土地分析的報(bào)告

土地分析的報(bào)告土地分析的報(bào)告（通用6篇）

土地分析的報(bào)告篇1

近些年來(lái)我院在審理地產(chǎn)案件中，不斷遇到村委會(huì)利用集體土地建住宅樓賣(mài)給本村以外的村民和城市居居而產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，這類案件具有涉及面大、人數(shù)眾多、法律規(guī)定不甚明確的特點(diǎn)，還涉及小城鎮(zhèn)建設(shè)的政策導(dǎo)向與有關(guān)法律規(guī)定的沖突問(wèn)題。因此，如何正確把握法律與政策的關(guān)系，維護(hù)好本地區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定，妥當(dāng)處理此類糾紛，需要仔細(xì)探討。

一、集體土地建住宅樓的背景及基本狀況1993年國(guó)家六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干看法》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內(nèi)開(kāi)展創(chuàng)新型小城鎮(zhèn)活動(dòng)，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發(fā)（1996）69號(hào)文件下發(fā)南京市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市建委《關(guān)于加強(qiáng)南京市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施看法》的通知。這一系列的文件規(guī)定了農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃、管理及實(shí)施的詳細(xì)方法。在這樣一種政策導(dǎo)向下，此項(xiàng)工作在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上全面綻開(kāi)。例如原南京市大廠區(qū)的葛塘鎮(zhèn)（該鎮(zhèn)1996年被省政府評(píng)為示范新型小城鎮(zhèn)）于1995年開(kāi)頭了此項(xiàng)工作，該鎮(zhèn)下轄的鄰近大廠城區(qū)的中山村、欣樂(lè)村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建筑住宅樓73幢，24萬(wàn)平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20賣(mài)給了本村村民，80賣(mài)給外地農(nóng)夫和城鎮(zhèn)居居。這四個(gè)村在興建住宅樓的過(guò)程中一般都辦理了或補(bǔ)辦了下列手續(xù)：1、原南京市大廠區(qū)方案經(jīng)濟(jì)委員會(huì)關(guān)于葛塘鎮(zhèn)各中心村建設(shè)或貿(mào)易貨棧工程建設(shè)的立項(xiàng)報(bào)告的批復(fù)；

2、原南京市大廠區(qū)土地管理局核發(fā)的或補(bǔ)發(fā)的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)通知單”；

3、原南京市大廠區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)的“中心村住宅”或“貿(mào)易貨棧”的紅線圖；

4、原南京市大廠區(qū)葛塘鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的“江蘇省村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證”。四個(gè)村在出賣(mài)3000多套房屋的形式上都采納了與購(gòu)房者簽訂“托付建房協(xié)議”的方式?！巴懈督ǚ繀f(xié)議”的主要內(nèi)容也都明確規(guī)定了村委會(huì)享有土地的全部權(quán)，購(gòu)房者享有土地使用權(quán)和房屋的全部權(quán)。在本院所審理的此類房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，全部建成的住宅樓也都經(jīng)過(guò)了工程質(zhì)量的驗(yàn)收，并領(lǐng)取了建筑管理部門(mén)頒發(fā)的質(zhì)量合格證書(shū)。在審理此類案件過(guò)程中還發(fā)覺(jué)，凡已付清房款的購(gòu)房者，村委會(huì)均按協(xié)議的商定為其辦理了“村鎮(zhèn)房屋全部權(quán)證”。四個(gè)村的73幢住宅樓都與原大廠區(qū)的城區(qū)房屋或住宅小區(qū)毗鄰，四個(gè)村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區(qū)城區(qū)的國(guó)有土地接壤，住宅樓的配套建設(shè)、物業(yè)管理均已達(dá)到肯定的水平。

二、糾紛的緣由及解決此類糾紛的不同看法在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，原告均為村委會(huì)，至目前為止尚無(wú)一例購(gòu)房者訴村委會(huì)的案件，作為原告的村委會(huì)的訴訟懇求基本相同，都是要求購(gòu)房者付清尚欠的購(gòu)房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認(rèn)為，原告無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，“托付建房協(xié)議”無(wú)效，原告只能夠?yàn)楸桓孓k理城市房屋全部權(quán)證書(shū)和國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，被告即可付清余款。也有少數(shù)購(gòu)房者并不主見(jiàn)托付建房協(xié)議無(wú)效，而以其他的理由（如房屋質(zhì)量問(wèn)題）相抗辯。這類案件的難點(diǎn)主要在如何認(rèn)定“托付建房協(xié)議”的性質(zhì)和效力。對(duì)此問(wèn)題的熟悉看法分歧較大，主要有下列幾種觀點(diǎn)：

