第二章 土地產(chǎn)權制度

章土地產(chǎn)權制度

節(jié)產(chǎn)權制度概論節(jié)我國地權制度的歷史變遷節(jié)我國現(xiàn)代地權制度概論節(jié)土地征用節(jié)土地權屬確定與爭議調處2021/5/91土地產(chǎn)權制度為什么介紹本章？土地歸誰所有決定了社會的基本財產(chǎn)權制度土地是最重要的生產(chǎn)要素土地產(chǎn)權制度是決定土地歸誰所有和使用的基本制度因此土地產(chǎn)權制度是一項非常重要的和基本的制度安排。2021/5/92第一節(jié)

產(chǎn)權制度概論產(chǎn)權是生產(chǎn)關系在法律上的表現(xiàn)形式

產(chǎn)權是一個古老的概念，馬克思早于西方經(jīng)濟學者一百多年就創(chuàng)立了科學的產(chǎn)權思想，但他對產(chǎn)權理論的論述并不多，其產(chǎn)權思想主要包含在與資本主義社會所有制分析相關的所有權思想中。馬克思認為財產(chǎn)權是生產(chǎn)關系在法律上的表現(xiàn)，所有制是經(jīng)濟范疇，是生產(chǎn)資料歸誰所有的經(jīng)濟制度，是生產(chǎn)關系的核心；所有權是法律范疇，是所有制的法律形式，是財產(chǎn)歸誰所有的法律制度，是產(chǎn)權關系的核心。一、

產(chǎn)權制度演進2021/5/93

一般認為產(chǎn)權的概念源于西方經(jīng)濟學。一批制度經(jīng)濟學家，尤其是科斯（RonaldH.Coase）的產(chǎn)權理論提出之后，逐漸引起人們對產(chǎn)權問題的關注，特別是到1970年代之后，這種關注越來越普遍，對產(chǎn)權的定義越來越多樣化。科斯本人并沒有對產(chǎn)權作出明晰的定義，西方經(jīng)濟學家們對產(chǎn)權的概念作出了種種界定，主要有三方面的含義：

1）產(chǎn)權是一種排他性權利，屬于上層建筑的范疇。

2）產(chǎn)權是規(guī)定人們相互行為關系的一種規(guī)則，它強調了相關人的權利、義務與責任。

3）產(chǎn)權是一組權利，并處于一種結構狀態(tài)。經(jīng)濟學上的產(chǎn)權強調其不僅包括物權和債權，也包括一般法律中關于財產(chǎn)與責任的約束方面的內容。2021/5/94

科斯定理的產(chǎn)權概念是英美法背景下的產(chǎn)權。英美法中的產(chǎn)權標的可以是有形物，也可以是某項權利。科斯所討論的產(chǎn)權界定，已不僅僅是不同主體對有形財產(chǎn)的排他性歸屬問題，還包括侵權損害責任由何方承擔的問題。從法學和經(jīng)濟學的研究對象、研究方法和研究目的看，經(jīng)濟學是從經(jīng)濟制度與資源配置效率或收入分配關系角度研究和劃分產(chǎn)權的，主要目的是揭示或描述客觀經(jīng)濟關系．一般情況下，不做詳細劃分，有時也不具有操作性，只是為了說明理論觀點。而法律對產(chǎn)權的劃分，是為了界定、保護或調整產(chǎn)權，直接涉及到當事人的權利，因而往往需要很強的操作性，所以劃分得很詳細。2021/5/95二、

產(chǎn)權規(guī)范體系

綜觀產(chǎn)權的各種闡釋，從法學思考角度認為，產(chǎn)權就是對財產(chǎn)的權利，是人們圍繞或通過財產(chǎn)形成的權利關系

運用種屬集合分析的方法論來探討產(chǎn)權規(guī)范體系問題。產(chǎn)權是一束概念的總稱，在這一組概念中，產(chǎn)權是外延最大的概念，它作為種概念，下面包括有體財產(chǎn)權和無體財產(chǎn)權兩個屬概念。無體財產(chǎn)權主要包括著作權、專利權、商標權等。有體財產(chǎn)權作為種概念，其下包括物權和債權兩個屬概念。2021/5/96

物權是財產(chǎn)權的靜態(tài)規(guī)則。它作為種概念，下面又分為自物權（所有權）和他物權兩個屬概念。自物權（所有權）是一切財產(chǎn)權的基礎和核心，是最充分最完全的物權。自物權是一種對世權，其權利是所有者獨享的，所有者以外的世人都不得侵犯其權利他物權是在他人所有物上設定的權利，作為種概念，下面又分為用益物權和擔保物權兩個屬概念。用益物權是為使用和收益的目的，而在他人所有物上設定的權利。擔保物權是為保證債權的行使，而在他人所有物上設定的權利2021/5/972021/5/98三、

產(chǎn)權制度發(fā)展趨勢產(chǎn)權制度是特定社會經(jīng)濟生活條件的記載和反映，它隨著時代發(fā)展而演變。20世紀以來，產(chǎn)權的發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)為：

1）本位社會化：①所有權受到限制；②他物權的優(yōu)位

2）關系擴張化：①在所有權方面，主要有空間所有權、建筑物區(qū)分所有權等新型物權出現(xiàn)；②在他物權方面，出現(xiàn)了新型用益物權和擔保物權

3）邊際模糊化：①物權債權化；②債權物權化2021/5/99第二節(jié)

我國地權制度歷史變遷一、

古近代地權制度夏代之前土地共有制時期夏代至春秋的公有制時期戰(zhàn)國至西晉的私有制萌芽期南北朝至隋唐公有制恢復期宋朝至明清私有制時期近代半封建半殖民地不同土地制度并存時期2021/5/910從我國出土的20余萬件甲骨文看，內容涉及政治、軍事、經(jīng)濟、地理等方面，與土地有關的有一百三十余片。它們記錄了商代已有專門管理土地耕作的官吏。其上所刻的疇字反映的是作為田界的溝坎，疆字表示田地之間的邊界。圖為安陽殷墟甲骨文。2021/5/911西周后期的《散氏盤》，記錄的是矢氏因侵犯散氏的土地權利而進行賠償?shù)慕?jīng)過。他們本是姻親，發(fā)生田土糾紛后，以土地立契賠償。盤內鑄有銘文三百七十五字，記載了立契時間、地點，勘界人員，賠償?shù)膬蓧K土地的邊界，以及契約的法律效力等。2021/5/912據(jù)史料記載，春秋戰(zhàn)國時期的楚國曾經(jīng)對疆域進行了“書土田”的土地登記。在湖北省荊門出土的包山楚簡中有一批司法文書，內容涉及土地界限裁定，土地爭議調處等土地制度。

2021/5/913唐朝在實施均田制時對土地的勘丈定級十分重視。貞觀十四年，唐太宗平定高昌后，也在西州地區(qū)實行均田制。吐魯番發(fā)現(xiàn)的西州土地籍帳文書中，有許多《家口田畝簿》、《授田簿》、《勘地牒》和買賣契約等。上圖為唐永昌元年西州高昌縣籍坊《勘地牒》。2021/5/914整個民國時期，各種勢力在中國消長興亡，封建主義由淪落走向滅亡，官僚資本主義逐漸形成、發(fā)展及至消亡。中國共產(chǎn)黨領導農(nóng)民進行反對帝國主義、封建主義和官僚資本主義的革命斗爭，在農(nóng)村進行土地改革，并且取得最后的勝利。下圖為1938年陜甘寧邊區(qū)《土地所有權證》2021/5/915二、

現(xiàn)代地權制度的建立農(nóng)民土地私有制的建立

1950年6月中央人民政府頒布了《中華人民共和國土地改革法》，規(guī)定除屬于國家所有的土地以外，將沒收的地主的土地、公地、以及其他土地，按人口分給農(nóng)民，實行個人土地所有制全國各地廣泛開展了土地清丈、劃界、定樁等地籍整理工作，并由縣級人民政府向農(nóng)民發(fā)放土地所有證或房地產(chǎn)所有證通過農(nóng)村土地制度改革，到1952年底，已使3億無地或少地的農(nóng)民獲得了土地，全國農(nóng)村中貧農(nóng)、中農(nóng)占有的耕地面積占全部耕地面積的90%以上，原來的地主、富農(nóng)占有的耕地面積只有8%左右。封建土地所有制改變?yōu)檗r(nóng)民土地所有制以農(nóng)民土地所有制為核心的農(nóng)村地權制度是最適宜當時中國的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)特點和農(nóng)民利益取向的制度安排，因而在當時產(chǎn)生了極為顯著的成效，農(nóng)民的生產(chǎn)積極性被充分調動起來2021/5/916

