某著名地產(chǎn)策劃公司小戶型價(jià)值提升案例研究

小戶型價(jià)值提升案例研究拓展中心:黃芳案例研究之深圳篇工程區(qū)域：中心區(qū)工程名稱：星河世紀(jì)總建筑面積:126697.43m2容積率：10.423工程概況：星河世紀(jì)由A、B、C三棟塔樓組成，其中B、C棟為CBD公寓，高32層，1-4層為25000平米的大型主題商場(chǎng)，五樓為架空層園林。單位面積為32-68平米；舉措一：功能轉(zhuǎn)換—商務(wù)公寓價(jià)值提升舉措——通過(guò)商務(wù)公寓提升價(jià)值框架結(jié)構(gòu)按照辦公需求來(lái)設(shè)置公共空間按辦公需求來(lái)打造工程推廣和營(yíng)銷方式針對(duì)商務(wù)人士市場(chǎng)反響2005年10月出售，酒店式公寓銷售速度快，售價(jià)11000元/m2；適宜條件：商務(wù)氣氛濃厚的區(qū)域；工程區(qū)域：濱河工程名稱：佳兆業(yè)中心總建筑面積:84643m2工程概況：工程地下3層，地面29層，分1、2兩棟。塔樓局部改建為高檔酒店式公寓；戶型包括單身公寓和兩房〔32-77平米〕；價(jià)值提升舉措——通過(guò)酒店式公寓提升價(jià)值公共設(shè)施及建筑按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修高端的智能化配套設(shè)施國(guó)際知名酒店式管理公司市場(chǎng)反響2005年12月出售，12700元/平方米〔精裝修〕，比市場(chǎng)同期小戶型價(jià)格高約2000元/平米；適宜條件：核心地段區(qū)，體量不宜過(guò)大；舉措二：功能轉(zhuǎn)換—酒店式公寓價(jià)值提升舉措——通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)“送面積〞提升價(jià)值戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新：平面、立體可任意組合，陽(yáng)臺(tái)變臥室，一房變兩房，上下連通，兩層變復(fù)式……園林：3000平方米芭緹亞空中園林，水晶泳池；市場(chǎng)反響2006年9月出售，均價(jià)8300元/平方米，比市場(chǎng)同期小戶型價(jià)格高約1000元/平米；適宜條件：受新政限制，目前發(fā)揮空間不大；工程區(qū)域：寶安中心區(qū)工程名稱：白金假日公寓總建筑面積:55301.35m2工程概況：1棟28層，底三層商業(yè)裙樓，四層架空層會(huì)所、巴提亞風(fēng)情園林；戶型為40-44平米一房；舉措三：附送面積工程區(qū)域：濱河工程名稱：御景華城總建筑面積:20.9萬(wàn)m2工程概況：由6棟34層塔樓組成.1-2層商業(yè)，三層架空?qǐng)@林及會(huì)所.

戶型面積28-84平米，單身公寓到三房；價(jià)值提升舉措——通過(guò)打造“小戶豪宅〞提升價(jià)值定位高端——小戶豪宅3層立體園林，雙泳池〔一個(gè)恒溫〕金碧輝煌的酒店式大堂和售樓處超星級(jí)皇家酒店式管家效勞市場(chǎng)反響2004年11月出售，均價(jià)8500元/平方米，比市場(chǎng)均價(jià)高500-1000元/平方米；適宜條件：適用范圍較廣；舉措四：豪宅元素運(yùn)用工程區(qū)域：石廈工程名稱：麗陽(yáng)天下總建筑面積:6萬(wàn)m2工程概況：工程2棟32層，共1012個(gè)單位功能分布。

