蘄春中航港國際城市花園全案策劃報(bào)告

中航港·國際城市花園全案籌劃報(bào)告蘄春中航港房地產(chǎn)開發(fā)武漢宏源和房地產(chǎn)代理二零零八年一月武漢宏源和房地產(chǎn)代理蘄春，一座正在興起的希望之城，前所未有的開展機(jī)遇，賦予了這一片熱土以榮耀和夢(mèng)想。

樓盤開發(fā)已經(jīng)不僅僅蓋房子賣那么簡單，而是建筑生活，準(zhǔn)確的講是為特定的階層建造特定的產(chǎn)品。武漢宏源和房地產(chǎn)代理認(rèn)清自己，認(rèn)清消費(fèi)者與采用的方法，是工程成功的關(guān)鍵。武漢宏源和房地產(chǎn)代理我們是誰？？？武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理所做工程回憶武漢宏源和房地產(chǎn)代理感謝中航港房地產(chǎn)公司給予這樣一次提案的時(shí)機(jī)，作為一家專業(yè)房地產(chǎn)籌劃與銷售公司，我們及我們核心成員先后成功籌劃與代理的工程有武漢陽光花園、東亭花園、建新東區(qū)花園、玫瑰新苑、鄂州萬福家園、桔祥花園等……武漢宏源和房地產(chǎn)代理在市場(chǎng)上擁有如下優(yōu)勢(shì)地位：1、以全案籌劃的創(chuàng)新參謀模式為核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成“叫好〞又“叫座〞的銷售局面；2、獨(dú)樹一幟的“節(jié)點(diǎn)式〞營銷——擅長通過“造勢(shì)〞與“銷控〞形成局部賣方市場(chǎng)，給買家強(qiáng)大的心理壓力，形成階段性的搶購局面；3、在塑造工程品牌的同時(shí)提升開發(fā)商的公司品牌，以形成“互動(dòng)〞和“雙贏〞的品牌推廣為終極目標(biāo)；武漢宏源和房地產(chǎn)代理我公司將調(diào)動(dòng)優(yōu)勢(shì)兵力，投入百般努力，順利完成工程的籌劃與銷售代理任務(wù)，輔佐開發(fā)商做精品、營造品牌，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析、整體市場(chǎng)分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析1、蘄春概況蘄春以“水隈多蘄菜〔水芹菜〕〞得名，歷史上另稱蘄陽、齊昌、蘄州。蘄春早在公元前201年〔西漢高祖六年〕建縣，而其遠(yuǎn)古文明那么上溯到新石時(shí)代，是鄂東最古老的縣之一。公元47年〔東漢建武二十三年〕，裁縣置侯國傳三世，國除仍為縣。378年〔東晉太元三年〕，更縣名為“蘄陽〞；486年南齊永明四年〕，復(fù)更縣名為“齊昌〞，598年〔隋開皇十八年〕復(fù)“蘄春〞縣名。1367年〔明洪武九年〕置“蘄州〞，裁縣，以州領(lǐng)縣事。1912年中華民國成立后，裁州，復(fù)“蘄春縣〞。漢季以來，蘄春以地處“吳頭楚尾〞，扼控長江，戰(zhàn)略地位顯要，歷為當(dāng)權(quán)者所重視，先后設(shè)郡、州、府、路、行政督察區(qū)專員公署于境內(nèi)；明代尚設(shè)蘄州衛(wèi)、下江防道于蘄州，并遷荊王府于蘄州治所。時(shí)轄地包括今蘄春、浠水、羅田、英山四縣及武穴市大部。歷史上，蘄春長期為郡〔州、路、府、專區(qū)〕和縣兩級(jí)政府機(jī)構(gòu)所在地，歷為鄂東政治、經(jīng)濟(jì)、文化和軍事中心。中華人民共和國成立后，蘄春恢復(fù)縣制，隸湖北省黃岡市〔地區(qū)〕。武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理2、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀一、住房狀況和需求預(yù)測(cè)〔一〕“十五〞時(shí)期全縣居民住房狀況1、漕河地區(qū)居民住房狀況。2005年底，漕河地區(qū)現(xiàn)有常住人口15.4萬人，住房建筑面積556萬m2，其中私人建房227.45萬m2，商品住宅164萬m2，房改房119.16萬m2,人均住房面積36.13m2。2、其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住房狀況。2005年底，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口〔除漕河外〕81.69萬人，住房建筑面積2605萬m2，人均住房面積31.88m2。3、享受低保家庭住房狀況。截至2005年底，城鎮(zhèn)享受低保家庭共有7198戶，占城鎮(zhèn)人口的13.80%，其中人均建筑面積在8m2以下的有1659戶，8-16m2的有2021戶，17-22m2的有2464戶，22m2以上的有1056戶。按照?建設(shè)部城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理方法?規(guī)定，城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原那么上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%，根據(jù)國家規(guī)定，我縣享受低保家庭人均住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)為22m2。目前，我縣有6142戶低收入家庭人均住房面積達(dá)不到該標(biāo)準(zhǔn)。4、直管公房狀況。全縣直管公房面積1.50萬平方米，其中漕河地區(qū)0.51萬平方米。直管公房現(xiàn)已出租1萬平方米，出租率66%。第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理〔二〕近兩年住房結(jié)構(gòu)及供求情況近兩年，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)規(guī)模年均15萬m2左右，其中漕河地區(qū)10萬m2，商品住宅約800—1200套。住房面積在90m2以下的約50套，占5.1%；住房面積在90m2—130m2的約810套，占80.9%；住房面積在130m2以上的約140套，占14%。2005年全縣商品房開發(fā)面積約10萬m2，銷售面積約7.5萬平方米，占75%。2006年，全縣商品房開發(fā)面積17.5萬m2，已竣工10.5萬m2，占60%，空置商品房1.9萬m2。第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理〔三〕“十一五〞期間住房需求預(yù)測(cè)“十一五〞期間，我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展環(huán)境和條件面臨三大機(jī)遇：一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移開展機(jī)遇。二是加快建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的機(jī)遇。三是“中部崛起〞和武漢城市圈建設(shè)的機(jī)遇。這些機(jī)遇有利于我縣發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)，開展開放型經(jīng)濟(jì)。到2021年全縣生產(chǎn)總值到達(dá)70億，按可比價(jià)年均增長10%，其中人均國民生產(chǎn)總值到達(dá)7035元，農(nóng)民人均純收入到達(dá)3680元，年均增長6.80%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)8000元，年均增長7%；人口自然增長率控制在6‰以內(nèi)，人口出生率控制在11‰以內(nèi)。到“十一五〞期末，全縣人口將超過100萬人，其中城鎮(zhèn)居民到達(dá)30萬人，80%建制鎮(zhèn)根本到達(dá)新型城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)化率到達(dá)40%以上，漕河城區(qū)開展為17.4平方公里，到達(dá)中等城市水平?！笆晃濞暺陂g是我縣經(jīng)濟(jì)增長、人口增長開展較快的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)和人口的增長，直接拉動(dòng)了住宅消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也擴(kuò)大了農(nóng)村人口進(jìn)鎮(zhèn)、進(jìn)城購房置業(yè)需要。因此，“十一五〞時(shí)期，我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程將加快，住房需求不斷擴(kuò)大，住房消費(fèi)將進(jìn)入快速增長時(shí)期，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)具有較大的開展空間。第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理二、“十一五〞期間住房建設(shè)指導(dǎo)思想堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表〞重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)開展觀，抓住全面建設(shè)小康社會(huì)和參加武漢城市經(jīng)濟(jì)圈的歷史機(jī)遇，通過科學(xué)規(guī)劃、合理布局和創(chuàng)新設(shè)計(jì)，充分開掘城鎮(zhèn)內(nèi)在價(jià)值和展現(xiàn)地域文化特色，將蘄春打造成為黃岡地區(qū)最適宜人們居住的城市之一，為蘄春的開展?fàn)I造良好的投資和消費(fèi)環(huán)境。以改革和科技創(chuàng)新為動(dòng)力，提升房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力與市場(chǎng)活力。按照建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的要求，以節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地、資源綜合循環(huán)利用為重點(diǎn)，提高資源利用效率，努力實(shí)現(xiàn)住宅建穩(wěn)定健康協(xié)調(diào)開展。第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理三、“十一五〞期間住房建設(shè)開展目標(biāo)“十一五〞期間，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)的開展就是要以改善城鄉(xiāng)居民居住條件為目的，堅(jiān)持市場(chǎng)化的根本方向，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，不斷調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，形成住房梯級(jí)供給體系，逐步滿足不同收入家庭的住房需要；以改革為動(dòng)力，充分發(fā)揮行業(yè)管理部門的宏觀調(diào)控手段，在國家統(tǒng)一的政策指導(dǎo)下，采取有力措施，進(jìn)一步整頓和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康開展，使之成為我縣國民經(jīng)濟(jì)開展的支柱產(chǎn)業(yè)，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量根本平衡，結(jié)構(gòu)根本合理，價(jià)格根本穩(wěn)定。到2021年，根本建立適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)健康開展的長效運(yùn)行機(jī)制，完善適應(yīng)不同層次需求的住房供給體系，構(gòu)建適應(yīng)蘄春縣情的住房保障體系。今后五年房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增幅要保持11%以上；住房商品化率要到達(dá)90%以上，住房成套率90%以上，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積高于全國平均水平；在漕河規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)兩至三個(gè)占地100畝以上的標(biāo)準(zhǔn)化住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)商品住宅小高層和框架結(jié)構(gòu)的突破。加大房地產(chǎn)業(yè)開展的開放力度，引進(jìn)名優(yōu)企業(yè)打造精品小區(qū)新理念，逐步提升我縣住宅小區(qū)的規(guī)模和檔次。第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理——加快住房建設(shè)步伐，加快改善市民居住條件。