農(nóng)村土地集體所有制的建立

土地改革完成以后，農(nóng)民成了小塊土地的所有者和耕種者土地改革后的農(nóng)村經(jīng)濟面臨雙重困境：一是來自農(nóng)村內部的兩極分化，二是來自農(nóng)村外部的社會主義工業(yè)化對農(nóng)業(yè)的挑戰(zhàn)1951年9月9日中央通過“關于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助合作決議（草案）”，決定開展勞動互助運動。1953年，新一輪的農(nóng)村土地制度變遷啟動，分三步第一步，建立農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助組。即在土地與其他生產(chǎn)資料私有和農(nóng)民家庭分散經(jīng)營的基礎上實行勞動互助第二步，建立初級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。初級的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，又稱土地合作社。其特點是在土地和其他生產(chǎn)資料私有的前提下，實行土地入股、集中勞動、統(tǒng)一經(jīng)營。按勞力和土地分配第三步，建立高級的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。即在土地等生產(chǎn)資料集體所有的基礎上，實行統(tǒng)一經(jīng)營、集中勞動和統(tǒng)一按勞分配

1956年6月30日全國人民代表大會通過《高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》，規(guī)定入社農(nóng)民私有的土地，連同土地上附屬的塘、井等水利設施，無代價地轉歸農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社集體所有，建立起了“三級所有、隊為基礎”的傳統(tǒng)的土地集體所有制2021/5/917

農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制的建立

20世紀70年代末，我國農(nóng)村土地產(chǎn)權制度發(fā)生了巨大變化，在農(nóng)村實行了土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包制，廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性被重新喚起，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率大大提高這時期的農(nóng)村地權內容由原來的高度集中的土地所有權分化出了集體土地所有權、土地使用權、土地經(jīng)營權等各種權利這種地權制度的內容安排由于適應了當時我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)特征，并有利于小農(nóng)家庭經(jīng)濟體制傳統(tǒng)優(yōu)勢的發(fā)揮，其經(jīng)濟效益是極其顯著的2021/5/918城市土地基本國有化時期新中國成立之后，相繼沒收了國民黨政府、官僚資本家、大地主和戰(zhàn)爭罪犯等的地產(chǎn)，將其轉為國有，奠定了社會主義城市土地國有化的基礎從1953～1966年，通過對農(nóng)業(yè)、手工業(yè)、資本主義工商業(yè)的三大改造和對出租私有房屋的社會主義改造，逐步使城市土地實現(xiàn)基本國有化“三大改造”和“私房改造”不僅使我國城市國有土地從數(shù)量上轉化為絕對優(yōu)勢，而且使人們的社會觀念發(fā)生了歷史性的轉變。土地國家所有權迅速上升為主要權種，這是一個具有重大意義卻又沒有任何明確界定的權利2021/5/919

城市土地國有化完成時期

在文化大革命期間，各地相繼實現(xiàn)了城市土地的國有，直到1982年12月4日，才在全國人大五屆五次會議通過的《憲法》修正案中將其固定下來從1966年文化大革命開始到1982年《憲法》第10條正式宣布的“城市的土地屬于國家所有”，城市土地國有化經(jīng)歷了實施完成和法律固定兩個階段由于受“一大二公”思想的支配，城市土地的經(jīng)濟行為幾乎消失殆盡。此時的地權內容中只剩下土地所有權和使用權，而且權能邊界變得十分模糊。少量的地役權在民法中以相鄰關系受到規(guī)范。土地經(jīng)濟屬性、土地問題的嚴重性被掩蓋，社會經(jīng)濟的發(fā)展受到了嚴重制約2021/5/920城市土地制度改革期

1982年以來，是我國城市土地管理體制和使用制度的重要改革期。地產(chǎn)市場行為公開化、合法化。土地的經(jīng)濟價值被重新認識土地使用者也迫切需要更多的權利以促進土地的流動，從而獲得相關的經(jīng)濟效益1988年七屆人大在通過的《憲法》修正案中確定了“土地使用權可以依法轉讓”的制度，城市土地制度的改革基本目標是在維護社會主義公有制和“兩權”分離的條件下，實行依法轉讓的制度1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》明確提出了土地使用權可以“出讓、轉讓、出租、抵押”。土地的完整經(jīng)濟屬性首次以法律形式表現(xiàn)出來，法律上作了土地有償使用的規(guī)定2021/5/921第三節(jié)

我國現(xiàn)代地權制度一、土地制度概述

土地制度是一定的社會經(jīng)濟條件下土地關系的總和，是關于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。它反映著因利用土地而發(fā)生的人與人、人與地之間的社會經(jīng)濟關系。土地制度的形成和發(fā)展主要取決于社會生產(chǎn)力的發(fā)展。其主要內容包括土地所有制度、土地使用制度和土地的國家管理制度。

2021/5/922（一）土地所有制度

土地所有制，是指人們在一定的社會經(jīng)濟條件下?lián)碛型恋氐男问?、條件和程序的規(guī)定。它表明土地這一生產(chǎn)資料的分配問題，誰應該享有土地所有權及其責、權、利。它是整個土地制度的核心，是土地關系的基礎。土地所有制的法律表現(xiàn)形式是土地所有權，即土地所有者對其土地享有占有、使用、收益和處分的權利。2021/5/923（二）土地使用制度

土地使用制度是整個土地制度的另一個重要組成部分，它是人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定，它表明人們怎樣對土地加以利用和取得收益，誰享有土地使用權及其責、權、利。土地使用制度的核心內容是確定獨立于土地所有權的土地使用權，以解決土地資源的合理與有效利用問題。土地使用權是依法對一定土地進行利用、管理并取得收益的權利，是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。2021/5/924

土地使用制與土地所有制的關系表現(xiàn)為：

①土地所有制是使用制的前提。在整個土地制度中，土地所有制決定著土地使用制，土地使用制只能建立在一定的土地所有制基礎上。每一社會形態(tài)下都存在著與土地所有制相適應的土地使用制及其具體形式。

②土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現(xiàn)，而且也是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段。

③土地所有制也為土地使用制服務。理想的土地所有制是引導土地使用制有效運行、保證土地得到良好利用的手段。

④土地使用制具有相對獨立性。同一種土地所有制可以有多種不同的使用制及其形式，而且不同使用制（如無償使用和有償使用）對土地所有制的實現(xiàn)和鞏固，對土地資源的利用會產(chǎn)生不同的作用和影響。土地使用制的實施，也不總是與土地所有制的要求一致，它可能違反土地所有制的要求，或者促使土地所有制改變。2021/5/925（三）我國土地制度及其特點

1、我國現(xiàn)行的土地所有制度

我國現(xiàn)行的土地所有制為社會主義土地公有制，可從以下幾點認識和理解我國現(xiàn)行的土地所有制。（1）全部土地實行的都是社會主義公有制。土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種形式。（2）土地的社會主義全民所有制，具體采取提社會主義國家所有制形式，由國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益、處分等權利；土地的社會主義勞動群眾集體所有制，具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式。（3）城市（含建制鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū)）建成區(qū)范圍內的土地全部屬于國家所有。（4）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，有的屬于國家所有，有的屬于農(nóng)民集體所有；除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。綜上，我國土地所有制度的特點是：全部土地屬于國家和農(nóng)民集體所有，土地所有權不得買賣和非法轉讓。2021/5/9262、我國現(xiàn)行的土地使用制度