1、認(rèn)為“托付建房協(xié)議”名為托付建房，實(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，而村委會(huì)不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，集體土地亦禁止從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，故應(yīng)認(rèn)定“托付建房協(xié)議”無(wú)效。

2、有條件的認(rèn)可“托付建房協(xié)議”有效，即購(gòu)房者是本村村民的，雙方簽訂的“托付建房協(xié)議”有效，凡購(gòu)房者是外地農(nóng)夫或城市居民的，“托付建房協(xié)議”無(wú)效。

3、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“托付建房協(xié)議”合法有效，由于托付建房與房地開(kāi)發(fā)有著本質(zhì)的不同，不應(yīng)將小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)混為一談?！巴懈督ǚ繀f(xié)議”的產(chǎn)生有其政策背景即小城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，托付建房協(xié)議的效力如何確定，關(guān)鍵是看建房有無(wú)規(guī)劃、有無(wú)立項(xiàng)、有無(wú)審批、有無(wú)許可，假如村委會(huì)履行有關(guān)的法定手續(xù)，取得了相應(yīng)的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“托付建房協(xié)議”有效，本區(qū)法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會(huì)均辦理了相應(yīng)的手續(xù)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。

三、對(duì)此類案件的處理狀況及緣由分析我院自20__年始受理集體土地建住宅樓的房屋買(mǎi)賣(mài)案，截止20__年6月底已審結(jié)20余件，結(jié)案方式大都采判決形式，判決結(jié)果均認(rèn)定托付建房協(xié)議合法有效，限令購(gòu)房者支付購(gòu)房款，擔(dān)當(dāng)訴訟費(fèi)用。其部分購(gòu)房者不服判決上訴至南京市中級(jí)法院，上訴期間又因雙方達(dá)成協(xié)議，購(gòu)房者撤回上訴。目前已審結(jié)的20余件案件大部分均已得到執(zhí)行。我院對(duì)此類案件的焦點(diǎn)即“托付建房協(xié)議”的效力問(wèn)題作有效認(rèn)定的理由如下：

1、集體土地上所建的住宅樓均經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)的審批，且有關(guān)政府部門(mén)具有相應(yīng)的職權(quán)，如大廠區(qū)土地管理局所批準(zhǔn)的9.8畝非耕地用于中心村工程建設(shè)就符合《土地管理法》有關(guān)管理主體和職權(quán)的規(guī)定。

2、本區(qū)集體土地建設(shè)的住宅樓在審批的程序上符合國(guó)務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。

3、集體土地上的托付建房與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著本質(zhì)的不同。托付建房協(xié)議的形式與國(guó)家提倡的小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的政策有著親密的聯(lián)系。小城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)自應(yīng)遵循一整套的法律、法規(guī)的規(guī)定，而不應(yīng)套用《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定來(lái)調(diào)整小城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

4、假如認(rèn)定“托付建房協(xié)議”無(wú)效，將造成本轄區(qū)范圍內(nèi)社會(huì)秩序的極大混亂，也會(huì)造成社會(huì)財(cái)寶的極大鋪張。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結(jié)果，對(duì)3000多套房屋的購(gòu)房者有關(guān)集體土地上住宅樓買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系的穩(wěn)定與否具有打算性的意義。假如認(rèn)定托付建房協(xié)議無(wú)效將會(huì)影響眾多購(gòu)房者集體土地上住宅樓買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系的穩(wěn)定，將可能引發(fā)大規(guī)模的訴訟，從而影響社會(huì)穩(wěn)定，認(rèn)定托付建房協(xié)議無(wú)效也必定造成社會(huì)財(cái)寶的鋪張。