——合理確定房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，優(yōu)化房地產(chǎn)

開發(fā)的空間結(jié)構(gòu)。

——搞好小區(qū)綜合配套，實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境舒適化?！_展節(jié)能省地住宅，著力住宅消費(fèi)的節(jié)約化?！哟蠓康禺a(chǎn)開發(fā)力度，把房地產(chǎn)業(yè)培育成縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理“十一五〞期間住房建設(shè)主要措施〔一〕調(diào)控市場(chǎng)供求——發(fā)揮土地調(diào)控作用，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。優(yōu)先落實(shí)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房〔含廉租住房〕土地供給，其土地供給量占全縣居住用地供給總量的比重不低于70%。停止城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)私房用地供給，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供給。蘄漕、橫漕主干道兩側(cè)200—1000米內(nèi)禁止新增私人建設(shè)用地。針對(duì)社會(huì)不同收入家庭，不同購置對(duì)象的住房需求，構(gòu)建住房梯度供給結(jié)構(gòu)，建立以普通商品住房為主體，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為保障，解決不同收入家庭住房問題的多層次、多渠道、多形式的供房供給體系，年度商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%。在限套型、限房價(jià)的根底上，通過競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房價(jià)的方法，以招拍掛的方式確定開發(fā)單位?！侠砜刂撇疬w規(guī)模，減少被動(dòng)性住房需求。加強(qiáng)拆遷方案管理，合理控制拆遷規(guī)模和進(jìn)度。認(rèn)真落實(shí)安置房源和補(bǔ)償政策，嚴(yán)格拆遷管理，整頓拆遷市場(chǎng)，標(biāo)準(zhǔn)拆遷行為，維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益?！_展二手房市場(chǎng)。加快住房二手房市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)速度，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供給，有效鼓勵(lì)居民賣舊房換新房，改善居住條件。第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理〔二〕優(yōu)化空間布局——推進(jìn)居住小區(qū)建設(shè)。適應(yīng)新的城市功能布局，重點(diǎn)推進(jìn)夏漕、南門畈、付畈、楓樹林、吳莊、十里畈、豁口等七大居委會(huì)〔社區(qū)〕的商品住宅小區(qū)建設(shè)。在遠(yuǎn)城區(qū)重點(diǎn)啟動(dòng)蘄州、赤東、橫車、劉河等重點(diǎn)城鎮(zhèn)的住宅建設(shè)?！獏^(qū)域科學(xué)協(xié)調(diào)開展。根據(jù)經(jīng)濟(jì)開展規(guī)律，圍繞“一心兩帶〞〔漕河、蘄漕、橫漕〕，主抓“兩區(qū)三園四小區(qū)〞〔蘄春李時(shí)珍生物醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、蘄春經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；漕河城東、九棵松、蘄州二里湖工業(yè)園；赤東十大垅、劉河、蘄州銀山、八里湖工業(yè)小區(qū)〕，建設(shè)四大板塊〔漕河—赤東、蘄州—八里、橫車—九棵松、漕河—?jiǎng)⒑印?，形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)走廊〔九棵松—漕河—蘄州〕的規(guī)劃格局，使住房建設(shè)形成以集中規(guī)模開展為主導(dǎo)，居民向小區(qū)集中，農(nóng)民向集鎮(zhèn)和中心村集中的良好態(tài)勢(shì)?！獙?shí)施舊城改造。對(duì)城鎮(zhèn)危舊房進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)現(xiàn)行城市規(guī)劃要求和房屋文化價(jià)值、結(jié)構(gòu)狀況，按照保存一批、置換一批、拆建一批的方式實(shí)施舊城改造。圍繞整合資源、提升功能、改善環(huán)境，重點(diǎn)實(shí)施漕河一居民、二居民、新建等城中村和雷溪河兩岸改造建設(shè)，對(duì)蘄州城等優(yōu)秀歷史實(shí)行保護(hù)性改造。第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理〔三〕加強(qiáng)住房保障——標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與銷售管理。在漕河城區(qū)征用土地50畝，在蘄州征地20畝，搞好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，確保經(jīng)濟(jì)適用房真正用于保障收入較低住房較困難的家庭。嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)控制戶型面積，全面推行經(jīng)濟(jì)適用住房購房資格審批、公示制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售與拆遷安置工作的銜接，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格審批與監(jiān)管?！哟罅庾》勘Ｕ狭Χ取Ｖ贫ǔ雠_(tái)?蘄春縣城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理實(shí)施方法?，將解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障工作納入政府年度考核管理目標(biāo)。通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金核減等形式，對(duì)人均住房面積在10m2以下的最低收入家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，根本消除全縣住房困難。堅(jiān)持以財(cái)政預(yù)算為主，多渠道籌措廉租住房資金。落實(shí)一定比例土地出讓凈收益和提取局部住房公積金增值收益作為廉租住房資金來源，用于廉租住房補(bǔ)貼。實(shí)施對(duì)全縣破舊直管公房的改造、改建，構(gòu)建面向孤、老、病、殘及急需救助特困家庭的配房租賃，面向承租公有住房最低收入家庭的租金核減，面向一般住房困難最低收入家庭的租金補(bǔ)貼的根本住房保障格局。第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理〔四〕標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)秩序——完善市場(chǎng)監(jiān)管體系。按照指標(biāo)科學(xué)、渠道暢通、分析準(zhǔn)確、發(fā)布及時(shí)、信息全面的要求，建立一套房地產(chǎn)信息反響系統(tǒng)；按照構(gòu)建優(yōu)化開展環(huán)境、簡化工作程序、提高辦事效率、增加透明度、強(qiáng)化責(zé)任制的原那么，實(shí)現(xiàn)交易與產(chǎn)權(quán)管理一體化；按照規(guī)?；?、專業(yè)化、連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化的開展趨勢(shì)，培育覆蓋全縣的房地產(chǎn)中介效勞網(wǎng)絡(luò)?！訌?qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)管。繼續(xù)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)清理整頓，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行?蘄春縣房地產(chǎn)開發(fā)管理方法?，依法依規(guī)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)，按照規(guī)劃控制性要求，嚴(yán)格規(guī)劃許可證、施工許可證和預(yù)售許可證審核監(jiān)管，依法查處違法違規(guī)行為?！⒎康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布和監(jiān)測(cè)分析制度。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息收集、發(fā)布和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析機(jī)制，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等部門定期全面、準(zhǔn)確地向社會(huì)公布有關(guān)預(yù)售商品住房和現(xiàn)售商品住房等商品住房交易的相關(guān)信息。堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，客觀公正地報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，為縣委、縣政府客觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)提供決策依據(jù)，引導(dǎo)廣闊群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念，推行梯度消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)信息資源共享。依法查處提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)場(chǎng)公平、有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理〔五〕提升住宅品質(zhì)——加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，提高住宅綜合品質(zhì)。