商鋪調(diào)查報(bào)告

商鋪調(diào)查報(bào)告商鋪調(diào)查報(bào)告篇1

5月26日~28日，東方今報(bào)社聯(lián)手河南圓點(diǎn)市場(chǎng)咨詢有限公司在首屆鋪王大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)投資者進(jìn)行了鄭州商業(yè)地產(chǎn)需求調(diào)查，調(diào)查共投放樣本230份，收回樣本為230份。最終確定有效樣本為228份，問卷的有效率為99%，符合本次調(diào)查的有效性和代表性。

本期我們特把本次調(diào)查結(jié)果予以公布，希望通過對(duì)有明確投資意向的投資者進(jìn)行的抽樣調(diào)查，重點(diǎn)了解他們對(duì)商鋪的具體投資需求，以及他們對(duì)鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。

一、投資者具體需求分析

○商鋪面積需求分析

調(diào)查結(jié)果顯示，超過半數(shù)的投資者實(shí)際需求的商鋪面積為21～40平方米，需求面積在41～60平方米的比例占19%，需求面積為61～80平方米和80平方米以上的比例分別是12%和13%，而選擇20平方米以下的僅占4%。

商鋪面積對(duì)投資者而言比較重要，面積太大不僅投資金額和投資成本高，而且不易出手，接盤的投資者相對(duì)較少;而面積太小會(huì)對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)者有所限制，不利于商鋪的租賃和經(jīng)營(yíng)。從開發(fā)商的角度來講，了解到投資者對(duì)商鋪面積的真實(shí)需求，根據(jù)他們的需求推出面積適合的商鋪，在商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中將處于有利地位。

○商鋪接受最高總價(jià)分析

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資者能夠接受的商鋪?zhàn)罡呖們r(jià)為20萬元以下的比例為29%，在20萬～30萬元之間的為39%，投資者能夠接受的總價(jià)為30萬～40萬元和41萬～50萬元的比例分別為10%和6%，在50萬元以上的比例為16%。

通過對(duì)投資者能夠接受的最高總價(jià)分析，可以了解到廣大投資者真實(shí)的投資能力和資金實(shí)力。而開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和銷售時(shí)，就要充分考慮到這一方面的因素，這樣才能開發(fā)出適銷對(duì)路的商鋪，因此這方面的信息是不可或缺的。

二、投資者背景資料分析

○投資者實(shí)際年齡分析

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商鋪投資者的年齡構(gòu)成主要集中在31~40歲，所占比例為62%，其中36~40歲的比例為33%，31~35歲的比例為29%;41~45歲年齡段所占的比例是16%;25~30歲也有10%;46~55歲的比例合計(jì)為12%。

研究結(jié)果顯示，31~40歲這一年齡層的人群是目前鄭州市商業(yè)地

產(chǎn)市場(chǎng)商鋪投資的主力軍，這部分人群社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富，具備較強(qiáng)的資金實(shí)力，在目前投資渠道較少而商鋪投資前景看好的情況下自然被商鋪投資吸引。在此也建議開發(fā)商將這一部分人作為重點(diǎn)目標(biāo)客戶群，研究他們的投資習(xí)慣、價(jià)值取向和具體的投資需求，這樣才能獲取最大的市場(chǎng)份額。

○受訪者職業(yè)類別分析

調(diào)查結(jié)果顯示，受訪者主要集中的職業(yè)類別分別是自由職業(yè)者和個(gè)體商戶，所占比例分別是28%和25%，企業(yè)中高級(jí)管理人員占的比例為13%，醫(yī)生、教師、律師、科研人員等占的比例是12%，企業(yè)一般職員的比例為10%，公務(wù)員的比例為8%，另有4%的人從事的是其他職業(yè)。

○受訪者家庭月收入分析

通過對(duì)受訪者的家庭月收入調(diào)查顯示，受訪者的家庭月收入主要集中在3000~5000元，所占比例為44%，有19%的受訪者的家庭月收入在3000元以下，有17%的受訪者為5001~7000元，家庭月收入為7001~9000元的比例是10%，9000元以上的比例合計(jì)也有10%。

