2019年云南大理古城和居別墅項目營銷思路報告

云南-大理-古城和居別墅項目

營銷思路報告觀瀾越占地產(chǎn)機構

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ttt-1eet第一部分項目及現(xiàn)有產(chǎn)品分析woR

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Wrekno*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居一、地理位置項目位于云南大理旅游度假區(qū)，大豐路與學府路交叉路口(學府路北側(cè)，亞星酒店西側(cè)),位于下關到大理古城的必經(jīng)之路上；地塊緊鄰三

月街，與大理古城僅隔一條公路?！豕?/p>

大教懷和

一大理上定句O二增法區(qū)第出所”南天律口山本間

·文解Fem玉府樹

iong2化是nmedn嘎基州題蘭之時1F本主座Rs文WoR

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越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居B文

相R100ntR二、基地情況——蒼山腳下，依山勢而建基地地形不規(guī)則，東西走向約205米，南北走向約267米，以蒼山山勢為

依托，西高東低，東西向最大高差約16米，南北最大高差約9米。woRDW*rcare*|

觀瀾-越古2010DO

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BEST大理古城和居三、主要技術經(jīng)濟指標：規(guī)劃總用地：33.78畝約22522.62m地上總建筑面積：17082.12m2地下儲物間/功能間：6175.22m停車庫：4782.76m2建筑總占地面積：7704.63m總戶數(shù)：66戶綠化率：36%容積率：1.03(包括地下部分)建筑密度：34.2%停車位：140個WoRD

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BEST大理古城和居我們有什么?首先，也是最重要的，我們有大理。四、項目賣點梳理：woR

D**FcAre*|觀瀾-越古2010DO

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BEST大理古城和居大理古城和居自然資源

——風景如畫人間仙境大理蒼山、洱海風光秀麗，天高云低，豐富的

自然生態(tài)資源，為游客提供給了一個空氣清新、沒有喧器、氣候宜人的度假圣勝地。洱海浩渺蒼山疊翠2010DO

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BESTWoRLD

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觀澗

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越古原生態(tài)天然氧吧旅游資源

——魅力古城大有可觀上關花、下關風、蒼山雪、洱海月，魅力古城、崇圣三塔、蝴蝶泉等自然、人文、歷史景觀圍繞，出門即可感受大理非同一般的美。D

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BEST大理古城和居WoR古城洋人街生活配套：古城洋人街、三月街、度假配套：洱源溫泉、白族民居大院、特色美食、感通索道、洱海游輪教育配套：大理一中、大理學院、大理民族中學、下關一中配套資源

——生活、度假兩相宜aeekimrE特色餐飲美食WoR

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越古洱源溫泉大理古城和居2010

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BEST觀瀾視點——“大理”屬于共享資源，不是本案獨有本案擁有大理最全的自然、人文、景觀優(yōu)勢，包括大理的眾

多旅游資源、靠近古城、緊鄰交通主干道、出行方便等；但是以上資源屬于共享類資源，并非本案獨有的稀缺資源，

大理城市面積相對較小，任何一個項目都可以將上述資源作

為賣點進行推廣：要想讓本案從眾多項目競爭中掙脫出來，必須從項目自身出

發(fā)，尋找屬于項目自己的獨特價值。woRDM

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觀瀾-越古2010DO

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BEST大理古城和居從外在條件、自身優(yōu)勢兩點出發(fā)，尋找本案自身獨特價值：【外在條件】1.

雖然蒼山洱海景觀屬于項目優(yōu)勢之一，但是比起其他靠山、

臨海的項目而言，本案既沒有在海岸一線，也沒有近距離觀

賞蒼山景觀的條件，因此景觀資源不占優(yōu)勢；2.

過多宣傳蒼山，會和影響感通別墅的銷售；3.

受用地限制，也不具備打造高爾夫球場的條件；4.

雖然靠近古城，屬于古城附近最后一塊可開發(fā)的土地，但是古城只是大理旅游資源之一，并不足以作為項目核心賣點。2010DOBEST

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BESTwoRDWrcAre*|

觀瀾-越古大理古城和居【自身特色】1.

三房一照壁的白族典型建

筑風格設計，充分融入本地特色；雖然能吸引關注，但不能成為客群購買

的原因；2.

具備景觀設計，但與其他

別墅社區(qū)相比略顯簡單；WORD

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觀瀾·越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居【項目定位】基于第一輪溝通對項目的了解，目前項目定位為大理古城片區(qū)唯一的白族特色別墅woRD**FcAre*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居然而，縱觀眾多高端別墅項目開發(fā)經(jīng)驗，無非憑借兩大決勝條件：1、稀缺景觀資源例如：大理洱海國際生態(tài)城、洱海天域“面朝大海、春暖花開”——海景資源世界的大理、不可復制的洱海天域其海天城一考書海等矩定的的海景別整全球火爆熱銷中!YACHTWoR

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觀澗-越古大理古城和居評海天城GmsAGA例如：大理蒼海高爾夫度假別墅“每7000平米才能有一幢高爾夫別墅”——高爾夫景觀配套2、超強自身配套WoR

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1觀瀾-越古2010DO

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BEST大理古城和居1、本案缺乏最能打動客群購買的鮮明特色；2、

