衢州基礎(chǔ)商業(yè)調(diào)研報(bào)告

二零一一年六月龍城招商部衢州根底商業(yè)調(diào)研報(bào)告目錄第一局部衢州簡(jiǎn)介衢州總?cè)丝诤偷貐^(qū)人口簡(jiǎn)介衢州經(jīng)濟(jì)概況城市城市人口(萬(wàn)人)GDP總量(億元)人均生產(chǎn)總值（元）城市居民人均可支配收入(元)農(nóng)村居民人均可支配收入(元)財(cái)政收入(億元)社會(huì)消費(fèi)品總額(億元)高校數(shù)量在校生人數(shù)(萬(wàn)人)衢州248.85580.052336218069684357.30215.61110211金華461.411681.8536538214088264218.94675.66869800麗水255.43505.682205317710505063.42202.98112800上饒653628.33971612676435368.01231.50110557衢州GDP走勢(shì)衢州經(jīng)濟(jì)總體上升衢州市城市總體規(guī)劃(2002—2021)衢州市區(qū)主要城區(qū)分為老城區(qū)、南區(qū)、衢江區(qū)和西區(qū)。其中西區(qū)是衢州市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域，其的區(qū)位定位與柯城區(qū)和衢江區(qū)齊平；西區(qū)的建設(shè)開(kāi)展是經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)的重點(diǎn)開(kāi)展建設(shè)區(qū)域，高校經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)在西區(qū)形成；西區(qū)目前已經(jīng)有眾多的房地產(chǎn)、辦公樓宇、金融大廈、政府辦公大樓等已經(jīng)在西區(qū)建設(shè)并投入使用。2021年末衢州商住地產(chǎn)最受關(guān)注的區(qū)域也在此，可以說(shuō)西區(qū)已經(jīng)逐漸成為衢州樓市的風(fēng)向標(biāo)。第二局部：衢州市區(qū)根底商業(yè)分析整體商圈概述衢州整個(gè)城市的商圈主要圍繞上下街、坊門(mén)街、南街和蛟池街；其他地區(qū)的商業(yè)開(kāi)展比較緩慢，幾乎沒(méi)有大型的購(gòu)物場(chǎng)所；衢州的商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，社區(qū)商業(yè)還不興旺，社區(qū)商業(yè)還有很大的上升空間；主要商圈分布衢州學(xué)院商圈山下街南湖廣場(chǎng)商圈大潤(rùn)發(fā)三衢路商圈上下街和南湖廣場(chǎng)商圈：位于老城區(qū)最中心位置，衢州商業(yè)最繁華的地段，各項(xiàng)業(yè)態(tài)分布豐富，經(jīng)營(yíng)狀況良好。大潤(rùn)發(fā)三衢路商圈：城南商圈依托大潤(rùn)發(fā)超市開(kāi)展而來(lái)，商業(yè)氣氛已經(jīng)形成，商業(yè)成分以大型超市的輻射和家電產(chǎn)業(yè)為主。是衢州近幾年新興的商圈。衢州學(xué)院商圈：位于西區(qū)，依托高校資源而形成的商業(yè)新極地。從圖來(lái)看衢州目前主要商圈集中在中老城區(qū)

