廣場一期營銷投標(biāo)報告

深灣壹號廣場一期

營銷投標(biāo)報告世聯(lián)地產(chǎn)2012－2謹(jǐn)呈：深圳市鵬瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司世聯(lián)地產(chǎn)20XX-02歷時兩年|反復(fù)地醞釀|多次地斟酌|無數(shù)次地共同探討…世聯(lián)一直堅(jiān)信：它將是深圳地產(chǎn)界最頂尖的作品，值得追隨PART1：如何看待這件作品？——區(qū)域、房地產(chǎn)發(fā)展視角下的項(xiàng)目審視01最好的時光、最美的未來！壹○區(qū)域發(fā)展視角RegionalDevelopment深圳改革開放后30年⊙城市爆發(fā)新的增長極！特區(qū)地王高科技深圳速度鄧小平荔枝公園深圳人……“”因?yàn)槌鞘?，所以未來……深圳，后三十年——國際超級大都市，《綜合配套改革總體方案》獲批，深圳——新特區(qū)完善自主創(chuàng)新體制機(jī)制積極推進(jìn)社會領(lǐng)域改革深化行政管理體制改革建立資源節(jié)約環(huán)境友好體制全面深化經(jīng)濟(jì)體制改革全面創(chuàng)新對外開放及區(qū)域合作深圳綜合配套改革“備受關(guān)注的《深圳市綜合配套改革總體方案》2009年5月獲國務(wù)院批準(zhǔn)，深圳將在深化行政管理體制改革、經(jīng)濟(jì)體制改革等六個方面實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)突破。深圳市常務(wù)副市長許勤說，《總體方案》獲國務(wù)院批準(zhǔn)標(biāo)志著深圳改革開放進(jìn)入了一個新階段?！逼謻|深圳天津重慶武漢背景:國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立是我國在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的新階段，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展而推出的一項(xiàng)新的舉措。它是我國改革開放后繼深圳等第一批經(jīng)濟(jì)特區(qū)后建立的第二批經(jīng)濟(jì)特區(qū)，亦即中國的“新特區(qū)”。標(biāo)志1《深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020年》獲批，深圳成為北京上海之后第三個定位為國際化都市的城市。前?！獊喼蘼D，深港共建下的新特區(qū)，世界級定位前海的“國際性高端定位”“亞洲曼哈頓”，世界級占位，亞太地區(qū)重要的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心，世界服務(wù)貿(mào)易重要基地。寫入國家十二五規(guī)劃，前海建設(shè)已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面。特殊管理體制深港共建，創(chuàng)新體制管理，前海將在政府服務(wù)、法治建設(shè)、財稅支持、土地支持、口岸服務(wù)、人才引進(jìn)上采用特殊體制。前海計(jì)劃單列市——前海獲批計(jì)劃單列市權(quán)限，直屬中央監(jiān)管，權(quán)限平級廣東省、深圳市政府。世界級企業(yè)進(jìn)駐前海香港簽約企業(yè)：匯豐、渣打、恒生、大新銀行、中國銀行（香港）、國泰君安、國信證券、世貿(mào)、嘉里集團(tuán)、香港衛(wèi)視國際傳媒、畢馬威、普華永道，TDK等內(nèi)地簽約企業(yè)——深圳報業(yè)集團(tuán)、招商銀行、越海全球物流公司等、中糧集團(tuán)亞太區(qū)域總部基地.“一行三會”

(中國人民銀行總部及銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會)南方總部前海灣保稅港區(qū)簽約企業(yè)——東方海外、嘉宏、順豐速遞和利豐國際等，外資公司如DHL、卡西歐、飛利浦和家樂福等標(biāo)志2最先成熟的國際金融灣區(qū)——大前海一體化下的后?？偛炕厣虅?wù)區(qū)率先進(jìn)入開發(fā)建設(shè)的后海——“華潤、天虹、中海油、阿里巴巴、新百麗鞋業(yè)、中國航天科技等大型企業(yè)的強(qiáng)勢入駐，未來后海金融區(qū)將成為國際級高端財富和經(jīng)濟(jì)聚集地?！苯鹑谏虅?wù)區(qū)深圳灣金融商務(wù)區(qū)：總建筑規(guī)模：400萬平米；商務(wù)辦公：230萬平米研發(fā)辦公（總部）：50萬平米；商業(yè)：120萬平米辦公：44萬平米標(biāo)志3新都會⊙財富聚集區(qū)深圳灣⊙國際的灣區(qū)關(guān)鍵詞：新興的/發(fā)展的/國際的/總部經(jīng)濟(jì)國際化大都市……特區(qū)中的特區(qū)……灣區(qū)金融中心……項(xiàng)目是新時代下應(yīng)運(yùn)而生的豪宅新標(biāo)桿！貳○地產(chǎn)發(fā)展視角RealEstateDevelopment倫敦紐約香港東京新加坡2010年GDP（億美元）代表性豪宅實(shí)現(xiàn)價值倫敦6955海德一號68萬/平紐約26300曼哈頓中央公園60萬/平HK2440天璽70萬/平新加坡1444吉寶灣30萬/平東京29900TokyoTowers

55萬/平每個發(fā)達(dá)城市都有能承載其城市價值的豪宅代言！人均GDP10萬，國際發(fā)達(dá)城市——深圳？邁入頂級豪宅時代2011年GDP（億元）人均GDP（元）北京1600090130上海1919691987深圳110001023692011年深圳GDP突破1.1萬億，人均GDP102369元,已達(dá)發(fā)達(dá)城市水平；卻缺乏能代表城市水平的新一代豪宅。城市發(fā)展階段城市擴(kuò)張階段城市發(fā)達(dá)階段人均GDP3000-5000美元快速城市規(guī)劃城市功能板塊興起城市增長快速人均GDP5000-10000美元城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張郊區(qū)化快速發(fā)展城市人口向郊區(qū)發(fā)展人口向城市外遷移人均GDP100000美元城市人口密度高形成人口集約核更大規(guī)模的城市形成起步協(xié)同范疇運(yùn)營協(xié)同范疇現(xiàn)象1回歸：向“城市”發(fā)展——豪宅“逆城市化”發(fā)展新階段豪宅階段一（1999-2006）典型項(xiàng)目：東?；▓@、香蜜湖1號、波托菲諾、中信紅樹灣；階段特征：1、豪宅板塊區(qū)域價值第一支撐2、講究社區(qū)純粹性和內(nèi)部園林的打造3、重產(chǎn)品的創(chuàng)新與舒適性豪宅階段二（2006-2009）典型項(xiàng)目：星河丹堤、圣莫麗斯、東方尊御、淘金山；階段特征：1、板塊格局打破，向郊區(qū)化發(fā)展2、強(qiáng)勢景觀資源成為核心驅(qū)動力3、低密度產(chǎn)品興起，成為豪宅新主流板塊區(qū)域豪宅階段資源別墅豪宅階段199920062008豪宅階段三（2009-）典型項(xiàng)目：幸福里階段特征：1、豪宅向二極化趨勢發(fā)展2、城市稀缺資源的綜合體公寓豪宅成為豪宅新興極3、自然稀缺資源的別墅豪宅仍是豪宅重要一極4、板塊住宅僅為高端住宅城市綜合體豪宅新興階段現(xiàn)象2福田中心區(qū)，寫字樓改公寓，面積段100-350平米，主力為復(fù)式單位，預(yù)計(jì)2012年下半年入市劣勢:無景觀資源,產(chǎn)品實(shí)用率低2013年以后東海國際中心伍茲公寓2012海上世界綜合體內(nèi)高端公寓,共280套,180平米以下戶型,預(yù)計(jì)2012年入市；但綜合體目前尚未見雛形金地大百匯華潤后?？偛靠偨?5萬，住宅建面33萬，除伍茲公寓外另規(guī)劃公寓產(chǎn)品，主力產(chǎn)品面積在220-300平米入市時間未定海上世界綜合體福田中心區(qū)大型綜合體,打造稀缺高端服務(wù)式公寓,主力面積在200-250平米入市時間未定以其綜合體配套優(yōu)勢，及住宅部分特殊優(yōu)（70年產(chǎn)權(quán)，不受90/70限制），將成為項(xiàng)目最強(qiáng)競品之一；目前產(chǎn)品戶型還在定位階段入市時間未定“產(chǎn)品不可比,資源無優(yōu)勢”“入市較晚,本項(xiàng)目領(lǐng)航先機(jī)”本項(xiàng)目深灣壹號——新頂級豪宅革命，顛覆深圳想象現(xiàn)象3在這個即將邁入國際化大都市行列的城市……在這個完全缺乏真正豪宅代言的發(fā)達(dá)城市……在這個即將成為下一個金融中心的國際灣區(qū)……屬于深圳自己的，豪宅顛覆之作“深灣壹號”作品在這樣的背景下，他必須成立！她之于深圳，就——如同時代廣場之于香港如同吉寶灣Reflections之于新加坡如同銀泰中心之于北京如同湯臣一品之于上海地標(biāo)他，占據(jù)這個城市的，第一排視野

