房地產(chǎn)法規(guī)講義

11第一部分房地產(chǎn)綜合法規(guī)及政策本部分涉及到的法律法規(guī)有：

1、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法

2、中華人民共和國(guó)物權(quán)法

3、中華人民共和國(guó)合同法

4、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

5、審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件的解答

22第一章房地產(chǎn)法規(guī)簡(jiǎn)介第一節(jié)

房地產(chǎn)法規(guī)概述一、房地產(chǎn)法規(guī)的概念1、房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

土地是指地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。33

其他地上定著物：指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。

2、房地產(chǎn)法規(guī)是調(diào)整公民之間、法人之間、其他經(jīng)濟(jì)組織之間，他們相互之間以及他們和政府之間的房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系和土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系法律規(guī)范的總稱。44

二、房地產(chǎn)法規(guī)調(diào)整的對(duì)象

房地產(chǎn)法規(guī)調(diào)整的對(duì)象是調(diào)整人（包括法人）與人之間的因房地產(chǎn)所發(fā)生的各種關(guān)系。主要有：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的確認(rèn)、登記和管理關(guān)系；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征用土地、房屋拆遷、建筑施工、竣工驗(yàn)收等關(guān)系；房屋的使用和維修養(yǎng)護(hù)等關(guān)系；房地產(chǎn)流通、買(mǎi)賣(mài)、土地使用權(quán)的讓渡等關(guān)系；房地產(chǎn)的繼承、抵押、融資、稅收等經(jīng)濟(jì)關(guān)系；涉外房地產(chǎn)諸關(guān)系。55

三、房地產(chǎn)法律關(guān)系

構(gòu)成房地產(chǎn)法律關(guān)系的三要素：房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體、客體和內(nèi)容。

主體：政府管理部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑商、房地產(chǎn)賣(mài)方和買(mǎi)方、房地產(chǎn)輔助商、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人。

客體：房地產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)所指向的對(duì)象。（房地產(chǎn)物質(zhì)利益）

內(nèi)容：主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素。⑴房地產(chǎn)權(quán)利：管理權(quán)（決策權(quán)、命令權(quán)、審批權(quán)、監(jiān)督權(quán)、處罰權(quán)），所有權(quán)（占有、使用、收益、處分），使用權(quán)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。⑵房地產(chǎn)義務(wù)。66第二節(jié)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系

一、房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的概念

房地產(chǎn)法律體系即指房地產(chǎn)事務(wù)涉及的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、制度的集合體制。

二、房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的層次目前，中國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設(shè)已取得顯著成績(jī)，該體系的構(gòu)架由憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等7個(gè)層次構(gòu)成。77

專(zhuān)門(mén)法律主要有四部，即

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日通過(guò)，1995年1月1日起施行，2007年8月30日第一次修正、2009年8月27日第二次修正。以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》)；

《中華人民共和國(guó)土地管理法》（1986年6月25日通過(guò)，1998修訂，1988年、2004年兩次修正，1999年1月1日起施行。以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》);

《中華人民共和國(guó)建筑法》(1997年11月1日通過(guò)，1998年3月1日起施行。以下簡(jiǎn)稱《建筑法》)

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2007年10月28日通過(guò)，2008年1月1日起施行。以下簡(jiǎn)稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)。88

房地產(chǎn)行政法規(guī)是以國(guó)務(wù)院令頒布。國(guó)務(wù)院是國(guó)家最高行政機(jī)關(guān)，可根據(jù)憲法、法律和全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)的授權(quán)，制定、批準(zhǔn)和發(fā)布法規(guī)。如《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l列》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等。99

房地產(chǎn)部門(mén)規(guī)章以國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門(mén)以部長(zhǎng)令頒行或其與國(guó)務(wù)院其他相關(guān)部門(mén)聯(lián)合制定頒行的法規(guī)，主要有：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市房屋拆遷工作規(guī)程》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《閑置土地處置辦法》、《財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別執(zhí)行政策問(wèn)題的通知》等。1010