項目內(nèi)外條件皆不能支撐本案成為高端別

墅項目。WoR

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越古小

結2010

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BEST大理古城和居戶

型套

數(shù)面積(m2)套數(shù)占比A戶型8251.512%B戶型10251.515%C-1戶型719311%C-2戶型21933%D

戶

型1419321%E

戶

型7257.311%F

戶

型15257.323%G戶型(標準三合院)2593.83%H戶型(標準四合院)1960.732%woRDW*rcAre*|

觀瀾-越古產(chǎn)品分析：·

本案別墅均為獨棟設計，面積區(qū)間為193-960m2,

以1.5萬元/m2均價計算，總價區(qū)間為290-1100萬：·

平均單體面積為254m2,面積偏大；以1.5萬元/m2均價計算，平均每

套別墅售價為381萬元；·66套別墅中，面積為193m的獨棟共有23棟占比35%,為主力貨品，其次面積為257.3m的獨棟共有22棟，為次主力貨品。D

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越古2010

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BEST大理古城和居WoR1、本案66棟別墅中，最小面積193平米，總體面積較大；

2、其次，近95%的產(chǎn)品總價在300-400萬之間，總價較高；

3、三大主力貨品差異較小，面積相近，類別較為單一。D

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越古2010DO

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BEST小結大理古城和居WoR省外古2、

客群面太窄能購買400萬別墅的人群，數(shù)量少，通常都是各個領域的精英領

袖，是最難進行營銷的客群；WoR

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越古2010DO

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BEST大理古城和居3、

目標客群重疊多，難吸引分析現(xiàn)有市場，大多數(shù)別墅項目都將這部分人群定位為目標客

戶，競爭最為激烈，面對眾多選擇，他們通常比較相信自己的

眼光，很難被廣告打動；woRD**FcAre*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居4、被限購別墅客戶至少已經(jīng)有1套或2套住房，屬于政策調(diào)控的限購、限

貸人群，銷售存在阻礙。woR

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BEST大理古城和居第二部分

市場分析woR

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BEST大理古城和居一、全國地產(chǎn)大勢分析woR

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BEST大理古城和居4.4%寫字樓口2010年■2011年1~4月29.9%21.9%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%各物業(yè)類型去年與今年的銷售面積同比增長率對比WoR

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BEST大理古城和居住宅商業(yè)7.7%—8.0%5.8%小

結·

2011年，地產(chǎn)新政陸續(xù)出臺，住宅項目成交面積同比大幅下

滑

；·在限購、限貸等政策嚴控下，大量資金被擠出住宅投資，轉(zhuǎn)

向商業(yè)物業(yè)投資；·商業(yè)的熱銷，印證了市場客戶投資需求持續(xù)擴大，熱錢沒有

消失：·

伴隨市場調(diào)控加碼的可能，越來越多投資購房者對整個房地

產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢持審慎態(tài)度。WoR

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BEST大理古城和居二、全省旅游地產(chǎn)分布及競爭態(tài)勢woRD**FcAre*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居全省市場分析1、CPI持續(xù)上漲，居民急于尋求資金增值的方法，投資需求日

益擴大；2、政策限制，住宅限購、限貸越發(fā)嚴厲，投資渠道越發(fā)狹窄；3、

限購的最終結果是開發(fā)商和投資客都在積極探索新的地產(chǎn)投

資模式；地州市場開始走俏；4、繼商業(yè)地產(chǎn)熱銷后，將迎來旅游地產(chǎn)的發(fā)展時機。WoR

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BEST大理古城和居旅游地產(chǎn)大勢發(fā)展·直擊2011春季房交會發(fā)現(xiàn)，地州近半數(shù)的參展項目都是旅游

地產(chǎn)項目；·在限購限貸的雙重打壓下，富有遠見的開發(fā)商已經(jīng)率先發(fā)現(xiàn)了旅游地產(chǎn)的投資價值；·從售價上看，旅游地產(chǎn)比非旅游地產(chǎn)均價基本高出一倍，甚

至個別項目超出了城市中心區(qū)的售價；·目前市場上正在推廣的旅游地產(chǎn)項目，大多占地廣、資源優(yōu)

勢強。2010DOBEST

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BESTWoRDMNFO*ATC*」觀瀾-越古大理古城和居云南華僑城項目位于昆明陽宋海旅游度假區(qū)，占地1萬余畝，是華僑城集團進軍云南生態(tài)旅游領域的開篇力作。云南華僑城項日規(guī)劃康體運動休閑區(qū)，

濱水休閑度假區(qū)、鍵陀羅山谷生態(tài)旅游區(qū)、主題文化與藝術旅游區(qū)，

山水生態(tài)人居社區(qū)等五大功能區(qū)城，

將秉承生態(tài)知可持續(xù)發(fā)展的理念，引進國際最新的環(huán)保技術，將項目建設成一個“全新的生態(tài)旅游示范區(qū)”,一個集旅游觀光，休閑運動、

會議度假于一體的國際級的休閑度假勝地。武定研山大遭霸山大道位于武定的中心區(qū)域，東起中新街。

西接物子山腳，項目總用地的228749m,

綠

地面積約97495m,

容積率約1.34,建筑密度

約31%,“繼地率約38.名；它是武定縣有史以來器大的舊域改造項自，是就定具重點文化

旅游項目之一，楚維州十大重點文化旋游項.

