2022年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》模擬考試3

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單選題（共35題，共35分）

1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。

A.選擇專業(yè)化

B.產(chǎn)品專業(yè)化

C.全面覆蓋

D.市場集中化

2.下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。

A.審計(jì)費(fèi)

B.利息

C.外匯匯兌凈損失

D.融資代理費(fèi)

3.建筑安裝工程費(fèi)不包括建筑物的（）。

A.建筑工程費(fèi)用

B.設(shè)備采購費(fèi)用

C.安裝工程費(fèi)用

D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

4.（）的最大化，才是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。

A.凈經(jīng)營收入

B.經(jīng)營費(fèi)用

C.有效毛收入

D.空置和收租損失

5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（）。

A.零售商的財(cái)務(wù)能力

B.零售商需要的服務(wù)

C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配

D.零售商的聲譽(yù)

6.由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴帳不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素稱為個(gè)人住房抵押貸款的（）。

A.操作風(fēng)險(xiǎn)

B.信用風(fēng)險(xiǎn)

C.市場風(fēng)險(xiǎn)

D.法律風(fēng)險(xiǎn)

7.（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。

A.住房價(jià)格合理性指數(shù)

B.量價(jià)彈性

C.住房市場指數(shù)

D.消費(fèi)者信心指數(shù)

8.物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2022年末價(jià)值為1000萬元，預(yù)計(jì)2022年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項(xiàng)目，2022年末價(jià)值為1000萬元，2022年末價(jià)值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。

A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大

B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大

C.甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)一樣大

D.無法判斷

9.投資者所要求的最低利率是（）。

A.基礎(chǔ)利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.同業(yè)拆借利率

10.房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。

A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

B.房地產(chǎn)價(jià)格

C.房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系

D.空置率

11.某家庭以2000元/m2的價(jià)格，購買了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬元，那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為（）元。

A.1417.68

B.444.08

C.1861.76

D.973.60

12.下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率

B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的

D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

13.租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

C.比較風(fēng)險(xiǎn)

D.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

14.僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳撸ǎ?/p>

A.更適于進(jìn)行長期投資

B.變現(xiàn)性差

C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性

D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

15.如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14，整個(gè)投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

16.在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。

A.空置率＞合理空置率

B.空置率＜合理空置率

C.空置率＝合理空置率

D.不能判斷

17.2022年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2022年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

18.橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為（）的方法。

A.質(zhì)量控制

B.進(jìn)度控制

C.合同管理

D.成本控制

19.有多少人愿意花費(fèi)20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。

A.試探性調(diào)查

B.描述性調(diào)查

C.因果性調(diào)查

D.假設(shè)性調(diào)查

20.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于（）。

A.社會(huì)平均收益率

B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率

C.通貨膨脹率

D.國家經(jīng)濟(jì)增長率

21.如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。

A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

B.挑戰(zhàn)定價(jià)法

C.隨行就市定價(jià)法

D.滲透定價(jià)法

22.某市去年住宅的實(shí)際銷售量為600萬平方米，預(yù)測銷售量為500萬平方米，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是（）萬平方米。

A.450

B.475

C.520

D.580

23.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤首先用于（）。

A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損

B.提取法定盈余公積金

C.提取法定盈余公益金

D.向投資者分紅

24.下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定因素的是（）。

A.容積率

B.空置率

C.資本化率

D.建安費(fèi)用

25.當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，一般采用（）。

A.概率分析

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.杠桿分析

26.以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。

A.單元估算法

B.單位指標(biāo)估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標(biāo)法

27.對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。

A.等額年值法

B.差額投資內(nèi)部收益率法

C.凈現(xiàn)值法

D.等額年費(fèi)用法

28.建筑規(guī)劃一般在1萬－3萬平方之間，服務(wù)人口在10萬－30萬人，年?duì)I業(yè)額在1億－5億元之間，該物業(yè)為（）。

A.市級(jí)購物中心

B.地區(qū)購物中心

C.居住區(qū)商場

D.鄰里服務(wù)性商店

29.對某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（）。

A.潛在市場＞服務(wù)市場＞有效市場＞合格的有效市場

B.服務(wù)市場＞潛在市場＞合格的有效市場

C.潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場

D.潛在市場＞服務(wù)市場＞合格的有效市場＞有效市場

30.下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。

A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量

B.吸納率分析

C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量

D.改變用途數(shù)量

31.下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)盈利能力指標(biāo)的是（）。

A.成本利潤率

B.投資利潤率

C.償債備付率

D.資本金利潤率

32.某寫字樓的購買價(jià)格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率為5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。

