萬達(dá)邯鄲項(xiàng)目定位策劃分報(bào)告

萬達(dá)邯鄲項(xiàng)目定位策劃分報(bào)告本案定位基本思路項(xiàng)目現(xiàn)狀分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇、威脅順義區(qū)城市功能定位望泉家園主題概念定位目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)客群定位經(jīng)濟(jì)分析和營(yíng)銷推廣（下一步深化工作）11/10/20232對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的理解1、規(guī)范和促進(jìn)順義區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展；2、保證土地資源的合理利用和綜合效益最大化；3、推動(dòng)順義區(qū)的城市化開發(fā)進(jìn)程；11/10/20233目錄一、用地開發(fā)條件及SWOT分析——從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位——在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位——“樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開發(fā)戰(zhàn)略——循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位——鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議——進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局七、C區(qū)開發(fā)策略及項(xiàng)目定位——首期開發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接11/10/20234地理位置本案位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)中心地區(qū)，交通便利。從本案所在地出發(fā)，沿順平路乘車15分鐘可以到達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)用地東側(cè)為順西路，地塊東面是煤炭公司貨場(chǎng)和石油公司用地南側(cè)為順平路，規(guī)劃中的二、三、四期用地都有一部分靠近順平路用地西側(cè)為城市主干道順義西二環(huán)11/10/20235規(guī)劃范圍（紅線內(nèi)為策劃范圍）A區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)E區(qū)F區(qū)G區(qū)順美服裝廠已出讓給漁陽公司的11/10/20236用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)各項(xiàng)指標(biāo)BCDEFG合計(jì)招標(biāo)漁陽總用地面積（公頃）—14.755.4—101.6建設(shè)用地面積（公頃）19.8213.14.714.5010.274.5518.1184.4總建筑面積（萬平米）26.6418.347.6717.3413.943.4617.20101.3住宅建筑面積（萬平米）25.0418.347.6711.8411.54—13.387.3（86.2%）公建總建筑面積（萬平米）1.6——5.502.403.461.013.96（13.8%）容積率1.341.41.61.201.360.860.951.2說明C區(qū)招標(biāo)地塊已有規(guī)劃意見書，因此指標(biāo)確實(shí)；其它地塊以現(xiàn)有規(guī)劃方案計(jì)算，整體容積率按1.2估算。11/10/20237地塊現(xiàn)狀C區(qū)和G區(qū)地塊已經(jīng)基本完成拆遷，平整情況較好；其他地塊有待拆遷。11/10/20238周邊環(huán)境宗地南端的順平路宗地西側(cè)待建的西二環(huán)路現(xiàn)狀11/10/20239周邊環(huán)境G地塊南端的綠化隔離帶宗地內(nèi)的現(xiàn)狀水渠及林帶11/10/202310周邊環(huán)境在宗地東南側(cè)保留的順美服裝廠會(huì)對(duì)地塊整體開發(fā)帶來不利影響。特別是對(duì)東南側(cè)靠近順西路的地塊開發(fā)，此地塊上建筑物業(yè)形態(tài)的選擇就會(huì)受到限制。11/10/202311C地塊現(xiàn)狀地塊本身已經(jīng)基本平整地塊本身沒有自然景觀從規(guī)劃圖上可以看到該地塊不完整（東北方有保留的學(xué)校，西北方有已經(jīng)出讓給漁陽公司的地）11/10/202312C地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊北側(cè)的保留建筑地塊南側(cè)已建的居住建筑11/10/202313C地塊周邊環(huán)境地塊東側(cè)的煤炭公司貨場(chǎng)（據(jù)悉會(huì)搬遷）地塊東南側(cè)的石油公司11/10/202314配套設(shè)施本案周邊的配套設(shè)施極少順義二中將搬遷周邊建材市場(chǎng)較為集中，區(qū)域整體形象欠佳11/10/202315順平路綠化帶首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)待建的二環(huán)路及綠化帶本案可利用的優(yōu)勢(shì)資源11/10/202316順平路噪音干擾待建的二環(huán)路噪音干擾本案的劣勢(shì)因素煤廠石油公司建材城鐵路回遷樓11/10/202317地塊SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)處于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)中心地帶，占據(jù)順義西大門的特殊地帶；地塊臨順平路和擬建的二環(huán)路，交通便利；本項(xiàng)目100萬建設(shè)規(guī)模，具備規(guī)模效應(yīng)；地塊內(nèi)的水渠和綠化林帶，改造后可提升項(xiàng)目品質(zhì)；地塊東側(cè)的煤炭公司貨場(chǎng)和石油公司的儲(chǔ)油罐嚴(yán)重影響項(xiàng)目的景觀；地塊內(nèi)保留的漁陽公司土地、順美服裝廠以及保留的學(xué)校會(huì)對(duì)地塊整體開發(fā)不利；地塊南側(cè)的順平路白天機(jī)動(dòng)車輛噪音太大整個(gè)地塊周邊的環(huán)境很差，目前不能對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升發(fā)揮作用；整個(gè)地塊周邊的基礎(chǔ)配套和生活配套少；O機(jī)遇T威脅奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)該區(qū)域的拉動(dòng)；順義區(qū)新城建設(shè)和城市規(guī)劃的大力推進(jìn)；在北京規(guī)劃的軌道交通中，有沿地塊南界順平路至現(xiàn)狀鐵路處（項(xiàng)目東界外約300米）折向北的輕軌線；地塊西側(cè)對(duì)面在“順義區(qū)域結(jié)構(gòu)空間發(fā)展規(guī)劃”中為沿六環(huán)的綠化隔離帶，將來可能成為借景資源北京主城區(qū)的向心力和不可動(dòng)搖的地位，在短期內(nèi)無法改變；北京擴(kuò)大化和郊區(qū)化建設(shè)的整體啟動(dòng)有可能形成競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，而有基礎(chǔ)的郊區(qū)集合將導(dǎo)致資源的分流；順義城區(qū)周邊中、低檔別墅項(xiàng)目和順義城區(qū)價(jià)格在4500左右的高檔住宅項(xiàng)目（如：金漢.