目之一，云南省重點監(jiān)爸文化旅游項目之一2011春季房交會參展旅游地產(chǎn)項目WoR

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1觀澗-越古項目名稱

項目簡介2010DOBEST

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BEST項目名稱

項目簡介大理古城和居大理古城和居WOR

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觀瀾-越古云南旅游產(chǎn)業(yè)城項目位于安楚高速公路旁，規(guī)劃面積53平方公里，項目估算總投資300億元人民幣，將分多期進行開發(fā)，其中一期占地約2500余畝，規(guī)劃主要包括類似華僑城模式的水上公園、西南最大的溫泉SPA中心、五星級養(yǎng)生度假酒店、國際民俗風情商業(yè)小鎮(zhèn)四大業(yè)態(tài)。高黎貢國際旅游城項目地處騰沖的東北面東山，整體規(guī)劃20000畝，總建筑面積達87.78萬平方米，集旅游、娛樂、度假、購物、商務、居住為一體的超大規(guī)模生態(tài)旅

游居住大城。

一期，總用地面積2500

畝，總建組面積48.84萬平米，建筑密度僅7.2%,綠地率高達69.8%。項目一

期規(guī)劃有花園洋房、小高層住宅、別

量。其中花園洋房戶型面積82-150m,

小高層戶型面積為88-137m,

別墅戶

型面積為248-590

m。項目名稱

項目簡介項目名稱

項目簡介2010DOBEST

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BEST【曼儂-雨林假日】4月24日，曼依·雨林假日正式開售

!首付3.5萬即可擁有。卓越的品質(zhì)

、享譽全球的酒店管理公司、絕佳

的地段，曼儂·雨林假日，版納首席產(chǎn)權式雨林度假酒店，21-92平米

完全小戶型，

首付3萬起即可購買。

超低總價，超低首付，超低置業(yè)投

資門檻，極大降低入市風險。版納、騰沖、大理、麗江等地旅游地產(chǎn)項目銷售火爆WoR

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1觀澗-越古2010DO

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BEST大理古城和居【雨林·圣堤亞納】雨林圣堤亞納位于西雙版納旅游度假區(qū)曼

弄楓片區(qū)，項目總占地468000平方米，總

投資1.6億，整個項目圍繞五星級大酒店

建設相關配套設施、旅游度假公寓及休閑

配套。5月21日開盤，推出400多套公寓，面積為

40-80平米左右，價格在6980元/平米左右

,一次性付款可優(yōu)惠4%,按揭可優(yōu)惠3%。

除此優(yōu)惠以外，在開盤當日還可享受5000

元的優(yōu)惠，樣板間同時對外開放，預計明

年可以交房。2010DO

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BEST雨

禁至屋亞鋼版納價值高

解

投資大盤5月21日!假品簽度卷迎席極庭首精裝地，WoR

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1觀澗-越古

RW:0091-22222923126960高端休閑度假中心·財富性地商惠票及情育些些行出大理古城和居【告莊西雙景】告莊西雙景樓盤位于景洪滄江新區(qū)核心，占地1200畝，總投資20億元，分三期開發(fā)

,其中一期全面發(fā)售“一區(qū)六寨”,樓盤

一區(qū)包括：公建配套區(qū)，定位為國際旅游

運營中心鹿鼎記，將是西雙版納唯一的國

際旅游運營中心；六寨：景保寨——東南

亞主題體驗區(qū)；景德寨——西雙版納傣族

風情體驗區(qū)；景罕寨——東南亞手工藝邊

貿(mào)區(qū)；景勐寨——東南亞多主題美食區(qū)；景蘭寨——熱帶景觀娛樂區(qū)；景亮寨——

濱江時尚休閑區(qū)。告莊西雙景一期火規(guī)售整，二批次撼世加推a.

于

5S@01mtmaEt3臨街金鈦度恨性宅減裝佳宅5A寫字格……全新上市圖尊禁卡火熱

圖際財雪不容錯過1②06918981111-8932222-8983333!

2告莊西雙景2010看“三亞”,2011看“西雙版納”!

投資度假，遠見未來WoR

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FO*ATC*1觀澗-越古2010

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BEST大理古城和居woR

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觀瀾-越古告莊西雙景12月26日將開盤，傣式風情客

棧、精裝小戶型公寓、休閑度假式住宅、

主題酒吧、特色餐飲、精品購物店等均已

全面公開發(fā)售!住宅和公寓認籌卡5000元每張；樓盤商鋪認籌卡2萬元每張，開盤

時持卡客戶均可享5%的優(yōu)惠。當天近兩小

時勁銷87%,很多客戶都是特意從省外趕到景洪市參與開盤。2

011

給力

投資臨街旺鋪·精裝公寓·傣式客棧-度假住宅

火爆搶購中一

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海人氣最旺的財窩勝地!不容錯過的投資良機620R=—MR*tC=-

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的*=的備8分，其集來在為常第回基學保與制面為高誠案團·告注而雙母貌全國人民免年古樣!大理古城和居告止西雙景經(jīng)青價位的工布十大建游地子之8982222-89833332010DOBEST

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BEST20691-89811芯基盆學*a【溫泉山谷】5月8日盛大開盤，作為安寧版塊不限購的

高爾夫別墅項目，受到市場的熱烈追捧。開

盤當天共計房源90套，其中聯(lián)排別墅70套面積為90平米，6套獨棟別墅面積為120—

130平米，開盤全部售罄，還特別有5套圍院當天也銷售4套，開盤當天優(yōu)惠2%,最低

27萬即可購買一套別墅，均價9000—10000元/平米，

5月8日共計完成銷售額8500萬元。系

山答聽山、問泉、品墅、卓高爾夫人生山

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BEST大理古城和居03R*-+HP

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】騰沖世紀金源

項目，洋房均價4200元/平

米，認籌客戶

可享5%優(yōu)惠，

開盤當日再享

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里大理古城和居觀瀾·越古woRLDNNFOATONP*r**s*m=****-=**-sr%小結——2011旅游地產(chǎn)爆發(fā)年1、旅游度假投資性產(chǎn)品眾多，未來將會有更多項目陸續(xù)推出；2、許