我國現(xiàn)行的土地使用制度包括城鎮(zhèn)國有土地使用制度和農(nóng)村集體土地使用制度。城鎮(zhèn)國有土地使用制度的基本特點是：堅持城鎮(zhèn)土地的國家所有制，在土地公有制的基礎上實行土地所有權與使用權的分離，實現(xiàn)土地有償使用并將土地使用權作為商品納入市場經(jīng)濟運行的軌道，通過市場優(yōu)化土地資源配置，并使土地所有權在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)。具體說就是：土地使用權出讓由政府壟斷經(jīng)營以便國家宏觀調控，政府以協(xié)議、招標、拍賣的方式將規(guī)定了使用期限與用途的土地提供給使用者，使用期滿將土地及地上建筑物與其他附著物收回。對于土地使用權轉讓則充分利用市場機制，在使用期內允許其轉讓、出租、抵押及其他經(jīng)營活動，國家利用價格、稅收等方式對其活動進行調控。農(nóng)村集體土地使用制度的特點是：土地屬農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，也可以由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。2021/5/927二、土地產(chǎn)權及其基本屬性

（一）土地產(chǎn)權的涵義

土地產(chǎn)權問題是土地制度的一個核心問題。正如生產(chǎn)資料歸誰有決定著一個社會的生產(chǎn)關系的性質一樣，土地歸誰所有也就決定了這個社會土地制度的性質?！冬F(xiàn)代衫民法詞典》把產(chǎn)權（Propertyrights，也譯為財產(chǎn)權）定義為：“‘人身權’的對稱。它指具有物質財富內容，直接和經(jīng)濟利益相聯(lián)系的民事權利，屬于這一類的權利有所有權、其他物權、債權、繼承權、版權和專利權、商標權等”?！杜＝蚍纱筠o典》把產(chǎn)權定義為：“財產(chǎn)權是指存在于任何客體之中或之上的完全權利，包括占有權、使用權、出借權、轉讓權、用盡權、消費權和其他與財產(chǎn)有關的權利。不要把財產(chǎn)權視作單一的權利，而應當把它視為若干獨立權利的集合體。其中的一些或甚至其中的很多獨立權利可以在不喪失所有權的情況下予以讓與”。2021/5/928

土地產(chǎn)權指有關土地財產(chǎn)的一切權利的總和。一般用“權利束”（Abundleofrights）加以描繪，即土地產(chǎn)權包括一系列各具特色的權利，它們可以分散擁有，當聚合在一起時代表一個“權利束”，它包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。土地產(chǎn)權也像其他財產(chǎn)權一樣，必須有法律的認可并得到法律的保護，即土地產(chǎn)權只有在法律的認可下才能產(chǎn)生。2021/5/929（二）土地產(chǎn)權的基本特性

土地產(chǎn)權的基本特性如下：1具有排他性即土地產(chǎn)權可以是個體獨自擁有，也可由某些人共同享有，而排斥所有其他人對該項財產(chǎn)的權利。因此，界定產(chǎn)權十分必要。2土地產(chǎn)權客體必須具備可占用性和價值性土地產(chǎn)權客體指能被占用而且可以帶來利益的土地。在全球陸地上有近50%的面積是永久冰蓋物、干旱、沙漠地、巖石、沼澤、高寒等難以利用或無法利用的土地。這些土地不能視為財產(chǎn)，自然狀態(tài)下的空氣無法行使排他權利，也不能稱為財產(chǎn)，因此，必須明晰土地產(chǎn)權客體。2021/5/9303土地產(chǎn)權必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認，并受到法律的保護如果通過欺詐、暴力或其他非法手段獲得，只能說明他具有了非法占有權，而不能說明他獲得了產(chǎn)權。因此，在土地產(chǎn)權合法流轉時，必須依照法定程序，到土地產(chǎn)權管理部門辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)，否則，土地產(chǎn)權無法律保護憑證。4土地產(chǎn)權的相對性產(chǎn)權具有排他性，但不是絕對的權利，而且要受到來自社會的或國家的最高權力機關的控制和制約。如在私有制國家，土地所有權主體，即使享有完全所有權，即在法律意義上有權支配、使用其擁有的土地，但是，他必須受到政府的行政管理限制和結束。因此，明晰土地產(chǎn)權權能十分必要。2021/5/931三、

土地產(chǎn)權體系

我國現(xiàn)行的土地產(chǎn)權體系包括土地所有權、使用權和土地他物權土地所有權包括國家所有和集體所有兩種情況；土地使用權也分為國有土地使用權和集體土地使用權；土地他物權分為用益物權和擔保物權（一）土地所有權

土地所有權是指土地所有者依法對土地實行占有、使用、收益、處分的具有支配性和絕對性的權利。土地所有權人必須在法律允許的范圍內行使其權利，不得任意處置土地和侵犯他人的合法權利。這種限制具體體現(xiàn)在土地所有權人在行使土地所有權時所承擔的責任2021/5/932土地所有權的主體：我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地屬于國家和農(nóng)民集體所有，因此國家和農(nóng)民集體為土地所有權的主體

土地所有權的客體：土地所有權的客體即為歸國家或特定農(nóng)民集體所有的土地。從土地利用所及空間范圍來看，土地所有權對土地的支配性不僅局限于地表的土地，還及于地表以上和以下的一定空間，因而土地所有權人還享有地表以上以及地表以下的空間所有權?？臻g所有權包含于土地所有權的范圍內，由土地所有權人享有。土地所有權人可以依法對其所有土地上下一定空間范圍進行排他性的占有、使用、收益、處分。土地的其他權利主體不能成為空間所有權的主體，但土地所有權人可以將一定范圍的空間使用權以一定期限讓與土地使用權人和空間使用權人2021/5/933土地所有權的內容

土地所有權的內容是指其所有權法律關系中權利主體所享有的權利和義務。就權利而言，具體體現(xiàn)為土地所有人在法律規(guī)定的范圍內，對其所有土地享有的占有、使用、收益和處分的權能

土地占有權，通常由所有人行使，但也可以根據(jù)所有人的意志和利益分離出去，由非所有人享有。所有人占有是不動產(chǎn)所有權的一個權能，即占有權的體現(xiàn)。非所有人占有是指非所有人對他人所有的土地的占有，分為合法占有與非法占有。凡是根據(jù)法律的規(guī)定或所有人的意愿而占有的，是合法占有，能夠形成為獨立的占有權，并能對抗第三人2021/5/934

土地使用權，所有權主體按照土地的性能和用途進行事實上的利用和運用。所有人可以在法律規(guī)定的范圍內，依自己的意志使用土地。與此同時，土地所有人可以在法律規(guī)定的范圍內，根據(jù)自己的意志和利益，將使用權分離出去，由非所有人享有土地收益權，所有權主體在土地上獲取經(jīng)濟利益的權利。收益權是基于行使土地所有權而取得的經(jīng)濟收益的權利，是所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)。土地所有權人可以將占有權和使用權讓與他人而保留一定的收益權。土地的使用者也可以享有部分收益

土地處分權，所有權主體在法律允許的范圍內對土地的處理權利。即依照所有人的意志和法律的規(guī)定，對土地進行處置的權利。處分權是所有權人的最基本的權利，是所有權的核心。處分權一般是由所有權人行使的，也可以委托由非所有人行使2021/5/9351、我國國有土地所有權的主體、客體和內容

我國國有土地所有權的惟一主體是國家，法律規(guī)定由國務院代表國家依法行使對國有土地的占有、使用、收益和處分的權利。國務院可以通過制定行政法規(guī)或者發(fā)布行政命令授權地方人民政府或其職能部門行使國家土地所有權。被授權的縣級以上地方人民政府及其職能部門以本機關的名義行使國家土地所有權時，須依法經(jīng)有審批權的人民政府審批。除此之外的任何組織、單位和個人，都不能成為國有土地所有權的主體，因此都無權擅自處置國有土地。2021/5/936我國國有土地所有權的客體是一切屬于國家所有的土地。根據(jù)法律規(guī)定，包括：（1）城市市區(qū)的土地；（2）依照法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；（3）依照法律規(guī)定國家征用的土地；（4）依照憲法規(guī)定屬國家所有的荒山、荒地、林地、山嶺、灘涂等土地2021/5/937