綠港、裕龍花園五期）對(duì)本案的沖擊11/10/202318優(yōu)勢(shì)處于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)中心地帶，占據(jù)順義西大門的特殊地帶；地塊臨順平路和擬建的二環(huán)路，交通便利；本項(xiàng)目100萬建設(shè)規(guī)模，具備規(guī)模效應(yīng)；地塊內(nèi)的水渠和綠化林帶，改造后可提升項(xiàng)目品質(zhì)；11/10/202319劣勢(shì)地塊東側(cè)的煤炭公司貨場(chǎng)和石油公司的儲(chǔ)油罐嚴(yán)重影響項(xiàng)目的景觀；地塊內(nèi)保留的漁陽公司土地、順美服裝廠以及保留的學(xué)校會(huì)對(duì)地塊整體開發(fā)不利；地塊南側(cè)的順平路白天機(jī)動(dòng)車輛噪音太大；整個(gè)地塊周邊的環(huán)境很差，目前不能對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升發(fā)揮作用；整個(gè)地塊周邊的基礎(chǔ)配套和生活配套少；11/10/202320機(jī)遇奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)該區(qū)域的拉動(dòng)；順義區(qū)新城建設(shè)和城市規(guī)劃的大力推進(jìn)；在北京規(guī)劃的軌道交通中，有沿地塊南界順平路至現(xiàn)狀鐵路處（項(xiàng)目東界外約300米）折向北的輕軌線；地塊西側(cè)對(duì)面在“順義區(qū)域結(jié)構(gòu)空間發(fā)展規(guī)劃”中為沿六環(huán)的綠化隔離帶，將來可能成為借景資源；11/10/202321威脅北京主城區(qū)的向心力和不可動(dòng)搖的地位，在短期內(nèi)無法改變；北京擴(kuò)大化和郊區(qū)化建設(shè)的整體啟動(dòng)有可能形成競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，而有基礎(chǔ)的郊區(qū)集合將導(dǎo)致資源的分流；順義城區(qū)周邊中、低檔別墅項(xiàng)目和順義城區(qū)價(jià)格在4500左右的高檔住宅項(xiàng)目（如：金漢.綠港、裕龍花園五期）對(duì)本案的沖擊；11/10/202322SWOT分析結(jié)論從本案位于順義西大門的特殊地理位置，交通條件優(yōu)越，但是地塊內(nèi)存在原有保留建筑物，不利于整體開發(fā)，同時(shí)周邊環(huán)境有待改善。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)要積極借勢(shì)奧運(yùn)效應(yīng)和順義區(qū)“新城”開發(fā)的大形勢(shì)，從城市運(yùn)營(yíng)的更高起點(diǎn)，認(rèn)清項(xiàng)目開發(fā)的宏觀戰(zhàn)略意義，把握本項(xiàng)目的開發(fā)方向。11/10/202323目錄一、用地開發(fā)條件及SWOT分析——從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位——在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位——“樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開發(fā)戰(zhàn)略——循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位——鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議——進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局七、C區(qū)開發(fā)策略及項(xiàng)目定位——首期開發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接11/10/202324區(qū)域城市功能定位的基本原則從城市運(yùn)營(yíng)的高度出發(fā)，把握項(xiàng)目總體開發(fā)戰(zhàn)略；跳出1500畝用地，考慮順義區(qū)在大北京區(qū)域的整體定位；配合順義區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和居住區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，提升區(qū)域價(jià)值；配合順義區(qū)城市總體規(guī)劃，協(xié)調(diào)健康發(fā)展；從北京市城市運(yùn)營(yíng)面臨的問題和順義區(qū)發(fā)展存在的問題入手；充分借鑒既有的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，探討本區(qū)域的城市功能定位；如何打破現(xiàn)有的城市行政區(qū)劃，以更開放的視野進(jìn)行思考，是我們對(duì)該區(qū)域進(jìn)行城市功能定位的基本出發(fā)點(diǎn)。11/10/202325順義區(qū)城市功能定位北京市城市規(guī)劃研究國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究順義區(qū)城市功能定位11/10/202326北京城市發(fā)展的階段目標(biāo)2004年至2008年北京要率先在全國(guó)基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，構(gòu)建國(guó)際大都市的基本構(gòu)架；2009年至2020年全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，確立具有鮮明特色的國(guó)際大都市的地位；2021年至2050年將建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的城市，進(jìn)入世界城市行列。11/10/202327北京城市總布局的基本方針改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況，從現(xiàn)在起城市建設(shè)重點(diǎn)要逐步從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移；大力發(fā)展遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，進(jìn)一步加強(qiáng)與首都周圍的城市和地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。11/10/202328北京市最新城市發(fā)展規(guī)劃“兩軸”——北京傳統(tǒng)中軸線和長(zhǎng)安街沿線構(gòu)成的十字軸；“兩帶”——北起懷柔、密云，重點(diǎn)為順義、通州、亦莊的“東部發(fā)展帶”，以及包括延慶、昌平、良鄉(xiāng)、黃村等在內(nèi)的“西部生態(tài)帶”；“多中心”——在市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)CBD、奧運(yùn)公園、中關(guān)村等多個(gè)綜合服務(wù)區(qū)，在“兩帶”上規(guī)劃11個(gè)新城。確定“兩軸—兩帶—多中心”的新格局