這個城市豪宅時代他，賦予深圳，一個前所未有的想象……深灣壹號時代地標(biāo)·國際濱海中心第一排的視野

深圳第一排不只是第一排的景觀視野

深圳第一排不只是第一富有的金融灣區(qū)

深圳第一排不只是深圳第一奢侈綜合體物業(yè)

……第一排所意味著絕對NO.1的城市座次！意味著豪宅新標(biāo)準(zhǔn)制定者的誕生！謂

誰，才能占有第一排？

國會的第一排，是最資深權(quán)威的政客領(lǐng)袖

NBA球場的第一排，是最閃光的社會名流

奧斯卡頒獎典禮的第一排，是最炙手可熱的明星大腕

……第一排的視野所意味著使用者的身份及權(quán)威！意味著領(lǐng)袖的氣勢和高貴！同樣體現(xiàn)的，是一種人生境界！謂因?yàn)?，這些建筑都不同于以往所有想象，都成為新的標(biāo)準(zhǔn)締造者……標(biāo)準(zhǔn)所以，他應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)的建立者！掌控,真正頂級豪宅標(biāo)準(zhǔn)話語權(quán)！建立標(biāo)準(zhǔn)是如何建立的深圳劃時代頂級豪宅的價值KPI深灣壹號向深圳提出——“城市劃時代頂級豪宅”5大標(biāo)準(zhǔn)必須享有城市核心資源占有權(quán)①②必須實(shí)現(xiàn)居住功能向多元生活模式轉(zhuǎn)變③必須將頂級酒店的血液融入生活的骨髓④必須超越現(xiàn)有豪宅居住的功能標(biāo)準(zhǔn)⑤必須超越“精裝成品”呈現(xiàn)完美豪宅配置標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)必須享有城市核心資源占有權(quán)1位于城市核心地段占據(jù)城市最強(qiáng)勢景觀資源具備完善的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)擁有最便捷的交通路網(wǎng)北京銀泰中心香港天璽標(biāo)準(zhǔn)2必須實(shí)現(xiàn)居住功能向多元生活模式轉(zhuǎn)變這里可以是家庭的居住場所這里也可以承載辦公空間這里還可以滿足商務(wù)聚會需求這是綜合體物業(yè)帶來的全方位多元生活模式的轉(zhuǎn)變?nèi)毡玖灸炯~約洛克菲諾中心標(biāo)準(zhǔn)3必須超越現(xiàn)有豪宅居住的功能標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)桿產(chǎn)品空間實(shí)現(xiàn)居住功能的全面提升更闊綽的空間尺度更完善的空間配置（全套房、中西廚）更奢侈的空間享受（宴會廳、泳池私屬化、玄關(guān)）北京NAGA上院北京柏悅府上海湯臣一品標(biāo)準(zhǔn)4必須將頂級酒店的血液融入生活的骨髓六星級酒店成為標(biāo)準(zhǔn)硬件配置不僅是一個場所，也是一種服務(wù)的嫁接真正實(shí)現(xiàn)六星級酒店服務(wù)引入居住物業(yè)帶來居住享受顛覆性的改變標(biāo)準(zhǔn)5必須超越“精裝成品”呈現(xiàn)完美配置標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)精裝修已經(jīng)成為標(biāo)準(zhǔn)配置但，富豪視野仍停留在星河灣、幸福里的配置趕超香港、歐美的，萬元以上的精裝修標(biāo)準(zhǔn)必將開創(chuàng)新的先河上海星河灣香港天璽倫敦海德堡公園因競爭排他、掌控話語權(quán)為所以締造標(biāo)準(zhǔn)深灣壹號PART2：是什么？感動了客戶——客戶購買本項(xiàng)目的最關(guān)鍵價值分析02讓豪宅營銷，回歸價值本真——“價值營銷”論級別產(chǎn)品套數(shù)備注1T4--590㎡19無遮擋海景資源,590㎡以上超大面積T2--900㎡,1700㎡2T2/T3--440㎡22440㎡無遮擋海景資源3T3--195㎡14城市景觀資源公寓T2--430㎡30海景被T4棟遮擋單位NO.1超一線海景資源,590㎡以上超大面積單位NO.2T2/3棟,超一線海景資源,440㎡大戶單位NO.3195㎡城市景觀公寓及海景被遮擋430㎡T313213通過分級產(chǎn)品，分級客戶，分解需求T3T2T1T42各級產(chǎn)品市場占位一線二線三線城市中心獨(dú)棟別墅或豪宅頂復(fù)產(chǎn)品，如純水岸獨(dú)棟、幸福里頂復(fù)城市中心Townhouse，如純水岸、紅樹灣的townhouse城市大平面豪宅，如純水岸/紅樹灣的大平面產(chǎn)品市場同級數(shù)產(chǎn)品T3--195㎡城市景觀資源公寓T2--430㎡海景被T4棟遮擋單位T4--590㎡一線景觀標(biāo)桿產(chǎn)品T2--900㎡,1700㎡T2/T3--440㎡無遮擋景觀資源分級同級占位產(chǎn)品產(chǎn)品情況目前市場價一線純水岸獨(dú)棟別墅550-640平米單價18-20萬,總價1億-1.2億幸福里頂復(fù)518平米單價10萬-14萬.總價5000-7000萬二線純水岸Townhouse360-390平米單價12-15萬.總價6000-7000萬香蜜湖Townhouse330平米左右單價9-11萬,總價3000-4000萬三線純水岸大平面300平米左右單價5-7萬.總價1500-2000萬紅樹灣大平面250-310平米單價5萬,總價1300-1500萬一線