多

地

州

旅

游

項目

都

把昆明當

做

重

頭

市

場

加以

開

發(fā)

，酒店式公

寓返租回報為常見手法；3、地州項目均價、總價均低于昆明市場，吸引大量昆明客戶到地

州投資公寓、別墅；4、版納、騰沖、麗江與大理共同構成四大旅游地產(chǎn)投資旺地；石

林、楚雄、武定等地也憑借民族特色成為旅游地產(chǎn)的后起之秀。1觀澗-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居WoRLD

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NFOATON觀瀾視點大理得天獨厚的旅游價值，決定本案勢必要

參與到旅游地產(chǎn)的競爭大流中。除了其它地州項目外，我們還將面臨更加嚴

峻的本地市場競爭。woRD**FcAre*|觀瀾-越古2010DO

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BEST大理古城和居三、

大理地產(chǎn)形勢分析weRDw*rekre*|觀澗-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居開發(fā)商：金石地產(chǎn)位

置：海東新區(qū)滿江片區(qū)售樓電話2311266占地面積：198畝開盤日期：2011、6、12容

積

率

：0.35總棟數(shù)：

159用地性質(zhì)：

住宅獨棟：104套

均價1.4萬元/m2雙拼：84套

7000-10000元/m2010

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BEST1、大理公館——半山/海景/溫泉/森林位于經(jīng)開區(qū)滿江紅片區(qū)黃龍山半中，西南2側(cè)臨海，占地198畝，

主打公館生活概念?！巴跽吖^

領袖別墅”6月12日開盤，提前交納20萬元以上定金，可享受開盤當天10%優(yōu)惠。大理市場分析——大理從來就不缺少別墅WoRDMNFO*ATC*」觀瀾-越古大理古城和居當別人以夏制異國風情為勤做時。日別人還在至持本土建吹的國有思絕時，大理公館的設計團隊以國際的眼光深入研究大理的直居天性，并類和白

建地的精箭，以此打生最富居住意義的世界級冊所。大理公館的建線風格不是她中海風格，不是故美風格，也不是抱白族風格，它集合了各個濺不的精

華，我們將其定設為“白派”·項目從外觀上看是白族的乙術，但從里面看就變成次式、北類及地中海等風格的結合化，達是一個既開放而又傳燒的人

居典范。有些這位生來優(yōu)題大理公館.在孕育萬靈并士導了地城文明的河每東岸，千未來市歡

校心區(qū)城，草控城市政治、經(jīng)濟、文化、兩業(yè)等中相脈牌。須日高大

理火率站、大理東部客運始、大澄機場僅十分鐘年程，并與預建的大

理市行政中心相連，與蒼山、大理古城、下關新或隔海律望。它將是

未束薄東升區(qū)高端的溫泉海景別型。大理古城和居大理公館大理新國范

白承2010DOEESTOBEST1觀澗-越古區(qū)位篇WoRDNNFOATON2、

大理銀海山水間——大理首席景觀大盤溪岸交融山水山水改變生活著力打造溪谷景觀，溪流蜿蜒多姿、繁花似錦，岸邊親水平臺讓建筑融

入自然，6.45米的超高中空客廳，前后雙庭院設計，重新定義大理聯(lián)排別墅標準。開發(fā)商：銀海地產(chǎn)位

置：大理古城文獻樓對面

占地面積：230畝開盤日期：2010、11、16容

積

率

：0.6用地性質(zhì)：

住宅獨棟：15000元/m2聯(lián)排：均價7500元/m2010

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BESTWoRDMNFO*ATC*」觀瀾-越古大理古城和居WoR

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越古山水間H1戶型1室2廳1衛(wèi)1廚54.38m2客廳斷房餐開大理古城和居2010

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BEST衛(wèi)生間酚鑫陽臺記錄時間均價價格描述2011-02-247000元/平方米53-103m2的洋房30萬/套起，均價7000元/m2左右，169-277m2的別墅，100萬/套起，2011-01-067000元/平方米洋房30萬/度起，均價7000元/m左右，別墅，100萬

/套起2010-12-227000元/平方米山水間二期2010-11-179000元/平方米2009-05-275500元/平方米2009-04-265500元/平方米2009-03-265500元/2方米2008-06-234000元/平方米洋房90-

170平米，均價4000;聯(lián)排別墅202-276平

米，均價5000,雙拼別墅最小306平米，均價6000,獨棟最小345平米，均價7000大理古城和居WORLDNNFONATON觀瀾-越古山水間銷售價格走勢2010DOBEST

TO

BEST3、

洱海國際生態(tài)城：三期第壹灣在房交會開幕當天(4月14日)開始認籌，認籌卡1000元/張，開盤時可享2%優(yōu)惠。項目開盤時將推出35—50多

平米的公寓和15-200多平米的商鋪。項目開盤時將從房交會期間認籌的客戶中抽出2個“一房一車12萬”的大獎。項目現(xiàn)有戶型面積在30-166平米的房源在售，價格在7000元—1.3萬woR

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NFoAnoN1觀瀾

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越古元/平米。2010DO

BEST

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BEST大理古城和居4、洱海龍灣：項目位于濱海大道龍山旁?？偨ㄖ娣e為193735m。

商業(yè)總建筑面積為22000m2,車位為1952個。一期為海景度假公寓、雙拼別墅,住宅總建筑面積43465m2;