由于鄭州是一個(gè)內(nèi)陸城市，在全國(guó)范圍內(nèi)屬于二線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，居民收入水平相對(duì)較低。雖然鄭州的投資者投資商鋪的意愿很強(qiáng)，但總的收入水平比起沿海發(fā)達(dá)地區(qū)還有很大差距，這對(duì)他們的投資能力和投資金額有一定的影響，因此也值得開發(fā)商注意。

三、投資者選擇意向分析

○購買商鋪目的分析——商鋪投資成為主旋律

調(diào)查結(jié)果顯示，受訪者購買商鋪的主要目的為投資的比例最高，達(dá)到58%，購買商鋪進(jìn)行投資已經(jīng)成為目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。購買商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)的比例有38%，這部分購買者主要是正在經(jīng)商和準(zhǔn)備經(jīng)商的人群。而選擇其他的比例僅為4%。

通過與河南圓點(diǎn)市場(chǎng)咨詢有限公司20__年商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，購買商鋪?zhàn)杂玫谋壤陆盗?個(gè)百分點(diǎn)(20__年該項(xiàng)數(shù)據(jù)為43%)，而購買商鋪投資的比例上升了3個(gè)百分點(diǎn)，雖然上升幅度不大，但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)的跡象開始顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)憑借自身的優(yōu)勢(shì)，如受宏觀調(diào)控的影響較小、投資回報(bào)穩(wěn)定等，正逐步被廣大投資者接受和追捧。

○選擇區(qū)域分析——首選中心區(qū)，關(guān)注其他區(qū)域

從商鋪購買者對(duì)商鋪所在區(qū)域的選擇情況可以看出，中心區(qū)仍是商鋪購買者的首選，所占比例為32%，中心區(qū)二七商圈的大上?！ゃ~鑼灣廣場(chǎng)和二七旺角、火車站商圈的世貿(mào)商城M區(qū)，以及清華園SOHO廣場(chǎng)·紅場(chǎng)等，都對(duì)投資者產(chǎn)生了巨大的吸引力。商鋪購買者選擇東區(qū)和鄭東新區(qū)的比例分別為18%和16%，他們比較看重的是區(qū)域發(fā)展前景，鄭州市對(duì)該區(qū)域發(fā)展的支持力度較大，是未來鄭州市的經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心，因此提前布局錯(cuò)不了。而選擇西區(qū)和北區(qū)的比例也分別有15%和13%，是因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域出現(xiàn)了幾個(gè)大型的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如大廚房、元通紡織城、水岸花木城、鄭州調(diào)味廚具商貿(mào)廣場(chǎng)等，這些市場(chǎng)在鄭州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)不俗，也受到投資者的追捧。商鋪購買者選擇南區(qū)的比例只有6%，這一區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢。

○選擇商鋪種類分析——商業(yè)街商鋪和住宅底層商鋪?zhàn)钍芮嗖A

調(diào)查分析顯示，購買者在商鋪種類選擇方面主要傾向于商業(yè)街商鋪和住宅底層商鋪，選擇比例均為25%;專業(yè)市場(chǎng)商鋪所占的比例為

21%，說明購買者也很看好這類商鋪;社區(qū)商鋪的選擇比例為15%，隨著各個(gè)住宅社區(qū)居民的入住，社區(qū)商業(yè)逐漸得到發(fā)展，社區(qū)類型商鋪也就被投資者考慮和選擇了;百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪由于受商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的影響較大，不可控因素較多，選擇的比例為12%;而商務(wù)樓、寫字樓商鋪的選擇比例僅為2%。

○選擇商鋪考慮因素分析——選擇商鋪首看位置地段

調(diào)查結(jié)果顯示，投資者選擇商鋪時(shí)首先看的是位置地段，選擇比例高達(dá)40%;其次是商鋪的增值潛力和商鋪周邊環(huán)境，投資者選擇的比例分別是19%和17%;投資者還考慮的因素主要有租售價(jià)格，商業(yè)氛圍，商鋪周邊交通，開發(fā)商實(shí)力、信譽(yù)等。