地方性法規(guī)：如《重慶市住房公積金實(shí)施辦法》、《重慶市住房公積金二手房貸款辦法》。

房地產(chǎn)技術(shù)規(guī)范及規(guī)范性文件

：如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等。

最高人民法院的司法解釋?zhuān)喝缱罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋、最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋等。1111一、我國(guó)房地產(chǎn)立法的分期：

(1)1949年以前。據(jù)有關(guān)文字記載，中國(guó)在3000年前就出現(xiàn)了田地的交換和買(mǎi)賣(mài)。

(2)第一階段1949～1955年。1949年《公房公產(chǎn)統(tǒng)一管理的決定》，1950年《中華人民共和國(guó)土地改革法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》、《契稅暫行條例》等。具體表現(xiàn)：接收舊政府的房地產(chǎn)檔案、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬、代管無(wú)主房屋、沒(méi)收敵偽房地產(chǎn)、打擊房地產(chǎn)投機(jī)和各種非法活動(dòng)；在全國(guó)各地先后建立了房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)等。

(3)第二階段1956～1965年。1956年《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見(jiàn)》，城市房屋和土地的所有制構(gòu)成發(fā)生根本性變化，確立公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。第三節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)的建立1212

(4)第三階段1966～1978年?！笆陝?dòng)亂”時(shí)期，城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大，立法處于停頓狀態(tài)。

(5)第四階段1978年以后。城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)便萌生了。如1983年《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》，1992年《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，1990年《解決城鎮(zhèn)居住特別困難戶住房問(wèn)題的若干意見(jiàn)》等

1987年10月25日，中國(guó)共產(chǎn)黨十三大第一次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位，宣告了中國(guó)社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。

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二、城鎮(zhèn)住房制度改革

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得益于下列三項(xiàng)重大制度和體制的改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)程

城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。中國(guó)傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國(guó)家統(tǒng)包、無(wú)償分配、低租金、無(wú)限期使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度。

1414中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個(gè)階段：⑴城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點(diǎn)階段（1978-1990年）

①1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問(wèn)題。

②1979年開(kāi)始實(shí)行向居民全價(jià)售房的試點(diǎn)。

③1982年開(kāi)始實(shí)行補(bǔ)貼出售住房的試點(diǎn)，即政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的1／3，并在煙臺(tái)、蚌埠、唐山等城市試點(diǎn)。④自1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1986年2月，成立了“國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國(guó)的房改工作。

1988年國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案的通知》，準(zhǔn)備在全國(guó)范圍內(nèi)推開(kāi)。1515

⑵城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段（1991-1994年）

1991年城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大突破和實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，結(jié)束了一段時(shí)期以來(lái)的徘徊局面，進(jìn)入了全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

1991年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》，這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個(gè)綱領(lǐng)性文件，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和根本目的，這標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革已從探索和試點(diǎn)階段，進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

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⑶城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段（1994年開(kāi)始）

1994年7月5日第八屆全國(guó)人大常委會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)并頒布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

1994年7月18日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確定房改的根本目的：實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。這對(duì)住房制度改革，實(shí)現(xiàn)住房商品化和社會(huì)化起到重要推動(dòng)作用。

1998年7月3日發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開(kāi)始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，其目的：提高居民購(gòu)房能力。1717

第二章城市房地產(chǎn)管理法

第一節(jié)房地產(chǎn)管理法概述

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》于1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)，以中華人民共和國(guó)主席令29號(hào)公布，1995年1月1日起施行。

2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第一次修正。

2009年8月27日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議《關(guān)于修改部分法律的決定》第二次修正。

1818一、立法目的

為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

二、適用范圍及詞條解釋

適用范圍:在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守的法律。

詞條解釋?zhuān)悍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。1919

三、土地使用制度及例外國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但在規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。

四、發(fā)展目標(biāo)國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。五、權(quán)利人權(quán)利和義務(wù)房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。其合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。2020

六、房屋征收

為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

七、房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)

國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、土地管理部門(mén)依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

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第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

一、土地使用權(quán)出讓

1、土地使用權(quán)出讓的概念

土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2、集體所有土地征收與有償出讓

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

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3、出讓條件：

土地使用權(quán)出讓?zhuān)仨毞贤恋乩每傮w規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。