商圈分析老城區(qū)商圈城南商圈西區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀商圈比較老城區(qū)商圈組成分析名稱范圍主要業(yè)態(tài)典型商業(yè)特點(diǎn)環(huán)十字街上下街、南街—新橋街和中河沿—蛟池街精品商店、酒店、金融網(wǎng)點(diǎn)、電器商場(chǎng)和通訊產(chǎn)品沿街商店為主中百商廈、家電城、中銀百貨等老商業(yè)街，老城區(qū)商業(yè)中心最核心位置環(huán)南湖區(qū)域環(huán)南湖區(qū)域特色餐飲、酒店、酒吧、大型綜合商場(chǎng)、歌廳休閑娛樂(lè)為主東方大酒店、東方商廈、會(huì)展中心位于環(huán)南湖周邊，環(huán)境比較好，交通優(yōu)勢(shì)明顯環(huán)坊門(mén)街區(qū)域中河沿、蛟池街、五圣巷、縣西街、衢江大道等服飾、床上用品、鞋類、動(dòng)漫城等休閑娛樂(lè)為主服飾步行街、景文百貨、沃爾瑪衢州市區(qū)城市改建后形成的新的商業(yè)街，以專營(yíng)店為特色商圈分析老城區(qū)商圈城南商圈西區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀商圈比較城南商圈組成分析名稱主要業(yè)態(tài)典型商業(yè)特點(diǎn)環(huán)三衢路西起巨化西路、東至五環(huán)路區(qū)域建材家居、數(shù)碼家電、副食品、小商品大潤(rùn)發(fā)超市、普農(nóng)家電、副食品市場(chǎng)、頤高數(shù)碼廣場(chǎng)、紅星美凱龍、花鳥(niǎo)市場(chǎng)、招商市場(chǎng)、四通家電、東方家私、糧食批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)城離老城區(qū)比較近，老專業(yè)市場(chǎng)比較集中，但物業(yè)條件相對(duì)比較差，需要提升改造。專業(yè)街蝴蝶路機(jī)電五金一條街、三衢東路電動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)一條街機(jī)電五金城、摩托、電動(dòng)車(chē)等大部分是自發(fā)形成，以街鋪為主。