11/10/202329北京市最新城市發(fā)展規(guī)劃在原有的衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔(dān)疏散中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)，具有相對(duì)獨(dú)立性。規(guī)劃新城11個(gè)分別為通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。其中，重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊3個(gè)新城。11/10/202330北京市最新城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004—2020年）》，新城是新的城市空間結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點(diǎn)。新城應(yīng)成為北京中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益。郊區(qū)化發(fā)展是未來重點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：《北京城市總體規(guī)劃（2004—2020年）》11/10/2023311兩軸兩帶多中心的城市新規(guī)劃促進(jìn)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展；北京市城市規(guī)劃對(duì)本案的影響2郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)需求增長(zhǎng)隨之帶來的潛在消費(fèi)客戶多；3房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)有效降低本項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；11/10/202332順義區(qū)城市功能定位北京市城市規(guī)劃研究國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究順義區(qū)城市功能定位11/10/202333國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究1、國(guó)內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程2、國(guó)外“新城”發(fā)展模式3、區(qū)域發(fā)展理論——新都市主義4、區(qū)域發(fā)展理論——同核城市規(guī)劃11/10/202334世界城市發(fā)展的四個(gè)階段城市化郊區(qū)化同核城市新都市主義追求品質(zhì);

交通便利;

人氣夠旺;

身份象征親近自然；

空間開闊；

低人口密度

道路通暢由于交通及配套問題，許多人重新回到城市，要求城市具有與郊區(qū)生活相近的環(huán)境品質(zhì)郊區(qū)逐步發(fā)展城市功能，具備城市的生活品質(zhì)，形成城鄉(xiāng)同質(zhì)化和各個(gè)城市群11/10/202335中國(guó)城市發(fā)展所處的階段——第二階段城市化郊區(qū)化

（衛(wèi)星城）由于市區(qū)高昂的房?jī)r(jià)和生活成本難以承受，同時(shí)郊區(qū)的環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施也在逐步改善，中國(guó)已逐步出現(xiàn)郊區(qū)化居住的趨勢(shì)，衛(wèi)星城的規(guī)劃不斷出現(xiàn)；11/10/202336衛(wèi)星城發(fā)展歷程第一階段居住功能為主第三階段新城第二階段小配套、小產(chǎn)業(yè)臥城，完全承擔(dān)解決居住的任務(wù)，與城市中心區(qū)距離不超過20公里；衛(wèi)星城的獨(dú)立性有所提高，即在臥城的基礎(chǔ)上發(fā)展工業(yè)與配套設(shè)施。具有完全的獨(dú)立性，擁有工業(yè)區(qū)、生活區(qū)和整套文化、消費(fèi)等配套設(shè)施由單一功能逐步走向完全獨(dú)立11/10/202337我國(guó)衛(wèi)星城發(fā)展歷程衛(wèi)星城的三大功能——與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的衛(wèi)星城不同，我國(guó)大都市周邊的衛(wèi)星城在功能定位上，不僅有分解中心都市區(qū)的功能，還承擔(dān)著衛(wèi)星城周邊農(nóng)村地區(qū)城市化的重任。北京市在規(guī)劃時(shí)確立有兩大綜合功能，一是要分擔(dān)市區(qū)的相應(yīng)功能，吸引市區(qū)人口向衛(wèi)星城轉(zhuǎn)移，緩解市區(qū)人口壓力；二是要承擔(dān)本地區(qū)的綜合功能，發(fā)揮輻射作用，帶動(dòng)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)聚集和經(jīng)濟(jì)輻射功能人口聚集功能城鄉(xiāng)聯(lián)系協(xié)調(diào)功能11/10/202338北京市衛(wèi)星城鎮(zhèn)的發(fā)展50年代，衛(wèi)星城思想引入北京規(guī)劃1982年確定四個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)燕化、通縣(通州)、黃村、昌平

93年北京提出建14個(gè)衛(wèi)星城2001年對(duì)北京14個(gè)衛(wèi)星城提出定位通州、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山(含燕化)、長(zhǎng)辛店、門城、沙河、昌平(含南口、捻頭)、延慶、懷柔(含橋梓、廟城)、密云、平谷和順義(含牛欄山、馬坡)12確立的衛(wèi)星城鎮(zhèn)確立的衛(wèi)星城鎮(zhèn)11/10/202339目前北京市衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展存在的問題不能有效吸引市區(qū)人口以吸引本區(qū)和外省市人口為主，不能有效吸引城近郊區(qū)人口區(qū)的人口壓力將得不到緩解，市區(qū)人口會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)“攤餅式”擴(kuò)張，使北京城市的總體布局受到影響；交通不便交通問題仍然沒有得到解決城市功能不完善與北京中心區(qū)城市功能配套存在差異發(fā)展不平衡衛(wèi)星城非農(nóng)業(yè)人口比重仍然較低；市區(qū)人口吸引能力存在差異；住宅條件存在差異

11/10/202340北京衛(wèi)星城發(fā)展戰(zhàn)略升級(jí)——新城模式衛(wèi)星城目前的戰(zhàn)略定位和功能規(guī)劃并不很適合目前城市發(fā)展的需求，需要探討適合城市發(fā)展的新模式。衛(wèi)星城未來的發(fā)展應(yīng)該建立平等意識(shí)，強(qiáng)調(diào)全面、完善的城市功能設(shè)施；同時(shí)將人文價(jià)值和物質(zhì)價(jià)值放在同等重要的地位；《北京城市總體規(guī)劃修編》已將現(xiàn)有的衛(wèi)星城升級(jí)為“新城”，并對(duì)每個(gè)新城適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)做出規(guī)劃；11/10/202341新城的開發(fā)目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和功能新城開發(fā)讓居民在當(dāng)?shù)鼐幼?、就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)，以緩解中心區(qū)的壓力開發(fā)目標(biāo)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)70％以上的就業(yè)人口可以在本地就業(yè)，同時(shí)發(fā)展一批名牌醫(yī)院、名牌學(xué)校的“連鎖店”進(jìn)入郊區(qū)，以此吸引常住人口1、產(chǎn)業(yè)聚集和經(jīng)濟(jì)輻射功能2、人口聚集功能3、城鄉(xiāng)聯(lián)系協(xié)調(diào)功能開發(fā)功能11/10/202342國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究1、國(guó)內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程2、國(guó)外“新城”發(fā)展模式3、區(qū)域發(fā)展理論——新都市主義4、區(qū)域發(fā)展理論——同核城市規(guī)劃11/10/202343美國(guó)紐約衛(wèi)星城發(fā)展——逐步走向新城鎮(zhèn)模式第一階段第二階段第三階段目前狀況將居民的住宅遷到郊區(qū)20世紀(jì)50年代到60年代是居民外遷的高潮期在紐約郊區(qū)城鎮(zhèn)建立大型購(gòu)物中心等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將工廠企業(yè)搬到郊區(qū)從而使城市中心的功能發(fā)生了巨大的變化在紐約周邊郊區(qū)基礎(chǔ)上建立具備居住、購(gòu)物、娛樂等城市功能的新城鎮(zhèn)進(jìn)展成功重要原因是美國(guó)政府相關(guān)政策的正向促進(jìn)和支持：推行大規(guī)模援助公路建設(shè)的政策；長(zhǎng)期實(shí)行有利于郊區(qū)發(fā)展的住宅政策1234發(fā)展階段11/10/202344法國(guó)巴黎新城理論特點(diǎn)規(guī)模一般比其他國(guó)家的衛(wèi)星城規(guī)模大;每個(gè)新城的人口規(guī)模平均達(dá)到30萬人管理上從事新城規(guī)劃和建設(shè)的人員，就是未來新城的居民，從而把新城的建設(shè)同建設(shè)者的切身利益聯(lián)系在一起新城建設(shè)過程中國(guó)家保證新城政策的連續(xù)性，政策上的連續(xù)性使新城建設(shè)能按計(jì)劃有條不紊地進(jìn)行。財(cái)政上的大力支持規(guī)劃設(shè)計(jì)上除了規(guī)劃師和建筑師注意設(shè)計(jì)思想的革新，設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)者還經(jīng)常邀請(qǐng)居民參加設(shè)計(jì)方案的討論并密切合作11/10/202345韓國(guó)漢城新城理論布局規(guī)劃在布局上由近及遠(yuǎn)逐步外擴(kuò)；第一批幾個(gè)衛(wèi)星城均建在距漢城30至40公里的交通要道附近或地鐵能夠延伸之處。宅地價(jià)格發(fā)揮地皮便宜、造價(jià)低廉的優(yōu)勢(shì)；衛(wèi)星城宅基地價(jià)格原本大大低于漢城配套設(shè)施營(yíng)造舒適、方便、清潔的生活環(huán)境；衛(wèi)星城的人均稅負(fù)低于漢城，但城市按高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建區(qū)內(nèi)商店、飯館、學(xué)校、醫(yī)院等生活服務(wù)設(shè)施應(yīng)有盡有，布局合理；11/10/202346英國(guó)倫敦新城理論就業(yè)問題新城千方百計(jì)引進(jìn)工業(yè)，并注意避免工業(yè)部門單一化，為新城居民提供相當(dāng)數(shù)量的工作崗位生活配套除居住建筑外，新城配有基本的生活服務(wù)設(shè)施，基本地滿足居民的工作和日常生活的需要11/10/202347日本東京新城發(fā)展50年代末到60年代