5、購(gòu)房者主見(jiàn)“托付建房協(xié)議”無(wú)效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類案件中，還發(fā)覺(jué)一部分被告主見(jiàn)“托付建房協(xié)議”無(wú)效的真正目的不是要退回房屋要回購(gòu)房款，而是想通過(guò)主見(jiàn)“托付建房協(xié)議”無(wú)效來(lái)與村委會(huì)討價(jià)還價(jià)。另外，主見(jiàn)“托付建房協(xié)議”無(wú)效的內(nèi)在理由，是認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行的土地管理法律、法規(guī)是限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，之所以限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是由于假如允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村耕地的大量流失；導(dǎo)致農(nóng)村廉價(jià)土地沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)這種理由，我們認(rèn)為限制土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)恰恰是造成農(nóng)村耕地流失的一個(gè)重要緣由。大家知道在1998年修訂的土地管理法施行前，土地收益實(shí)際是由市、縣政府享有，而市、縣政府又擁有土地征用審批權(quán)，為獵取更多的土地收益，一些市、縣政府往往濫用審批權(quán)違法批地、亂占耕地、鋪張土地的事實(shí)大量發(fā)生。1998年土地管理法確立了土地用途管理制度以后，我國(guó)已經(jīng)具備了愛(ài)護(hù)耕地的法律基礎(chǔ)。假如土地用途制度得以有效實(shí)施，即使允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也不會(huì)造成耕地的流失。本案的土地審批雖是發(fā)生在1998年以前，但土地的審批手續(xù)與1998年以后的土地用途管理制度的規(guī)定較吻合，審理此案應(yīng)當(dāng)考慮這一狀況。還有放開(kāi)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)確有可能沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，使政府削減大量的土地收益，但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于國(guó)家和社會(huì)利益。農(nóng)村集體土地如形成市場(chǎng)可以和城市土地市場(chǎng)并存競(jìng)爭(zhēng)，有利于發(fā)揮城市、農(nóng)村各自功能的優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)越來(lái)越多的人贊成放開(kāi)集體土地市場(chǎng)。梁慧星先生在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中就持此觀點(diǎn)。但是我們闡述這些理論并不是要突破現(xiàn)行法律規(guī)定，而是認(rèn)為在現(xiàn)行法律框架下，對(duì)于小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的集體土地建住宅樓的效力認(rèn)定宜寬不宜嚴(yán)，法院在審理這類案件中只要查明住宅樓工程項(xiàng)目有立項(xiàng)批復(fù)，有土地使用審批、有建筑許可，且批準(zhǔn)部門(mén)是在其職權(quán)范圍內(nèi)行使審批權(quán)（包括事后補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)）就應(yīng)認(rèn)定“托付建房協(xié)議”有效。必需指出的是在小城鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中，有些地方的確存在不規(guī)范的問(wèn)題。這在我院審理的此類案件中也有所反映。但是這些不規(guī)范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》實(shí)施以后已經(jīng)得到遏制，小城鎮(zhèn)建設(shè)步入了正規(guī)。在我院處理的集體土地上建住宅樓都是小城鎮(zhèn)建設(shè)早期由于不規(guī)范所遺留的問(wèn)題，并不是這類問(wèn)題還在連續(xù)，假如對(duì)“托付建房協(xié)議”作有效認(rèn)定會(huì)對(duì)不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)起負(fù)面影響，法院審理時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的認(rèn)定“托付建房協(xié)議”的效力。假如對(duì)不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)不起負(fù)面影響的效果，那么從合同法的角度也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“托付建房協(xié)議”有效?；谏鲜隼碛?，本院對(duì)這類案件中“托付建房協(xié)議”的效力作出了合法有效的認(rèn)定。這樣處理取得了良好的社會(huì)效果。

土地分析的報(bào)告篇2

近年來(lái)，湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)取得了較快的進(jìn)展，土地流轉(zhuǎn)也呈現(xiàn)出規(guī)模不斷擴(kuò)大、流轉(zhuǎn)形式多樣、多種組織參加的特點(diǎn)。為了全面把握全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作狀況，加速推動(dòng)湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，湘鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局組織課題組深化全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處及市直有關(guān)部門(mén)單位，對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行了專題調(diào)研。