商圈分析老城區(qū)商圈城南商圈西區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀商圈比較西區(qū)CBD與西區(qū)其他商業(yè)分布網(wǎng)點(diǎn)分析區(qū)塊現(xiàn)有商業(yè)在建商業(yè)補(bǔ)充商業(yè)中央商務(wù)區(qū)至尊鯊魚(yú)大酒店家樂(lè)福（白云超市）、五星級(jí)酒店餐飲、娛樂(lè)、休閑、健身、購(gòu)物中心教育園區(qū)主要以小吃、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、賓館酒店等恒盛商業(yè)廣場(chǎng)、規(guī)劃中的商業(yè)步行街休閑、娛樂(lè)、文化、購(gòu)物生活居住區(qū)小型超市、建材店、雜貨店等新湖商業(yè)街已經(jīng)引入東方商廈大中型超市、餐飲、休閑娛樂(lè)商圈分析老城區(qū)商圈城南商圈西區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀商圈比較優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)老城區(qū)商業(yè)中心衢州古城所在，最早的商業(yè)街，商業(yè)相對(duì)成熟，主要以現(xiàn)代商業(yè)為主，基本上大型綜合商場(chǎng)都在這里。商業(yè)很多都是自發(fā)形成，有些布局需要調(diào)整，中心商圈物業(yè)較老，停車(chē)等配套比較少。西區(qū)商務(wù)中心未來(lái)的政務(wù)中心，有四所學(xué)校，高檔小區(qū)基本分布在這邊，是未來(lái)學(xué)生和高端消費(fèi)者聚集的地方?，F(xiàn)在人口稀少，大部分行政機(jī)關(guān)還沒(méi)進(jìn)駐，寫(xiě)字樓，住宅入駐率不高，大部分配套的商業(yè)還不到位。老城區(qū)商圈存在一定輻射影響。南區(qū)商業(yè)中心地理位置優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)有長(zhǎng)途汽車(chē)站、新火車(chē)站。專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展有序。連鎖超市、商場(chǎng)分布較多。市場(chǎng)主要集中三衢路一帶，輻射力度相對(duì)較弱。社區(qū)商業(yè)較多且分散，不利商業(yè)氛圍凝聚。各商圈優(yōu)劣勢(shì)比較主要業(yè)態(tài)家電數(shù)碼動(dòng)漫城餐飲影院項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)狀況業(yè)態(tài)產(chǎn)品檔次普農(nóng)家電很好品牌家電、小家電為主，少量數(shù)碼產(chǎn)品中低檔四通家電一般品牌家電、小家電為主，少量數(shù)碼產(chǎn)品中低檔頤高數(shù)碼廣場(chǎng)很好手機(jī)、電腦等數(shù)碼產(chǎn)品中低檔家電城一般宏圖三胞、話機(jī)世界、家電城、娛樂(lè)中檔蘇寧電器一般手機(jī)、數(shù)碼、大小家電中高檔國(guó)美電器一般家電為主、少量數(shù)碼中高檔新東方數(shù)碼城很差手機(jī)為主、數(shù)碼基本已經(jīng)沒(méi)有低檔荷三路一般以電腦維修為主中低檔1〕頤高數(shù)碼城市場(chǎng)面積較小不能滿足眾多市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的入駐需求；2〕宏圖三胞市場(chǎng)面積太小，無(wú)法產(chǎn)生規(guī)模效益。主要業(yè)態(tài)家電數(shù)碼動(dòng)漫城餐飲影院普農(nóng)家電國(guó)美電器蘇寧電器新橋店蘇寧荷花中路店衢州共有兩家蘇寧電器，三家國(guó)美電器；普農(nóng)家電經(jīng)營(yíng)效益排在第一位；國(guó)美、蘇寧入駐衢州時(shí)間不長(zhǎng)，消費(fèi)者更傾向選擇外鄉(xiāng)商場(chǎng)，兩者對(duì)市場(chǎng)沖擊不大；KTV主要業(yè)態(tài)家電數(shù)碼動(dòng)漫城餐飲影院城區(qū)主要?jiǎng)勇欠植济Q位置經(jīng)營(yíng)情況結(jié)合業(yè)態(tài)神彩飛揚(yáng)縣西街商業(yè)城二樓剛剛開(kāi)業(yè)，一般網(wǎng)吧、溜冰場(chǎng)、會(huì)所高勝動(dòng)漫樂(lè)園名都商廈三樓較好KTV、麥當(dāng)勞歡樂(lè)谷致遠(yuǎn)廣場(chǎng)一、二樓較好網(wǎng)吧、臺(tái)球神話動(dòng)漫城蘇寧電器一般網(wǎng)吧東方動(dòng)漫城汽車(chē)南站一般無(wú)星座動(dòng)漫城紅星美凱龍重新裝修中無(wú)夢(mèng)幻動(dòng)漫城上街一般電影院星光動(dòng)漫城東方家私對(duì)面停業(yè)無(wú)中河動(dòng)漫城中河沿一般無(wú)星球動(dòng)漫城下街一般健身會(huì)所KTV主要業(yè)態(tài)家電數(shù)碼動(dòng)漫城餐飲影院大局部集中在老城區(qū)主商圈內(nèi)，西區(qū)現(xiàn)在沒(méi)有動(dòng)漫城，對(duì)于龍城工程是個(gè)時(shí)機(jī)。面積大數(shù)量多〔面積300+㎡＞五家〕KTV主要業(yè)態(tài)家電數(shù)碼動(dòng)漫城餐飲影院區(qū)位主題業(yè)態(tài)特點(diǎn)消費(fèi)群體坊門(mén)街美食火鍋較多，小吃、特色餐飲學(xué)生、年輕白領(lǐng)為主斗潭河周邊休閑咖啡廳、茶樓、灑店周邊小區(qū)居民市政府周邊商務(wù)大酒店、咖啡廳商務(wù)人事府山公園周邊休閑茶樓、餐飲家庭亭川東路生活配套小吃、小飯店小區(qū)居民、學(xué)生