二期為海景公寓、空中別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅，住宅總建筑面積88010m2;

三期為獨棟別墅、雙拼住宅、聯(lián)排別墅、疊加聯(lián)排別墅，住宅總建筑面積44260m

。項目規(guī)避了傳統(tǒng)產(chǎn)品的濱海不看海，做到了真正意義上的戶戶看海。WoR

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NFOATON

觀瀾·越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居5、洱海傳奇洱海傳奇位于大理洱海畔，占地300畝，建筑面積13萬平方。產(chǎn)品有獨棟、聯(lián)排、雙拼

等別墅，還有酒店式公寓。中式窗花圖案、壁照雕刻，將民族風情融入建筑語匯中。半山之上，層層退臺，利用坡地自然的高差，形成無阻礙的視野，讓景觀與陽光層層滲入，做到戶戶瞰海，

一墅一蒼洱。層層露臺，讓蒼洱盡可能多的進入每層的景觀視野中。頂層超大露臺贈送可高達45m

,逾70m2的全功能地下室，再加上前庭、后院、還有中庭，贈送比例最高可達1:2。挑高4.5米，45m

超大觀景客廳，盡顯豪華觀景別墅的氣派；豪華主人套，面積接近46

平方，獨立衛(wèi)浴、觀景陽臺，大尺度空間，享受舒適。每一個功能區(qū)的設計，都充分考量主人的生活趣旨。6、

洱海莊園7、

洱海一號woRLDNNFOATON

」觀瀾-越古大理古城和居小結1、本土競爭激烈——憑借地理及資源優(yōu)勢，大理向來是旅

游地產(chǎn)的必爭之地，近年來別墅更是盤多量大，量價齊升；

2、眾多本土項目中，不乏資源、配套、區(qū)位、品質(zhì)都比本

案強的優(yōu)勢項目；D

MFO*ATC*

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瀾

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越古2010

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BESTTO

BEST大理古城和居WoR四、

同價位別墅競爭分析woR

DWrekno*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居麗江古城湖畔國際高爾夫度假別墅，項目為渡假投資別墅酒店，面積區(qū)間

80-192平米，均價28000元/平米。業(yè)

主年回報率為酒店收益的6%,每年可

享受28天的免費入住。購房成功即送

高爾夫終身會籍卡.WoRLD

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NFOATON

1觀澗-越古滇池香緹位于滇池路北，緊鄰船

房河，是目前昆明唯一同時擁有

山、湖、河、濕地四大珍稀生態(tài)

資源的純別墅。聯(lián)排均價26000元/平米，面積為200-270m2不

等

。能買400萬別墅的客戶，他們面臨的選擇有很多：2010

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BEST大理古城和居騰沖瑪御谷溫泉度假旅游小鎮(zhèn)woR

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**FcAre*|

觀瀾-越古騰沖水墨中國項目2010DOBEST

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BEST大理古城和居觀瀾視點·投資需求擴大化；·旅游地產(chǎn)成交異常火爆，面臨在售以及即將推售的同質(zhì)競爭，我們的優(yōu)勢在哪里?·在被眾多項目包圍的情況下，我們的產(chǎn)品能否吸引更多目標客群，從而完成蓄客?·無論是外在條件還是內(nèi)在優(yōu)勢，我們憑借什么可以將別墅賣到

15000元/平米的高價?WoR

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越古2010DO

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BEST大理古城和居第三部

分

項

目前景預判woR

DWrekno*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居觀瀾認為——市場是檢驗產(chǎn)品的試金石。(成功案例借鑒)woR

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*rckre*|觀瀾·越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居【省外案例】北京——世外桃苑weR

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*rckr*|觀瀾·越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居·世外桃苑別墅位于北京市平谷區(qū)地質(zhì)公園內(nèi)小峨眉山腳下，萬畝桃園環(huán)繞周

圍，社區(qū)毗鄰著名旅游景區(qū)，金海湖、大溶洞、大峽谷、黃松峪水庫等，是

名符其實的旅游療養(yǎng)區(qū)，青山綠水環(huán)繞，空氣清新，是一處具有時代氣息的

自然氧吧，是少數(shù)新貴階層專屬?！ろ椖空嫉孛娣e120000平方米，建筑占地面積43000平米。綠化率達到40%,容

積率0.36,小區(qū)共有344棟別墅，分四期開發(fā)。

一期107套，二期80套。三期

67套。全部為地上兩層，地下一層，獨棟別墅?！ろ椖刻攸c北歐風格壹百平米獨棟花園別墅。售價格走勢圖4

e#p2010DOBEST

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BESTWoRDMFO*ATC*」觀澗-越古10cc09.0ce#cce7.0006cc05.0004000l大理古城和居世外桃苑推出的第一期小別墅借鑒了北歐別墅的開發(fā)模式，主要特點是精