一、湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及成效

湘鄉(xiāng)市位于湖南省中部，總面積20xx平方公里，人口91.5萬(wàn)，下轄3鄉(xiāng)15鎮(zhèn)4個(gè)街道辦事處。共有708個(gè)行政村，8040個(gè)村民小組，農(nóng)村土地承包戶223547戶，農(nóng)村承包人口767865人，承包耕地面積為678652畝。近年來(lái)，湘鄉(xiāng)市的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作有了較好較快的進(jìn)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積近18.2萬(wàn)畝。其中耕地流轉(zhuǎn)面積64734畝，占耕地總面積的9.54%，涉及農(nóng)戶5.2萬(wàn)戶，占總農(nóng)戶的23.3%。承包方式以轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓為主。

湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在土地的合理有效利用，推動(dòng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)上，發(fā)揮了非常重要的作用。同時(shí)也帶來(lái)了農(nóng)業(yè)農(nóng)村進(jìn)展的一些新變化，取得了肯定的成效：

1、促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)村土地的規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，把零星的土地從農(nóng)夫手中集中連片，進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，大力進(jìn)展規(guī)模特色產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的合理流淌和優(yōu)化組合，實(shí)現(xiàn)了土地資源的充分利用。

2、推動(dòng)了農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的創(chuàng)新。主要是通過(guò)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農(nóng)夫?qū)I(yè)合作社，采納“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，與農(nóng)夫簽訂流轉(zhuǎn)合同，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。

3、提升了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)力量和土地利用率。土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)業(yè)機(jī)械化和農(nóng)田水利基本建設(shè)。

4、促進(jìn)了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的合理轉(zhuǎn)移。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，打破了一家一戶封閉式的經(jīng)營(yíng)格局，使土地逐步轉(zhuǎn)向種田大戶，既提高了土地的集約化程度，又解放了大批農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力，使很多農(nóng)夫可以離開(kāi)土地安心外出務(wù)工經(jīng)商，轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)業(yè)，從而優(yōu)化了農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了農(nóng)夫轉(zhuǎn)移就業(yè)。

5、增加了農(nóng)夫收入。農(nóng)夫通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，既可以獲得流轉(zhuǎn)收入，還可以騰出手來(lái)從事其他工作，有的通過(guò)土地入股還能獲得肯定的分紅收入，或通過(guò)就近在流轉(zhuǎn)的生產(chǎn)基地務(wù)工賺取工資收入。

二、當(dāng)前湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的主要問(wèn)題

1、土地流轉(zhuǎn)的行為不規(guī)范。一是土地流轉(zhuǎn)存在隨便性和不穩(wěn)定性。很多流轉(zhuǎn)特殊是農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)都沒(méi)有建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，流轉(zhuǎn)期限短。除林地流轉(zhuǎn)期限較長(zhǎng)以外，以轉(zhuǎn)包為主的農(nóng)戶間的耕地流轉(zhuǎn)，期限一般1—3年，有的更短。二是流轉(zhuǎn)無(wú)合同或合同不規(guī)范。大部分地方土地流轉(zhuǎn)都沒(méi)有合同，特殊是水田流轉(zhuǎn)通常用口頭協(xié)議的方式進(jìn)行私下流轉(zhuǎn)，即使有合同，也存在權(quán)利義務(wù)表述不清、利益安排不規(guī)范等不完善之處，這種狀況極易造成土地承包關(guān)系混亂，形成土地流轉(zhuǎn)糾紛隱患。

2、鄉(xiāng)村兩級(jí)中介組織和管理服務(wù)機(jī)構(gòu)功能不健全。對(duì)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)僅僅停留在一般性的引導(dǎo)管理上，缺乏對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有效管理和服務(wù)，農(nóng)戶自發(fā)土地流轉(zhuǎn)占相當(dāng)比重。特殊是在邊遠(yuǎn)地區(qū)，多數(shù)農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)發(fā)生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間，有些是被動(dòng)流轉(zhuǎn)，因無(wú)力耕種，談不上精耕細(xì)作，導(dǎo)致土地質(zhì)量下降。

