華英城商鋪投資計(jì)劃書

PAGE1-華英城Ⅱ商鋪投資計(jì)劃書一、華英商鋪投資概況投資項(xiàng)目是華英城Ⅱ在信安大道邊第3號(hào)商鋪。商鋪面積：133.0404平方米，單價(jià)約4萬(wàn)元，一次性投入資金為133.0404×4=532萬(wàn)元。投資以純商業(yè)運(yùn)作，銀行貸款532萬(wàn)元的年利息約48萬(wàn)元，2013年8月交樓時(shí)共投入532＋96=628萬(wàn)元。租金回報(bào)計(jì)劃從2014年1月開始，20年的租金約639.12萬(wàn)元，每年利息預(yù)期如下：投資年份租金合計(jì)備注2011.8-2013.8002014.1-2015.12133×150×24=39.939.9招商期約4個(gè)月2016.1-2016.12133×165×12=26.3366.23年遞增10%2017.1-2017.12133×181.5×12=28.9795.2年遞增10%2018.1-2019.12133×200×24=63.84159.042年遞增10%2020.1-2021.12133×220×24=70.22229.262年遞增10%2022.1-2023.12133×242×24=77.25306.512年遞增10%2024.1-2025.12133×266.2×24=84.97391.482年遞增10%2026.1-2027.12133×292.82×24=93.47484.952年遞增10%2028.1-2031.12133×322×36=154.17639.123年遞增10%（單位：萬(wàn)元）二、投資回報(bào)分析（1）長(zhǎng)線投資。以70年來(lái)計(jì)算，總體來(lái)說(shuō)這是不錯(cuò)的項(xiàng)目，可以為下一代留下一筆固定資產(chǎn)，估計(jì)25年可以收回成本，純賺一個(gè)商鋪。（2）短線投資。以5年來(lái)計(jì)算，回報(bào)率約為20.56%，年回報(bào)率為4%，屬一般水平。具體算法為：5年總投入為532萬(wàn)元，5年利息為48×5=240萬(wàn)元，合計(jì)772萬(wàn)元；5年總收入主要有租金和商鋪升值，其中租金約為66.23萬(wàn)元（見上表），5年后以6.5萬(wàn)元賣出，商鋪價(jià)值約為6.5×133=864.5萬(wàn)元。假如5年后以6.5萬(wàn)元賣出商鋪，可得利潤(rùn)為864.5+66.23-772=158萬(wàn)元，回報(bào)率為：158÷772=20.56%。三、主要風(fēng)險(xiǎn)（1）因?yàn)槭巧虡I(yè)貸款進(jìn)行商鋪投資，除了2011年貸款532萬(wàn)元外，每年還有48萬(wàn)元的利息成本，20年利息總和為960萬(wàn)元。根據(jù)上表，20年租金總回收為639.12萬(wàn)元，20年只回收了貸款成本，還有利息沒有回本，挺過(guò)前20年有一定的風(fēng)險(xiǎn)。（2）周邊商業(yè)環(huán)境有待觀察，目前附近動(dòng)工的商業(yè)樓盤主要順譽(yù)大型樓盤及商業(yè)步行街（商鋪對(duì)面原地王所在）、中源名苑、華英城及2期、尚都康城，附近在建的市政建設(shè)有圖書館、第一人民醫(yī)院，規(guī)劃建設(shè)的有44層國(guó)資大廈、五星級(jí)酒店、金融中心等，但推進(jìn)力度需進(jìn)一步考察。（3）資金周轉(zhuǎn)比較困難。532萬(wàn)元純貸款，到期年利息48萬(wàn)元，到2012年9月要連本帶息還532＋48=580萬(wàn)元，然后才能進(jìn)行第二年的貸款，需要在第三方借款580萬(wàn)元，沒有把握，如果在小額貸款公司貸款，還要支付額外利息。四、小結(jié)（1）項(xiàng)目比較好，商鋪屬資源型，以后很難買到，但因?yàn)殚_發(fā)商報(bào)價(jià)較高，拿走了未來(lái)兩年的利潤(rùn)，回報(bào)率一般，理想價(jià)位應(yīng)該在3.5-3.8萬(wàn)元左右，目前4.0-4.6萬(wàn)元偏高。（2）資金相對(duì)困難。目前需要資金地方還有中源名都13B座2301房及老坑、梅花坑端硯投資兩項(xiàng)，其中房子首期70萬(wàn)元，老坑投入10萬(wàn)元，梅花坑投入60萬(wàn)元，合計(jì)為1