在距東京25～60公里的東京郊區(qū)，在靠近鐵路或高速公路干線，建設(shè)了7座新城，且多為臥城。自身功能不健全，對(duì)于疏散人口作用不大。80年代改變城市機(jī)能過度集中于東京中心部的單極依存結(jié)構(gòu)，將其分散開來，形成有多個(gè)核心和圈城的多核多圈型的地區(qū)結(jié)構(gòu)，將東京大都市圈建成由東京都城區(qū)和幾個(gè)自立都市圈組成的聯(lián)合大都市圈11/10/202348國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究1、國(guó)內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程2、國(guó)外“新城”發(fā)展模式3、區(qū)域發(fā)展理論——新都市主義4、區(qū)域發(fā)展理論——同核城市規(guī)劃11/10/202349“新都市主義”理念的導(dǎo)入新都市主義降低生活成本降低時(shí)間成本強(qiáng)調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境強(qiáng)調(diào)個(gè)性化生活11/10/202350新都市主義包含的意義通過舊城改造改善城區(qū)的居住環(huán)境，提倡回歸城市的理念在城市郊區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)的城市功能，對(duì)城市邊緣進(jìn)行重構(gòu)新都市主義讓城市生態(tài)化讓郊區(qū)城市化

新都市主義的一個(gè)重要內(nèi)容是對(duì)“住宅郊區(qū)化”運(yùn)動(dòng)的深化或修訂；在新都市主義理論中，郊區(qū)住宅的自然生態(tài)和環(huán)境質(zhì)量與城區(qū)住宅的配套設(shè)施和人文環(huán)境是可以二者兼得的；但仍然僅僅限于通過郊區(qū)的功能升級(jí)，使郊區(qū)成為城市的延伸，直接結(jié)果將導(dǎo)致城市擴(kuò)大化失控！11/10/202351新都市主義的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)新都市主義是對(duì)“住宅郊區(qū)化”的理性調(diào)整；“新都市主義”同樣存在問題；仍然是城市的附屬功能區(qū)；美國(guó)的郊區(qū)化模式所形成的新都市主義是一種需要高能耗支持的模式，并不完全適用于中國(guó)國(guó)情；新加坡的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)有借鑒意義——理性構(gòu)建城市功能，合理布局城市規(guī)模！11/10/202352國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究1、國(guó)內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程2、國(guó)外“新城”發(fā)展模式3、區(qū)域發(fā)展理論——新都市主義4、區(qū)域發(fā)展理論——同核城市規(guī)劃11/10/202353同核城市及同核城市群具備城市功能核心，能夠提供和大城市中心區(qū)相似品質(zhì)生活方式的地區(qū)即為同核城市；一組不少于三個(gè)的同核城市在一定的區(qū)域內(nèi)，其中任何一個(gè)城市至少和其中一個(gè)城市距離不超過30公里至50公里。我們稱這一組同核城市為同核城市群。著名的有德國(guó)的同核城市群，美國(guó)和日本的同核城市群。11/10/202354歐洲國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)——同核化構(gòu)建一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家達(dá)到同核城市比例越高，那么這個(gè)國(guó)家的城市系統(tǒng)越自由；自由的城市系統(tǒng)具有兩個(gè)帶動(dòng)城市發(fā)展的明顯優(yōu)點(diǎn)：交流高效率和生活、工作的低成本；歐洲國(guó)家的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)具有可借鑒的意義；譬如德國(guó)的同核城市發(fā)展模式；11/10/202355典型國(guó)家——德國(guó)和美國(guó)