單價10-15萬總價6000萬-2.5億二線

單價8-10萬總價3500萬-4500萬三線

單價4-6萬總價1000萬-2500萬各級產(chǎn)品價值預(yù)估項(xiàng)目價值預(yù)估:T4--590㎡T2--900㎡,1700㎡T2/T3--440㎡T3--195㎡T2--430㎡將客戶分類，研究各級客戶群置業(yè)取向：一級客戶：590/900/1700平產(chǎn)品客戶研究方法：世聯(lián)平臺純水岸獨(dú)棟、幸福里頂復(fù)客戶訪談二級客戶：430-440平一線海景產(chǎn)品客戶研究方法：世聯(lián)平臺純水岸聯(lián)排、紅樹灣聯(lián)排客戶訪談三級客戶：195/440平城市景觀產(chǎn)品客戶研究方法：世聯(lián)平臺純水岸、紅樹灣大平面客戶訪談1所購物業(yè)狀況客戶姓名基本特征北京、美國均有別墅，純水岸四期韓先生/韓太太年齡普遍在40-60歲之間從事行業(yè)共性不大，但客戶皆為行業(yè)領(lǐng)袖級別人物，在各自行業(yè)內(nèi)擁有絕對話語權(quán)國家化視野，一般本人具備國際化背景，或者子女、家人具備海外經(jīng)歷置業(yè)區(qū)域?qū)拸V，橫跨北、上、深、香港，不少客戶擁有國外頂級物業(yè)深圳、北京、上海均有別墅、波托菲諾徐先生純水岸12期獨(dú)棟別墅鄒先生幸福里業(yè)主麥女士幸福里頂層復(fù)式張先生上海、東莞都有別墅，幸福里戴先生/戴太太幸福里頂復(fù)意向客戶黃先生關(guān)于客戶層級——看不見的頂層：城市頂級物業(yè)的收藏者共訪談7名客戶，詳解如下：行業(yè)領(lǐng)袖、GDP掌控者：他們一般是某個行業(yè)的領(lǐng)袖人物，經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常雄厚，城市GDP的掌控者。圈層追隨者：他們都有固定的生活圈層，周邊都是同等階層的人。家族生活：他們一般有比較大的家族，而且家族生活在一起。注重家族的傳承。追求獨(dú)一無二：房子本身的設(shè)計(jì)、平臺背景都希望能具備獨(dú)一無二性。注重私密：他們追求奢侈的生活方式，但同時非常注重私密性。各行業(yè)龍頭領(lǐng)袖企業(yè)的老板深圳改革開放的貢獻(xiàn)者優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投資珍藏財富家族傳承精神層面的對位與終極訴求深圳GDP的貢獻(xiàn)者，對稀缺資源的無限占有客戶需求核心語錄：客戶置業(yè)驅(qū)動力——與深圳共發(fā)展：需要深圳有城市名片級物業(yè)，超越北京上海，與國際接軌1.深圳的房子在全國沒有影響力：我在全國各地都有房子，但深圳的項(xiàng)目在全國都排得上名號的，相比北京上海非常少。項(xiàng)目在規(guī)劃、戶型、資源上還是有差距；2.真正的富人都住在市中心的頂級公寓。一般人才住郊區(qū)別墅：北京上海，尤其是香港有一些位于城市中心、景觀也很好的大平面，戶型很大，服務(wù)非常尊貴。價格也不比別墅便宜，但是感覺深圳沒有，深圳更多的還是一些居家的住宅；3.深圳最好多一些500平米以上的戶型：我現(xiàn)在住的已經(jīng)是300多平米了，要是換房最好是500平米以上的。現(xiàn)在深圳高層基本沒有這么大的?？蛻粜枨蠛诵恼Z錄：購買生活和精神訴求：通過所購買的品牌形象與文化內(nèi)涵來折射出自己與之相似的感受1.期望房子能夠滿足一種理想的生活狀態(tài)：選擇幸福里，是因?yàn)橐环N時尚、國際化的生活方式。我們非常喜歡生活在這里，萬象城逛街、購物、休閑娛樂都非常不錯，這里的物業(yè)服務(wù)一直都是非常好的，居住在這里非常舒適。我朋友買這里就是為了開PARTY，她之前在上?；?000萬買了一套，也是為了開Party使用。而且我在國外也是買這種城市豪宅，片區(qū)和配套是最重要的，這種房子的未來發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?，而且也十分稀缺?.沒有物質(zhì)壓力，購買因?yàn)闅赓|(zhì)的認(rèn)同：我房子很多，價格上壓力真的不大。但也不是盲目的買，要喜歡，值得我去買。每個人都有自己的評判標(biāo)準(zhǔn)，而我評價的標(biāo)準(zhǔn)，除了必須具備的地產(chǎn)價值之外，更重要的是項(xiàng)目傳遞的精神價值，是否契合。除了硬件方面，還要注意軟件的經(jīng)營，比較淺一點(diǎn)軟件包括服務(wù)，深層次的應(yīng)該是文化，要用文化打動客戶，這是跳脫出一般豪宅的，讓樓盤具有獨(dú)特性的亮點(diǎn)。各級客戶群置業(yè)取向研究：一級客戶：590/900/1700平產(chǎn)品客戶研究方法：世聯(lián)平臺純水岸獨(dú)棟、幸福里頂復(fù)客戶訪談二級客戶：430-440平一線海景產(chǎn)品客戶研究方法：世聯(lián)平臺純水岸聯(lián)排、紅樹灣聯(lián)排客戶訪談三級客戶：195/440平城市景觀產(chǎn)品客戶研究方法：世聯(lián)平臺純水岸、紅樹灣大平面客戶訪談2關(guān)于客戶層級——向上的領(lǐng)袖所購物業(yè)狀況客戶姓名基本特征純水岸聯(lián)排，360平米陸小姐45歲，廣東人，私營業(yè)主，龍華開廠天鵝堡老業(yè)主，目前已賣掉，在錦繡花園有房純水岸聯(lián)排，360平米萬先生40歲，河南人，在香港做貿(mào)易生意，小孩2歲目前住香港紅勘（大平面），曾經(jīng)買天鵝堡二手房（200平米）紅樹灣聯(lián)排，360平米唐先生40多歲，客家人，有三個小孩，居住在南山。一直做生意，實(shí)業(yè)行業(yè)，現(xiàn)有一家會計(jì)師會務(wù)所，同時也購買2套天麓，其中一套聯(lián)排別墅樣板房，至少有幾千萬家產(chǎn)，在深圳看過很多樓盤，比較關(guān)注和了解房地產(chǎn)行業(yè)紅樹灣聯(lián)排，360平高太太約38歲，家中3口人，有一個女兒15歲，在南山外國語學(xué)校上學(xué)。高太本人是某上市公司執(zhí)行董事。高先生做生意。紅樹灣聯(lián)排，360平吳先生廣東人，42歲，目前居住在深圳和加拿大兩地，工作地點(diǎn)主要在深圳，主要是做投資生意的，企業(yè)規(guī)模中等，一家四口，有兩個兒子，太太和兒子均住在加拿大。共訪談5名客戶，詳解如下：企業(yè)主：一般有自己的公司或者參與家族企業(yè)的管理，社會成功人士、經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)。繁忙的生意場：他們大部分時間都游走于生意場上，事業(yè)忙碌。注重生活的享受：非常注重高品質(zhì)的生活，講究生活質(zhì)量。身份地位：他們非常希望能在周邊朋友面前覺得有面子，凸顯身份地位。追求寧靜：他們每天周旋于生意場，但更想追求一種難得的寧靜，和更舒適的生活中小型企業(yè)的老板向上的富豪群體正走在成為圈層領(lǐng)袖的路上城市的主流富豪，正在經(jīng)歷由富及貴的轉(zhuǎn)化關(guān)于客戶置業(yè)驅(qū)動力：追求極致的生活享受，頂級的居住新體驗(yàn)關(guān)鍵詞：新居住體驗(yàn)/品質(zhì)/城市中心的便利性/優(yōu)質(zhì)服務(wù)典型客戶描述：——萬先生，河南人，年齡：45歲左右，職業(yè)：企業(yè)主（實(shí)業(yè)）家庭結(jié)構(gòu)：4口之家，夫妻2人，1個小孩，母親1人；至少幾千萬身家，還買了2套天麓（其中1套聯(lián)排），實(shí)力很強(qiáng)，也非常關(guān)注和了解房地產(chǎn)市場現(xiàn)居住：紅樹灣360㎡左右聯(lián)排客戶語錄：

——我比較喜歡高層產(chǎn)品，內(nèi)地的別墅產(chǎn)品都基本沒有什么隱私性，蚊蟲，還要爬樓梯。還是住高層隱私性好，又不受遮擋。景觀視野好，跟住別墅是不一樣的生活感受.——還是想要位于城市中心的樓盤，交通和小孩上學(xué)都比較方便，尤其是我們這種在城市中心住慣了的人，稍微住遠(yuǎn)一點(diǎn)就不大習(xí)慣?！薄艾F(xiàn)在很多豪宅車位都少了，你看我家4-5輛車，以后要停哪里??？”——“豪宅物管要全方位體現(xiàn)人性化的服務(wù)。紅樹灣的物業(yè)服務(wù)就是做的不夠好。服務(wù)人員的素質(zhì)、安防系統(tǒng)都做的比較差?！辟Y源占有：奢侈的景觀資源，奢侈的配套資源關(guān)鍵詞：強(qiáng)勢的景觀資源/酒店服務(wù)/高端的配套資源典型客戶描述：——高太太，河南人，年齡：38歲左右，職業(yè)：某上市公司執(zhí)行董事家庭結(jié)構(gòu)：3口之家，夫妻2人，1個小孩15歲左右資產(chǎn)過億，名下多套房產(chǎn)，包括錦繡花園、紅樹灣的高層、幸福里、紅樹西岸現(xiàn)居?。杭t樹灣360㎡左右聯(lián)排客戶語錄：

