土地增值稅的概述

第八章

土地增值稅11/6/20231經濟管理學院會計系第一節(jié)土地增值稅的概述一、土地增值稅的概念二、土地增值稅的產生三、土地增值稅的作用11/6/20232經濟管理學院會計系一、土地增值稅的概念土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓所取得的增值額征收的一種稅.（轉讓收入減扣除成本）11/6/20233經濟管理學院會計系二、土地增值稅的產生1994年稅制改革新開征的稅種，國務院于1993年12月13日發(fā)布《土地增值稅暫行條例》從1994年1月1日起施行11/6/20234經濟管理學院會計系三、增值稅的特點以轉讓房地產的增值額為計稅依據。征稅面比較廣實行超率累進稅率實行按次征稅11/6/20235經濟管理學院會計系四、土地增值稅的作用開征土地增值稅的意義：是我國土地使用制度改革的需要抑制炒買炒賣、進行房地產投機獲取暴利的行為,規(guī)范房地產市場交易秩序完善房地產交易市場的稅收體系合理調節(jié)土地增值收益,保證國家財政收入11/6/20236經濟管理學院會計系第二節(jié)納稅義務人與征稅范圍一、納稅義務人土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，包括內外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。11/6/20237經濟管理學院會計系二征稅范圍（熟悉）（一）基本規(guī)定1．土地增值稅的征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物取得增值收入的行為2．土地增值稅的征稅范圍常以三個標準來判定：標準之一：轉讓的土地使用權是否國家所有。標準之二：土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產權轉讓。標準之三：轉讓房地產是否取得收入。11/6/20238經濟管理學院會計系（二）對以下具體事項的征稅情況，判定如下：1.出售——征。包括三種情況：（1）出售國有土地使用權；（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產買賣。2.繼承、贈與

繼承不征（無收入）；贈與中公益性贈與、贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人不征；非公益性贈與——征。3.出租——不征（無權屬轉移）4.房地產抵押

抵押期——不征；抵押期滿償還債務本息——不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債——征。

11/6/20239經濟管理學院會計系5.房地產交換

單位之間換房，有收入，征；個人之間互換自住房，不征。6.以房地產投資、聯營

房地產轉讓到投資聯營企業(yè)，暫免；將投資聯營房地產再轉讓，征。投資、聯營的企業(yè)從事房地產，或房地產企業(yè)以其建造的商品房投資和聯營的，征收土地增值稅。

7.合作建房

建成后按比例分房自用，不征；建成后轉讓，征。

8.企業(yè)兼并轉讓房地產——暫免9.代建房——不征（無權屬轉移）10.房地產重新評估——不征（無收入）11/6/202310經濟管理學院會計系【例題】下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）。

A.以房地產抵債而尚未發(fā)生房地產權屬轉讓的

B.以房地產抵押貸款而房地產尚在抵押期間的

C.被兼并企業(yè)的房地產在企業(yè)兼并中轉讓到兼并方的

D.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉讓給其中一方的【答案】ABC11/6/202311經濟管理學院會計系第三節(jié)稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率表如下：

增值額占扣除項目金額比例

稅率速算扣除系數

1

50%以下（含50%）

30%

0

2

超過50%～100%（含100%）

40%

5%

3

超過100%～200%（含200%）50%

15%

4

200%以上

60%

35%

11/6/202312經濟管理學院會計系【例題】某房地產公司轉讓寫字樓收入5000萬元，計算土地增值額準許扣除項目金額4200萬元，則適用稅率為（）。

A.30%B.40%

C.50%D.60%【答案】A【解析】增值額占扣除項目金額比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，適用第一級稅率，即30%。11/6/202313經濟管理學院會計系第四節(jié)應稅收入與扣除項目的確定一、應稅收入包括貨幣、實物、其他收入。二、確定增值額的扣除項目。（一）對于新建房地產轉讓1.取得土地使用權所支付的金額；2.房地產開發(fā)成本3.房地產開發(fā)費用4.與轉讓房地產有關的稅金5.財政部規(guī)定的其它扣除項目

五項11/6/202314經濟管理學院會計系新建住房扣除范圍的具體規(guī)定1.取得土地使用權所支付的金額，包括：（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規(guī)定交納的有關費用。2.房地產開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費；前期工程費；建筑安裝工程費；基礎設施費；公共配套設施費；開發(fā)間接費用11/6/202315經濟管理學院會計系3.房地產開發(fā)費用--期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：房地產開發(fā)費用=利息（不包含加息罰息，未通過銀行取得，只能按銀行利息扣除）+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%以內11/6/202316經濟管理學院會計系【例題】支付的地價款為280萬元，開發(fā)成本為520萬元，則其他開發(fā)費用扣除數額不得超過40萬元，即（280+520）×5%，利息按實際發(fā)生數扣除。（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內【例題】仍以上例數字，房地產開發(fā)費用總扣除限額為80萬元，即（280+520）×10%，超限額部分不得扣除。11/6/202317經濟管理學院會計系4.與轉讓房地產有關的稅金營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅非房地產開發(fā)企業(yè)扣‘三稅一費’。房地產開發(fā)企業(yè)只能扣‘兩稅一費’，印花稅從管理費用中扣除；5.財政部規(guī)定的其它扣除項目（★只適用房地產企業(yè)）,避免投機的房地產行為從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20%11/6/202318經濟管理學院會計系【例題】某房地產開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產開發(fā)費用和‘其他扣除項目’的金額為（）。A.1500萬元B.2000萬元