加強(qiáng)住宅小區(qū)的供水、供電、供氣、排水、郵電、通信、交通、商網(wǎng)、文化、教育等配套設(shè)施建設(shè)及管理工作，按系統(tǒng)集成模式集中組織建設(shè)，完善配套功能；提高住宅的適用性、節(jié)能性、平安性、耐久性、環(huán)境性和經(jīng)濟(jì)性，努力實(shí)現(xiàn)商品住宅大規(guī)模、小高層、框架結(jié)構(gòu)的三大突破?！⒂行ПO(jiān)管機(jī)制，大力推行建筑節(jié)能。控制與建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)配套的標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)，積極開展建筑節(jié)能關(guān)鍵技術(shù)、可再生能源應(yīng)用技術(shù)工程的示范和推廣活動(dòng)；對(duì)不符合節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地和環(huán)境保護(hù)要求及質(zhì)量低劣的產(chǎn)品實(shí)行強(qiáng)制淘汰?！眄樜飿I(yè)管理體制，創(chuàng)新住宅消費(fèi)效勞。理順物權(quán)關(guān)系，推動(dòng)市場(chǎng)主體到位，積極扶植物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新效勞內(nèi)容和方式，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理開展，樹立企業(yè)運(yùn)行市場(chǎng)化、管理面推行物業(yè)管理行為，提升物業(yè)管理水平。第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理〔六〕促進(jìn)產(chǎn)業(yè)開展——改善產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境，提高產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模。遵循房地產(chǎn)業(yè)開展規(guī)律，理順管理體制，公開辦事程序和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簡化各項(xiàng)審批手續(xù)，提高工作效率，切實(shí)改善和優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的開展軟環(huán)境；進(jìn)一步清理整頓土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大依法處置閑置土地力度；開放房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，引進(jìn)名優(yōu)企業(yè)，培育和壯大縣內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)開展?！涌鞂?shí)施土地儲(chǔ)藏，加大城鎮(zhèn)建設(shè)投入。按照合理布局、有序推進(jìn)的要求，認(rèn)真做好土地儲(chǔ)藏工作，拓寬融資渠道，多渠“十一五〞期間全縣住房建設(shè)用地。第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析二、住宅市場(chǎng)局部武漢宏源和房地產(chǎn)代理第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析本工程位于名品一條街漕河大道中段，北臨商業(yè)百貨一條街蘄陽中路，南北貫穿老城區(qū)繁華地帶，東接新城區(qū)。屬于老城區(qū)繁華地段。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理〔一〕漕河地區(qū)住房現(xiàn)狀。2005年底，漕河地區(qū)現(xiàn)有常住人口15.4萬人，住房建筑面積556萬m2，其中私人建房227.45萬m2，商品住宅164萬m2，房改房119.16萬m2,人均住房面積36.13m2；鄉(xiāng)鎮(zhèn)〔辦〕人口81.69萬人，住房建筑面積2605萬m2，人均住房面積31.88m2。第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理〔二〕住房預(yù)期需求?！笆晃濞暷?，全縣城鎮(zhèn)化率將到達(dá)40%以上，漕河城區(qū)開展為17.4平方公里，全縣人口將超過100萬人，其中城鎮(zhèn)居民到達(dá)30萬人以上。規(guī)劃期內(nèi)需新增住房269萬平方米，其中商品住房100萬平方米，政策性住房〔經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房〕12萬平方米，其它類型住房157萬平方米。第一局部：市場(chǎng)調(diào)研分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理小結(jié)蘄春縣房地產(chǎn)整體市場(chǎng)開展滯后，作為本縣政治經(jīng)濟(jì)文化中心所在地的漕河地區(qū)，房地產(chǎn)也還屬于開展的初級(jí)階段，開發(fā)規(guī)模劃，設(shè)計(jì)理念，節(jié)能創(chuàng)新以及物業(yè)管理等都相對(duì)滯后。同時(shí)，隨著城市劃進(jìn)程的不斷推進(jìn)，舊城改造的步伐不斷加快，住房需求將日趨旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)孕育著巨大的開展機(jī)遇。作為漕河地區(qū)首個(gè)大型舊城改造工程，必將迎來歷史性的開展機(jī)遇。我們期待與蘄春中航港房地產(chǎn)開發(fā)公司精誠合作共同打造出漕河地區(qū)乃至整個(gè)黃岡地區(qū)精品樓盤。第二局部：工程分析武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析一、區(qū)位價(jià)值武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析省委、省政府作出了積極構(gòu)建“1+8〞武漢城市圈的重大戰(zhàn)略決策，蘄春作為武漢城市圈黃岡地區(qū)的重要城市，必須主動(dòng)接軌，借梯登高，全面推動(dòng)蘄春城市跨越式開展。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析二、工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析總用地面積：------㎡總建筑面積：------㎡容積率：------建筑密度：------%綠地率：------%停車位：------個(gè)總戶數(shù)：------戶武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析三、地理位置武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析地理位置:該工程位于蘄河大道中段，北鄰蘄陽中路，豁口路行政幅員:該版塊位于蘄春縣漕河區(qū)舊城改造區(qū)。南北鄰蘄陽中路和豁口路CBD北東西南貫穿蘄河大道名品一條街西至老城舊城改造區(qū)東及蘄春新城區(qū)，接３０６省道直通黃州武穴大橋武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析四、用地情況武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析工程地塊呈正方形，一面臨街，地勢(shì)平整，局部拆遷已完成進(jìn)入施工階段，臨街局部有待拆遷。地塊周邊人口密集，商業(yè)氣氛濃厚，生活配套比較齊全，臨街局部可開發(fā)成商住樓，引進(jìn)大型商場(chǎng)超市，小區(qū)內(nèi)部可打造高檔生活社區(qū)，可塑性強(qiáng)，完全可打造成蘄春標(biāo)志性樣板社區(qū)。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析五、工程的資源整合武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析1、舊城改造整治大幕開啟，漕河開發(fā)方興未艾武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析2、房地產(chǎn)開發(fā)迎來歷史性機(jī)遇蘄春縣政府“十一五〞規(guī)劃將房地產(chǎn)作為蘄春支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)在蘄春才剛剛起步,起點(diǎn)低,開發(fā)規(guī)模小,工程綜合素質(zhì)低，物業(yè)管理落后，房地產(chǎn)開發(fā)必將迎來歷史性開展機(jī)遇。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析3、與商業(yè)資源的整合運(yùn)用好本工程商業(yè)局部的資源，引入大型商業(yè)連鎖超市，如武商量販店，中百倉儲(chǔ)等，必將帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)商業(yè)開展邁向更高的臺(tái)階，提升本地區(qū)乃至全縣的整體形象和檔次，進(jìn)而有效提升樓盤人氣，提高住宅價(jià)值。4、利用新工藝、新材料，推廣節(jié)能環(huán)保，提升產(chǎn)品品質(zhì)。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析5、整合籌劃、設(shè)計(jì)力量引進(jìn)前期籌劃，科學(xué)定位、精心設(shè)計(jì)，增強(qiáng)樓盤賣點(diǎn)，提高住宅房型舒適性、適銷性，廣泛吸引人氣。6、與事件營銷策略整合事件營銷策略有三大功能：吸引更多人到現(xiàn)場(chǎng)、豐富工程品牌內(nèi)涵、制造注意力和新聞話題。本工程可運(yùn)用時(shí)間營銷包括：工程慶典活動(dòng)〔奠基、封頂、開盤、竣工等〕，公益活動(dòng)、行業(yè)論壇、造勢(shì)活動(dòng)等。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析六、工程SWOT分析owST武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析1、優(yōu)勢(shì)分析----地段優(yōu)勢(shì)：緊鄰漕河大道主干道，北接蘄陽中路，交通便捷。----區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地處老城區(qū)，商業(yè)氣氛農(nóng)厚，周邊配套齊全。----工程可塑性強(qiáng)：規(guī)模大，高層建筑有很強(qiáng)可塑性，規(guī)劃、設(shè)計(jì)得當(dāng)，可以賦予產(chǎn)品很大魅力價(jià)值。