——景觀資源一定要好！紅樹西岸邊太吵了，但為什么我會去買，主要是當(dāng)時被它的景觀震撼了。雖然我平時也不住在那里。高層大平面的開闊的震撼的景觀，是住在別墅里無法感受到的?！屹I幸福里，就是沖著君悅酒店去的。當(dāng)時看頂復(fù)樣板房的時候，君悅酒店的服務(wù)提供得特別到位。如果想在家里開party，君悅酒店是能提供泳裝model的。還有就是城市配套一定要高端。你看幸福里的萬象城。紅樹灣的會所就做的不好，主要是西餐廳，其他服務(wù)種類很少，很普通了。各級客戶群置業(yè)取向研究：一級客戶：590/900/1700平產(chǎn)品客戶研究方法：世聯(lián)平臺純水岸獨(dú)棟、幸福里頂復(fù)客戶訪談二級客戶：430-440平一線海景產(chǎn)品客戶研究方法：世聯(lián)平臺純水岸聯(lián)排、紅樹灣聯(lián)排客戶訪談三級客戶：195/440平城市景觀產(chǎn)品客戶研究方法：世聯(lián)平臺純水岸、紅樹灣大平面客戶訪談2關(guān)于客戶層級——顯富階層所購物業(yè)狀況客戶姓名基本特征純水岸7期，360平米復(fù)式肖小姐28歲，老公30歲，是潮州人，老公從事電子生意，住熙園，剛把熙園賣掉，家有2個小孩大的小孩，5今年5歲購房自住，一次性付款。

純水岸9期，300平平面李小姐李小姐，37歲，住福田中心區(qū)，目前單身，即將結(jié)婚，自己開的園林設(shè)計(jì)公司，做全國各地的生意，在北京、天津都有項(xiàng)目，經(jīng)常往返與深圳和北京。純水岸9期，300平大平面袁小姐北京人，30歲，住在福田星河國際。一家5口，一個小孩，父母幫帶小孩一起住。老公做生意，自己做全職太太。購房自住，一次性付款。紅樹灣5期，310平大平面吳小姐31歲，住紅樹林瑞河耶納，一個3歲小孩，自己全職太太，老公開投資公司；紅樹灣5期，310平大平面王先生38歲，北方人，在北京有住所，一家3口，有6歲兒子，在國家體育總局做健美隊(duì)主教練，自己開辦公司。共訪談5名客戶，詳解如下：中小型公司的老板大型企業(yè)高層財富權(quán)貴中的中間階層身份、地位、面子感的自我標(biāo)榜尊崇奢侈高尚的生活方式財富中下階層：中小型企業(yè)主，屬于財富階層的中下層。自我標(biāo)榜：追求自我標(biāo)榜、希望能彰顯自己的身份、地位、面子感圈層追隨者：對圈層趨之若鶩，不止富裕，想成為更高貴的貴族崇尚高尚生活方式：她們追求高尚的生活品質(zhì)，趨向奢侈的生活方式關(guān)于客戶層級——自我犒賞，自我標(biāo)榜關(guān)于客戶置業(yè)驅(qū)動力——顯富心態(tài)：渴望體現(xiàn)身份和面子感、圈層關(guān)鍵詞：居住檔次/身份象征/圈層典型客戶描述：——李小姐，年齡：37歲，職業(yè)：自己開的園林設(shè)計(jì)公司家庭結(jié)構(gòu)：目前單身，即將結(jié)婚在北京、天津都有項(xiàng)目，經(jīng)常往返與深圳和北京。

購買物業(yè)：純水岸9期，300平平面客戶語錄：

——買華僑城主要就是買人文，買圈層了！這種城市大平面豪宅，又是品牌豪宅社區(qū)，很稀缺的。是種身份的象征。以后在波托菲諾是很有檔次的。我認(rèn)為這里的業(yè)主質(zhì)素是深圳最高的，那當(dāng)然要住在這里了，要在這個圈層里嘛！——講一個故事：我在深圳有個朋友，孩子在南外上學(xué)，班里的同學(xué)全都是住在華僑城的。因?yàn)椴皇亲≡谌A僑城結(jié)果被其他同學(xué)嘲笑了，朋友只好去再去買了香山里一套房。與城市共發(fā)展精神本質(zhì)的趨同極度的占有欲多元國際化資源看不見的頂層極致生活享受都心回歸大平面回歸居住品質(zhì)升級服務(wù)升級奢侈景觀、配套向上的領(lǐng)袖目標(biāo)客戶置業(yè)驅(qū)動力總結(jié)——融入圈層身份標(biāo)簽居住檔次提升自我優(yōu)越感顯富階層融金心中源資閑休通交套配化文那么，深灣壹號，能給他們什么？是稀世海景？是后海豪宅版圖擴(kuò)張？是總部基地？是深圳灣的城市級配套？是大面積的居住尺度？……些，這僅僅是深灣壹號的一點(diǎn)點(diǎn)她能給予的遠(yuǎn)不止這么多！他為深圳的城市領(lǐng)袖們提供價值的支點(diǎn)

與城市心心相惜，標(biāo)注自己的城市座次

更高瞻遠(yuǎn)矚地展望自己和城市的未來……還有——劃時代的精神意義！價值1BrickellKey最純粹的高端定位！項(xiàng)目起始之初，

即致力于只為城市頂級需求打造，

以實(shí)現(xiàn)這座城市的至高理想……價值252最稀缺的資源！四重璀璨奢景——

千億頂級城市配套高度聚合……

她是這座城市的唯一寵兒！價值3超越、引領(lǐng)客戶需求的產(chǎn)品國際頂級設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)傾力加盟前所未有，超越這個城市的所有！最極致最引領(lǐng)的產(chǎn)品！價值46星級頂級酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)最高尚最尊貴的人生禮遇最專屬的服務(wù)！價值5價值圖譜——能夠感動客戶的5宗“最”最顛覆的深圳豪宅最純粹最稀缺最極致最私屬最專屬尊貴的頂級服務(wù)最極致的頂級奢華產(chǎn)品最劃時代的精神意義！最純粹的高端定位最稀缺的稀世資源最完美、純粹、頂級的城市綜合體

他們想占有的不只是頂級海景資源

他們想占有的不只是富可敵國的金融灣區(qū)

他們想占有的不只是超級大平面的奢侈

而是，關(guān)于深圳最頂級奢華的“綜合體”……深圳灣1號GrowthCityPioneerMode解構(gòu)在這占有關(guān)于頂奢的，一切……里，奢，頂以頂級，禮遇頂級私藏你想象中的，一切……鵬瑞中心頂級酒店瑞·會所奢寓奢侈品店深灣壹號，實(shí)現(xiàn)的是“他們”，最美好的城市夢想…——項(xiàng)目營銷執(zhí)行策略PART3：項(xiàng)目價值的有效傳導(dǎo)031.體貼尊貴的服務(wù)——星級物管+君悅、萬象城的資源嫁接；2.形象洗腦——以幸福為名，城市之外的精神符號建立3.營銷價值洗腦（營銷中心，價值的瘋狂灌輸）——精細(xì)化的接待流程，層層遞進(jìn)，營造價值點(diǎn)連環(huán)賣壓4.圈層公關(guān)營銷——以華潤的名義，品牌嫁接+事件營銷，快速建立市場知名度，國際高端品牌的營銷活動，實(shí)現(xiàn)品牌嫁接，提升豪宅形象；成功的豪宅客戶洗腦、互動、篩選策略突破傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷，通過精細(xì)化的營銷價值洗腦、尊貴的服務(wù)展示、精準(zhǔn)的圈層營銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目5個月40億的營銷奇跡！華潤幸福里的高端小眾營銷洗腦方式：【一個案例的借鑒】“高端小眾”營銷以服務(wù)至上的客戶管理模式！營銷必須回歸到價值的本質(zhì)！更窄眾更精準(zhǔn)的渠道傳播！1WHY：營銷必須回歸價值的本質(zhì)？