4、土地出讓總量控制

縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

5、出讓主體2323

土地使用權(quán)出讓?zhuān)墒?、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施。

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6、出讓方式

土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)、掛牌或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地和有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

7、年限規(guī)定

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掛牌出讓的程序

A、在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布。

B、掛牌時(shí)間不得少于10個(gè)工作日。

C、符合條件的競(jìng)買(mǎi)人填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)。

D、出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格。

E、出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)。

F、出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。2626

8、出讓合同簽訂

土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。

土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。

9、出讓金支付

土地使用者必須按照出讓合同約定，在60日支付全部土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。

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10、出讓土地的提供

土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門(mén)必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門(mén)返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。2828

11、土地用途變更

土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

12、出讓金使用

土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。

土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

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13、土地使用權(quán)的收回

國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

14、土地使用權(quán)的終止

土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。3030

15、土地使用權(quán)出讓年限屆滿

物權(quán)法規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，依照法律規(guī)定辦理。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

3131二、土地使用權(quán)劃撥

1、土地使用權(quán)劃撥的含義土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。但未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

3232

2、土地使用權(quán)劃撥范圍下列確屬必須的建設(shè)用地可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)：㈠國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；㈡城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；㈢國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；㈣法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地；。3333

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

一、開(kāi)發(fā)原則和總體規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。二、開(kāi)發(fā)土地期限以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。

3434

超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。三、項(xiàng)目總體要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。3535

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

四、土地使用權(quán)處置

依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。

五、國(guó)家扶持

國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)居民住宅。

3636

六、企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

㈠有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

㈡有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

㈢有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本（100萬(wàn)元以上）；

㈣有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員（4+2）；

㈤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。3737設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案（備案需要資料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明、企業(yè)法定代表人身份證明、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人的資格證書(shū)及聘用合同、其它資料）。

3838

第四節(jié)房地產(chǎn)交易

一、一般規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。

1、房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。3939

3、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

4、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。4040

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓㈠房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。㈡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移；㈢房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念中所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

A、以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；4141

B、一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

C、因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

D、以房地產(chǎn)抵債的；

E、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。㈣禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)4242下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合下列規(guī)定條件的；①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。4343

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、依法收回土地使用權(quán)的；

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。4444

㈤以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額（指基礎(chǔ)設(shè)施、地上建筑物以及其他設(shè)施的開(kāi)發(fā)投資總額，不包括土地出讓金）的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。4545㈥以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)磭?guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

⑴有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納出讓金后才能轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

⑵按國(guó)務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理后才能轉(zhuǎn)讓。4646㈦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

⑴房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

⑵以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

⑶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人需改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。4747

㈧商品房預(yù)售的條件

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

4848㈨預(yù)售再轉(zhuǎn)讓規(guī)定

2005年5月9日國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)文件第七條規(guī)定：禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房。4949

第五節(jié)房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。二、抵押權(quán)設(shè)定依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

5050下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：㈠權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；㈡用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；㈢列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；㈣已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；㈤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；㈥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。5151

三、房地產(chǎn)抵押合同

㈠房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。抵押合同自抵押登記之日起生效。㈡抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定，并在保險(xiǎn)合同中將抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受償人。㈢抵押權(quán)人要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。

5252

四、抵押的效力㈠抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。㈡抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好，抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，有權(quán)要求抵押人停止其行為。㈢抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。5353五、房地產(chǎn)抵押的受償㈠房地產(chǎn)抵押合同一經(jīng)簽訂，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議折價(jià)或者以抵押物拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。㈡同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。㈢以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)5454所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。六、房地產(chǎn)抵押后土地上的新增房屋處理房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

5555第五節(jié)房屋租賃一、房屋租賃的定義房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。二、房屋租賃合同的簽訂

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。”5656三、房屋租賃的政策㈠公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》和城市人民政府規(guī)定的其他證明文件，承租人必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租房證明和身份證明（法人單位介紹信）。㈡承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求維持原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。㈢共有房屋出租時(shí)，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)。㈣租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。5757四、以劃撥方式取得的國(guó)有土地上的房屋出租的特別規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。5858

