業(yè)主委員會成立的流程

小區(qū)業(yè)主委員會成立流程4/8小區(qū)業(yè)主委員會成立流程現(xiàn)將業(yè)主委員會成立的流程、業(yè)主大會籌備小組主要工作、成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的相關(guān)知識問答一并傳上來，供有志于參加華龍美晟業(yè)委會籌備組前期臨時工作小組的鄰居們參閱。一、成立業(yè)主委員會的流程（成立業(yè)主委員會得分八步走）第一步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應該互相建立聯(lián)系，并產(chǎn)生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議。同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立15天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會，開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會的代表參加。第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過，在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單，業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。二、籌備小組主要的工作（一）提出申請物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：=1\*GB2⑴物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；=2\*GB2⑵物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。（二）成立籌備小組街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。（三）籌備小組開展籌備工作=1\*GB2⑴籌備小組經(jīng)批復成立后，應告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。=2\*GB2⑵籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公布，會。業(yè)主委員會是由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人實施物業(yè)管理的主體。也可以說，將來業(yè)主的大事情由大家決定，小事情則由業(yè)委會來處理。（四）啟動首屆業(yè)主大會的前提和法律依據(jù)是什么？答：首屆業(yè)主大會即社區(qū)第一次成立的業(yè)主大會。通讀《物業(yè)管理條例》、理解條例內(nèi)容是召集啟動業(yè)主大會的前提。業(yè)主大會不是所謂的自發(fā)組織，更不是違法組織。召開業(yè)主大會的法律依據(jù)是中華人民共和國國務(wù)院令第379號《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會規(guī)程》和房地局頒布的相關(guān)文件。（五）業(yè)委會籌備組成員到底由哪些人組成？答：開發(fā)商、居民委員會、街道辦事處人員、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表都可以組成。開發(fā)商成為籌委會成員是合理合法的。開發(fā)商在實現(xiàn)銷售前擁有業(yè)權(quán)大家都比較熟知；同樣，在業(yè)主大會成立前，也需要實現(xiàn)包括產(chǎn)權(quán)證、管理權(quán)在內(nèi)的權(quán)利的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)主的權(quán)利交接。從某種程度上講，開發(fā)商一般情況下仍或多或少擁有小區(qū)的物業(yè)，也是業(yè)主之一，具備籌備組主體資格。居民委員會和街道辦事處的指導也必不可少。隨著政府對業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)活動的重視，以及從業(yè)主們長久利益和社會穩(wěn)定的角度考慮，政府又要求業(yè)委會從籌備階段就必須接受政府的監(jiān)督和指導。特別提醒：籌備組中的業(yè)主代表不必是業(yè)主本人，可以是業(yè)主的親戚、律師，但要有代表身份證明。而業(yè)主委員會的候選代表人必須是業(yè)主本人。（六）籌備組的業(yè)主代表如何產(chǎn)生？答：代表的人數(shù)以十人左右為合適，容易形成決議。如果自薦人數(shù)超過所需人數(shù)時，所有自薦人應首先決定自薦人數(shù)。對于多余人選的淘汰，有以下三種方式：1.自動退出。2.無人自動退出時，全體自薦人應先制定集體文字協(xié)議，并在所有自薦人認可簽字(或錄像存證)后，再進行互相推選。3.當所有自薦人不能形成集體協(xié)議時，可在小區(qū)中進行“海選”。在小區(qū)全體業(yè)主中“海選”出業(yè)主代表。但是這種方法成本很高。（七）籌備組工作的公正性如何保證？答：籌備組代表的產(chǎn)生應堅持自薦的形式，反對領(lǐng)導推薦和“欽定”?！