小、實用、平民化，滿足了年輕中產(chǎn)階層的需求，每棟別墅面積為50平方

米左右，有獨立的150平方米的院子，整個項目還有15000平方米的院落，

單套總價約為25萬元，因此深受年輕白領的偏愛。WoRDMNFO*ATC*」觀澗-越古2010

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BESTTO

BEST大理古城和居E戶型方正的空間布局，善于吸取著陽

光的每一寸愛撫，使您可充分利用

沒一寸空間，對房屋的布置僅僅有

條。獨棟的格局，更使您倍添無限

的溫馨。大理古城和居戶型品鑒世外桃苑E戶型2室2廳2衛(wèi)1廚WoRD

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觀澗-越古2010DOBEST

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BEST樓EAF

戶

型不求奢

華，但

求

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適。上下

兩

層

空間布局動靜

分明，結構緊湊的獨

棟設計，獨特的L

型雙層觀景露臺，

讓您擁

有

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廚WORLDNFOAATON觀

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古大理古城和居一

樓二

樓銷售記錄均價價格描述2008-03-2811000元/平方米一次性付款

、

銀行按揭2007-11-069700元/平方米只接受一次性付款2007-07-126800元/平方米一次性付款

、

銀行按揭2007-02-146400元/平方米一

期價格5700元/平方米，

一

次性付款、銀行按揭2006-09-2270萬元/套一

期雙拼均價：30萬元/套：獨棟均價：65萬/套，

一

次性付款、銀行按揭2006-09-0835萬元/套獨棟二居均價：60萬/套，獨棟三居均價：70萬/套，

一

次性付款、銀行按揭2006-08-285700元/平方米雙拼均價：35萬/套，獨棟二居均價：60萬/套，獨棟三居均價：70

萬

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，

一

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付

款

、

分

期

付

款

、

銀

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按

揭2006-07-275800元/平方米以上價格為獨棟價格

。雙拼起價36萬/套，均價5400元/平方米，最高價5500元/平方米2005-09-235100元/平方米平均總價：46萬元/套最高總價：60萬元/套，

一次性付款、分期付款、銀行按揭2005-08-184800元/平方米一次性付款

、

分期付款

、

銀行按揭2005-04-214300元/平方米一次性付款

、

分期付款

、

銀行按揭2005-03-0225萬元/套一次性付款

、

分期付款

、

銀行按揭2004-11-1119萬元/套一次性付款

、

分期付款

、

銀行按揭BEST大理古城和居觀瀾-越古WORLDNNFONATON該項目自2005年10月份公開亮相后，首次推出的63套50平方米的三聯(lián)排

、雙拼、獨棟別墅年底就已售罄。熱賣理由——1、社區(qū)內(nèi)配套設施完善，如物業(yè)公司商務中心，超市，酒店健

身俱樂部，社區(qū)醫(yī)療，娛樂設施齊全，可滿足不同方面需求。2、

小戶型、門檻低3、

獨有的自然資源，賦予項目更多生活體驗WoR

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越古2010DO

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BEST大理古城和居陽宗海-春城海岸

高爾夫度假別墅【本省案例】woR

D**FcAre*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居·春城海岸位于離昆明主城區(qū)僅45分鐘車程的陽宗海旅游度假區(qū)，與石林

、玉溪、澄江、九鄉(xiāng)等風景區(qū)翹首相望；·總占地2400畝，400畝土地用作景觀營造，擁有60%以上的綠地率，建筑密度僅為12%,*SouFn春離肉原in堅流

KM☆

通經(jīng)結區(qū)昆明上城試WoR

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越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居●昆明主城區(qū)春城海理K系機述家責斷城區(qū)石⑤套是春城海岸春

城

的

海

提界在此第一桿………*A依托陽宗海依山傍水的自然資源，營造普羅旺斯異域風情，打造擁有

世界級品質(zhì)的大型度假生活別墅社區(qū)。特別榮獲2009別墅節(jié)最高獎項——金鼎獎殊榮。*-4****=*-尊音預約已正式啟動WoR

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FO*ATC*1觀澗-越古H

界的岸JBLWi達

產(chǎn)

88-87i-5181999大理古城和居2010

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BESTHZS

sa=項目規(guī)劃有超五星酒店、高爾夫會所和溫泉度假酒店，各式奢華精致

的獨棟和雙拼別墅，湖景一線簡約靈動的度假公寓，以及一個國際標

準級18洞山海高爾夫球場：WoR

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FO*ATC*1觀澗-越古2010DO

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BEST大理古城和居春城海岸一期占地約309畝，約405套住宅。主要由獨立、雙拼別墅和高

爾夫精裝修公寓組成。每家每戶面朝大海，時刻盡享海面風光。鄰海臺

地還規(guī)劃設計景觀長廊，獨特挑出、凌駕海面之上、徹底滿足消費者迫

切親近大自然的情懷。公寓，精裝戶型30m-100m2;別墅，毛坯150m2-800m2。停車位：1:1建筑面積：200000平方米

大獨棟小獨棟2010

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BEST占地面積：1600008平方米WoR

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越古大理古城和居創(chuàng)新公寓型別墅——春城海岸海景公寓持續(xù)熱銷戶型面積在40-100m之間，

一梯7戶，朝

向均為朝海方向。價格在8000-14000元/m2不等。優(yōu)惠：一次性付款可享受2%優(yōu)惠，兩套房以上(包含兩套)可累加優(yōu)惠2%,

最高團購可享受9%優(yōu)惠。(累加全額付款最高11%優(yōu)惠)。均為精裝修房源。購房均有高爾夫球卡，公寓贈送一張，別墅贈送兩張。春城海岸B1戶型1室1廳1衛(wèi)1廚51.34m客廳餐廳woR

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*rcare*|

觀瀾-越古行李架或經(jīng)柜電視柜電飯煲微波爐大理古城和居炭入式電磁爐書桌兼桃妝臺1.5米床拖把池洗衣機TO

BEST-冰箱春城海岸B2戶型1室1廳1衛(wèi)1廚50.00mwoRLDNNFOATON1觀澗-越古2010

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BEST大理古城和居woR

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NFo*AnoN1觀瀾

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越古春城海岸A2戶型1室2廳1衛(wèi)1廚56.83m2大理古城和居C5a戶型C5a戶型1室1廳1衛(wèi)1廚33.34mD?Eas1TO