A.6.75%

B.8.05%

C.7.93%

D.7.52%

33.房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極限值。

A.利潤為零

B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

C.最大費(fèi)用

D.最大利潤

34.某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回收是（）元。

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11

35.關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。

A.個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款

B.個(gè)人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型

C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時(shí)，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計(jì)算利息

D.我國個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價(jià)值的80%

多選題（共15題，共15分）

36.從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。

A.第一階段

B.第二階段前段

C.第二階段后段

D.第三階段

E.第四階段

37.在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)的有（）。

A.房價(jià)租金比

B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

C.平均建設(shè)周期

D.吸納率

E.開發(fā)投資杠桿率

38.以下可以應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)投資評(píng)價(jià)的反映項(xiàng)目盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括（）。

A.速動(dòng)比率

B.投資利潤率

C.內(nèi)部收益率

D.成本利潤率

E.凈現(xiàn)值

39.以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，政府的規(guī)劃管理包括（）。

A.開發(fā)項(xiàng)目的選址、定點(diǎn)審批

B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C.設(shè)計(jì)方案審批

D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E.核發(fā)建筑工程施工許可證

40.從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備（）。

A.可轉(zhuǎn)換性

B.可區(qū)分性

C.可營利性

D.可實(shí)現(xiàn)性

E.可衡量性

41.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括（）。

A.現(xiàn)金流量表

B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

C.利潤表

D.資產(chǎn)負(fù)債表

E.投資計(jì)劃與資金籌措表

42.常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法有（）。

A.解析方法

B.幕景分析法

C.篩選監(jiān)測診斷技術(shù)

D.蒙特卡洛模擬法

E.調(diào)查和專家打分法

43.按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為（）投資。

A.居住物業(yè)

B.商業(yè)物業(yè)

C.工業(yè)物業(yè)

D.出租物業(yè)

E.倉儲(chǔ)物業(yè)

44.開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運(yùn)營成本

D.開發(fā)費(fèi)用

E.房產(chǎn)購買成本

45.下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)的有（）。

A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

E.隨行就市定價(jià)法

46.現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP，是指（）。

A.市場分析

B.目標(biāo)市場選擇

C.市場細(xì)分

D.市場定位

E.市場調(diào)查

47.金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（）等工作。

A.客戶評(píng)價(jià)

B.貸款銀行評(píng)價(jià)

C.項(xiàng)目評(píng)估

D.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

E.貸款綜合評(píng)價(jià)

48.在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.工程量近似匡算法

C.單位指標(biāo)估算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.概算指標(biāo)法

49.房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。

A.上市

B.增發(fā)新股

C.發(fā)行企業(yè)債券

D.住房抵押貸款

E.可轉(zhuǎn)換債券

50.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般不考慮的主要因素有（）。

A.可出租或可使用面積

B.出租方的商業(yè)信譽(yù)

C.基礎(chǔ)租金與市場租金

D.出租單元的面積規(guī)劃與室內(nèi)裝修

E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績

判斷題（共15題，共15分）

51.由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。（）

52.準(zhǔn)備金經(jīng)常保存在一個(gè)名為“有息銀行存款”賬目下，由于準(zhǔn)備金通常賺取利息收入，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)將這些利息收入積累成一個(gè)基金，用于支付那些不是每個(gè)月都要支付的經(jīng)營費(fèi)用。（）

53.市場規(guī)模就是特定商品的消費(fèi)數(shù)量。（）

54.對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由租客承擔(dān)的情況下，不存在運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。（）

55.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短。（）

56.以出讓方式獲得城市熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)構(gòu)成。（）

57.名義利率越大，計(jì)息周期越長，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。（）

58.通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較高的權(quán)益投資比率。（）

59.我國土地交易的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易。（）

60.如果泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引起的。（）

61.對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本、運(yùn)營費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅金支出等。（）

62.對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只能在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。（）

63.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最低貸款利率。（）

64.投資分析中使用的成本有許多是對擬實(shí)施項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)。（）

65.不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率已知條件下的風(fēng)險(xiǎn)分析。（）

問答題（共2題，共2分）

66.某開發(fā)商于2022年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.

8萬元/m2。2022年8月1日王某以1.

1萬元/m2的價(jià)格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2022年8月1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.

5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.

5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2022年8月1日至2027年7月31日