國有土地所有權的內容指依照法律規(guī)定，國家在行使土地所有權的過程中形成的權利和義務。如《中華人民共和國土地管理法》第二條“國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使”，是指國務院代表國家依法行使對國有土地的占有、使用、收益和處分的權利。明確了地方各級政府無權擅自處置國有土地，只能依法根據(jù)國務院的授權處置國有土地等。2021/5/9382、國有土地所有權的獲得與滅失1）國有土地所有權的取得繼承：新中國成立后，舊中國的國有土地就當然地成為新中國的國有土地沒收：我國以沒收的方式取得國家土地所有權包括兩種情況：一是建國之初，1949年9月，新中國頒布《中國人民政治協(xié)商會議共同綱領》，其中規(guī)定“沒收官僚資本歸人民的國家所有”；1951年2月，中央人民政府政務院發(fā)布《關于沒收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財產(chǎn)的指示》，規(guī)定對戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家和反革命分子的財產(chǎn)予以沒收。二是根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，集體經(jīng)濟組織違法使用其所有的土地的，國家依法予以沒收2021/5/939土地改革：①《土改法》第15條的規(guī)定：分配土地時，縣以上人民政府得根據(jù)當?shù)赝恋厍闆r，酌量劃出一部分土地收歸國有，作為一縣或數(shù)縣范圍內的農(nóng)事試驗場或國營示范農(nóng)場之用。根據(jù)這一規(guī)定，國家從地主土地分配時分到一部分土地②某些農(nóng)村用地，《土改法》規(guī)定只能由國家所有，而不納入土地分配，該法第18條規(guī)定：大森林、大水利工程、大荒地、大荒山、大鹽田及湖、沼河、港等，均為國家所有；第19條規(guī)定：使用機器耕種或有其他進步設備的農(nóng)田、苗圃、農(nóng)事試驗場及有技術的大竹園。大果園、大茶山、大桐山、大桑田、大牧場如土地所有權原屬于地主者，可經(jīng)省以上政府批準沒收③地主所有或公共團體所有的沙田、湖田，均收歸國家所有，不納入土地分配2021/5/940依《憲法》直接取得：主要是依據(jù)我國1982年的憲法修正案，將城市中解放初保留下來的私有土地（作為私有房屋的基地）規(guī)定為國家所有。這種規(guī)定，既不是沒收，也不是征收，而是在國家嚴格城市規(guī)劃并禁止土地所有權轉移、從而私人土地所有權已失去其存在基礎的情況下，國家依法取得其所有權。但是，對城市區(qū)域內勞動群眾集體經(jīng)濟組織所有的土地，則依法應予以保留其所有權征收：國家為了公共利益和公共建設的需要，將集體所有的土地征收為國家所有。國家對集體土地進行征收必須堅持兩項原則：首先，必須是國家建設確有需要，不能隨意濫征土地；其次，必須給予合理補償贖買：通過改造資本主義工商業(yè)、私營房地產(chǎn)公司及房地產(chǎn)業(yè)主擁有的城市地產(chǎn)，用贖買的辦法將它們轉變?yōu)閲型恋亍?021/5/9412）國有土地所有權的滅失①所有權主體的滅失；②所有權客體的滅失；③所有權的轉讓；④所有權的拋棄；⑤所有權因強制手段被滅失。對國家土地所有權來說，首先，土地是不可能被滅失的，因而不存在所有權客體滅失的情況；其次，國家是至高無上的，其土地所有權也不可能被強制剝奪；再次，根據(jù)我國憲法和法律的規(guī)定，國家土地所有權不能被處分，因而土地所有權也不能因轉讓和拋棄而滅失。我國的國家土地所有權滅失的唯一原因是社會制度的變遷2021/5/9423、集體土地所有權集體土地所有權的主體及代表

農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、管理在一個村范圍內存在兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，且農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個以上組織的農(nóng)民集體所有，由村內各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組作為所有者代表經(jīng)營、管理。在一個村范圍內不存在兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，可以設立以村民小組為單位的集體經(jīng)濟組織，將村農(nóng)民集體所有的土地劃分確定為各該集體經(jīng)濟組織或者相應的村民小組所有，由各該集體經(jīng)濟組織或村民小組作為所有者經(jīng)營、管理；村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表不同意，該土地仍歸本村農(nóng)民集體所有農(nóng)民集體所有的土地，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府作為所有者代表經(jīng)營、管理2021/5/943集體土地所有權的客體

土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地的所有證，現(xiàn)在仍由村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或其成員使用的根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等不具有上述情形，但農(nóng)民集體連續(xù)使用其它農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的，或者雖然未連續(xù)使用滿20年但經(jīng)縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確認其所有權的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織設立的企業(yè)或其他組織及成員持有集體建設用地使用權證的土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農(nóng)民集體所有的一般屬于國家所有2021/5/944

4、集體土地所有權的獲得與滅失1）集體土地所有權的取得

新中國的農(nóng)村土地制度發(fā)展的歷史證明，集體土地所有權是在農(nóng)民私人土地所有權的基礎上形成的。隨著土地改革運動的基本完成，農(nóng)村土地除依法屬于國家所有的以外，均屬農(nóng)民私人所有經(jīng)過初期農(nóng)業(yè)合作社（1953年開始）、高級農(nóng)業(yè)合作社（1956年開始）和人民公社（1958年開始），農(nóng)村的土地私有制迅速轉變?yōu)榧w所有制。直到1962年《人民公社六十條》才使三級所有，隊為基礎的土地權屬關系確定下來1979年以后的農(nóng)村經(jīng)濟體制改革，給我國農(nóng)村的土地所有權制度帶來了重大的變化，由原來的集體所有、集體共同使用的體制轉變?yōu)榧w所有、農(nóng)戶承包經(jīng)營的體制2021/5/9452）集體土地所有權的滅失國有化：國有化使國家取得了土地所有權，相應地使一些農(nóng)民集體喪失了一部分土地所有權征收：國家為了公共目的需要征收集體所有的土地，使集體喪失了該土地的所有權調整：在農(nóng)村土地集體化后，特別是1958年公社化后，政府曾經(jīng)對各農(nóng)民集體之間的土地所有權進行調整，被調出土地的集體便喪失了一部分土地的所有權合并：一是吸收合并，即一個農(nóng)民集體接受另一個農(nóng)民集體的加入；二是新設合并，即兩個農(nóng)民集體合并為一個新的農(nóng)民集體分立：一種是原農(nóng)民集體存在，其中一部分農(nóng)民帶一部分土地重新組成一個農(nóng)民集體；另一種是原農(nóng)民集體分立為兩個新的農(nóng)民集體，其本身歸于滅失2021/5/946

建筑物的所有形態(tài)有：單獨所有、共同所有、區(qū)分所有。單獨所有是一個人擁有一棟建筑物的所有權；共同所有為數(shù)人共同擁有一棟建筑物的所有權；區(qū)分所有則是將一棟建筑物分割為不同部分而為眾多的住戶所有。將一棟建筑物區(qū)分為數(shù)個部分，分割方法有縱向分割、橫向分割（分層所有）和縱橫分割（分套所有），在現(xiàn)代社會，尤以縱橫分割的問題較多，見圖。2021/5/9472021/5/948土地使用權，是指使用土地的單位和在法律所允許的范圍內對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有的占有、使用、收益以及依法部分處分的權利。土地使用權是我國土地使用制度在法律上的具體表現(xiàn)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第九條的規(guī)定，土地使用權分為國有土地使用權和農(nóng)民集體所有土地使用權。（二）

土地使用權2021/5/9491、我國國有土地使用權的主體、客體和內容

我國國有土地使用權的主體，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第九條的規(guī)定，可以是任何依法取得國有土地使用權的單位和個人。我國國有土地使用權的客體是國家依法提供給單位和個人使用的國有土地。國有土地使用權的內容是指國有土地使用權主體在依法行使土地使用權的過程中形成的權利和義務。如《中華人民共和國土地管理法》第九條規(guī)定：“使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務?！钡谖迨鶙l規(guī)定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地”。2021/5/950

2、國有土地使用權的取得和收回

1）國有土地使用權的取得有以下幾種方式：

有償取得方式：指土地使用者通過向國家繳納土地有償使用費以取得國有土地使用權。有償方式包括土地使用權作價入股、土地使用權出租等。

無償取得方式：指土地使用者在沒有繳納國有土地使用費的情況下，由國家通過行政劃撥的方式而取得國有土地使用權?！锻恋毓芾矸ā返谖迨臈l規(guī)定，建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

2021/5/951

依法承包經(jīng)營取得：單位（如國營農(nóng)場）或個人可以依法承包經(jīng)營國有土地，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，取得國有土地使用權。

依照法律、政策規(guī)定取得：

《土地管理法實施條例》第十七條第三款規(guī)定：開發(fā)未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用，使用期限最長不得超過50年。