BEST大獨棟業(yè)主贈送約800平米花園面積，建筑獨特的多露臺設計贈送面積更

多。

一線海景公離直接觀覽陽宗海美景，視線開闊無遮攔，退臺設計讓

空間生動靈活，設置泡池，享受溫暖SPA,高檔精裝配置，輕松入住。WoR

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越古春城海岸A1戶型2室1廳1衛(wèi)1廚80.00m22010

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BEST大理古城和居記錄時間最高價均價最低價價格描述2011-04-178

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米雙拼別墅均價12000/m2;30-100m精裝公高8000元/m2蕪2011-03-3014000元/平方米9000元/平方米公寓、別墅2011-01-108

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平

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米公寶價格8000-14000元/平米。戶型面積有50-

80平米左右2010-11-2914000元/平方米8000元/平方米公寓8000-14000元/平米，獨棟別墅310萬元/套。2010-11-2314000元/平方米8000元/平方米公寓8000-14000元/平米，獨棟別墅310萬元/套。2010-11-0985萬元/常45萬元/套每景公富50-80平米2010-09-0114000元/平方米8000元/平方米每景公需40-100m2(全款9.8折，團購憂惡2%-9第)2010-07-211

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米精裝高爾夫籍公寓，送終身球卡2010-05-171

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米精裝公寓均價春城海岸銷售價格走勢2010DOBESTTO

BEST大理古城和居觀瀾-越古WORLDNNFONATON熱銷情況——·春城海岸，2010年春季房交會期間發(fā)售尊客預約卡，10000元/張，2010年5月29日，備受矚目的佳達利地產(chǎn)春城海岸項目終于啟動首輪銷

售，低調(diào)公開舉行VIP客戶認購活動。據(jù)悉，當日到場客戶近100組，成

功簽約近60套，銷售總額一舉突破1億元大關，創(chuàng)下本土高端物業(yè)市場又

一佳績!·值得特別關注的是當日一批來自深圳、香港的大客戶也專程飛抵昆明參

加搶購，一位香港富豪甚至當場簽下5套大雙拼別墅，引得一片驚嘆?！I(yè)界人士分析，“國十條”新政下，春城海岸這樣占據(jù)自然山水、高爾

夫球場等稀缺資源的別墅項目，將成為樓市投資新熱點。WoRD

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FO*ATC*」觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居春城海岸熱賣理由

—

—1、離昆明較近，具備成為第一居所的條件；2、陽宗海大開發(fā)，使房產(chǎn)具備了保值性和升值預期；3、面積小、功能性強的戶型設計，即可滿足投資者需求同時兼顧自

住客需求；4、高爾夫別墅超高景觀配套，加上大面積花園露臺贈送，附加價值

吸引力大。woR

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Fc*kro*|觀瀾

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越古2010DO

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BEST大理古城和居同樣身為昆明高爾夫高端別墅，培星·東岸項目卻沒有那么幸運，weR

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觀澗-越古2010DO

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BEST大理古城和居大理古城和居滇池東岸第一排2220故Links照格高雨夫小鎮(zhèn)woRD*Fe*kre*|

觀瀾-越古PESTwoR

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越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居由于面積過大，總價過高，雖然有大師設計的高級球道、以及滇池這

樣的稀缺美景，培星·東岸自今年1月開始發(fā)售，截止現(xiàn)在銷售依然

為零。⑨培星東掉一期總平圖WoR

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FO*ATC*」觀澗-越古1

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21M算模測馨1404

4=F!RkA大理古城和居2010

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BEST181108【熱賣樓盤共性分析】1、面積小、總價低、投資門檻低woR

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*rckre*|觀瀾·越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居2、

占據(jù)獨特的景觀資源優(yōu)勢2010DOBEST

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BEST大理古城和居觀瀾-越古WORDNNFONATON3、

引入酒店式公寓返租的銷售模式2010DOBEST

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BEST大理古城和居觀瀾-越古WORDNNFONATON4、產(chǎn)品設計合理，社區(qū)配套豐富2010DOBEST

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BEST大理古城和居觀瀾-越古WORDNNFONATON【感通別墅銷售歷程回顧】大理感通別墅位于大理古城與下關新城之間的七里橋感通寺旅游專線,背靠蒼山，面向洱海。總占地約500畝，東西長約1200米，南北寬

約300米。大理感通別墅為蒼山坡地別墅，坡度約12度，沿感通寺旅游

專線平行莫殘溪兩側(cè)順勢而建?！靖型▌e墅整體鳥瞰圖】E感

蓮工

建￥

液n通網(wǎng)建低本部子E盛通小第1期。2剛子PESTWoR

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FO*ATC*1觀澗-越古大理古城和居規(guī)劃建造368棟(套)別墅，包括單體別墅及聯(lián)排別墅，整個別墅項目

分為：

愛心苑、漾苑、陽光15度、云苑、永苑、劍苑、洱苑、祥苑、

賓苑、鶴苑、會所、網(wǎng)球場、酒店會都等區(qū)域。項目分三期開發(fā)，現(xiàn)一

期、二期六個苑區(qū)215棟別墅已交付使用。WoR

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1觀澗-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居記錄時間最高價均價最低價價格描述2011-05-1913500元/平方米別墅均價2011-04-1913500元/平方米戶型

面

積1

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/m。2009-06-0810000元/平方米6500元/平方米感通小

鎮(zhèn)