武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析2、劣勢(shì)分析----周邊環(huán)境：拆遷還在進(jìn)行中，周邊環(huán)境欠佳，對(duì)一期銷售造成一定影響，對(duì)打造高檔住宅形成阻力；----北鄰漕河排污渠，視覺形象差，夏季味道難聞；----物業(yè)形態(tài)單一，為全高層住宅，可選擇余地較小。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析3、時(shí)機(jī)點(diǎn)分析----政府規(guī)劃：舊城改造，符合政府“十一五〞規(guī)劃----產(chǎn)品時(shí)機(jī)：我們可以充分的分析與了解市場(chǎng)，從而設(shè)計(jì)出全新的產(chǎn)品，打造漕河精品樓盤，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)性。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析4、威脅點(diǎn)分析----市場(chǎng)威脅：經(jīng)濟(jì)開展滯后，人均收入水平低，消費(fèi)觀念落后；----工程威脅：目標(biāo)客戶群單一，打造高端住宅有一定的風(fēng)險(xiǎn)；----產(chǎn)品層面：高層住宅因?yàn)楣珨偯娣e大，物業(yè)管理費(fèi)高，市場(chǎng)需要一個(gè)引導(dǎo)、接受的過程。----政策層面：收縮銀根的金融政策，加息周期，置業(yè)門檻的提高，二次置業(yè)契稅的提高等等對(duì)樓市來說是一種威脅和挑戰(zhàn)。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析對(duì)策