一、登記發(fā)證制度國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。根據(jù)權(quán)屬登記的內(nèi)容和方式的不同，各國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分為契據(jù)登記制和權(quán)證登記制兩大類(lèi)。二、市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)是房屋所有權(quán)登記發(fā)證的法定機(jī)關(guān)

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第61條規(guī)定，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。第六節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理5959

2、國(guó)務(wù)院1983年頒發(fā)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定，城市私有房屋所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)。

3、國(guó)務(wù)院1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中規(guī)定，職工購(gòu)買(mǎi)住房，都要到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理住房過(guò)戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時(shí)要辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更手續(xù)，并領(lǐng)取統(tǒng)一指定的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

4、《城市權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。6060三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理機(jī)構(gòu)的分工和工作程序作為國(guó)家一級(jí)的管理機(jī)構(gòu)，在國(guó)務(wù)院內(nèi)部的分工是：建設(shè)部負(fù)責(zé)全國(guó)房屋所有權(quán)的確定、登記、發(fā)證管理工作國(guó)土資源部負(fù)責(zé)全國(guó)土地使用權(quán)的確定、登記、發(fā)證管理㈠市、縣一級(jí)房地產(chǎn)登記發(fā)證的管理機(jī)構(gòu)分工及工作程序分兩種情況⒈在房、地分管體制下

《城市房地產(chǎn)管理法》第61條規(guī)定：⑴以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。

6161⑵在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。⑶房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。⑷法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。6262⒉在房、地統(tǒng)管體制下經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。由該部門(mén)將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類(lèi)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類(lèi)共有7種，分別是：⑴總登記；⑵土地使用權(quán)初始登記；⑶房屋所有權(quán)初始登記；⑷轉(zhuǎn)移登記；⑸變更登記；⑹他項(xiàng)權(quán)利登記；⑺注銷(xiāo)登記。6363⑴總登記也稱為靜態(tài)登記，指在一定行政區(qū)域和一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。⑵土地使用權(quán)初始登記以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)初始登記。⑶房屋所有權(quán)初始登記指新建房屋申請(qǐng)人，或原有但未進(jìn)行過(guò)登記的房屋申請(qǐng)人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上新建成的房屋和集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地上的房屋，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記。6464⑷轉(zhuǎn)移登記指房屋因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓登記。⑸變更登記指房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。包括改建、擴(kuò)建、用途改變等。⑹他項(xiàng)權(quán)利登記指設(shè)定抵押、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而進(jìn)行的登記。⑺注銷(xiāo)登記指房屋權(quán)利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失等進(jìn)行的登記。6565第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地法規(guī)本章涉及的法律法規(guī)：土地管理法土地管理法條例閑置土地處置辦法土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法審理土地使用權(quán)合同糾紛的解釋6666中華人民共和國(guó)土地管理法

１９８６年６月２５日第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò)；根據(jù)１９８８年１２月２９日第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉的決定》第一次修正；１９９８年８月２９日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議修訂通過(guò)；根據(jù)２００４年８月２８日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉的決定》第二次修正。第三章土地管理法6767

本章重點(diǎn)：土地所有權(quán)與土地的利用和保護(hù)。

本章難點(diǎn)：違反土地管理的責(zé)任和處理。

第一節(jié)土地管理法概述

一、土地管理法基本概念

是調(diào)整土地而產(chǎn)生的各種社會(huì)關(guān)系法律規(guī)范的總稱。按用途劃分，土地分為三類(lèi)：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。6868

中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。

6969二、基本國(guó)策

十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。三、土地用途

國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。

國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

7070四、主管部門(mén)國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作。

縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。五、守法義務(wù)、檢舉控告權(quán)任何單位和個(gè)人都有遵守土地管理法律、法規(guī)的義務(wù)，并有權(quán)對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為提出檢舉和控告。

7171第二節(jié)土地的所有權(quán)和使用權(quán)一、土地所有權(quán)歸屬城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。二、土地使用權(quán)國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。7272三、集體所有土地經(jīng)營(yíng)、管理