3、政策宣揚(yáng)和扶持力度還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。主要是農(nóng)村土地承包政策宣揚(yáng)教育沒(méi)有跟上來(lái)，農(nóng)夫思想熟悉不足，心存疑慮。部分農(nóng)夫怕土地流轉(zhuǎn)會(huì)失去承包權(quán)，影響自己的利益。因此，寧可粗放經(jīng)營(yíng)，甚至撂荒、棄耕，也不情愿將土地流轉(zhuǎn)出去。另外，由于湘鄉(xiāng)市就土地流轉(zhuǎn)還沒(méi)有出臺(tái)詳細(xì)的指導(dǎo)看法和扶持政策，因此，鄉(xiāng)村基層干部沒(méi)有把土地流轉(zhuǎn)工作納入重要議事日程，去正確引導(dǎo)農(nóng)夫依法有序流轉(zhuǎn)。

三、當(dāng)前制約湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要因素

1、土地分散經(jīng)營(yíng)制約著土地流轉(zhuǎn)。由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時(shí)以及后來(lái)的幾次小調(diào)整留下的種種弊端，嚴(yán)峻制約著生產(chǎn)力的進(jìn)展和產(chǎn)量的提高。湘鄉(xiāng)市人均耕地僅0.85畝，而且每戶的承包土地相對(duì)分散。這種土地的分散經(jīng)營(yíng)，要轉(zhuǎn)為集中規(guī)模經(jīng)營(yíng)，由于涉及的農(nóng)戶多，農(nóng)戶之間的思想熟悉不全都，嚴(yán)峻制約了土地的有序流轉(zhuǎn)，影響了土地規(guī)模效益的發(fā)揮。

2、農(nóng)夫缺乏社會(huì)保障制約著土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地對(duì)于農(nóng)夫來(lái)說(shuō)，普遍具有社會(huì)保障和就業(yè)兩大功能。這就打算了農(nóng)夫把土地作為命根子來(lái)看待，不愿輕易離開(kāi)土地。他們認(rèn)為，有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢(qián)還可以返鄉(xiāng)種田，心里踏實(shí)。同時(shí)，由于目前城鎮(zhèn)化水平較低，吸納農(nóng)夫就業(yè)力量不足，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移空間有限，以及農(nóng)夫自身學(xué)問(wèn)技能的儲(chǔ)備不足，進(jìn)城就業(yè)門(mén)路窄，無(wú)法在城市獲得穩(wěn)定的職業(yè)和收入，因此，農(nóng)夫始終把土地作為自己的最終保障。有錢(qián)的不在乎土地流轉(zhuǎn)所得的收益，沒(méi)有錢(qián)的更惦戀土地。有的寧可粗放經(jīng)營(yíng)，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉(zhuǎn)讓出去。另外，近年來(lái)國(guó)家將各種惠農(nóng)補(bǔ)貼直接發(fā)放給承包農(nóng)戶的發(fā)放方式，也挫傷了部分種糧戶的樂(lè)觀性。

3、效益價(jià)格低廉制約著土地流轉(zhuǎn)。雖然政策提倡土地要有償流轉(zhuǎn)，但是土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格極低。造成這種現(xiàn)象的緣由：一是農(nóng)業(yè)比較效益低。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計(jì)，全國(guó)稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元，以來(lái)由于生產(chǎn)資料價(jià)格大幅上漲，有的甚至成倍增長(zhǎng)，畝均成本再次增加60—80元，畝利潤(rùn)僅為185.2元，根據(jù)復(fù)種指數(shù)2計(jì)算，平均畝利潤(rùn)僅為370.4元。受此影響土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格難以提高，流轉(zhuǎn)農(nóng)戶難以獲得較高的土地收益，因此選擇粗放經(jīng)營(yíng)而不流轉(zhuǎn)。二是土地流轉(zhuǎn)渠道不暢。由于缺乏信息渠道，缺乏規(guī)范統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，急于流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)夫只能低價(jià)或無(wú)償把土地轉(zhuǎn)讓給別人耕種。三是農(nóng)夫土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)價(jià)格意識(shí)淡薄。土地流轉(zhuǎn)價(jià)格不像一般商品價(jià)格那樣簡(jiǎn)單確定，且目前又沒(méi)有完整的價(jià)格評(píng)估機(jī)制，從而導(dǎo)致農(nóng)夫價(jià)格意識(shí)淡薄。四是農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)少，帶動(dòng)力不強(qiáng)，使得土地流轉(zhuǎn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)程度不高。而評(píng)價(jià)土地流轉(zhuǎn)的成效，一個(gè)重要的標(biāo)志就是看農(nóng)夫流轉(zhuǎn)土地后，通過(guò)經(jīng)營(yíng)主體的集約化經(jīng)營(yíng)，土地的產(chǎn)出效益比流轉(zhuǎn)前是不是提高了。有特色有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，對(duì)形成適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)有明顯的推動(dòng)作用，但從調(diào)查的狀況看，很多地方由于缺乏效益明顯、可持續(xù)性強(qiáng)的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的有力支撐，農(nóng)用地需求相對(duì)較少，很多農(nóng)戶面臨著土地向何處流轉(zhuǎn)的困惑。