德國(guó)美國(guó)同核國(guó)際城市組成的國(guó)家——德國(guó)在德國(guó)，除了柏林、漢堡、科隆、慕尼黑、法蘭克福、杜塞爾多夫、漢諾威、波恩這八個(gè)世界著名城市外，還可以舉出在歐洲甚至世界都有影響力的100個(gè)德國(guó)城市，這些城市都有規(guī)模不大、人口規(guī)模不超過50萬的共同特點(diǎn)：哥庭根、基爾、奧格斯堡、魏瑪、曼海姆、海德堡等，大城市由若干同核城市組合而成，這是美國(guó)大部分大城市的構(gòu)成方式，以舊金山為例，雖然行政區(qū)劃不同，但人口660萬的大城市舊金山即是由上述舊金山市、奧克蘭市、伯克利市等城市組合而成，通過海灣橋和軌道交通，只需30分鐘或10分鐘即可抵達(dá)另外一個(gè)大城市奧克蘭。同樣通過軌道交通，也只需10分鐘即可到達(dá)著名的伯克利大學(xué)所在地——伯克利城11/10/202356硅谷和復(fù)合同核城市群硅谷是一個(gè)同核城市群，并沒有一個(gè)可以掌控一切的中心。很像洛杉磯，是一個(gè)縮小的高科技的洛杉磯。但它卻沒有集聚而成為一個(gè)大都市，各個(gè)城市保持著相對(duì)的距離形成了一個(gè)中小企業(yè)異?；钴S的城市體系。硅谷的成功很大程度上取決于這樣一種城市體系。這種分散而不是聚集的體系支持了科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新和分工的精細(xì)。在美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的加利福尼亞州、馬薩諸塞州、康涅狄克州、紐約州、賓夕法尼亞州、馬里蘭州、特拉華州、弗吉尼亞州、北卡來羅納州、南卡來羅納州、佐治亞州、佛羅里達(dá)州、俄亥俄州、印第安納州、伊利諸伊州、密歇根州、威斯康星州、華盛頓州、俄勒崗州，形成了若干同核城市群相連相交，再一次的聚合，迸發(fā)出了巨大的能量的復(fù)合同核城市群。11/10/202357租界：同核城市建設(shè)的典范全局和細(xì)部的同核建設(shè)——營(yíng)造同核生活方式、配套品質(zhì)的高度同核、建筑風(fēng)格同核；正是這些同核因素不僅從經(jīng)濟(jì)、政治、技術(shù)等層面，也從心理、文化層面上進(jìn)行的細(xì)致建設(shè)，才使得租界成為中國(guó)最早開發(fā)區(qū)建設(shè)的成功典范；

11/10/202358同核城市理論對(duì)區(qū)域發(fā)展的借鑒1、在中國(guó)，郊區(qū)的發(fā)展只有同時(shí)提供和城市中心區(qū)相近生活品質(zhì)和高收入工作機(jī)會(huì)，才能找到適合自身的戰(zhàn)略定位；2、北京的衛(wèi)星城建設(shè)未能實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的開發(fā)目標(biāo)，僅僅起到截流的作用，而沒有起到吸引的作用；3、如果將衛(wèi)星城建設(shè)成為與城市中心區(qū)同核的新城，衛(wèi)星城將有更多的吸引力和積聚能力；

11/10/202359順義區(qū)城市功能定位北京市城市規(guī)劃研究國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究順義區(qū)城市功能定位11/10/202360城市功能定位的出發(fā)點(diǎn)從北京市城市運(yùn)營(yíng)面臨的問題和本項(xiàng)目區(qū)域存在的問題入手，充分借鑒既有的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，探討順義區(qū)的城市功能定位！11/10/202361順義區(qū)域在北京城市中的地位？其他工業(yè)區(qū)順義老城區(qū)順義區(qū)高端別墅區(qū)空港工業(yè)城

北京機(jī)場(chǎng)

馬坡奧運(yùn)賽場(chǎng)11/10/202362世界城市發(fā)展軌跡城市化郊區(qū)化同核城市新都市主義追求品質(zhì);

交通便利;

人氣夠旺;

身份象征親近自然；

空間開闊；

低人口密度

道路通暢由于交通及配套問題，許多人重新回到城市，要求城市具有與郊區(qū)生活相近的環(huán)境品質(zhì)郊區(qū)逐步發(fā)展城市功能，具備城市的生活品質(zhì)，形成城鄉(xiāng)同質(zhì)化和各個(gè)城市群11/10/202363同核城市的內(nèi)涵提供和大城市中心區(qū)相似品質(zhì)生活方式。同核城市之間，城市資源均衡地分布。各個(gè)同核城市之間是一種平等關(guān)系，而不是從屬的郊區(qū)關(guān)系、衛(wèi)星城關(guān)系。同核城市比衛(wèi)星城具備更強(qiáng)的吸引力和集聚能力。11/10/202364國(guó)內(nèi)城市發(fā)展趨勢(shì)——同核城市及同核城市群我國(guó)改革開放以來，隨著東部沿海地區(qū)的率先開放，近年來逐漸形成了以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，以廣州深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，以北京天津?yàn)橹行牡木┙蛱平?jīng)濟(jì)圈。它們的發(fā)展壯大帶動(dòng)了東部乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃修編》將現(xiàn)有的衛(wèi)星城升級(jí)為“新城”，來完善城市的功能；未來“新城”的發(fā)展方向?yàn)椋和顺鞘?，同核城市群?1/10/202365從更高層面分析順義區(qū)順義區(qū)的地理位置在大北京規(guī)劃當(dāng)中具有重要意義和優(yōu)越條件；在其發(fā)展過程中，還不能較好地提升自己的城市功能定位，區(qū)域城市功能有待升級(jí)；北京城市發(fā)展重點(diǎn)向“郊區(qū)化”和“新城”方向發(fā)展；經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備產(chǎn)業(yè)支持，與北京中心具有一定獨(dú)立性；區(qū)域周邊工業(yè)區(qū)高素質(zhì)消費(fèi)客群的大量積累；地緣上與北京主城區(qū)接壤；具備發(fā)展同核城市的基礎(chǔ)條件11/10/202366順義區(qū)城市功能定位——以順義區(qū)主城區(qū)為發(fā)展基礎(chǔ)，逐步構(gòu)建“順義同核新城”。建設(shè)“具有和諧特征的同核新城”，成為2008年奧運(yùn)會(huì)期間的標(biāo)志性郊區(qū)新城，形成與北京市區(qū)基本相當(dāng)?shù)某鞘泄δ芎诵?。從而?shí)現(xiàn)與北京、順義以及其它郊區(qū)縣共同構(gòu)成環(huán)北京的“同核城市群”和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。11/10/202367生活方式的同核：購(gòu)物、休閑、娛樂、出行與市中心無差異。生活品質(zhì)的同核：物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)的品質(zhì)、檔次與市中心無差異。同核城市群北京順義密云平谷通州大興延慶門頭溝11/10/202368如何構(gòu)建同核城市？