[做高品質(zhì)的產(chǎn)品][引領(lǐng)市場(chǎng)消費(fèi)][創(chuàng)名牌樹立標(biāo)榜樓盤]武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析七、工程分析結(jié)論武漢宏源和房地產(chǎn)代理第二局部：工程分析1、我們的優(yōu)勢(shì)我們對(duì)市場(chǎng)的長期跟蹤和深入的了解，是我們的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，是別人所不具備的；2、工程的優(yōu)勢(shì)自身的高品質(zhì)、大環(huán)境是工程很大的優(yōu)勢(shì)，為工程提供了巨大的升值潛力。3、開展思路把握開展機(jī)遇，打造精品樓盤，創(chuàng)全新營銷模式，引領(lǐng)市場(chǎng)消費(fèi)------以創(chuàng)立高檔聞名社區(qū)為主題，營造平安和諧社區(qū)為契機(jī)，形成獨(dú)特賣點(diǎn)，加大宣傳力度，結(jié)合我門全新的營銷理念打造出蘄春第一樓盤品牌，也為中航港公司創(chuàng)造良好的品牌效應(yīng)。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第三局部：工程開展定位及命名武漢宏源和房地產(chǎn)代理定位思路市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后項(xiàng)目資源目標(biāo)尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)城市發(fā)展滯后難以吸引異地客戶區(qū)域歸屬模糊缺乏價(jià)值支撐區(qū)域形象落后區(qū)域的發(fā)展?jié)摿θ宋穆糜螡摿Τ鞘械貥?biāo)重塑城市形象以本地客戶為主跳出小區(qū)域?qū)ふ覂r(jià)值支撐加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新整合外部資源找尋發(fā)展趨勢(shì)塑造領(lǐng)先蘄春形象產(chǎn)品營銷推廣武漢宏源和房地產(chǎn)代理第三局部：工程定位與命名一、市場(chǎng)定位武漢宏源和房地產(chǎn)代理第三局部：工程定位與命名1、定位：城市核心·國際品質(zhì)2、定位理由：本案為高層社區(qū)，與其他樓盤和其他物業(yè)類型比較，其特點(diǎn)就是有氣勢(shì)。本工程開發(fā)的思路就是通過產(chǎn)品品質(zhì)，以及產(chǎn)品展現(xiàn)出來的傾形象，拉開區(qū)域市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，形成個(gè)性鮮明的特色，提升競(jìng)爭(zhēng)力，力做區(qū)域市場(chǎng)的標(biāo)桿樓盤。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第三局部：工程定位與命名3、核心內(nèi)容構(gòu)筑〔1〕硬件方面A、新工藝、新材料：推行節(jié)能材料，如中空玻璃、外墻保溫系統(tǒng)等。B、房型設(shè)計(jì)：適當(dāng)加大客廳開間，引進(jìn)入戶花園概念；C、園林營造：以歐式園林造景，形成立體化園林綠化，包括中心園林、屋頂花園、住宅入戶花園等；D、建筑立面風(fēng)格營造：以復(fù)古歐式建筑外立面亮相，與其他產(chǎn)品形成差異?！?〕軟件方面主要通過主題文化營造，表達(dá)一種標(biāo)桿地位。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第三局部：工程定位與命名二、產(chǎn)品定位提示武漢宏源和房地產(chǎn)代理第三局部：工程定位與命名1、建筑與園林營造重點(diǎn)A、入口及廣場(chǎng)：入口形成廣場(chǎng)，增加標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，表達(dá)樓盤形象。B、中心園林：綠地、高大喬木、羅馬柱、仿歐式雕塑等，做到情景交融。武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理第三局部：工程定位與命名2、戶型建議戶型2×2×12×2×23×2×13×2×24×2×2面積范圍80㎡左右80-90㎡100-120㎡125-135㎡140-150㎡比例15%20%30%30%5%平面設(shè)計(jì)的根本原那么：動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)，充分考慮空調(diào)、熱水設(shè)備、管線布置的合理性及隱蔽性；陽臺(tái)原那么：采用三陽臺(tái)設(shè)計(jì)，客廳主陽臺(tái)、廚房外功能陽臺(tái)、入戶花園。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第三局部：工程定位與命名a、廚、衛(wèi)設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮現(xiàn)代生活用品設(shè)施的分置，設(shè)工作陽臺(tái)；b、平面以客廳為活動(dòng)中心，餐廳要自然采光、通風(fēng)，與客廳分開，且防止餐廳與過道的混合。景觀陽臺(tái)的寬度要足夠，主陽臺(tái)設(shè)置在客廳或者廳側(cè)出陽臺(tái)，北面設(shè)置工作陽臺(tái)；c、房型設(shè)計(jì)引進(jìn)入戶花園，提高樓盤品位；d、強(qiáng)調(diào)廳、廚面寬要足夠，便于現(xiàn)代家庭之功能布置；e、戶內(nèi)各功能區(qū)設(shè)計(jì)應(yīng)全部為自然通風(fēng)、采光，防止暗衛(wèi)、暗廚存在；f、單元入口設(shè)大堂〔門廳〕，提升居住品位；g、根據(jù)蘄春氣候，采光面要適當(dāng)加大，通過外飄窗、轉(zhuǎn)角飄窗等延展采光面，增加室內(nèi)可利用面積；h、頂層不設(shè)置或者少設(shè)置復(fù)式樓；設(shè)置復(fù)式樓要加大露臺(tái)面積，減少建筑面積；或者買一層送一層，贈(zèng)送閣樓面積。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第三局部：工程定位與命名3．智能化系統(tǒng)及物業(yè)管理智能化系統(tǒng)設(shè)置以實(shí)用性，平安性為原那么，實(shí)現(xiàn)平安防護(hù)自動(dòng)化，通訊自動(dòng)化。本案智能化系統(tǒng)由如下系統(tǒng)組成：紅外線邊防監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)。物業(yè)管理建議建立全方位，人性化的物業(yè)管理效勞，請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司作為物管參謀，建議提供入口設(shè)置形象保安，提供24小時(shí)保安效勞，保潔效勞、有償家政效勞、會(huì)所效勞。武漢宏源和房地產(chǎn)代理產(chǎn)品創(chuàng)新建議創(chuàng)新藍(lán)海降低市場(chǎng)價(jià)格敏感度——藍(lán)海戰(zhàn)略，是使產(chǎn)品具有原創(chuàng)性、獨(dú)創(chuàng)性，從而形成產(chǎn)品品質(zhì)、形式上的稀缺性，從而提高產(chǎn)品(的議價(jià)表現(xiàn)，提高利潤率表現(xiàn)。而紅海戰(zhàn)略是形容同質(zhì)產(chǎn)品之間的以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主要特征的競(jìng)爭(zhēng)格局。武漢宏源和房地產(chǎn)代理開展方向1、深圳贈(zèng)送面積方法匯總深圳最早開始、最盛行贈(zèng)送面積的城市，因此對(duì)武漢存在較大的借鑒意義。比方：集合住宅贈(zèng)送：入戶花園、凸窗、衣柜、露臺(tái)、陽臺(tái)等；零干擾、全贈(zèng)送“挑高空中院館〞；從送面積，到送房間。2、戶型結(jié)構(gòu)創(chuàng)新使產(chǎn)品形式具有稀缺性在北京、上海、深圳等地，出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，使產(chǎn)品具有了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，從而保證較高利潤率的表現(xiàn)：出電梯即私家空間：雙門電梯+空中前院；大降板式空中內(nèi)庭：實(shí)現(xiàn)在空中種植大樹；全天候窗戶：上沿；武漢宏源和房地產(chǎn)代理增加產(chǎn)品創(chuàng)新雙開門電梯形成私人花園，空中“四合院〞武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢武漢宏源和房地產(chǎn)代理【贈(zèng)送入墻衣柜2~4㎡

】【可加蓋房子的挑高露臺(tái)17~25㎡

】挑高三個(gè)層高的陽臺(tái)，面積贈(zèng)送生態(tài)景觀住宅大堂外立面創(chuàng)新武漢宏源和房地產(chǎn)代理第三局部：工程定位與命名三、工程命名武漢宏源和房地產(chǎn)代理第三局部：工程定位與命名1、占據(jù)公眾資源，樓未出已名冠全城；2、傳播效率高，降低創(chuàng)播本錢；

3、符合地域?qū)嶋H，也符合新生代心理需求；4、尊貴、大氣，利于拔高工程形象；

5、點(diǎn)出工程特質(zhì)，提升樓盤檔次武漢宏源和房地產(chǎn)代理

中航港·國際城市花園第三局部：工程定位與命名漕河國際城市花園漕河國際備選案名：武漢宏源和房地產(chǎn)代理工程屬性定位

中航港·國際城市花園

都市主流文化社區(qū)國際——說明工程高品質(zhì)屬性；都市——營造現(xiàn)代都市氣息；主流文化——引領(lǐng)蘄春主流文化與開展潮流；——成為蘄春城市標(biāo)簽，引領(lǐng)現(xiàn)代生活潮流；——提升工程形象，創(chuàng)造蘄春首席品質(zhì)樓盤。武漢宏源和房地產(chǎn)代理工程形象定位中航港·國際城市花園高層生活·典范社區(qū)在蘄春買房，要看代表作，看典范；

它屬于新蘄春人，是蘄春乃至整個(gè)黃岡地區(qū)的財(cái)富和驕傲是蘄春的城市標(biāo)簽武漢宏源和房地產(chǎn)代理第三局部：工程定位與命名武漢宏源和房地產(chǎn)代理中航港·國際城市花園武漢宏源和房地產(chǎn)代理中航港國際城市花園武漢宏源和房地產(chǎn)代理中航港國際城市花園武漢宏源和房地產(chǎn)代理中航港·國際城市花園武漢宏源和房地產(chǎn)代理中航港·國際城市花園武漢宏源和房地產(chǎn)代理中航港·國際城市花園武漢宏源和房地產(chǎn)代理中航港·國際城市花園武漢宏源和房地產(chǎn)代理中航港·國際城市花園武漢宏源和房地產(chǎn)代理中航港·國際城市花園武漢宏源和房地產(chǎn)代理中航港·國際城市花園第四局部：整合營銷策略武漢宏源和房地產(chǎn)代理營銷策略引導(dǎo)流程目的：營銷成功條件：區(qū)位優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（已定）價(jià)格優(yōu)勢(shì)（性價(jià)比）營銷優(yōu)勢(shì)。。。強(qiáng)調(diào)本區(qū)域限制：其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)部強(qiáng)手云集核心優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品價(jià)值資源優(yōu)勢(shì)展示項(xiàng)目－園林、建筑事件營銷（系列論壇、廣告）如何做？契機(jī)擴(kuò)張效能找圈子專家論道媒體資源