均

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6

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平

米；感

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別院

均

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10000元/m*2009-04-0710000元/平方米獨棟別

墅

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。2009-03-036300元/平方米2008-07-286200元/平方米獨棟均

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02008-06-06400萬元/套270萬元/套賣到

第

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:

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起2007-06-28130萬元/套獨

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套2006-12-21200萬元/套60萬元/套獨立別墅2006-12-2150萬元/套20萬元/套聯(lián)排別墅2006-01-13200萬元/套20萬元/套大理古城和居WORLDNNFONATON觀瀾-越古大

理

感

通

別

墅

銷

售

價

格

走

勢BEST·2010年6月24日至27日，北京第二屆“休閑度假地產(chǎn)展覽會”即夏季房展會，在北京國貿(mào)一樓展廳舉行。云南大理感通別墅是云南省唯一的參展商。

來自云南大理的“感通別墅”項目，以云南大理獨特的人文歷史與優(yōu)美的蒼

山、洱海自然景觀特色，以及“創(chuàng)新迷你小別墅”戶型吸引了北京眾多中老年客戶的眼光。-展會期間，重點推介38席經(jīng)典別墅，41-67平米的精裝迷你別墅及超大花園

獨棟別墅。WoR

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BEST大理古城和居·為回報京城客戶厚愛，展會期間認購迷你小別墅的，認購金1萬抵2萬購

房款；認購大別墅的，認購金10萬抵20萬購房款，并送30萬家私電器?！榻鉀Q北京意向客戶現(xiàn)場看房、選房需要，特于2010年7月10日至11日

召集北京客戶看房團，看房團收?。?,000元/人看房團費，若成功購

房的，該費用由發(fā)展商報銷；未購房者扣除看房團費￥2,000元。woR

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BEST大理古城和居感通別墅銷售經(jīng)驗總結——·地州小戶型別墅項目首創(chuàng)者，已經(jīng)在大理市場形成口碑；·小面積別墅比大面積走貨快；·針對省外市場的宣傳，往往投入過大，效果欠佳；·地州別墅項目競爭激烈，銷售周期較長，持續(xù)銷售三年?！せ顒訝I銷、實景體驗營銷是別墅推廣的最佳渠道。weR

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BEST大理古城和居結合以上分析，基于對項目及市場的

深入了解下，可以對本案末來銷售前

景作出預判。woR

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BEST大理古城和居【項目前景預判】1、人群太窄——大面積、高總價別墅限制購買人群，只有少

部分能滿足本案對客戶的經(jīng)濟實力要求；weRDw*rekre*|觀澗-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居2、市場太廣泛、太遠——以省外為主的銷售市場，覆蓋面過

于廣泛，且離目標人群太遠，很難準確抓住客群心理；戰(zhàn)

線太長，不易于銷售推廣；weRDw*rekre*|觀澗·越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居3、賣點不充分——地理位置及用地面積限制，本案缺乏足夠

的景觀及配套優(yōu)勢；woR

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BEST大理古城和居|5、周期太長——貨包單體價格太高，導致銷售周期過長，期

間將會有大量的人力、物力投入，成本難以控制。woRD**FcAre*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居第四部分

解決之道woR

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BEST大理古城和居|woR

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越古根據(jù)面積重新將項目進行規(guī)劃，共由酒店式別墅公寓、聯(lián)排

獨棟、公建區(qū)三部分組成。小面積公寓別墅度假別墅公建部分2010

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BEST大理古城和居二

、產(chǎn)品重新設計200平米的大面積，多房間別墅設計已經(jīng)過時；既然是投資型度假別墅，那么我們更看重投資客和使用者的

實際利益：投資客——買便宜、投資收益高使用者——住得舒服、在大理和居享受不一樣的假期WoRD

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BEST大理古城和居A、產(chǎn)品劃分——將原有的大面積設計，劃分為小面積，目的：控制總價，易投資例如：將193平米的次主力貨品劃分為地上3-4層的3套面積為

60平米左右的小戶型，形成創(chuàng)新型別墅式公寓產(chǎn)品。并且產(chǎn)期

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BEST大理古城和居戶型劃分示意圖1戶1戶WoRDMFO*ATC*」觀瀾-越古2010DO

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BEST大理古城和居3戶2戶2戶3

戶【理由和好處】1、擴大客群面劃分的小面積戶型可以作為投資型度假公寓，滿足更多客群的

需求，將本案的購買人群從別墅客擴大到數(shù)量更為廣泛的度假

客和投資客；別墅購買者客群

度假客投資客WoR

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BEST大理古城和居2、充分利用容積率通過面積劃分，可以在12米限高的范圍內(nèi)，將原有的2層樓改

建為3或4層樓；從而獲得更多銷售面積，實現(xiàn)容積率的合理

利用；WoR

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BEST大理古城和居3、提高總銷售額小面積別墅，總價得到合理控制，可以適當提高單價，加之

總銷售面積的增加，可以大大提升項目銷售總額，帶來更多

利潤。WoR

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BEST大理古城和居4、縮短銷售周期，降低投入成本從以往經(jīng)驗看，400萬的別墅項目至少需要2年的銷售周期才能

清盤，而90平米的別墅銷售則是最快的；面積劃小以后，70%的

貨品都為小戶型，至少可以縮短一半的銷售周期，減少項目長

期的廣告投放、營銷團隊人力物力的投入。WoR

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BEST大理古城和居5、節(jié)省更多面積用于景觀打造由于公寓式別墅戶型面積較小，可以有效減

少每棟別墅的占地面積，從而有更多空間可

以用