農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

7373四、土地登記農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定。7474五、變更登記

《依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

六、登記保護(hù)依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。第三節(jié)國(guó)有建設(shè)用地一、國(guó)有建設(shè)用地包括：現(xiàn)有的屬于國(guó)家所有的建設(shè)用地、依法征收的原屬于農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地、辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收的農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地。7575二、用地申請(qǐng)任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。三、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。7676

省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。7777四、國(guó)務(wù)院特批

征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：

㈠基本農(nóng)田；

㈡基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；

㈢其他土地超過(guò)七十公頃的。

征收此規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。

其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；

7878經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過(guò)征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定另行辦理征地審批。五、征地補(bǔ)償征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)附后7979征收耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)名稱補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)歸屬備注土地補(bǔ)償費(fèi)該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍歸農(nóng)村集體組織所有

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍安置補(bǔ)助費(fèi)①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算：被征耕地?cái)?shù)量/被征前平均每人占有耕地?cái)?shù)量②每人補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍③每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍誰(shuí)安置歸誰(shuí)；不需統(tǒng)一安置，發(fā)給個(gè)人地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定歸地上附著物和青苗所有者臨時(shí)用地補(bǔ)償

按該土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償歸農(nóng)村集體組織所有

最高不得超過(guò)按征收該土地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和8080六、建設(shè)用地的審批經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目需要使用國(guó)有建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出建設(shè)用地申請(qǐng)，經(jīng)土地行政主管部門(mén)審查，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。七、使用權(quán)取得方式建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：

8181

㈠國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

㈡城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

㈢國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；

㈣法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。八、土地有償使用費(fèi)以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。

2005年1月1日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，實(shí)行先繳后分。比例為：30%上繳中央財(cái)政，70%留給有關(guān)地方人民政府，都專(zhuān)項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。8282九、建設(shè)用途建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。十、臨時(shí)用地8383

建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與土地行政主管部門(mén)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。

臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)二年。8484十一、國(guó)有土地使用權(quán)的收回有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：

㈠為公共利益需要使用土地的；

㈡為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

㈢土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

㈣因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；

㈤公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。8585第四節(jié)集體所有建設(shè)用地一、集體所有建設(shè)用地使用原則1、應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃；2、符合土地利用年度計(jì)劃；3、符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃；4、堅(jiān)持合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)；5、涉及農(nóng)用地的依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批二、集體所有建設(shè)用地使用情形可以使用集體所有建設(shè)用地的范圍只有下列三種情況下可以使用集體所有的建設(shè)用地，除此之外，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)使用國(guó)有土地。8686

⑴興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地；⑵農(nóng)村村民建住宅使用集體所有的土地；⑶鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)使用農(nóng)民集體所有的土地。三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地審批應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照規(guī)定辦理轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

8787四、鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地審批鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照規(guī)定辦理轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。五、農(nóng)村村民住宅用地審批農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！秶?guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知2010-3-2》

8888農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和未利用地，凡村內(nèi)有空閑宅基地未利用的，不得批準(zhǔn)新增建設(shè)用地

。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照規(guī)定辦理轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。8989第五節(jié)耕地保護(hù)一、耕地占用補(bǔ)償國(guó)家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。

國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。

1、非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀?/p>

2、沒(méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，專(zhuān)款用于開(kāi)墾新的耕地。9090二、耕地總量動(dòng)態(tài)平衡省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，采取措施，確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少；耕地總量減少的，由國(guó)務(wù)院責(zé)令在規(guī)定期限內(nèi)組織開(kāi)墾與所減少耕地的數(shù)量與質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?，并由?guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)會(huì)同農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)驗(yàn)收。個(gè)別省、直轄市確因土地后備資源匱乏，新增建設(shè)用地后，新開(kāi)墾耕地的數(shù)量不足以補(bǔ)償所占用耕地的數(shù)量的，必須報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)減免本行政區(qū)域內(nèi)開(kāi)墾耕地的數(shù)量，進(jìn)行易地開(kāi)墾。