——提升城市功能定位，賦于城市人文關(guān)懷，平等于城市中心區(qū)順義同核新城的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，不僅要從經(jīng)濟(jì)、政治、技術(shù)等層面，也要從心理、文化層面上進(jìn)行細(xì)致的建設(shè)，才能使得順義同核新城的規(guī)劃建設(shè)成為中國(guó)城市建設(shè)的成功典范。提供不低于北京市區(qū)的生活品質(zhì)，很好地解決本地區(qū)的生活、工作、就學(xué)、就醫(yī)等基本需求，留住區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)力，同時(shí)進(jìn)一步吸引區(qū)域外高素質(zhì)人群和消費(fèi)力，促進(jìn)順義區(qū)本地經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展上一個(gè)臺(tái)階。

11/10/202369同核新城內(nèi)的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)其他工業(yè)區(qū)（產(chǎn)業(yè)、居?。╉樍x老城區(qū)（大眾消費(fèi)）順義區(qū)高端別墅區(qū)（高消費(fèi)）空港工業(yè)區(qū)（物流、科技）首都機(jī)場(chǎng)（商務(wù)、運(yùn)輸）馬坡奧運(yùn)賽場(chǎng)（注意力資源）區(qū)域內(nèi)各類產(chǎn)業(yè)有機(jī)互補(bǔ)，形成有效的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈。11/10/202370有效輻射和連接周邊工業(yè)區(qū)11/10/202371同核新城定位的積極意義從城市運(yùn)營(yíng)和城市規(guī)劃的戰(zhàn)略層面進(jìn)行區(qū)域功能定位；回避衛(wèi)星城發(fā)展模式帶來的從屬地位，形成自身的特色化產(chǎn)業(yè)和商業(yè)，從而構(gòu)建一個(gè)與其他同核城市相互交流、促進(jìn)的平臺(tái)；構(gòu)建一個(gè)與北京城區(qū)一致的生活品質(zhì)和城市功能；解決城市擴(kuò)大化的弊病，比如交通、人流頻繁轉(zhuǎn)移等問題；改變“臥城”現(xiàn)狀，逐步培育本區(qū)域自己的產(chǎn)業(yè)，從而能夠留住人群保證城市發(fā)展合理規(guī)劃，為區(qū)域人群提供完善的城市功能，使區(qū)域價(jià)值最大化。11/10/202372目錄一、用地開發(fā)條件及SWOT分析——從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位——在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位——“樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開發(fā)戰(zhàn)略——循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位——鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議——進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局七、C區(qū)開發(fā)策略及項(xiàng)目定位——首期開發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接11/10/202373順義新城建設(shè)規(guī)劃由順義鎮(zhèn)、牛欄山組團(tuán)和馬坡組團(tuán)組成，是全區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，其主要功能是接納中心城市的人口和產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散，適宜發(fā)展汽車、食品、服裝、微電子等產(chǎn)業(yè)。區(qū)域的城鎮(zhèn)布局大致呈“十字形”排列，大部分城鎮(zhèn)分布在京密公路和順平公路沿線，它們構(gòu)成了區(qū)域空間發(fā)展的主要軸線；區(qū)域的城鎮(zhèn)體系構(gòu)成分為三個(gè)等級(jí)：中心城區(qū)、中心鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)。規(guī)劃以中心城區(qū)為發(fā)展核心，同時(shí)重點(diǎn)發(fā)展幾個(gè)中心鎮(zhèn)，使之成為帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。馬坡組團(tuán)是順義衛(wèi)星城的一部分，總用地面積１４平方公里，是馬坡地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育中心，更是北京市的旅游休閑度假基地之一，以食品和旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)。在未來幾年內(nèi)，順義馬坡地區(qū)的總?cè)丝陬A(yù)計(jì)將達(dá)到９．５萬人，其中大部分將是北京市區(qū)的擴(kuò)散人口，該地區(qū)將逐漸發(fā)展為北京市重要的休閑健身、旅游度假基地、專項(xiàng)體育運(yùn)動(dòng)比賽訓(xùn)練中心和中高檔生活居住組團(tuán)。11/10/202374順義奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)啟動(dòng)實(shí)施2008年北京奧運(yùn)會(huì)將在順義區(qū)建設(shè)馬術(shù)和水上運(yùn)動(dòng)兩個(gè)場(chǎng)館，進(jìn)行賽艇、皮劃艇、馬術(shù)三個(gè)項(xiàng)目的比賽，產(chǎn)生36枚金牌，占本屆奧運(yùn)會(huì)金牌總數(shù)九分之一強(qiáng)。順義奧林匹克水上中心11/10/202375產(chǎn)業(yè)區(qū)分布較散；11/10/202376順義區(qū)規(guī)劃及市場(chǎng)對(duì)本案的影響

各自為政順義區(qū)各功能區(qū)域規(guī)劃各自為政，功能設(shè)施布局分散；

產(chǎn)業(yè)支持以物流產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主，對(duì)區(qū)域發(fā)展有產(chǎn)業(yè)支持作用；

結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)有設(shè)施多以社區(qū)配套為主，大型商業(yè)等配套缺乏，結(jié)構(gòu)失衡，無外部輻射能力，成為臥城，急待新產(chǎn)品投入；

前景看好未來的發(fā)展規(guī)劃有利于區(qū)域來構(gòu)建新的城市功能與外向型的區(qū)域核心；

奧運(yùn)拉動(dòng)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將有力拉動(dòng)區(qū)域的城市功能發(fā)展和升級(jí)；11/10/202377新城市生活主義新城市生活主義生活層面可持續(xù)發(fā)展層面文化層面要解決“人文城市”的問題要解決生活便利和鄰里溝通的問題要解決生態(tài)居住和土地利用的問題11/10/202378新城市生活主義的精神內(nèi)核“新城市生活主義”倡導(dǎo)在住宅開發(fā)過程中，將公益設(shè)施與環(huán)境綠化同步配套到位，注重歷史文脈的構(gòu)建及傳統(tǒng)文化的弘揚(yáng)，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人居住的生活空間。“新城市生活主義”主張進(jìn)行規(guī)?；呐f城改造，這不僅有助于形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，也留有更大的空間給開發(fā)商做環(huán)境，做公益設(shè)施，從而吸引人們固守城市中心地帶，避免城市空心化現(xiàn)象在我國(guó)再現(xiàn)?！靶鲁鞘猩钪髁x”主張?jiān)谛聟^(qū)開發(fā)中營(yíng)造城市的氛圍，即用街坊型的開發(fā)模式建造居住小城，聞名遐邇的比利時(shí)布魯日小城就是最好的典范。11/10/202379拒絕急功近利，認(rèn)真研究市場(chǎng)和消費(fèi)者的心理、行為。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)建筑材料、設(shè)備及建造技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)步。更重視人的價(jià)值，更好地滿足現(xiàn)代人個(gè)性化的需求；提倡合理利用寶貴資源，呼吁所有的人都來關(guān)注城市環(huán)境和自然生態(tài)，使人的安居與自然和睦共處；主張住宅開發(fā)要尊重并努力延續(xù)地方文脈，使新住宅有機(jī)地融入城市的傳統(tǒng)之中。