因?yàn)?，對于頂級?quán)貴客戶而言：忽悠無效，貶低對手無效，老老實(shí)實(shí)說清楚自己的價值才有效！正如，LV從來不建立自己的比較級

，只專注于自身產(chǎn)品價值的述說與打造！必須回歸價值本質(zhì)！4大道具：1條影視片1個非賣場售樓處2本詳細(xì)的價值說明書1支高素質(zhì)銷售團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵要點(diǎn)：在營銷中心，編織一張緊密的網(wǎng)，對客戶進(jìn)行價值洗腦！SO：深灣壹號的營銷關(guān)鍵——洗腦宣傳片清晰地、完整地講述項(xiàng)目劃時代的精神意義與價值！從精神層次的體驗(yàn)出發(fā)，與目標(biāo)客戶的精神訴求產(chǎn)生情感共鳴，進(jìn)行價值傳遞！1關(guān)鍵詞：1部價值訴求的洗腦電影

華潤幸福里：從精神訴求出發(fā)，始終貫穿“幸福感”的情感訴求主題；

上海星河灣：從客戶高端生活入手，通過上流社會生活演繹，尋找心理共鳴；售樓處非純粹功利性賣場，而是體驗(yàn)式小會所！它不再是普通的售樓處，而是項(xiàng)目價值、調(diào)性的體驗(yàn)基地，是客戶真實(shí)體驗(yàn)項(xiàng)目價值的地方！2關(guān)鍵詞：1個非賣場的售樓處PRADA的旗艦店EPICENTER——終極震撼！自1999年起，prada便開Epicenter旗艦店計(jì)劃，目的是締造嶄新的購物觀點(diǎn)，頂級設(shè)計(jì)建筑大師為旗艦店設(shè)計(jì)出創(chuàng)意滿盈的體驗(yàn)式購物環(huán)境，一落成便自動進(jìn)入世界建筑史的必備條目，成為藝術(shù)界仰慕的焦點(diǎn)，成為旅游者必去的景點(diǎn)。PRADA東京旗艦店是一座高達(dá)六層的玻璃體大樓，猶如佇立在東京街頭的一塊巨大水晶。是售樓處，也是體驗(yàn)式的小型藝術(shù)館，通過別具一格的藝術(shù)包裝、藝術(shù)品的展示提升項(xiàng)目的體驗(yàn)感，增強(qiáng)客戶的價值體驗(yàn)2小型藝術(shù)館誰說你在售樓處就不能意外邂逅些別的？

——小眾，高端，珍藏品！關(guān)鍵詞：1個非賣場的售樓處完美的價值講解功能，配備強(qiáng)大的講解工具，清清楚楚講透項(xiàng)目價值：強(qiáng)大的區(qū)域發(fā)展模型、VIP室投影設(shè)備、洗腦房、桌面觸摸屏設(shè)備……2關(guān)鍵詞：1個非賣場的售樓處洗腦房VIP講解室價值講解室無處不在的互動科技體驗(yàn)3深圳最高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品說明書產(chǎn)品用材、工藝說明產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)過程說明精裝修材料說明……深圳最高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品說明書+深圳最高水準(zhǔn)服務(wù)手冊，以說明性文字詳細(xì)表述、全面說明項(xiàng)目產(chǎn)品、服務(wù)的全部性能！關(guān)鍵詞：2本最高水準(zhǔn)手冊深圳最高水準(zhǔn)住宅服務(wù)手冊安防服務(wù)說明專屬增值服務(wù)說明會所服務(wù)說明4關(guān)鍵詞：1支高素質(zhì)銷售團(tuán)隊(duì)豐富經(jīng)驗(yàn)+統(tǒng)一培訓(xùn)+瘋狂話述，嚴(yán)格上崗把關(guān)打造一支能理解項(xiàng)目價值、講透項(xiàng)目價值的銷售隊(duì)伍！參考：幸福里案例銷售策劃力客戶到達(dá)現(xiàn)場的時間彌足珍貴，分秒必爭；與銷售相關(guān)的每一個流程，一舉一動，一言一行，均經(jīng)過精細(xì)策劃和安排；世聯(lián)成功案例：幸福里、蘭喬圣菲銷售服務(wù)力全程提供與一線豪宅定位相匹配的服務(wù)，讓客戶對“一線豪宅”感同身受。世聯(lián)成功案例：中信紅樹灣、星河丹堤世聯(lián)在近期成功操作的案例中汲取經(jīng)驗(yàn)，提煉出兩大核心原則，作為目前深圳一線豪宅，也將是未來深圳一線豪宅操作中的必要部分那就是：制定嚴(yán)格客戶跟進(jìn)流程，規(guī)范價值點(diǎn)傳遞次序，客戶“不聽不行”幸福里銷售話術(shù)體系蘭喬圣菲銷售流線設(shè)計(jì)瘋狂話術(shù)，嚴(yán)格規(guī)定項(xiàng)目介紹口徑，客戶“不認(rèn)不行”蘭喬圣菲的瘋狂話術(shù)結(jié)構(gòu)分級接待話術(shù)Ppt介紹話術(shù)故事版介紹話術(shù)專業(yè)版產(chǎn)品介紹統(tǒng)一話術(shù)客戶抗性問題統(tǒng)一解答話術(shù)營銷節(jié)點(diǎn)釋放統(tǒng)一話術(shù)與一線豪宅相匹配的嚴(yán)密培訓(xùn)，包括與銷售相關(guān)的一切人員，“任何疏漏不行”服務(wù)人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)星河丹堤業(yè)務(wù)員市場培訓(xùn)管家及保安人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)“高端小眾”營銷

——深圳、完美、頂級！以服務(wù)至上的客戶管理模式！營銷必須回歸到價值的本質(zhì)！更窄眾更精準(zhǔn)的渠道傳播！2WHY：項(xiàng)目營銷服務(wù)至上的真諦？