9191三、國(guó)家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度下列耕地應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，嚴(yán)格管理：

㈠經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門(mén)或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；

㈡有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；

㈢蔬菜生產(chǎn)基地；

㈣農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田；

㈤國(guó)務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。

各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上。

9292四、節(jié)約使用土地非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。

禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。

禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚(yú)。9393

五、閑置、荒蕪耕地的處理禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；9494

一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)，該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位或者個(gè)人連續(xù)二年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。

9595六、開(kāi)發(fā)未利用土地國(guó)家鼓勵(lì)單位和個(gè)人按照土地利用總體規(guī)劃，在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開(kāi)發(fā)未利用的土地；適宜開(kāi)發(fā)為農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開(kāi)發(fā)成農(nóng)用地。

國(guó)家依法保護(hù)開(kāi)發(fā)者的合法權(quán)益。七、開(kāi)墾未利用土地開(kāi)墾未利用的土地，必須經(jīng)過(guò)科學(xué)論證和評(píng)估，在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開(kāi)墾的區(qū)域內(nèi)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后進(jìn)行。禁止毀壞森林、草原開(kāi)墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地。

96969797第四章城鄉(xiāng)規(guī)劃法2007年10月28日中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過(guò)2007年10月28日中華人民共和國(guó)主席令第74號(hào)公布自2008年1月1日起施行。9898第一節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃法概述一、立法宗旨

為了加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定和實(shí)施

制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)，必須遵守本法。

本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

9999本法所稱規(guī)劃區(qū)，是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要?jiǎng)澏ā?/p>

100100三、城鄉(xiāng)建設(shè)活動(dòng)與制定城鄉(xiāng)規(guī)劃的關(guān)系城市和鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)依照本法制定城市規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃。城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃要求。

縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)本地農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，按照因地制宜、切實(shí)可行的原則，確定應(yīng)當(dāng)制定鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的區(qū)域。在確定區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)、村莊，應(yīng)當(dāng)依照本法制定規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)、村莊建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃要求。

101101四、城鄉(xiāng)規(guī)劃制定、實(shí)施原則制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設(shè)的原則，改善生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)資源、能源節(jié)約和綜合利用，保護(hù)耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風(fēng)貌，防止污染和其他公害，并符合區(qū)域人口發(fā)展、國(guó)防建設(shè)、防災(zāi)減災(zāi)和公共衛(wèi)生、公共安全的需要。

在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守土地管理、自然資源和環(huán)境保護(hù)等法律、法規(guī)的規(guī)定。

102102五、城鄉(xiāng)規(guī)劃修改經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃，是城鄉(xiāng)建設(shè)和規(guī)劃管理的依據(jù)，未經(jīng)法定程序不得修改。

六、城鄉(xiāng)規(guī)劃公開(kāi)公布城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃。但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得公開(kāi)的內(nèi)容除外。

103103

第二節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定

一、全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃制定國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)組織編制全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，用于指導(dǎo)省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的編制。

全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)國(guó)務(wù)院審批。104104二、省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃制定省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。

省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城鎮(zhèn)空間布局和規(guī)模控制，重大基礎(chǔ)設(shè)施的布局，為保護(hù)生態(tài)環(huán)境、資源等需要嚴(yán)格控制的區(qū)域。

105105三、城市總體規(guī)劃編制城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。

直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國(guó)務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報(bào)省、自治區(qū)人民政府審批。

106106四、鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。

107107

五、各級(jí)人大常委會(huì)參與規(guī)劃制定省、自治區(qū)人民政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市、縣人民政府組織編制的總體規(guī)劃，在報(bào)上一級(jí)人民政府審批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)審議，常務(wù)委員會(huì)組成人員的審議意見(jiàn)交由本級(jí)人民政府研究處理。

鎮(zhèn)人民政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在報(bào)上一級(jí)人民政府審批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)鎮(zhèn)人民代表大會(huì)審議，代表的審議意見(jiàn)交由本級(jí)人民政府研究處理。

108108六、城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃內(nèi)容和期限城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃等。