2021/5/9522）國有土地使用權的收回，是指人民政府依照法律的規(guī)定，收回用地單位和個人國有土地使用權行為。

可以收回土地使用權的情形：

A為公共利益需要使用土地的；

B為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；

C土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；

D因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

E公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

2021/5/9533城鎮(zhèn)國有土地使用權流轉管理

開始于20世紀80年代的土地使用制度改革，使傳統(tǒng)的城市土地無償、無期限、無流動的使用制度轉變?yōu)橛袃?、有期限、可流動的土地使用制度。隨著土地市場的發(fā)展，規(guī)范城鎮(zhèn)國有土地使用權的流轉，成為土地管理的重要任務之一。

城鎮(zhèn)國有土地使用權流轉方式一般有：國有土地使用權出讓、轉讓、出租和抵押等。2021/5/9543.1城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓管理（一）城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓的概念和特征

城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓，是指市、縣人民政府代表國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。國有土地使用權出讓有兩種情況：一是根據(jù)國家建設需要，將城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地，即按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內的國有土地有償讓與用地單位使用。二是集體土地征用后出讓。即根據(jù)國家建設需要，將城市規(guī)劃區(qū)內的集體土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，再有償讓與用地單位使用。2021/5/955（二）城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓的基本原則

1.所有權與使用權分離原則；

2.平等、自愿、有償原則：

1）平等：簽訂土地使用權出讓方和受讓方的地位平等，不因

受讓方的國籍、地位、財富不同而有差異，不允許任何一方將自己的意志強加給另一方。2）自愿：土地使用權出讓合同的內容，必須體現(xiàn)雙方的真實意愿，任何一方不得強迫另一方違反自己的意愿簽訂合同。

3）有償：是土地使用權的出讓必須在經(jīng)濟上有所體現(xiàn)，受讓方必須按照土地使用權出讓合同的約定向國家支付土地使用權出讓金，方可合法取得土地使用權。

3.國家主權神圣不可侵犯原則。

4.充分合理有計劃利用土地原則。2021/5/956（三）城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓年限、方式和程序1土地使用權出讓期限出讓土地使用權，必須分別用途確定其使用年限。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十三條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十條規(guī)定，土地使用權出讓最高限期按下列用途確定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。2021/5/9572土地使用權出讓方式根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓有三種方式：一是以協(xié)議方式出讓；二是以招標方式出讓；三是以拍賣方式出讓。具體操作程序、步驟由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（1）協(xié)議出讓國有土地使用權方式土地使用權協(xié)議出讓指由市、縣土地管理部門根據(jù)土地用途、建設規(guī)劃要求、土地開發(fā)程度等情況，與受讓申請人協(xié)調用地價款和條件，根據(jù)雙方達成的協(xié)議出讓土地使用權。2021/5/958協(xié)議出讓的一般程序是：

①用地者持經(jīng)政府批準的投資計劃等文件向土地所有地的市、縣土地管理部門提出協(xié)議受讓土地使用權的申請。

②經(jīng)縣、市土地管理部門審查同意，通知申請人洽談用地條件及土地使用權出讓價款，簽訂《土地使用權出讓合同（草案）》。

③土地管理部門收齊有關材料后，按照規(guī)定權限予以審查報批。

④經(jīng)批準后，由市、縣土地管理部門與受讓人正式簽訂土地使用權出讓合同，受讓人按土地出讓合同規(guī)定付清土地出讓價款后，到市、縣土地管理部門辦理土地使用權登記手續(xù)，領取市、縣人民政府頒發(fā)的《國有土地使用證》，取得土地使用權。2021/5/959（2）招標出讓國有土地使用權方式土地使用權的招標出讓，是由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標邀請書或者向社會公布招標條件，通過合法招標，向經(jīng)擇優(yōu)確定的中標者出讓土地使用權。它分為邀請招標和公開招標。向符合規(guī)定的單位發(fā)出招標邀請書為邀請招標；通過公共傳播媒介發(fā)出招標公告的為公開招標。

招標出讓的一般程序是：

①土地管理部門印制好《投標須知》（見附錄9）、《土地使用權投標書》和《土地使用權出讓合同》等文件，并制作好標箱等必要的工具。

②市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出《招標邀請書》或者向社會公開發(fā)布《招標公告》。2021/5/960

③有意參加投標者在規(guī)定時間里到指定地點領取招標文件。

④投標者在投標截止日期之前到指定的地點將密封的投標書投入標箱，并按土地管理部門的規(guī)定交付投標保證金。

⑤土地管理部門組織開標會議，按照招標公告或者招標邀請書規(guī)定的日期、地點，在公證員現(xiàn)場監(jiān)證的情況下，當眾開標、驗標，宣布不符合投標規(guī)定的標書無效。

⑥由土地管理部門組織招標機構評標、定標。

⑦中標人在接到中標通知后，按規(guī)定的時間與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同。

2021/5/961

⑧中標人按土地使用權出讓合同的規(guī)定付清地價款后，持土地管理部門出具的付清地價款的憑證，辦理土地使用權登記手續(xù)，領取市、縣人民政府頒發(fā)的《國有土地使用權》，取得土地使用權。

（3）拍賣出讓國有土地使用權方式拍賣出讓國有土地使用權，是由市、縣土地管理部門或者所委托的合法的拍賣機構，在指定的時間、地點，向符合規(guī)定條件的用地需求者公開叫價競投，并以競投的最高報價向該出價人出讓土地使用權的活動。

拍賣出讓的一般程度是：

①土地管理部門印刷好土地使用權拍賣須知（見附錄10）、土地使用權出讓合同樣式等文件，并在拍賣前不少于三十天的時間里將土地使用權拍賣的有關事宜登報公告。2021/5/962

②有意參加拍賣競投者按公告指示領取有關文件。

③拍賣主持人按公告規(guī)定的時間、地點主持拍賣活動。

④竟得人應即時與土地管理部門簽訂拍賣成交確認書（見附錄11）、土地使用權出讓合同并按規(guī)定交付定金，余額按出讓合同規(guī)定的時間、方式交付。⑤競得人付清地價款后，持土地管理部門出具的付清地價款的憑證，辦理土地使用權登記手續(xù)，領取市、縣人民政府頒發(fā)的《國有土地使用證》，取得土地使用權。2021/5/9633.土地使用權出讓的報批程序：1）預報的內容：

A出讓地塊的位置、面積、利用現(xiàn)狀。

B出讓土地使用權的出讓年限、出讓方式。

C出讓土地使用權的地價評估、效益測算。

D方案實施進展情況。2）出讓國有土地使用權正式報批的程序：

A市、縣土地管理部門根據(jù)出讓計劃會同有關部門擬定出讓地塊的征地、拆遷補償安置方案、土地使用條件、《土地使用權出讓合同》，報同級人民政府審核。2021/5/964B按照出讓國有土地使用權批準權限，經(jīng)有批準權的人民政府土地管理部門審查后，報人民政府批準。C經(jīng)人民政府批準后，由市、縣土地管理部與國有土地使用權受讓人正式簽訂國有土地使用權出讓合同，依法辦理土地使用權登記手續(xù)，核發(fā)土地使用證。

3）每宗國有土地使用權出讓，報批時需附下列文件：A《出讓國有土地使用權呈報表》；

B出讓地塊的地理位置圖和規(guī)劃設計；

C征地、拆遷安置方案或有關協(xié)議；2021/5/965D土地使用條件；

E《出讓合同（草案）》；

F人民政府或有關部門的文件或意見；

G土地管理部門的審查意見。

4）采用協(xié)議方式或屬于出讓給外商成片土地綜合開發(fā)經(jīng)營的，還需附經(jīng)批準的建設項目設計任務書（可行性研究報告）和企業(yè)批準證書副本。2021/5/966（四）城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓合同1.國有土地使用權出讓合同的訂立、變更和終止：

1）國有土地使用權出讓合同是出讓人將國有土地地塊的使用權在一定年限內按限定的用途和條件讓與受讓人進行開發(fā)、利用、經(jīng)營，受讓人在規(guī)定的期限內支付出讓金，并在使用期滿后將土地使用權及其地上建筑物、其他附著物的所有權無償交給出讓人而簽訂的協(xié)議。2021/5/9672）特點：