4、農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大制約著土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)一般前期投入資金大，回籠周期長(zhǎng)。加之缺乏配套的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制作保障，自然災(zāi)難、市場(chǎng)波動(dòng)、經(jīng)營(yíng)不善等不確定因素均可導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)效益降低甚至血本無(wú)歸，一旦發(fā)生這類狀況就難以保障農(nóng)夫的土地收益，將造成新的沖突，影響社會(huì)穩(wěn)定。另外，水田流轉(zhuǎn)對(duì)于種糧大戶也有些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數(shù)流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體對(duì)土地流轉(zhuǎn)表現(xiàn)得很謹(jǐn)慎，不敢輕易接手。

四、推動(dòng)湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議

1、加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)政策的宣揚(yáng)和典型引導(dǎo)。廣泛深化地宣揚(yáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策和法律法規(guī)，使農(nóng)夫?qū)ν恋亓鬓D(zhuǎn)有新的熟悉，轉(zhuǎn)變一些農(nóng)戶寧可拋荒、不行失地的想法，解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)中的思想顧慮。幫農(nóng)夫算好賬，進(jìn)行流轉(zhuǎn)疏導(dǎo)。通過(guò)算賬，使一部分農(nóng)夫?qū)⒊邪恋赝ㄟ^(guò)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)、集約經(jīng)營(yíng)。加強(qiáng)典型引導(dǎo)。樂(lè)觀引導(dǎo)農(nóng)夫進(jìn)行探究性示范試點(diǎn)，讓農(nóng)夫看到土地流轉(zhuǎn)的好處后，因勢(shì)利導(dǎo)促進(jìn)土地正常流轉(zhuǎn)。因地制宜，分類指導(dǎo)，依據(jù)城郊地區(qū)、交通干線沿線和邊遠(yuǎn)地區(qū)不同的狀況，在每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處重點(diǎn)抓好1—2個(gè)村的土地流轉(zhuǎn)工作，特殊是在完善土地承包機(jī)制、推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)上要有所突破，為逐步在面上推開(kāi)探究和積累閱歷。

2、健全鄉(xiāng)村兩級(jí)管理服務(wù)機(jī)制，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)為依托，全面建立鄉(xiāng)級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解仲裁機(jī)構(gòu)，各行政村都明確村主任為土地流轉(zhuǎn)信息員，有條件的村建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站。樂(lè)觀培育規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)搭建服務(wù)平臺(tái)，擔(dān)當(dāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的指導(dǎo)、業(yè)務(wù)詢問(wèn)，以及土地供求登記、信息發(fā)布、項(xiàng)目推介、中介協(xié)調(diào)、合同鑒證、跟蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處仲裁等服務(wù)工作。同時(shí)各級(jí)財(cái)政要支配專項(xiàng)資金解決必要的服務(wù)體系建設(shè)資金和工作經(jīng)費(fèi)。村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站或信息員，隨時(shí)收集并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)中心報(bào)送土地流轉(zhuǎn)供求信息，參加流轉(zhuǎn)收益評(píng)估，幫助土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。通過(guò)市、鄉(xiāng)、村三級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的有效結(jié)合，為土地流轉(zhuǎn)供應(yīng)便捷有效的服務(wù)。

3、建立扶持嘉獎(jiǎng)的優(yōu)待政策，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。湘鄉(xiāng)是農(nóng)業(yè)大市，如何推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，做好“三農(nóng)”文章，政策導(dǎo)向是關(guān)鍵。因此建議盡快出臺(tái)政策，加大財(cái)政獎(jiǎng)扶力度。對(duì)達(dá)到肯定規(guī)模的龍頭企業(yè)、專