因?yàn)?，對于頂級?quán)貴客戶而言：買的是房子，住的是物管！產(chǎn)品已到極致，還能制造唯一的就是物管！而，營銷中心的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)正是項(xiàng)目未來能提供的物管服務(wù)縮影！服務(wù)至上的客戶管理模式3大體系：1套精密預(yù)約制接待體系1套酒店標(biāo)準(zhǔn)頂級服務(wù)體系1套精確客戶管理體系關(guān)鍵要點(diǎn)：針對目標(biāo)客群隱性高端富豪的特性，在提供服務(wù)時神秘、低調(diào)，注重對客戶隱私的保護(hù)和絕對尊重是關(guān)鍵！SO：深灣壹號的營銷關(guān)鍵——舉措建議：統(tǒng)一口徑：采用預(yù)約式尊貴接待，上門需提前一天預(yù)約；可用勞斯萊斯專屬豪車專程接送客戶來看樓；未來業(yè)主可享受此車送機(jī)服務(wù)預(yù)約時詳細(xì)了解客戶喜好，現(xiàn)場為客戶準(zhǔn)備其喜好的茶點(diǎn)及其他特殊需求售樓處分區(qū)設(shè)置，公開區(qū)和私密區(qū)分級接待客戶。VIP接待室，只針對頂級VIP客戶開放，體現(xiàn)身份尊貴感11套精密預(yù)約制接待體系舉措建議：私屬接待流程，“多對一”服務(wù),體現(xiàn)五星級待遇；所有服務(wù)人員只在其客戶需要的時候主動出現(xiàn)，不跟隨，不干擾客戶看房過程強(qiáng)勢體現(xiàn)項(xiàng)目酒店元素！1）由項(xiàng)目未來引進(jìn)的酒店服務(wù)人員現(xiàn)場提供服務(wù)，其他銷售代表和服務(wù)人員接受系統(tǒng)培訓(xùn)，必須達(dá)到該酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2）營銷中心提供的茶點(diǎn)、使用的器皿全部為酒店專屬配備3）為參觀完的尊貴客戶準(zhǔn)備酒店禮盒一份！21套體現(xiàn)酒店標(biāo)準(zhǔn)頂級服務(wù)體系1套精確客戶管理體系舉措建議：詳細(xì)的客戶日志，客戶追蹤檔案，客戶動態(tài)精確到每小時；記錄客戶的完善信息，如性格、愛好、經(jīng)歷、生活習(xí)慣等；為下次邀約、客戶下次前來提供更針對性的服務(wù)根據(jù)客戶特征后續(xù)為客戶提供溫馨的維系服務(wù)3“半島酒店成功的原因？”——深入了解客戶喜好與需求，使客戶發(fā)自內(nèi)心產(chǎn)生信任“高端小眾”營銷以服務(wù)至上的客戶管理模式！營銷必須回歸到價值的本質(zhì)！更窄眾更精準(zhǔn)的渠道傳播！3項(xiàng)目的特性：極致稀缺，僅85套高端定位，城市頂級產(chǎn)品客戶的特點(diǎn)：城市隱富階層，看不見的貴族非常規(guī)的信息渠道常規(guī)推廣、常規(guī)渠道不可行！營銷體現(xiàn)與大眾距離感！奢侈品營銷案例借鑒：賓利窄眾傳播“廣告已死，公關(guān)正盛”，很少打硬性廣告。鎖定少量幾本雜志，以軟文的形式，多講品牌故事。幾乎從來不用報紙。沒有大規(guī)模的線上傳播，最重要的就是讓賓利汽車的實(shí)物，出現(xiàn)在目標(biāo)客戶聚集的地方。Q：項(xiàng)目營銷渠道的選擇？精確制導(dǎo)的推廣渠道5大動作：小眾專業(yè)媒體，覆蓋高端人群精選優(yōu)質(zhì)戶外，樹立整體形象源點(diǎn)客戶積累，意見領(lǐng)袖擴(kuò)散業(yè)界口碑傳播，奠定江湖地位圈層客戶拓展，制造口碑傳播2個拋棄：常規(guī)推廣和渠道解決不了問題聯(lián)動解決不了問題SO：深灣壹號的營銷關(guān)鍵——四個階段，一場深圳頂級豪宅的營銷盛宴！2012年6月2012年9月2012年12月2012年11月形象導(dǎo)入期源點(diǎn)客戶積累期圈層客戶拓展期開盤銷售期售樓處、樣板房開放開盤清水樣板房開放整體營銷執(zhí)行鋪排第一階段：聞風(fēng)而動---“形象導(dǎo)入期”（6-9月）目的：奠定項(xiàng)目高端形象，引起市場關(guān)注戶外立勢，形象出街占據(jù)影響城市的戶外，展現(xiàn)項(xiàng)目整體形象定位雜志出街涉獵老板們接觸的專業(yè)媒體，形成圈層輿論氛圍關(guān)鍵動作樓體燈光字圍墻包裝配合展示項(xiàng)目地標(biāo)形象NO.1高端雜志軟廣告投放，造輿論氛圍——觸及目標(biāo)客戶群的專業(yè)媒體傳播，如政治、財經(jīng)、奢侈品消費(fèi)類

頂級地產(chǎn)雜志渠道釋放在《LP》等地產(chǎn)行業(yè)雜志上釋放深圳灣一號信息，樹行業(yè)標(biāo)桿。

財富圈層青睞的財經(jīng),政治類雜志

《三聯(lián)生活周刊》,《JET尊翔》,《財經(jīng)》,《羅博報告》等NO.2影響城市的戶外，立項(xiàng)目整體形象“去營銷”、“純調(diào)性”、保持低調(diào)神秘僅建立“時代地標(biāo)，國際濱海中心”的頂級綜合體形象『項(xiàng)目地界包裝』樓體燈光字，建立項(xiàng)目地標(biāo)形象結(jié)合項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)，設(shè)置樓體燈光展示、城市激光束，形成片區(qū)夜間標(biāo)志點(diǎn)啟動項(xiàng)目樓體燈光字，創(chuàng)意、大氣，有效樹立項(xiàng)目地標(biāo)形象；通過施工圍墻制造神秘感——圍墻上精心藝術(shù)化設(shè)計(jì)，釋放“時代地標(biāo)，國際濱海中心”“深圳灣一號，華幕即將啟動”，吸引市場關(guān)注NO.3第二階段：大開眼界---“源點(diǎn)客戶拓展期”（9-11月）定向邀約源點(diǎn)客戶關(guān)鍵動作目的：通過世聯(lián)平臺及發(fā)展商資源邀約源點(diǎn)客戶上門,通過項(xiàng)目高品質(zhì)展示及價值傳導(dǎo)，積累源點(diǎn)客戶啟動業(yè)內(nèi)宣傳售樓處和樣板房開放利用世聯(lián)及開發(fā)商平臺資源；設(shè)置業(yè)界接待日；NO.3源點(diǎn)客戶累積,樹立項(xiàng)目意見領(lǐng)袖世聯(lián)觀點(diǎn):1.對于頂級豪宅,源點(diǎn)客戶累積和擴(kuò)散是客戶積累的基礎(chǔ)2.

業(yè)內(nèi)引起話題,同行口碑傳播是奠定江湖地位的王道3.

把每一次邀約都做成非常極致的接待是傳播關(guān)鍵！

世聯(lián)資源:

世聯(lián)豪宅客戶平臺及合作開發(fā)商資源

發(fā)展商資源:

開發(fā)商自有的圈層資源及和合作方資源源點(diǎn)客戶來源案例1:城市頂級豪宅華潤幸福里通過世聯(lián)平臺資源累積上門客戶近1000批,最終成交58套案例2:世聯(lián)經(jīng)典豪宅項(xiàng)目蘭喬圣菲，借助世聯(lián)平臺設(shè)立“業(yè)界接待日”，成為全國同行爭相頂禮膜拜的項(xiàng)目源點(diǎn)客戶積累經(jīng)典案例——幸福里建圈層：世聯(lián)豪宅客戶+萬象城客戶經(jīng)營充分整合雙方客戶資源世聯(lián)豪宅客戶資源+萬象城客戶資源，充分發(fā)動世聯(lián)手中豪宅客戶資源！世聯(lián)豪宅客戶參觀咨詢中心萬象城分展場不只是“銷售”，而是“策劃銷售”日常工作的每一個流程均是悉心安排的“客戶經(jīng)營”源點(diǎn)客戶累積11、世聯(lián)地產(chǎn)陳董及高管2、星河地產(chǎn)黃老板及高管3、萬科地產(chǎn)王石及高管4、中信地產(chǎn)陳總及高管6、金地集團(tuán)凌董及高管7、華潤置地吳總及高管8、招商地產(chǎn)林董及高管…………世聯(lián)大客戶平臺及合作方資源One世聯(lián)19余年積淀了數(shù)萬名豪宅客戶資源Two寫字樓工商部大客戶資源Three合作方資源,地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)領(lǐng)袖客戶轉(zhuǎn)介成交動態(tài)紅樹灣業(yè)主王姐，07年購買中信紅樹灣200平米單位，是小溫的業(yè)主之一；2008年，紅樹灣公寓開售，小溫介紹王姐購買了1套小面積公寓，平時放球包，給女兒做琴房；2009年，小溫邀請王姐到星河丹堤參加登山活動，王姐帶朋友一起過來參加，朋友看中了1套臨湖復(fù)式，當(dāng)周即成交；2010年，小溫調(diào)到觀瀾湖大宅，王姐老公很喜歡打球，又買了一套公寓單位（看中贈送的會籍），房子留一段時間再賣掉；發(fā)展商的人說，世聯(lián)剛進(jìn)來兩周就賣了中原1年賣的量。3年中僅1位客戶即促成4套單位快速成交客戶保障體系2——金牌銷售人員與客戶之間形成良好的信任友誼，并成為銷售人員的優(yōu)質(zhì)客戶群組業(yè)務(wù)員小羅，分別擔(dān)任中信紅樹灣銷售代表，后擔(dān)任星河丹堤、十五峯、觀瀾湖大宅等項(xiàng)目銷售代表，并多次獲得TOPsale稱號業(yè)務(wù)員小駱，分別擔(dān)任星河丹堤、天麓、十五峯、幸福里銷售代表，獲得TOPsale稱號?？蛻艮D(zhuǎn)介成交動態(tài)2008年星河丹堤推出九仰別墅，受到客戶很大追捧，客戶李總開盤當(dāng)天購買了1套聯(lián)排別墅，后其弟欲購買已沒有相似戶型；2009年，小駱調(diào)到天麓，介紹李總弟弟購買天麓聯(lián)排別墅，李總同時購買了1套洋房單位；2010年，小駱調(diào)到十五峯任銷售代表，介紹李總到現(xiàn)場參觀，李總沒有購買，但其屬下購買了一套170平米單位；2年中僅1位客戶即直接促成2套別墅，1套洋房，1套高層單位的成交。源點(diǎn)客戶累積2得業(yè)內(nèi)者得天下！——成為同行必看的劃時代標(biāo)志性項(xiàng)目“同行說你一句好，比自己說一百句好”都管用利用世聯(lián)首創(chuàng)“業(yè)界接待日”方式，在固定時間為其他開發(fā)商、廣告公司、設(shè)計(jì)公司等業(yè)界同行的參觀提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，傳遞價值，讓他們說你的好；利用世聯(lián)資源，在其他業(yè)界同行中宣傳本項(xiàng)目；第三階段：口口相傳---“圈層拓展”（11-12月）目的：通過源點(diǎn)客戶涉獵圈層客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力及目標(biāo)客戶群。瑞·精英會TOP俱樂部打造關(guān)鍵動作世界灣區(qū)巡禮海天盛筵活動華.會所知名拍賣活動品牌資源嫁接(邁巴赫,愛瑪仕,勞斯萊斯)NO.4圈層客戶拓展,小眾精準(zhǔn)擴(kuò)散營銷亮點(diǎn):瑞·精英會,打造專屬頂級俱樂部1海天盛宴3國際灣區(qū)巡禮，傳遞灣區(qū)物業(yè)價值2”華”會所資源嫁接4——以源點(diǎn)客戶為基礎(chǔ)，以有特色、高調(diào)性的圈層活動為嫁接，促進(jìn)客戶積累！奢侈品品牌資源嫁接5Quintessentially瑞·精英會成就你的頂級奢華人生亮點(diǎn)一專屬俱樂部，經(jīng)營儲備客戶·會所瑞業(yè)主平臺模式頂級物管模式俱樂部模式代表案例星河灣北京盤古大觀廣州匯景新城亞太俱樂部模式核心針對業(yè)主的圈層平臺的搭建提供頂級物管服務(wù)輻射除業(yè)主外更大范圍的頂級圈層平臺，會員有嚴(yán)格的資格篩選，需專業(yè)公司經(jīng)營管理嫁接資源嫁接項(xiàng)目周邊資源，定期為業(yè)主舉辦各種圈層活動，建立業(yè)主專屬的生活平臺、事業(yè)平臺以及修為平臺提供有償?shù)母叨怂饺硕ㄖ品?wù)，例如私人晚宴定制服務(wù)、代購服務(wù)、私人旅游定制服務(wù)等國內(nèi)外絕對頂級資源的嫁接，例如高爾夫資源、SPA資源，給到會員最獨(dú)特的體驗(yàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)---20元的物管費(fèi)用定制服務(wù)需額外收費(fèi)10萬元/年瑞·精英會打造要點(diǎn)1：管理模式不是一個普通的業(yè)主平臺，它對會員有嚴(yán)格的篩選，是輻射除業(yè)主外的頂級圈層平臺，但又并非真正意義上的俱樂部模式，它不需要專業(yè)公司經(jīng)營管理；它更像盤古大觀的頂級物管模式，但又突破只是提供物管服務(wù)的局限，志在為會員提供一個頂級圈層平臺；可考慮嫁接華會所資源，作為華會所的特別分會，為會員提供別于主會所的特殊資源·會所瑞瑞·精英會打造要點(diǎn)2：關(guān)于營銷運(yùn)用『有效的儲客方式』嫁接特定服務(wù)資源，對客戶形成強(qiáng)勢吸引通過源點(diǎn)客戶帶動其他客戶的有效積累通過賣會籍實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目提前收定金是圈層效應(yīng)的有效載體，利于項(xiàng)目信息傳播·會所瑞健康養(yǎng)生匯瑞·精英會打造要點(diǎn)3：會員享受的權(quán)益與服務(wù)：會員享受四大權(quán)益與服務(wù)，包括健康養(yǎng)生院、頂級消費(fèi)匯、私愛文化匯和全能超級管家。其中，健康養(yǎng)生匯是瑞·會所區(qū)別于其他會所，成功的關(guān)鍵！頂級消費(fèi)匯私愛文化匯全能超級管家利用母公司在醫(yī)療行業(yè)內(nèi)的品牌信用度，提供相關(guān)資源，為會員提供全球頂尖的醫(yī)療健康養(yǎng)生服務(wù)，這樣的服務(wù)只有在本會所才有可能享有，才最有可信度。頂級消費(fèi)匯是會員享受的最重要的一部分權(quán)益。通過嫁接國內(nèi)外高端資源，如高爾夫、頂級奢侈品、頂級spa等為會員打造豐富多彩并且獨(dú)特私享的生活，從生活起居到商務(wù)活動、從家庭生活到外出旅行……全能超級管家為尊貴會員提供全面細(xì)致的服務(wù)，保證會員優(yōu)雅地享受優(yōu)質(zhì)生活。為會員的奢華生活注入文化、藝術(shù)的元素，如紅酒品鑒、游學(xué)留學(xué)機(jī)構(gòu)、拍賣行等資源，提升會員的生活品位，幫助會員提供子女國外受教育的路徑?！航】叼B(yǎng)生匯』頂級私人醫(yī)療機(jī)構(gòu)富豪們的專業(yè)私人保健醫(yī)院為金字塔塔尖的頂級富豪們提供醫(yī)療、養(yǎng)生、美容、保健、體檢全套服務(wù)！名家保健講座瑞士頂級養(yǎng)生機(jī)構(gòu)·會所瑞嫁接邁瑞相關(guān)資源（可選擇資源——）

北京上醫(yī)林中國頂級私人醫(yī)生服務(wù)機(jī)構(gòu)，國內(nèi)首創(chuàng)的專為社會精英、成功人士而特別設(shè)立的，集預(yù)防保健-疾病診療-康復(fù)養(yǎng)生為一體的會員制頂級私人醫(yī)生服務(wù)機(jī)構(gòu)。