一直以來，位置地段是商業(yè)地產(chǎn)中最重要的因素，開發(fā)商和投資者對(duì)此非常看重，在商圈中心的旺鋪更是價(jià)值千金，一鋪難求。主要原因在于商圈中心的土地和商鋪的雙重稀缺性，造成商鋪的供應(yīng)量較小，供求極不平衡，價(jià)格自然不菲了。

○購買目的與選擇區(qū)域交叉分析——投資者看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/p>

通過對(duì)購買目的與選擇區(qū)域的交叉分析發(fā)現(xiàn)，以投資為主要目的的商鋪購買者，所選擇的區(qū)域主要是東區(qū)、鄭東新區(qū)和北區(qū)，選擇比例分別為60%、75%和87.5%，而這些區(qū)域正是未來鄭州市市區(qū)的主要發(fā)展方向，可見商鋪投資者是非常理性的，他們比較看好這些區(qū)域，認(rèn)為該區(qū)域的商鋪有比較大的增值潛力。而以自用為主的購買者，所選擇的區(qū)域主要是中心區(qū)和西區(qū)，所占比例分別是50%和71.4%。

○購買目的與選擇商鋪種類交叉分析——投資者多選擇商業(yè)街商鋪和專業(yè)市場(chǎng)商鋪

調(diào)查分析結(jié)果顯示，以投資為主的購買者主要選擇的商鋪種類集中在商業(yè)街商鋪，專業(yè)市場(chǎng)商鋪，百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪等，這些商鋪商業(yè)氛圍濃厚，投資價(jià)值比較明顯;而社區(qū)商鋪和住宅底層商鋪由于受周圍環(huán)境限制，有些還沒有發(fā)展成熟，需要耐心培育市場(chǎng)，因此自用比較合適。

商鋪調(diào)查報(bào)告篇2

總公司領(lǐng)導(dǎo)：

為進(jìn)一步掌握當(dāng)前市場(chǎng)租賃信息，更好地開展下階段的租賃工作，資產(chǎn)管理部于20__年5-6月份對(duì)公司現(xiàn)有租賃用房的周邊及市區(qū)內(nèi)主要路段的商鋪及部分寫字樓租賃情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，調(diào)查主要以實(shí)地調(diào)查為主，結(jié)合其他調(diào)查方式，現(xiàn)將調(diào)查分析匯總?cè)缦拢?/p>

七、下半年租金調(diào)整分析(一)租金調(diào)整重點(diǎn)區(qū)域

通過公司現(xiàn)有租賃資產(chǎn)租金水平對(duì)比，結(jié)合年初以來各處租賃戶經(jīng)營(yíng)及租金調(diào)整狀況，下半年部門租金重點(diǎn)調(diào)整區(qū)域計(jì)劃為苗莊四路沿街和三合園東西沿街。

四路沿街二層出租房屋與周邊市場(chǎng)租金有30-40%的差額，還有較大差距，需在合同到期后作出調(diào)整;三合園東沿街當(dāng)前二層價(jià)格與周邊三層結(jié)構(gòu)的價(jià)格相當(dāng)，有10-20%的上調(diào)空間;三合園西沿街以往以不空置為租賃目標(biāo)，

造成其租賃價(jià)格相對(duì)偏低，而隨著周邊環(huán)境的逐步改善，今后租金，特別是三層結(jié)構(gòu)房屋平均可以有30%以上的上調(diào)空間。

(二)其他區(qū)域

陵園前街、太子湖、河畔等下半年租金按年初計(jì)劃執(zhí)行，預(yù)期租金調(diào)整幅度在8-15%;濱河、東方紅等處租金近年來調(diào)整幅度較大，下半年隨行就市適度調(diào)整;銀鳳花園、蒙山大道等處沿街租價(jià)保持穩(wěn)定，避免空置。

八、趨勢(shì)分析(一)商鋪?zhàn)赓U

當(dāng)前價(jià)格與2023__年末相比，小型房屋租賃表現(xiàn)相對(duì)活躍，大部分地段租金有所上漲，但漲幅差距較大。其中苗莊、三合園附近有部分租戶租金同比上漲幅度10-20%左右，而豪情家園附近租金則無明顯變化;通達(dá)路、沂蒙路段租金漲幅也有一定漲幅，平均租金水平已達(dá)到較高水平;而受高架橋施工影響，蒙山大道周邊沿街的空置房和轉(zhuǎn)租戶增加，租金有下降趨勢(shì);大中型商鋪合同期限較長(zhǎng)，租金價(jià)格基本變化不明顯。