規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為二十年。城市總體規(guī)劃還應(yīng)當(dāng)對(duì)城市更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展作出預(yù)測(cè)性安排。

109109七、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的內(nèi)容鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，尊重村民意愿，體現(xiàn)地方和農(nóng)村特色。

鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：規(guī)劃區(qū)范圍，住宅、道路、供水、排水、供電、垃圾收集、畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)所等農(nóng)村生產(chǎn)、生活服務(wù)設(shè)施、公益事業(yè)等各項(xiàng)建設(shè)的用地布局、建設(shè)要求，以及對(duì)耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)等的具體安排。鄉(xiāng)規(guī)劃還應(yīng)當(dāng)包括本行政區(qū)域內(nèi)的村莊發(fā)展布局。110110八、城市控制性詳細(xì)規(guī)劃城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。九、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃鎮(zhèn)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，組織編制鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，由縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求組織編制，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。

111111重慶市人民政府關(guān)于大石壩組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)市規(guī)劃局：你局《關(guān)于報(bào)請(qǐng)審批重慶市大石壩組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的請(qǐng)示》（渝規(guī)文〔2006〕58號(hào)）收悉?，F(xiàn)批復(fù)如下：一、大石壩組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃用地位于江北區(qū)大石壩街道行政區(qū)域范圍。東以319國(guó)道為界，南至雙碑大橋及其連接道，西以嘉陵江為界，北至江北區(qū)和高新區(qū)為界。同意其規(guī)劃功能為以城市公園、體育及居住為主的綜合功能片區(qū)。二、同意該規(guī)劃確定的總用地面積360.06公頃（城市建設(shè)用地），其中居住用地112.55公頃（含中小學(xué)用地4.58公頃）、公共設(shè)施用地107.68公頃、對(duì)外交通用地3.32公頃、道路廣場(chǎng)用地36.10公頃、市政公用設(shè)施用地1.42公頃、綠化用地94.23公頃（含公園綠地74.99公頃）、特殊用地4.76公頃；規(guī)劃居住人口為3.5萬(wàn)人。112112

三、在下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要根據(jù)該規(guī)劃確定的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)編制專(zhuān)業(yè)規(guī)劃。充分利用現(xiàn)狀河流、水面和山體，科學(xué)合理布局建設(shè)用地，強(qiáng)化城市功能，有效配置城市空間資源；保證公共設(shè)施、道路、公用設(shè)施、綠化用地，合理利用和安排公園及城市建設(shè)用地，利用江北農(nóng)場(chǎng)、石子山片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的契機(jī)，帶動(dòng)公園建設(shè)，使城市建設(shè)與公園建設(shè)同步進(jìn)行；結(jié)合主城區(qū)綜合交通規(guī)劃，分級(jí)布置道路及步行系統(tǒng)，注重規(guī)劃地塊與外部道路的銜接。按照有關(guān)技術(shù)規(guī)定落實(shí)電力、電信、給排水、燃?xì)獾裙芫€走廊；加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)中的地質(zhì)災(zāi)害防治工作，嚴(yán)格按照我市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行具體建設(shè)項(xiàng)目選址定點(diǎn)；加強(qiáng)對(duì)沿江景觀和生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)“三廢”必須組織達(dá)標(biāo)排放。把該標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)建設(shè)成為以城市公園、體育及居住為主的綜合功能片區(qū)。四、嚴(yán)格執(zhí)行本批復(fù)。請(qǐng)你局會(huì)同市政府有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)規(guī)劃控制和管理，保證各項(xiàng)規(guī)劃要求得到落實(shí)。若需變動(dòng)，應(yīng)按規(guī)定程序報(bào)批。113113十、修建性詳細(xì)規(guī)劃城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)和鎮(zhèn)人民政府可以組織編制重要地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃。修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。十一、鄉(xiāng)村莊規(guī)劃編制鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織編制鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。村莊規(guī)劃在報(bào)送審批前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論同意。

114114第三節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施一、政府實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，量力而行，尊重群眾意愿，有計(jì)劃、分步驟地組織實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃。

115115二、城市、鎮(zhèn)和鄉(xiāng)、村莊建設(shè)和發(fā)展實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃

城市的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，妥善處理新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊區(qū)改建的關(guān)系，統(tǒng)籌兼顧進(jìn)城務(wù)工人員生活和周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、村民生產(chǎn)與生活的需要。

鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)結(jié)合農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)先安排供水、排水、供電、供氣、道路、通信、廣播電視等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、衛(wèi)生院、文化站、幼兒園、福利院等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，為周邊農(nóng)村提供服務(wù)。

鄉(xiāng)、村莊的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)因地制宜、節(jié)約用地，發(fā)揮村民自治組織的作用，引導(dǎo)村民合理進(jìn)行建設(shè)，改善農(nóng)村生產(chǎn)、生活條件。116116三、城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和建設(shè)實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)合理確定建設(shè)規(guī)模和時(shí)序，充分利用現(xiàn)有市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，嚴(yán)格保護(hù)自然資源和生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)地方特色。

在城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外，不得設(shè)立各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)和城市新區(qū)。117117四、舊城區(qū)改造實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃舊城區(qū)的改建，應(yīng)當(dāng)保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和傳統(tǒng)風(fēng)貌，合理確定拆遷和建設(shè)規(guī)模，有計(jì)劃地對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行改建。

歷史文化名城、名鎮(zhèn)、名村的保護(hù)以及受保護(hù)建筑物的維護(hù)和使用，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院的規(guī)定。

118118五、城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)和合理利用風(fēng)景名勝資源，統(tǒng)籌安排風(fēng)景名勝區(qū)及周邊鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村莊的建設(shè)。

風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院的規(guī)定。119119六、城市、縣、鎮(zhèn)人民政府制定近期建設(shè)規(guī)劃城市、縣、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，制定近期建設(shè)規(guī)劃，報(bào)總體規(guī)劃審批機(jī)關(guān)備案。

近期建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)以重要基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和中低收入居民住房建設(shè)以及生態(tài)環(huán)境保護(hù)為重點(diǎn)內(nèi)容，明確近期建設(shè)的時(shí)序、發(fā)展方向和空間布局。近期建設(shè)規(guī)劃的規(guī)劃期限為五年。

120120禁止擅自改變城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的重要用地用途城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的鐵路、公路、港口、機(jī)場(chǎng)、道路、綠地、輸配電設(shè)施及輸電線路走廊、通信設(shè)施、廣播電視設(shè)施、管道設(shè)施、河道、水庫(kù)、水源地、自然保護(hù)區(qū)、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場(chǎng)及焚燒廠、污水處理廠和公共服務(wù)設(shè)施的用地以及其他需要依法保護(hù)的用地，禁止擅自改變用途。

121121七、申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)按照國(guó)家規(guī)定需要有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。

前款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目不需要申請(qǐng)選址意見(jiàn)書(shū)。

122122八、劃撥建設(shè)用地程序在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門(mén)申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門(mén)劃撥土地。

123123在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

124124九、規(guī)劃條件未納入出讓合同的法律后果規(guī)劃條件未納入國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的，該國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效；對(duì)未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)用地的，由縣級(jí)以上人民政府撤銷(xiāo)有關(guān)批準(zhǔn)文件；占用土地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)退回；給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。

125125十、建設(shè)單位和個(gè)人領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

126126第五章城市房屋拆遷管理法規(guī)本章要求：掌握房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象、形式和標(biāo)準(zhǔn)，特殊情況下的房屋拆遷補(bǔ)償、安置。熟悉城市房屋拆遷的程序和糾紛的處理。了解城市房屋拆遷的概念及管理體制。第一節(jié)城市房屋拆遷管理概述一、城市房屋拆遷的概念⒈城市房屋拆遷的定義：是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為。127127⒉拆遷人：是指取得房屋拆遷許可證的單位。⒊被拆遷人：指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。⒋拆遷人的義務(wù)：拆遷人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。⒌被拆遷人的義務(wù)：被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷，搬遷期限從屬于拆遷期限，搬遷期限不能超出拆遷期限。⒍拆遷管理?xiàng)l例