C.2500萬元D.3000萬元【答案】D11/6/202319經濟管理學院會計系（二）對于存量房地產轉讓，可扣除：1.房屋及建筑物的評估價格。評估價格=重置成本價×成新度折扣率2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定交納的有關費用。3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。11/6/202320經濟管理學院會計系第五節(jié)應納稅額的計算（熟悉）一、增值額（計稅依據）土地增值額=轉讓收入-扣除項目金額在實際的房地產交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報房地產成交價格的；2.提供扣除項目金額不實的；3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。4.存量房地產轉讓。11/6/202321經濟管理學院會計系二、應納稅額計算應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數1、扣除項目；2、計算土地增值額；3、計算土地增值率；——確定稅率4、運用公式計算【例題】某房地產開發(fā)公司轉讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已

知該公司為取得土地使用權所支付的金額為50萬元，房地產開發(fā)成本為200萬元，房地產開發(fā)費用為40萬元（經稅務機關批準可全額扣除），與轉讓房地產有關的稅金為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅為（）。

A.180萬元B.240萬元

C.300萬元D.360萬元【答案】B11/6/202322經濟管理學院會計系【例題】某工業(yè)企業(yè)2011年轉讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關費用3700萬元，繳納與轉讓辦公樓相關的稅金277.5萬元（其中印花稅金2.5萬元）。該企業(yè)應繳納土地增值稅（）。

A.96.75萬元B.97.50萬元

C.306.75萬元D.307.50萬元【答案】C【解析】扣除項目金額=3700+277.5=3977.5萬元,土地增值額=5000-3977.5=1022.5萬元,增值額與扣除項目比率=1022.5÷3977.5≈26%，適用稅率為30%，扣除率為0，應納土地增值稅=1022.5×30%=306.75萬元。11/6/202323經濟管理學院會計系【例題】某市轎車生產企業(yè)為增值稅一般納稅人，2009年度賬面記載注冊資本10000萬元、職工1200人，當年相關經營情況如下：

（1）～（4）增值稅與消費稅業(yè)務

（5）轉讓10年前建成的舊生產車間，取得收入1200萬元，該車間的原值為1000萬元，已提取折舊400萬元。該車間經有權機構評估，成新度為30%，目前建造同樣的生產車間需要1500萬元；轉讓舊生產車間時向政府補繳出讓金80萬元，發(fā)生其他相關費用20萬元；

（6）轉讓一塊土地使用權，取得收入560萬元。年初取得該土地使用權時支付金額420萬元，轉讓時發(fā)生相關費用6萬元；11/6/202324經濟管理學院會計系

要求：按下列順序回答問題：

（1）分別計算該企業(yè)2009年應繳納的消費稅、增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、土地增值稅……11/6/202325經濟管理學院會計系【答案】

土地增值稅：

轉讓舊生產車間的土地增值額

=1200-1500×30%-80-20-1200×5%×（1+7%+3%）

=1200-450-80-20-66

=1200-616=584（萬元）

增值率=584÷616×100%=94.81%

應繳納土地增值稅=584×40%-616×5%=233.6-30.8=202.8（萬元）

轉讓土地使用權的土地增值額=560-420-6-（560-420）×5%×（1+7%+3%）=560-433.7=126.3（萬元）

增值率=126.3÷433.7×100%=29.12%

應繳納土地增值稅=126.3×30%=37.89（萬元）

合計應納土地增值稅=240.69（萬元）11/6/202326經濟管理學院會計系鏈接：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。（轉售）－余額扣稅11/6/202327經濟管理學院會計系第六節(jié)稅收優(yōu)惠（了解）一、對建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅。普通住宅增值率20%以內增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額征收土地增值稅。11/6/202328經濟管理學院會計系這里所稱“普通標準住宅”，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標推住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。11/6/202329經濟管理學院會計系【例題】下列各項中，符合土地增值稅征收管理有關規(guī)定的有（）。

A.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，減半征收土地增值稅

B.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅

C.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應對其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅

D.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅（2004年）【答案】B、D11/6/202330經濟管理學院會計系二、對國家征用收回的房地產的稅收優(yōu)惠因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照有關規(guī)定免征土地增值稅。三、對個人轉讓房地產的稅收優(yōu)惠個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。11/6/202331經濟管理學院會計系第七節(jié)征收管理與納稅申報（了解）一、土地增值稅的征收管理二、房地產企業(yè)土地增值稅清算1、清算單位（1）國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位，對于分期開發(fā)的，以分期項目（2）開發(fā)項目中的普通住宅和非普通住宅應分開核算11/6/202332經濟管理學院會計系2、清算條件納稅人應該進行清算的條件（1）項目全部竣工，完成銷售；；（2）整體轉讓未竣工的項目；；（3）直接轉讓土地使用權的主管稅務機關可要求項目清算的條件（1）已竣工驗收的項目，已轉讓的房地產面積占85%，或雖未占，但其予以出租或自用的（2）取得銷售許可證滿三年未銷售完畢的（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理稅務未清算的。（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況。11/6/202333經濟管理學院會計系3、非直接銷售和自用房地產的收入確定（1)視同銷售：用于職工福利、獎勵、對外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產等本企業(yè)同地區(qū)、同年度銷售的同類房地產平均售價主管稅務機關評定（2）自用或出租時不征11/6/202334經濟管理學院會計系4、土地增值稅的扣除項目（1）同正常納稅規(guī)定，提供有效憑證（2）清算時報送的前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的資料不符合要求的，地稅局核定單價計算（3）與項目配套的公共設施產權歸業(yè)主的，費用可扣除；建成戶轉讓給非贏利組織的可扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，扣除成本（4）裝修費用可計入成本；；預提費用不能扣除（5）屬于多個房地產開發(fā)項目共同的成本費用，按比例方法或其他扣除11/6/202335經濟管理學院會計系5、土地增值稅的報送及審核土地增值稅的核定按不低于預征率的征收率核定征收：（1）未按規(guī)定設置帳簿的；（2）擅自銷毀賬簿；（3）帳目混亂；（4）逾期未清算的（5）申報的計稅依據明顯偏低。11/6/202336經濟管理學院會計系6、清算后再轉讓房地產扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本*銷售面積單位建筑面積成本費用=清算時的扣除面積總額/清算的總建筑面積。11/6/202337經濟管理學院會計系三、申報時間：納稅人簽訂房地產轉讓合同后7日內。四、納稅地點：房地產所在地（即房地產坐落地）主管稅務機關。向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書,土地轉讓、房產買賣合同,房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料11/6/202338經濟管理學院會計系本章重點征稅范圍稅額計算（稅率、扣除項目、計算步驟）11/6/202339經濟管理學院會計系府城房地產開發(fā)公司為內資企業(yè)，公司于2008年1月～2011年2月開發(fā)“東麗家園住宅項目，發(fā)生相關業(yè)務如下：

(1)2008年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權，合同記載總價款l7000萬元，并規(guī)定2008年3月1曰動工開發(fā)。由于公司資金短缺，于2009年5月才開始動工。因超過期限l年未進行開發(fā)建設，被政府相關部門按照規(guī)定征收土地受讓總價款20％的土地閑置費。

(2)支付拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和問接開發(fā)費用合計2450萬元。

’

(3)2010年3月該項目竣工驗收，應支付建筑企業(yè)工程總價款3150萬元，根據合同約定當期實際支付價款為總價的95％，剩余5％作為質量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價款開具了發(fā)票。

(4)發(fā)生銷售費用、管理費用1200萬元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬元，其中含超過貸款期限的利息和罰息l50萬元，已取得相關憑證。

(5)2010年4月開始銷售，可售總面積為45000m2，截止2010年8月底銷售面積為40500m2，取得收入40500萬元；尚余4500m2房屋未銷售。

(6)2010年9月主管稅務機關要求房地產開發(fā)公司就“東麗家園”項目進行土地增值稅清算，公司以該項目尚未銷售完畢為由對此提出異議。

(7)2011年2月底，公司將剩余的4500m2房屋打包銷售，收取價款4320萬元。(其他相關資料：①當地適用的契稅稅率為5％；②城市維護建設稅稅率為7％：

③教育費附加征收率為3％；④其他開發(fā)費用扣除比例為5％)

11/6/202340經濟管理學院會計系要求：根據上述資料，按序號回答下列問題，如有計算，每問需計算出合計數。

(1)簡要說明主管稅務機關于2010年9月要求府城房地產開發(fā)公司對該項目進行土地增值稅清算的理由。

(2)在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對繳納的土地閑置費是否可以扣除?

(3)計算2010年9月進行土地增值稅清算時可扣除的土地成本金額。

(4)計算2010年9月進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本金額。

(5)在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對公司發(fā)生的借款利息支出如何進行稅務處理?

(6)計算2010年9月進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用。

(7)計算2010年9月進行土地增值稅清算時可扣除的營業(yè)稅金及附加。

(8)計算2010年9月進行土地增值稅清算時的增值額。

(9)計算2010年9月進行土地增值稅清算時應繳納的土地增值稅。

(10)計算2011年2月公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用。

(11)計算2011年2月公司打包銷售的4500m2房屋的土地增值稅。

11/6/202341經濟管理學院會計系【答案及解析】

（1）府城房地產開發(fā)公司，已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為：40500÷45000×100%=90%，超過了85%。所以，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占