A國有土地使用權出讓合同的一方（出讓方）是特定主體，出讓土地必須按法定的程序進行。

B國有土地使用權出讓受制于國家宏觀調控、總量控制，具有很強的計劃性。

C土地使用權出讓合同屬于附意合同（亦稱附從合同），即一方權利受到一定的限制，而需要依附對方的意思表示的一種合同。

a國有土地使用權出讓合同的訂立；

b土地使用權出讓合同的變更；

c土地使用權出讓合同終止。2.國有土地使用權出讓合同內容：

土地使用權出讓合同，一般分為宗地出讓合同或成片開發(fā)土地出讓合同和劃撥土地使用權補辦出讓合同等幾種。2021/5/968

3國有土地使用權出讓合同當事人的權利和義務

土地使用權出讓合同的當事人是出讓方和受讓方。出讓方是由市、縣土地管理部門，受讓方是土地使用者。

由于土地出讓者在一定年限，一定條件下將土地使用權讓渡給土地使用者，而不是土地的買斷，國家始終保持對土地的最終處置。所以，土地使用權出讓合同的內容，必然是大部分制約土地使用者的。對出讓方的制約主要是按合同的規(guī)定提供土地使用權。這也是土地地作為特殊商品出讓合同區(qū)別于一般商品買賣合同的主要特征。2021/5/969

土地使用權出讓合同當事人的權利和義務主要如下：

（1）出讓方的權利和義務出讓方的權利主要有：要求受讓方按事同規(guī)定按時上繳出讓價款，否則有權解除合同并請求違約賠償；在合同履行過程中對受讓方利用土地的情況行使監(jiān)督檢查權；對受讓方不按合同規(guī)定使用土地或者連續(xù)兩年不投資建設的，行使警告、罰款直到無償收回土地使用權的處罰權；合同規(guī)定的出讓年限屆滿，無償收回土地使用權，并同時取得其地上的一切不動產(chǎn)所有權；對合同的爭議享有提請有關仲裁或向人民法院起訴的權利。

出讓方的義務主要有：按合同規(guī)定提供土地使用權；執(zhí)行有關仲裁機構或人民法院對合同爭議所作的仲裁決定或判決、裁定；遇有不可抗力造成合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行的情況，應及時將理由及情況通報對方當事人。

2021/5/970（2）受讓方的權利和義務受讓方的權利主要有：要求出謙虛方按合同規(guī)定提供土地使用權，否則有權解除合同并請求違約賠償；對合同的爭議享有提請有關仲裁機構仲裁或者向人民法院起訴的權利；在不違反合同的情況下，享有獨立先例土地使用權并排除不法干擾的權利。

受讓方的義務主要有：按合同規(guī)定繳納出讓價款，并辦理土地登記手續(xù)；按合同規(guī)定對土地進行開發(fā)、利用、經(jīng)營，如需改變合同規(guī)定的土地用途，須經(jīng)出讓方同意并經(jīng)有關部門批準；必須達到合同規(guī)定的條件，方可轉讓、出租、抵押土地使用權；遇有不可抗力致使合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行時，應采取必要的補救措施盡力減少損失，并及時將有關情況及其理由通報出讓方；出讓合同屆滿，及時交還土地使用證和辦理土地使用權注銷手續(xù)，并無償交付地上建筑物及其他附著物；接受出讓方對合同履行情況的監(jiān)督、檢查。2021/5/9713.2城鎮(zhèn)國有土地使用權轉讓管理（一）土地使用權轉讓的概念及其特征1土地使用權轉讓的概念

土地使用權轉讓是指以出讓方式取得的自有土地使用權在民事主體之間再轉移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關系。2021/5/972土地使用權轉讓的基本形式有出售、交換和贈與。

（1）出售。即買賣，是指當事人約定一方將財產(chǎn)權轉移給他方，他方支付價金的行為。土地使用權的出售必須是符合法定條件的國有土地使用權者的行為。并且貫徹平等、自愿、等價有償?shù)脑瓌t，由雙方當事人通過協(xié)商，招標或拍賣成交。

（2）交換。在民法上也稱“互易”，就是以物換物。土地使用權的交換是指當事人雙方交換各自具有使用權的土地，不同于以款項支付方式的土地使用權的買賣，但當事人雙方的法律地位與買賣的當事人雙方相當。

（3）贈與。是指贈與人一方自愿將自己的財物無償?shù)亟唤o受贈人一方的行為。土地使用權的贈與是贈與人（國有土地使用權原受讓人或者再受讓人）將土地使用權無償轉移給受贈人的行為，受贈人成為土地使用權新的受讓人。與出售一樣，贈與只是土地使用權，土地所有權仍歸國家。2021/5/9732土地使用權轉讓的特征土地使用權轉讓具有如下特征：（1）土地使用權轉讓是發(fā)生在平等民事主體之間的民事法律行為，是當事人之間進行的民事活動，遵循平等、自愿、等價有償、誠實、、誠實不損害社會公共利益等民事活動基本原則。（2）土地使用權轉讓，只是轉讓一定年限（有效出讓年限內）的國有土地使用權，所有權仍屬于國家。這是由我國的社會主義土地公有制性質所決定。（3）土地使用權轉讓時，原受讓人同時轉讓了該土地使用權出讓合同中規(guī)定的權利和義務，新的受讓人成為出讓合同規(guī)定的權利和義務的新的承受者。在香港，稱為“認地不認人”。即土地使用權可以多次轉讓，但無論轉讓到誰的手里，土地使用者與國家的權利、義務關系也隨之轉移?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十一條規(guī)定：“土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。”這就是要求新的土地使用權受讓人使用土地必須按照國家與原受讓人之間訂立的土地使用權受讓合同進行，不得隨意改變。（4）土地使用權與其地上建筑物、附著物在轉讓時不可分離。即土地使用權轉讓，其地上建筑必須同時轉讓；地上建筑物轉讓，土地使用權也同時轉讓。但地上建筑物和其他附著物為動產(chǎn)轉讓的除外。2021/5/974（二）土地使用權轉讓的條件、內容和程序

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地使用權轉讓的涵義、條件、內容和轉讓的程序作了明確的規(guī)定。現(xiàn)分述如下：1土地使用權轉讓的條件土地使用權轉讓是土地使用者將土地使用權再轉移的行為。轉讓包括出售、交換和贈與。土地使用權轉讓的條件有以下兩種情況：（1）直接通過出讓方式取得土地使用權的轉讓條件。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條第二款對直接通過出讓方式取得土地使用權的轉讓條件作了如下規(guī)定：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用證書；按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地地，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；轉讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，還應當持有房屋所有權證書。2021/5/975（2）以劃撥方式取得的土地使用權轉讓的條件。首先應當報經(jīng)有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，有兩種處置方式：一是由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權出讓金，受讓方由此取得出讓土地使用權；二是有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當將轉讓劃撥土地使用權所獲土地收益上繳國家或作其他處理。

對土地使用權轉讓條件作上述明確的限制性規(guī)定，這是與國家出讓土地使用權的立法宗旨一致的，即出讓的目的在于合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，提高土地利用效益，促進城市建設和經(jīng)濟發(fā)展；土地使用者不得非法轉讓土地漁利。否則，要承擔相應法律責任。2021/5/9762土地使用權轉讓的內容國有土地使用權轉讓的內容主要有以下幾方面：

（1）權利、義務轉移。土地使用權轉讓時，國有土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移給新的受讓人。

（2）建筑物、附著物轉讓。國有土地使用權轉讓時，其地上的建筑物、其他附著物隨之轉讓；土地使用權者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。

（3）使用期限。受讓國有土地使用權的使用年限為國有土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原使用者已使用年限的剩余年限。

（4）轉讓價格。對于國有土地使用權轉讓價格，如明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。如市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施，平穩(wěn)價格。土地使用權與地上建筑物、其他附著物一同轉讓的，其價格應分別作出評估，一同支付。2021/5/9773土地使用權轉讓的程序法律雖沒有對土地使用權轉讓程序作出具體的規(guī)定，但規(guī)定了以下幾項轉讓的必經(jīng)程序：

（1）轉讓方與受讓方簽訂土地使用權轉讓局面合同。

（2）轉讓方協(xié)同受讓方辦理土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓的過戶登記，及轉讓方辦理注銷登記。