地下1層停車(chē)場(chǎng)，地上1--2層商場(chǎng)，地上3層空中花園

地上4--32層為住宅戶型面積：44-85平米，一房和兩房;價(jià)值提升舉措——通過(guò)概念突破提升價(jià)值CONDO概念的提出：Condo指的是集合的社區(qū)，大家有一個(gè)共有共享的公共局部，而公共局部有完善的生活配套和休閑設(shè)施，從而使生活更簡(jiǎn)易方便，輕松自由；CONDO倡導(dǎo)的八大生活主張：都市的年輕的、核心的、小尺度的、陽(yáng)光的、軌道上的、便利的、共享的市場(chǎng)反響2002年4月出售，均價(jià)6400元，比當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)高約500元/平方米；適宜條件：目標(biāo)客戶群體的把握；舉措五：營(yíng)銷形象提升工程區(qū)域：龍華二線拓展區(qū)工程名稱：金地.梅隴鎮(zhèn)總建筑面積:42萬(wàn)m2容積率：3.08工程概況：一期由7棟11－24層的小高層、高層組成，共有1200多套單位，建有約5000多平方米的高檔次的商業(yè)〔工程總商業(yè)配套約1.2萬(wàn)m2〕，3200m2的幼兒園等配套。工程戶型：2房、3房為主，75-122平米；價(jià)值提升舉措——通過(guò)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新提升價(jià)值建筑形態(tài)創(chuàng)新：德國(guó)WSP建筑設(shè)計(jì)公司，簡(jiǎn)約洗煉的現(xiàn)代主義風(fēng)格與酷炫時(shí)尚元素的融合；都市生活的倡導(dǎo)和營(yíng)造：物質(zhì)漫游街、時(shí)尚會(huì)所配套等；市場(chǎng)反響2005年5月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日銷售率82％,實(shí)收均價(jià)約7000元/平米，高出片區(qū)均價(jià)1000-1500元；適宜條件：目標(biāo)客戶群體的把握；舉措六：設(shè)計(jì)創(chuàng)意工程區(qū)域：前海工程名稱：第五公社〔星海名城五期〕總建筑面積:約11萬(wàn)m2工程概況：由四棟32層塔樓組成；戶型：以面積３５－９１平米的一房和兩房為主，占８６％；價(jià)值提升舉措——通過(guò)大社區(qū)的配套共享提升價(jià)值星海名城大社區(qū)：總占地面積萬(wàn)平方米，總建筑面積約84萬(wàn)平方米；小區(qū)內(nèi)部配套完善:會(huì)所、中、小學(xué)、幼兒園、大型購(gòu)物商場(chǎng)、肉菜市場(chǎng)、銀行、診所等市場(chǎng)反響200５年1２月出售，均價(jià)7000元/平方米，比當(dāng)時(shí)市場(chǎng)均價(jià)高約500元/平方米；適宜條件：有大社區(qū)配套資源作為支撐；舉措七：配套提升—大社區(qū)里的小戶型深圳小戶型價(jià)值提升策略總結(jié)