隨著城區(qū)大面積的拆遷改造，未來市區(qū)內(nèi)以商業(yè)綜合體形式投入使用的商業(yè)地產(chǎn)將大大增加，這部分商業(yè)地產(chǎn)大都定位相似，而大量同質(zhì)化的產(chǎn)品同時(shí)推入市場(chǎng)，勢(shì)必造成大型物業(yè)招租招商量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈和空置率的不斷上升。同時(shí)，臨沂西郊商圈的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)已近飽和，而宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)低迷，許多傳統(tǒng)行業(yè)的商戶或企業(yè)都表示盈利水平下降，甚至虧損，一些市場(chǎng)客戶已經(jīng)流失或轉(zhuǎn)行。而與之對(duì)應(yīng)的是，臨街中小型商鋪因適合大部分商業(yè)業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)行靈活，今后將相對(duì)稀缺，更容易受到租賃客戶的青睞，租價(jià)有望保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

(二)城區(qū)寫字樓

與20__年四季度的寫字樓市場(chǎng)租賃價(jià)格調(diào)查對(duì)比，受市區(qū)整體寫字樓供求變化不大的影響，城區(qū)租賃價(jià)格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但空置率有所上升，主要原因是建成的公寓項(xiàng)目及北城新區(qū)的寫字樓對(duì)部分需求進(jìn)行了分流，在當(dāng)前總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)辦公觀念沒有大的變化的背景下，今年下半年，城區(qū)寫字樓租賃價(jià)格將依然保持這種不溫不火的“穩(wěn)定”。

特此報(bào)告

資產(chǎn)管理部

商鋪調(diào)查報(bào)告篇3

調(diào)查成員：葉芊王嘉基林銳鵬

一、調(diào)查主題：閩南茶文化

二、調(diào)查目的

為了更好地學(xué)習(xí)以及了解閩南茶文化的魅力和相關(guān)知識(shí)，來展開這次調(diào)查。

三、調(diào)查內(nèi)容茶的相關(guān)知識(shí)：茶原為中國(guó)南方的嘉木，茶葉作為一種著名的保健飲品，它是古代中國(guó)南方人民對(duì)中國(guó)飲食文化的貢獻(xiàn)，也是中國(guó)人民對(duì)世界飲食文化的貢獻(xiàn)。三皇五帝時(shí)代的神農(nóng)有以茶解毒的故事流傳，黃帝則姓姬名荼，荼即古茶字。茶屬于山茶科，為常綠灌木或小喬木植物，植株高達(dá)1-6米。茶樹喜歡濕潤(rùn)的氣候，在我國(guó)長(zhǎng)江流域以南地區(qū)有廣泛栽培。茶樹葉子制成茶葉，泡水后使用，有強(qiáng)心、利尿的功效。茶樹種植3年就可以采葉子。一般清明前后采摘長(zhǎng)出4-5個(gè)葉的嫩芽，用這種嫩芽制作的茶葉質(zhì)量非常好，屬于茶中的珍品。茶與可可、咖啡并稱當(dāng)今世界的三大無酒精飲料，為世界三大飲料之首。

閩南茶道為閩南茶文化精髓，閩南茶道保留著古中國(guó)的茶道。中國(guó)茶道的主要內(nèi)容是茶藝，它包括：環(huán)境，茶葉、茶水、茶具、火候。而作為閩南茶文化精髓的閩南茶道已經(jīng)具備以上的五點(diǎn)要求。

安溪鐵觀音：鐵觀音，福建安溪人發(fā)明于1725-1735年間。屬于烏龍茶類，是中國(guó)十大名茶之一烏龍茶類的代表。介于綠茶和紅茶之間，屬于半發(fā)酵茶類，鐵觀音獨(dú)具“觀音韻”，清香雅韻