廣州市珠江三角洲瀝村城中村改造方式探索

廣州市珠江三角洲瀝村城中村改造方式探索

如今，中國城市已經(jīng)成為一個難題。這些“城市村莊”也是社會發(fā)展的焦點。本文以廣州市海珠區(qū)瀝村為例,探討城中村的改造方式,為解決城中村問題探索思路。瀝認識村域的屬性瀝滘村是從番禺進入廣州老城區(qū)的重要門戶。瀝滘村最早創(chuàng)建于南宋,至今已有800多年的歷史,現(xiàn)狀遺存的宗祠13處,其中衛(wèi)氏大宗祠始建于明萬歷43年(1615年),是廣州市重點文物保護單位。瀝滘村村域面積為4.39平方公里,由瀝滘、新魚、大沙、芒滘四個自然村共19個經(jīng)濟社組成,是廣州市138個城中村之一。瀝滘村現(xiàn)狀總居住人口約4.3萬人,其中本地人口約1.3萬人,外來人口約3.0萬人。違法建筑普遍瀝滘村城中村的形成具有中國城中村形成的普遍特點,其主要問題有:城中村管理混亂、治安較差。由于城中村從土地制度、戶籍制度、社會保障制度等都與城市管理不同,難以納入有效的城市管理,導致許多相關(guān)政府部門對城中村無從管理。同時因為城中村的租金相對較低,例如,瀝滘村的房屋租金僅是周邊小區(qū)式住宅的三分之一,大量外來人員可以通過較低成本的租屋形式居住在瀝滘村,形成該地區(qū)人員混雜、難以管理,成為不法分子的藏身地和犯罪活動的高發(fā)區(qū)。城中村存在大量的違法建設。由于城中村逐漸變成城市的中心地區(qū),土地急劇升值,租金飆升。相對于一般的商品房來說,村民不用支付高昂的地價,只要用建筑成本價就可以建設村民住宅,在低廉的投入和高額的回報的利益驅(qū)動下,村民往往突破城市規(guī)劃的管理,不惜違法進行房屋的新建、擴建和改建,從而使城中村的建筑量急劇增加。例如,瀝滘村現(xiàn)狀民宅共5354間,其中39間為未經(jīng)批準建設,另外有大部分房屋進行了加層和擴建,加劇了城中村居住和生活環(huán)境的惡化。這也意味著未來城中村改造中的拆遷量大為增加,從而加大改造的難度。基礎設施嚴重不足。由于城中村游離于城市規(guī)劃之外,規(guī)劃管理不到位,城中村公共配套設施和市政基礎設施都較為缺乏。瀝滘村的公建配套項目是較為齊全的,有中學、小學、幼兒園、托兒所、敬老院、村委會、文化中心、衛(wèi)生院、肉菜市場等各一個,但相對于瀝滘村內(nèi)大量的常住人口來說,城中村的公共服務設施數(shù)量、容量卻難以滿足需求。瀝滘村的市政基礎設施有待完善,如電壓、水壓不足,生活污水無處排放等問題;還有消防道路、消防設施的缺乏,導致城中村存在消防隱患。環(huán)境衛(wèi)生惡劣。瀝滘村內(nèi)聚居著大量人口,但這些人往往素質(zhì)較低,而且對所居住的地方并沒有歸屬感,衛(wèi)生意識較差,亂丟垃圾的現(xiàn)象較為普遍。由于環(huán)境衛(wèi)生管理的不到位、生活污水管線等市政設施不足、河涌缺乏治理等原因,導致生活衛(wèi)生環(huán)境的惡化。城中村改造總體規(guī)劃海珠區(qū)全區(qū)面積為90.45平方公里,除去珠江水域、區(qū)內(nèi)河涌水域、果樹保護區(qū)的面積后,可供建設的用地僅約為63平方公里,而海珠區(qū)的居住人口達123萬,人口密度較大。目前,海珠區(qū)共有20個城中村,這些村都具有城中村的通病,離市中心越近,其問題越嚴重。位置稍為偏遠的黃埔村、石基村、小洲村等受城市化的影響較少,仍然保留嶺南古村落的風貌。因此城中村的改造應因地制宜、區(qū)別對待。海珠區(qū)城中村的特點與海珠區(qū)的城市發(fā)展是密切相關(guān)的,自古以來海珠區(qū)就是從西北部向東南部發(fā)展的,其城中村也體現(xiàn)了這個特點,越往東去,村莊特點越濃。規(guī)劃先行總體部署。規(guī)劃是龍頭,是指導城市建設的藍圖。