積累轉(zhuǎn)化客戶資源廣告置地會(huì)活動(dòng)賣點(diǎn)釋放銷售執(zhí)行整個(gè)市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn)客戶意向客戶成交客戶意見領(lǐng)袖武漢宏源和房地產(chǎn)代理營銷總思路效勞營銷客戶營銷體驗(yàn)營銷武漢宏源和房地產(chǎn)代理效勞營銷效勞營銷：銷售人員效勞+物業(yè)效勞+全員效勞1、銷售人員的專業(yè)貼心效勞2、將物業(yè)管理所涵蓋的業(yè)主效勞、現(xiàn)場(chǎng)保潔、平安護(hù)衛(wèi)等延伸到銷售現(xiàn)場(chǎng)，以物業(yè)效勞延伸到銷售現(xiàn)場(chǎng)〔比方主動(dòng)為看樓客戶的車輛提供前擋遮陽布、小提示卡片等〕提高工程價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)。3、與客戶接觸的其他相關(guān)部門人員的效勞意識(shí)。武漢宏源和房地產(chǎn)代理客戶營銷1、建立自己的客戶效勞組織，如“中航港城市精英會(huì)〞。2、組織客戶組織進(jìn)行公益性活動(dòng)，擴(kuò)大客戶組織的社會(huì)影響力。3、核心策略：客戶營銷，盤活存量，將業(yè)主和會(huì)員變成營銷的主角讓他們?nèi)鞑?、體驗(yàn)，而真正的營銷人員，只成為幕后操作者。4、推行金牌客戶行動(dòng)：老客戶推薦購置積分的連鎖獎(jiǎng)勵(lì)方案，形成與高端小眾的聯(lián)系渠道，合理開發(fā)客戶資源；〔具體方案另附〕5、開展小區(qū)業(yè)主互動(dòng)：見微知著，以人性化的物業(yè)管理、業(yè)主之間等的系列故事，突出小區(qū)家庭、親情、和諧的精神內(nèi)涵。也可以開展所有小區(qū)的業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)、文化周、兒童藝術(shù)節(jié)等。植物領(lǐng)栽方案，道路、園區(qū)有獎(jiǎng)命名方案；總之，改變過去單純的優(yōu)惠和推介，與客戶互動(dòng)少，客戶參與程度低的營銷情況；將活動(dòng)與客戶連接起來，需要加強(qiáng)客戶維系和跟蹤，給予客戶高端人群生活體驗(yàn)。武漢宏源和房地產(chǎn)代理1、現(xiàn)場(chǎng)展示必須到位，不到位寧可不公開。

包括樣板房、看樓通道、樣板園林的布置、2、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理3、用有昭示力的展示打動(dòng)客戶、提高客戶信心。武漢宏源和房地產(chǎn)代理體驗(yàn)營銷第四局部：整合營銷策略一、目標(biāo)客戶定位武漢宏源和房地產(chǎn)代理年齡：以35－45歲為主家庭人口：2~3人置業(yè)動(dòng)機(jī)：以二次置業(yè)為主來源：客戶定位二次置業(yè)為主的當(dāng)?shù)乜蛻羲綘I企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中層以上管理人員本地投資兼自住人士遷入蘄春的企業(yè)的職工想在蘄春安家的外地人市區(qū)及外地的投資者武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略二、價(jià)格定位武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略1、定價(jià)策略為適應(yīng)本案的前期推廣引爆市場(chǎng)這一要求，應(yīng)最大限度發(fā)揚(yáng)本案的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，即突出性價(jià)比，以最大范圍和成功率鎖定前期客戶群，以建立客戶網(wǎng)群。本案定價(jià)策略采取低開高走或中價(jià)策略。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略根據(jù)市場(chǎng)售價(jià)，結(jié)合本工程的實(shí)際情況，本工程入市均價(jià)多層１５００元/m2左右。高層１８８０元/m2左右武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略A.優(yōu)惠條款:內(nèi)部認(rèn)購期間：〔1〕落大定的客戶可享受內(nèi)部認(rèn)購價(jià)?！?〕一次性付款客戶額外98折優(yōu)惠，銀行按揭可享受99折優(yōu)惠?！?〕持置業(yè)金卡的客戶可額外優(yōu)惠10000元整。2、優(yōu)惠條款與付款方式:武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略公開銷售期間： 〔1〕兩個(gè)或兩個(gè)以上客戶搭車購房可以享受優(yōu)惠幅度1.5%-2%?！?〕老業(yè)主介紹新業(yè)主，每介紹成功一個(gè)，舊業(yè)主可享受1年的物業(yè)管理費(fèi)，新業(yè)主可享受半年的物業(yè)管理費(fèi)?！?〕購置3套以上的團(tuán)體、機(jī)關(guān)可享受優(yōu)惠1%-2%。〔4〕一次性付款可享受98折優(yōu)惠?！?〕銀行按揭可享受99折優(yōu)惠。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略B．付款方式原那么：各種付款方式現(xiàn)值相等〔1〕一次性付款：98折大定：人民幣壹萬元整付款進(jìn)度：交納定金，一星期內(nèi)簽署?商品房預(yù)售合同?合同當(dāng)天付全部房款?！?〕銀行按揭付款：99折大定：人民幣壹萬元整付款：交納定金，一星期內(nèi)簽署?商品房預(yù)售合同?提交銀行貸款資料，合同當(dāng)天付清首期款。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略3、本案的價(jià)格策略運(yùn)用本案價(jià)格策略的運(yùn)用依然采用“低開高走〞的一套成熟的，穩(wěn)步獲利的價(jià)格策略模式，低開的目的是為了吸引市場(chǎng)的視線，其線路是為了提升價(jià)格。在低開高走的過程中主要是控制價(jià)格和戶型，樓層的配比，價(jià)格的控制主要是調(diào)價(jià)頻率和調(diào)價(jià)幅度。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略價(jià)風(fēng)格節(jié)頻率的關(guān)鍵是虛實(shí)轉(zhuǎn)換，每次調(diào)價(jià)后物業(yè)總有一種市場(chǎng)的瞬間斷層，難以圓整的市場(chǎng)曲線。沒有市場(chǎng)客戶積累根底面主觀調(diào)價(jià)，不僅會(huì)影響購置人氣，并且會(huì)直接影響成交：沒有導(dǎo)入要領(lǐng)，價(jià)風(fēng)格高后前期客戶會(huì)有積極影響，但對(duì)洽淡客戶也有一定副作用；只有在市場(chǎng)相對(duì)熱銷的前提下，才能進(jìn)行調(diào)價(jià)，即使有虛的成份，也可逐級(jí)盤實(shí)。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略價(jià)風(fēng)格節(jié)幅度的關(guān)鍵是：為市場(chǎng)供求的根底上實(shí)際價(jià)格跳點(diǎn)，每種房型銷售3套，剩下的貨量在原價(jià)根底上均上漲1.5%-2%。調(diào)價(jià)的要點(diǎn)是：小幅頻漲。一般每次為1.5%-2%，調(diào)價(jià)新近幾天，可配以適當(dāng)折扣等促銷策略，作為價(jià)格局部過渡，有新生客源流時(shí)，再撤銷折扣。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略“高走〞的途徑有兩種，一是前期銷售等級(jí)較差房型先以低價(jià)上市，逐步推出銷售等級(jí)較好的房型，價(jià)位逐步上揚(yáng)；二是同一銷售等級(jí)，同一房型不同樓層單元采用每3套“跳點(diǎn)〞一次的方式，價(jià)位逐步攀升，獲取利潤最大化，并促成客戶盡早成交。在調(diào)價(jià)過程中不能將價(jià)格做空，任意折扣，不能做滿，不留給客戶過多的升值空間，不能做虛，沒有市場(chǎng)購置之根底，不能回落，隨意往下調(diào)。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略三、銷售方案排期武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略1、營銷工作方案與目標(biāo)整個(gè)銷售方案周期預(yù)計(jì)為24個(gè)月，完成總體90%以上的銷售業(yè)績?？傮w分為2021年上半年、2021年下半年、2021年上半年、2021年下半年四個(gè)大的階段，五個(gè)操作步驟進(jìn)行：武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略預(yù)熱期：2021年1月登記認(rèn)購期：2021年1-3月開盤、第一次公開出售：2021年3月旺銷期一：2021年4-6月延續(xù)期一：2021年8月—2021年2月第二次公開出售：2021年3月旺銷期二：2021年4月—6月延續(xù)期期二：2021年8月—2021年2月武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略〔1〕預(yù)熱期：2021年1月