世紀(jì)聯(lián)華、東方商廈〔老城區(qū)〕大潤(rùn)發(fā)〔南區(qū)〕景文百貨有三家僅一家KTV主要業(yè)態(tài)家電數(shù)碼動(dòng)漫城餐飲影院KFC（三家）麥當(dāng)勞（一家）菲滋比薩東方大酒店冠發(fā)君悅大酒店國(guó)際大酒店銘豪大酒店金茂酒店和美酒店凱旋門(mén)大酒店白天鵝大酒店友好飯店衢州飯店南洋假日飯店澳門(mén)豆撈盛武肥牛海鮮豆撈店草原牧神火鍋九莊火鍋KTV主要業(yè)態(tài)家電數(shù)碼動(dòng)漫城餐飲影院衢州共兩家電影院均在老城區(qū)KTV主要業(yè)態(tài)家電數(shù)碼動(dòng)漫城餐飲影院KTV佰嘉樂(lè)量販KTV地址：衢州市縣學(xué)街37號(hào)〔原衢州劇院〕：星空錢(qián)柜自助KTV地址：縣西街18號(hào)：快樂(lè)迪量販KTV地址：上街58號(hào)〔家電城4-5樓〕型商業(yè)項(xiàng)目專業(yè)特色街大型超市商廈街名主要業(yè)態(tài)備注荷三路數(shù)碼產(chǎn)品約有60家店，主要以維修數(shù)碼產(chǎn)品為主蝴蝶路機(jī)電五金沿街123米，深88米有店鋪160，面積5000多平方米。坊門(mén)步行街、南街服裝、餐飲、娛樂(lè)坊門(mén)街周邊的餐飲很多都是火鍋店上下街金融、電子產(chǎn)品銀行和手機(jī)賣(mài)場(chǎng)比較多新橋街古玩、茶樓孔子家廟、城隍廟、府山公園周邊為主。府東街建材三衢路專業(yè)市場(chǎng)、電動(dòng)摩托車(chē)典型商業(yè)項(xiàng)目專業(yè)特色街大型超市商廈衢州大型超市分布家樂(lè)福（籌）沃爾瑪世紀(jì)聯(lián)華東方超市加貝超市大潤(rùn)發(fā)超市典型商業(yè)項(xiàng)目專業(yè)特色街大型超市商廈衢州東方超市

地址:衢州市勞動(dòng)路一號(hào)大潤(rùn)發(fā)超市

地址:衢州是三衢路238號(hào)衢州聯(lián)華超市

地址:衢州縣學(xué)街18號(hào)沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)

地址:衢州市縣西街18號(hào)加貝超市地址：世紀(jì)大道世紀(jì)天成家樂(lè)福〔籌備〕地址：白云大道西與須江路交匯處典型商業(yè)項(xiàng)目專業(yè)特色街大型超市商廈老城區(qū)南街主要商廈集中地西區(qū)中央廣場(chǎng)〔家樂(lè)福〕恒盛國(guó)際南區(qū)共有兩個(gè)超市在建典型商業(yè)項(xiàng)目專業(yè)特色街大型超市商廈一樓A座名表、化狀品、彩狀、黃金珠寶、名煙名酒B座少淑裝、皮草、飾品C座男女箱包、女士配品D座大小家電、電腦、健身器材二樓女裝A座淑女裝、女士配品、羊絨衫B座少淑裝、飾品、家居服、文胸C座品牌童裝三樓男裝A座休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝B座男裝、休閑裝、襯衫C座男裝、皮具、洋毛衫、羽絨服地下一樓超市典型商業(yè)項(xiàng)目專業(yè)特色街大型超市商廈一樓黃金珠寶、鐘表、化妝品、文化用品、工藝品、打折服裝二樓男裝時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、休閑男裝、商務(wù)男裝、頗具箱包三樓女裝淑女裝、精品女裝、中老年服裝、針織內(nèi)衣、羽絨服、時(shí)尚服飾、時(shí)尚飾品、羊毛衫四樓兒童服飾館、兒童樂(lè)園、景文書(shū)城地下一樓沃爾瑪超市典型商業(yè)項(xiàng)目專業(yè)特色街大型超市商廈地下一樓A座女鞋B座男鞋、皮具、箱包一樓化妝品、黃金珠寶、名表、數(shù)碼照材、精品五金、電訊二樓A座少淑裝、女包、飾品B座少淑裝三樓A座淑女裝、職業(yè)裝B座淑女裝、文胸、家居服、羽絨服、羊毛衫、針織內(nèi)衣床上用品四樓商務(wù)男裝、西裝五樓A座運(yùn)動(dòng)、休閑男裝、戶外、文化B座童裝、童鞋、玩具典型商業(yè)項(xiàng)目專業(yè)特色街大型超市商廈一樓開(kāi)業(yè)率比較低二樓A區(qū)博浪網(wǎng)吧、神彩飛揚(yáng)、電玩城、好世界溜冰場(chǎng)

