念，以60%土地建設(shè)產(chǎn)業(yè)用房、30%土地建設(shè)公寓、10%土地建設(shè)商服設(shè)施的“631”模式實現(xiàn)可復(fù)制的園區(qū)開發(fā)模式開發(fā)模式3光谷聯(lián)合通過旗下31家附屬公司實現(xiàn)縱向一體化的運營體系，以獵取多種利潤來源及進(jìn)展本錢掌握；以縱向一體化運營體系為客戶量身定制物業(yè)，實現(xiàn)多元化和共性化產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營運營體系4光谷聯(lián)合企業(yè)營業(yè)收入中，產(chǎn)業(yè)園收入占到總收入的70%以上；產(chǎn)業(yè)園收益中，除園區(qū)物業(yè)租售收益外，還包括物業(yè)效勞、廣告運營、企業(yè)效勞、人力資源效勞等的運營收益盈利模式5光谷聯(lián)合在招商過程中，通過大規(guī)模定制物業(yè)降低市場風(fēng)險；一對一營銷實現(xiàn)精準(zhǔn)營銷；與政府聯(lián)手直接促進(jìn)工程銷售與招商招商模式6以專而精的主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式實現(xiàn)精準(zhǔn)的客戶定位，提高開發(fā)成功率；以附屬公司供給全流程一站式效勞的運作模式進(jìn)展復(fù)制，實現(xiàn)品牌輸出品牌打造7光谷聯(lián)合以第三方開發(fā)治理效勞供給商為最大特色，有利于其為旗下產(chǎn)業(yè)園奠定開發(fā)根底、穩(wěn)固與政府和領(lǐng)先企業(yè)的合作關(guān)系、加強(qiáng)自身品牌影響力第三方運作模式價值點8光谷聯(lián)合的第三方模式帶給我們的思考：值得借鑒的地方難以復(fù)制的地方完善縱向一體化的產(chǎn)業(yè)效勞鏈條，為入園企業(yè)供給全方位效勞；同時也有利于賺取多環(huán)節(jié)利潤和掌握本錢前期進(jìn)展精準(zhǔn)客戶定位，依據(jù)目標(biāo)企業(yè)的要求進(jìn)展按需定制為園區(qū)涉及的主要效勞工程成立特地公司，既保證了效勞模式可復(fù)制到另一城市，同時該公司成熟運作之后可成為獨立的利潤增長點確定硬的政企關(guān)系領(lǐng)域內(nèi)強(qiáng)大的企業(yè)資源背景，以大中型企業(yè)為主要客戶，前期進(jìn)展洽談極致的縱向一體化運作，從開發(fā)建設(shè)到平臺效勞的效勞鏈條都由地產(chǎn)商供給321產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式概況運營模式小結(jié)及趨勢展望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式及案例爭論4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作工程附件Part3.1運營模式小結(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營要點：上述案例可總結(jié)出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營要點：政企合作、需求定位前置精準(zhǔn)、專業(yè)化可復(fù)制度高的產(chǎn)品設(shè)計、成熟的招商模式、專業(yè)效勞培育、盈利實效性等-運營要點-作用-核心成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)工程均包含政府、運營商和企業(yè)三個主體的共同作用成功運營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合會有肯定標(biāo)準(zhǔn)成功運營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會針對企業(yè)需求，構(gòu)建涵蓋根底效勞、增值效勞、定制效勞的一體化效勞平臺：Part3.2趨勢展望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的革新〔1/5〕:隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變革，運營方式由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)，漸漸轉(zhuǎn)向承接中國當(dāng)前產(chǎn)業(yè)構(gòu)造轉(zhuǎn)型升級以及新型城鎮(zhèn)化進(jìn)展的產(chǎn)城融合的運營方式，轉(zhuǎn)變了原有的房地產(chǎn)開發(fā)運作思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營革新〔2/5〕:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營推動國企改革的進(jìn)一步深化，盤活國有資產(chǎn)，形成政企合作的新型地方經(jīng)濟(jì)進(jìn)展模式；政府會為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)搭建更好的政策、資本平臺以實現(xiàn)降低自身負(fù)債的目的，最終實現(xiàn)政企雙贏的格局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的革新〔3/5〕:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)中的融資創(chuàng)新也漸漸在進(jìn)展中，隨著政府對地產(chǎn)行業(yè)的金融管制漸漸放寬，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資模式不斷創(chuàng)新，資產(chǎn)證券化步伐加快，激活了運營階段的資金流淌，增加了運營的敏捷性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的革新〔3/5〕:房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新與監(jiān)管的放開，資產(chǎn)證券化步伐的加速，促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營由原有的“開發(fā)—銷售”的單一盈利機(jī)制向“開發(fā)銷售—運營增值”的復(fù)合盈利機(jī)制轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的范疇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的革新〔4/5〕：隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高速進(jìn)展，運營商實行敏捷的變革業(yè)務(wù)模式、依據(jù)市場調(diào)整主力產(chǎn)品以及多區(qū)域錯位化競爭的方式，準(zhǔn)時的調(diào)整戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展格局更加多樣化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的革新〔5/5〕:“眾創(chuàng)空間”概念的提出，將創(chuàng)業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)+深入的產(chǎn)業(yè)效勞拉上了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展的前沿；打造創(chuàng)業(yè)空間聚攏產(chǎn)業(yè)人氣，拉動產(chǎn)業(yè)增值，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，打造品牌并推廣將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展的關(guān)鍵點之一321產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式概況運營模式小結(jié)及趨勢展望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式及案例爭論4團(tuán)隊操作工程附件?？婆d戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)園工程：中原整合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源，提出工程整體定位、客戶定位、價格定位，打造深圳區(qū)域內(nèi)的才智科技產(chǎn)業(yè)綜合體本案研究主體地塊一：占地6.4萬平米，容積率4.0地塊二：占地4.2萬平米，容積率4.0二期：占地2.73萬平米，容積率6.8國際低碳城啟動區(qū)05-01及05-03地塊工程：國際低碳城總面積53平方公里，啟動區(qū)1平方公里定位為國家低碳進(jìn)展的綜合試驗區(qū)，中原供給啟動區(qū)05-01及05-03地塊的前期籌劃、可行性爭論效勞中原效勞內(nèi)容：工程啟動區(qū)內(nèi)05-01地塊及05-03地塊的前期籌劃效勞鹽惠高速至惠州至龍崗中心城環(huán)龍大道富坪路坪梓路至坑梓至鹽田龍崗大道啟動區(qū)5平方公里拓展區(qū)3453平方公里全域

低碳研發(fā)辦公區(qū)綠色中試生