段飿I(yè)管理條例》中相應的解釋為：首屆業(yè)主大會的建立由房屋建設(shè)部門和業(yè)主組成業(yè)主大會籌備組。雖就一句話，卻是實際操作中最困難的事情。如果業(yè)主希望參加籌備組，需要將自薦材料張貼在社區(qū)布告欄內(nèi)。如果沒有嚴格的候選人產(chǎn)生程序，即便籌備組號稱與業(yè)主商議之后推薦產(chǎn)生了候選人，也將因這個“商議”沒有確定的程序和規(guī)則而無法被公開監(jiān)督，自然會導致候選人的產(chǎn)生遭到業(yè)主的廣泛質(zhì)疑；如果籌備組直接推薦候選人，更將被業(yè)主們稱為“黑箱操作”產(chǎn)生的候選人。即便這些候選人通過了選舉程序，也由于他們的產(chǎn)生過程受到質(zhì)疑而無法開展實質(zhì)性的工作。（八）籌備組的經(jīng)費怎么籌集？答：費用可由業(yè)主募捐、或開發(fā)商支付、或墊付、或物業(yè)公司墊付。一方面，在業(yè)委會籌建初期，工作十分的繁雜，很多發(fā)起人都在利用業(yè)余時間承擔著超過一般工作時間和負荷的事務(wù)。另一方面，委員們的工作是他們大量時間和智慧的結(jié)晶，而受益人又是全體業(yè)主，而且印選票，召開會議的花銷也都很大。所以，由全體業(yè)主支付相應的酬勞和補償似乎是合理的。由于《條例》中沒有嚴格限制，故業(yè)主大會產(chǎn)生的決議，可以解決這些花費的合法性問題。從資金的來源上說，讓業(yè)主在物業(yè)管理費以外再籌集業(yè)委會的費用是不現(xiàn)實的。而目前物業(yè)管理企業(yè)在按照政府有關(guān)文件規(guī)定的收費標準進行收費時，又沒有這筆開支。這個時候，業(yè)委會的人力資源和資金資源就顯出匱乏。在“包干制”的物業(yè)管理合同中，由物業(yè)管理公司支付該筆額外費用又顯得不那么“公平”，也會造成“這兒多花了錢，那兒就少花”的借口。所以，與物業(yè)管理公司友好協(xié)商；在有條件的小區(qū)，適時推廣物業(yè)管理的“酬金制”合同；政府修改相應的收費標準等，都是目前可以參考的解決問題的辦法。（九）召開首次業(yè)主大會需注意什么問題？答：1.到場人員。全體參會人員的名字都要寫入首次會議紀要，爭取讓其簽字。有條件的情況下拍照、錄像、錄音。2.確定成員。寫清被選出的籌備組成員的資料；表明成員的產(chǎn)生程序；選舉出籌備組組長、副組長；如有政府部門愿意成為籌備組的成員，則要寫清其是否有投票權(quán)。3.制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》。少數(shù)服從多數(shù)，或者說三分之二的人同意就是業(yè)主大會的決議。4.用不用公章、用什么公章來代替籌備組公函、公告形式。5.工作計劃。（十）財務(wù)問題。特別建議：會議均應邀請物業(yè)公司代表參加，特別是首次會議有政府權(quán)威部門代表在場時，要請物業(yè)公司代表表態(tài)。然后就會議今后的公告張貼、會議的合理性、合法性進行確認，甚至獲得物業(yè)公司的協(xié)助。就此業(yè)主大會籌備組才算正式成立，可以開展工作。（十一）成立業(yè)主委員會需要確定哪些事項？答：需要確定業(yè)主委員的名額；業(yè)主委員的工資待遇；業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)限劃分；業(yè)主委員會的選舉程序。（十二）業(yè)主如何實現(xiàn)自治？答：主要依仗《業(yè)主大會公約》?！稑I(yè)主大會公約》實質(zhì)上是形成業(yè)主與業(yè)主之間的相互約束?！稑I(yè)主大會公約》告訴給業(yè)主的絕不是先享受某種權(quán)利，而是要求業(yè)主先盡的義務(wù)和責任。權(quán)利的行使是建立在不影響他人利益的基礎(chǔ)上的?！稑I(yè)主委員會章程》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》詳細闡述了業(yè)主怎樣行使自己的權(quán)利。即什么事情由簡單多數(shù)通過，什么事情由絕對多數(shù)通過。保證在行使權(quán)利的同時，也反映絕大多數(shù)業(yè)主的利益。業(yè)主大會下的業(yè)主委員會，是體現(xiàn)業(yè)主大會意志的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會幾乎能夠且必須接受包括更換物業(yè)公司在內(nèi)的一切業(yè)主大會的委托，它的任務(wù)相當繁多和艱巨，特別是在目前房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理水平都還非常不發(fā)達的情況下，如果認為是為了炒掉物業(yè)管理公司而成立業(yè)主委員會，那就大錯特錯了。其實，更換物業(yè)公司似乎是簡單，但未必有效。而長期、持久、不間斷地監(jiān)督物業(yè)管理公司，使其適應我們業(yè)主的需求，才是適合我國物業(yè)管理市場發(fā)育水平的上策?？蛇@不但需要業(yè)主委員會長期不懈的努力工作，同時也需要業(yè)委會成員不斷地學習和掌握相關(guān)知識。（十三）業(yè)主的物業(yè)如何實現(xiàn)保值增值？答：體現(xiàn)公共財產(chǎn)利益的內(nèi)容包括套內(nèi)面積、公攤部分、相關(guān)的環(huán)境、停車場、地下車庫、小區(qū)內(nèi)廣告的發(fā)布等。業(yè)主委員會成立后，