B區(qū)英皇娛樂(lè)會(huì)所第三局部衢州西區(qū)概況衢州西區(qū)——美麗西區(qū)衢州西區(qū)簡(jiǎn)介西區(qū)總體規(guī)劃為30平方公里，規(guī)劃設(shè)定為衢州的新城市中心，分別是政治、文化、教育、金融和最正確人居中心。

自2002年啟動(dòng)西區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)以來(lái)，西區(qū)已累計(jì)投資45億元8平方公里10.4平方公里12.5平方公里第四局部衢州西區(qū)商業(yè)規(guī)劃分析

衢州西區(qū)——業(yè)態(tài)分析區(qū)塊現(xiàn)有商業(yè)在建商業(yè)建議商業(yè)中央商務(wù)區(qū)至尊鯊魚(yú)大酒店家樂(lè)福（白云超市）、五星級(jí)酒店餐飲、娛樂(lè)、休閑、健身、購(gòu)物中心教育園區(qū)主要以小吃、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、賓館酒店等恒盛商業(yè)廣場(chǎng)、規(guī)劃中的商業(yè)步行街休閑、娛樂(lè)、文化、購(gòu)物生活居住區(qū)小型超市、建材店、雜貨店等新湖商業(yè)街已經(jīng)引入東方商廈大中型超市、餐飲、休閑娛樂(lè)西區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀衢州西區(qū)——宜業(yè)西區(qū)西湖景城商業(yè)中心聯(lián)通大樓商務(wù)大廈亭川商業(yè)中心衢州西區(qū)——宜居西區(qū)白云小區(qū)亭川小區(qū)新湖景城小區(qū)回龍小區(qū)衢州西區(qū)——宜學(xué)西區(qū)白云學(xué)校1白云學(xué)校2衢州一中菁才中學(xué)衢州西區(qū)——宜政西區(qū)柯城公安分局工商行政財(cái)稅大樓行政效勞大廳第五局部頤高工程周邊規(guī)劃分析工程周邊開(kāi)展與規(guī)劃目標(biāo)地塊位于衢州新城中心地塊，附近已經(jīng)建成和在建的工程有各類的政府辦公樓，高檔住宅小區(qū)，失地安置小區(qū)，高等院校，金融中心，通訊中心高檔酒店等，隨著居住區(qū)的全面建設(shè)和周邊商業(yè)區(qū)的建成，未來(lái)的開(kāi)展前景較好。

項(xiàng)目分析基本條件周邊環(huán)境價(jià)值評(píng)估工程地處衢州市西區(qū)花園中大道以南，白云大道以東，位于西區(qū)CBD內(nèi)。工程占地面積36.1畝，規(guī)劃建筑面積8萬(wàn)平方米。工程所在地

項(xiàng)目分析基本條件周邊環(huán)境價(jià)值評(píng)估環(huán)境因素現(xiàn)狀交通設(shè)施項(xiàng)目地處兩條主干道即白云大道東與花園中大道南的交叉口處，交通非常便利。項(xiàng)目建成后內(nèi)部及周邊交通網(wǎng)絡(luò)可比較好滿足其對(duì)人流、車(chē)流、物流的要求。商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目所處CBD尚在規(guī)劃建設(shè)中，商業(yè)配套設(shè)施還未完全形成，商業(yè)氣候有待培育。項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓主要有即將建于2011年建成的財(cái)富中心，另外瑞霖·中央廣場(chǎng)也有少量寫(xiě)字樓。財(cái)富中心是目前衢州較高端寫(xiě)字樓，現(xiàn)已基本出售。金融服務(wù)人民銀行、工商銀行（財(cái)富中心A座一至兩層）、溫州銀行等已經(jīng)或即將入駐。文化教育項(xiàng)目東北面是西區(qū)的教育園區(qū)，有衢州學(xué)院、衢州職業(yè)技術(shù)學(xué)院、衢州一中等學(xué)校。

項(xiàng)目分析基本條件周邊環(huán)境價(jià)值評(píng)估幸福家園亭川北區(qū)亭川南區(qū)西城之戀金都西江月文奕苑玉龍灣瑞霖·中央廣場(chǎng)瑞宏·陽(yáng)光水岸沐霞人家新