預(yù)熱期以形象推廣為準(zhǔn)武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略〔2〕登記認(rèn)購期：2021年1-3月本階段的任務(wù)是對(duì)意向客房登記、交認(rèn)購金、簽署認(rèn)購意向書，做到“厚積薄發(fā)〞，以保證開盤銷售的轟動(dòng)效應(yīng)，客戶登記按照“中航港城市精英會(huì)〞會(huì)員模式發(fā)展，要點(diǎn)是會(huì)籍、會(huì)刊、會(huì)員卡以及會(huì)員購房優(yōu)惠。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略〔3〕開盤、第一次公開出售：2021年3月針對(duì)前期認(rèn)購客戶數(shù)量，拿出適量房源進(jìn)行銷售，以低的價(jià)格，確保開盤形成搶購，在開盤周期結(jié)束前〔開盤起一個(gè)月左右〕，完成30%左右的住宅銷售。開盤組織轟動(dòng)性的開盤活動(dòng)，如車隊(duì)巡游全城、滑翔機(jī)轟鳴天空、現(xiàn)場(chǎng)遍地彩旗、人頭攢動(dòng)、排隊(duì)〔搖號(hào)〕選房等，配合多種媒介宣傳，務(wù)求全城矚目。武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略〔4〕旺銷期一：2021年4-6月延續(xù)開盤熱銷勢(shì)頭，戶外、報(bào)紙、電視、電臺(tái)熱炒開盤熱銷情景，務(wù)必讓人熱血沸騰，然后“緊急加推〞，將銷售熱潮延續(xù)到7月，完成約20%的銷售任務(wù)，累計(jì)到達(dá)50%。武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略〔5〕延續(xù)期一：2021年8月2021年--2月因前期積累客戶根本消化完畢，次階段任務(wù)主要為銷售延續(xù)，以及第二輪的客戶積累，銷售以穩(wěn)定為主。武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略〔5〕尾盤消化期：2021年6月—年底，完成總體90%以上的銷售業(yè)績。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略〔６〕第二次公開出售：2021年3月利用工程樣板房開放、示范景觀全景呈現(xiàn)、準(zhǔn)現(xiàn)房逐步形成的良好時(shí)機(jī)，再次配合公關(guān)活動(dòng)組織公開出售活動(dòng)，為住宅第二次公開出售，在此銷售周期〔約三個(gè)月〕，住宅銷售比例累計(jì)到達(dá)80%。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略2、各階段大致工作概要階段代理公司工作計(jì)劃開發(fā)商配合事項(xiàng)籌備期營銷方案擬定，銷售隊(duì)伍建立與培訓(xùn)，項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)、宣傳冊(cè)、海報(bào)、單張、戶型圖、展板、圍墻等設(shè)計(jì)，賣場(chǎng)及工地現(xiàn)場(chǎng)包裝方案的設(shè)計(jì)和實(shí)施。項(xiàng)目統(tǒng)一說辭建立和前期到訪客戶的接待登記。安排專人和財(cái)務(wù)專員對(duì)接，審定營銷方案和廣告包裝方案并組織發(fā)布，審定銷售統(tǒng)一說辭，售樓部搭建與裝修裝飾登記認(rèn)購期對(duì)意向客房登記、交認(rèn)購金、簽署認(rèn)購意向書，設(shè)計(jì)開盤方案，以保證開盤銷售的轟動(dòng)效應(yīng)。落實(shí)項(xiàng)目“五證”，確保物業(yè)銷售的合法性，房型面積丈量，標(biāo)準(zhǔn)銷售合同條款的擬訂開盤開盤系列廣告的設(shè)計(jì)，協(xié)調(diào)禮儀公司組織開盤儀式，組織好開盤客戶認(rèn)購合同，最大限度促成客戶購買行為確認(rèn)開盤房源和價(jià)格表，邀請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席開盤儀式，安排前期物業(yè)進(jìn)場(chǎng)銷售延續(xù)期系列廣告宣傳計(jì)劃、公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃的擬定，維持開盤銷售熱度，作好客戶的咨詢、來訪接待工作，努力作好銷售工作適量廣告配合尾盤消化期擬訂項(xiàng)目尾盤消化計(jì)劃，組織項(xiàng)目后期銷售工作，協(xié)調(diào)客戶關(guān)系，協(xié)助開發(fā)商交房工作，做好銷售代理合同的善后工作適量廣告配合，做好銷售代理合同的善后工作武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略四、工程推廣策略武漢宏源和房地產(chǎn)代理2021.108.03—08.05品牌鋪墊階段區(qū)域鋪墊階段產(chǎn)品信息階段切入〔散點(diǎn)布局〕聚焦〔聚集能量〕放大〔擴(kuò)散釋放能量〕置地會(huì)運(yùn)作營銷中心投入使用認(rèn)籌活動(dòng)前期階段開盤階段雙喇叭口營銷推廣模式武漢宏源和房地產(chǎn)代理認(rèn)籌工程生活演繹物料價(jià)值觀深化城市核心炒作房展會(huì)媒體平面展設(shè)計(jì)師演講媒體報(bào)道吸納會(huì)員電視廣告〔形象〕物料創(chuàng)新建筑概念詮釋引出中航港品牌研討會(huì)〔創(chuàng)新建筑，制造話題〕媒體介入會(huì)員籌備物料品牌承諾階段〔工程〕品牌承諾階段〔工程〕品牌承諾階段〔工程〕品牌承諾階段〔工程〕第一階段：第二階段：第三階段：第四階段：認(rèn)籌前：認(rèn)籌后：推廣流程示意說明武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略1、設(shè)置多個(gè)售樓部主售樓部應(yīng)設(shè)計(jì)在小區(qū)主入口。副售樓部應(yīng)該在老城區(qū)設(shè)置一個(gè)接待中心，提供看房專車效勞，將有意向客戶及時(shí)帶到現(xiàn)場(chǎng)看房。武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略2、拓寬銷售通路將人員“行銷〞與“坐銷〞結(jié)合，多渠道廣告與宣傳單張、銷使帶客相結(jié)合。3、銷售策略定向銷售A．挖掘公司原有企業(yè)、樓盤客戶等關(guān)系資源，由上層出面，洽談成交群體；B．發(fā)揮職工關(guān)系資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)職工帶來的客戶給予優(yōu)惠。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略4、團(tuán)購公關(guān)尋找團(tuán)購對(duì)象，重點(diǎn)跟蹤有實(shí)力、有形象的企業(yè)，如工程周邊的眾多大型企業(yè)、單位等。5、建立分銷網(wǎng)A．利用營銷代理公司現(xiàn)有客戶資源。B．鼓勵(lì)已購客戶帶新客戶，在原有價(jià)格根底上給予折扣優(yōu)惠。