新城市生活主義的開發(fā)原則11/10/202380望泉家園順義西大門的重要地理位置；順義區(qū)為數(shù)不多的、離城區(qū)最近的、可供整體開發(fā)的集中地塊；望泉家園的開發(fā)具有帶動(dòng)鐵路以西城市發(fā)展的重要意義；順義新城跳躍式發(fā)展的重要契機(jī)；11/10/202381望泉家園主題概念定位打造順義同核新城的“樣板化新城市生活主義”為特征的城市功能區(qū)兼顧除住宅以外的其它城市功能設(shè)施，開發(fā)集居住、商業(yè)、辦公、學(xué)習(xí)、休閑娛樂為一體的城市功能示范新區(qū)。11/10/202382主題概念的分解在城市建設(shè)與發(fā)展中，重視居住文化中的城市情結(jié)；用街坊型的開發(fā)模式打造優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的社區(qū)配套，使人們無論居住在城區(qū)或郊區(qū)，均能享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化和優(yōu)美的環(huán)境；

打造既有中國(guó)傳統(tǒng)文化思想，又能滿足現(xiàn)代人生活需求的現(xiàn)代建筑；在社區(qū)環(huán)境塑造上，注重城市文脈的構(gòu)建及傳統(tǒng)文化的弘揚(yáng)。

11/10/202383生態(tài)住宅的一大特點(diǎn)是健康。①舒適。安靜、空氣、綠化被列為舒適性的基礎(chǔ)三要素。②方便。居住區(qū)內(nèi)外交通的方便程度；公共服務(wù)的配套程度；服務(wù)方式、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間的方便程度③安全。居住區(qū)環(huán)境保證居民的日常安全和在發(fā)生特殊情況時(shí)的安全。④衛(wèi)生。居住環(huán)境保持空氣清新，對(duì)有害氣體和有害物質(zhì)的濃度要規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。⑤美觀。主要取決于建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面裝飾材料與色彩的選配等。居住小區(qū)環(huán)境還應(yīng)與其周圍的環(huán)境有機(jī)地結(jié)合。新城市生活主義——生態(tài)住宅思想11/10/202384目錄一、用地開發(fā)條件及SWOT分析——從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位——在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位——“樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開發(fā)戰(zhàn)略——循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位——鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議——進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局七、C區(qū)開發(fā)策略及項(xiàng)目定位——首期開發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接11/10/202385本項(xiàng)目總體開發(fā)策略跳出1500畝用地，從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握項(xiàng)目的總體開發(fā)方向；打造順義樣板化功能社區(qū)；提供完善的城市功能，豐富城市生活的內(nèi)容；保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提倡綠色、健康的居住空間；開發(fā)步驟上，循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)。11/10/202386目錄一、用地開發(fā)條件及SWOT分析——從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位——在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位——“樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開發(fā)戰(zhàn)略——循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位——鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議——進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局七、C區(qū)開發(fā)策略及項(xiàng)目定位——首期開發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接11/10/202387本案目標(biāo)市場(chǎng)模式選擇

M1M2M3P1

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P3M1M2M3M1M2M3M1M2M3M1M2M3P1

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P3密集單一市場(chǎng)

產(chǎn)品專門化市場(chǎng)專門化全面進(jìn)入選擇性專門化P=產(chǎn)品M=市場(chǎng)\客群本案占地101.6公頃，開發(fā)單一產(chǎn)品造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，且不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。本區(qū)域住宅消費(fèi)行為多樣，針對(duì)同一客群開發(fā)不同產(chǎn)品不利于滿足多方客群需求由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)位性特征和不可復(fù)制性，本案不適用11/10/202388產(chǎn)品1市場(chǎng)1：市場(chǎng)2：市場(chǎng)3：目標(biāo)市場(chǎng)——選擇性專門化產(chǎn)品2產(chǎn)品311/10/202389市場(chǎng)細(xì)分塑造差異化——STP模型的運(yùn)用Segmentation----細(xì)分市場(chǎng)

對(duì)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分Targeting----目標(biāo)市場(chǎng)選擇適合本案的組合化市場(chǎng)Positioning----客群定位根據(jù)組合市場(chǎng)進(jìn)行鎖定客群11/10/202390產(chǎn)品細(xì)分——大盤開發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)……………疊拼別墅多層板樓小高層板樓高層板樓塔樓……………獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅11/10/202391市場(chǎng)細(xì)分塑造差異化——STP模型的運(yùn)用Segmentation----細(xì)分市場(chǎng)

對(duì)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分Targeting----目標(biāo)市場(chǎng)選擇適合本案的組合化市場(chǎng)Positioning----客群定位根據(jù)組合市場(chǎng)進(jìn)行鎖定客群11/10/202392目標(biāo)市場(chǎng)——本案開發(fā)的目標(biāo)與方向城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”“樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)在1500畝用地上，構(gòu)建“多功能混合的新型城市功能區(qū)”；住宅部分：集聯(lián)排、疊拼、多層、小高層為一體的，產(chǎn)品形態(tài)多樣的大型居住社區(qū)。城市功能部分：商業(yè)、辦公、生活配套設(shè)施等。11/10/202393整體產(chǎn)品定位多功能混合的新型城市功能區(qū)住宅部分城市功能部分聯(lián)排疊拼多層板樓小高層板樓辦公相關(guān)產(chǎn)業(yè)教育相關(guān)產(chǎn)業(yè)醫(yī)療保健相關(guān)產(chǎn)業(yè)11/10/202394住宅產(chǎn)品建議聯(lián)排疊拼11/10/202395住宅產(chǎn)品建議4-5層板樓小高層11/10/202396城市功能設(shè)施的開發(fā)方向初步探討例如：會(huì)議服務(wù)中心、商務(wù)會(huì)館等設(shè)施的職能在于為會(huì)議備選地址，并開發(fā)大量集聚特色、服務(wù)設(shè)施完善豪華的服務(wù)中心或酒店，以此為基礎(chǔ)提供商務(wù)型、休閑型、學(xué)習(xí)型、觀光型、訓(xùn)練培訓(xùn)型、環(huán)保型、聯(lián)誼互動(dòng)型、主題生態(tài)型等多種形式的會(huì)議服務(wù)。辦公相關(guān)產(chǎn)業(yè)教育相關(guān)產(chǎn)業(yè)醫(yī)療保健相關(guān)產(chǎn)業(yè)會(huì)議中心、會(huì)議酒店等公司培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、拓展訓(xùn)練等健身中心、休閑娛樂等11/10/202397市場(chǎng)細(xì)分塑造差異化——STP模型的運(yùn)用Segmentation----細(xì)分市場(chǎng)