頤年康盛整合全國高端醫(yī)療資源（三甲醫(yī)院、權(quán)威專家、中南海保健醫(yī)生、高端體檢機(jī)構(gòu)、高端心理咨詢機(jī)構(gòu)等），為全國高端客戶提供一對一、個性化的以預(yù)防慢性病、改善亞健康、解決就醫(yī)難為重點(diǎn)的第三方高端私人醫(yī)生和健康醫(yī)療服務(wù)。資源整合嫁接資源1：集預(yù)防、診療、康復(fù)為一體的私人醫(yī)療機(jī)構(gòu)目前少數(shù)頂級豪宅已經(jīng)開始引入私人醫(yī)生服務(wù)，擁有私人專屬醫(yī)生，在財富人群中已形成新風(fēng)尚，隨著財富人群對自身健康的愈加關(guān)注，是否引入私人醫(yī)生服務(wù)正成為項(xiàng)目能否真正成為豪宅的重要指標(biāo)之一。可選擇資源深圳中醫(yī)協(xié)會，聘請其中極具社會聲望的老中醫(yī)，如知名老中醫(yī)佘大德、李祥光等，與他們長期合作，定期坐診會所，為會員提供服務(wù)。邀請同仁堂經(jīng)驗(yàn)豐富老中醫(yī)/國家領(lǐng)導(dǎo)人的退休老中醫(yī)為會員提供咨詢服務(wù)、講座服務(wù)。資源整合嫁接資源2：知名老中醫(yī)醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)療領(lǐng)域特點(diǎn)瑞士雷曼納健康醫(yī)療中心活細(xì)胞抗衰老治療，獨(dú)家活細(xì)胞活性技術(shù)，恢復(fù)治療，內(nèi)在醫(yī)療，預(yù)防醫(yī)學(xué)羊胚胎素活細(xì)胞療法萊蒙湖醫(yī)療美容中心肌膚抗衰老技術(shù)、醫(yī)學(xué)美容、皮膚激光美容手術(shù)、皮膚修復(fù)重建自體活細(xì)胞再生療法瑞士吉尼列爾醫(yī)院外科手術(shù)、腫瘤學(xué)、核醫(yī)學(xué)、心臟病、內(nèi)科、牙科、婦產(chǎn)科、放射科臨床、生物、和輻射測試治療瑞士萊可琳醫(yī)療美容中心美容、整形、塑身瑞士專利天然燃脂素、美學(xué)豐胸這些機(jī)構(gòu)深受世界頂級名流的親睞，每年都不乏像撒切爾夫人、阿湯哥這樣的貴族、名人的光顧。資源整合嫁接資源3：高端私人定制健康游嫁接資源：與優(yōu)翔國際、太美、德邁商旅等國內(nèi)做“境外游”的私人定制旅行社洽談，區(qū)別于普通大眾旅游方式，為瑞精英會創(chuàng)始會員提供經(jīng)過詳細(xì)斟酌的旅游行程與活動安排，定制以瑞士養(yǎng)生之旅為主題的旅游服務(wù)，并自動享受旅行社會員權(quán)益。建議定制行程：養(yǎng)生機(jī)構(gòu)享受全面身體檢查與護(hù)理——阿爾卑斯著名的溫泉休養(yǎng)勝地洛伊克巴德享受溫泉療養(yǎng)——在歐洲屋脊上體驗(yàn)世界海拔最高的高爾夫奢華運(yùn)動世界高端消費(fèi)新品發(fā)布展示，私人定制服務(wù)，貴族生活學(xué)堂，貴族運(yùn)動教學(xué)『頂級消費(fèi)匯』HOWLUXUS如何奢華地生活SPA高爾夫紅酒名車、名表展珠寶、手袋展·會所瑞資源整合嫁接資源1：高爾夫資源整合可選擇資源區(qū)域內(nèi)資源：舉辦會員高球友誼賽，增進(jìn)會員間交流與溝通觀瀾湖高爾夫球會，有全亞洲最大、設(shè)施最齊全的私人高爾夫度假勝地。國際資源：組織會員前往全球頂級球場參觀、體驗(yàn)（可選資源）

美國圓石灘高爾夫球場，最享負(fù)盛名的高爾夫比賽場地之一。該球場坐落在著名的蒙特羅半島上，被美國《高爾夫文摘》評選為美國最好的球場。資源整合嫁接資源2：世界頂級奢侈品流動展廳針對頂級富豪們感興趣的奢侈品，選擇性舉辦奢侈品新品發(fā)布或限量版展覽在會所內(nèi)、售樓處內(nèi)設(shè)置奢侈品陳列櫥窗，定期更換不同奢侈品品牌名車展：賓利

、勞斯萊斯、奔馳腕表展：勞力士。名酒展：軒尼詩、拉菲資源整合嫁接資源2：世界頂級奢侈品流動展廳

珠寶展：卡地亞手袋展：LV……可組織會員太太就近到香港或深圳體驗(yàn)頂級SPA，目前已有不少頂級SPA品牌進(jìn)駐深圳。歐洲頂級SPA會所品牌“瑞士valmont”首次進(jìn)駐深圳KKMALLMandaraSpa，源自泰國的神秘Spa，開設(shè)在全球70多個奢華酒店和度假村內(nèi)，并多次被評選為全球最好的Spa之一，其深圳分店設(shè)于馬可波羅酒店福田香格里拉Spa，Spa水療中心是香格里拉酒店集團(tuán)繼“氣”Spa之后打造的又一Spa品牌，Spa水療中心強(qiáng)調(diào)感官上的視覺、嗅覺、觸覺及聽覺并將中西方理念相互融合運(yùn)用，令賓客置身于完全放松而安逸的世界。觀瀾湖水療中心MissionHillsSpa，亞洲區(qū)內(nèi)最大型的水療中心之一?？蛇x擇資源資源整合嫁接資源3：頂級SPA藝術(shù)品鑒賞拍賣·定期收藏品展覽欣賞·紅酒知識講座與品鑒『私愛文化會』茶道花道粵劇紅酒私藏品鑒定會文化潮流信息HOWCULTURALIZE如何文化地生活·會所瑞『全能超級管家』DOERVERYTHINGYOUWANT為尊貴會員提供全面細(xì)致的服務(wù)，優(yōu)雅地享受優(yōu)質(zhì)生活私人管家名廚私人金融管家宴會活動策劃執(zhí)行私人鑒定專家·會所瑞服務(wù)人員的選拔渠道荷蘭國際管家學(xué)院(TheInternationalButlerAcademy)，當(dāng)今世界上最好的私人服務(wù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，管家們接受的訓(xùn)練課程多達(dá)數(shù)十項(xiàng)，幾乎涵蓋了生活的各個方面。英國專業(yè)管家協(xié)會，最有名的英國管家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，成立于上世紀(jì)后期，位于倫敦郊外的海林島。

資源整合嫁接資源1：私人荷蘭管家資源整合嫁接資源2：家宴定制大廚可選擇資源會所聘請專業(yè)法國大廚、地道粵菜大廚、川菜大廚等，為會員提供多種選擇的可能性（必備資源）法國名廚故里VilleneuveLoubet鎮(zhèn)物色名廚艾伯俊，擁有“美食傳教士”之譽(yù)的國際知名大廚。盧偉強(qiáng)，港式粵菜大廚，練得一身粵菜烹飪好功夫。家庭宴會定制服務(wù)。朋友聚餐時，可以根據(jù)主人需要，提供在家現(xiàn)場制作。私人宴請專享服務(wù)。在會所餐廳的商務(wù)宴請、家庭聚餐時，依照您的口味與要求訂購新鮮原材料、打造專屬菜單等私人定制服務(wù)。提供服務(wù)具備一系列完善的宴會設(shè)施和專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。活動專家會為宴會進(jìn)行策劃和組織，為活動全程提供周到細(xì)致的服務(wù)。從菜單設(shè)計(jì)到現(xiàn)場布置到現(xiàn)場表演最大可能滿足您的要求。資源整合嫁接資源3：宴會活動策劃與執(zhí)行與普通銀行提供的貴賓理財服務(wù)相比，私人銀行強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)管理能力，業(yè)務(wù)范圍更廣，金融產(chǎn)品的復(fù)雜程度更高，按照客戶需求量身訂做。上海第一豪宅湯臣一品已經(jīng)成功引入私人金融管家服務(wù)，與私人銀行合作，專門為住戶量身打造財富、金融管理?？杉藿淤Y源瑞士“EFG私人銀行”。總部位于蘇黎士，專門服務(wù)于富賈豪門，幫助客戶管理龐大的資產(chǎn)（如投資規(guī)劃等），提供并購案的建議及標(biāo)的，甚至還提供收藏鑒定，代表客戶到拍賣場所競標(biāo)