（3）分割轉讓土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權以及轉讓劃撥土地使用權，向市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門申請批準。

（4）經(jīng)批準同意轉讓劃撥土地使用權的，應補辦土地使用權出讓手續(xù)，補簽出讓合同及補交出讓金，或者將轉讓土地使用權所獲土地收益上繳國家

2021/5/9783.3城鎮(zhèn)國有土地使用權出租管理

（一）土地使用權出租的概念及其特征1土地使用權出租的概念土地使用權出租是指合法取得國有土地使用權的民事主體（即出租人）將土地使用權及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此而支付租金的行為。2021/5/9792土地使用權出租的法律特征

土地使用權出租的法律特征表現(xiàn)為以下幾方面：（1）土地使用權出租也是一種民事法律行為，與土地使用權轉讓一樣，遵循平等、自愿、等價有償、誠實、信用等民法原則。

（2）土地使用權出租是出租人在保留土地使用權的前提下，把部分土地使用權能租賃給他人使用，并收取租金，不發(fā)生作為物權的整個的轉移。

（3）地租地塊必須是合法取得且法律允許出租的地塊。通過出讓方式取得的土地使用權的民事主體可以依法出租土地使用權。以劃撥方式取得國有土地使用權的民事主體以營利為目的出租房屋的，應當補辦劃撥土地使用權出讓手續(xù)，否則應當將租金中所含土地收益上繳國家。

2021/5/980

（4）土地使用權出租后，出租人仍需繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的義務?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十條明確規(guī)定：“土地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同”。

（5）土地使用權出租主體（出租人）是通過出讓或者轉讓而取得土地使用權的受讓人，不同于土地所有人——國家或代表的出讓主體，這也是土地使用權出租的法律特征之一。

（6）土地使用權出租，必須將出租地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權一并出租，而民法上的財產(chǎn)租賃合同無此限制。2021/5/981（二）土地使用權出租合同土地使用權出租合同（租賃合同）是土地使用權人（即出租人）將土地使用權隨同地上建筑物和其他附著物一并交給他人（承租人）使用，承租人向出租人支付租金，并在租賃關系終止時返還所租土地使用權的協(xié)議。

1.出租合同的主要條款：

1）出租合同的標的：指出租土地（地塊的位置、四至、面積用途等）。

2）租期：出租土地使用期限，應在合同中明確規(guī)定，也可不約定，只要承租人按合同規(guī)定支付租金和使用，合同就繼續(xù)。

3）租金：因地塊而有差別。

4）使用條件：由出讓合同予以專門規(guī)定；

5）違約責任。2021/5/9822.違反土地使用權租賃合同的責任：

1）土地使用權出租合同經(jīng)到有權登記機關登記生效后，出租人應按合同規(guī)定將土地使用權交付承租人使用，不按時交付，應償付違約金。

2）出租人未按合同約定的使用標準提供土地，使承租人達不到對土地的承租試驗目的，承租人有權要求出租人降低租金或者解除合同，并賠償由此造成的損失。

3）承租人不按合同規(guī)定或約定數(shù)額、期限交付租金時，除補交租金，應償付違約金。

4）由于承租人使用不當，造成租賃地塊使用條件破壞的，承租人如不能使其恢復原有狀況，應承擔賠償責任。

5）承租人將租賃土地非法轉租或進行非法活動的，出租人有權解除合同。2021/5/9833.4城鎮(zhèn)國有土地使用權抵押管理（一）土地使用權抵押的概念及其作用土地使用權抵押是指土地使用權人以土地使用作為履行債務的擔保，當土地使用權人不能按期履行債務時，債權人享有從變賣土地使用權的價款中優(yōu)先受償權的債務擔保形式。在土地使用權上所設定的是土地使用權抵押權。2021/5/984(二）城鎮(zhèn)國有土地使用抵押的法律規(guī)定

1抵押權的設立與登記根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，設立土地使用權抵押，抵押雙方當事人應簽訂抵押合同，并依照規(guī)定辦理抵押登記。2抵押權實現(xiàn)后登記

抵押權實現(xiàn)后的登記涉及三個方面的內容，一是抵押權因債務如期履行或者其他原因使抵押權歸于消滅的注銷登記。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十八條規(guī)定：“抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規(guī)定辦理注銷登記”。二是因處分土地使用權而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的過戶登記。三是以劃撥土地使用權設定的抵押權，處分土地使用權時，應補辦出讓手續(xù)，補交出讓金。2021/5/985（三）土地使用權抵押合同

1.抵押合同的概念：指土地使用權人（即債務人）與債權人簽訂的關于以土地使用權作抵押以擔保債務履行的書面協(xié)議。

2.抵押合同的特征：

1）抵押合同是從屬合同，附屬于以擔保債務為內容的主合同，隨主合同的成立而成立，隨主合同的消滅而消滅。

2）土地使用權抵押合同只能由土地使用權人與債權人簽訂，土地使用權人與債務人須為同一人。

3）抵押合同是抵押權的設定行為，直接導致抵押權產(chǎn)生，是抵押權成立的要件之一。

4）抵押合同經(jīng)有權的登記機關登記而生效，其有效期限為抵押登記3個月至出讓合同規(guī)定的最后使用日止。2021/5/9863.抵押合同條款：

1）抵押人、抵押權人的名稱、住所。

2）主合同的主要內容。

3）抵押土地的位置、面積、用途、有效使用期限和其他條件。4）當事人雙方的權利義務。

5）當事人雙方約定的其他事項。

6）違約條款，等等。

4.違反抵押合同的法律責任：

1）指抵押當事人一方或雙方違反抵押合同約定的權利義務而承擔的法律上的責任。

2）承擔抵押合同法律責任的形成有以下幾種：停止侵害、消除危險、恢復原狀，賠償損失、重新提出擔保等。2021/5/9874、我國農(nóng)村集體土地使用權的主體、客體和內容

我國農(nóng)村集體土地使用權的主體是依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位和個人。如承包地使用權的主體是本集體經(jīng)濟組織的成員以及依法取得承包經(jīng)營權的其他單位或個人；自留地、自留山的土地使用權的主體是本集體經(jīng)濟組織的成員；農(nóng)村宅基地使用權的主體是本集體經(jīng)濟組織的成員且符合立戶條件的戶主；農(nóng)村集體建設用地使用權的主體是依法取得農(nóng)村集體建設用地使用權的單位或個人。我國農(nóng)村集體土地使用權的客體是上述使用權主體依法取得的包承地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村集體建設用地等。我國農(nóng)村集體土地使用權的內容指集體土地使用權主體在行使土地使用權的過程中依法所形成的權利和義務。如《中華人民共和國土地管理法》第九條規(guī)定：“……農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或個人使用，使用土地的單位或個人，有保護、管理和合理利用土地的義務?！钡谑臈l規(guī)定“……承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務?！?021/5/988集體土地使用權的取得農(nóng)村集體土地使用權可以通過以下方式取得：A依法承包經(jīng)營取得。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員（農(nóng)戶）依法承包本集體經(jīng)濟組織發(fā)包的耕地、林地、草地等，從而取得了承包地使用權。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二條規(guī)定，耕地的承包期為30年；草地承包期為30~50年；林地的承包期為30~70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準，可以延長。B通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得。屬于農(nóng)村集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，由單位或個人通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得土地使用權。本集體集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先承包權。2021/5/989C依法用于非農(nóng)業(yè)用建設。農(nóng)村興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，村辦企業(yè)依法取得非農(nóng)用地使用權。D依法用作宅基地、自留地、自留山。根據(jù)有關法律規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權將本組織10%~15%的耕地，作為自留地分配給本組織成員長期使用。在有荒山和荒坡的地方，可分配給成員（農(nóng)戶）適當數(shù)量的自留山長期使用。農(nóng)戶對自留地、自留山、宅基地只有使用權，但無所有權。集體土地使用權的收回

可以收回土地使用權的情形：

1.為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設，需要土地的；

2.不按照批準的用途使用土地的；

3.因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。如承包期內，承包方全家遷入設區(qū)的市，轉為非農(nóng)業(yè)戶口的，應將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。2021/5/9905農(nóng)村集體土地使用權流轉管理5.1農(nóng)村集體土地使用權流轉的概述(一）農(nóng)村集體土地使用權流轉的涵義和背景1農(nóng)村集體土地使用權流轉的涵義