C．以會(huì)員方式建立客戶資源中心，定期發(fā)放宣傳資料，對(duì)重點(diǎn)潛在對(duì)象定期問候。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略整合銷售A．通過媒體宣傳，吸引客戶參觀現(xiàn)場(chǎng)〔建立客戶登記制度和跟蹤制度〕B．通過銷使發(fā)單方式擴(kuò)大客戶資源。C．通過房展會(huì)等SP促銷活動(dòng)，樹立企業(yè)形象和品牌，拉攏猶豫客戶。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略客服客管A、戶口問題B、公積金貸款問題C、重大節(jié)假日的公關(guān)活動(dòng)方法〔回饋業(yè)主〕D、一些業(yè)主關(guān)心的話題講座〔物業(yè)管理、裝修建材、投資等〕武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略5、媒體組合策略A、媒體總策略為————針對(duì)工程認(rèn)知：采取圍墻、道旗、導(dǎo)示牌、廣告牌、售樓中心、營銷廣場(chǎng)、樣板間包裝、電臺(tái)電視，直郵、公交車站廣告、房展會(huì)或其它定點(diǎn)場(chǎng)所派發(fā)資料等形式針對(duì)形象推廣：采取報(bào)紙軟性廣告、平面廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告或電視廣告形式針對(duì)公關(guān)活動(dòng)：以公關(guān)活動(dòng)、報(bào)紙新聞為主要形式針對(duì)售賣信息：以宣傳單張、道路條幅、電視廣告為主武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略B、廣告組合策略為————報(bào)紙廣告：以?楚天都市報(bào)?為主。廣告版面大小搭配，開盤等重要節(jié)點(diǎn)投入半版廣告，平時(shí)以小塊廣告為主。電臺(tái)廣告：選擇黃岡電臺(tái)進(jìn)行有效投放。電視廣告：選擇黃岡收視率最高的頻道播放。網(wǎng)絡(luò)廣告：有工程的專業(yè)網(wǎng)站，在蘄春熱線、黃岡房產(chǎn)網(wǎng)連接。戶外廣告：選擇漕河大道、蘄陽中路等人群較集中的市中心投放。車身廣告：看房專車設(shè)置車身廣告，同時(shí)投放一定市內(nèi)公交車身廣告，的士車身廣告。道旗包裝：沿蘄河大道一帶，道路兩邊設(shè)置電線桿宣傳旗。武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略C、工程現(xiàn)場(chǎng)包裝圍墻：墻面設(shè)計(jì)噴繪，工程Logo主題訴求畫面。施工區(qū)：全部用鐵板墻圍合，刷上統(tǒng)一油漆色，插彩旗哄托氣氛。園林環(huán)藝區(qū)——設(shè)各類不銹鋼藝術(shù)牌和物業(yè)管理牌飾。設(shè)置特色休閑桌、椅〔鐵、石、木均可，具體再定〕道路走向——設(shè)藝術(shù)指路牌和工程分區(qū)指示牌配套設(shè)施——設(shè)配套設(shè)施解說牌武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略入口區(qū)形象包裝①售樓部方位藝術(shù)導(dǎo)示牌②物業(yè)管理形象效勞：安管崗?fù)ぁ④囄还芾恝郗h(huán)藝花卉組織④入口公建局部外墻、頂層懸掛廣宣彩旗武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略D、售樓部包裝① 外部包裝：室外環(huán)藝景點(diǎn)裝飾室外休閑桌椅外墻局部與外玻局部裝飾武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略②內(nèi)部包裝功能分區(qū)：禮賓區(qū)〔前臺(tái)資料、禮品發(fā)放〕：模型、智能化設(shè)備演示區(qū)、看板、洽談區(qū)、簽約區(qū)內(nèi)部裝飾：采用科技材料、盆景植被裝飾等、注意燈光效果。武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略E、銷售手段包裝① 硬件類·兩部看房專車，車身噴繪廣告·售樓部內(nèi)多媒體演示系統(tǒng)·背景音樂系統(tǒng)②軟件類·銷售專業(yè)化效勞·工作人員專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)建設(shè)武漢宏源和房地產(chǎn)代理第四局部：整合營銷策略五、樣板房裝修參考武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理武漢宏源和房地產(chǎn)代理第五局部：營銷運(yùn)作及組織管理武漢宏源和房地產(chǎn)代理第五局部：運(yùn)作與組織管理一、銷售隊(duì)伍構(gòu)架武漢宏源和房地產(chǎn)代理第五局部：運(yùn)作與組織管理1、營銷導(dǎo)向戰(zhàn)略系統(tǒng)的建立在房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)價(jià)值鏈中，銷售是最致命的一環(huán)，它直接關(guān)系到企業(yè)本錢的回籠，利潤的兌現(xiàn)，以及開發(fā)商前期所作的各項(xiàng)努力能否直接表達(dá)為效益，銷售就是盈利的連接點(diǎn)。因而，作為銷售工作的統(tǒng)籌者和執(zhí)行者，營銷部門在整個(gè)公司運(yùn)作架構(gòu)中應(yīng)處于核心主導(dǎo)的地位，其他部門制訂的工作方案應(yīng)與營銷部門協(xié)調(diào)一致，在方案實(shí)施過程中應(yīng)盡量配合營銷方案的執(zhí)行和實(shí)施。應(yīng)在整個(gè)公司業(yè)務(wù)體系中建立以營銷為導(dǎo)向，銷售任務(wù)為核心的運(yùn)作系統(tǒng)。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第五局部：運(yùn)作與組織管理2、營銷專業(yè)化操作系統(tǒng)的建立為充分發(fā)揮本案優(yōu)勢(shì)，我司將進(jìn)一步完善本案在市場(chǎng)調(diào)研、銷售籌劃、品牌營銷推廣、物業(yè)管理等各方面工作，按照統(tǒng)一的工作和經(jīng)營流程對(duì)工程進(jìn)行制度化、系統(tǒng)化經(jīng)營管理，建立一套專業(yè)化的營銷操作系統(tǒng)。武漢宏源和房地產(chǎn)代理第五局部：運(yùn)作與組織管理3、銷售組織

A、人員架構(gòu)銷售主管1名置業(yè)參謀6名銷售秘書1名置業(yè)參謀4名銷售秘書1名業(yè)務(wù)員5名業(yè)務(wù)員5名銷售主管1名現(xiàn)場(chǎng)分部市區(qū)分部工程經(jīng)理1名武漢宏源和房地產(chǎn)代理第五局部：運(yùn)作與組織管理B、崗位職責(zé)工程經(jīng)理1人⊙負(fù)責(zé)整個(gè)工程的銷售工作，現(xiàn)場(chǎng)管理人員管理其日常工作?！沿?fù)責(zé)本工程銷售控制，合同審核，建立客戶檔案，售后服務(wù)工作。⊙負(fù)責(zé)調(diào)查