因此要推進瀝滘村城中村改造,做好規(guī)劃是第一步。通過研究海珠區(qū)城中村的特點,科學地編制瀝滘村城中村改造規(guī)劃的方案,以此作為海珠區(qū)分區(qū)規(guī)劃及該地區(qū)控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的參考依據(jù)。這里采用的是從下一層次規(guī)劃反推上一層次規(guī)劃的方式。最后完成《海珠區(qū)瀝滘村舊城改造控制性詳細規(guī)劃》(詳見圖一)方案,并以法定規(guī)劃通過審批,作為指導瀝滘村城中村改造的規(guī)劃要求。在此規(guī)劃指導下,深化和完善城中村改造的總平面方案(詳見圖二),進而推進下一階段修建性詳細規(guī)劃及建筑單體的設計工作?？梢钥闯?規(guī)劃要立足于城中村改造的全局,城中村改造規(guī)劃是城中村改造工作總體部署的關(guān)鍵。原地改造滾動實施。簡單來說就是“拍賣一塊、安置一塊、落實一塊,滾動推進”。即在村域范圍,先找一塊空地拿到土地市場上“招、拍、掛”,通過土地出讓取得啟動的資金;然后劃定一塊用地作為拆遷改造范圍,用作村民的拆遷安置用地,這塊用地不僅用來安置本地塊的拆遷戶,也預留給下一階段擬出讓土地范圍內(nèi)的拆遷戶;同時需落實一塊村經(jīng)濟發(fā)展用地,以滿足村民的社會生活及社會保障等問題。以瀝滘村為例,作出改造分期,不斷滾動實施,直至城中村整體改造完成。由于瀝滘村南臨珠江后航道,區(qū)位及景觀條件較好,而且是海珠區(qū)未來的重點建設地區(qū),土地利用的價值較高,這將有利于城中村改造工作的推進。這是因為土地的級差地租高,相同土地面積通過“招、拍、掛”所取得的資金越多,城中村改造項目就越容易啟動。城市土地的稀缺性,決定了城市土地利用的高效性,城市的建筑將向高空擴展。把柯布西耶的理論運用到城中村的改造中來,就是要將建筑密度大、綠地率低、容積率低的城中村改造成為建筑密度低、綠地率高、容積率適宜的城市新社區(qū),使原來亂糟糟的城中村變成“花園里的城市”。異地搬遷綜合平衡。城中村原地改造的模式可以在村內(nèi)調(diào)配用地,拆遷安置用地較容易落實,但從城市規(guī)劃和土地集約利用的角度來說,這種土地利用的方式卻不是最優(yōu)的。許多城中村的原有用地都位于城市重點規(guī)劃區(qū),若模式化地單獨劃出部分用地作為村民的拆遷安置用地,則容易使整個區(qū)域的功能混雜,不能完全體現(xiàn)土地的利用價值,降低了土地的利用效率,因此需要在更大的區(qū)域內(nèi)進行土地利用的統(tǒng)籌安排。運用沙里寧的“有機疏散”理論,就是把城中村的原功能向適合它們的地方轉(zhuǎn)移,把城中村原來的用地按城市規(guī)劃進行改造,徹底擺脫了城中村對城市用地的制約。以瀝滘地區(qū)城中村改造為例,可以把瀝滘村和三滘村捆綁一起改造。三滘村作為拆遷安置的建設區(qū),瀝滘村則作為城市重點建設區(qū),按照廣州市新客港規(guī)劃進行建設。在運作上,通過拍賣瀝滘村的部分土地取得前期啟動資金,拍賣所得的資金用來拆除三滘村的部分建筑,在三滘村建設農(nóng)民新村,用來安置瀝滘村和三滘村的拆遷戶。整個瀝滘村通過異地搬遷,與三滘村一起完成城中村的改造,原來的三滘村將改造成為城市的新社區(qū),其居住功能和“廉租房”功能得到強化,也有利于社區(qū)公共服務設施的集約利用;原來瀝滘村則成為廣州市新客港的建設區(qū),完全按城市規(guī)劃的要求建設,其城市重點發(fā)展區(qū)功能得到強化。這種模式的難點是如何協(xié)調(diào)好城中村改造的相關(guān)村社利益問題。通過研究海珠區(qū)城中村的現(xiàn)狀情況,分析瀝滘村城中村的可能改造模式,并把沙里寧和柯布西耶的理論應用到城中村改造中,或許能為廣州