農(nóng)村集體土地使用權流轉是指農(nóng)村集體土地使用權在不同的主體之間的流動和轉移。農(nóng)村集體使用權可區(qū)分為農(nóng)用地使用權和非農(nóng)用地使用權，本節(jié)主要敘述農(nóng)用地使用權流轉問題。2021/5/9912農(nóng)村集體土地使用權流轉現(xiàn)象發(fā)生的背景

近年來，在我國，尤其在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)了大量農(nóng)村集體土地使用權流轉現(xiàn)象，這種現(xiàn)象發(fā)生的背景是：

（1）社會經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結構轉換的結果。近年來，我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，推動著產(chǎn)業(yè)結構的轉換，二、三產(chǎn)業(yè)的比重迅速增加，使大批農(nóng)業(yè)勞動力流向二、三、產(chǎn)業(yè)，將原承包地轉包他人，發(fā)生了土地使用權流轉現(xiàn)象。

（2）城鎮(zhèn)化水平不斷提高的必然趨勢。1949年我國城市化率為10.64%，設市城市136座。1978年，設市城市增加到220座，城市化率提高到17.92%。近年來隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程顯著加快，目前我國設市城市已達667座，城市化率為30%左右。這說明我國已有大量農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)遷移、定居，特別在經(jīng)濟發(fā)達的東南沿海地區(qū)，農(nóng)村人口轉變人口的過程更加迅速，從而出現(xiàn)了大量土地使用權流轉現(xiàn)象。今后，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展、戶籍制度的改革，城鎮(zhèn)化進程還會加速，土地使用權流轉的現(xiàn)象更加普遍。2021/5/992（3）計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟轉變的必然產(chǎn)物。實現(xiàn)向市場經(jīng)濟的；轉變，必須培育要素市場，這樣，就會促使勞動力、資金、土地等要素流動起來。勞動力、資金、土地三要素是相互影響，互為依托的，勞動力、資金的流動，必然需要土地流動。只有勞動力的流動，而無土地的流動，就會使土地處于閑置狀態(tài)。同樣，沒有土地流動，資金投入就沒有載體。只有三者都流動起來，才能實現(xiàn)向市場經(jīng)濟的轉變。

（4）提高土地利用效率，參與市場競爭的客觀需要。目前，我國農(nóng)村絕大多數(shù)是一家一戶的小規(guī)模生產(chǎn)。使農(nóng)業(yè)采用新技術，獲取市場信息，降低生產(chǎn)成本，提高農(nóng)產(chǎn)品技術含量方面受到很大的限制，是造成農(nóng)用地利用效益低下的主要原因之一，特別是加入WTO后，我國農(nóng)產(chǎn)品，除了參與國內市場競爭外，還要面臨國際競爭。為了在競爭中立于不敗之地，就要提高土地資源配置效率，從而發(fā)生土地資源重組現(xiàn)象，如土地使用權流向種田能手……。2021/5/9935.2農(nóng)村集體土地使用權流轉的形式

從近年農(nóng)村集體土地使用權流轉的情況看，流轉形式主要有以下幾種：1轉包農(nóng)戶將自己的承包地，通過協(xié)商，轉包給其他農(nóng)戶經(jīng)營，收取一定的轉包金，或由轉入戶承擔糧食定購任務。轉出戶多為缺乏勞力或在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)的農(nóng)戶。據(jù)湖北省農(nóng)村固定觀測點資料，自1988年至1993年對1500多農(nóng)戶的調查表明，農(nóng)戶轉包面積約占農(nóng)戶經(jīng)營耕地面積的6%左右。2租賃該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的人員，向該村租用土地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)并支付地租。承租人大多來自經(jīng)濟落后地區(qū)，他們向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的農(nóng)村轉移，并租種已轉移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶的承包地。另一種承租人是來自國有企業(yè)下崗職工，例如：1997年湖北江岸車輛廠某下崗職工到新州租地16hm2種甜玉米，每0.067hm2租金約400~800元。林果用地出租，一般租期較長，如廣西北海市合浦于1993年將2700hm2集體土地以50年期限出租給某公司興辦水果基地2021/5/9943“四荒”拍賣

1983年山西柳林縣龍門垣鄉(xiāng)中垣村以1750元價格將1.04hm2“四荒”使用權拍賣給了本村農(nóng)民李馬才，開創(chuàng)了全國“四荒”拍賣第一例。截止1997年底，我國已有21個省、自治區(qū)、直轄市拍賣了“四荒”使用權，拍賣面積達377萬hm2，收取拍賣金7.9億元，參與購買的農(nóng)戶304萬多戶。這種形式流轉的土地使用權，使用期限一般為50~100年，購買者多為農(nóng)民和機關團體，“四荒”地經(jīng)過治理、開發(fā)為林、果地、耕、大大地提高了土地利用率。

4承租轉包或返包該種土地使用權流轉形式有兩種情況，一是，農(nóng)村集體從無力經(jīng)營土地的農(nóng)戶那里租回承包地，再轉包給種田能手，以提高土地經(jīng)營規(guī)模效益。二是公司以一定的代價將農(nóng)戶的承包地承租過來，再對所租土地通過規(guī)劃，進行農(nóng)田基本設施建設，然后再切塊承包給農(nóng)戶耕種。公司和農(nóng)戶之間簽訂承包合同。農(nóng)戶按公司要求的品種種植，并將產(chǎn)品全部賣給公司。公司向農(nóng)戶提供種子、技術服務和按價收購農(nóng)戶產(chǎn)品。如何南科迪食品集團與該省虞城縣利民鄉(xiāng)采用承租返包模式種植蘆筍，至1999年蘆筍種植基地已達200hm2。取得較好的效果。2021/5/9955轉讓該種流轉形式有兩種情況，一是土地使用者在獲得一定期限的土地使用權，投資開發(fā)后，將余期土地使用權再轉移的行為。例如農(nóng)戶在獲得“四荒”地使用權，經(jīng)過一段時間投資開發(fā)后，向其他農(nóng)戶轉讓余期土地使用權，二是農(nóng)戶在出售住房時，同時將宅基地使用權轉讓出去。

6入股農(nóng)民在自愿互利原則下，以土地使用權折價入股聯(lián)合，使農(nóng)民對土地的占有形式由實物形態(tài)變?yōu)樨泿判螒B(tài)，推動股權流轉、集中，形成規(guī)模經(jīng)營。例如，遼寧省海城市西柳鎮(zhèn)，保留口糧田后，將承包田轉變?yōu)楣煞萏?，設集體股占30%，個人股占70%，實行招標承包，按股分紅。該鎮(zhèn)75%以上的農(nóng)戶不承包土地，專門從事二、三產(chǎn)業(yè)，從而使土地向種田大戶轉移。該種形式入股的是土地使用權，承包者以投標金作為支付放棄承包地使用權農(nóng)戶的補償。2021/5/9965.3農(nóng)村集體土地使用權流轉管理的原則

（一）農(nóng)村集體土地使用權流轉管理的原則

1農(nóng)村集體土地使用權流轉應具備的條件（1）當?shù)囟?、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快、農(nóng)村剩余勞力得到轉移是土地使用權流轉的前提條件。當前，對農(nóng)民來說，承包地仍然是他們的主要經(jīng)濟來源，并承擔著社會保障職能，穩(wěn)定承包地使用權是促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，維護社會穩(wěn)定的必然選擇。只有當?shù)囟?、三產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展，可以容納農(nóng)村剩余勞力就業(yè)時，土地使用權才會發(fā)生流轉，否則，農(nóng)民是不會放棄具有就業(yè)功能，生活保障功能，社會福利保障功能的承包地使用權的。2021/5/997（2）明晰的土地產(chǎn)權是農(nóng)村集體土地使用權流轉的必備條件。首先，應明晰農(nóng)村集體土地所有權。目前，有關法律明確農(nóng)村集體土地屬三級“農(nóng)村集體”所有，但對“三級”各自的權利和利益是界定較模糊。所有權主體及其權能不清，就會導致農(nóng)戶土地使用權的不穩(wěn)定，嚴重障礙土地使用權的流轉。農(nóng)民的土地使用權及其所包含的具體權利應通過立法加以明確規(guī)定，從而穩(wěn)定土地關系，減少摩擦