總結(jié)創(chuàng)新點(diǎn)/模式案例適宜條件功能轉(zhuǎn)換星河世紀(jì)、佳兆業(yè)中心……適宜的區(qū)位、交通、配套和市場(chǎng)條件；戶型高附加值—送面積白金假日公寓、世金漢宮……受新政限制，可操作余地??；豪宅元素運(yùn)用御景華城……廣泛適用；形象提升，設(shè)計(jì)創(chuàng)意麗陽(yáng)天下、金地梅龍鎮(zhèn)……目標(biāo)客戶群的清晰定位，對(duì)其生活形態(tài)的準(zhǔn)確把握；配套共享第五公社有大社區(qū)配套資源作為支撐；案例研究之全國(guó)篇舉措八：科技住宅科技創(chuàng)造舒適生活價(jià)值提升舉措——通過(guò)高科技戰(zhàn)略提升價(jià)值歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)、LOW-E玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng);市場(chǎng)反響周邊價(jià)格平臺(tái)7000-8000元/平米，本工程實(shí)現(xiàn)均價(jià)10500元/平米；適宜條件：前期資金投入大；大量高端客戶；鋒尚國(guó)際公寓城市：北京總建筑面積:約8萬(wàn)m2容積率：3工程概況：四棟塔樓和兩棟板樓組成戶型：以面積３５－９１平米的一房和兩房為主，占８６％；價(jià)值提升舉措——通過(guò)打造極小戶型，控制總價(jià)提升單價(jià)面積極小，精裝修，室內(nèi)功能復(fù)合滿足舒適性；公共空間上注重共享空間的建設(shè)；提供高端的物管和配套效勞;市場(chǎng)反響評(píng)為02年京城“十大影響力樓盤(pán)〞；２００２年１２月，ＳＯＬＯ二代網(wǎng)上訂房，首批推出的３６１套房在２０分鐘之內(nèi)即被搶訂一空，均價(jià)8700元/平米；適宜條件：目標(biāo)客戶群的把握；SOLOII城市：北京工程概況：SOLOII為兩棟七層樓，共計(jì)800多套小戶型；戶型：主打戶型為２８平米左右小戶型；舉措九：精致SOLO小戶精極空間，超小戶型價(jià)值提升舉措——通過(guò)精裝修加附送家電打造產(chǎn)業(yè)化住宅提升價(jià)值零首付入住；精裝修和附送家電；完善便利的配套；酒店式管理；市場(chǎng)反響上海紅極一時(shí)的工程；適宜條件：目標(biāo)客戶群的把握，營(yíng)銷的能力；城市：上海工程名稱：MyCity工程概況：它所倡導(dǎo)的提個(gè)箱子搬家、公寓酒店式的管理效勞和全新的.理念，吸引了眾多年輕的單身上班族，一套30～50平方米的全裝修小房子，總價(jià)在30萬(wàn)元以下，可以以零首付入住。舉措十：成品住宅產(chǎn)業(yè)化住宅，輕松入?。伲希龋希裕希祝蝺r(jià)值提升舉措——通過(guò)概念營(yíng)銷提升價(jià)值“JOYOFLIVING〞概念塑造：將快樂(lè)生活的概念在宣傳中加以演繹；強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷推廣：在工程正式銷售前，進(jìn)行長(zhǎng)達(dá)近2個(gè)月的軟營(yíng)銷，向市場(chǎng)作出「洗腦」，塑造YOHO品牌；市場(chǎng)反響目前香港最熱的工程之一；適宜條件：目標(biāo)客戶群的把握，營(yíng)銷的能力；城市：香港工程名稱：ＹＯＨＯＴＯＷＮ工程概況：整個(gè)工程共8座大廈，2200多個(gè)單位。首期5幢住宅大廈，共約1,404個(gè)單位，并建有約１１萬(wàn)多的國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)；戶型：逾7成是兩房，其餘為三房，面積由500餘至800餘平方呎〔５５－９０平米〕；舉措十一：營(yíng)銷概念突破時(shí)尚城市快樂(lè)生活概念整合家庭朋友時(shí)尚生活創(chuàng)意生活開(kāi)心健康工作休閑娛樂(lè)快樂(lè)生活概念演繹營(yíng)銷手法YOHOTown以紅色作主調(diào)，透過(guò)巴士戶外流動(dòng)廣告、電視廣告及報(bào)紙廣告強(qiáng)勢(shì)演繹，亦作知名人效應(yīng)、品牌合作等多番新嘗試，其信息可謂鋪天蓋地、滿布大街小巷。連不懂英文的老人都知道有個(gè)叫YOHO的新樓盤(pán)要推出。宣傳費(fèi)高達(dá)1億元，成為城中焦點(diǎn)。陽(yáng)光１００Ｆ４小戶型城市：天津工程概況：為天津陽(yáng)光100國(guó)際新城分期工程；天津陽(yáng)光100占地676畝，建筑面積75萬(wàn)平方米，是由摩天大廈、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓、SOHO、高檔公寓等多種物業(yè)功能集合而成的復(fù)合型大盤(pán)社區(qū)；價(jià)值提升舉措——小戶型組合概念的提出與推廣概念提出：同一院門(mén)下的兩套小戶型，可分可合，提供四種生活方式〔精裝修附送家電〕：F1家庭組合方案：

同一"院門(mén)"下的兩套獨(dú)立戶型，可分可合，方便照顧老人孩子,創(chuàng)造新時(shí)代家庭居住模式；F2空間組合方案：

一套居住，一套STUDIO,革命、生活兩不誤；F3投資組合方案

一套出租，一套自用，一套養(yǎng)兩套。全精裝，帶家電，輕松置業(yè)，投資回報(bào)；F4成長(zhǎng)組合方案

單身貴族，一租一用；結(jié)婚成家，合二為一；孩子長(zhǎng)大，分而不離；概念推廣：舉行記者發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)專家評(píng)論造勢(shì)；市場(chǎng)反響2006年4月實(shí)行網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)，反映良好；適宜條件：對(duì)客戶需