對(duì)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分Targeting----目標(biāo)市場(chǎng)選擇適合本案的組合化市場(chǎng)Positioning----客群定位根據(jù)組合市場(chǎng)進(jìn)行鎖定客群11/10/202398客群定位——目標(biāo)市場(chǎng)的潛在客群疊拼/聯(lián)排別墅多層板樓小高層板樓？？？11/10/202399順義地區(qū)現(xiàn)有住宅消費(fèi)客群研究分布區(qū)域消費(fèi)水平職業(yè)身份順義地區(qū)高中端私營(yíng)企業(yè)主企事業(yè)單位高級(jí)管理人員政府官員中低端當(dāng)?shù)氐脑∶裢鈦眄樍x務(wù)工人員空港工業(yè)區(qū)高中端空港入駐企業(yè)的中、高級(jí)管理人員中低端空港入駐企業(yè)中的普通管理人員及工作人員北京市區(qū)高中端望京、燕莎區(qū)域工作的高收入人群北京市內(nèi)希望擁有郊區(qū)住宅的人群11/10/2023100鎖定目標(biāo)區(qū)域及目標(biāo)消費(fèi)水平順義區(qū)和空港地區(qū)中高端住宅消費(fèi)市場(chǎng)輻射北京市中端低密度住宅消費(fèi)市場(chǎng)兼顧順義的中端住宅消費(fèi)市場(chǎng)分布區(qū)域消費(fèi)水平順義地區(qū)高端中端空港工業(yè)區(qū)高端中端北京市區(qū)中端低端低端低端由于交通成本，北京市區(qū)低端消費(fèi)人群不選擇順義高端多選擇低檔板樓或塔樓產(chǎn)品，非本案定位方向。多選擇低檔板樓或塔樓產(chǎn)品，非本案定位方向。多選擇獨(dú)棟別墅及順義別墅區(qū)產(chǎn)品，非本案定位方向。11/10/2023101從目標(biāo)區(qū)域與消費(fèi)水平中發(fā)掘目標(biāo)客群安全的需要滿足生理需要?dú)w屬的需要贏得認(rèn)同尊重自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)本案目標(biāo)客群，主要由處在金字塔中上段的較大范圍人群組成中產(chǎn)階層本案主力客群范圍延展延展發(fā)掘目標(biāo)客群

以便于本案產(chǎn)品定位11/10/2023102目標(biāo)客群定位區(qū)域定位描述置業(yè)特征備注順義區(qū)私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)老板、企事業(yè)單位高層管理人員以二次、三次置業(yè)為主企事業(yè)單位中層管理人員以二次置業(yè)為主空港地區(qū)入駐企業(yè)的高層管理人員以二次置業(yè)為主入駐企業(yè)的中層管理人員以一次、二次置業(yè)為主北京市望京區(qū)域、燕莎區(qū)域的中產(chǎn)階級(jí)以二次置業(yè)為主11/10/2023103產(chǎn)品定位與目標(biāo)客群的統(tǒng)一目標(biāo)產(chǎn)品目標(biāo)客群聯(lián)排/疊拼別墅多層板樓小高層板樓高端順義區(qū)域√空港工業(yè)區(qū)√中端北京市內(nèi)√√順義區(qū)域√√空港工業(yè)區(qū)√√11/10/2023104價(jià)格定位

——順義老城區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目銷售報(bào)價(jià)從左圖可以看出，普通住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)在2200-3150元/平米之間，最高報(bào)價(jià)達(dá)3900元/平米，最低僅1951元/平米老城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目售價(jià)均在4000元/平米以下。11/10/2023105價(jià)格定位

——順義空港工業(yè)區(qū)住宅項(xiàng)目銷售報(bào)價(jià)采集的6個(gè)樣本中，銷售均價(jià)在4000元/平米的項(xiàng)目有4個(gè)，其它2個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)也在3000元/平米以上。空港工業(yè)區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)明顯高于老城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目售價(jià)多在4000-4700元/平米。11/10/2023106產(chǎn)品升級(jí)戶型設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)園林景觀內(nèi)部配套物業(yè)管理普通的平層為主順義還沒有錯(cuò)層、聯(lián)排、疊拼立面普通，風(fēng)格單一簡(jiǎn)潔明快、注重細(xì)部設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)缺乏特色營(yíng)造高檔的內(nèi)部景觀環(huán)境個(gè)別有會(huì)所，缺商業(yè)配套開發(fā)齊備的城市功能設(shè)施物業(yè)管理水平有待提升物業(yè)管理更加專業(yè)和規(guī)范現(xiàn)有項(xiàng)目望泉家園11/10/2023107策略：產(chǎn)品檔次提升，支持價(jià)格提升，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)現(xiàn)有項(xiàng)目望泉家園C區(qū)4000元/平米5000元/平米產(chǎn)品升級(jí)：新城市生活主義高尚社區(qū)完善的內(nèi)部配套園林景觀高質(zhì)量的物業(yè)管理品質(zhì)、售價(jià)時(shí)間、位置11/10/2023108目錄一、用地開發(fā)條件及SWOT分析——從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位——在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位——“樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開發(fā)戰(zhàn)略——循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位——鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議——進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局七、C區(qū)開發(fā)策略及項(xiàng)目定位——首期開發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接11/10/2023109規(guī)劃設(shè)計(jì)總體建議進(jìn)行容積率拆分，